El Notario del Siglo XXI - Revista 51

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

NO ES INSCRIBIBLE UN TÍTULO INCOMPATIBLE CON EL QUE ESTÁ PENDIENTE DE DESPACHO, PRESENTADO DESPUÉS.
Resolución de 4 de Julio 2.013 (B.O.E. de 2 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

Debería incluso haberse suspendido la calificación de dicho título incompatible.
En este caso, vigente la anotación preventiva por defecto subsanable de un mandamiento de cancelación por nulidad de una inscripción de compraventa, se presenta una segunda compraventa otorgada por los compradores de la primera. Se suspendió por falta de tracto y por estar pendiente de despacho el auto de anulación de la primera venta.

CABE UTILIZAR EL CORREO CERTIFICADO CON ACUSE DE RECIBO PARA COMUNICAR EL DEVENGO DE PLUSVALÍA MUNICIPAL A LOS EFECTOS DE PODER LEVANTAR EL CIERRE REGISTRAL.
Resolución de 3 de Junio 2.013 (B.O.E. de 5 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

No es admisible el reproche registral que niega que se haya acreditado tal comunicación, la cual es conforme con el artículo 202 del Reglamento Notarial y cumple los requisitos establecidos por el artículo 31 del R.D. 1.829/1.999 para que la comunicación produzca sus efectos.

PARA HACER CONSTAR EN EL REGISTRO UNA LICENCIA DE DEMOLICIÓN DEBEN SER PARTE LOS COTITULARES DE LA FINCA.
Resolución de 22 de Junio de 2.013. (B.O.E. de 29 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

En la petición se intenta la toma de razón el Registro de una licencia de demolición de acuerdo con el art. 472 del Decreto 67/2.006, de 12 de Mayo, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística de la Comunidad Valenciana que dice así: «La ejecución de obras de demolición de edificios o instalaciones requerirá de previa licencia de demolición otorgada por el Ayuntamiento correspondiente que deberá proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad», pero no se practica porque conforme la Dirección General, aplicando el 31 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, tienen la condición de interesados no sólo quienes lo promuevan sino también «los que, sin haber iniciado el procedimiento, tengan derechos que puedan resultar afectados por la decisión que en el mismo se adopte» como ocurre en el este caso, ya que al Ayuntamiento le constaba, por la nota simple que el mismo aporta, quiénes eran los titulares registrales y que, en consecuencia, ostentaban indudablemente la condición de interesados en el expediente administrativo por lo que su posición jurídica debió ser preservada.

LA DISCREPANCIA EN DOS DÍGITOS DEL DNI DEL CAUSANTE, ENTRE LA ESCRITURA DE HERENCIA Y EL ASIENTO REGISTRAL DE UNA DE LAS FINCAS, NO IMPIDE ACLARAR LA IDENTIDAD DEL MISMO POR OTROS DATOS SUMINISTRADOS DE LA MISMA PERSONA.
Resolución de 3 de Julio 2.013 (B.O.E. de 5 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

Error que se pone de manifiesto y se rectifica en la última escritura autorizada, y que no constituye una circunstancia o indicio, que ofrezca la más mínima relevancia obstativa, de la falta de correspondencia identitaria entre el titular registral y el causante de la sucesión cuya partición se pretende inscribir. El indicado error de dos dígitos del documento nacional de identidad en modo alguno impide desconocer la eficacia identificativa del resto de los datos suministrados respecto de dicha persona, los cuales no dejan ninguna duda racional de que el causante y el titular registral son el mismo sujeto.

CANCELADA UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO, LA CARGA POSTERIOR ES PREFERENTE A LA ADJUDICACIÓN DERIVADA DEL DERECHO INICIALMENTE ANOTADO.
Resolución de 24 de Junio de 2.013. (B.O.E. de 29 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Una entidad bancaria pretende la inscripción de un testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas presentados cuando la anotación del embargo que motiva la ejecución está caducada y se halla la finca inscrita a favor de persona distinta del deudor ejecutado en virtud de título posterior a la anotación originaria, aun siendo el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de fecha anterior al de la caducidad causada.
La Dirección General lo niega al recordar que el sistema registral español es de un sistema de avance de puestos y no de reserva de rango, por virtud del cual cancelado el asiento correspondiente a un gravamen los posteriores avanzan en posición pasando a ser registralmente cargas anteriores o preferentes.

IRRETROACTIVIDAD DE LA RATIFICACIÓN FRENTE A TERCEROS ADQUIRENTES.
Resolución de 28 de Mayo 2.013 (B.O.E. de 1 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Se presenta escritura de préstamo hipotecario otorgada por uno solo de los apoderados mancomunados originándose un defecto subsanable; en segundo lugar se presenta otra hipoteca procedente de entidad distinta, la cual prevalece frente a la ulterior ratificación del apoderado ausente en el momento de otorgarse el préstamo primero, dado que dicha ratificación ulterior no es oponible al acreedor hipotecario protegido por el principio de prioridad. No cabe que toda hipoteca bilateral donde se haya apreciado algún vicio en el consentimiento del acreedor quede convertida automáticamente en una hipoteca unilateral del artículo 141 Ley Hipotecaria, la cual exige, dados sus peculiares efectos, que se constituya expresamente con tal carácter.

LA FECHA DE LA INSCRIPCIÓN CORRESPONDE A LA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN QUE LA MOTIVÓ Y NO PUEDE SER CAMBIADA EN ATENCIÓN A PRESENTACIONES PREVIAS.
Resolución de 31 de Mayo 2.013. (B.O.E. de 28 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

En el año 2.010 se presentó escritura de resolución de cesión suelo por obra nueva, por mutuo acuerdo de las partes, que no fue calificada ni inscrita. En 2.013 se vuelve a presentar la misma escritura de resolución y se reinscribe la finca a nombre de la pluralidad de cedentes. Uno de los cedentes esgrimiendo la representación no acreditada de los demás pretendía sin éxito la rectificación y adelanto de la fecha de inscripción al momento de la primera presentación.

SENTENCIA DECLARATIVA DE LA EXISTENCIA DE UN CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA: NO ES DIRECTAMENTE INSCRIBIBLE.
Resolución de 17 de Mayo 2.013. (B.O.E. de 26 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

Para la plena eficacia e inscripción de tal compraventa, se precisa la ejecución de la misma, el otorgamiento por el demandado (y en caso de rebeldía, por el Juez) de la correspondiente escritura.

CONDICIÓN SUSPENSIVA Y MANTENIMIENTO DE RANGO REGISTRAL
Resolución de 18 de Mayo 2.013. (B.O.E. de 26 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

No hay obstáculo a la inscripción de escritura de compraventa con subrogación de hipoteca bajo la condición suspensiva no existir, al tiempo de la inscripción, asiento alguno que impida mantener el mismo rango a la hipoteca novada. Tal condición sólo produciría su ineficacia en caso de cargas preferentes no mencionadas.

TESTIMONIO SIN DETERMINAR QUE CLASE DE ASIENTO SE HA DE PRACTICAR.
Resolución de 13 de Junio de 2.013 (B.O.E. 12 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Se presenta testimonio de sentencia en la que se declara el derecho de los actores al deslinde y amojonamiento de un terreno inscrito a su nombre, en el sentido, forma y criterios que al respecto se constatan por la perito judicial en su informe, plasmados en el plano aportado al juzgado, así como condenar a los demandados a soportar la práctica del deslinde y amojonamiento y a restituir la porción de terreno apropiada a los actores.
La Registradora suspende su inscripción porque no resulta la clase de asiento que se ha de practicar.
La Dirección General estima el recurso señalando que el procedimiento registral es rogado, de manera que el Registrador no actúa de oficio sino a instancia de parte, pero una vez iniciado se rige por normas de orden público de modo que si la calificación es favorable es el Registrador el que decide el tipo de asiento que se adecua a la operación registral solicitada sin que ninguna norma exija que en el título presentado tenga que constar la clase de asiento (artículos 9 y 249 de la Ley Hipotecaria).

NO CABE INSCRIBIR UN TÍTULO CUANDO SE ENCUENTRA PENDIENTE UN RECURSO INTERPUESTO CONTRA EL ANTERIOR.
Resolución de 18 de Junio de 2.013 (B.O.E. 26 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

La cuestión que se plantea en el presente recurso es la de si cabe exigir del Registrador la inscripción de un título perfecto presentado con posterioridad cuando aún no se ha resuelto el recurso interpuesto contra la calificación de otro anterior de cuya pendencia no se había informado en la nota simple que sirve de base al segundo título.
La D.G.R.N. confirma la calificación señalando que el Registrador no puede inscribir, ni siquiera calificar, la compraventa en tanto no se resuelva el recurso sobre el asiento de presentación del anterior, que tiene prioridad.

La disolución de comunidad sobre inmuebles otorgada en convenio regulador requiere escritura pública

Resolución de 26 de Junio de 2.013 (B.O.E. 26 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Se debate en este expediente si la adjudicación por disolución de condominio de tres inmuebles adquiridos por mitad y pro indiviso antes de la celebración del matrimonio a uno de los cónyuges cotitulares que asume las deudas hipotecarias inherentes a cada uno de ellos, y que se lleva a cabo en un convenio regulador de divorcio aprobado judicialmente, puede inscribirse en el Registro presentando como título el testimonio judicial del convenio. Ninguno de los inmuebles tiene la cualidad de vivienda familiar que las partes sitúan en una ubicación distinta. La Dirección General confirma la nota y exige escritura pública ya que considera que al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria que los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse pues cada uno de ellos obedece a una fundamentación distinta y es el fruto de un procedimiento o actuación igualmente distinta.

SENTENCIA DICTADA POR TRIBUNAL EXTRANJERO NO ES INSCRIBIBLE.
Resolución de 20 de Junio de 2.013 (B.O.E. 29 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Se plantea si una sentencia de divorcio dictada por un juez inglés que impone a la esposa la obligación de transmitir determinada finca sita en España al marido, por haberlo acordado así ambos cónyuges durante el procedimiento, es subsumible dentro del ámbito de aplicación del Reglamento (CE) número 2.201/2.003 del Consejo, de 27 de Noviembre de 2.003, y si de ello se sigue el reconocimiento e inscripción automática de tal transmisión en el Registro de la Propiedad español.
La Dirección General confirma la nota. Entiende que el Reglamento comunitario no es aplicable al documento presentado, pues de su ámbito están excluidos los efectos patrimoniales del matrimonio y sus vicisitudes. No siendo aplicable el Reglamento comunitario, no procede el reconocimiento directo sino que es precisa la legalización o apostilla que impone el artículo 36 del Reglamento Hipotecario y el exequátur o reconocimiento judicial que exige el artículo 4 de la Ley Hipotecaria y 38 de su Reglamento, obtenido conforme a los artículos 951 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881. Finalmente, aún cuando se cumplieran tales requisitos formales, la legislación registral española no permitiría la inscripción de la resolución con su contenido actual, pues ni el artículo 2 de la Ley Hipotecaria ni el 9 de su Reglamento permiten la inscripción de los títulos que incorporan una simple obligación de constituir, transmitir, modificar o extinguir derechos reales sobre inmuebles.

EN CASTILLA-LA MANCHA CABE CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA PARA PROYECTOS DE REPARCELACIÓN.
Resolución de 5 de Julio de 2.013 (B.O.E. 6 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

El recurso se centra en determinar si es posible la inscripción en Castilla-La Mancha de un proyecto de reparcelación voluntaria, en virtud de un escrito del Alcalde acompañado de la certificación municipal aprobatoria del mismo. La Registradora lo deniega por entender que conforme a la legislación autonómica no basta la certificación administrativa como título inscribible.
La Dirección General revoca la nota, señalando que aunque la legislación manchega exige escritura pública para que acceda al Registro de la Propiedad el proyecto de reparcelación, prevalece la legislación estatal que admite la inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística por certificación administrativa, sin que exista ley estatal que lo exceptúe. La posibilidad de otorgamiento de escritura pública en la legislación estatal es una opción alternativa pero no excluyente de la certificación administrativa.

LA PRESENTACIÓN DE UN DOCUMENTO COMPLEMENTARIO NO PUEDE REALIZARSE CUANDO SE PRESENTA EL RECURSO.
Resolución de 21 de Junio de 2.013. (B.O.E. de 29 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

La Dirección General reitera su doctrina de que en los recursos gubernativos solo cabe tener en cuenta los documentos presentados en tiempo y forma en el Registro para su calificación, y que sin prejuzgar ahora sobre su validez y eficacia, se trata de un título que se ha presentado extemporáneamente junto con el escrito del recurso y que, por tanto, no puede ser objeto de consideración, toda vez que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria limita el recurso exclusivamente a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, debiendo rechazarse cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma; todo esto, sin perjuicio de que los interesados puedan volver a presentar el título cuya inscripción no se admitió en unión de los documentos aportados durante la tramitación del recurso.

NO ES POSIBLE LA INSCRIPCIÓN SOLICITADA POR UN AUTO QUE APRUEBA UN ACUERDO TRANSACCIONAL SOBRE VIVIENDA NO CONYUGAL.
Resolución de 9 de Julio de 2.013. (B.O.E. de 8 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

La Dirección General recuerda su doctrina de permitir la inscripción de convenios reguladores sobre la vivienda familiar, pero no en un caso distinto, como éste, en que se pretende la inscripción de un documento privado denominado acuerdo transaccional, acompañado de auto judicial por el que se homologa, en el que una de la partes, ex esposos, da en pago un inmueble a la otra, que reclama judicialmente cantidades derivadas del incumplimiento de un convenio regulador.

CIERRE DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ANTE LA FALTA DE INSCRIPCION DEL CARGO DEL ADMINISTRADOR EN EL REGISTRO MERCANTIL.
Resolución de 8 de Julio de 2.013 (B.O.E. 6 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de compraventa en la que la entidad vendedora está representada por uno de los administradores solidarios cuyo cargo no está inscrito; el Notario advierte de esta circunstancia por lo que no hace el juicio de suficiencia y, además, no se acredita en el momento de la presentación de la escritura en el Registro, la comunicación exigida a los efectos de cumplir con lo preceptuado por el artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de Marzo.
El Registrador señala dos defectos: la falta de acreditación del pago del impuesto y la comunicación en su caso al Ayuntamiento; la falta de inscripción del cargo del administrador que representa la entidad mercantil vendedora.
La Dirección General confirma la nota, aplicando su doctrina recogida en la Resolución de 24 de Junio de 2.013, para que el nombramiento de administrador produzca efectos desde su aceptación, háyase o no inscrito dicho nombramiento en el Registro Mercantil, es preciso justificar que dicho nombramiento es además válido por haberse realizado con los requisitos, formalidades y garantías establecidas por la legislación de fondo aplicable. No se trata de oponibilidad o no frente a tercero, de buena o mala fe, del nombramiento de administrador no inscrito, sino de acreditación de la validez, regularidad y plena legitimación del que actúa en representación del titular inscrito en el Registro de la Propiedad en base a un nombramiento que no goza de la presunción de validez y exactitud derivada de la inscripción en el Registro Mercantil y que, por tanto, en principio responde a una situación contraria a la que publica dicho Registro Mercantil con efectos frente a todos desde su publicación en el BORME (artículo 21.1 Código del Comercio y 9 del Reglamento del Registro Mercantil), y por tanto también frente al que conoce la falta de inscripción de dicho nombramiento pues consta en la propia escritura.

HIPOTECA-CONDICIÓN RESOLUTORIA

RESOLUCIÓN PRETENDIDA POR FALTA DE CONSENTIMIENTO DEL TITULAR.
Resolución de 17 de Mayo 2.013. (B.O.E. de 26 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

La contestación de tal titular no implicaba allanamiento, pues exigía previamente la entrega de ciertas facturas y de una cantidad por diferencia de repercusión del IVA. Se reitera por el Centro Directivo que los requisitos para el ejercicio de condición resolutoria explícita y reinscripción a favor del transmitente son: aportación del título del vendedor, notificación judicial o notarial de la resolución sin oposición y documento que acredite la consignación del importe a devolver al transmitente sin deducción alguna ex artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario.

HIPOTECA UNILATERAL: NO CABE SU ACEPTACIÓN TÁCITA, PERO SÍ EL REQUERIMIENTO POR BUROFAX PARA SU CANCELACIÓN.
Resolución de 17 de Junio de 2.013 (B.O.E. 26 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Se plantea en este recurso si es posible aceptar tácitamente por un acreedor una hipoteca unilateral y además, si es admisible un requerimiento hecho por burofax para proceder a la cancelación con arreglo al artículo 237 del Reglamento Hipotecario.
La D.G.R.N. rechaza la posibilidad de aceptación tácita o no inscrita, indicando que "el derecho a obtener la cancelación impetrada no puede ser objetado por la existencia de una supuesta aceptación tácita de la hipoteca constituida unilateralmente”. Admite, en cambio, el requerimiento por burofax pues en el texto aparece identificada perfectamente la hipoteca, con identificación completa de la escritura que sirvió de base para su constitución, y de las posteriores modificaciones producidas respecto de la misma.

NO CABE CAMBIAR EL LUGAR DE PAGO EN EL PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL.
Resolución de 5 de Julio de 2.013 (B.O.E. 6 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

La cuestión se centra en determinar si en un procedimiento de ejecución hipotecaria es válido el requerimiento de pago hecho a un deudor, persona jurídica, en un lugar distinto al señalado en la escritura de hipoteca y que consta inscrito en el Registro de la Propiedad habida cuenta de que la diligencia se lleva a cabo en el lugar señalado por el acreedor y se entiende con una persona física que afirma que el lugar se corresponde con las oficinas de la requerida y que se hace cargo de la cédula.
La Dirección General confirma la nota, señalando que el requerimiento de pago está sujeto a estrictos requisitos: 1º) de lugar, porque exige que se practique precisamente en el domicilio señalado a tales efectos en la inscripción correspondiente (art. 234.1 del Reglamento Hipotecario en relación con el art. 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) sin que en consecuencia sea admisible el realizado en otro lugar o domicilio aunque resulte de una inscripción registral; 2º) y de persona, porque el requerimiento ha de hacerse personalmente y sólo para el caso de que no se encuentre el deudor en el domicilio señalado se permite que el requerimiento se practique en la persona de los terceros que el precepto señala y siempre que se encuentren en el mismo. Fuera de los supuestos previstos, y de acuerdo con la previsión reglamentaria, el requerimiento no puede llevarse a cabo y el Notario debe dar por finalizada su actuación y conclusa el acta.

CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR TRANSCURSO DE PLAZO: TIENE QUE ESTAR CLARAMENTE DETERMINADO EL PLAZO INICIAL DEL CÓMPUTO.
Resolución de 6 de Julio de 2.013 (B.O.E. 6 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

Es objeto de este recurso si es posible la cancelación de una condición resolutoria por transcurso del plazo para su ejercicio sin consentimiento de su titular registral y consecuentemente la prohibición de disponer, que constituye una de las obligaciones garantizadas por esta, posibilitando la inscripción de la escritura de donación presentada.
La Dirección General confirma la nota, sosteniendo que no pudiéndose probarse de forma clara y contundente el cumplimiento de los supuestos garantizados difícilmente puede establecerse el plazo inicial de cómputo del ejercicio de la acción y en consecuencia el de su extinción. Siendo necesario por tanto para la cancelación bien el consentimiento del titular registral bien resolución judicial firme dictada en el juicio declarativo correspondiente

LA PREFERENCIA DE LAS CARGAS SOBRE UNA FINCA HIPOTECADA DEBE RESOLVERSE CUANDO SE ADJUDIQUE.
Resolución de 2 de Julio de 2.013. (B.O.E. de 31 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Ante una nueva tasación por cargas de urbanización, y su consiguiente nota marginal, el Ayuntamiento correspondiente solicita que se declare su preferencia tras recibir la notificación al expedir el Registrador una certificación de cargas de una hipoteca anterior a dicha nota, señalando la Dirección General que no cabe discutir la preferencia sustantiva que pudieran ostentar las cargas posteriores ni si son o no hipotecas legales tácitas. Será una cuestión que el interesado deberá hacer valer a través de la correspondiente tercería de mejor derecho sobre el precio del remate o en juicio declarativo posterior que corresponda (cfr. artículo 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y sin que pueda discutirse el alcance de los asientos registrales ya practicados, que se encuentran bajo la salvaguardia de los Tribunales, mientras no se declare judicialmente su inexactitud en procedimiento adecuado entablado contra todos los titulares de derechos afectados (cfr. artículos 1 y 82 de la Ley Hipotecaria).

DEBE EXPEDIRSE LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS AUNQUE LA FINCA NO ESTÉ TODAVÍA INSCRITA A FAVOR DE LA ENTIDAD RESULTANTE DELA FUSIÓN DE CAJAS.
Resolución de 8 de Julio de 2.013. (B.O.E. de 6 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

Solicitad la expedición de certificación de cargas cuando se inicia la ejecución judicial de una hipoteca, la Registradora la niega porque no está inscrita a favor de Caixabank, sino de una de las cajas fusionadas. La Dirección General, tras defender que el crédito hipotecario debe figurar a favor de la nueva entidad, indica que la expedición de la certificación de cargas en la ejecución directa judicial no es más que un trámite procesal que todavía no conlleva el expresado cambio en la titularidad de la hipoteca o de la finca como consecuencia de la ejecución. El hecho de que sea solicitada por el causahabiente del titular registral no debe impedir que se expida la certificación, sin perjuicio de que el Registrador advierta de esta circunstancia en la certificación al expedirla, con la finalidad de que el solicitante conozca la necesidad de practicar la inscripción a su nombre, previa o simultáneamente, a la inscripción del decreto de adjudicación.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA: NO ES PRECISO NOTIFICAR LA TRANSMISIÓN CON LAS CONDICIONES DE LA ADJUDICACIÓN AL ARRENDATARIO DE LOCAL DE NEGOCIO INSCRITO POSTERIORMENTE A LA HIPOTECA.
Resolución de 3 de Julio 2.013 (B.O.E. de 5 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

En este caso de arrendamiento de local, es aplicable por analogía el artículo 13 de la L.A.U. según redacción anterior a la Ley 4/2.013, y así, la ejecución hipotecaria resulta ser causa de extinción del mismo. Entonces, resuelto el derecho del arrendador, queda extinguido el derecho de retracto del arrendatario, siendo innecesario realizar notificación alguna expresa y especial, distinta de la que deba realizarse al arrendatario en el propio procedimiento de ejecución ex artículo 661 de la LEC, ya que con ésta notificación, debe considerarse suficientemente salvaguardado sus derechos; la cual sirve para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución.

APLICABLE EL ARTÍCULO 82.5º DE LA LEY HIPOTECARIA EN RELACIÓN AL ARTÍCULO 1.964 DEL CÓDIGO CIVIL.
Resolución de 4 de Julio 2.013 (B.O.E. de 5 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

Siendo el plazo de vencimiento del final del crédito el día 15 de julio de 2.008, no resulta aplicable el artículo 82 párrafo 2 de la Ley Hipotecaria, puesto que se refiere a los supuestos en los que las partes han pactado un plazo de caducidad convencional, y por tanto la normativa aplicable a los efectos de esta cancelación es la del artículo 82.5 de la misma Ley, en relación con el artículo 1.964 CC y en consecuencia, el plazo es el de veintiún años contados desde la fecha de vencimiento del crédito, es decir, desde el día 15 de julio de 2008, y dicho plazo no ha transcurrido.

CANCELACIÓN HIPOTECARIA EX ARTÍCULO 82.5 DE LA LEY HIPOTECARIA: EL PLAZO DE 20 AÑOS PARA LA PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN HIPOTECARIA, MÁS EL AÑO SIGUIENTE SIN CONSTANCIA REGISTRAL EN CONTRA, DEBE CONTARSE DESDE LA FECHA MÁXIMA DE PRÓRROGA QUE EN SU CASO SE HUBIERA ESTIPULADO.
Resolución de 29 de Mayo 2.013. (B.O.E. de 28 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

Por lo tanto, no es aún cancelable una hipoteca en garantía de obligación al portador, en cuya escritura de constitución se estipuló una fecha de cumplimiento anterior en más de 21 años al momento de la calificación, si bien estableciendo la posibilidad de prórroga por los tenedores hasta un máximo de 10 años más, al no haber transcurrido dicho plazo.
Por otra parte, la nota marginal por la que el adjudicatario de la finca que la adquirió en un procedimiento de ejecución hipotecaria no preferente fija un domicilio para requerimientos y notificaciones para una eventual ejecución de la carga subsistente, no interrumpe la prescripción; no es un deudor que reconoce la deuda.

EN LA EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA DEBEN CITARSE A LOS TITULARES POSTERIORES Y SE APLICA EL ARTÍCULO 25 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS A EFECTOS DEL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DEL ARRENDATARIO.
Resolución de 10 de Julio de 2.013. (B.O.E. de 8 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

En el presente caso, no habiendo sido demandados ni requeridos de pago los titulares registrales de la nuda propiedad de la finca hipotecada que adquirieron su derecho con posterioridad a la hipoteca, se pretende inscribir la finca a nombre del ejecutante y practicar las demás actuaciones derivadas del procedimiento, aunque aquéllos hubieran sido notificados una vez iniciado el procedimiento judicial.
A la luz de los artículos 132.1º de la Ley Hipotecaria, el 685 y el 686, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Dirección General señala que es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. Así, cita como argumento la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2004 que, si bien dictada de acuerdo con la legislación anterior, es perfectamente aplicable a la actual, ha sostenido que la falta de requerimiento de pago determina la nulidad del procedimiento, sin que pueda suplirse con una providencia de subsanación realizada posteriormente al trámite, dado el rigor formal del procedimiento de ejecución hipotecaria.
Y también se confirma la calificación registral al señalar que la adjudicación en procedimiento de ejecución directa contra bienes inmuebles es un supuesto equiparable a la compraventa voluntaria por lo que es de plena aplicación la previsión del artículo 25 de la Ley 29/1.994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. De este modo debe rechazarse la inscripción de la adjudicación si no se acredita debidamente bien que se han llevado a cabo las notificaciones previstas, bien que se ha realizado la oportuna manifestación de que la finca se encuentra libre de arrendatarios, que puede y debe hacerla el adquirente sin que la misma pueda ser inferida de otros datos o documentos al ser una manifestación de contenido expreso y específico.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

EL CÓMPUTO DEL PLAZO DE CADUCIDAD DE UNA ANOTACIÓN NO CAMBIA POR SUBROGACIÓN PROCESAL DEL ANOTANTE.
Resolución de 29 de Junio de 2.013. (B.O.E. de 31 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Ante una cancelación por caducidad de una anotación preventiva de embargo, la Dirección General señala que la subrogación procesal en la posición del anotante, es objeto de nota marginal en la anotación de embargo practicada a favor del subrogante, y dicha nota puede tener la consecuencia, en caso de ejecución de una carga con rango preferente, de precisar la comunicación en la expedición de certificación de cargas y gravámenes al nuevo titular del crédito, pero en ningún caso supone prórroga de la anotación al momento de que la subrogación consta registralmente.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

NO ES POSIBLE LA INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA POR DOBLE TÍTULO SI PUEDE IMPLICAR UNA SIMULACIÓN INSTRUMENTAL.
Resolución de 22 de Junio de 2.013. (B.O.E. de 29 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Se intenta la inmatriculación de una finca mediante dos títulos otorgados ante el mismo Notario el mismo día, uno a continuación de otro, en el primero, los cónyuges disuelven una comunidad sobre la finca y, en el segundo, el adjudicatario lo entrega en concepto de mejora a su hija conforme la Ley de Derecho Civil de Galicia, bajo la forma de escritura de mejora con entrega de bienes.
La Dirección General entiende, tras señalar que “aun cuando la función registral no pueda equipararse a la judicial, no se excluye que el Registrador pueda apreciar el fraude cuando de la documentación presentada resulte objetivamente un resultado antijurídico”, que se trata de una titulación instrumental, indicando como indicios a utilizar por los registradores en esta particular actividad deductiva “la simultaneidad de ambos negocios, que parecen tener una conexión como la que se aprecia en el binomio disolución de comunidad-entrega de la finca, el bajo coste fiscal, los vínculos de parentesco entre todos los otorgantes, la ausencia de función económica y la neutralidad de la operación”.

NO CABE LA ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA EN CONVENIO REGULADOR SIN CUMPLIR EL TRACTO SUCESIVO.
Resolución de 30 de Mayo 2.013. (B.O.E. de 28 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

El titular registral de dicha vivienda es una sociedad de la que es socio único y administrador el esposo no adjudicatario.

EMBARGO FRENTE A LA HERENCIA YACENTE O HEREDEROS DESCONOCIDOS: EXIGENCIA DE PERSONA CIERTA DEMANDADA.
Resolución de 27 de Mayo 2.013. (B.O.E. de 1 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

La práctica de un embargo de una persona, al resultar el titular registral demandado fallecido, debe dirigirse contra sus herederos ciertos y determinados o bien contra el administrador judicial para dar satisfacción al principio registral de tracto sucesivo.

INMATRICULACIÓN DE FINCA SITA EN TÉRMINO MUNICIPAL DONDE HAY MONTES DEMANIALES: NO ES PRECEPTIVO INFORME SI NO LINDA.
Resolución de 28 de Mayo 2.013. (B.O.E. de 28 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

Sólo es preceptivo dicho informe en caso de que tal finca colindara con monte demanial, ex artículo 22 de la Ley de Montes estatal, pero la finca en cuestión linda con monte vecinal en mano común.

INMATRICULACION: DUDAS EN LA IDENTIDAD DE LA FINCA: NO CABE SU INMATRICULACIÓN POR EXPEDIENTE DE DOMINIO.
Resoluciones de 3 y 11 de Junio 2.013. (B.O.E. de 5 y 12 de Julio de 2.013). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se debate la posibilidad de inmatricular una finca en virtud de expediente de dominio, cuando la Registradora tiene dudas de que dicha finca procede por segregación de otra mayor, pero dándose la circunstancia de que al expedirse la certificación registral exigida por el artículo 201.2 de la Ley Hipotecaria, varios años antes por otro Registrador, éste certificó que dicha finca no se encontraba inmatriculada.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que mientras esté suficientemente razonadas las dudas del Registrador respecto de la identidad de las fincas no es el marco del recurso contra su calificación el adecuado para dilucidarlas, sino la vía jurisdiccional, y si bien es cierto que las dudas del Registrador deben ponerse de manifiesto al expedirse la certificación registral, por lo que en principio el Registrador que emite ese juicio debe quedar vinculado por su propia manifestación, en este caso, se trata de Registradores distintos y el juicio sobre la existencia o no de dudas es personal. Por ello, debe prevalecer la exigencia institucional de evitar dobles inmatriculaciones.

LAS DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA TIENEN QUE SER OBJETIVAS EN LA INMATRICULACIÓN.
Resolución de 9 de Julio de 2.013. (B.O.E. de 8 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

En un supuesto de inmatriculación por doble título, el Registrador suspende la inscripción por entender que existen dudas sobre la identidad de la finca, ya que la descripción de la finca que consta en la certificación catastral y en el título inmatriculador no es totalmente coincidente con la descripción de esta en el título previo de adquisición. Pero la Dirección General revoca la calificación ya que la diferencia de metros es ínfima, 5 metros, y tres linderos coinciden.

EL EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO SÓLO VALE CUANDO NO ES POSIBLE OBTENER LOS TÍTULOS INTERMEDIOS.
Resolución de 10 de Julio de 2.013. (B.O.E. de 8 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

Se trata de auto de reanudación de tracto en expediente de dominio, en el que se declara justificado el dominio del promotor a título de compra de las participaciones indivisas de los hermanos, en virtud de escrituras de herencia, considerando el Registrador que no existe una efectiva interrupción del tracto, puesto que el promotor es titular registral de una participación indivisa de la finca y adquiere las restantes de los cotitulares de la misma, también titulares registrales, lo que confirma la Dirección General al señalar que “no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido”.

URBANISMO

DECLARACIÓN DE NULIDAD DE LICENCIA DE EDIFICACIÓN AFECTA AL EDIFICIO EN CONJUNTO: NO PUEDE ORIGINAR INDEFENSIÓN.
Resolución de 27 de Mayo de 2.013 (B.O.E. de 1 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

No cabe practicar la nota marginal de la sentencia firme de nulidad. A pesar de que el dueño sucede “ex lege” en los deberes urbanísticos de su causante, los titulares de derechos reales sobre varios elementos de la propiedad horizontal no han tenido oportunidad de conocer e intervenir en el procedimiento, ni mediante su emplazamiento en él, ni a través de anotación preventiva de demanda.

MODIFICACIONES DEL PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCION.
Resolución de 15 de Junio de 2.013 (B.O.E. 26 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso si la certificación emitida por la secretaria municipal de determinada modificación de un Proyecto de Reparcelación inscrito que incluye la atribución a la Administración actuante de una finca ajena a la unidad de actuación en pago del exceso de aprovechamiento que en dicha unidad correspondía al agente urbanizador, puede o no tener acceso al Registro como tal modificación. A juicio del Registrador, el negocio jurídico llevado no es una alteración de un proyecto de equidistribución sino la dación en pago de deuda generada en el propio proyecto de reparcelación por lo que de conformidad con las normas civiles es precisa la escritura pública. A juicio del recurrente, estamos ante una operación complementaria del proyecto que no se ve alterado por la entrega en especie de bienes ajenos a la unidad de actuación.
La Dirección General confirma la nota, señalando que habiendo ganado firmeza en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación, y estando ya inscrito y bajo la salvaguardia de los tribunales no cabe ya, so pretexto de la realización de una operación jurídica complementaria de la reparcelación (ex artículos 113.3 y 174.5 del RGU), introducir una modificación del proyecto original (desbordando lo que es un mero error material o de hecho o una previsión complementaria plenamente respetuosa del contenido básico que se completa).

ACTA DE PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES DE REPARCELACIÓN POR COMPENSACIÓN. FALTA DE MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DENEGATORIA.
Resolución de 3 de Julio 2.013 (B.O.E. de 5 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

La nota de calificación no recoge con exactitud los términos del fallo de la sentencia que cita; además, no se indica de qué modo esa resolución judicial afecta al documento inscribible. Se revoca esta nota calificadora, debiendo extenderse otra nueva, si el interesado presenta de nuevo la documentación en el Registro para su calificación.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS NO PUEDE SER TITULAR REGISTRAL DE UN TRASTERO AL CARECER DE PERSONALIDAD JURÍDICA
Resolución de 3 de Julio 2.013 (B.O.E. de 5 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

En procedimiento ejecutivo referente al trastero de un edificio en Propiedad Horizontal, tras quedar desierta la subasta del mismo, se le adjudica a la propia Comunidad de Propietarios, desconociéndose que carece de personalidad jurídica y contraviniendo lo dispuesto en el artículo 11del Reglamento Hipotecario.
Y es que, la Comunidad de Propietarios carece de personalidad jurídica como tal, y por tanto no puede ostentar la titularidad registral de un bien, por lo que el decreto de adjudicación se tendría que haber hecho a favor de los copropietarios en proporción a sus cuotas de participación en la Comunidad de Propietarios de la Propiedad Horizontal.

ES INSCRIBIBLE EL PACTO ESTATUTARIO DE EXENCIÓN A LOS LOCALES DE LAS REPARACIONES GENERALES DE LAS TERRAZAS, QUE SERÁN DE CUENTA DE LAS VIVIENDAS.
Resolución de 31 de Mayo 2.013. (B.O.E. de 28 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

La Dirección General admite la exención de gastos en virtud de una causa proporcionada. El uso exclusivo y mantenimiento de las terrazas, elementos comunes por destino, es atribuíble a cada vivienda; mas, el forjado existente bajo las terraza es elemento común por naturaleza, por lo que su conservación constituye obligación común de todos los elementos del edificio. Así, la exoneración de los locales sólo es admisible ciñéndola a las reparaciones generales no afectantes a las condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio.

AGRUPACIÓN Y OBRA NUEVA: DUDA SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.
Resolución de 12 de Junio de 2.013 (B.O.E. 12 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la inscripción de una escritura de agrupación y declaración de obra nueva. El defecto alegado por la registradora para no inscribir la agrupación, es que existen dudas respecto de que las fincas registrales agrupadas puedan integrar la finca resultante de la agrupación, por entender que no se ha justificado su colindancia y por tener linderos contradictorios con los expresados para la finca agrupada.
La Dirección General desestima el recurso aplicando su doctrina sobre inmatriculaciones ya comentadas en números anteriores esta misma revista.

RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE UN ELEMENTO PRIVATIVO EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL.
Resolución de 14 de Junio de 2.013 (B.O.E. 26 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Presentada en el Registro acta de rectificación de la superficie de un elemento privativo en una propiedad horizontal, el Registrador entiende que se trata de una rectificación de la declaración de la obra nueva en la entreplanta, a lo que el Notario recurrente justifica que la entreplanta existía desde que se construyó el edificio. Consta así en el proyecto y no ha existido modificación alguna desde el año 1.970 según consta en la Certificación Catastral.
La D.G.R.N. revoca la nota de calificación, señalando que estamos ante una modificación de la propiedad horizontal, que la cabida correcta está suficientemente acreditada, y que no se modifica la superficie de otros elementos privativos. Además, la superficie añadida ahora de la entreplanta es la rectificación de un dato erróneo, y que ello se acredita indubitadamente con el acta notarial y certificados complementarios.

CLÁUSULA DE ESTATUTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
Resolución de 21 de Junio de 2.013 (B.O.E. 26 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

La única cuestión que se debate en este expediente consiste en si puede acceder a los Libros del Registro de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal la cláusula estatutaria que resulta transcrita en la nota de defectos y que permite la agrupación por parte del propietario de determinado elemento privativo del espacio bajo cubierta que existe por encima del mismo, sin necesidad de consentimiento de los demás propietarios y sin perjuicio de la obtención de la oportuna licencia.
La D.G.R.N. en base al principio de autonomía de la voluntad considera lícito dicho pacto e inscribible, como una voluntad anticipada de la Comunidad de Propietarios.

DONACIÓN/CONTRATOS

NO ES INSCRIBIBLE UNA PROHIBICIÓN DE DISPONER SOBRE UNA VIVIENDA EN UNA DONACIÓN DE DINERO DESTINADO A SU ADQUISICIÓN.
Resolución de 25 de Junio de 2.013. (B.O.E. de 29 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Se impone, en una donación de dinero, una prohibición de disponer del inmueble que se va a adquirir con esa cantidad de dinero. La Dirección General impide la inscripción, ya que la limitación de la propiedad consistente en la prohibición de enajenar que se pretende establecer, procede de un negocio jurídico referido a un bien distinto de aquel sobre el que recae la prohibición, que si bien no se trata de una limitación impuesta por el donante sino convenida por ambas partes, que en virtud del principio de autonomía de la voluntad debería sostenerse habida cuenta que no es contrario a las leyes, la moral ni el orden público, pero al proceder de un acto a título oneroso o incluso de carácter mixto, sin perjuicio de su validez, no puede acceder al Registro en los términos establecidos por el artículo 26 de la Ley Hipotecaria, por lo que solo con hipoteca u otra forma de garantía real se podrá asegurar su cumplimiento. De otra forma solo producirán sus efectos obligacionales. Además, el donante que impone la prohibición de enajenar, no tiene ni ha tenido nunca capacidad de disposición sobre la finca que se pretende gravar con la prohibición, lo que limita ese pacto de prohibir la disposición a una obligación de no disponer que queda en el ámbito personal de los intervinientes y sometida al artículo 98 de la Ley Hipotecaria.

ES POSIBLE UN USUFRUCTO VITALICIO POR TODA LA VIDA DE LOS DONANTES Y CONSTITUIDO SOBRE PARTE DE UNA FINCA.
Resolución de 1 de Julio de 2.013. (B.O.E. de 31 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

La Dirección General reconoce la validez de una escritura de donación por la que dos cónyuges, sometidos al régimen de gananciales, donan a su hijo el usufructo vitalicio que a los donantes corresponde sobre una determinada finca. Se pacta que el usufructo se extinguirá al fallecimiento de ambos donantes y que se extienda únicamente a parte de dicha finca, en concreto a la nave existente sobre la misma y los accesos desde el exterior de dicha nave, ya que, en contra de la calificación del Registrador, la causa de extinción del usufructo está determinada, y el objeto del mismo también, ya que recae sobre alguna de las partes materiales susceptible de aprovechamiento independiente del inmueble.

PARA CANCELAR CARGAS POSTERIORES A UNA OPCION DE COMPRA ES NECESARIO PONER A DSIPOSICION DE SUS TITULARES LA CANTIDAD ABONADA.
Resolución de 30 de Mayo de 2.013 (B.O.E. 11 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Otorgada unilateralmente escritura de ejercicio de derecho de opción de compra y depositado ante el Notario autorizante para pago a los transmitentes, se solicita la inscripción a favor del optante y la cancelación de cargas posteriores. La Registradora inscribe el dominio a favor del optante pero suspende la cancelación de las cargas posteriores por no haberse consignado el precio pagado a favor de los titulares de los derechos y cargas posteriores.
La Dirección General rechaza el recurso, confirmando su doctrina consolidada (así en la Resolución de 7 de Diciembre de 1.978) que procede aplicar analógicamente lo que disponen actualmente los artículos 175.6 o 236.k.2 del Reglamento Hipotecario o el artículo 671.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dado el efecto liquidatorio que produce el ejercicio del derecho de opción respecto de las cargas posteriores. Por tal motivo, debe depositarse a disposición de dichos titulares (y del vendedor) el precio pagado por el inmueble objeto de la opción.

ENAJENACIÓN DIRECTA DE UN BIEN PATRIMONIAL: REQUIERE SUBASTA.
Resolución de 12 de Junio de 2.013 (B.O.E. 12 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Se plantea la cuestión de si es posible la enajenación directa de un bien patrimonial perteneciente a un Ayuntamiento, habiendo quedado desierta la subasta, El Registrador deniega la inscripción por no haberse acudido a un procedimiento de subasta pública. El recurrente alega que quedó desierta la subasta celebrada, y que no se conculca el ordenamiento jurídico por acudir a la adjudicación directa en tal caso.
La Dirección General desestima el recurso basándose en que el artículo 80 del T.R. 781/1.986, de 18 de abril de las Disposiciones Legales Vigentes en Materia de Régimen Local, dispone que la enajenación de bienes patrimoniales sólo podrá realizarse por subasta o permuta y la enunciación del precepto es claramente imperativa: el precepto enuncia una regla general (subasta pública) sujeta a una única excepción (permuta). La circunstancia de haber quedado desierta la subasta no está contemplada en las normas como excepción. Señala que no cabe aplicar el régimen de enajenación directa de la Ley 33/2.003, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, pues el legislador ha excluido la posibilidad de aplicar los preceptos relativos a la enajenación de bienes a la Administración local al no relacionar los artículos 136 a 145 que regulan dicha cuestión en la Disp.F 2ª como legislación aplicable a dicha Administración local (artículo 2.2 de la misma Ley). Además, debe añadirse que la propia autorización de la Diputación Provincial que se incorpora, claramente subordina la enajenación a la adopción del procedimiento de subasta pública, sin referencia alguna a la adjudicación directa.

REVOCACIÓN DE DACIÓN EN PAGO CARENTE DE CAUSA Y ASPECTOS ADYACENTES.
Resolución de 4 de Julio 2.013 (B.O.E. de 5 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

En este supuesto, una finca está inscrita a favor de una sociedad en virtud de escritura de dación en pago de determinadas deudas. Con posterioridad, figuran una hipoteca, dos anotaciones de embargo y otra de querella criminal. Así, en la escritura pública presentada y de un acta de manifestaciones que se reseña pero no se acompaña, se afirma que las deudas nunca fueron de la sociedad sino de quien ostentaba la condición de administrador; y el actual titular registral, el transmitente, junto con quien era en aquel momento administrador único de la sociedad cedente, revocan la dación en pago y solicitan la inscripción a favor de la cedente libre de cargas.
De los defectos aducidos, se confirman la necesidad de aportar el acta de manifestaciones, la imposibilidad de la cancelación de las cargas posteriores a espaldas de sus titulares y la imposibilidad de inscribir la posesión.
Se declara que el juicio de suficiencia notarial es correcto, y se rechaza el defecto consistente en la falta de causa negocial del título, pues tratándose de un negocio por el que se declara la nulidad de uno anterior su causa es precisamente la ausencia en dicho negocio anterior.

RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE CESIÓN DE SUELO POR OBRA FUTURA: LAS NOTIFICACIONES DEBEN SER REALIZADAS POR NOTARIO COMPETENTE EN EL LUGAR DONDE SE REALICE EL REQUERIMIENTO.
Resolución de 10 de Julio de 2.013. (B.O.E. de 8 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

Ante un supuesto de resolución de un contrato de cesión de suelo por obra futura, se realiza una notificación personal por una Notario, que actuaba por exhorto, que resulta infructuosa. Posteriormente el Notario que realizó el exhorto envió correos certificados con acuse de recibo en domicilios en los que no era competente.
La Dirección General considera que no es posible la resolución ya que dicha acta, no es un acta de notificación, ni se tramitó con los requisitos que le son propios, toda vez que para ello es preciso -ya se practique personalmente la diligencia notificatoria o mediante el servicio de correos - que la notificación se lleve a cabo por notario competente para actuar en el lugar donde se ha de efectuar aquélla, posibilitando el ejercicio del derecho de contestación del requerido, exigencias que no se cumplen en este supuesto.

SOCIEDAD CIVIL

NO ES INSCRIBIBLE UNA COMPRAVENTA HECHA POR UNA SOCIEDAD CIVIL CONSTITUIDA EN DOCUMENTO PRIVADO PERO CON OBJETO MERCANTIL.
Resolución de 21 de Mayo 2.013. (B.O.E. de 27 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

El objeto determina su calificación como mercantil. La voluntad de los socios de acogerse al régimen de la sociedad civil no impide la aplicación de las normas mercantiles. En este caso, el título introduce una confusión sobre el titular registral suficiente para denegar la inscripción, y ni siquiera permite determinar indubitadamente a qué tipo social se acoge el constituyente y en consecuencia, el régimen jurídico aplicable.

CONCURSO DE ACREEDORES

NO ES POSIBLE PRACTICAR ANOTACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR A LA DECLARACIÓN DE CONCURSO SOBRE UN BIEN QUE NO ES INDISPENSABLE PARA LA CONTINUACIÓN DE LA ACTIVIDAD DEL CONCURSADO.
Resolución de 20 de Mayo 2.013. (B.O.E. de 26 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

Anotado previamente en el Registro de la Propiedad el concurso del deudor, se deniega la práctica de anotación preventiva de embargo instada por la T.G.S.S., aunque la providencia de apremio y diligencia de embargo sean anteriores a dicha declaración de concurso, pues no existe pronunciamiento previo del Juez concursal sobre el carácter necesario del bien para la actividad del concursado; solución ésta que se desprende de la interpretación concordada de los artículos 24.4 y 55.1 de la Ley Concursal

DECLARACIÓN CONCURSAL PREVIA DE LA SOCIEDAD DEUDORA IMPIDE LA ANOTACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR.
Resolución de 29 de Mayo 2.013. (B.O.E. de 28 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

No es anotable el embargo contra sociedad concursada en fase de liquidación, en donde la providencia de apremio y la diligencia de embargo son posteriores a la fecha de apertura de la fase de liquidación y, según el mandamiento, el crédito que causa el embargo tiene la condición de crédito contra la masa.

ES POSIBLE PRACTICAR UNA PRÓRROGA DE EMBARGO CON ANOTACIÓN DE CONCURSO ENTRE MEDIAS.
Resolución de 4 de Junio de 2.013 (B.O.E. 5 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

La única cuestión que se plantea en este expediente es si anotado un embargo preventivamente en el Registro de la Propiedad y existiendo sobre la misma finca una anotación preventiva posterior de declaración de concurso, es posible anotar la prórroga de la primera ordenada por el Juzgado de Primera Instancia.
La Dirección General entiende que sí, porque pese a la vocación de universalidad del procedimiento de concurso que implica competencia exclusiva y excluyente del Juez de lo Mercantil que lo conozca, del artículo 55 resulta indubitadamente que la declaración de concurso limita sus efectos a la suspensión de los procedimientos de ejecución iniciados con anterioridad, con subsistencia del procedimiento así como de las medidas cautelares de embargo en ellos adoptadas. Esta suspensión supone que las anotaciones de embargo subsisten a resultas del procedimiento concursal y por tanto, si finaliza el procedimiento concursal por causas que no impliquen la liquidación del patrimonio los procedimientos singulares podrán continuar sin menoscabo de la situación de los acreedores.

EMBARGO CONTRA UN DEUDOR CONCURSADO.
Resolución de 14 de Junio de 2.013 (B.O.E. 26 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Declarado el concurso de acreedores del deudor con fecha 5 de marzo de 2.012, fue anotado preventivamente en el Registro de la Propiedad el 26 de abril de 2.012. Ahora se presenta contra el deudor concursado mandamiento de embargo por deudas a la Hacienda Local, en virtud de diligencia de embargo de fecha 22 de febrero de 2.013. El Registrador califica negativamente el mandamiento por entender que la competencia para ordenar la anotación de embargos posteriores a la declaración del concurso corresponde al juez del concurso y que únicamente pueden continuarse los procedimientos administrativos en los que se hubiera dictado diligencia de embargo con anterioridad a la fecha de la declaración del concurso.
La Dirección General confirma la nota remitiéndose a lo dispuesto a los artículos 24.4. in fine y 56.5 de la Ley Concursal.

INTERVENCIÓN DE LA COMISIÓN DE ACREEDORES EN UN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 8 de Julio de 2.013 (B.O.E. 6 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

Declarada una suspensión de pagos, la sociedad deudora cede a sus acreedores la totalidad de sus bienes, derechos y acciones, constituyéndose una comisión de acreedores para proceder a la venta de todos su activo, realizarlos y con ello pagar a los acreedores, se plantea si puede practicarse la inscripción de una sentencia declarativa de dominio por prescripción, cuando en el procedimiento judicial en que ésta ha recaído no resulta que haya tenido intervención la comisión de acreedores citada.
El Registrador basa su negativa a la inscripción de la sentencia declarativa del dominio en la falta de intervención en el proceso judicial de la comisión de acreedores designada en el convenio, intervención que estima necesario al considerar que en virtud del citado convenio se produce una cesión de bienes a favor de los acreedores, con transmisión de la titularidad real sobre los mismos, en tanto que el recurrente estima que lo pactado en el convenio no integra una datio pro soluto, o dación en pago, sino una datio pro solvendo, o adjudicación para pago de deudas, que no transfiere la propiedad, sino la mera posesión y la facultad de proceder a la realización del bien, a favor del cesionario.
La D.G.R.N. después de exponer según la doctrina y jurisprudencia las diferencias de las adjudicaciones en pago y para pago de deudas y sus distintos efectos, entiende que en este supuesto no estamos ni en uno ni en otro caso, ya que aunque así parece desprenderse de las cláusulas 1 y 2 del convenio en realidad la transmisión de la posesión y la facultad de realizar los bienes, esencia de esta clase de adjudicaciones, no se atribuyen a la comisión de acreedores sino al liquidador y tampoco se impone al deudor ninguna prohibición expresa o tácita de disponer, ni se limita su capacidad general, pues la comisión nombrada tan sólo aparece investida de una función fiscalizadora para supervisar si el deudor cumple adecuadamente los compromisos del convenio en orden a la realización de los activos y aplicación de su producto líquido.

PUEDE PEDIRSE LA PRÓRROGA DE UN EMBARGO DESPUÉS DEL CONCURSO DE LA SOCIEDAD EMBARGADA SIN RESOLUCIÓN JUDICIAL SOBRE LA NO AFECTACIÓN DE LOS BIENES.
Resolución de 21 de Junio de 2.013. (B.O.E. de 29 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Ante la solicitud de practicar una prórroga de la anotación de embargo a favor del Estado sobre determinada finca y posteriormente declarado en concurso de acreedores la sociedad embargada, la Dirección General resuelve que puede prorrogarse aquella anotación preventiva en virtud de mandamiento ordenado por el Jefe de la Unidad de Recaudación sin que sea necesario que medie resolución del Juez de lo mercantil acreditativa de que el bien ejecutado no está afecto ni es necesario para la actividad empresarial del deudor, ya que es una mera prórroga que no es acto ejecutivo propiamente dicho ni legitima la ejecución separada si no se dan los demás requisitos, y que de no practicarse impediría al ejecutante intentar llevar a cabo la ejecución dentro del concurso o al margen de él, si se dieran las circunstancias necesarias. La circunstancia de quedar prorrogado el asiento de anotación preventiva no significa que quede excluida, para proseguir la ejecución, la necesidad de acreditación de los demás requisitos legales para poder llevarse a cabo de forma separada al concurso. La resolución del juez de lo Mercantil, de que los bienes ejecutados no están afectos ni son necesarios para la actividad del deudor concursado, sí es necesaria para continuar con la ejecución del embargo cuyo asiento ha sido prorrogado

DECLARADO EL CONCURSO DE UNA SOCIEDAD, DEBEN PARALIZARSE TODA EJECUCIÓN SOBRE SUS BIENES.
Resolución de 1 de Julio de 2.013. (B.O.E. de 31 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

La Dirección General sostiene, aplicando la Ley Concursal (artículo 56), que, declarado el concurso del deudor, quedan paralizadas las ejecuciones singulares. Hasta la aprobación del plan de liquidación, solo podrán continuarse aquellos procedimientos administrativos de ejecución en los que se hubiera dictado diligencia de embargo y las ejecuciones laborales en las que se hubieran embargado bienes del concursado, todo ello con anterioridad a la fecha de declaración del concurso, siempre que los bienes objeto de embargo no resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor.

SOCIEDAD DE GANANCIALES Y RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

SE PUEDE INSCRIBIR UNA ENAJENACIÓN REALIZADA POR EL MARIDO DE UN BIEN GANANCIAL SIN EL CONSENTIMIENTO DE SU ESPOSA, VÁLIDA A LA FECHA DE SU OTORGAMIENTO.
Resolución de 25 de Junio de 2.013. (B.O.E. de 29 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

En el año 1.949 se vende por el marido una vivienda en partes indivisas a diferentes personas sin contar el consentimiento de su esposa, a pesar de ser un bien ganancial,
La Dirección General considera, tras señalar que la regulación de la época “repugna el más mínimo sentido de respeto a la dignidad del ser humano”, permite la inscripción de la escritura ya que era válida la compraventa en el momento de su otorgamiento.

LA CONSTITUCIÓN DE AGERMANAMIENTO VALENCIANO ENTRE FINCAS PERTENECIENTES A CÓNYUGES CASADOS EN SEPARACIÓN, REQUIERE LA EXPRESIÓN DE CAUSA DE GRATUIDAD O DE ONEROSIDAD, EN ATENCIÓN A LOS DESPLAZAMIENTOS DE MASAS PATRIMONIALES QUE CONLLEVA.
Resolución de 23 de Mayo 2.013. (B.O.E. de 27 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

Resulta aplicable la doctrina de la Dirección General en torno a los negocios de aportación.

DINERO PRIVATIVO Y PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD.
Resolución de 12 de Junio de 2.013 (B.O.E. 12 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Un cónyuge casado en gananciales adquiere la mitad indivisa de un bien y manifiesta que el dinero invertido es privativo. Al objeto de corroborar dicha procedencia privativa, se aludía en la escritura a que el precio de la venta previa de bienes hereditarios que había recibido era por un importe mayor que el precio de esta venta, y que aquel precio no lo había destinado con anterioridad a acto o negocio alguno.
La Registradora alega que no se prueba fehacientemente el origen del dinero, dado su carácter fungible, y por ello que no se destruye la presunción de ganancialidad del mismo.
La D.G.R.N. mantiene la calificación, interpretando que para destruir la presunción de ganancialidad no basta la manifestación del comprador sino que es necesaria una prueba fehaciente del origen del dinero, que debe ser exactamente el mismo que se obtuvo con carácter privativo, y admite que ello no es sencillo.

EMBARGO SOBRE UNA SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA CONSTANDO INSCRITO EL DERECHO DE USO A FAVOR DE UNO DE LOS CONYUGES
Resolución de 5 de Julio de 2.013 (B.O.E. 6 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

Se decreta el embargo del 50 % de los derechos que le corresponden en la liquidación de la sociedad de gananciales del demandado respecto de determinada finca registral. El propio demandado tiene anotado a su favor el derecho de uso de la vivienda en virtud de la sentencia de separación. La ex-esposa ha sido notificada del embargo al estar personada en actuaciones.
La Registradora no practica la anotación por aparecer la finca inscrita a favor del demandado en cuanto al uso y disfrute por adjudicación en virtud de sentencia de separación contenciosa que expresa.
La Dirección General recuerda su doctrina por la que, disuelta pero no liquidada la sociedad de gananciales, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que pueda disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación de aquéllos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación conjunta de ambos cónyuges o de sus respectivos herederos, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en las operaciones liquidatorias.

EN LA RESOLUCIÓN DE UN DERECHO DEL TITULAR REGISTRAL EXTRANJERO DEBE SER CITADO EL CÓNYUGE SALVO QUE SE ACREDITE QUE NO ES NECESARIO CONFORME A SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL.
Resolución de 9 de Julio de 2.013. (B.O.E. de 8 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

Se solicita la cancelación de una inscripción, en la que una finca aparece inscrita a favor de una persona de nacionalidad holandesa por título de compra «con sujeción a su régimen matrimonial», mediante sentencia en la que únicamente se demanda al titular registral. La Dirección General confirma la calificación negativa al considerar que si bien lo ideal sería determinar en la adquisición el régimen matrimonial, una vez que se ha realizado la expresión citada, es necesario probar el mismo para la enajenación o gravamen de la finca, y, en este caso concreto, que sea parte en el procedimiento el cónyuge del titular registral.  

NO ES INSCRIBIBLE EL USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR A FAVOR DE UNO DE LOS CÓNYUGES SI LA FINCA YA LE PERTENECE.
Resolución de 9 de Julio de 2.013. (B.O.E. de 8 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

En virtud de resolución judicial se atribuye el derecho de uso sobre la vivienda que fue domicilio familiar a los hijos de la pareja divorciada y a la ex-esposa, que es precisamente la titular registral de la misma. La Dirección General considera que este derecho de uso está constituido con mero carácter personal o familiar, y no cabe hacerlo constar si la vivienda ya está inscrita a favor del beneficiario de tal derecho.

UNIONES DE HECHO

ACTOS DISPOSITIVOS EFECTUADOS POR PERSONA SOLTERA SOBRE VIVIENDA EN LA COMUNIDAD VALENCIANA: DEBE MANIFESTAR QUE NO ES SU DOMICILIO HABITUAL O QUE NO HA CONSTITUÍDO UNIÓN DE HECHO FORMALIZADA EN DICHA COMUNIDAD.
Resolución de 21 de Mayo 2.013 (B.O.E. de 27 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

Todo, pese a que ni del título ni del Registro resulte la existencia de una unión de hecho formalizada según la Ley valenciana 5/2012, de 15 de octubre.

DERECHO DE SUCESIONES

EL DOCUMENTO TESTAMENTARIO DEBE COMPLEMENTARSE CON CERTIFICADO COINCIDENTE DEL REGISTRO GENERAL DE ÚLTIMAS VOLUNTADES PARA JUSTIFICAR QUIÉNES SON LOS DESCENDIENTES SUSTITUTOS VULGARES DE UN HEREDERO PREMUERTO.
Resolución de 1 de Junio 2.013 (B.O.E. de 5 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

La admisión de copia de testamento del causante como forma hábil de prueba de la existencia e identificación de sustitutos vulgares indeterminados, debe cumplir la exigencia en su equivalencia funcional con un título sucesorio hábil, de venir acompañado de certificación en el Registro de Actos de Última Voluntad, pues si bien la manifestación realizada no cambia su naturaleza, sí lo hace el vehículo elegido, el cual queda acreditado como el título que rige la sucesión del causante sustituido.

ES NECESARIA LA INTERVENCIÓN DEL LEGITIMARIO EN LA PARTICIÓN SUJETA AL DERECHO BALEAR.
Resolución de 13 de Junio de 2.013 (B.O.E. 12 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Se debate la posibilidad de inscribir una escritura de partición hereditaria de una causante de vecindad civil balear otorgada exclusivamente por una de las hijas, instituida heredera propietaria universal, y sin la concurrencia del otro hijo de la fallecida, quien ostenta la condición de legitimario. El Registrador deniega la inscripción por faltar la comparecencia del legitimario, ya que de acuerdo con la Compilación Balear, y en el Libro correspondiente a la Isla de Mallorca, el artículo 48 indica que “la legítima atribuye derecho a una porción hereditaria y debe ser pagada en bienes de la herencia” por lo que la legítima como pars bonorum exige la concurrencia del legitimario omitido en la escritura.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que la legítima en nuestro Derecho común, así como en Derecho balear (y a diferencia de otros ordenamientos jurídicos nacionales, como el catalán) se configura generalmente como una pars bonorum, y se entiende como una parte de los bienes relictos que por cualquier título debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos, reciba su valor económico o pars valoris bonorum. De ahí que se imponga la intervención del legitimario en la partición, dado que tanto el inventario de bienes, como el avalúo y el cálculo de la legítima, son operaciones en las que ha de estar interesado el legitimario, para preservar la intangibilidad de su legítima.

PARTICION DE HERENCIA CON CONFLICTO DE INTERESES.
Resolución de 14 de Junio de 2.013 (B.O.E. 26 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de aceptación de herencia otorgada por el viudo de la causante, en su propio nombre y derecho y, además, en nombre de su hija menor de edad, en ejercicio de la patria potestad. Entre los bienes inventariados figura una participación indivisa de carácter ganancial en un piso que, según manifiesta el otorgante, compraron él y la causante siendo solteros, en proporción de treinta y cinco y sesenta y cinco por ciento, respectivamente, con subrogación en un préstamo garantizado con hipoteca sobre la referida vivienda. También afirma que destinaron la vivienda a domicilio conyugal, que una pequeña parte del referido préstamo la reembolsaron antes de la celebración del matrimonio, en la referidas proporciones de 35 % y 65 %, y el resto fue amortizado totalmente constante matrimonio, con fondos gananciales. El Notario, en proporción a la parte del préstamo reembolsada con dinero ganancial, por aplicación del artículo 1.357, párrafo segundo, del Código Civil, y conforme a la doctrina sentada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 1.989, determina que la participación ganancial es de cuarenta y seis enteros y cuarenta y tres centésimas por ciento; la privativa de la causante es de treinta y cuatro enteros y ochenta y dos centésimas por ciento; y la privativa del viudo dieciocho enteros y setenta y cinco por ciento.
El Registrador que estima la existencia de contraposición de interés entre padre e hijo, sujeto a su patria potestad.
La Dirección General confirma la nota, estableciendo que, pese a que el Notario estima que la determinación de la cuota ganancial, deriva de un precepto legal imperativo, el padre hace “una declaración de ciencia y no de voluntad”, dado que no se trata de una adquisición constante matrimonio que se presume ganancial, sino ante una adquisición anterior al matrimonio a la que se atribuye ex lege, carácter ganancial en parte. Para ello, la D.G.R.N. se apoya en su doctrina sobre la existencia de oposición de interés en la liquidación de gananciales, cuando el carácter ganancial de los bienes es sólo presunto.

Partición hecha por contador partidor y posible existencia de conflicto de intereses por existencia de menor

Resolución de 18 de Junio de 2.013 (B.O.E. 26 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Se trata de una escritura de aceptación y partición de herencia otorgada por el contador partidor y la viuda y legataria que actúa además en representación de su hija menor de edad, única heredera. El causante en su testamento lega a la viuda, a su elección, el usufructo de la totalidad o bien el tercio libre en pleno dominio y el usufructo del de mejora. La viuda opta por el usufructo de la totalidad y de esa forma se hacen las adjudicaciones, en usufructo a la viuda y en nuda propiedad a la hija heredera. El Registrador considera que hay un conflicto de intereses entre hija y madre por el usufructo y por tanto exige que intervenga un defensor judicial y, en su caso, aprobación judicial, suspendiendo la inscripción de todo el documento En este caso, la Dirección General revoca la nota, afirmando que la partición de herencia hecha por el contador-partidor testamentario se configura como un acto o decisión unilateral en el más amplio sentido del término. La partición está hecha por la contadora partidora y por ello es como si la hubiera hecho el propio causante. Es por tanto unilateral y no requiere el consentimiento de los interesados como tal partición, por lo que no hay conflicto de intereses en la partición. Sólo requiere su concurso. De aquí se sigue que no se precise el consentimiento ni la intervención de ningún interesado, al margen del título de su llamamiento o de su carácter legitimario, y cualquiera que sea el «status personae» o civil del mismo y su capacidad de obrar y con independencia, igualmente, de cómo se presenten o confluyan sus intereses, ya sea o no en términos de contraposición. Tampoco afecta a los derechos de la menor, ni los pone -en modo alguno- en riesgo de conflicto, la aceptación que efectúa la viuda de las adjudicaciones que se verifican a favor de ésta por parte del comisario. El contador partidor se limita a cumplir la voluntad del testador y a entregar el legado tal como ha sido configurado en el testamento, sin perjuicio del derecho de los legitimarios a hacer valer sus derechos donde corresponda.       

INNECESARIEDAD DE OTORGAR UNA NUEVA ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS.
Resolución de 19 de Junio de 2.013 (B.O.E. 29 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Una persona fallece sin testamento por lo que se procede a otorgar la pertinente declaración de herederos abintestato; en la misma se declara que el causante falleció intestado sin descendientes, sobreviviéndole su madre y su esposa. Se declara única heredera intestada a la madre del causante, sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria de la esposa. Posteriormente, la madre y única heredera renuncia a la herencia, y ante distinta Notaria, y con la única comparecencia de la esposa, se otorga una escritura de partición hereditaria en la que la misma se adjudica el caudal hereditario como única heredera del causante en virtud de la renuncia de la llamada en primer lugar y del contenido y circunstancias del acta de declaración de herederos previamente autorizada.
La Registradora entiende en su nota de calificación negativa que falta acreditar la condición de heredera única de la esposa mediante la correspondiente acta de notoriedad de declaración de herederos referida a ella misma, pues en la que se ha autorizado sólo consta la declaración de heredera de la madre del testador, sin que sea suficiente que conste como legitimaria la esposa del mismo.
La Dirección General estima el recurso, considerando que no es necesaria una nueva acta de declaración de herederos, pues el llamamiento se produce por la Ley y el acta de notoriedad se limita a la fijación y comprobación de hechos que ya resultan del acta de notoriedad que se acompaña junto con la escritura de manifestación de herencia otorgada por la esposa y con la escritura de repudiación de aquélla.

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

EJECUCIÓN CONTRA SOCIO ÚNICO: NO PUEDE IMPLICAR ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE UNA FINCA PROPIEDAD DE LA SOCIEDAD UNIPERSONAL.
Resolución de 23 de Mayo 2.013 (B.O.E. de 27 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

La traba de las participaciones del socio al que se dirige la ejecución no conlleva la de los bienes sociales si no se ha demandado a la sociedad en cuestión. La atribución de personalidad jurídica produce la independencia de patrimonios y responsabilidad.

UNA SOCIEDAD QUE TENGA POR OBJETO LA ADMINISTRACIÓN DE CONCURSOS NO PUEDE DEDICARSE A LA INTERMEDIACIÓN.
Resolución de 20 de Junio de 2.013. (B.O.E. de 29 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Se constituye una sociedad que tiene por objeto social "La intermediación y coordinación en las actividades profesionales propias del ámbito jurídico y económico y, en concreto en el desarrollo de cualesquiera actividades profesionales jurídico económicas, necesarias para el desempeño de las funciones y la tramitación y seguimiento del cargo de administrador concursal, de cualesquiera procedimientos concursales”. La Dirección General confirma la calificación negativa ya que de la Ley Concursal resulta que sólo las sociedades profesionales están llamadas a ejercer el cargo de administrador concursal, y por lo tanto no pueden realizar actos de intermediación.

EN SOCIEDAD LIMITADA EXPRESS NO CABE LA MODIFICACION DE ESTATUTOS, PERO SÍ SE ADMITE LA CLAUSULA ESTATUTARIA SOBRE EL POSIBLE ARBITRAJE.
Resolución de 25 de Junio de 2.013 (B.O.E. 26 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Se plantea por un lado si la constitución de una sociedad de responsabilidad limitada al amparo de lo previsto en el artículo 5.2 del Real Decreto Ley 13/2.010, de 3 de Diciembre y con incorporación de los estatutos tipo aprobados por la Orden JUS/3185/2010, de 9 de Diciembre puede incorporar un artículo adicional y mantener al mismo tiempo los beneficios de plazo y arancel previstos en dicho precepto. La segunda cuestión hace referencia a si los estatutos pueden prever que las controversias entre los administradores de la sociedad sean objeto de mediación y arbitraje.
La Dirección General confirma que la escritura debe despacharse por el Artículo 5.1, es decir como si no incorporara estatutos-modelo, y revoca el segundo defecto admitiendo la mediación y el arbitraje para la solución de los conflictos surgidos entre los administradores de las sociedades y ello porque la cláusula debatida no resulta elemento alguno que permita, a priori, entender que el posible objeto de controversia sea contrario a Derecho (como si, por ejemplo, incluyera supuestos de responsabilidad penal, excluidos del ámbito de conocimiento de árbitros y mediadores). Será en consecuencia en cada supuesto en que se plantee un posible conflicto entre administradores (pues a este supuesto se contrae el expediente) cuando bien el mediador designado bien el árbitro a quien corresponda conocer la controversia, habrán de pronunciarse al respecto tal y como hemos visto prevé el ordenamiento.

TRANSFORMACIÓN DE S.A. A S.L.: LA VALORACIÓN DE SUS PARTICIPACIONES NO PUEDE ENCOMENDARSE AL AUDITOR DE LA SOCIEDAD EN CASO DE DESACUERDO, EX ARTÍCULO 107-3 DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL. SE HAN DE CUMPLIR LOS REQUISITOS DE PUBLICACIÓN, ACUERDO DE TRANSFORMACIÓN Y DE PROVISIÓN DE FONDOS PARA EL BORME.
Resolución de 3 de Junio 2.013 (B.O.E. de 5 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Se confirma la calificación ya que el Registrador, aunque de transformación se trate, debe calificar los nuevos estatutos y estos, en la cuestión debatida, son claramente contrarios al Art. 107.3 LSC que prohíbe que la valoración de las participaciones se haga por el auditor de la sociedad.
Y en cuanto al segundo defecto reitera su doctrina de la resolución de 6 de julio de 2.012, en la que sobre la base de distinguir entre unos anuncios de los que se deriva una protección fuerte, con derecho de oposición de acreedores, y otros anuncios con protección débil pues no conllevan ese derecho de oposición, confirma le necesidad de anuncios en la transformación aunque el acuerdo lo sea en junta universal y por unanimidad, pues lo exige claramente la ley.

LA AUSENCIA DE NOTA DE INEXISTENCIA DE OBSTÁCULOS REGISTRALES, EX ARTÍCULO 231 DEL REGLAMENTO MERCANTIL, EXIGIDA POR EL REGISTRO DE ORIGEN IMPIDE INSCRIBIR LA FUSIÓN DE SOCIEDADES ABSORBIDAS POR OTRA INSCRITA EN REGISTRO DISTINTO.
Resolución de 27 de Mayo 2.013 (B.O.E. de 1 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Esta decisión del Registro de origen fue objeto de recurso gubernativo y la Dirección la revocó. Pero sin esperar a la resolución del recurso, el título fue presentado al Registro de destino, que calificó negativamente por no constar la expresión de inexistencia de obstáculos por parte del Registrador de origen. Esta decisión registral no pudo ser otra en el momento en que se emitió y a la luz de la documentación entonces aportada.

SOLICITUD POR FAX DE NOTA SIMPLE LITERAL AL REGISTRO MERCANTIL: IMPOSIBILIDAD DE IDENTIFICAR AL SOLICITANTE.
Resolución de 4 de Julio 2.013 (B.O.E. de 5 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

Se confirmar el criterio registral denegatorio, que exige o bien presentar la solicitud con firma legitimada notarialmente, o bien personarse en este Registro, ex Artículo 4 de la Ley Orgánica 15/1.999, de 13 de diciembre, de Protección de datos de carácter personal; sin embargo, se aclara que la “exigencia de identificación del instante no puede limitarse a los medios expresados (comparecencia física o legitimación notarial) sino que debe comprender cualquier otro que cumpla igualmente dicha finalidad ya sea realizada por medios físicos o telemáticos”.

NO SON CANCELABLES LOS ASIENTOS POSTERIORES SIN ORDEN DE LA AUTORIDAD JUDICIAL (AL MENOS EN LOS TÉRMINOS GENERALES DEL ARTÍCULO 208 LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL), A INSTANCIA DE PARTE Y EN RELACIÓN A SÓLO PARTE DE LOS ASIENTOS AFECTADOS.
Resolución de 18 de Mayo 2.013 (B.O.E. de 26 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

Según los hechos, hay dos aumentos de capital inscritos acordados en la misma junta, después se inscribe una renovación de cargos. Más tarde, se canceló el primero de los aumentos como consecuencia de una sentencia firme de impugnación del correspondiente acuerdo, que se limitaba a ordenar la cancelación de esa inscripción, sin referencia alguna a la cancelación de asientos posteriores contradictorios. Ahora, mediante instancia privada del socio disidente, se pretende la cancelación de los otros aumentos de capital, sin mención a los demás asientos (renovación de cargos) que podrían verse también afectados por la nulidad, lo cual no es admisible. Se podría haber instado la medida cautelar de suspensión de los acuerdos sociales (artículo 727-10 LEC) o al menos, la anotación preventiva de demanda (artículos 727, 5ª y 6ª LEC y 155 RRM).

CONVOCATORIA DE JUNTA SIN HACER CONSTAR EL DERECHO DE LOS SOCIOS A SOLICITAR EL ENVÍO GRATUITO DEL TEXTO DE LA MODIFICACIÓN ESTATUTARIA POR UN AUMENTO DE CAPITAL Y EL INFORME JUSTIFICATIVO.
Resolución de 20 de Mayo 2.013 (B.O.E. de 26 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

Esta omisión vicia la convocatoria y provoca la invalidez del acuerdo. Esta rigurosa doctrina ha sido mitigada en casos de escasa relevancia que no comprometan los derechos del socio (así Resolución de 8 Febrero 2.012). Por el contrario, en el caso ahora resuelto, los accionistas minoritarios han considerado violados sus derechos, pues consta que han ejercitado acción de nulidad de la convocatoria y los acuerdos adoptados.

CERTIFICACIÓN DE ACUERDOS SOCIALES: DEBE CONSTAR LA CONCRETA MAYORÍA CON QUE SE ADOPTAN LOS ACUERDOS.
Resolución de 6 de Junio de 2.013 (B.O.E. 5 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de protocolización de acuerdos sociales en la que se expresa la forma de aprobación del acta, pero no resulta de la certificación del acta de la junta, la unanimidad o el porcentaje de capital y mayorías que votaron a favor o en contra de los acuerdos aprobados y que se presentan a inscripción.
La Dirección General confirma la nota basándose en la Resolución de 16 de Abril de 1.998. Además de los dispuesto en el art. 97.1.7.a del Reglamento del Registro Mercantil, la presunción de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales, en cuanto se basa en la previa calificación que de la validez del acto a inscribir ha de realizar el Registrador, justifica sobradamente el que un dato tan esencial para apreciarla en los acuerdos de las juntas, como es la concreta mayoría por la que se adoptaron, se refleje en la certificación del acta correspondiente.

HABIENDO PARTICIPACIONES EN PROINDIVISO LA SOLICITUD PARA QUE EL NOTARIO LEVANTE ACTA DE LA JUNTA LA DEBE HACER LA PERSONA DESIGNADA COMO REPRESENTANTE DE TODOS LOS COTITULARES.
Resolución de 13 de Junio de 2.013 (B.O.E. 12 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Se plantea si una socia titular en pleno dominio de un número de participaciones que no llega al 5% del capital social, junto con otras de la que es cotitular en proindiviso, con la que sí alcanzaría dicho 5%, dan derecho a solicitar que, de conformidad con el art. 203 de la Ley de Sociedades de Capital, que el Notario asista a una junta convocada de la sociedad y que levante acta de la misma y como derivado de ello a solicitar la pertinente anotación en la hoja de la Sociedad. La Registradora considera que la solicitante no es titular del 5% del capital social.
La D.G.R.N. desestima el recurso, partiendo del precepto contenido en el art. 126 de la L.S.C. según el cual, en caso de cotitularidad entre acciones o participaciones los cotitulares habrán de designar una sola persona para el ejercicio de los derechos de socio. La norma está establecida en beneficio de la sociedad de forma tal que la sociedad puede resistir el ejercicio de los derechos derivados de las acciones o participaciones por uno solo de los partícipes si no consta su carácter de representante común de los copropietarios del lote de participaciones poseída en común.

SOLICITADA ACTA NOTARIAL DE JUNTA GENERAL NO PUEDEN INSCRIBIRSE LOS ACUERDOS DE LA JUNTA A LA QUE NO CONCURRA NOTARIO.
Resolución de 28 de Junio de 2.013. (B.O.E. de 31 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro Mercantil un complemento de las cuentas anuales que se han aprobado por una Junta para la cual se había hecho constar en el Registro anotación preventiva. Ante ello la Dirección General señala que aun cuando se haya practicado una anotación preventiva y no la nota marginal que, conforme el artículo 194 del Reglamento del Registro Mercantil, habría sido la procedente, lo cierto es que no puede ignorarse la regulación sustantiva que resulta aplicable tanto para las sociedades de responsabilidad limitada como –desde la entrada en vigor del artículo 203.1 de la Ley de Sociedades de Capital– para las sociedades anónimas, y según la cual una vez solicitado por la minoría prevista el levantamiento de acta notarial de la junta general, esta forma de documentación notarial de los acuerdos se constituye en requisito imprescindible para la eficacia de los acuerdos adoptados y, por ende, para su acceso al Registro Mercantil.

ADMINISTRADORES

La retribución de los adminsitradores no puede estar condicionada a la decisión subjetiva de la junta
Resoluciones de 21, 22, 23 de Mayo 2.013. (B.O.E. de 27 de Junio de 2.013). Resolución de 24 de Mayo 2.013 (B.O.E. de 28 de Junio de 2.013). Descargar Resolución. Descargar Resolución.  Descargar Resolucion. Descargar Resolución.

No es inscribible la cláusula estatutaria que prevé que el cargo de administrador será retribuido siempre y cuando desarrolle funciones de gerente o personal de alta dirección. Esta cláusula debatida prevé una remuneración desigual, no en razón de funciones singulares, sino de unas tareas de gestión social a las que todos los administradores están llamados, ya que las tareas de gerente o alta dirección son inherentes al cargo de administrador. Esto condiciona la apreciación de si el administrador ha llevado a cabo esas tareas, al criterio de la junta. No hay obstáculo en admitir el carácter retribuido del cargo para algunos administradores frente al resto, siempre que exista un factor objetivo estatutario de distinción. No cabrían diferencias en caso de administración solidaria o mancomunada, pero sí en caso de órgano de administración complejo donde puede preverse que ciertos miembros lleven a cabo especiales labores (consejero delegado, consejero con poder de representación, consejo consultivo).

ES NECESARIO CONVOCAR JUNTA PARA ACEPTAR LA RENUNCIA DE UN ADMINISTRADOR UNICO.
Resolución de 5 de Junio de 2.013 (B.O.E. 5 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Presentada la renuncia de un administrador único de una Sociedad Limitada y notificada dicha renuncia por correo certificado con acuse de recibo a la Sociedad, el Registrador suspende la inscripción solicitada por entender que dicha inscripción queda subordinada a la constitución de la junta general que acuerde el nombramiento de nuevos administradores, evitando una paralización de la vida social. La Dirección General confirma la nota.

LA AUTOCONTRATACIÓN DE LOS APODERADOS DEBE SALVARSE POR LA JUNTA GENERAL. LA SOLICITUD DE NOMBRAMIENTO DE AUDITOR POR EL SOCIO MINORITARIO DEBE SER OBSERVADA SIEMPRE.
Resolución de 21 de Junio de 2.013. (B.O.E. de 29 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

La Dirección General reitera su doctrina sobre el nombramiento de apoderados por los administradores con facultades de “autocontratación”, señalando que debe ser la Junta General quien lo autorice, sin perjuicio de que el poder, obviamente, se otorgue por quien corresponde, esto es, los administradores, evitando así, que éstos, por su sola actuación, comprometan simultáneamente los intereses patrimoniales de la sociedad y el suyo propio o los de aquélla y el tercero cuya representación ostente.
Respecto del nombramiento de auditor, consta una solicitud de nombramiento de auditor con fecha anterior a la de la fecha de legitimación notarial de la firma del auditor aceptando un nombramiento realizado anteriormente a la fecha de la solicitud. Se debe respetar el derecho de petición del socio minoritario reconocido legalmente en el art. 265.2 de la Ley de Sociedades de Capital, pues si se admitiera que la sociedad pudiera enervar el derecho del socio minoritario contratando voluntariamente un auditor de cuentas sin acreditar que dicha contratación se realizó con anterioridad a la presentación de la solicitud de nombramiento registral de auditor, se estaría impidiendo la aplicación de una norma con rango legal declarativa de este derecho reconocido a la minoría.

LA INSCRIPCIÓN DEL NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR ES OBLIGATORIA PERO NO CONSTITUTIVA. POR TANTO: SON VÁLIDOS LOS ACTOS REALIZADOS POR UN ADMINISTRADOR NO INSCRITO.
Resolución de 24 de Junio de 2.013. (B.O.E. de 29 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

La Dirección General, tras lanzarse a una argumentación en este caso instrumental para alcanzar un objetivo, como es invalidar el acto realizado por un administrador no inscrito, no tiene más remedio que reconocer que la inscripción del cargo de administrador es obligatoria pero no constitutiva. Antes de estimar el recurso, revocando la calificación negativa, sorprende con afirmaciones tales como “la legalidad, que es la que, en último término, delimita su poder (el de los registradores) de control y justifica su ejercicio, tal como resulta específicamente del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y más genéricamente pero decisivamente del artículo 103 de la Constitución.”, “el interés de los usuarios para cuya defensa y protección, no en último sino en primer término, fueron pensados tanto los notarios públicos como los Registros de la Propiedad– ”. Y al fin, para admitir la validez del acto, señala como argumento el que la ausencia de inscripción en el Registro Mercantil del nombramiento de administrador puede estimarse suplida por la reseña documental que hace el notario autorizante a fin de acreditar la realidad y validez de su nombramiento.

LA DESIGNACIÓN DE LA PERSONA FÍSICA DEL ADMINISTRADOR PERSONA JURÍDICA LA DEBE REALIZAR EL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN DE LA SOCIEDAD ADMINISTRADORA NO LA JUNTA GENERAL DE LA MISMA.
Resolución de 10 de Julio de 2.013. (B.O.E. de 8 de Agosto de 2.013). Descargar Resolución.

Ante un acuerdo de Junta General que designaba a la persona física en el supuesto regulado de acuerdo al nuevo artículo 212 bis.1 de la Ley de Sociedades de Capital, en la redacción dada al precepto por la Ley 25/2.011, establece que «en caso de ser nombrado administrador una persona jurídica, será necesario que ésta designe a una sola persona natural para el ejercicio permanente de las funciones propias del cargo», la Dirección General entiende que debe ser el órgano de administración de la persona jurídica administradora, no la Junta General de la misma, quien designe a la persona física, si bien en este caso, aunque se había producido el nombramiento por la Junta General, la Dirección General entiende que al otorgar la escritura de elevación a público del acuerdo el administrador único, hay una ratificación del mismo. Además, puntualiza que no existe incluso inconveniente alguno a que el propio administrador único se designe a sí mismo como representante persona física, no apreciándose problemas de autocontratación.

CUENTAS ANUALES

CIERRE DEL REGISTRO POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS: ES POSIBLE INSCRIBIR EL CESE DEL ADMINISTRADOR PERO NO EL NOMBRAMIENTO.
Resolución de 7 de Junio de 2.013 (B.O.E. 5 de Julio de 2.013). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de una escritura de formalización de la dimisión de los administradores mancomunados, cambio de sistema de administración y nombramiento de administrador único de una Sociedad de Responsabilidad Limitada. La Registradora rechaza la inscripción del título presentado porque la hoja de la sociedad ha sido cerrada, conforme al artículo 378 del Reglamento del Registro Mercantil, por falta de depósito de las cuentas anuales.
La Dirección General desestima el recurso. Reitera su ya clásica doctrina de que si bien el nombramiento no es inscribible sí lo sería el cese toda vez que dicho cese es un acto previo, autónomo y jurídicamente independiente de las actuaciones sociales subsiguientes.