ADJUDICACIÓN DE FINCA EN HERENCIA SIN ACREDITAR EL TÍTULO DE ADQUISICIÓN POR EL CAUSANTE
Res. DGSJyFP de 11 de mayo de 2023 (expediente 680/21). Sistema Notarial. Queja.

Los titulares registrales de una finca promueven un expediente notarial de rectificación de cabida para hacer constar que su superficie real es la que figura en el Catastro. El expediente no prospera por la oposición de un colindante, formulada ante un notario que no es el instructor del expediente. Los titulares registrales promueven un procedimiento judicial para acreditar el exceso de cabida. El contradictor y sus hermanos otorgan, ante el mismo notario ante el que se formuló la oposición, escritura de herencia de su madre, en la que inventarían y se adjudican una mitad indivisa de la misma parcela catastral, manifestando, sin acreditarlo, que la causante la adquirió por herencia de su madre. Manifiestan que la finca está en litigio y el notario advierte de que el otorgamiento no supondrá modificación de la titularidad catastral. Presentan esa escritura en el procedimiento judicial en curso.

Los promotores de la rectificación de cabida formulan queja contra la actuación del notario que autorizó la escritura de herencia.
La Dirección General confirma la desestimación de la queja por la Junta Directiva del Colegio Notarial de Madrid. Cita los artículos 172 y 174 RN y afirma que es posible y habitual en las notarías que se hagan constar derechos sobre fincas cuya titulación no consta, en base a una simple declaración de los otorgantes. No obstante, nuestro sistema de legalidad y titulación inmobiliaria no permite que una simple afirmación, incluso efectuada ante notario, pueda servir para crear derechos si no se consigue probar por algún medio de prueba adicional tal afirmación. Aquella afirmación, por tanto, puede ser inútil e ineficaz e incluso constituir falsedad en documento público.
Ahora bien, dice la Resolución que “los ciudadanos, por regla general, no conocen los detalles del sistema jurídico que regula su actuación en su quehacer diario (…) confían en que, si algo se ha firmado ante notario, es que está bien hecho, suficientemente probado y legalmente fundamentado”. Por eso, recomienda extremar las precauciones y dejar claro en la escritura que simples manifestaciones, sin ninguna prueba de los declarantes y sin ninguna comprobación adicional por el notario, no tienen virtualidad jurídica alguna. Mucho más cuando las declaraciones son contradictorias en todo o en parte, con lo que publica algún registro, ya sea administrativo, como el Catastro, o jurídico, como el de la Propiedad.

PAGOS EN METÁLICO NO ACREDITADOS
Res. DGSJyFP de 11 de mayo de 2023 (expediente 273/22). Sistema Notarial. Queja

Una persona vende una finca y manifiesta que ha recibido el precio mediante 180 mensualidades de 500 euros en efectivo y 7000 euros el día de la formalización de la escritura, también en efectivo.
La sobrina del vendedor interpone recurso de queja contra la actuación del notario. No tiene legitimación pero, condescendientemente, la Dirección General estima que la aportación de un poder general al formalizar el recurso de alzada permite estimar que, aunque no lo haya dicho, actúa en nombre de su tío.
Alega la recurrente que el notario ha incumplido la normativa de prevención del blanqueo de capitales y dado fe en la escritura de los pagos realizados en metálico, cuando en realidad dichos pagos no se han producido ni hay prueba de los mismos (si la queja se ha de entender hecha por el supuesto representado, resulta un despropósito pues, si él mismo dijo haber recibido el precio y eso no era cierto, ¿qué culpa tiene el notario?).
Contesta la Dirección General, en primer lugar, que, según el artículo 7.Uno.1.1 de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, la limitación legal de pagos en metálico de 1000 euros (antes 2500 euros) es tan solo aplicable a las operaciones en las que alguna de las partes intervinientes actúa en calidad de empresario o profesional, lo que no es el caso. Y la aportación de la declaración previa del movimiento de los medios de pago, solo es aplicable cuando el pago en efectivo o mediante cheque al portador es superior a 100.00 euros,
Y, en segundo lugar, que el notario no da fe de que los pagos en metálico se hayan realizado, cosa sólo posible si hubiera estado presente en la entrega material de cada pago en metálico. Da fe únicamente de las manifestaciones de los interesados sobre dichos pagos.

ACTA DE FIJACIÓN DE SALDO SOLICITADA POR LA ENTIDAD QUE ABSORBIÓ A LA ACREEDORA INICIAL
Res. DGSJyFP de 11 de mayo de 2023 (expediente 609/22). Sistema Notarial. Queja

Un notario autoriza un acta de fijación de saldo a solicitud de una entidad de crédito, referida a un préstamo hipotecario concedido por otra entidad, absorbida por la requirente.
La Dirección General constata que se han aportado al notario los documentos que exige el artículo 218 RN: escritura pública con efectos ejecutivos (otorgada, lógicamente, por la entidad absorbida), certificación del saldo exigible y extractos contables, debidamente firmados, que permiten verificar los cálculos efectuados.
Y resuelve que, constando al notario, fehacientemente o por notoriedad, la sucesión universal en la posición acreedora, la entidad absorbente puede requerir el otorgamiento del acta de fijación del saldo, sin tener que acreditar que en el Registro de la Propiedad se haya inscrito la titularidad del préstamo hipotecario a su favor.
La interesada que interpuso queja contra la actuación del notario argumentaba que la propiedad del préstamo hipotecario no era de la entidad requirente porque, antes de la fusión, la acreedora inicial lo había vendido, junto con otros préstamos, a un Fondo americano.
El notario opuso que la denominada “venta” del préstamo hipotecario es una operación de titulización de préstamos hipotecarios, que únicamente cede los derechos económicos de los préstamos hipotecarios, cuya titularidad, sigue siendo de la entidad bancaria, como legítima propietaria, como así consta en el Registro de la Propiedad,
Al respecto la Dirección General señala que podría no prosperar la ejecución hipotecaria por falta de legitimación activa, pero es cuestión a dilucidar y decidir en sede judicial, no siendo una cuestión a apreciar directamente por el notario.