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DERECHO CIVIL

JUICIO SUFICIENCIA DE PODERES

EL JUICIO DE SUFICIENCIA DE LA DACIÓN EN PAGO DE DEUDA IMPLICA TAMBIÉN LA DE PODER CANCELAR LA GARANTÍA DE LA QUE TRAE CAUSA
Resolución de 9 de enero de 2019 (BOE 5 de febrero de 2019). Descargar

Se otorga una escritura de dación en pago de deudas que traen su causa de un préstamo hipotecario por dos apoderados de una entidad bancaria y se solicita la cancelación de la hipoteca por confusión de derechos. El notario emite el juicio de suficiencia respecto de la dación en pago. La registradora considera como defecto que el juicio de suficiencia se tiene que referir no solo a la dación en pago sino también a la cancelación.
La DGRN estima el recurso, señalando que el juicio notarial de suficiencia de los apoderados en las daciones de pago de deuda ha de referirse, como en el presente caso, a la dación en pago de deuda pero no necesariamente a la cancelación de hipoteca pues la extinción de la misma se produce ope legis para lo que basta una solicitud que contenga la rogación para la práctica del asiento correspondiente.

 

El documento público de poder otorgado en el extranjero requiere equivalencia con el español para su eficacia en España

JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE PODER EXTRANJERO
Resolución de 18 de diciembre de 2018 (BOE 28 de enero de 2019). Descargar

Es inscribible una escritura de compraventa otorgada ante notario español, donde la parte compradora actúa mediante apoderado en virtud de poder conferido ante notaria sueca. En el título calificado, el notario español reseña el lugar de otorgamiento del poder, la autoridad que lo expide, el hecho de estar redactados a doble columna en español e inglés y el hecho de estar dotados de apostilla, emitiendo a continuación juicio notarial de suficiencia para el concreto negocio que se lleva a cabo. Por tanto, señala la Dirección General, no ha lugar a la incredulidad registral sobre la falta de acreditación de la equivalencia del poder extranjero. Es cierto que el juicio notarial de suficiencia debe expresar también todos los requisitos que acrediten la equivalencia del poder extranjero con el español, que solo se entenderán cumplidos cuando la autoridad extranjera haya intervenido desarrollando funciones equivalentes a las de las autoridades españolas y haya formulado juicio de identidad y capacidad de los otorgantes. Y si bien los juicios de suficiencia y equivalencia son diferentes, cuando hay una expresa declaración notarial de suficiencia del poder para el negocio concreto, tal declaración debe implicar necesariamente la de equivalencia, aunque no se usen para ello palabras sacramentales. 


COMPRAVENTA/CONTRATOS

RENUNCIA ABDICATIVA DE DOMINIO
Resolución de 26 de diciembre de 2018 (BOE 28 de enero de 2019). Descargar

Nuestro ordenamiento permite esta figura, pero hasta que no recaiga resolución favorable no es posible la inscripción en el Registro de la Propiedad. La resolución, además, decidirá sobre la pertenencia del bien o derecho a la Administración General del Estado, o en su caso, a sus organismos públicos.

INSTANCIA DE CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA
Resolución de 10 de enero de 2019 (BOE 6 de febrero de 2019). Descargar

Se presenta a inscripción una instancia privada en la que se solicita la cancelación de una condición resolutoria en garantía de precio aplazado de determinada compraventa, aportándose escritura de carta de pago del precio aplazado. El registrador suspende la calificación de dicho título, con cita del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, porque, a su juicio, no se acredita que tanto la escritura de carta de pago como la solicitud de cancelación de la condición resolutoria tengan el pertinente sello de la autoridad fiscal competente.
La DGRN revoca la calificación y tras recordar su doctrina sobre la interpretación de los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria, señala que el registrador debería haber comprobado en el portal de la Agencia Tributaria, en este caso, de las Islas Baleares, la correspondiente diligencia de presentación del documento en la oficina tributaria competente.

ACTA DE CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA CON CONSIGNACIÓN Y OPOSICIÓN DEL COMPRADOR: NO CABE LA REINSCRIPCIÓN A FAVOR DEL VENDEDOR SIN RESOLUCIÓN JUDICIAL
Resolución de 16 de enero de 2019 (BOE 6 de febrero de 2019). Descargar

Se plantea en este expediente la posibilidad de inscribir un acta de resolución de un contrato de compraventa como consecuencia del ejercicio por parte de la vendedora de la facultad de resolución pactada al amparo del artículo 1504 CC para garantizar el pago de parte del precio aplazado. En este caso concurre una circunstancia relevante, puesta de manifiesto por el registrador, que consiste en la oposición expresa por parte de la entidad compradora requerida a la resolución. En concreto, la entidad compradora, como contestación a la notificación recibida, hizo constar la improcedencia de la resolución por haber sido las obligaciones de pago escrupulosamente cumplidas y haber sido puestos los fondos necesarios para el pago a disposición de la entidad vendedora, llegando a consignarse judicialmente a petición de ésta, que se comprometió a acreditar tales circunstancias allá donde fuera necesario. El recurrente, por el contrario, sostiene que tal respuesta ofrecida por la sociedad compradora no puede ser en modo alguno considerada como oposición, al no acreditarse ni quedar justificada la consignación, lo que se traduce en una mera suposición de pago pero no en un hecho real o cierto.
La Dirección General confirma la nota de calificación, señalando que la reinscripción a favor del vendedor está sujeta, según el artículo 1504 CC, en caso de resolución, a rigurosos controles:
1º) En primer lugar, debe aportarse el título del vendedor (art. 59 RH) o sea el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración, sujeto a la condición resolutoria estipulada.
2º) En segundo lugar, la notificación judicial o notarial al adquirente de quedar resuelta la transmisión, siempre que el adquirente no se oponga a ello, invocando la falta de algún presupuesto, esto es la existencia de un incumplimiento grave, que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente.
3º) Y, por último, el documento que acredite haberse consignado en establecimiento bancario o caja oficial, el importe percibido, que haya de ser devuelto al adquirente.
Se trata, pues, de recíprocas prestaciones, ya que, en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes solo estará legitimado para exigir al otro la devolución cuando haya cumplido su parte (art. 175.6ª RH). Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula en la que se estipule que, para el caso de resolución por incumplimiento, el que insta pueda quedarse con lo que hubiere aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial del artículo 1154 CC (Resolución de 4 de febrero de 1988), y sin que queda pactar otra cosa en la escritura (Resolución de 19 de julio de 1994).
En este caso, al existir oposición expresa del comprador requerido a la resolución invocada por la transmitente, hecha constar en el acta de notificación y requerimiento, se confirma la calificación registral, sin que sea posible la reinscripción de la titularidad dominical a favor de la vendedora, en tanto no recaiga resolución judicial, en la que se desestime la oposición del comprador, lo que es competencia exclusiva de los tribunales de justicia, que deben determinar si la causa de oposición alegada por la compradora es cierta. Por tanto, se desestima el recurso y se confirma la calificación registral.

LA BUENA O MALA FE DEL APODERADO EN CASO DE REVOCACIÓN DE SU PODER DEBE APRECIARSE POR LOS TRIBUNALES
Resolución de 8 de febrero de 2019 (BOE 7 de marzo de 2019). Descargar

Se otorga una escritura de compraventa en la que el vendedor está representado por un apoderado cuyo poder había sido revocado un día después de su concesión con notificación en el domicilio del apoderado, entregando la notario la cédula, al no encontrarse en ese momento, a la madre del apoderado. La venta se lleva a efecto a los pocos días. La escritura de revocación con el acta de notificación se presenta en el Registro seis días después de la presentación de la escritura de compraventa, denegado el registrador la inscripción de esta última.
La Dirección General revoca la calificación interpretando y aplicando el artículo 1738 CC, entendiendo que no parece razonable entender que el conocimiento por el apoderado de la revocación, que literalmente exige dicho artículo como fundamento de la eficacia de la misma en perjuicio del tercero de buena fe, pueda equipararse a la omisión de la diligencia exigible en general al notificado para conocer la notificación practicada. Más bien, parece que debe interpretarse que sea la buena fe subjetiva, es decir el hecho de que efectivamente el apoderado conociera la revocación, lo que determine la ineficacia del poder y por tanto la nulidad del contrato formalizado en uso del mismo. Y, en este caso, según el centro Directivo, parece haber una alta probabilidad de que el apoderado haya tenido conocimiento de la revocación a la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa, pero no existe al respecto una certeza absoluta, siendo la prueba del efectivo conocimiento de la revocación una materia reservada a la apreciación por los tribunales en el seno del correspondiente procedimiento contradictorio y en el que se puedan valorar todos los medios de prueba disponibles. De este modo se atiende adecuadamente a los distintos intereses en juego, pues el ámbito registral y notarial no es el apto para decidir que en un caso como el presente deba prevalecer la buena fe del poderdante (quien, por el mero hecho del apoderamiento asume un riesgo, que debe asumir, derivado de la confianza en el apoderado, y aun cuando mediante la notificación notarial acredite haber empleado la diligencia debida), sobre la buena fe del comprador e, incluso, sobre la del apoderado, que en dicho ámbito debe presumirse.

URBANISMO

TRANSMISIÓN DE UN BIEN PATRIMONIAL POR PROCEDIMIENTO DE ENAJENACIÓN DIRECTA TRAS HABERSE DECLARADO DESIERTO EL PROCEDIMIENTO DE LICITACIÓN MEDIANTE SUBASTA
Resolución de 6 de febrero de 2019 (BOE 7 de marzo de 2019). Descargar

El objeto del presente recurso se limita a los defectos relativos a la competencia del órgano y a la vulneración de ciertos trámites esenciales del procedimiento seguido. El requisito habilitante de la enajenación directa consistente en su aprobación por el órgano competente (en este caso el Ministro/a de Defensa), debe ser interpretado, conforme a la citada jurisprudencia, de forma estricta, y en el presente caso el defecto de la falta de competencia del órgano administrativo que acuerda la enajenación directa debe confirmarse. Por otra parte ninguno de los referidos requisitos y trámites esenciales aparecen acreditados en cuanto a su cumplimiento en el presente expediente.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA EN PROPIEDAD HORIZONTAL CUANDO LOS ESTATUTOS EXIGEN LICENCIA
Resolución de 2 de enero de 2019 (BOE 5 de febrero de 2019). Descargar

Se plantea las consecuencias de la existencia de una cláusula estatutaria del régimen de propiedad horizontal en la que se expresa que “dentro de su parcela podrá llevar a cabo las obras pertinentes, siempre mediante licencia de obras, sin que pueda afectar a la propiedad de otros condueños”. La Dirección General afirma que son admisibles las cláusulas estatutarias que permiten la división de un elemento sin consentimiento de la junta de propietarios, con mayor razón, estará permitido reservarse un derecho a la construcción y declaración de obra sobre un elemento privativo.
No cabe plantear en el caso de este expediente la interpretación del alcance de la cláusula, antes transcrita, y si realmente puede entenderse que ampara la realización de las obras de ampliación pretendidas sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios, según se desprende de los artículos 7 y 17 LPH, ya que esta cuestión no se plantea en la nota de calificación (art. 326 LH). Por lo tanto, la cuestión se circunscribe a si la exigencia estatutaria de licencia puede entenderse cumplida con la acreditación de la antigüedad de la edificación, toda vez que ha considerado admisible a los efectos de validez estatutaria la realización de la obra sin licencia, no puede negarse que la legalidad urbanística quede acreditada por cualquiera de los medios previstos en el apartado 4 del artículo 28 LS.

DERECHO DE SUCESIONES

LEGÍTIMA VASCA: CASO DE INTERTEMPORALIDAD
Resolución de 20 de diciembre de 2018 (BOE 28 de enero de 2019). Descargar

El causante tenía vecindad civil vasca al tiempo de su fallecimiento, el cual tuvo lugar vigente la Ley 5/2015 de Derecho Civil Vasco, si bien el testamento que rige su sucesión es anterior; y en él legaba a uno de sus hijos la legítima estricta que por ley le correspondiese y nombraba heredero universal al otro. La Dirección General admite ahora la inscripción de la escritura de herencia otorgada solo por el heredero, quien se adjudica todos los bienes sin ninguna adjudicación a favor del otro hijo.
El artículo 9.8º CC conserva la validez de las disposiciones testamentarias conformes a la ley personal al tiempo del otorgamiento, aunque sea otra la ley que rija la sucesión, si bien las legítimas se ajustará a esta última. La sucesión del supuesto se rige por la citada Ley 5/2015, que elimina la legítima estricta como atribución mínima para todo legitimario, sustituyéndola por una legítima global o colectiva de un tercio de libre atribución a uno o varios legitimarios (arts. 48 y 49). Por lo tanto, en este supuesto se ha respetado le legítima de los descendientes establecida por la nueva ley para la cual la preterición, intencional o no, equivale al apartamiento del preterido. No se trata de un problema de interpretación de un testamento, sino de aplicación de la Ley.

LEGADO DE CASA INSCRITA COMO FINCA RÚSTICA: DUDAS DE IDENTIDAD
Resolución de 21 de diciembre de 2018 (BOE 28 de enero de 2019). Descargar

Se lega una casa indicando el número de finca registral y término municipal. Sin embargo, se deniega la inscripción de la escritura de aceptación y toma de posesión del legado (estaba autorizado para ello en el testamento), porque la finca se describe en el Registro como rústica, con otro número de finca registral (aunque procedente de segregación de otra) y sita en otro término municipal.
Señala la DGRN que si bien no es obstáculo que impida la inscripción que la finca esté actualmente inscrita como rústica, porque en la inscripción se hace constar no obstante la existencia de una construcción, sí lo es el que se trate de fincas distintas, dada su diferente situación geográfica. Además, el testador solo lega una vivienda, y no toda la finca rústica, lo que exige resolver primero la configuración jurídica de la finca legada, bien mediante su segregación, bien mediante la constitución de un derecho real que facilite la entrega del legado de cosa específica. La interpretación de cuál fue la voluntad del testador corresponderá a todos los herederos y a la legataria, o en su defecto a la autoridad judicial.

ES POSIBLE ADJUDICAR TODOS LOS BIENES CONSORCIALES EN ARAGÓN AL VIUDO, SIN QUE LA PARTICIÓN DEBAN OTORGARLA LOS LEGATARIOS DE BIENES CONCRETOS
Resolución de 25 de enero de 2019 (BOE 22 de febrero de 2019). Descargar

Se otorgan varias escrituras relativas a una misma herencia sometida al Derecho Aragonés, con adjudicación, en una de ellas, de todos los bienes consorciales a la viuda, lo que es puesto en duda por la registradora, que exige una adjudicación proporcionada a los herederos del causante, afirmando que no se puede disponer de la totalidad de la posición de uno de los consortes en la sociedad consorcial. Además exige también que en la partición comparezcan los legatarios de bienes concretos.
La Dirección General revoca la calificación tras reconocer la especificidad del consorcio conyugal aragonés, al existir una gran similitud entre el sistema patrimonial de dicho régimen de comunidad restringida y el que regula el Código Civil respecto del sistema de gananciales. Como consecuencia de ello, cada partícipe no puede disponer por sí solo de un bien concreto ni de una pretendida cuota sobre el mismo, pero sí que puede disponer de la cuota que le corresponde en el total patrimonio postganancial. Además, y respecto de la cuestión de los legados, declara la Dirección General que del Código del Derecho Foral de Aragón se desprende inequívocamente que deben intervenir en la liquidación del patrimonio consorcial quienes sean partícipes, es decir los cónyuges o sus herederos, y también los legatarios de la participación global del cónyuge causante en el patrimonio común pero no quienes sean meros legatarios de bienes consorciales concretos, pues estos últimos no son verdaderos partícipes en la comunidad “postconsorcial” y solo tienen derecho a solicitar la entrega del legado. Y es el heredero quien responderá de los legados en la forma establecida en dicha regulación.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

INSOLVENCIA LABORAL Y DECLARACIÓN DE INEXISTENCIA DE ACREEDORES: PUEDEN SER COMPATIBLES
Resolución de 19 de diciembre de 2018 (BOE 28 de enero de 2019). Descargar

Se admite la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sobre disolución y liquidación de sociedad limitada, que incluyen la aprobación del balance de liquidación y la solicitud de cierre de la hoja registral, constando también la manifestación del liquidador de que la sociedad no tiene acreedores ni deudores ni tiene haber partible. El registrador mercantil suspende la cancelación de asientos sociales, porque consta inscrita la declaración de insolvencia practicada en procedimiento laboral (arts. 33-6 y 276-5 ET), lo cual considera contradictorio con la declaración de inexistencia de acreedores.
Pero el Centro Directivo rechaza la calificación señalando que la declaración de insolvencia en un procedimiento laboral no es incompatible con la declaración de inexistencia de acreedores. La finalidad de la declaración de insolvencia laboral, además de dar publicidad a terceros de esta situación, es permitir que el Fondo de Garantía Salarial se haga cargo de las deudas salariales pendientes que el empresario no pueda afrontar. Si los únicos acreedores que existían al tiempo de la declaración son los trabajadores, los créditos pendientes habrán sido asumidos por el FOGASA.

CONVOCATORIA DE JUNTA: CORREO CERTIFICADO CON ACUSE DE RECIBO NO SE PUEDE SUSTITUIR POR UN OPERADOR PRIVADO
Resolución de 2 de enero de 2019 (BOE 5 de febrero de 2019). Descargar

Únicamente el operador postal universal goza de la presunción de veracidad y fehaciencia en la distribución, entrega y recepción o rehúse o imposibilidad de entrega de notificaciones de órganos administrativos y judiciales (y por ende también de las que hayan de surtir efecto en la esfera notarial y registral), tanto las realizadas por medios físicos como telemáticos; y, esta fehaciencia es cosa distinta de la autenticidad, la cual podrá ser admitida y valorada en el seno de un procedimiento judicial. Admitir lo contrario en un caso como el presente, podría suponer una clara indefensión para el destinatario de la comunicación, dado el evidente riesgo de vulneración de los derechos que todo socio tiene a saber de qué forma va a ser convocado a una junta.

La convocatoria de la junta general debe hacerse respetando estrictamente lo establecido en los estatutos sociales a tal efecto

CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL: NECESIDAD DE RESPETAR ESTRICTAMENTE LA FORMA ESTABLECIDA EN ESTATUTOS SOCIALES
Resolución de 9 de enero de 2019 (BOE 5 de febrero de 2019). Descargar

Se discute si es o no fundada la calificación negativa del Registrador Mercantil por la que considera que la forma de convocatoria de la junta general que ha adoptado los acuerdos objeto de la certificación calificada (mediante “entrega en mano de la misma, y acuse de recibo suscrito por cada uno de los socios”, según afirma el certificante) no se ajusta a lo establecido en el artículo 14 de los estatutos sociales (mediante “carta certificada con acuse de recibo, cuya remisión podrá hacerse notarialmente, o notificación notarial dirigida a cada uno de los socios”). 
Señala la Dirección General que según su doctrina reiterada sobre este punto, existiendo previsión estatutaria sobre la forma de llevar a cabo la convocatoria de junta dicha forma habrá de ser estrictamente observada, sin que quepa la posibilidad de acudir válida y eficazmente a cualquier otro sistema, goce de mayor o menor publicidad, incluido el legal supletorio (cfr., entre otras, Resoluciones de 15 de octubre de 1998, 15 de junio y 21 de septiembre de 2015 y 25 de abril de 2016), de suerte que la forma que para la convocatoria hayan establecido los estatutos ha de prevalecer y resultará de necesaria observancia cualquiera que la haga, incluida por tanto la convocatoria judicial o registral. 


PREVALECE LA LISTA DE ASISTENTES EN JUNTA GENERAL FRENTE A LA QUE FIGURE EN EL LIBRO DE ACCIONES NOMINATIVAS

Resolución de 24 de enero de 2019 (BOE 21 de febrero de 2019). Descargar

Se celebra una junta general en la que se hace constar por el Presidente una lista de asistentes que difiere de la manifestación del administrador único sobre el contenido del Libro de Acciones Nominativas. El registrador niega la inscripción del acuerdo y la Dirección General evoca esta calificación señalando que el registrador no queda vinculado siempre y en todo caso por la actuación del presidente cuando la declaración de éste resulta contradicha por la documentación aportada y los asientos del Registro Mercantil en términos tales que aquella no puede mantenerse, pero sí en los demás casos, porque es el presidente el que forma la lista de asistentes, y la inscripción en el libro de acciones nominativas tiene una finalidad esencialmente legitimadora, no constitutiva, de suerte que la sociedad ha de reputar como accionista a quien figure inscrito como tal en aquel libro (art. 116.2 LSC) y despliega su eficacia en las relaciones entre la sociedad y el socio. La inscripción en el libro registro genera una presunción iuris tantum (cfr. art. 385.3 LEC) que actúa a favor del socio (en el sentido de que le libera de la obligación de exhibir el título de la acción -art. 122 LSC-) y, fundamentalmente, en beneficio de la sociedad, que podrá reputar como socio a quien figure en dicha anotación, lo que no impide que dicha entidad pueda, a riesgo suyo, permitir el ejercicio de tales derechos a quien según le conste ostente dicha titularidad societaria aunque no ésta no haya obtenido el oportuno reflejo en el citado libro. Por ello, no puede entender el registrador que el presidente de la junta, designado judicialmente, haya actuado incorrectamente al admitir la titularidad de las acciones de los socios asistentes que, a juicio de aquél, habían acreditado tal cualidad que debe prevalecer ante la irregularidad y carácter incompleto del libro de socios apreciados por él, quedando a salvo el derecho de cualquier interesado a impugnar judicialmente dicha apreciación.

ES NECESARIO EN LA CONVOCATORIA QUE CONSTE LA ESPECIAL INFORMACIÓN RELATIVA A LA MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS
Resolución de 25 de enero de 2019 (BOE 22 de febrero de 2019). Descargar. En parecidos términos y en referencia a un aumento de capital por compensación de créditos Resolución de 28 de enero de 2019 (BOE 22 de febrero de 2019). Descargar

Recuerda la Dirección General su doctrina en relación a los defectos de los que pueden adolecer los anuncios de convocatoria, propugnando la nula trascendencia anulatoria de aquellos defectos puramente formales que no atentan contra los derechos individuales de los socios convocados. En este supuesto no se había citado la especial información que exige el artículo 287 LSC que prevé un régimen específico y ampliado para tal supuesto. En consecuencia, anula la convocatoria en la que falta tal requisito.

ES POSIBLE LA CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL DE SOCIEDAD ANÓNIMA POR CORREO CERTIFICADO CON ACUSE DE RECIBO SEGÚN ESTATUTOS
Resolución de 31 de enero de 2019 (BOE 22 de febrero de 2019). Descargar

Se produce una convocatoria de junta general de una sociedad anónima mediante correo certificado con aviso de recibo, concluyendo la Dirección General que tal procedimiento se ajusta a los estatutos sociales interpretados según la regulación legal vigente y la finalidad y el espíritu de los mismos, contradiciendo la propia doctrina del Centro Directivo en Resolución de 23 de mayo de 2014, al considerar que esta conclusión es más acorde con el equilibrio exigible entre el interés social y la protección de la minoría así como con las exigencias derivadas del principio de seguridad jurídica y de eficiencia empresarial.

ADMINISTRADORES

PERSISTENCIA DE INSCRIPCIÓN CONTRADICTORIA: CIERRE REGISTRAL
Resolución de 13 de diciembre de 2018 (BOE 24 de enero de 2019). Descargar

Consta recientemente inscrita una escritura de cese de administrador único en virtud de certificación expedida por la nueva administradora, habiéndose practicado la notificación del artículo 11 RRM al anterior administrador y habiendo transcurrido el plazo de quince días para que éste pueda oponerse alegando la falta de autenticidad del nombramiento. Irremediablemente, se deniega la inscripción de una escritura por la que el anterior administrador renuncia a su cargo.

EFICAZ CESIÓN EN PAGO DE DEUDA POR PARTE DEL ADMINISTRADOR
Resolución de 21 de diciembre de 2018 (BOE 28 de enero de 2019). Descargar

Es inscribible una cesión de bienes en pago de deuda realizada por el órgano de administración de la sociedad cedente en ejecución de un acuerdo de junta, aun cuando el registrador, ante la oscuridad en la redacción del acuerdo, estimaba que el negocio realizado es distinto del acordado por la junta. Estando la facultad de disposición de los bienes sociales incluida en el poder de representación del administrador, cualquier acuerdo que limite su ejercicio solo tendrá eficacia interna. Ciertamente el artículo 161 LSC (introducido por la Ley 31/2014) permite a la junta, salvo disposición contraria de los estatutos, impartir instrucciones al órgano de administración o someter a su autorización determinados acuerdos, pero todo ello “sin perjuicio de lo establecido en el artículo 234”, es decir, sin eficacia respecto de terceros.

CUENTAS ANUALES

NEGATIVA: FALTA INFORME DE AUDITOR
Resolución de 20 de diciembre de 2018 (BOE 28 de enero de 2019). Descargar

Consta inscrito en la hoja social el nombramiento de un auditor a instancia de la minoría, y no se acompaña el correspondiente informe de verificación emitido por dicho auditor (art. 265-2 LSC).

CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO
Resolución de 20 de diciembre de 2018 (BOE 28 de enero de 2019). Descargar

Una S.A. tiene cerrada su hoja registral por falta de depósito de cuentas anuales. Ahora la Dirección General deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales sobre modificación de las reglas estatutarias referidas a la convocatoria de la junta. No se trata de una de las excepciones legales expresamente previstas al cierre.

LA FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS ANTERIORES IMPIDE LA INSCRIPCIÓN DE LAS CUENTAS DEL AÑO POSTERIOR
Resoluciones de 20 y 21 de diciembre de 2018 (BOE 28 de enero de 2019). Descargar. Descargar. Descargar. Descargar

No puede tenerse por efectuado el depósito de las cuentas anuales, cuando la hoja registral de la sociedad se encuentra cerrada por falta del depósito de las cuentas de ejercicio o ejercicios anterior o anteriores (art. 378-7 RRM).

CONCURSO DE ACREEDORES

ACTA NOTARIAL DE VENTA EN PÚBLICA SUBASTA: CONCURSO DE ACREEDORES
Resolución de 2 de enero de 2019 (BOE 5 de febrero de 2019). Descargar

La subasta notarial debe cumplir las formalidades previstas en los artículos 72 y siguientes LN que son trámites esenciales del procedimiento susceptibles de calificación registral. Asimismo debe sujetarse a las reglas previstas en el artículo 73 LN, del que se ha prescindido y autorizar la escritura pública de venta a favor del adjudicatario, como requisito de validez, o eficacia de la transmisión. La liquidación debe de hacerse conforme al plan de liquidación aprobado por el juez del concurso, o, si no se hubiera aprobado, conforme a las reglas legales supletorias de la Ley Concursal.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

GEORREFERENCIACIÓN EX ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA Y DUDAS DE COINCIDENCIA
Resolución de 20 de diciembre de 2018 (BOE 28 de enero de 2019). Descargar

Se deniega la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral, una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 LH, por entender fundadas las dudas de la registradora sobre la coincidencia de la representación calificada con una finca ya inscrita, a lo cual se añade la oposición de un colindante formulada en el procedimiento.

NECESIDAD DE ACREDITAR LOS REQUISITOS FISCALES PARA INSCRIBIR
Resolución de 2 de enero de 2019 (BOE 5 de febrero de 2019). Descargar

El registrador suspende la calificación de dicho título, conforme a los artículos 254 y 255 LH y 107 RH, por entender que no se acreditan los requisitos fiscales, toda vez que se trata de un documento -presentado al Registro Electrónico del Ministerio de Hacienda y Función Pública y al Ayuntamiento- cuyo código seguro verificación no ha permitido verificar la autenticidad de dichos trámites.

SOLICITUD PARA CANCELAR INSCRIPCIÓN DE DOMINIO
Resolución de 9 de enero de 2019 (BOE 6 de febrero de 2019). Descargar

Se otorga una escritura en la que los interesados prestan su consentimiento para practicar la cancelación de una inscripción de dominio, indicando simplemente que tal inscripción resulta obsoleta y totalmente carente de vigencia. El registrador manifiesta que no basta el mero consentimiento formal para la cancelación del asiento, y si lo que se pretende es actualizar la situación de la finca y evitar una doble inmatriculación son otros los procedimientos legalmente establecidos.
La Dirección General confirma la nota de calificación, señalando que no se admite el mero consentimiento formal como título para cancelar un asiento pues no se conviene con nuestro sistema civil, que es causalista y exige existencia y expresión de la causa que fundamenta la cancelación.

LA COPIA PARCIAL DE UNA ESCRITURA ES TÍTULO VÁLIDO PARA LA INSCRIPCIÓN
Resolución de 16 de enero de 2019 (BOE 6 de febrero de 2019). Descargar

Presentada en el Registro copia parcial de escritura de entrega de legados, aceptación y adjudicación de determinada herencia testada, el registrador suspende la inscripción por considerar que el concepto de título inscribible hace referencia a la totalidad del negocio que da lugar a la situación jurídico real, extendiéndose la función de calificación registral a todos los elementos esenciales del mismo, conforme al artículo 18 LH. Añade que, conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, la copia parcial de una escritura pública no puede acceder al Registro, dado que solo puede considerarse como auténtica escritura pública la copia íntegra o total del documento otorgado (vid. art. 221 RN).
El notario recurrente alega, en primer lugar, que en su calificación el registrador no especifica qué elementos esenciales del título sucesorio calificado (sustantivos, materiales o formales) no se reseñan ni se contienen en la copia parcial aportada para la inscripción, por lo que dicha nota adolece de falta de precisión, si bien dicha copia parcial contiene, a su juicio, todos los elementos esenciales de la transmisión sucesoria formalizada en la escritura. Y, en segundo lugar, que del artículo 221 RN resulta, precisamente, que la copia parcial tiene valor de escritura pública y, por tanto, de documento idóneo para que pueda acceder al Registro el título inscribible. La Dirección General estima el recurso.

LAS FUNDACIONES CANÓNICAS DEBEN ESTAR INSCRITAS EN SU REGISTRO ESPECIAL PARA ADQUIRIR BIENES
Resolución de 30 de enero de 2019 (BOE 22 de febrero de 2019). Descargar

Se presenta una escritura de adjudicación de herencia en la que una fundación canónica adquiere varios inmuebles que el testador le había dejado, si bien el Obispado de la Diócesis pretende que se inscriba a favor del propio Obispado al negar que la Fundación estuviera legal mente constituida, lo que niega la Dirección General, teniendo en cuenta el tenor del propio testamento y de la propia escritura de herencia, exigiendo que la adquisición se produzca a favor de la misma fundación, con su CIF correspondiente.

LA ANOTACIÓN SOBRE EL DERECHO HEREDITARIO QUE CORRESPONDE AL DEUDOR EXIGE LA PRESENTACIÓN DE TITULACIÓN PÚBLICA QUE ACREDITE LA CONDICIÓN DE HEREDERO
Resolución de 31 de enero de 2019 (BOE 22 de febrero de 2019). Descargar

Se presenta mandamiento judicial para la práctica de anotación de embargo sobre los derechos hereditarios que al deudor puedan corresponder sobre determinadas fincas, como heredero de uno de los cónyuges titulares registrales, si bien la condición de heredero se pretende acreditar mediante la presentación de fotocopias de los certificados de defunción del Registro General de Actos de Última Voluntad y de copia simple del testamento, documento este último que está incompleto, puesto que faltan hojas del mismo, por lo que el registrador exige que se presente esa documentación auténtica y completa, lo que confirma la Dirección General en este recurso, de acuerdo con el artículo 166.1.ª, párrafo segundo, RH.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

INMATRICULACIÓN SEGÚN EL ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA CON HERENCIA Y DONACIÓN
Resolución de 7 de noviembre de 2018 (BOE 24 de enero de 2019). Descargar

Se admite una inmatriculación pretendida mediante escritura de donación precedida, como título de la parte transmitente, de una escritura de herencia otorgada nueve meses antes, pero referida a una causante fallecida hace más de un año. El plazo de un año del artículo 205 de la Ley Hipotecaria se computa desde el fallecimiento del causante de la herencia, ya que: los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde su muerte (art. 657 CC); los efectos de la aceptación y la repudiación de la herencia se retrotraen al momento de la muerte del causante (art. 989 CC); la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia (art. 440 del mismo cuerpo legal).
Asimismo, se desestima el defecto de la calificación consistente en negar que la finca tenga carácter privativo de la causante, sobre la base de que, según la certificación descriptiva y gráfica incorporada, la finca está catastrada a nombre de su esposo. El Catastro es una institución cuya finalidad no es la publicidad a efectos jurídicos de las titularidades inmobiliarias. También se desestima la exigencia registral de que se aporte el título de adquisición de la causante, ya que el artículo 205 LH no exige acreditar tres títulos diferentes.

EXPEDIENTE DE DOMINIO: EL EXPEDIENTE INMATRICULADOR NO PUEDE SERVIR PARA REANUDAR EL TRACTO, PORQUE, COMO HA AFIRMADO REITERADAMENTE ESTE CENTRO DIRECTIVO AMBOS EXPEDIENTES TIENEN TRÁMITES ESENCIALES QUE SON RADICALMENTE DISTINTOS
Resolución de 28 de diciembre de 2018 (BOE 28 de enero de 2019). Descargar

No cabe que el auto recaído en un expediente para inmatricular sirva para reanudar el tracto puesto que éste tiene unas reglas y requisitos específicos que no resultan cumplidas en el expediente inmatriculador.
Además, no puede considerarse interrumpido el tracto cuando el promovente ha adquirido directamente del titular registral.

EXPROPIACIÓN DE FINCA CON MENOS CABIDA QUE LA QUE FIGURA EN EL REGISTRO
Resolución de 17 de enero de 2019 (BOE 6 de febrero de 2019). Descargar

Se expropia una finca que en el expediente administrativo y actas de ocupación y pago por las que se solicita la inscripción aparece descrita con una superficie de 450 metros cuadrados y en el Registro con otra (613,11 metros cuadrados, con la media lineal precisa de sus cuatro lados). Además, hay un auto judicial dictado en el procedimiento de ejecución de sentencia en el que se declara que lo expropiado son 450 metros cuadrados y no 613,11 metros cuadrados. El registrador suspende la inscripción exigiendo que se describa el resto de finca no expropiado y que se georreferencien ambas porciones.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que en los expedientes de expropiación forzosa es necesaria la identificación de la finca y, caso de ser parcial, la individualización de la parte expropiada con la descripción de sus linderos, así como la ubicación de la franja dentro del terreno sobre el que se practica la segregación. Además, el artículo 9 b) LH exige la aportación de la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria. Si hay diferencias entre la superficie expropiada y la registral, pero se trata de una expropiación total con disminución de cabida de la superficie registral de la finca, lo procedente será necesaria la rectificación de las Actas de pago y ocupación con la intervención de los interesados para expresar al tiempo de delimitar el objeto expropiado la nueva superficie que pretende asignarse a la finca.

EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA NO SE PUEDE PARALIZAR POR UNA OPOSICIÓN NO FUNDADA DE UN COLINDANTE
Resolución de 30 de enero de 2019 (BOE 22 de febrero de 2019). Descargar

En relación a una tramitación del procedimiento seguido conforme al artículo 199 LH, el registrador no inscribe la representación gráfica alternativa de una finca porque un propietario colindante se ha opuesto. La Dirección General revoca la calificación al considerar que la oposición debe estar fundamentada, aportando un informe técnico u otra prueba escrita que sustente las afirmaciones de quien se opone.

TRACTO INTERRUMPIDO: NOTIFICACIÓN A LOS HEREDEROS DEL TITULAR
Resolución de 1 de febrero de 2019 (BOE 7 de marzo de 2019). Descargar

No siendo discutida en este la ruptura del tracto que se pretende reanudar y teniendo la inscripción del último titular registral más de treinta años de antigüedad, no cabe obviar la citación a los herederos del mismo que es imprescindible; ahora bien, se facilita la práctica de dicha citación, según la doctrina de la Dirección General; es decir, no será necesario que la notificación a los herederos se realice de forma personal, pudiendo, por tanto, realizarse de forma edictal, y en caso de ser aquéllos desconocidos, no será preciso que tal notificación edictal se realice con carácter nominal, siendo posible hacerla de forma genérica. Por otra parte, en la tramitación notarial del expediente de reanudación objeto de la calificación recurrida se realizaron notificaciones (infructuosas en algunos casos) a los colindantes catastrales, aun cuando pudiera colegirse que el propio notario recurrente entendía necesarias tales notificaciones para el buen fin del expediente de reanudación del tracto. Por ello, para este caso de reanudación de tracto, no resulta necesaria la notificación a los titulares catastrales colindantes, por lo que el carácter defectuoso de tales notificaciones no podría impedir la inscripción pretendida. Además, del presente expediente no se deduce pretensión alguna de obtener rectificación alguna de la superficie de la finca, hipótesis en la que dichas notificaciones resultan imprescindibles.

HIPOTECA

IMPOSIBLE EJECUCIÓN DIRECTA SIN CERTIFICADO DE TASACIÓN
Resolución de 21 de diciembre de 2018 (BOE 28 de enero de 2019). Descargar

Se trata de una hipoteca mobiliaria sobre maquinaria industrial y placas fotovoltaicas presentada sin certificado de tasación, aduciéndose que no es exigible éste porque al recaer sobre inmuebles no puede servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios. Sin embargo, la Dirección General sí lo considera obligatorio, tras repasar la reciente evolución legal al respecto. Así, la Ley 1/2013 reforma el artículo 682 LEC exigiendo requisito para poder inscribir el pacto y ejercitar el procedimiento de ejecución directa o la venta extrajudicial de toda hipoteca, la tasación de la finca conforme a la normativa reguladora del mercado hipotecario y que el valor de subasta no sea inferior al 75% de aquélla. La Ley no distingue entre hipotecas que puedan servir o no de cobertura a una emisión de títulos, ni tiene en cuenta la naturaleza del acreedor hipotecario. Según la Ley 19/2015 se dispone que el valor de subasta no puede ser inferior al 75% del valor de tasación que “en su caso” se hubiese realizado conforme a la legislación del mercado hipotecario. La Dirección General interpretó “en su caso” en el sentido de entender que la tasación y el respeto del límite porcentual se imponen en todo caso (con independencia de que la tasación sea voluntaria, u obligatoria por cubrir una emisión de títulos), pero admitiendo que pueda ser realizada por entidad no homologada cuando la hipoteca carezca de aptitud para servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios. Además, la disposición derogatoria única de la LEC-2000 eliminó las especialidades de ejecución contenidas en la Ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, quedando como única regulación en la materia la de los artículos 681 y siguientes LEC sobre ejecución directa de bienes hipotecados. Por lo demás, tras su reforma por Ley 41/2007, el artículo 8 LHMPSD establece que los créditos garantizados con hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento podrán servir de cobertura a las emisiones de títulos del mercado secundario.

HIPOTECA NAVAL: ADMISIÓN DE PACTAR LA VENTA EXTRAJUDICIAL Y EL DENOMINADO “PACTO MARCIANO”
Resolución de 26 de diciembre de 2018 (BOE 28 de enero de 2019). Descargar

La Dirección General entiende que es válido el pacto en virtud del cual el deudor hipotecante se obliga, en caso de impago, a transmitir al acreedor o a la persona que este designe el buque hipotecado, pues el procedimiento pactado asegura al deudor la obtención del valor del bien: a la vista de la forma en que el precio o “valor de mercado” ha quedado determinado, el sistema acordado sí garantiza una obtención de un precio objetivamente real o razonable. Ahora bien, debe determinarse si quedan garantizados adecuadamente los derechos de terceros, y respecto de tal extremo es evidente que no se ha pactado un procedimiento que los asegure suficientemente, por ejemplo mediante la consignación judicial (o incluso notarial) del sobrante a disposición de esos terceros; por lo demás dados los términos del contrato, no sería posible integrarlo mediante una supuesta cláusula tácita que obligara a esa consignación. Por todo ello, y aun cuando el pacto marciano, tal como ha quedado configurado en el documento, debe reputarse válido, no es inscribible, por esa carencia indicada.

El valor y efectos de la escritura son únicos e incluyen todo su contenido: cuerpo de la matriz y documentos unidos

ES VÁLIDA LA REMISIÓN A LOS PACTOS CONTENIDOS EN LA OFERTA VINCULANTE DE LA HIPOTECA SIN NECESIDAD DE REPERTIRLOS EN LA ESCRITURA
Resolución de 24 de enero de 2019 (BOE 21 de febrero de 2019). Descargar

En una escritura pública de subrogación de préstamo hipotecario los otorgantes se remiten, en cuanto a su contenido, a la oferta vinculante, si bien la registradora niega la inscripción al entender que es necesario que las partes intervinientes detallen en la escritura y no por remisión, los pactos de transcendencia real, cuya modificación de la escritura de hipoteca originaria se pretende inscribir. 
La Dirección General revoca la calificación afirmando que el contenido de un documento privado, elevado a escritura pública, y ratificado por los propios firmantes es perfectamente inscribible, sin necesidad de reproducirlo en la escritura que lo incorpora, ya que forma parte integrante de la escritura, al que se extienden los efectos jurídicos de ésta y sobre el que debe ejercer el registrador su competencia de calificación. La escritura es única y extiende sus efectos y valor a todo su contenido, ya sea cuerpo de la matriz, como todos sus documentos anexos e incorporados a la misma. 


CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA

Resolución de 6 de febrero de 2019 (BOE 7 de marzo de 2019). Descargar

Una sociedad que transmitió determinada finca hipotecada al actual titular registral de la misma solicitó, con cita del artículo 210.1, reglas segunda y octava, LH, la cancelación de la hipoteca cambiaria que grava dicha finca por haber transcurrido el plazo de prescripción de la acción hipotecaria -iniciado el 16 de agosto de 1997-. Sin embargo, entiende el Centro Directivo que no es aplicable en este caso el artículo 210.1, regla octava, LH, dado que está previsto para aquellos supuestos en los que no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, mientras que en el presente caso figuran las fechas de vencimiento de las letras de cambio garantizadas, siendo el último vencimiento el día 16 de agosto de 1997. Y, aun en el caso hipotético de que no constaran dichas fechas y fuera aplicable esta norma, no ampararía tampoco la solicitud del recurrente, toda vez que, al no tener extendida nota marginal acreditativa de haberse ejecutado la hipoteca, el plazo de caducidad sería el de cuarenta años desde su fecha, y éste aún no habría transcurrido.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

CADUCIDAD DE ANOTACIONES PREVENTIVAS: TIENEN UNA VIGENCIA DETERMINADA Y SU CADUCIDAD OPERA IPSO IURE UNA VEZ AGOTADO EL PLAZO DE CUATRO AÑOS, HAYAN SIDO CANCELADAS O NO, A MENOS QUE HAYAN SIDO PRORROGADAS
Resolución de 26 de diciembre de 2018 (BOE 28 de enero de 2019). Descargar

Se reitera la doctrina de la DGRN en el sentido de que caducada una anotación de embargo cuando se presenta el decreto de adjudicación, no cabe cancelar las cargas inscritas o anotadas con posterioridad, ya que caducada una anotación carece de virtualidad para cancelar los asientos posteriores.