DERECHO CIVIL

PARTE GENERAL

STOP A LA REVISIÓN REGISTRAL DEL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA
Resolución de 22 de mayo de 2023 (BOE 16 de junio de 2023). Descargar

El registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues debe limitar la calificación registral a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación.

COMPRAVENTA

VENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA POR NUDO PROPIETARIO Y USUFRUCTARIO
Resolución de 13 de abril de 2023 (BOE 5 de mayo de 2023). Descargar

Se vende el pleno dominio de un 3,4% indiviso del total de una finca, sin más especificaciones, y comparecen como vendedores el nudo propietario y el usufructuario de un 50% de la misma, siendo el otro 50% indiviso en pleno dominio de uno solo de ellos.
Señala la Dirección General que no se necesita especificar (en aras de un pretendido principio de especialidad) a cuál de las dos mitades se refiere la venta (si aquélla en la que el usufructo está desmembrado o aquélla cuyo pleno dominio pertenece sólo a una persona). De los términos literales de la escritura calificada, y del hecho de que la venta se otorga por los dos interesados que agotan la plena titularidad del único bien objeto de aquella, el objeto de dicha venta no es sino el pleno dominio de la participación indivisa que pertenece a ambos (cfr. arts. 1281 y 1283 CC).

COMPRAVENTA: POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE
Resolución de 17 de abril de 2023 (BOE 8 de mayo de 2023). Descargar

El registrador, tras superponer la georreferenciación catastral correspondiente al edificio del que forman parte las fincas objeto de compraventa, con la representación gráfica suministrada por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar, a través de la aplicación auxiliar Geoportal homologada por la Dirección General de los Registros y del Notariado, pone de manifiesto que la citada parcela catastral intersecta con la zona de dominio público marítimo-terrestre. Pero ocurre que el objeto de la transmisión cuya inscripción se pretende no es la totalidad del suelo representado, sino tres concretos apartamentos y una plaza de parking incluidas en el edificio al que corresponde la citada representación gráfica catastral, la cual, por tanto, no especifica la concreta ubicación ni delimitación de las fincas transmitidas.
Señala el Centro Directivo que los interesados no deben aportar dicho plano junto con su solicitud de certificación al Servicio Periférico de Costas (que es lo que exige la nota de calificación recurrida), sino que deben aportar el plano al registrador, previo requerimiento por éste, para que, a la vista del mismo, sea el registrador, y no los interesados, quien haya de solicitar de oficio la correspondiente certificación al Servicio Periférico de Costas y proceder como ordena el artículo 36.2 del Reglamento de Costas.

CONTRATO DE COMPRAVENTA Y REPRESENTACIÓN NO ACREDITADA
Resolución de 23 de mayo de 2023 (BOE 16 de junio de 2023). Descargar

No procede la inscripción de una compraventa en que la Notaria advierte sobre la falta de acreditación de la representación alegada, o, en su caso, la falta de ratificación por la vendedora.
A efectos registrales, si se alega la representación de determinada persona, se exige justificar de forma auténtica su existencia (arts. 3 LH y 98 Ley 24/2001, de 27 de diciembre) o la ratificación correspondiente en tiempo oportuno por el representado que ponga fin a la ineficacia que afectaría al negocio en caso de no existir la representación (art. 1259 CC).

CONTRATOS

TRES PACTOS SOBRE EXTINCIÓN DE COMUNIDAD
Resolución de 12 de abril de 2023 (BOE 5 de mayo de 2023). Descargar

Se admite la inscripción del pacto formalizado en la escritura de aceptación y manifestación por las adjudicatarias comuneras proindiviso sobre el régimen de extinción de la comunidad de bienes existente: tal división material y consiguiente adjudicación pactada a favor de cada una de las comuneras no tiene efectos inmediatos, sino que se contempla únicamente para el momento en que cada una de ellas pueda solicitar la extinción de la comunidad por haber transcurrido el plazo máximo acordado de diez años, o para el momento en que se obtenga la pertinente licencia. Además, su viabilidad jurídica se supedita en todo caso precisamente a que la división o segregación a través de la que se formalizaría tal acuerdo de división material cumpla los requisitos legales habilitantes para ello, específicamente la obtención de la correspondiente licencia o en su caso declaración de innecesariedad de conformidad con la legislación aplicable. Por último, no puede obviarse la circunstancia de que en la escritura expresamente se hace constar que el pacto de división material futura convenido “no implica ningún derecho de uso exclusivo actual sobre los dos posibles futuros lotes antes descritos”. En la medida en que el pacto no pretende tener efectos de presente, tampoco debe exigirse ya la individualización jurídica de las fincas previa la licencia de división o segregación correspondiente.
Sin embargo, no es admisible el pacto por el que cada comunera unilateralmente, por su sola voluntad y sin necesidad del consentimiento de los titulares de las restantes cuotas, pueda declarar cualquier obra nueva sobre la finca, en construcción o terminada, especificando que tal edificación se encuentre sobre la porción de terreno que le correspondería en el caso de división material y horizontal de la finca y disolución de copropiedad. La razón de la negativa estriba en que dicho pacto atribuye, de forma indirecta, a cada copropietario una facultad de uso y disfrute inmediato sobre una porción concreta de terreno que puede servir de soporte a actuaciones de parcelación encubierta y que deben ponerse en conocimiento de la Administración competente a través del procedimiento del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
Tampoco lo es aquél en que se hace constar que en caso de haber sido sufragada por una sola de ellas y su marido la construcción existente sobre la finca, éstos procederán a abonar el valor de la porción de terreno sobre el que existe la edificación, la cual se encuentra totalmente cercada del resto por muros y que la misma no tiene un destino rústico o agrícola. Pues bien, el pacto en cuestión se refiere a una obra o construcción que, tal y como se ha expuesto, no se encuentra declarada ni inscrita. De este modo, toda manifestación al respecto no forma parte de la descripción de una finca -letra a) del artículo 9 LH-, sino que presupone un derecho a edificar que, como tal, debe ser debidamente declarado, constituido e inscrito separadamente.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

SEGREGACIÓN Y CADUCIDAD DE LA LICENCIA URBANÍSTICA
Resolución de 18 de abril de 2023 (BOE 8 de mayo de 2023). Descargar

Se plantea en el presente expediente la inscripción de una escritura de segregación en la que la modificación de la licencia para la segregación se encuentra caducada, siendo necesario, según el registrador, nueva licencia o bien aportar las prórrogas que de la misma se hubiesen realizado.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que, tratándose de actos de parcelación, como excepción a la regla general en licencias urbanísticas, la legislación andaluza establece una caducidad por ministerio de la Ley, sin necesidad de declaración administrativa alguna.

RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE ERRÓNEA DE UNO DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS QUE INTEGRAN UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 18 de abril de 2023 (BOE 8 de mayo de 2023). Descargar

Se solicita la inscripción de la rectificación de la superficie de uno de los elementos privativos que integran el edificio en régimen de propiedad horizontal. Pero esa ampliación de superficie no implica una ampliación de obra, sino que simplemente es la rectificación de un dato registral erróneo, que debe sustituirse por el que, en su momento, se debió registrar. Y dicha rectificación ha sido otorgada por el propietario del elemento privativo objeto de aquélla con el acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios. Por ello, alterándose la descripción registral del edificio sólo en cuanto a la superficie de uno de los elementos privativos, que, según afirman los otorgantes de la escritura calificada, fue la que debió constar al declararse la obra nueva, el recurso debe ser estimado, por estar acreditada la descripción resultante en cuanto al dato de la superficie de elemento privativo en cuestión (ha quedado acreditado, por certificaciones emitidas por el arquitecto técnico compareciente y por certificación catastral descriptiva y gráfica, que, desde el momento de la construcción del edificio, el referido elemento privativo tiene la superficie que ahora se expresa). Además, la referida rectificación cuenta con la aprobación de la junta de propietarios por unanimidad (siquiera sea presunta, ex art. 17, regla octava, LPH).

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA DE UNA BODEGA-CUEVA
Resolución de 18 de abril de 2023 (BOE 8 de mayo de 2023). Descargar

En el presente caso se solicita la inscripción de una declaración de obra nueva consistente en una bodega-cueva, que se sitúa sobre el subsuelo de la finca 36.603 de Tomelloso, finca que procede de una segregación de la finca 23.675 también de Tomelloso, sin que la existencia de la cueva en el subsuelo de la finca resulte del contenido del Registro.
La Dirección General entiende que es necesario articular las relaciones entre el suelo y el subsuelo configurando jurídicamente las relaciones entre los diferentes volúmenes, o que conste el consentimiento del titular de la finca 23.675 a la división física de la bodega-cueva, tal como exige la registradora. Y ello porque la voluntad de las partes es, precisamente, que se aplique el principio general de accesión del dominio y no modular una excepción al mismo, que no se moduló jurídicamente al segregarse la finca. Todo ello lleva a concluir que estamos ante uno de los supuestos de excepción al régimen del principio general de accesión de dominio, que requiere el acuerdo de las partes, al no resultar dicho régimen jurídico del subsuelo del contenido del Registro, del que sí resulta la existencia física de la cueva sobre el subsuelo de dos fincas registrales, por lo que sus respectivos titulares deben consentir la determinación de ese régimen jurídico.

VINCULACIÓN OB REM: REQUISITOS
Dos Resoluciones de 3 de mayo de 2023 (BOE 29 de mayo de 2023). Descargar. Descargar

Interesante resolución por su carácter didáctico a la hora de determinar la naturaleza jurídica de la vinculación ob rem y su diferenciación con las servidumbres.
Así los requisitos para constituir una servidumbre ob rem son básicamente tres:
a) Existencia de una causa económica y a la vez jurídica que justifique la vinculación. En este caso la causa económica es clara: el servicio que, como tal pasillo o pasaje, la finca 7.961 proporciona a las tres que fincas a que está vinculada.
b) Previa inscripción en el Registro de las fincas a que afecte la vinculación. Lo que se cumple en este caso.
c) En tercer lugar, la identificación y descripción de las fincas vinculadas entre sí resulta indubitada, fundamentalmente, de los linderos expresados en dichas descripciones y de los asientos de las fincas de procedencia de cada una de las fincas vinculadas.

NEGOCIO DE APROBACIÓN Y SUPERFICIE NO EXPRESADA EN OBRA INSCRITA: FALTA DE MOTIVACIÓN
Resolución de 8 de mayo de 2023 (BOE 29 de mayo de 2023). Descargar

Se debate en el presente recurso si puede suspenderse la inscripción de una escritura de aportación al capital social de una sociedad de determinadas fincas inscritas en el Registro de la Propiedad, por no expresar las superficies de las casitas de labor que se ubican en dos de las fincas, que ya están inscritas. Lógicamente, la respuesta es negativa. En primer lugar, porque la identidad, respecto de la finca a inmatricular, entre el título inmatriculador y la certificación catastral, hay que entenderla referida exclusivamente al espacio físico ocupado por la finca, sin que obligatoriamente deba extenderse a las edificaciones que pueda haber en ella. En segundo lugar, porque el principio de identidad se cumplió al practicarse la inmatriculación de la finca en su momento, con arreglo al principio de legalidad vigente en el momento de practicarse la inscripción.

DERECHO DE SUCESIONES

PARTICIÓN EX ARTÍCULO 841 Y SIGUIENTES DEL CÓDIGO CIVIL: SE EXIGE EL CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS LEGITIMARIOS, NO SÓLO DE LOS QUE RECIBEN SU LEGÍTIMA MEDIANTE UN PAGO EN METÁLICO
Resolución de 14 de abril de 2023 (BOE 5 de mayo de 2023). Descargar

Se pagan los derechos algunos de los legitimarios mediante adjudicación de dinero de una cuenta corriente o bienes del ajuar doméstico que constan en el inventario, de manera que no se conculca la legítima como pars bonorum; pero, a otros legitimarios se les abonan sus derechos mediante “parte del exceso de adjudicación (…)”, lo que supone una mutación de la pars bonorum por una compensación en metálico. En definitiva, no se les paga a las legitimarias con bienes de la herencia, sino que el contador ordena el pago a los herederos, mutando la pars bonorum en un derecho de crédito, por lo que deben exigirse las garantías y cautelas establecidas en los artículo 841 y siguientes CC y, por tanto es necesario el consentimiento de todos los legitimarios, sin que se hagan distinciones por razón de como hubieran sido las adjudicaciones de los que no consintieron la partición, y sin que el artículo 841 distinga entre metálico hereditario o extrahereditario.

DERECHO DE TRANSMISIÓN: NECESARIA INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE COMO LEGITIMARIO DEL MISMO
Resolución de 19 de abril de 2023 (BOE 8 de mayo de 2023). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una escritura de entrega de legado al no intervenir en la misma la cónyuge viuda de un heredero fallecido, porque, según la interpretación que del artículo 1006 CC ha realizado la Dirección General, cualquier operación tendente a partir la herencia a la que esté llamado el transmitente debe ser otorgada por todos los interesados en la sucesión de éste, entre los cuales se encuentran incluidos sus legitimarios.
El notario recurrente alega que, conforme la tesis sostenida por la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013, los herederos transmisarios, al ejercitar el ius delationis heredan directamente del primer causante, no siendo por tanto necesaria la intervención del cónyuge viudo del transmitente, al tratarse de dos herencias diferentes.
La Dirección General tras un breve repaso a las últimas resoluciones dictadas sobre esta materia, desestima el recurso y confirma la nota de calificación, concluyendo que la postura del Centro Directivo no se aparta de la Sentencia dictada por el Pleno de Sala Primera del Tribunal Supremo el 11 de septiembre de 2013, y lo único que pone de manifiesto es que la obligada protección de los legitimarios exige entender que, a efectos de determinar el importe de la legítima, el ius delationis también se computa en la herencia del transmitente; resultando imprescindible combinar los efectos del derecho de transmisión con la coexistencia de legitimarios como interesados en la herencia del denominado transmitente a los efectos de exigir su intervención en las operaciones de aceptación y partición de herencia; y entre tales interesados está incluida, sin ningún género de dudas, la viuda del finado como legitimaria.

REQUISITOS EN LA SUCESIÓN DE UN EXTRANJERO FALLECIDO ANTES DE LA ENTRADA EN VIGOR DEL REGLAMENTO UE 650/2012
Resolución de 10 de mayo de 2023 (BOE 1 de junio de 2023). Descargar

El problema se centra en la herencia de un causante italiano fallecido en los Países Bajos con anterioridad al Reglamento de la UE 650/04.07.2012, Reglamento Europeo de Sucesiones, y por tanto, se rige por los procedimientos internos, es decir, según la nacionalidad del causante, pero con sujeción al derecho español en cuanto a los requisitos legales para la práctica de los asientos, según confirma la nota, y los efectos de la inscripción (art. 9 CC), sin que proceda la eventual solicitud de expedición de certificado sucesorio europeo; y así, conforme a estos requisitos de la legislación española (arts. 14 LH y 76 y 78 RH), debe acompañarse a la escritura el título sucesorio, la certificación de defunción respectiva y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad, así como un certificado del registro semejante a nuestro Registro General de Actos de Última Voluntad correspondiente a dicho país de residencia y al país de la nacionalidad del causante.

INTERPRETACIÓN DE TESTAMENTO ANTIGUO: ALBACEAS Y MANDAS PÍAS
Resolución de 22 de mayo de 2023 (BOE 16 de junio de 2023). Descargar

La función de los albaceas consiste en hacer cumplir la última voluntad de un difunto y de custodiar sus bienes hasta que se repartan entre los herederos. Y, del testamento incorporado a la escritura referida no resulta, en ningún momento, que la voluntad del mismo fuera la de entregar el dominio de los inmuebles a una determinada Fundación creada por los propios albaceas.
Al margen del gravamen modal establecido, el testador (dos años antes de fallecer en 1940) manifestó una patente voluntad en orden al destino de unos bienes a título de legado de cosa determinada, en la medida que alude a que esas dos casas habrían de quedar para determinada entidad que al parecer ya no existe, legados que, como es sabido, tienen un régimen especial en el Código Civil en orden a su adquisición; por ello, señala el Centro Directivo que las ulteriores vicisitudes en orden a la subsistencia o no de aquel destinatario final escapan del marco del presente recurso y entran de lleno en el mundo de la jurisdicción. Y es en ella donde, en su caso, se habrá de valorar y decidir contradictoriamente sobre la pretensión de los albaceas de estimar cumplida la voluntad del testador en la forma -y no en otra- que ellos han consignado en la escritura.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

ES NECESARIA LA ASIGNACIÓN DE NIF EN UNA SOCIEDAD LIMITADA. NO CABE LA CONVOCATORIA DE JUNTA POR CORREO ORDINARIO. RETRIBUCIÓN DEL ADMINISTRADOR
Resolución de 10 de mayo de 2023 (BOE 1 de junio de 2023). Descargar

Se trata de una escritura de constitución de sociedad limitada que incurre en tres defectos alegados por el registrador:
a) No se acredita el NIF de la sociedad.
b) El correo ordinario no es un procedimiento que garantice la recepción de la convocatoria por los socios, y por ello debe establecerse que éste sea con acuse de recibo (art. 173 LSC).
c) La existencia de una retribución laboral para el administrador ha sido condicionada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencias 21 abril 2005, 30 diciembre 1992, 26 marzo 1996 y especialmente la de la Sala 4.ª de 9 diciembre 2009) a que el administrador desarrolle como consecuencia de las últimas, una actividad distinta a la que le corresponde como órgano de administración y excluyendo en todo caso los contratos laborales de alta dirección.
La Dirección General confirma la nota en cuanto a los dos primeros defectos y revoca el tercero:
1º) Confirma que es necesario que conste en la escritura el número de identificación fiscal de la sociedad (arts. 38.2.5 y 95.1 RRM, 156.5 y 157 RN, disposición adicional 6º Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, y 18 RD 1065/2007, de 25 de julio, Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria...); sin que esta obligación pueda suplirse por el escrito en que se solicita la asignación del NIF, que por obvias razones no lo contiene.
2º) Confirma también que la forma sustitutoria de convocatoria de la junta que pueden prever los estatutos según el artículo 173.2 LSC (procedimiento de comunicación individual y escrita, que asegure la recepción del anuncio por todos los socios...) no puede ser el correo ordinario, pues no existe garantía de entrega ni de justificación para este tipo de correo (arts. 3.3 y 21.1 Ley 43/2013, de 30 de diciembre, del servicio postal universal). La Dirección ha admitido como tales formas sustitutorias el correo certificado con aviso de recibo (Resolución 16 de abril de 2005) y el burofax con certificación del acuse de recibo (Resoluciones 21 de marzo y 5 de julio de 2011, 2 de enero y 6 de noviembre de 2019 y 15 de junio de 2020); en cuanto al correo electrónico, la Resolución 28 de octubre de 2014 no lo consideró medio adecuado al no contemplarse medio alguno de prueba de que había sido debidamente recibido; pero la Resolución de 19 de julio de 2019 aceptó tal medio de convocatoria porque a la forma de remisión por correo electrónico se sumó un mecanismo de verificación de su recepción por los socios destinatarios.
3º) En cambio, se revoca la nota de calificación en cuanto reprocha a un artículo estatutario que no contenga una exclusión expresa de las relaciones laborales de alta dirección. Dice la Dirección que de la cláusula estatutaria debatida en el presente expediente resulta con toda claridad que el ejercicio del cargo de administrador es gratuito, como resulta la posibilidad de que el administrador lleve a cabo otras actividades de carácter laboral, amparadas por un contrato de dicha naturaleza y reciba por ello una retribución objeto de aprobación por la junta general; y añade que nada obsta a que los estatutos prevean, junto al carácter gratuito del cargo, la posibilidad de que se lleven a cabo entre la sociedad y el administrador contratos de índole civil o laboral que amparen el ejercicio por este de actividades distintas a las de gestión y representación de la sociedad, contratos que se encuentran sujetos al control de la junta general (art. 220 LSC).

ADMINISTRADORES

COMPRAVENTA POR ADMINISTRADORES CON CARGOS NO INSCRITOS EN EL REGISTRO MERCANTIL: NECESARIEDAD DE UN CORRECTO JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL. REQUISITOS QUE DEBE CONTENER DICHO JUICIO
Resolución de 9 de mayo de 2023 (BOE 29 de mayo de 2023). Descargar

Se formaliza una compraventa de determinadas fincas previa declaración de obra nueva sobre una de ellas, es otorgada, como vendedora, por una sociedad de responsabilidad limitada representada por dos administradores solidarios, cargos que no están inscritos en el Registro Mercantil. El notario autorizante reseña la escritura pública de elevación a público de los acuerdos de nombramiento de tales administradores, con especificación únicamente del nombre de la notaría autorizante, fecha de dicha escritura y de los acuerdos de la junta general universal elevados a público y número de protocolo. Asimismo, advierte sobre la falta de inscripción de tal nombramiento en el Registro Mercantil; y añade lo siguiente: “Yo, el Notario, he tenido a la vista copia autorizada de la escritura de nombramiento de Don J. A. R. R. y Don D. R. G. y juzgo suficiente dicha representación para el otorgamiento de esta escritura de declaración de obra nueva finalizada y compraventa”. La registradora suspende la inscripción solicitada porque considera que, al no estar inscrito en el Registro Mercantil el nombramiento de los administradores de la sociedad vendedora, “deberá acreditarse la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquella y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral establecida en los artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil”.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota, señalando que tal formula “no tiene la precisión necesaria ni es suficiente para que no quepan dudas de que el notario ha ejercido el control que la Ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas. Por ello, la registradora no puede apreciar que el título autorizado contenga los elementos que permiten corroborar que el notario ha ejercido dicho control” (SSTS 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021). La escritura debe contener todas las circunstancias legalmente procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador: (i) debe constar el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado (ii) la aceptación del nombramiento (iii) y la notificación o consentimiento, en su caso, de los titulares de los anteriores cargos inscritos (iv) todo ello en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral, de modo que pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil. El que sea obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales no significa que dicha inscripción en aquel Registro deba realizarse necesariamente con carácter previo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos o contratos otorgados por ellos en ejercicio de dicha representación. El nombramiento de los administradores surte efectos desde el momento de la aceptación, ya que la inscripción del mismo en el Registro Mercantil es obligatoria pero no tiene carácter constitutivo. Diferentes son los siguientes casos: (i) la falta de publicidad de la sociedad adquirente en el Registro Mercantil es obstáculo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición realizada a su favor (art. 383 RH). (ii) No es inscribible en el Registro de la Propiedad lo actuado por un consejero delegado no inscrito, habida cuenta del carácter constitutivo de la inscripción de dicho cargo (art. 249.3 LSC).

CUENTAS ANUALES

CUENTAS ANUALES: CIERRE REGISTRAL
Resolución de 8 de mayo de 2023 (BOE 29 de mayo de 2023). Descargar

Se deniega la inscripción del nombramiento de administrador único por cierre registral por falta de presentación de cuentas anuales. Se alega por el interesado sobre la contradicción que supone cerrar el nombramiento de quien ha de presentar las cuentas, sin embargo, como resuelve la Dirección, el mecanismo para solventarla, está contemplado en el artículo 378.5 RRM, donde se prevé el levantamiento provisional de la sanción cuando las cuentas no estuvieren aprobadas por la junta general, siempre que se acredite esta circunstancia mediante certificación del órgano de administración con firmas legitimadas, en la que se expresará la causa de la falta de aprobación o mediante copia autorizada del acta notarial de junta general en la que conste la no aprobación de las cuentas anuales.

LA REVOCACIÓN DE LOS AUDITORES DEBE EXPRESAR LA JUSTA CAUSA QUE MOTIVA LA DECISIÓN
Resolución de 11 de mayo de 2023 (BOE 1 de junio de 2023). Descargar

Se pretende inscribir en el Registro Mercantil una revocación de nombramiento de auditores haciendo constar la existencia de justa cusa, de conformidad con lo dispuesto en el 264.3 de la Ley de Sociedades de Capital, pero sin expresar la misma.
La Dirección General resuelva a la luz de la promulgación del artículo 60.3 del Real Decreto 2/2021, de 12 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley 22/2015, de 20 de julio, de Auditoría de Cuentas, en el régimen de la inscripción registral de revocación de auditores, considerando que el mismo exige que en el acuerdo conste la justa causa precisa que motiva la decisión social adoptada, no simplemente en las comunicaciones al Registro Mercantil y al Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, que es lo que defendía el recurso.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

SEGREGACIÓN Y NECESARIA INTERVENCIÓN ADMINISTRATIVA
Resolución de 10 de abril de 2023 (BOE 5 de mayo de 2023). Descargar

No se pone en duda la correspondencia entre finca registral y parcela catastral ya que concurren elementos objetivos que justifican la naturaleza urbana de la finca desde el punto de vista civil, por lo que procede su constancia en la descripción registral, además según el documento de planeamiento incorporado, la finca como suelo urbanizable con plan parcial aprobado, lo que de igual modo será susceptible de reflejo registral. Luego, no ha lugar a la exigencia registral redundante de certificado municipal que acredite la naturaleza urbana de las fincas segregadas.
Sin embargo, el documento presentado adolece del siguiente defecto confirmado por la Dirección General: sólo han sido aportados documentos de planeamiento y ordenación del ámbito en el que se incluyen las parcelas, pero no resulta acreditada la licencia de segregación ni la declaración de innecesariedad o el acto administrativo firme aprobatorio de la reparcelación.

FALTA DE TRACTO SUCESIVO
Resolución de 13 de abril de 2023 (BOE 5 de mayo de 2023). Descargar

Inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la otorgante, no cabe acceder a la inscripción (en este caso de escritura de herencia), mientras no se presenten los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (cfr. art. 208 LH).

RECTIFICACIÓN DE ASIENTO: CONSENTIMIENTO DE TODOS
Resolución de 14 de abril de 2023 (BOE 5 de mayo de 2023). Descargar

Se pretende la adjudicación de unas fincas por herencia, previa segregación, y respecto de una de las cuales se ha seguido un procedimiento judicial ordinario sobre la titularidad dominical; se ha realizado una rectificación posterior a la sentencia recaída en el procedimiento para el cumplimiento de la misma. Dado que la inscripción que se pretende proviene de una resolución judicial, no se admite rectificación del asiento que ha causado sin que intervengan todos los interesados en el procedimiento u otra resolución judicial que lo determine.

PRACTICADA UNA INSCRIPCIÓN, LA CALIFICACIÓN POSITIVA NO ES RECURRIBLE ANTE LA DIRECCIÓN GENERAL
Resolución de 17 de abril de 2023 (BOE 8 de mayo de 2023). Descargar

Solo cabe interponer recurso ante esta Dirección General cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente.

INSCRIPCIÓN PARCIAL
Resolución de 19 de abril de 2023 (BOE 8 de mayo de 2023). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia con ampliación de obra nueva por antigüedad y división horizontal, en cuyo inventario hay dos fincas registrales; y una posterior escritura de rectificación, que afecta únicamente a la finca registral dividida horizontalmente, solicitando los comparecientes expresamente la inscripción de la misma. Señala la registradora en su nota de calificación que la inscripción parcial no se considera posible si no es expresamente solicitada por los interesados, ya que la rogación acerca de la inscripción es única, máxime cuando se trata de un negocio jurídico complejo, lo que haría precisa una solicitud expresa de inscripción en los distintos términos que sean posibles.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, señalando que únicamente es admitido que el registrador de la Propiedad practique de oficio una inscripción parcial, cuando el defecto de que se trate afecte solo a alguna de las fincas o derechos independientes objeto del negocio jurídico escriturado, o cuando la escritura pública comprenda diferentes negocios jurídicos; por lo que, en el presente caso, siendo que el pacto denegado solo afecta a la esencialidad de la división horizontal, debe concluirse que cabe la inscripción de los otros negocios jurídicos realizados.

RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN RELATIVA A LA SITUACIÓN ARRENDATICIA DE LA FINCA
Resolución de 19 de abril de 2023 (BOE 8 de mayo de 2023). Descargar

El titular registral de una finca solicita la rectificación de la inscripción de una hipoteca, alegando que resulta errónea por no haberse hecho constar en ella el estado arrendaticio de la finca. La registradora deniega la inscripción por considerar que no se aprecia en dicha inscripción error material ni de concepto.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, distinguiendo ente las menciones y los derechos inscritos, señalando que el concepto de mención se ha configurado por la doctrina como la mera alusión o indicación de la existencia de alguna carga, gravamen o derecho real inmobiliario, de la que se hace siempre constancia registral con ocasión de practicarse alguna inscripción o anotación preventiva de un título inscribible, en el que tal carga, gravamen o derecho real se hallen meramente relacionados, pero no constituidos y sin estar previamente inscritos. Considera el Centro Directivo, al igual que la registradora en su nota de calificación, que las relaciones anteriores a la inscripción cuya rectificación se solicita relativas al arrendamiento son meras menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial, por lo que la fe pública del Registro no se extenderá a ellas.

DENEGACIÓN ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Resolución de 10 de mayo de 2023 (BOE 1 de junio de 2023). Descargar

Se debate si puede practicarse asiento de presentación en el Libro Diario de un acta notarial por la que se requiere al notario autorizante para que remita a la Oficina del Catastro copia de lo actuado con todos sus anejos, a fin de que por este se tramite el expediente de rectificación de errores en la titularidad catastral. El registrador deniega la práctica del asiento solicitado porque el acta notarial indicada recoge un requerimiento encaminado a la rectificación de errores existentes en un organismo público distinto del Registro de la Propiedad, por lo que no puede provocar operación registral alguna, según el artículo 420 RH. Sin embargo, la Dirección estima el recurso, porque junto en el acta de requerimiento presentada, la parte vendedora y la parte compradora realizan determinadas manifestaciones por la que rectifican un error cometido en la previa escritura de compraventa relativo a la reseña de la titularidad catastral de la finca transmitida; y ese error ha sido rectificado también por resolución de la Gerencia Regional del Catastro. Por ello, ante la solicitud de rectificación del dato relativo a la referencia catastral errónea que figura en el Registro de la Propiedad, lo procedente es practicar el asiento de presentación y realizar la pertinente calificación, en la que el registrador decidirá motivadamente, conforme al artículo 18 LH, si los documentos presentados son o no susceptibles de causar el asiento solicitado.

ESCRITURA DE ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON PROHIBICIÓN DE ENAJENAR. DERECHO DE TANTEO
Resolución de 22 de mayo 2023 (BOE 16 de junio de 2023). Descargar

El primer defecto invocado por el registrador, relativo a la falta de inscripción en el Registro Mercantil del cargo de los administradores mancomunados que intervienen para ratificar la escritura de elevación a público del contrato de arrendamiento. Para que el nombramiento de administrador produzca efectos desde su aceptación, háyase o no inscrito dicho nombramiento en el Registro Mercantil, es preciso justificar que dicho nombramiento es además válido por haberse realizado con los requisitos, formalidades y garantías establecidas por la legislación de fondo aplicable. Y, en este caso, la ausencia de inscripción en el Registro Mercantil del nombramiento de los administradores no puede estimarse suplida por la reseña que figura en la escritura calificada.
Respecto a las prohibiciones de disponer, si la prohibición procede de un acto a título oneroso, como lo es el arrendamiento (arts. 1543 y 1555.1.º CC), sin perjuicio de su validez, no puede acceder al Registro (cfr. art. 26 LH), si bien se podrá asegurar su cumplimiento con hipoteca u otra forma de garantía real inscribible. De otra forma solo producirán efectos obligacionales. Y, respecto al derecho de tanteo pactado en el marco de un contrato de arrendamiento sometido al Código Civil, tal y como se ha configurado, no puede tener acceso al Registro de la Propiedad, pues no cumple las exigencias de determinación de su régimen jurídico real que permitan su acceso al Registro de la Propiedad.

SILENCIO POSITIVO EN SEGREGACIONES: ES NECESARIO ACREDITAR LA CONCESIÓN POR ACTO PRESUNTO DE LA LICENCIA PARA LA INSCRIPCIÓN
Dos Resoluciones de 23 de mayo de 2023 (BOE 16 de junio de 2023). Descargar. Descargar. Idéntica Resolución de 23 de mayo de 2023 (BOE 20 de junio de 2023). Descargar

Se presenta una escritura por la cual se segrega una parcela habiendo solicitado el 27 de noviembre de 2018 del Ayuntamiento la licencia, aportándose el 24 de octubre de 2019 un informe topográfico requerido, sin que, hasta la fecha, según manifiesta el compareciente, el Ayuntamiento haya respondido a la solicitud de licencia. Se otorga la escritura alegando la concesión de la licencia por silencio administrativo.
La Dirección General confirma la calificación reiterando su doctrina fijada en resolución 12 de enero de 2023, si bien no por ello se suscitan dudas sobre el criterio adoptado, ya que desde el punto de vista sustantivo reconoce que el legislador, en este caso el de la Comunidad Autónoma andaluza, tanto en la anterior ley vigente al iniciarse el procedimiento administrativo, como en la actual Ley 7/2021, admite entender estimada por silencio administrativo la licencia de división, siempre y cuando la misma no vulnere la ordenación territorial y urbanística, pero desde el punto de vista registral la cuestión no es tan clara. Así, apelando al artículo 26 de la Ley de Suelo estatal y al artículo 91 de la nueva Ley andaluza 7/2021, entiende que con independencia de la validez y eficacia sustantiva del acto administrativo presunto, su trascendencia a efectos registrales requiere la acreditación documental de un pronunciamiento expreso de la Administración competente o un acto que integre el control previo municipal, teniendo en cuenta la necesidad de evitar el acceso registral de actos de modificación jurídico real de eficacia claudicante.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

INMATRICULACIÓN DE FINCAS EN VIRTUD DE ESCRITURA DE ADJUDICACIÓN EN SUBASTA
Resolución de 14 de abril de 2023 (BOE 5 de mayo de 2023). Descargar

Aunque la escritura de adjudicación de fincas sea un título potencialmente inmatriculador, no lo es por sí solo, si no cumple los requisitos del artículo 205 o del artículo 203 LH. En efecto, el artículo 205 dispone que “serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que (…)”. Y el artículo 203.1 señala que “el expediente de dominio para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de persona alguna se tramitará con sujeción a las siguientes reglas (…)”. Y en el presente caso, no se cumple ninguno de dichos artículos, pues ni se aporta título público de adquisición del transmitente, ni se aporta expediente de dominio tramitado y resuelto favorablemente.

CONSTITUCIÓN DE COMUNIDAD DE BIENES PARA APROVECHAMIENTO DE AGUAS
Resolución de 17 de abril de 2023 (BOE 8 de mayo de 2023). Descargar

Para la inmatriculación de aguas privadas en el Registro, preexistentes a la Ley de Aguas de 1985, es necesario acreditar la inclusión de las mismas en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas, como ya se ha establecido reiteradamente por esta Dirección General (cfr. RR 23 de mayo de 2005, 18 de julio de 2018, 22 de noviembre de 2019 y 15 de abril de 2021). También es necesario acreditar dicha inclusión cuando dichas aguas privadas ya figuran inscritas en el Registro de la Propiedad, pero se pretende modificar las condiciones del aprovechamiento, como sucede en este caso.

EXPEDIENTE ARTÍCULO 199 LEY HIPOTECARIA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTE
Resolución de 17 de abril de 2023 (BOE 8 de mayo de 2023). Descargar

Se solicita la inscripción de la agrupación de tres fincas registrales, acompañando georreferenciación catastral de la parcela con referencia catastral, manifestando que coincide con la geometría de las tres fincas registrales que se agrupan.
La Dirección General confirma de la nota de calificación registral negativa aquí recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de fincas registrales colindantes inmatriculadas, y sin que competa a este Centro Directivo, en vía de recurso “decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una diferente a la aportada o soluciones transaccionales entre colindantes”, señalando el artículo 199 LH, que si la incorporación de la georreferenciación pretendida “fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente”. Y conforme al artículo 198 LH “la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél”.

INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA: FALTA DE MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR
Resolución de 21 de abril de 2023 (BOE 8 de mayo de 2023). Descargar

Se pretende la inscripción de una representación gráfica en virtud del expediente previsto en el artículo 199 LH, solicitada en una instancia privada. Tras el escrito de oposición formulado por la heredera de los titulares colindantes, el registrador deniega la inscripción.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, pues el registrador ha limitado su calificación únicamente en la oposición que ha formulado un colindante, sin que haya motivado adecuadamente su nota de calificación y sin que el recurrente pueda conocer los concretos motivos que han determinado su calificación negativa.

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO Y DUDAS DE IDENTIDAD. DEFECTOS INSUBSANABLES
Resolución de 8 de mayo de 2023 (BOE 29 de mayo de 2023). Descargar

El registrador deniega la inmatriculación de una finca por estimar, como defecto insubsanable, que “coincide en diversos detalles descriptivos con otra finca registral de Tinajo, debiéndose entender que la superficie de aquella forma parte de esta como matriz (arts. 300 y 306 RH)”.
Frente a esto hay que disipar la duda de a quién compete resolver estas dudas (de doble inmatriculación) y el procedimiento seguir. La doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado era que, siendo fundadas las dudas del registrador, la reclamación del interesado no puede ser decidida mediante recurso, sino que ha de ser planteada judicialmente, conforme a los artículos 300 y 306 RH. Sin embargo, tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, acaecida el 1 de noviembre de 2015, la propia Dirección General de los Registros y del Notariado ha proclamado desde su Resolución de 17 de noviembre de 2015, y reiteradamente después, que hay que entender que el título VI del Reglamento Hipotecario, dentro del cual se ubican los citados artículos 300 y 306, ha quedado íntegra y tácitamente derogado, “pues la nueva regulación legal en las materias en él recogidas es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los citados artículos reglamentarios”. Aquí es donde puede entrar en juego la regulación del artículo 199 LH, pues ofrece un procedimiento que tiene por finalidad, precisamente, tramitar un expediente registral, de “jurisdicción voluntaria” y por tanto desjudicializado, con notificación a los titulares de fincas potencialmente afectadas por la georreferenciación que se pretende inscribir, con concesión de plazo de alegaciones, para que finalmente, “a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”.
En consecuencia, no solo es perfectamente posible, sino altamente recomendable, que cuando el registrador tenga, no la certeza, pero sí dudas fundadas acerca de que la georreferenciación de la finca que se pretende inmatricular por la vía del artículo 205 LH pueda invadir, aunque sea parcialmente fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199 LH.

EXCESOS DE CABIDA “PARCIALES”: NO SON ADMISIBLES
Resolución de 12 de mayo de 2023 (BOE 1 de junio de 2023). Descargar

Se presentan sendas escrituras de extinción de condominio y donación, solicitando en las escrituras la inscripción de un exceso de cabida que excede de un 10% de la cabida inscrita. Ante el rechazo a inscribir el exceso de cabida, se solicita que se inscriba la mayor cabida hasta el límite legal del 10%, lo que es negado por el registrador, y es confirmado por la Dirección General, ya que entiende que, de este modo, con inscripciones parciales, acercando progresivamente la superficie inscrita a la real, lo que se está haciendo es eludir todas las exigencias legales de georreferenciación y tutela de colindantes y terceros.

NOTAS MARGINALES DE DESLINDE: NO SON POSIBLES ANTES DE INICIAR EL PROCEDIMIENTO
Dos Resoluciones de 16 de mayo de 2023 (BOE 1 de junio de 2023). Descargar. Descargar

Se solicita por parte de la Servicio Forestal de la Dirección General de Medio Natural y Biodiversidad, Consejería de Desarrollo Sostenible de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, al que se le había notificado por parte del Registro de la Propiedad una rectificación de cabida, que haga constar en la inscripción de la finca que una nota marginal, para hacer constar que la posesión de la totalidad o parte de la citada finca registral podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha en un futuro deslinde.
La registradora niega la práctica de dicha nota marginal, lo que es confirmado por la Dirección General, considerando que tal nota marginal sólo se puede practicar cuando el procedimiento de deslinde haya comenzado, ya que en dicho procedimiento será parte el propietario de la finca, pudiendo ejercer la defensa de sus derechos. La nota marginal previa al inicio del expediente de deslinde no está prevista en la normativa reguladora de las vías pecuarias, ni tampoco se prevé en la normativa general de las Administraciones Públicas. Así, en el procedimiento de deslinde previsto en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre (cfr. art. 52), se contempla la publicidad registral una vez iniciado dicho procedimiento.

EXPEDIENTE ARTÍCULO 199 LEY HIPOTECARIA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTE
Resolución de 22 de mayo de 2023 (BOE 16 de junio de 2023). Descargar

Se solicita la inscripción de la agrupación de tres fincas registrales, acompañando georreferenciación catastral de la parcela con referencia catastral, manifestando que coincide con la geometría de las tres fincas registrales que se agrupan. Tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH, en el que consta la oposición de los titulares de dos fincas registrales (6.319 y 10.684) la registradora expresa que “teniendo presente el contenido de las alegaciones formuladas, por considerar que la modificación descriptiva cuyo reflejo tabular se sostiene, puede invadir las fincas registrales colindantes, no es posible acceder a la petición de registración formulada”.
La Dirección General da la razón a la promotora del expediente, al señalar que no han sido razonados objetivamente los motivos por los cuales no debe procederse a la inscripción de la base gráfica presentada.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

CANCELACIÓN DE HIPOTECA SIN CARTA DE PAGO NI ACREDITACIÓN DE FACULTADES PARA RENUNCIAR A LA GARANTÍA
Resolución de 10 de abril de 2023 (BOE 5 de mayo de 2023). Descargar

En este caso, la cancelación, sin carta de pago, fundada en la mera renuncia a la garantía hipotecaria que, si bien es una causa por sí suficiente en orden a la cancelación de hipoteca, no estaría comprendida en el juicio notarial de suficiencia de la representación alegada por la entidad acreedora, porque se reputa al liquidador con facultades suficientes para la cancelación de hipoteca formalizada en la escritura, que no se basa intrínsecamente en una simple renuncia a la garantía hipotecaria o una condonación de deuda. Tan sólo se han acompañado sin más a la escritura de cancelación una de “renuncia a cobros por cesión de créditos y nueva cesión de parte de los mismos” y una segunda escritura de “aclaración” sin comparecencia de parte alguna, en la que el notario, per se, alude a una serie de operaciones crediticias no elevadas previamente a escritura pública. Asimismo, la entidad acreedora es una cooperativa en liquidación y su liquidador realiza las operaciones que tiene legalmente asignadas para la liquidación de la misma, sin que pueda considerarse sin más que la condonación de deuda o la renuncia a garantías reales sean actos liquidatorios. Todo ello sin perjuicio de que la operación sea aprobada por la Asamblea General de la cooperativa, que puede ser convocada por las personas liquidadoras durante el período de liquidación.

INSCRIPCIÓN DE DECRETO DE ADJUDICACIÓN, CANCELACIÓN DE CARGAS, NOTIFICACIONES Y VALOR DE TASACIÓN
Resolución de 14 de abril de 2023 (BOE 5 de mayo de 2023). Descargar

La Dirección General entiende, para este supuesto, que el Juzgado responsable de la ejecución aclare que el requerimiento fue realizado en el domicilio que figura a estos efectos en la inscripción de hipoteca, en los términos previstos en el artículo 686 LEC.
Por otra parte, respecto a la adjudicación por el importe de lo adeudado por todos los conceptos, siendo esta cantidad inferior al sesenta por ciento del valor de subasta, solo será admisible en caso de que la finca objeto de ejecución no sea la vivienda habitual del deudor. Teniendo en cuenta que la finca ejecutada se describe como vivienda unifamiliar, y que del decreto no resulta si es o no la vivienda habitual de los ejecutados, parece razonable exigir la oportuna aclaración al respecto para poder determinar si la adjudicación se ha realizado respetando las normas legales que en aquel momento se encontraban vigentes.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA: REQUISITOS DEL JUICIO DE SUFICIENCIA FORMULADO POR EL NOTARIO
Resolución de 19 de abril de 2023 (BOE 8 de mayo de 2023). Descargar

Se presenta a inscripción una escritura de cancelación de hipoteca, calificada como tal en su encabezamiento, constando respecto del juicio de suficiencia: “Según intervienen, tiene a mi juicio, la capacidad necesaria y las facultades suficientes para otorgar la presente escritura al principio calificada (…)”. El registrador suspende la inscripción señalando que el juicio de suficiencia formulado por el notario debe ser completado.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador, señalando que es doctrina reiterada del Centro Directivo que para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. En el supuesto concreto, se hace reseña detallada y precisa del poder utilizado; no se emplea una expresión genérica, ambigua o imprecisa, sino que, por el contrario, es expresa y concreta, especificando que se trata de una cancelación de hipoteca; lo que se otorga es la cancelación de una hipoteca, por lo que el juicio es expreso, concreto y coherente con el negocio documentado. Por tanto, el juicio de suficiencia que emite el notario autorizante de la escritura calificada cumple con las referidas exigencias respecto de la indicación de datos necesarios para hacer una comparación entre la facultad representativa acreditada y el concreto acto o contrato documentado.

EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA: NECESIDAD DE APORTAR TESTIMONIO DEL DECRETO DE ADJUDICACIÓN. CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS DEL ARTÍCULO 25 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
Resolución de 21 de abril de 2023 (BOE 8 de mayo de 2023). Descargar

Se pretende la inscripción de una cesión de remate de una adjudicación realizada en un procedimiento de ejecución hipotecaria, señalando la registradora los siguientes defectos:
a) No se aporta testimonio del decreto de adjudicación del remate al acreedor del que resulten conforme al artículo 673 LEC todas las circunstancias precisas según la legislación hipotecaria. La Dirección General confirma el defecto, señalando que el testimonio del decreto de adjudicación es el título inscribible en los casos de ejecuciones hipotecarias y, a pesar de que se haya presentado el decreto que aprueba la cesión de remate, solo aportando el decreto de adjudicación inicial puede el registrador cumplir con la obligación de calificar los extremos que recoge el artículo 132 LH.
b) Constando que el valor de lo adjudicado ha sido superior al importe del crédito del actor no consta haberse consignado el exceso a favor del demandado. Este defecto también es confirmado, pues de los documentos presentados resulta con claridad que el valor de lo adjudicado ha sido superior al crédito del ejecutante, sin que conste el destino de dicho exceso y si ha quedado consignado a disposición de los acreedores posteriores o, en defecto de estos, del propio deudor ejecutado, conforme a los artículos 132 LH y 692.1 LEC.
c) Existe incongruencia en el título presentado en tanto expresa que se adjudica y cede el remate por el 50% del valor de tasación, si bien, la cantidad señala es menor al 50% del valor de tasación de las fincas ejecutadas; y, en caso de adjudicarse por el importe señalado en el testimonio de cesión de remate el mismo no cumpliría los términos del artículo 671 LEC en tanto no es el 50% del valor de tasación, ni se expresa, en su caso, que sea por todos los conceptos debidos. La Dirección General también confirma este defecto señalando que, si bien el registrador no puede revisar la interpretación que el letrado de la Administración de Justicia ha hecho al aprobar la adjudicación, eso no quiere decir que el registrador no siga teniendo la obligación de comprobar la congruencia de la decisión adoptada por el decreto de adjudicación y su encaje en los presupuestos previstos en el artículo 671 LEC. Por ello resulta esencial la aportación del testimonio del decreto de adjudicación, y que este recoja fielmente todos los datos necesarios para que el registrador pueda comprobar si se da o no estricto cumplimiento a lo establecido en el artículo 132 LH.
d) No consta declaración de estar o no la finca arrendada a efectos del posible derecho de tanteo y retracto. El último defecto también es confirmado por la Dirección General, señalando que conforme a lo dispuesto en el artículo 25 LAU, deberá rechazarse la inscripción de la adjudicación de la vivienda si no se acredita, debidamente, bien que se han llevado a cabo las notificaciones previstas, bien que se ha realizado la oportuna manifestación de que la finca se encuentra libre de arrendatarios.

EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDA NI REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR
Resolución de 26 de abril de 2023 (BOE 15 de mayo de 2023). Descargar

Se discute en el presente expediente si es inscribible un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados si en el procedimiento consta que no ha sido demandado ni requerido de pago el tercer poseedor que adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse dicho procedimiento.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora, pues si bien es cierto que tanto la legislación hipotecaria como procesal exigen que el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor desde el momento que este conoce el contenido de la titularidad publicada, y el registrador debe velar por su intervención en el procedimiento en la forma dispuesta, una vez una resolución judicial firme decide sobre dicha cuestión, no le compete cuestionar la oportunidad de tal decisión conforme al artículo 100 RH. En el presente expediente existe un pronunciamiento expreso por parte de la autoridad judicial que da por suficientemente notificadas a los sucesivos titulares de la finca, sin que quepa hablar de indefensión alguna.

TESTIMONIO DE ADJUDICACIÓN HIPOTECARIA Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS
Resolución de 9 de mayo de 2023 (BOE 29 de mayo de 2023). Descargar

En un procedimiento de adjudicación hipotecaria debe demandarse y requerirse de pago al tercer poseedor, cuando el tercer poseedor ha inscrito su derecho antes de la interposición de la demanda ejecutiva.

NO PUEDE ADJUDICARSE LA FINCA AL ACREEDOR POR EL 50% DE UNA TASACIÓN NO INSCRITA
Resolución de 9 de mayo de 2023 (BOE 29 de mayo de 2023). Descargar

En una ejecución hipotecaria se plantea la posibilidad de inscribir una adjudicación a favor del ejecutante, por una cifra superior al 50% del tipo de subasta, cuando ese tipo no coincide con el que figura inscrito y es notablemente inferior. La registradora suspendió la inscripción porque el valor de subasta utilizado en la ejecución nunca se pactó ni fue inscrito, sino que registralmente sigue figurando inscrito el inicial, y, por tanto, la cantidad expresada en el decreto de adjudicación no corresponde al 50% de dicho valor inscrito, ni cubre toda la deuda reclamada.
La Dirección General confirma la nota reiterando su doctrina en virtud de la cual no resulta permitido la inscripción de un pacto que por su naturaleza se refiere a una subasta futura, cuando en realidad la subasta ya ha tenido lugar, y con el que sólo se pretende subsanar, a posteriori, las deficiencias en las que incurrió el procedimiento de ejecución al no respetar el artículo 130 LH, y con ello, vulnerarse los derechos que del mismo artículo se infieren a favor del dueño de finca hipotecada y de los titulares de cargas posteriores.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA HERENCIA YACENTE Y RENUNCIA DE HERENCIA
Resolución de 10 de mayo de 2023 (BOE 1 de junio de 2023). Descargar

Ante una adjudicación judicial por ejecución de hipoteca habiendo fallecido la deudora, se niega por parte de la registradora la inscripción por no haber realizado la notificación al Estado o a la Comunidad autónoma como posibles herederos abintestato.
La Dirección General confirma la calificación, tras recordar su doctrina sobre las herencias yacentes, modificada tras la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo número 590/2021, de 9 de septiembre, afirmando que cuando se demanda a una herencia yacente caben dos posibilidades, la primera, que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia, en cuyo supuesto, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio, y, la segunda, que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada), en cuyo caso, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, la pendencia del proceso, conforme al citado artículo 150.2 LEC.

NOTIFICACIÓN AL TITULAR DE DERECHOS INSCRITOS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR CORREO: SI NO ES ENTREGADA, DEBE INTENTARSE LA NOTIFICACIÓN PERSONALMENTE POR EL NOTARIO
Resolución de 11 de mayo de 2023 (BOE 1 de junio de 2023). Descargar

El notario notifica por correo certificado con acuse de recibo a una sociedad a cuyo favor está constituida una condición resolutoria posterior a la hipoteca que se ejecuta. El envío no resulta entregado, continuando con el procedimiento cuya subasta es publicada en el BOE.
La Dirección General, a pesar del fundamentado recurso del notario, confirma de forma discutible, la calificación registral, considerando que es necesaria, ante la falta de entrega, intentar la notificación personal, apelando a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional en relación a la lesión al derecho de defensa consagrado en el artículo 24.1 CE.

CANCELACIÓN DE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA GRAVADA CON HIPOTECA
Resolución de 22 de mayo de 2023 (BOE 16 de junio de 2023). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir la cancelación de una concesión administrativa gravada con hipoteca al no presentarse la documentación que acredite haberse consignado en debida forma, para atender al pago de los créditos inscritos, el importe de la indemnización que, en su caso, deba percibir el concesionario, según resulta del artículo 175, regla tercera, RH; y por falta de acreditación de la firmeza de la resolución adoptada declarando la resolución de la concesión, como exige el artículo 174 RH. Ambos defectos son confirmados por el Centro Directivo, que desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, señalando que cuando se disponga del decreto firme de extinción de la concesión y del que acredite la indemnización a los titulares de cargas vigentes inscritas sobre la concesión, será cuando podrá practicarse la cancelación de la inscripción de la concesión.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

EMBARGO: NO CABE CONTRA TERCERO NO TITULAR REGISTRAL SALVO EN EL CASO ESPECIAL DEL ARTÍCULO 20, IN FINE, DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 11 de abril de 2023 (BOE 5 de mayo de 2023). Descargar

El artículo 20, párrafo último, LH, introducido por Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, ha facilitado tan sólo la anotación preventiva en los supuestos de falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades interpuestas o testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible: que se trate de procedimientos criminales, y que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento. Ninguna de estas circunstancias concurre en este expediente, por lo que prevalece la regla general contenida en dicho artículo, no cabe anotación preventiva de tal embargo.

PROHIBICIÓN DE DISPONER EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO
Resolución de 11 de abril de 2023 (BOE 5 de mayo de 2023). Descargar

Se da reflejo tabular a la resolución, dictada por la administración tributaria, ordenándose la prohibición de disposición de un inmueble propiedad de la sociedad deudora principal, cuyas participaciones son objeto de embargo preventivo, y deudor subsidiario una persona física su decisión se funda en que ejerce el control de dicha sociedad en los términos del artículo 42 CCom. como resulta de su titularidad directa del 50% del capital social e indirecta del restante 50% por medio de otra sociedad de la que es socio único, así como de su condición de administrador único.
El registrador se extralimita, señala el Centro Directivo, en la calificación al entrar en la cuestión de fondo y en que las copias aportadas de los instrumentos públicos son admisibles al tratarse de copias electrónicas y, en consecuencia, dotadas de los mismos efectos que el resto de copias emitidas por el notario titular del protocolo.

PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO CANCELADA
Resolución de 27 de abril de 2023 (BOE 15 de mayo de 2023). Descargar

No es posible prorrogar un asiento registral previamente cancelado, sin que quepa tratar sobre la procedencia o no de la cancelación, porque ello está bajo la salvaguarda de los tribunales.
La trascendencia erga omnes de la institución registral y la naturaleza misma de la prórroga, sólo predicable de los asientos en vigor, determinan la imposibilidad de prorrogar una anotación de embargo cancelada.