DERECHO CIVIL

BRITÁNICO QUE COMPRA EN POBLACIÓN FRONTERIZA: LÍMITES
Resolución de 25 de mayo de 2023 (BOE 22 de junio de 2023). Descargar

Se requiere la oportuna autorización militar para la adquisición realizada por el comprador de nacionalidad británica, al estar situada la finca en una población fronteriza (A Guarda). Así se dispone en la Orden de Servicio comunicada de la Dirección General de Infraestructura del Ministerio de Defensa 1/2021, en la que se dictan instrucciones para la racionalización de la autorización para adquisición de inmuebles por extranjeros no comunitarios y sin que notarios ni registradores pueden juzgar la pertinencia de la expresión, “población fronteriza”, en relación al término municipal de que se trate.

VENTA DIRECTA POR CONCURSADOS: LÍMITES A LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
Resolución de 26 de mayo de 2023 (BOE 22 de junio de 2023). Descargar

No procede suspender la venta directa por personas concursadas con autorización judicial de bienes con anotaciones de embargo y/o hipotecas ni el mandamiento que ordena la cancelación de determinados embargos, por cuestiones amparadas en el procedimiento judicial.
El auto judicial presentado considera cumplidos los requisitos establecidos por el artículo 210 del texto refundido de la Ley Concursal para poder autorizar la venta directa en las condiciones en que la autoriza, por lo que ninguna cuestión puede calificar el registrador en relación con el precio por el que se ha autorizado la venta. Asimismo, los derechos de los titulares de los derechos inscritos ya han quedado suficientemente salvaguardados dado que consta su aceptación expresa y así resulta de la documentación aportada, e incluso han intervenido en la escritura de venta. No le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal. El registrador solo puede velar por la tutela de los derechos inscritos, no puede apreciar en ningún caso que haya habido o no connivencia y en último término corresponde al Juez del concurso la valoración de estos hechos y la tutela de dichos intereses.

VENTA DE LA TERCERA PARTE INDIVISA DE UNA FINCA RÚSTICA
Resolución de 31 de mayo de 2023 (BOE 28 de junio de 2023). Descargar

Atendiendo a la normativa aplicable al tiempo del otorgamiento (año 2006) el Centro Directivo considera que el negocio calificado no puede equipararse legalmente en este caso a un acto de parcelación y no es exigible licencia o declaración de innecesaridad.
Sin embargo, señala que sí puede considerarse procedente el inicio del procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, en orden a permitir a la Administración que pueda pronunciarse sobre el negocio en cuestión, teniendo en cuenta los mayores medios de los que dispone para apreciar la existencia de posible parcelación urbanística y sólo en este sentido puede confirmarse el defecto.

TRANSMISIÓN DE CUOTAS INDIVISAS CON ATRIBUCIÓN DE USO: NO IMPLICA NECESARIAMENTE UNA SEGREGACIÓN ENCUBIERTA
Resolución de 31 de mayo de 2023 (BOE 28 de junio de 2023). Descargar

La transmisión de cuotas indivisas con atribución de uso no supone una división material del terreno, sino por el contrario presupone la unidad del terreno sobre el que recae y, por tanto, no se puede exigir -como hace la registradora- la división previa del terreno.
Tampoco por esa sola razón es necesaria licencia municipal de segregación. Sólo en el caso de que por las circunstancias concurrentes (acceso directo a la vía pública de cada trozo de terreno asignado en uso u otras) pueda entenderse que se esté generando un verdadero fraccionamiento del terreno. Tampoco puede mantenerse la exigencia de la declaración previa de obra nueva, puesto que la falta de esta declaración previa de la construcción, en nada impide la inscripción de las cuotas indivisas con atribución de uso sobre el terreno.

VENTA POR ADMINISTRADOR CONCURSAL CONFORME AL PLAN DE LIQUIDACIÓN. ELEMENTO COMÚN
Resolución de 5 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de compraventa, señalando la registradora como defectos que no se aporta el plan de liquidación del que resulte la autorización para la venta que se lleva a cabo y porque del Registro resulta que, si bien la finca está inscrita a nombre del vendedor como consecuencia de un plan de reparcelación y como promotor del mismo, la finca se configura como elemento común de otras ocho fincas de la misma actuación con atribución de cuotas a cada una de ellas.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues si bien el dominio de la finca está inscrito a nombre de la vendedora, tiene el carácter de elemento común de la finca y su pertenencia por cuotas a quien resulte ser titular de las ocho fincas a las que queda vinculada. En consecuencia, la enajenación de la finca no es posible con independencia de las fincas a las que se encuentra vinculada.
Asimismo, como ya han reiterado anteriores resoluciones, para inscribir en el Registro los actos de enajenación o gravamen de bienes o derechos que integren la masa activa del concurso será necesario que se acredite ante el Registrador la obtención del oportuno auto judicial autorizando la venta, por medio del correspondiente testimonio extendido por el secretario judicial que acredite la autenticidad y el contenido del citado auto, dando fe del mismo. Pero para inscribir la transmisión es imprescindible que el título material -en este caso la enajenación autorizada por el juez- conste en el título formal adecuado, es decir, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite. El título a efectos de la inscripción será, por tanto -como título principal- la escritura pública, en la que conste el negocio traslativo, complementada por el título formal que acredite la autorización judicial.

JUICIO DE SUFICIENCIA DE UN PODER ESPECIAL DE UNA SOCIEDAD NO INSCRITO: DEBE JUSTIFICARSE LA PERSONA QUE LO OTORGA
Resolución de 26 de junio de 2023 (BOE 14 de julio de 2023). Descargar

Se presenta una escritura de compraventa en cuyo otorgamiento la sociedad vendedora está representada por un apoderado. En dicha escritura el notario autorizante expresa que las facultades de dicho apoderado resultan de la escritura de poder especial que se reseña, autorizada por el mismo notario, y que juzga suficientes tales facultades representativas acreditadas para el otorgamiento dicha escritura de compraventa. El registrador suspende la inscripción solicitada porque considera que deben reseñarse en el título inscribible aquellos datos y documentos que pongan de manifiesto la válida designación del representante social o apoderado por haber sido nombrado con los requisitos y formalidades legales y estatutarias por órgano social competente, debidamente convocado, y vigente en el momento del nombramiento, incluyendo la aceptación del nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral.
La Dirección General confirma la nota afirmando que, tratándose de poderes inscritos en el Registro Mercantil, se presume la exactitud y validez de los asientos del Registro (cfr. art. 20 CCom.); resulta por ello prescindible la expresión de quién concedió el poder. Pero, tratándose de poderes no inscritos, no puede invocarse dicha presunción, por lo que la reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder.

CONTRATOS

LA RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO VITALICIO REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DEL CESIONARIO SI SE EXIGÍA DEMANDA PARA SU EFICACIA
Resolución de 28 de junio de 2023 (BOE 17 de julio de 2023). Descargar

Se presenta una escritura de resolución de vitalicio, habiéndose pactado en la escritura inicial que luego se resuelve, que “el incumplimiento de sus obligaciones por parte de cualquiera de los cesionarios actuará como condición resolutoria de la transmisión. Si los cedentes no hubiesen interpuesto en vida demanda de resolución, se considerarán cumplidas aquellas condiciones y extinguida la condición resolutoria”.
La resolución se notifica a una de las cesionarias, la cual comparece y se da por notificada, pero por la dicción de la cláusula señalada la Dirección General exige que se presente la demanda o que la cesionaria preste su consentimiento. Si no hubiese mediado dicho contenido, bastaría con la notificación acompañada del aquietamiento de la cesionaria.

VENTA FIDUCIARIA: TRACTO SUCESIVO
Resolución de 4 de julio de 2023 (BOE 24 de julio de 2023). Descargar

Las fincas objeto de las escrituras formaron parte de un proyecto de reparcelación que consta inscrito en el Registro desde el año 2021. La reparcelación se llevó a cabo mediante la constitución de una “Junta de Compensación”. En el año 1998 se otorgó escritura de compraventa por la que dicha junta de compensación vendió dos fincas con una determinada descripción y que se transmitieron a pesar de no estar aprobado el proyecto. En dicha escritura no se vendían fincas de origen incluidas en el proyecto de reparcelación, sino hipotéticas fincas de resultado que, según puede deducirse del resto de documentación, no llegaron a ser tales por diferentes modificaciones. En la escritura de 2023 ahora sometida a calificación, se ratifica la venta por el titular registral. Se trata por tanto de decidir si cabe establecer una correlación o correspondencia entre (i) la titular registral actual, el/la aportante de las fincas y la junta de compensación, y (ii) las fincas objeto de venta en la primera escritura y las que se venden en la escritura complementaria.
Señala el Centro Directivo que no hay falta de tracto sucesivo invocado en la nota de calificación. En efecto, no puede decirse que la finca transmitida esté inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de una persona distinta del anterior titular registral, porque precisamente es este titular registral actual quien ratifica la venta efectuada en el ínterin por la junta de compensación, de la cual forma parte.

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO POR QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL. TRACTO SUCESIVO
Resolución de 7 de julio 2023 (BOE 26 de julio de 2023). Descargar

Si bien en una fecha se concertó por contrato privado la transmisión de un usufructo por quien era titular civil y registral, no procede su inscripción si al tiempo de su presentación el constituyente no es titular registral, en base a los principios de legitimación registral y tracto sucesivo.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

SERVIDUMBRE Y TERCEROS EN PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 26 de mayo de 2023 (BOE 22 de junio de 2023). Descargar

Se constituye una servidumbre unilateralmente por el promotor de un edificio que el mismo día, con carácter previo, declara la obra nueva y división horizontal; sin embargo, la escritura de constitución de la servidumbre se presentó muchos años después, habiéndose inscrito antes la declaración de obra nueva y división horizontal, y habiéndose ya transmitido los elementos privativos resultantes de aquélla. Los adquirentes de esos elementos lo hicieron de unas fincas registrales de las que el Registro no publicaba la existencia de la servidumbre. Por tanto, la prioridad en la presentación en el Registro, lleva a la aplicación del principio de publicidad registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria para los adquirentes anteriores, y, en consecuencia, se precisa el consentimiento de esos titulares actuales para la inscripción de las servidumbres que graven sus fincas.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA PROTOCOLIZADA NO COINCIDE CON LOS DATOS DESCRIPTIVOS DE LA OBRA QUE SE DECLARA
Resolución de 1 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023). Descargar

La registradora señala como defecto lo siguiente: que la fecha de terminación de la obra, que determina su antigüedad, no ha quedado debidamente acreditada, no siendo posible acreditar la antigüedad con base en la certificación catastral descriptiva y gráfica protocolizada, ante la falta de coincidencia de los datos descriptivos de la obra que se declara que resultan de la descripción literaria que de la misma que se hace en el título y los que figuran en la certificación relacionada.
Sin embargo, señala la Dirección General que, tanto del Catastro como de la certificación del Ayuntamiento, y de la del técnico, aunque no existe identidad descriptiva -lo que sería esencial en el caso de una inmatriculación- no se deduce que haya habido ampliaciones o modificaciones de obra sino una única obra construida, admitiendo el recurso planteado.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN ANDALUCÍA SIN APORTAR LAS COORDENADAS GEORREFERENCIADAS
Resolución de 2 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023). Descargar

El cambio legislativo operado en Andalucía por la Ley 7/2021 debe provocar un cambio de criterio de esta Dirección General determinando que, para la inscripción de las declaraciones de obras nuevas en construcción, que entren en el ámbito de aplicación de la Ley 7/2021, a partir de su entrada en vigor, debe exigirse la constancia de la identificación de las coordenadas de la superficie de la finca ocupada por la edificación, que el notario podrá́ tomar de la resolución administrativa de concesión de la licencia y expresarlas en la escritura. En el supuesto planteado, la solicitud de licencia de la que deriva la escritura calificada se realizó́ el día 27 de julio de 2021, es decir, antes de la entrada en vigor de la Ley 7/2021, por lo que no se le puede aplicar retroactivamente un requisito exigido por una ley posterior.

NO CABE SEGREGACIÓN DE ANEJO SINO DESVINCULACIÓN DEL MISMO CON LAS MAYORÍAS ESTABLECIDAS EN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 5 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de segregación en virtud de la cual, el propietario de una vivienda en planta de buhardilla de un edificio en régimen de propiedad horizontal segrega y configura como finca independiente el trastero que, como anejo, le corresponde en planta de semisótano, amparándose en los estatutos de la comunidad de propietarios, fundamentando su negativa en que, a su juicio, el acto que se pretende inscribir no se trata de una segregación, al no ser colindantes ambas fincas, sino una desvinculación de un anejo, que supone una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, que exige unanimidad de todos los propietarios y fijación de cuotas, al no estar previsto lo contrario en los estatutos de la comunidad. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

TERMINACIÓN DE OBRA CON CERTIFICACIÓN CATASTRAL NO COINCIDENTE CON LOS DATOS DEL REGISTRO
Resolución de 21 de junio de 2023 (BOE 17 de julio de 2023). Descargar

Se otorga escritura de terminación de obra por antigüedad con los datos procedentes de certificación catastral descriptiva y gráfica, cuyos datos no coinciden con los que constan en el Registro del edificio. Es este el motivo fundamental para denegar la inscripción lo que confirma la Dirección General a pesar del fundamentado recurso, señalando el Centro Directivo que existen dudas no sólo con la edificación, sino incluso con la misma parcela catastral, al haber una diferencia de más de un 10% de superficie respecto de la finca registral.

CONFIGURACIÓN DE DERECHO DE VUELO
Resolución de 26 de junio de 2023 (BOE 14 de julio de 2023). Descargar

Se trata de una escritura en la que los titulares de un elemento privativo que lleva anejo el derecho de vuelo declaran la obra nueva realizada en ejercicio de ese derecho. El registrador entiende que el derecho de vuelo atribuido el elemento tres en el título constitutivo e inscrito no cumple los requisitos que exige el artículo 16 del Reglamento Hipotecario para su válida constitución, por lo que es necesaria la previa desafectación del elemento común y la perfecta constitución y determinación de su ejercicio (por unanimidad de todos los propietarios, art. 17 LPH).
La Dirección General confirma la nota, señalando que, por una parte, no puede exigirse la previa desafección del derecho de vuelo en tanto elemento común por naturaleza conforme al artículo 396 del Código Civil, por cuanto el derecho de vuelo fue configurado ab initio como un derecho atribuido exclusivamente a un elemento privativo; pero, por otra, en la medida en que los elementos esenciales configuradores del derecho real de vuelo, tales como el plazo para su ejercicio, o los criterios de fijación de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes de la propiedad horizontal, no resultaron previamente determinados en el título constitutivo ni, por tanto, inscritos, será necesario que el ejercicio de tal derecho cuente con la conformidad de los propietarios que integran la comunidad.

ANULACIÓN DE REPARCELACIÓN: EFECTOS FRENTE A TERCEROS
Resolución de 3 de julio de 2023 (BOE 24 de julio de 2023). Descargar

Se deniega la cancelación de los asientos registrales y las fincas de resultado convertidas en viales que traen su causa de un proyecto de reparcelación ya inscrito y con posterioridad judicialmente anulado, así como la reposición de las fincas a su estado inicial antes del referido proyecto, por no constar en la documentación judicial presentada en la que se acuerda mediante auto la cancelación de dichos asientos registrales, que el titular registral de una de las fincas afectadas (adquirida en pleno dominio por permuta con el Ayuntamiento en cuestión) haya tenido participación en el procedimiento que anula el acto administrativo. La buena fe de dicho titular podría haber quedado enervada mediante la solicitud de práctica de anotación preventiva ex artículo 67 del Real Decreto 1093/1997 de inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos de naturaleza urbanística, o bien mediante la práctica de la anotación preventiva de demanda ordinaria, pero dada la ausencia de todo medio legal de publicidad del procedimiento entablado, los adquirentes posteriores no pueden verse afectados por las resultas de dicho procedimiento sin haber intervenido en el mismo. Por otro lado, y como acertadamente señala la Sentencia de 29 de septiembre de 2022, carece de sentido la práctica de los asientos sobre las fincas de aquellos que hubieran intervenido en el procedimiento, bien como partes o bien por ser emplazados, si no se pueden practicar sobre la citada finca adquirida por permuta. Y, es así, por la propia naturaleza de los proyectos de reparcelación, de modo que, o se reflejan íntegramente las consecuencias registrales de su anulación, o no puede hacerse parcialmente.

ADJUDICACIÓN DE UN BIEN PRIVATIVO “DE HECHO”
Resolución de 5 de julio de 2023 (BOE 24 de julio de 2023). Descargar

Se trata de adjudicar un elemento independiente que se ha formado (antes de la entada en vigor de la Ley sobre Propiedad Horizontal de 21 de junio de 1960) mediante la técnica de la segregación.
Señala el Centro Directivo que, en un régimen de propiedad horizontal de hecho, no pueden constituirse nuevos elementos independientes ni es posible la segregación de nuevos elementos privativos sin constituir formalmente un régimen de propiedad horizontal, por mucho que ya existan elementos privativos segregados cuya validez se mantiene. Pero tal circunstancia no debe confundirse con la posibilidad de realizar válidamente actos dispositivos sobre los elementos privativos “de hecho” ya segregados de la finca matriz.

ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL: CONTENIDO DE LICENCIAS URBANÍSTICAS
Resolución de 7 de julio de 2023 (BOE 26 de junio de 2023). Descargar

En el presente caso, consta presentada documentación municipal aclaratoria de la licencia de obras en cuestión, conforme a la cual, entre otros extremos, se dice expresamente lo siguiente:
“Lo que se pretende expresar es que en el momento en el que las obras de saneamiento hayan sido ejecutadas por el Ayuntamiento, los vecinos tendrán la obligación de desinstalar y hacer desaparecer el depósito estanco, pero exclusivamente el depósito estanco, quedando el resto de la vivienda intacto.
La desinstalación del depósito no afectaría a la construcción de la vivienda, pues se trata de elementos totalmente independientes, por lo que la construcción de la vivienda no se vería afectada ni alterada.
Se precisa que la precariedad a la que se hace mención en la licencia otorgada se encuentra relacionada exclusivamente con el vertido y, por tanto, con la instalación y desinstalación del depósito estanco, no con la edificación de la vivienda”.
Sin embargo, la calificación registral se extralimita, en la medida en que exige el compromiso de demolición, no sólo del depósito estanco, que fue el objeto del acta de manifestaciones, sino también de la vivienda, y se entiende que no es ajustada a Derecho, al suponer una interpretación errónea de los términos de la licencia, que han quedado debidamente clarificados por la propia Administración Pública otorgante de la misma en los términos reseñados.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

COMPRAVENTA CON PRIMER PLAZO PRIVATIVO
Resolución de 30 de mayo de 2023 (BOE 28 de junio de 2023). Descargar

Si se ha determinado el carácter privativo del primer desembolso -aunque sea por confesión del consorte ex artículo 1324 del Código Civil- todo el bien adquirido tiene el mismo carácter, sin que sea aplicable el artículo 1357 que se refiere a un supuesto diferente: la adquisición antes de comenzar la sociedad de gananciales.
Cuando los bienes son adquiridos por uno de los cónyuges por precio aplazado constante la sociedad de gananciales, el artículo 1356 determina su carácter ganancial o privativo atendiendo a la naturaleza de la aportación con la que se realice el desembolso inicial. Aquí, no se aplica el referido principio de subrogación real sino del criterio que se ha denominado doctrinalmente como “accesión económica”, criterio que quizás haya seguido el legislador por ser una regla sencilla y evitar desde el principio la incertidumbre.

ATRIBUCIÓN DE GANANCIALIDAD A LA ADQUISICIÓN DE PARTICIPACIÓN INDIVISA
Resolución de 30 de mayo de 2023 (BOE 28 de junio de 2023). Descargar

La escritura objeto de calificación ha de interpretarse en el sentido de que el cónyuge adjudicatario ha querido que, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1355 del Código Civil, se atribuya carácter ganancial a las participaciones que está adquiriendo, a pesar de que le correspondería tener carácter privativo. El título de adquisición es sin duda el de extinción de condominio, que, considerando el carácter privativo de la cuota que pertenecía al marido en la extinta comunidad, implicaría el mismo carácter para el bien adquirido.
Pero, para que entre en juego el pacto de atribución de ganancialidad, de acuerdo con el artículo 1355 del Código Civil, es imprescindible que preste su consentimiento la esposa del adjudicatario, mientras que en la escritura calificada únicamente se indica su nombre y no tiene intervención alguna en el otorgamiento.

ADJUDICACIÓN DE HERENCIA DE BIEN GANANCIAL SIN LIQUIDAR LA SOCIEDAD DE GANANCIALES
Resolución de 1 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023). Descargar

Se otorga escritura de aceptación y adjudicación de la herencia por el heredero único en el que se incluye un bien inscrito con carácter ganancial, estando el causante divorciado. No puede uno solo de los cónyuges vender un bien perteneciente a esa comunidad postganancial sin el consentimiento del otro o en su caso el de sus herederos o causahabientes.
Por lo que debe confirmarse la calificación del registrador en cuanto considera que el ahora recurrente no es titular de una mitad indivisa y menos aún de la totalidad con carácter privativo -como sostiene- de las fincas referidas que pueda adjudicarse con su solo consentimiento.

LOS ARTÍCULOS 1320 DEL CÓDIGO CIVIL Y 91 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO NO SON APLICABLES RESPECTO DE ACTOS DISPOSITIVOS REALIZADOS POR PERSONA DIVORCIADA
Resolución de 5 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023). Descargar

Se plantea si respecto de la venta de inmueble identificado como vivienda familiar por persona divorciada, adquirido ya en estado de divorciado, es necesario hacer constar el consentimiento del otro cónyuge o, en su defecto, la correspondiente autorización judicial supletoria, como exige el registrador.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, añadiendo que tampoco se exige tal manifestación para todo acto de disposición realizado por una persona divorciada en previsión de que sobre la vivienda se haya constituido a favor del excónyuge el derecho de uso que contempla el artículo 96 del Código Civil, pues este derecho de uso es inscribible en el Registro de la Propiedad, deberá estar debidamente inscrito para que perjudique a terceros y se presume legalmente que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en los términos del asiento respectivo, por lo que no constando inscrito, habrá de estar al pronunciamiento registral de un dominio pleno y libre por parte del disponente.

LA ADJUDICACIÓN DE INMUEBLES URBANOS QUE CORRESPONDAN A LA DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES NO ESTÁ SUJETA AL IIVTNU
Resolución de 5 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023). Descargar

Se suspende la calificación de una escritura de disolución y liquidación de sociedad de gananciales e inventario, aceptación y adjudicación de herencia exigiendo el registrador que se acredite previamente el haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conforme a lo dispuesto en los artículos 254.5 y 255 de la Ley Hipotecaria. El notario autorizante de la escritura y recurrente considera que, dado que las fincas urbanas situadas en dicha demarcación se adjudican exclusivamente en concepto de participación en la disuelta sociedad conyugal, se trata de un supuesto de no sujeción al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y por este motivo no debe producirse la suspensión de la calificación o cierre registral.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

RÉGIMEN ECONÓMICO-MATRIMONIAL DE SEPARACIÓN DE BIENES
Resolución de 7 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023). Descargar

Es necesario acreditar la inscripción en el Registro Civil de la escritura de capitulaciones matrimoniales en virtud de la cual se pacta el régimen económico-matrimonial de separación de bienes para que un bien adquirido por uno de los cónyuges pueda ser inscrito con carácter privativo a su favor, conforme a lo dispuesto en el artículo 266 del Reglamento del Registro Civil.

INSCRIPCIÓN DEL ACUERDO TRANSACCIONAL CON CONTENIDO DE CONVENIO REGULADOR
Resolución de 14 de junio de 2023 (BOE 10 de julio de 2023). Descargar

Se presenta un auto de homologación judicial de una transacción, liquidando la sociedad de gananciales fundada en una sentencia previa de divorcio.
La registradora suspende la inscripción solicitada por considerar que el acuerdo de homologación no es inscribible en el Registro, debiendo autorizarse la oportuna escritura pública, como resulta de la Resolución de este Centro Directivo de 20 de septiembre de 2021, entre otras.
La Dirección General estima el recurso aceptando la viabilidad como título inscribible de un acuerdo transaccional homologado por el juez, siempre que su objeto sea el propio de un convenio regulador (art. 90 CC); y, por tanto, admite en este caso, el testimonio de un auto judicial en procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales por el que se acordó homologar la transacción alcanzada por los cónyuges que se divorcian para liquidar su sociedad de gananciales, con adjudicación de los bienes.

PACTO DE ATRIBUCIÓN DE PRIVATICIDAD: NECESIDAD DE EXPRESAR LA CAUSA
Resolución de 20 de junio de 2023 (BOE 17 de julio de 2023). Descargar. Resolución de 7 de julio de 2023 (BOE 26 de julio de 2023). Descargar

Si bien es posible que los cónyuges casados en régimen legal de gananciales excluyan la presencia de ganancialidad en el ejercicio de su autonomía de la voluntad, que ha de prevalecer sobre aquel principio, también lo es que dicho pacto debe casualizarse, que dicha causa debe expresarse en la escritura.

ATRIBUCIÓN DEL USO Y ADJUDICACIÓN DEL PLENO DOMINIO DE LA VIVIENDA QUE CONSTITUYÓ EL DOMICILIO FAMILIAR A LA MISMA PERSONA
Resolución de 6 de julio de 2023 (BOE 26 de julio de 2023). Descargar

Se presenta a inscripción testimonio de sentencia dictada en procedimiento sobre divorcio de mutuo acuerdo por la que se aprueba el convenio de los efectos de éste que contiene atribución del uso de la vivienda que constituyó el domicilio familiar a la esposa, y mediante liquidación de gananciales que se incluye en dicho convenio, se adjudica también a la misma el pleno dominio de la citada finca. El registrador suspende la inscripción por no constar el plazo por el que se atribuye el derecho de uso de la vivienda, que no puede ser indefinido ni indeterminado.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador afirmando que el derecho de uso queda extinguido si, como consecuencia de la liquidación de gananciales, la finca sobre la que recae es adjudicada en pleno dominio al cónyuge titular de ese derecho, careciendo de interés el reflejo registral del derecho de uso judicialmente atribuido a la esposa sobre la vivienda familiar cuando ésta es la titular dominical. El contenido del derecho de uso consiste, además de en el derecho ocupacional, en la exigencia que se impone al cónyuge titular del dominio de contar con el consentimiento del titular del uso para la enajenación de la vivienda. Por tanto, cuando el uso corresponde al mismo cónyuge que es titular exclusivo de dicha vivienda, es evidente que en ningún caso se producirá la enajenación sin su consentimiento, pues en tales hipótesis el consentimiento para enajenar siempre procederá del titular del derecho de uso, sin que, por consiguiente, resulte necesario recabar el consentimiento del ex cónyuge que ni es titular del dominio ni es titular del derecho de uso. En definitiva, la facultad de limitar la libre disposición de la vivienda forma parte del contenido del derecho de uso que sólo a su titular corresponde.

DERECHO DE SUCESIONES

ARTÍCULO 79 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO: ES REQUISITO ESENCIAL QUE SE TRATE DE HEREDERO ÚNICO SIN PERSONA ALGUNA CON DERECHO A LEGÍTIMA
Resolución de 7 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una instancia de adjudicación de herencia, a la que se acompaña la documentación sucesoria, la renuncia de dos legitimarios y el consentimiento de otro legitimario a que se practique la inscripción a favor del heredero, señalando como defecto que, dada la existencia de persona con derecho a legítima, no puede utilizarse la instancia de heredero único para provocar la inscripción de la finca a su favor, ya que no reúne la condición de título inscribible. El recurrente alega que la norma que fundamenta la denegación de la inscripción solo tiene como justificación la protección del interés del legitimario, y constando la renuncia y el consentimiento de los mismos, nada obsta a su inscripción.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador señalando que, existiendo otras personas con derecho a legítima, los actos de partición y adjudicación de la herencia deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

ELEVACIÓN DE CONTRATO PRIVADO EN EJECUCIÓN DE SENTENCIA: HERENCIA YACENTE
Resolución de 13 de junio de 2023 (BOE 10 de julio de 2023). Descargar

No procede el nombramiento de administrador judicial cuando, acreditada la premoriencia de la única heredera titular registral nombrada por la testadora, si se ha emplazado por edictos a los ignorados herederos, tras varios intentos de localización, pues el emplazamiento es correcto.

NO CABE ENTREGA DE UN LEGADO HECHO POR UN CONTADOR PARTIDOR CUYO CARGO ESTÁ VENCIDO
Resolución de 22 de junio de 2023 (BOE 14 de julio de 2023). Descargar

Se trata de una escritura de entrega de legado otorgada por el albacea contador partidor en prórroga notarial concedida después de vencido el plazo.
La Dirección General confirma que no se puede solicitar una prórroga de un plazo ya vencido, y que no puede aplicarse a la actuación del albacea a la doctrina del artículo 98 de la Ley 24/2001 sobre el juicio notarial de suficiencia, puesto que no se trata de una representación; la prórroga judicial deberá solicitarse antes de que se haya extinguido dicho albaceazgo por cumplimiento del período de tiempo inicial o en su caso de la primera o anteriores prórrogas.

LA EJECUCIÓN DE UNA RESOLUCIÓN DE TRIBUNAL EXTRANJERO CORRESPONDE A LOS TRIBUNALES ESPAÑOLES
Resolución de 26 de junio de 2023 (BOE 14 de julio de 2023). Descargar

Se pretende la inscripción de un documento relativo a una propiedad inmueble en España formalizado ante notario británico redactado a doble columna en inglés y español, apostillado, en el que, aludiendo a una orden dictada el 8 de octubre de 2020 por un tribunal local en el ámbito del Derecho de familia, en un procedimiento matrimonial, se dice transmitir a una persona física, expareja del transmitente, a través de quien se dice apoderado judicial de una persona que no es el titular registral. Se complementa el título con una escritura de aceptación por parte de la beneficiaria otorgada en España, en la cual no se realiza juicio de ley alguno, ni añade nada a la ejecución pretendida del título judicial. La finca figura inscrita a favor de una persona física distinta del demandado en el referido procedimiento judicial.
Señala la calificación una serie de defectos: que la sentencia dictada en dicho procedimiento judicial solo pretende la condena a uno de los cónyuges a que indemnice y compense al otro consorte; condena de carácter personal y pecuniario que no puede trascender a terceras personas que no entraron en el objeto del pleito. La orden judicial referida es incongruente con la sentencia (pues ésta no atribuye propiedad alguna) e incurre en indefensión judicial (pues no se ha dado aviso a los demandados). Y tales extremos pueden ser objeto de calificación registral conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario. La titular registral está protegida por la fe pública registral, al haber adquirido en 1999 del anterior titular registral, y debe ser mantenida en su adquisición, mientras esta no se anule en el juicio pertinente. En materia de bienes inmuebles rige la lex rei sitae, por lo que la ley aplicable y la jurisdicción correspondiente se determinan por el ordenamiento jurídico español. El Derecho extranjero ha de probarse, y en este caso concreto el alcance interpretativo que tiene ser un segundo demandado y la competencia de un juicio matrimonial para apreciar derechos propiedad de terceros, así como la congruencia de la sentencia con el procedimiento judicial (arts. 36 y 100 RH y concordantes). Debe acreditarse la inscripción de la sentencia de divorcio en el Registro Civil correspondiente. No se indica que la orden judicial sea firme. En la escritura de transferencia de propiedad autorizada por el notario público de Londres, no se indican los requisitos esenciales para la validez de la transacción objeto de dicho documento, artículo 1261 del Código Civil, igualmente el artículo 1450 del Código Civil. En definitiva, no consta el precio de la transmisión, uno de los elementos esenciales del contrato por lo que no se puede considerar este perfeccionado. Asimismo, no se indica si se ha producido la traditio ficta, establecida en el artículo 1462 del Código Civil, por el otorgamiento de la escritura pública. Para admitir la escritura otorgada ante notario inglés habría que demostrar su equivalencia respecto de la función que desempeñan el notario y el documento público españoles, en relación con la teoría del título y modo necesarios para la transmisión de bienes en España.
La Dirección General confirma la nota declarando que quedan fuera de los instrumentos europeos y, por ende, sometida a los respectivos ordenamientos nacionales, la denominada “ejecución impropia” mediante el acceso a los registros públicos jurídicos de las resoluciones judiciales extranjeras declarativas o constitutivas, que, como tales, no requieren de un Procedimiento de ejecución posterior stricto sensu. Corresponde a la legislación del Estado del que depende el registrador, como autoridad encargada de la llevanza del Registro, determinar el procedimiento, requisitos y efectos de la inscripción de dicha resolución extranjera, si bien la aplicación de la normativa interna tendrá el límite, como se ha señalado por la doctrina y la jurisprudencia, de no poder anular el denominado “efecto útil” de los instrumentos europeos (vid. Sentencias del Tribunal de Justicia de la Comunidad Europea en los asuntos C-388/92, C-443/03 y C-185/2007), entendiendo por tal la efectividad práctica del principio de confianza mutua, en virtud de la cual la resolución dictada por un juez de otro Estado miembro debe merecer la misma confianza que la dictada por un juez nacional, y en consecuencia no recibir un trato discriminatorio o desfavorable. Por todo ello, con la precisión de ser aplicables los instrumentos europeos, por razón de la fecha del procedimiento judicial británico, procedería confirmar la negativa a la inscripción por el registrador.

LA CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DE LOS HEREDEROS FORZOSOS DEL CONFESANTE PARA LA ADJUDICACIÓN DEL BIEN
Resolución de 29 de junio de 2023 (BOE 17 de julio de 2023). Descargar

En el presente supuesto, habiendo adquirido la causante un bien con carácter privativo por confesión de su esposo, se pretende adjudicar el bien, pero la registradora exige el consentimiento de la hija adoptiva del confesante, lo que es confirmado por la Dirección General, sin que sea óbice a esta conclusión el hecho de que en la partición de la herencia del confesante no se hubiera incluido dicha finca.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL
Resolución de 24 de mayo de 2023 (BOE 22 de junio de 2023). Descargar

Al no haber una exigencia legal para que se haga constar en la inscripción de constitución de una sociedad profesional en el Registro Mercantil, la contratación de seguro previsto en el artículo 11.3 de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales, no cabe denegar su inscripción por este motivo.

AUMENTO DE CAPITAL SOCIAL: VALIDEZ DE LA CERTIFICACIÓN BANCARIA
Resolución de 30 de mayo de 2023 (BOE 28 de junio de 2023). Descargar

La certificación bancaria está vigente y contiene las fechas de los ingresos y los demás requisitos indicativos del desembolso de la aportación dineraria, especialmente la finalidad de ésta respecto del aumento del capital con la correspondiente prima, especifica que en la fecha de emisión de dicha certificación (dos días después de la fecha del acuerdo de aumento del capital) el saldo de la referida cuenta bancaria abierta a nombre de la sociedad es inferior al que resulta de la suma de la cantidad en que se ha aumentado el capital. Por todo ello, en este caso la certificación bancaria acredita inequívocamente que, en la fecha de adopción del acuerdo cuestionado, la cantidad de la aportación en concepto de aumento de capital social estaba a disposición de la sociedad en la cuenta a su nombre. De este modo, la finalidad de las normas referidas -garantizar la integridad del capital social- queda razonablemente satisfecha.

DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD: CONVERSIÓN AUTOMÁTICA DE ADMINISTRADOR EN LIQUIDADOR
Resolución de 1 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023). Descargar

En la escritura objeto de calificación se elevan a público, por quien interviene como liquidador “resultando su designación del ministerio de la ley artículo 376 de la Ley de Sociedades de Capital”, los acuerdos adoptados por la junta general universal de una sociedad, que en lo que afecta a este expediente consisten en: a) el administrador único presenta su dimisión, que es aceptada, y se decide no nombrar a alguno; b) se acuerda la disolución de la sociedad conforme al artículo 368 de la Ley de Sociedades de Capital, y c) “se hace necesario el nombramiento de liquidador, sin que ninguno de los socios se postule para ocupar el cargo ni tampoco se tenga conocimiento de ninguna persona que pudiera aceptar hacerse cargo”.
Señala la Dirección General que, no resultando del supuesto de hecho una voluntad expresa de la junta general de que la sociedad quede sin persona que la represente y administre, procede entender que el administrador dimitido queda convertido en liquidador, teniendo en cuenta que todos los acuerdos que se certifican y elevan a público se han adoptado en la misma junta.

FUSIÓN POR ABSORCIÓN INVERSA: PROYECTO DE FUSIÓN E INFORMACIÓN A LOS TRABAJADORES
Resolución de 5 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023). Descargar

Se rechaza la inscripción de una escritura de fusión por absorción inversa de sociedades de capital, señalando el registrador como defectos: que al no haberse incorporado el proyecto de fusión, es necesario incluir en la escritura las menciones exigidas como contenido del proyecto, previstas en la Ley sobre Modificaciones Estructurales de las sociedades mercantil; que no se manifiesta que los balances que han servido de base para la fusión, no han sufrido variación desde la fecha del proyecto hasta la de celebración de la junta; y tampoco se manifiesta ni qué documentos, ni cuándo se han puesto a disposición de los trabajadores de la sociedad absorbida, en cuanto al derecho de información de los mismos.
La Dirección General desestima el recurso respecto al primer y tercer defecto, señalando que el acuerdo de las juntas de las sociedades que se fusionan debe recoger las menciones mínimas configuradoras de la fusión establecidas en el artículo 31 de la Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles; así resulta también del artículo 40 de la Ley 3/2009 y del artículo 228 del Reglamento del Registro Mercantil. Pues no debe confundirse la posibilidad de que no exista proyecto de fusión en aquellos procedimientos en que su ausencia de complejidad lo permita, con el hecho de que los acuerdos deban pronunciarse sobre lo que debería ser su contenido legal. Asimismo, respecto al tercer defecto, reconoce el Centro Directivo que es cierto que no es exigible ninguna fórmula ritual pero la utilizada en la escritura de que “se han puesto a disposición de los trabajadores los documentos de la fusión”, es omnicomprensiva y peca de insuficiencia si se pone en relación con el artículo 39 de la Ley 3/2009, de modo que resulta inadecuada para garantizar, como exige el artículo 42.2 de la ley, que los derechos de información de los trabajadores, incluida la información sobre los efectos sobre el empleo no resulten restringidos. Y respecto al segundo defecto, estima el recurso y revoca la nota de calificación, pues si bien el artículo 39.3 contempla la obligación de comunicación recíproca entre las sociedades intervinientes en el procedimiento de fusión de cualquier alteración importante del activo o pasivo acaecida entre la fecha de redacción del proyecto de fusión y la de la junta general que se pronuncie sobre la misma, no tiene trascendencia en la validez del procedimiento ni es exigible cuando el acuerdo de fusión se adopta por unanimidad de todos los socios.

VÁLIDA CONSTITUCIÓN DE JUNTA GENERAL. DECLARACIÓN DEL PRESIDENTE
Diez Resoluciones de 8 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023). Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar

El objeto de esta resolución es determinar si es inscribible o no una escritura de variación en el sistema de administración de una sociedad de responsabilidad limitada, por pasar de dos administradores mancomunados a un administrador único, con cambio también de personas, pues una nueva pasa a ocupar este último cargo, quedando uno de los anteriores administradores mancomunados como suplente. Respecto del otro administrador mancomunado cesado, el acuerdo destituyente le reprocha un grave incumplimiento de los deberes diligencia y de lealtad, que en el acta se detallan. Hecha la notificación prevenida en el artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil, aquél se opone alegando ser titular del 50% de las participaciones por herencia de su madre.
El registrador suspende la inscripción alegando que parece existir una contienda judicial acerca de la titularidad y representación de ciertas participaciones, que no puede resolver con los escasos medios con los que cuenta en su calificación, lo que genera una situación de documentos incompatibles entre sí, que hace necesario suspender ambas inscripciones.
Sin embargo, la Dirección General revoca la calificación, sobre la base de que en este caso no existe una incompatibilidad de títulos presentados, sino que parecen existir dudas sobre que la junta celebrada fuese verdaderamente universal.
El centro directivo determina si la negativa del administrador en el requerimiento, que se le realiza a efectos del artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil es suficiente para cerrar el registro, concluyendo que el cierre no puede derivar de la alegación, sino que es necesaria la falta de autenticidad del documento.
En cuanto a las dudas del registrador sobre la correcta declaración del presidente, tras hacer un pormenorizado estudio del supuesto alegado por el administrador cesado, determina que si el título presentado cumple con los requisitos formales exigidos por el procedimiento registral, la inscripción debe prevalecer. Dice expresamente la Dirección “Esa mera apariencia ha de ser suficiente para aceptar su inscripción, al menos, por este motivo, dando así a la sociedad la posibilidad de superar una aparente situación de bloqueo de su órgano de administración, y con ello de defensa de sus intereses ante las acusaciones -quizá, infundadas- que lanza contra el administrador cesado. Al no inscribir un título con el argumento de que el registrador no debe tomar partido en el conflicto revelado se olvida que así se está resolviendo dicho conflicto, de momento, a favor de quien esté interesado en el mantenimiento de la situación registral existente, puesto que consigue su objetivo, sin necesidad de impugnar el acuerdo cuestionado. Por ello, salvo situaciones extremas de falta de autenticidad, todos los títulos que satisfagan los mínimos formales del procedimiento registral han de tener acceso al mismo”.

NO ES NECESARIO EXPRESAR EL RÉGIMEN MATRIMONIAL DE LOS SOCIOS EN LA CONSTITUCIÓN DE UNA SOCIEDAD LIMITADA
Resolución de 26 de junio de 2023 (BOE 14 de julio de 2023). Descargar

Autorizada escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada unipersonal, es objeto de calificación negativa por dos motivos. Por el primero, se señala que resulta de la escritura que el socio único, de nacionalidad italiana, hace constar el nombre de su cónyuge y su régimen económico-matrimonial de separación de bienes. La Registradora Mercantil entiende que debe hacerse constar si tal régimen es el legal que le resulta aplicable o deriva de capítulos matrimoniales en cuyo caso deben reseñarse estos. Por el segundo, la registradora entiende que la actividad comprendida en el objeto social “Intermediarios del Comercio”, es genérica e incluye actividades sujetas a legislación especial que implican requisitos no reunidos por la sociedad constituida, como son las propias de la mediación en seguros privados o las de inversión colectiva.
La Dirección General estima el recurso: en cuanto al primer defecto, lo califica de innecesario según reiterada doctrina emanada del Centro Directivo. En cuanto al segundo, observa que en los estatutos calificados se especifica la exclusión de todas aquellas actividades para cuyo ejercicio la Ley exija requisitos especiales que no sean cumplidos por la sociedad; esto no es suficiente cuando de las normas estatutarias puedan resultar actividades que caigan bajo la esfera de las sociedades profesionales; tampoco es suficiente cuando por una inferencia lógica quedan sujetas a legislación que exige el cumplimiento de requisitos especiales; pero fuera de estos supuestos, la mera previsión de una actividad expresada en términos generales sin concurrencia de los elementos que configuran la sujeción a una norma especial no puede justificar la exclusión de aquella al no estar presentes los supuestos para su aplicación para los denominados servicios de inversión, y para la actividad de inversión colectiva.

CONVOCATORIA DE LA JUNTA: CÓMPUTO DEL PLAZO DE ANTELACIÓN EN CONVOCATORIAS INDIVIDUALES
Resolución de 11 de julio de 2023 (BOE 28 de julio de 2023). Descargar

Una junta general se convoca por medio de entrega en mano por el notario el 25 de septiembre a dos socios, y al tercero de ellos en la misma fecha por correo certificado con acuse de recibo, celebrándose la junta el día 9 de octubre. El registrador suspende la inscripción por un doble defecto. En primer lugar, porque no consta la forma en que se ha convocado la Junta (arts. 6, 58.2, 97. 2.ª, 112.2 y 112.3 RRM; 173 LSC) y, en segundo lugar, porque no existe entre la fecha de convocatoria y la de la celebración de la junta el plazo de, al menos 15 días, que se computará a partir de la fecha en que hubiere sido remitido el anuncio al último de los socios (penúltimo párrafo del artículo 12.º de los Estatutos sociales, en concordancia con el art. 176 LSC). El interesado recurre: dice que la convocatoria se le remitió al socio por carta y que en el cómputo de los plazos debe incluirse el día en que se hace la convocatoria y el de la celebración de la junta.
La Dirección General revoca el primero, porque al no constar la forma en que se hubiera comunicado a los socios el emplazamiento para la asamblea, puesto que la convocatoria había de hacerse, según los estatutos, por comunicación individual y escrita (art. 173.2 LSC), y consta en la escritura que esa convocatoria fue recibida “en mano” por todos los socios el mismo día, a excepción de uno de ellos, al que se remitió por correo certificado, también en la misma fecha. Y confirma el segundo defecto dado que la junta no ha sido convocada con la antelación requerida (art. 176 LSC), pues en los casos de comunicación individual a cada socio, el término se computará a partir de la fecha en que se hubiere remitido el anuncio al último de ellos, y en el caso concreto los 15 días no se cumplían respecto al último notificado.

CUENTAS ANUALES

EL CERTIFICADO DEL ARTÍCULO 378.5 DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL RELATIVO AL CIERRE REGISTRAL NO PROCEDE PARA CONSEGUIR EL DEPÓSITO DE CUENTAS NO APROBADAS
Resolución de 27 de junio de 2023 (BOE 14 de julio de 2023). Descargar

Se presentan a depósito las cuentas anuales de una sociedad de responsabilidad limitada a las que no se acompaña el certificado de aprobación de las mismas, pero sí un certificado emitido a los efectos del artículo 378.5 del Reglamento del Registro Mercantil.
La Dirección General confirma el criterio del registrador, precisando que para el supuesto de que las cuentas anuales no sean objeto de aprobación por la junta general y con el fin de evitar o finalizar el estado de cierre registral a que se refiere el artículo 282 de la Ley de Sociedades de Capital, el artículo 378.5 del Reglamento del Registro Mercantil establece la posibilidad de que se inscriba en el Libro de Inscripciones (previa su presentación en el Libro Diario del Libro de inscripciones a que se refiere el art. 23.1.a) del Reglamento del Registro Mercantil), el certificado emitido por la administración social que exprese la causa de la falta de aprobación o el acta notarial de junta de la que así resulte. Pero ello es distinto del depósito de las cuentas, para el cual se requiere que las mismas hayan sido aprobadas.

LAS SOCIEDADES ANÓNIMAS DEPORTIVAS NO REQUIEREN AUDITORÍA CON CARÁCTER GENERAL
Resolución de 12 de julio de 2023 (BOE 28 de julio de 2023). Descargar

Presentadas las cuentas de una SAD en el Registro Mercantil, se rechazan por no contar con verificación contable, algo que niega la Dirección General, al considerar que la auditoría es obligatoria para presentarla al Consejo Superior de Deportes cuando lo éste lo exija, si bien reconoce que tanto la regulación de la Ley 39/2022, del Deporte, como la contenida en el Real Decreto 1251/1999, no es tan clara y determinante como hubiera sido deseable.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

DESHACER UNA CANCELACIÓN SOLO MEDIANTE RECTIFICACIÓN
Resolución de 26 de mayo de 2023 (BOE 22 de junio de 2023). Descargar

No cabe “revivir” una mención que acaba de ser cancelada. El artículo 353.3.º del Reglamento Hipotecario ordena justamente la cancelación de la misma, también el artículo 98 de la Ley Hipotecaria, dado que los asientos del Registro están bajo la protección de los Tribunales, mientras no se declare su inexactitud. El único cauce posible sería solicitar la rectificación del asiento ex artículo 40 de la Ley Hipotecaria y concordantes. No procede valorar la cancelación de asientos ya practicados en sede de recurso gubernativo.

NEGATIVA A EXPEDIR NOTA INFORMATIVA DE LA FINCA MATRIZ DE UN EDIFICIO DIVIDIDO HORIZONTALMENTE EN LA QUE SE REFLEJEN LAS CUOTAS DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS Y LOS ESTATUTOS POR LOS QUE SE RIGE LA COMUNIDAD
Resolución de 30 de mayo de 2023 (BOE 28 de junio de 2023). Descargar

A juicio del Centro Directivo, es posible, solicitar una nota simple relativa a una matriz dividida horizontalmente por estar plenamente vigente, la expedición de información relativa al contenido de los libros del Registro estará́ a determinados controles derivados por un lado de la legislación específica hipotecaria y por otro de la genérica sobre protección de datos personales.
Sostiene la registradora que no es posible emitir técnicamente la nota simple solicitada. Es cierto que la posibilidad de adjuntar documentos como complemento a la emisión de publicidad strictu sensu sólo está habilitada para el caso de emisión de certificaciones, pero dicha imposibilidad no puede ser imputable al solicitante.

CONVERSIÓN DE INSCRIPCIÓN POSESORIA
Resolución de 31 de mayo de 2023 (BOE 28 de junio de 2023). Descargar

El debate se circunscribe a determinar si la conversión de la inscripción posesoria practicada conforme a lo dispuesto en la disposición transitoria cuarta de la Ley Hipotecaria es procedimiento hábil para modificar el propio objeto del asiento tabular.
La respuesta debe ser negativa, señala el Centro Directivo ya que, efectivamente la conversión de la inscripción posesoria no puede conllevar la modificación del derecho inmatriculado, en el presente expediente el derecho de ocupación, siendo por tanto correcta la actuación del registrador al publicar exclusivamente la mutación de tal situación posesoria conforme a lo dispuesto en la disposición transitoria cuarta de la Ley Hipotecaria, sin afectar al propio contenido del derecho inscrito como pretende el recurrente.

NEGATIVA A INICIAR UN EXPEDIENTE DE GEORREFERENCIACIÓN
Resolución de 1 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023). Descargar

La registradora suspende el inicio del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, porque no aprecia la identidad entre la descripción contenida en los asientos del Registro y la certificación catastral descriptiva y gráfica que resultan incrementadas por la modificación de linderos fijos, dudas que entiende el registrador que debe disiparse, previamente al inicio del expediente, mediante el correspondiente certificado firmado por el secretario del Ayuntamiento competente.
Señala la Dirección General que es improcedente la exigencia de la certificación municipal que acredite la correspondencia entre las certificaciones catastrales y las fincas registrales, mediante el correspondiente certificado firmado por el secretario del Ayuntamiento competente, puesto que el Ayuntamiento carece de competencia para ello y porque el juicio de correspondencia corresponde al registrador y no al Ayuntamiento.

ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL: ARTÍCULO 100 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO
Resolución de 6 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una sentencia dictada en procedimiento declarativo por entender que no ha quedado acreditado que el demandado, que había sido declarado en rebeldía, no pueda ya ejercer las acciones de rescisión que la Ley de Enjuiciamiento Civil le reconoce frente a sentencias dictadas en rebeldía.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador, señalando que el Juzgado ha confirmado la imposibilidad de ejercicio de la acción de rescisión por parte del rebelde y, en consecuencia, la firmeza plena de la sentencia y la posibilidad de su inscripción, sin que corresponda al registrador discutir su realidad y validez, pues ello implicaría vulnerar los límites que a la calificación registral le establece el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

ES NECESARIO HACER CONSTAR LAS CIRCUNSTANCIAS PERSONALES DE AQUELLOS A CUYO FAVOR SE PRACTICA LA INSCRIPCIÓN, NATURALEZA Y EXTENSIÓN DEL DERECHO
Resolución de 6 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023). Descargar

Se discute si es inscribible una sentencia presentada en el Registro por la que se declara la titularidad de una finca registral a favor de los demandantes, sin que consten las circunstancias de los actores ni la forma ni el carácter de adquisición de la finca. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, conforme a lo dispuesto en los artículos 51.9ª y 54 del Reglamento Hipotecario.

PARA CANCELAR UN DATO ERRÓNEO BASTA LA PRUEBA EVIDENTE DE SER ERRÓNEO Y LA CONFORMIDAD DEL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 7 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023). Descargar

Mediante acta notarial se solicita la eliminación de la referencia catastral que aparece en el folio real de una finca registral y que en su lugar se haga constar que la referencia catastral correcta es otra. La registradora rechaza sustituir una referencia catastral por otra porque la nueva que se aporta no se corresponde con la finca al tener diferencias de superficie superiores al 10% y existir cambio de linderos fijos. El notario recurrente alega que, aunque se deniegue la constancia de la nueva referencia catastral, sí debe accederse a cancelar por errónea la constancia registral de la referencia catastral que figura en el folio real.
La Dirección General estima el recurso respecto de este extremo, señalando que para cancelar un dato erróneo debe bastar la prueba evidente de ser erróneo, y la conformidad del titular registral, sin exigir además la inscripción del dato correcto que lo sustituya, pues siempre será más grave la inexactitud registral consistente en que el folio real incorpore y proclame un dato erróneo, que, en omitir, por calificación negativa, la constancia formal del dato correcto que lo sustituya.

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LOS DOCUMENTOS JUDICIALES
Resolución de 14 de junio de 2023 (BOE 10 de julio de 2023). Descargar

El supuesto de hecho es determinar el alcance de la calificación registral cuando se le presenta un documento judicial. Se trata de una escritura de herencia en la que alguno de los herederos había renunciado en documento privado, documentos que fueron objeto de procedimiento judicial en los que se declaró expresamente “(…) que no se obligue a los demandados a que tengan que instrumentalizar la renuncia al concurrir un manifiesto reconocimiento de la firma en el documento, siendo suficiente con la estimación en el fallo”. La registradora suspendió la inscripción solicitada porque considera que del fallo de dicha sentencia sólo resulta que se estima la demanda, sin hacer referencia a que con ello la renuncia a la herencia se tiene por efectuada, o que no es necesaria la firma o ratificación de la renuncia en cumplimiento de la sentencia. Pero la Dirección General revoca la nota, pues, manifiesta que de la literalidad del Testimonio del auto judicial se observa que se declara la autenticidad del documento de renuncia. La registradora no debe ni puede entrar en el fondo del asunto, por ser un documento judicial, según determina el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL
Resolución de 15 de junio de 2023 (BOE 10 de julio de 2023). Descargar

Estando vigente el asiento de presentación de una compraventa otorgada en 2022, se presenta un mandamiento de prohibición de disponer de fecha de 2023 expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria, contra el vendedor y sobre la finca vendida (art. 170.6 Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria). El registrador suspende la inscripción de la compraventa por entender que queda afectada por la prohibición.
Pero dice la Dirección General que el mandamiento ordenando la prohibición de disponer se ha presentado después de la escritura -que no solo tiene fecha fehaciente anterior, sino que se presenta antes-, por lo que esta tiene prioridad (art. 17 LH); cuestión distinta hubiera sido que el mandamiento ordenando la prohibición de disponer se hubiera presentado antes que la escritura de compraventa.

LA CALIFICACIÓN REGISTRAL NO PUEDE DUDAR DE LA FE DE CONOCIMIENTO DEL NOTARIO AUTORIZANTE DE LA ESCRITURA
Resolución de 21 de junio de 2023 (BOE 17 de julio de 2023). Descargar

Ante la calificación registral que niega la inscripción de una subrogación hipotecaria por el hecho de que la prestataria figura con NIE en la escritura inicial y con DNI en la de subrogación, la Dirección General da la razón al notario autorizante y recuerda que al “dar fe de conocimiento” o “dar fe de la identidad” de los otorgantes, el Notario no realiza propiamente una afirmación absoluta de un hecho, sino que emite un juicio de identidad, que compete al Notario, y es un juicio que, por su trascendencia, es tratado por la Ley como si fuera un hecho. Así resulta no sólo de los artículos 1218 del Código Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino también del artículo 17 bis, apartado b), de esta última, introducido mediante la Ley 24/2001, según el cual, “los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes”. Y en este caso concreto el notario autorizante no sólo ha dado fe de identificar a la señora otorgante, sino que la identifica -bajo su responsabilidad- como la misma persona que formalizó el préstamo ahora subrogado.

CANCELACIÓN DE RESERVA DE DOMINIO
Resolución de 22 de junio de 2023 (BOE 14 de julio de 2023). Descargar

Se presenta en el Registro de Bienes Muebles un documento privado por el que se solicita la cancelación de una reserva de dominio inscrita sobre un vehículo como parte de un contrato de arrendamiento financiero. Se acompaña a la solicitud nota simple del vehículo de la que resulta inscrita reserva de domino a favor de una entidad de crédito, así como un documento bancario del que resulta la cancelación económica de determinado leasing que se identifica. Se califica negativamente por no resultar la solicitud en modelo oficial y porque no resulta el consentimiento del arrendador inscrito con los requisitos reglamentariamente exigibles.
La Dirección General confirma ambos extremos: la necesidad de ajustarse a los modelos ofíciales resulta de los artículos 10, 11 y 17 de la Orden de 19 de julio de 1999, Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles; y la del consentimiento del arrendador o resolución judicial, del artículo 22 de la misma; y, aunque la normativa hipotecaria fuera aplicable supletoriamente al Registro de Bienes Muebles, tampoco concurrirían los presupuestos necesarios para la aplicación del artículo 210.1.8 de la Ley Hipotecaria, al no haber transcurrido los plazos en dicho artículo previstos.

INSCRIPCIÓN POR REBELDÍA DEL TITULAR REGISTRAL: DEBE PROBARSE QUE NO ES POSIBLE LA RESCISIÓN
Resolución de 27 de junio de 2023 (BOE 14 de julio de 2023). Descargar

Se presenta un testimonio de una sentencia firme de fecha 4 de abril de 2016 recaída en procedimiento ordinario sobre adquisición del dominio por usucapión, negando el registrador la inscripción al no acreditarse a través de la correspondiente resolución judicial que, por haber transcurrido los plazos establecidos en el artículo 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no cabe la rescisión de la sentencia dictada en rebeldía del demandado en el procedimiento, a lo que opone la recurrente que del testimonio judicial resulta la firmeza de la sentencia y que la mercantil demandada esta “inoperativa”, según consta en el propio documento judicial, no existiendo, por tanto, persona jurídica que en su caso pueda ejercitar la acción de rescisión de dicha sentencia.
La Dirección General confirma la nota señalando que deben constar estas circunstancias en documento judicial, esto es, el transcurso de los plazos citados y, en su caso, la inoperatividad de la sociedad declarada en rebeldía.

RECTIFICACIÓN. TITULAR REGISTRAL: CALIFICACIÓN
Resolución de 3 de julio de 2023 (BOE 24 de julio de 2023). Descargar

Se solicita la rectificación de linderos de una finca perteneciente a distinto dueño por un interesado titular de una finca colindante, lo cual exige el consentimiento del titular registral ex artículos 40 de la Ley Hipotecaria y 328 y 329 de su Reglamento; si bien no consta que el registrador haya efectuado actuación alguna derivada del procedimiento de rectificación solicitado, así como tampoco averiguación de la situación catastral de las fincas, y pese a que se invoca el artículo 199 de la Ley Hipotecaria no justifica su aplicación a lo solicitado en la instancia ni por lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 198.
La Dirección General estima que “la calificación es totalmente insuficiente” revocándola, pero sin implicar de modo inmediato la inscripción de la rectificación, pudiendo claramente hacerse una nueva calificación en los términos anteriores.

ACCESO AL REGISTRO DEL DECRETO MUNICIPAL DE SUSPENSIÓN DE OBRAS SIN LICENCIA
Resolución de 10 de julio de 2023 (BOE 28 de julio de 2023). Descargar

Se presenta decreto de la Alcaldía por el que se da traslado de la orden de la suspensión de obras acordada en relación con una determinada finca registral en la que se está realizando una edificación sin licencia. El registrador deniega la práctica del asiento de presentación basándose en el artículo 420 del Reglamento Hipotecario por entender que la orden de suspensión de obras no es un acto inscribible.
La Dirección General dispone que se practique el asiento porque la orden “constituye sin duda una medida propia de un expediente de disciplina urbanística”, cuya anotación preventiva está prevista en los artículos 65 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 178 del Real Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla La Mancha; y 56 del Real Decreto 1093/1997; la constancia registral de la orden permitirá al registrador denegar la inscripción de una obra nueva por antigüedad (art. 28.4 RDLeg. 7/2015).

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

FUNDAMENTO DE LAS DUDAS EN EL PROCEDIMIENTO DE ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Cuatro Resoluciones de 24, 25 y 26 de mayo de 2023 (BOE 22 de junio de 2023). Descargar. Descargar. Descargar. Descargar

En los respectivos casos contemplados en las dos Resoluciones de 24 de mayo, existen no solo dudas fundadas, sino certezas, sobre la invasión de la georreferenciación ya inscrita de fincas registrales colindantes que proceden por segregación de la misma matriz que la finca del promotor del expediente, y cuya respectiva georreferenciación ya inscrita se pretende alterar ahora de manera unilateral por el titular de sólo una de las fincas, sin rectificación consensuada del título de segregación ya inscrito, sino frente a la oposición expresa de los titulares de otras fincas ya georreferenciadas e invadidas, lo procedente es la denegación de la inscripción de la georreferenciación ahora pretendida por el promotor, pues así lo ordena el propio artículo 199 de la Ley Hipotecaria cuando establece que el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita.
En las dos Resoluciones de 25 y 26 de mayo con ocasión de la agrupación de fincas, se tramita el procedimiento inscripción de base gráfica recogido en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria; sin embargo, éste se suspende no solo por razón de la oposición del colindante notificado, sino por el solape parcial de las dos georreferenciaciones contradictorias, presentadas por el promotor y por el colindante opositor notificado. Existe una controversia, no sólo entre un titular registral y un titular catastral afectado, sino entre titulares registrales de sendas fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación. Hay riesgo de la pretendida rectificación de los datos registrales supuestamente erróneos, en puridad entrañe una alteración de la realidad física amparada en su día por el asiento registral, incluyendo una porción de terreno, cuya existencia no resulta de la realidad que, en su día, se inscribió.
Reitera el Centro Directivo su doctrina, formulada en Resoluciones como la de 23 de mayo de 2022, entre otras, que estima justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dada la oposición de un colindante que es no solo titular catastral del inmueble afectado en parte por la georreferenciación que se pretende inscribir sino también titular registral de la finca colindante que, sin embargo, no tiene inscrita su georreferenciación.
En el supuesto de la Resolución de 26 de mayo, a la vista de las alegaciones presentadas por la Confederación Hidrográfica acerca de los posibles cauces de dominio público que recorren la finca, e incluso el propio titular registral, en su acta de subsanación, donde afirma que alguna de las fincas ocupa el cauce geomorfológico del río, sólo procede delimitar con precisión y excluir de la georreferenciación de la finca de dominio privado cuál sea la ubicación y delimitación de la porción de dominio público hidráulico que no forma parte del dominio privado de la finca. Lo que no cabe, como pretendía en ese caso el recurrente, es inscribir tanto dominio público como dominio privado dentro de la georreferenciación de la finca de dominio privado con la simple mención, que el interesado consiente que se haga constar en la inscripción registral de que la georreferenciación inscrita de la finca incluya una parte de cauce de un río que no pertenece a la finca misma sino al dominio público hidráulico.

REANUDACIÓN JUDICIAL DE TRACTO SUCESIVO DEL AÑO 2003
Resolución de 25 de mayo de 2023 (BOE 22 de junio de 2023). Descargar

Hay dos aspectos:
1º) En los antiguos expedientes judiciales de reanudación el registrador debía calificar la regularidad de las notificaciones a los titulares registrales (especialmente a los de menos de 30 años de antigüedad) para evitar su posible indefensión. El auto recaído en estos expedientes devenía un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada, objeto de interpretación estricta.
2º) Por otra parte, a diferencia de lo que ocurre con los documentos notariales o los privados, en los que la calificación del registrador es completa, tanto en los aspectos formales como en los de fondo, en los casos de documentos judiciales esta labor de calificación queda constreñida a los límites que marca el artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Por tanto, habiendo el juez declarado la titularidad de los promotores del expediente y habiendo especificado la existencia de varias transmisiones no inscritas que justifican la orden de reanudar el tracto sucesivo a través de la tramitación del correspondiente expediente de dominio, no puede el registrador exigir una especificación exhaustiva de las circunstancias concretas de cada uno de los títulos que no han accedido al Registro.

REANUDACION DE TRACTO SUCESIVO: EXPEDIENTE NOTARIAL
Resolución de 26 de mayo de 2023 (BOE 22 de junio de 2023). Descargar

No basta con presentar una escritura de compraventa de 1926, en la que se reseñan títulos sucesorios anteriores no inscritos para reanudar el tracto registral interrumpido. Dicha escritura no es suficiente, pero sí que es precisa para complementar el acta notarial dirigida a reanudar dicho tracto sucesivo, la cual ha de reunir los requisitos establecidos en el artículo 208 en justa concordancia con el artículo 203, ambos de la Ley Hipotecaria.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 2 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023). Descargar

Es objeto de recurso la negativa a la inscripción de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al aportarse alegaciones por un cotitular colindante.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, reiterando la doctrina del Centro Directivo en virtud de la cual, el recurso contra la calificación del registrador no es el cauce apropiado para resolver un conflicto entre titulares colindantes y referida a la titularidad de una porción de terreno perfectamente delimitada, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de Justicia.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: EXISTENCIA DE CONTROVERSIA ENTRE TITULARES DE FINCAS REGISTRALES COLINDANTES
Resolución de 6 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023). Descargar. Resolución de 5 de julio de 2023 (BOE 24 de julio de 2023). Descargar

Se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa pretendida al amparo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al constar oposición de un colindante.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, si se evidencia la existencia de controversia entre titulares de fincas registrales colindantes, sin que competa al Centro Directivo, en vía de recurso, decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una diferente a la aportada o soluciones transaccionales entre colindantes.

ARTÍCULO 201 DE LA LEY HIPOTECARIA: LA EXPEDICIÓN DE LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL EXIGE QUE EL PROMOTOR SEA TITULAR REGISTRAL DE LA FINCA OBJETO DEL EXPEDIENTE
Resolución de 7 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023). Descargar

No procede la expedición de la certificación registral solicitada al inicio del expediente de dominio del artículo 201 de la Ley Hipotecaria por no ser el promotor del expediente titular registral de la finca, siendo suficiente para poder expedir la certificación solicitada, la previa inscripción de determinada escritura de herencia de la titular registral, sin que sea necesario, a diferencia del criterio mantenido por la registradora, la previa inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada, pues como señala el Centro Directivo, la previa inscripción de la obra nueva no es nunca un requisito para la inscripción de la georreferenciación de la finca donde se declare, sino al revés.

POSIBLE PARCELACIÓN ENCUBIERTA EN SERVIDUMBRE CON FACULTADES MUY AMPLIAS
Resolución de 14 de junio de 2023 (BOE 10 de julio de 2023). Descargar

Determina la Dirección General que una servidumbre en que se conceden al predio dominante facultades muy amplias, puede llegar a encubrir una parcelación urbanística y que, por tanto, en aplicación de la legislación urbanística, será necesaria la correspondiente parcelación. Las facultades conferidas al titular del predio dominante confieren un poder exclusivo y excluyente de tal naturaleza que hace necesario la intervención urbanística.

NO ES TÍTULO INMATRICULADOR LA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y POSTERIOR HERENCIA EN LA MISMA ESCRITURA
Resolución de 15 de junio de 2023 (BOE 10 de julio de 2023). Descargar

En una herencia los dos herederos se adjudican por mitades indivisas una finca no inscrita, y a continuación la heredera dona su mitad al otro heredero. La registradora inmatricula una mitad en virtud del doble título (herencia y donación) según el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y suspende la inscripción de la otra mitad por falta de doble título. El notario alega que hay una liquidación de sociedad de gananciales de los causantes y adjudicación hereditaria, que tienen el carácter de títulos a los efectos de inmatriculación.
La Dirección confirma la calificación registral, no sólo porque ambos negocios han sido otorgados el mismo día en la misma escritura, sino también porque ambos supuestos títulos consecutivos, esto es, la liquidación del patrimonio ganancial del causante y la posterior adjudicación hereditaria a sus herederos, no son manifestación de dos sucesivas transmisiones independientes, como exige el fundamento del mecanismo de la inmatriculación por doble título traslativo, sino más bien algo más cercano a una operación jurídica única e inevitable.

DUDAS INFUNDADAS EN EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 3 de julio de 2023 (BOE 24 de julio de 2023). Descargar

Cambiándose el criterio recogido en las anteriores Resoluciones de 24 y 15 de mayo de 2023, en este caso, en el que con motivo de una agrupación de fincas se tramita el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, los colindantes se oponen alegando sólo verbalmente que la representación gráfica que se pretende inscribir incluye un camino utilizado “por todos los vecinos desde tiempo inmemorial”, sin contener manifestación alguna respecto de la titularidad del mismo. Sin embargo, notificado el Ayuntamiento en dicho expediente, no formuló oposición alguna al respecto. Tales manifestaciones infundadas (o habladurías) sobre la supuesta existencia de una servidumbre de paso sobre un camino fundamentaron que no pueden detener la inscripción de la georreferenciación pretendida.

RECTIFICACIÓN DE CABIDA EN FINCA YA SEGREGADA
Resolución de 4 de julio de 2023 (BOE 24 de julio de 2023). Descargar

Se suspende la rectificación de la cabida de una finca (con su base gráfica), por la razón de que la finca procedía de segregación (y además reciente) y existían dudas fundadas en cuanto a la posible invasión de la superficie destinada a vial.
La pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.

TRACTO ABREVIADO: HEREDERO Y VENDEDOR
Resolución de 4 de julio de 2023 (BOE 24 de julio de 2023). Descargar

La escritura de elevación a público del contrato privado de compraventa puede inscribirse si se acredita que quien figura en dicho documento como vendedor era realmente el único heredero de la titular registral y el único interesado en su herencia.

EXCESO DE CABIDA
Resolución de 4 de julio de 2023 (BOE 24 de julio de 2023). Descargar

Inscrita una finca con su base gráfica procedente de segregación reciente el recurrente pretende que se inscriba con una cabida superior. No estamos ante un supuesto de concordancia de la finca registral con la realidad física, que puede resolverse mediante expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sino ante un supuesto de modificación de la delimitación que del objeto del derecho de propiedad hace la legislación urbanística, que debe cumplir los requisitos fijados en ella. No se pretende consignar un dato erróneo de superficie, sino que se pretende la constancia de una nueva realidad física, distinta de la amparada por la licencia de segregación, por lo que no se cumple con la reiterada doctrina de esta Dirección General.

INMATRICULACIÓN CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA
Resolución de 6 de julio de 2023 (BOE 26 de julio de 2023). Descargar

Se suspende la inmatriculación de una casa-cueva por no corresponder su descripción a la contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica, aportándose las coordenadas del inmueble con el escrito de recurso.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación por no cumplirse los requisitos establecidos en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. No obstante, recuerda la doctrina del Centro Directivo reiterada en diversas resoluciones de que en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, por lo que, con carácter excepcional, podrá admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa. Inconsistencia que concurre en el presente caso, con la salvedad de que el informe técnico no fue aportado para ser objeto de calificación registral, sino como adjunto al escrito de recurso.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: EL JUICIO DE IDENTIDAD EMITIDO POR EL REGISTRADOR DEBE ESTAR MOTIVADO Y FUNDADO EN CRITERIOS OBJETIVOS Y RAZONADOS
Resolución de 6 de julio de 2023 (BOE 26 de julio de 2023). Descargar

Se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al haberse presentado alegaciones por un colindante registral basadas en la invasión de su propiedad y motivadas únicamente en la titularidad catastral derivada de la certificación catastral descriptiva y gráfica, a pesar de no poder establecerse la correspondencia de la misma con la realidad jurídica de la finca al no coincidir ni paraje, ni superficie ni linderos.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, reiterando que el hecho de que la representación gráfica alternativa aportada por el promotor invada geometrías catastrales no es motivo suficiente para rechazarla, pues precisamente por ser alternativa se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante; lo cual no obsta para que las alegaciones del colindante catastral puedan ser tenidas en cuenta por el registrador para fundar su oposición a la inscripción; no teniendo en el presente expediente, la entidad suficiente para motivar un juicio razonado y objetivo del registrador, que permita convertir en contencioso el expediente.

FORMA DE DETERMINAR EL LÍMITE CUANTITATIVO DE LA LEY HIPOTECARIA EN LA AGREGACIÓN DE FINCAS
Resolución de 7 de julio de 2023 (BOE 26 de julio de 2023). Descargar

Se lleva a cabo una escritura de agregación de hasta quince fincas registrales a otra mayor, y el registrador entiende que dicha agregación no cumple con el límite cuantitativo de que la finca mayor tenga una superficie del quíntuplo de la agregada; no obstante, siguiendo la tesis del notario, la Dirección General revoca la nota pues ese límite debe determinarse con respecto a cada una de las fincas que se agregan, y no del conjunto de ellas.

ES POSIBLE LA INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA MEDIANTE LA APORTACIÓN DE LA MISMA A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES Y UN ACTA DE NOTORIEDAD CON JUICIO NOTARIAL
Resolución de 11 de julio de 2023 (BOE 28 de julio de 2023). Descargar

La Dirección General, ante la calificación negativa, recuerda que siempre que exista un acta notarial en la que el Notario emita un juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, ello es suficiente, junto al título público previo, de conformidad con el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

CALIFICACIÓN REGISTRAL DEL LÍMITE DE LA GARANTÍA EN UNA EJECUCIÓN HIPOTECARIA
Resolución de 14 de junio de 2023 (BOE 10 de julio de 2023). Descargar

Se debate en este recurso sobre si es correcta la suspensión de la inscripción de una adjudicación y de las cancelaciones derivadas de una ejecución hipotecaria solicitadas, por la razón de haberse entregado al acreedor ejecutante por intereses ordinarios una cantidad superior a la cubierta por la responsabilidad hipotecaria por ese concepto, ya que la misma ha quedado limitada respecto de la hipotecante no deudora, por un auto judicial dictado en trámites de incidente de abusividad dentro de dicha ejecución, existiendo además acreedores posteriores titulares de anotaciones de embargo (anotación letra E).La registradora suspende la inscripción de un testimonio del auto de adjudicación y consiguiente mandamiento de cancelación derivados de una ejecución hipotecaria, por la razón de haberse entregado al acreedor ejecutante por intereses ordinarios una cantidad superior a la cubierta por la responsabilidad hipotecaria por ese concepto.
La Dirección General considera correcta esta calificación, que impone el artículo 132.3 LH que extiende la calificación registral a comprobar que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria; señala que esta calificación registral no entra a valorar cómo se ha realizado la imputación de los pagos, cuestión que corresponde resolver al juez dentro del procedimiento de ejecución, sino solo si en tal imputación se sobrepasan o no los límites de la respectiva cobertura hipotecaria.

LA NOVACIÓN POR CAMBIO DE TIPO DE INTERÉS FIJO A VARIABLE NO IMPLICA NECESARIAMENTE LA MODIFICACIÓN DE LA RESPONSABILDAD HIPOTECARIA
Resolución de 27 de junio de 2023 (BOE 14 de julio de 2023). Descargar

En una subrogación hipotecaria por cambio de acreedor se modifican, entre otros, el tipo de interés pasando de un tipo variable a tipo fijo, sin modificar la responsabilidad hipotecaria, lo que no admite la registradora, considerando que es necesario adecuar la responsabilidad al nuevo tipo de interés.
La Dirección General da la razón al Notario autorizante, al considerar que al ser una cantidad alzada no necesariamente debe ser modificada la responsabilidad salvo que las cifras de responsabilidad hipotecaria inicialmente fijada por intereses ordinarios y de demora hubieran quedado por encima del correspondiente a cinco anualidades, que fija el artículo 220 del Reglamento Hipotecario.

EL APODERAMIENTO PARA LA VENTA EXTRAJUDICIAL DEL BIEN DEBE SER EXPRESO, NO SE DEDUCE DEL IUS DISTRAHENDI
Resolución de 29 de junio de 2023 (BOE 17 de julio de 2023). Descargar

El acreedor hipotecario otorga la escritura de venta en un procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria, sin que en la escritura de hipoteca se hubiese pactado este apoderamiento. La Dirección General, confirmando la calificación del Registrador, niega la inscripción, exigiendo el otorgamiento del deudor hipotecario, o en su defecto, resolución judicial.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA
Resolución de 4 de julio de 2023 (BOE 24 de julio de 2023). Descargar

En el caso objeto de este expediente el notario autorizante inutiliza las 115 letras de cambio exhibidas, acreditándose el pago de los dos restantes no exhibidas mediante certificado bancario de pago, cargado en la cuenta identificada en el título constitutivo de la hipoteca, que se incorpora a la escritura.
Señala el Centro Directivo que dicho certificado bancario tiene pleno valor liberatorio para el librado frente a cualquier acreedor cambiario, por lo que es suficiente para cancelar registralmente la hipoteca cambiaria. En el presente supuesto, se asegura el cumplimiento de un número determinable de obligaciones, todas derivadas del contrato de financiación celebrado, suficientemente concretado e identificado plenamente tanto en la parte expositiva de la escritura como en los Anexos incorporados a la misma, por lo que no existe duda alguna sobre cuáles sean las obligaciones que se garantizan. La certificación bancaria acreditativa de pago, es suficiente para suplir físicamente esas las letras de cambio, que hoy en día, ya no se transmiten manual ni físicamente, sino que se resuelve todo su pago mediante sistemas informáticos y apuntes electrónicos, que se compensan contablemente en las respectivas entidades tenedoras y domiciliatarias, sin que se desplacen los títulos. La distinción entre entidad pagadora y entidad tenedora, que es un elemento esencial de la motivación de la calificación registral negativa, es forzada y equívoca, pues se trata de la misma entidad bancaria; lo esencial es el “sinalagma”: la letra ha sido efectivamente atendida y pagado y por ello la entidad de crédito expide, bajo su responsabilidad, una certificación que así lo acredita, sustitutoria del título material.

HIPOTECA EN GARANTÍA DEL CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES FUTURAS: NO ES NECESARIO QUE LA SOCIEDAD ACREEDORA HIPOTECARIA SEA UNA DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS A LAS QUE SE REFIERE EL ARTÍCULO 2 DE LA LEY 2/1981, DE 25 DE MARZO
Dos Resoluciones de 5 de julio de 2023 (BOE 24 de julio de 2023). Descargar. Descargar

Además, en el presente supuesto, se asegura el cumplimiento de un número determinable de obligaciones, todas derivadas del contrato de financiación celebrado, suficientemente concretado e identificado plenamente tanto en la parte expositiva de la escritura como en los Anexos incorporados a la misma, por lo que no existe duda alguna sobre cuáles sean las obligaciones que se garantizan. Y, precisamente porque todas esas obligaciones que tiene su origen en una misma relación jurídica son de cuantía incierta, es suficiente la fijación de una cifra máxima de responsabilidad para que se haya de considerar correctamente constituida desde el punto de vista del referido principio de determinación o especialidad.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA: EL TITULAR REGISTRAL HA DE INTERVENIR COMO TITULAR, NO BASTANDO SU INTERVENCIÓN COMO ADMINISTRADOR DE LA SOCIEDAD DEMANDADA
Resolución de 5 de julio de 2023 (BOE 24 de julio de 2023). Descargar

Se deniega la inscripción del testimonio de un auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas dimanantes de un procedimiento de ejecución hipotecaria al no haber sido demandado el titular registral de la finca, dándose la particularidad de que estar inscrito el dominio de la finca a favor de dos personas físicas y la obra nueva declarada sobre ella a favor de la sociedad demandada, cuyos administradores son los titulares registrales de la finca.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, señalando que, a pesar de que los titulares de la finca hayan tenido conocimiento del procedimiento judicial, su intervención en defensa de sus intereses debe ser desde su condición de titulares de la finca y no como representantes de la sociedad.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

CERTIFICACIÓN DE CARGAS: EMBARGO POSTERIOR
Resolución de 24 de mayo de 2023 (BOE 22 de junio de 2023). Descargar

La emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, y no indefinidamente, de la anotación preventiva de embargo asegurando un plazo razonable para la realización del bien embargado. Así, durante este periodo de prórroga de cuatro años podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución. En el presente caso, la anotación de embargo, letra C (objeto de discordia), se practicó después de expedirse la certificación de cargas de la anotación de embargo anterior, letra A; sin embargo, esa anotación de embargo letra C no es posterior, sino preferente (ya que la anotación anterior a ella, incluida la nota marginal de expedición de certificación, que tiene más de cuatro años, ya había sido cancelada por caducidad), y no podía ser en ningún caso objeto de cancelación.