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REVISTA81 PRINCIPAL

ENSXXI Nº 81
SEPTIEMBRE - OCTUBRE 2018

IMPUESTO SOBRE SUCESIONES. EL TRIBUNAL SUPREMO CORRIGE SU CRITERIO ANTERIOR Y DECLARA INADECUADO EL MÉTODO DE ESTIMACIÓN POR REFERENCIA A VALORES CATASTRALES MULTIPLICADOS POR ÍNDICES O COEFICIENTES PARA LA VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES

EL TRIBUNAL SUPREMO DECLARA QUE ESTE MÉTODO NO ES IDÓNEO, POR SU GENERALIDAD Y FALTA DE RELACIÓN CON EL BIEN CONCRETO DE CUYA ESTIMACIÓN SE TRATA, PARA LA VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES EN AQUELLOS IMPUESTOS EN QUE LA BASE IMPONIBLE VIENE DETERMINADA LEGALMENTE POR SU VALOR REAL, COMO ES EL CASO DEL IMPUESTO SOBRE SUCESIONES, SALVO QUE TAL MÉTODO SE COMPLEMENTE CON LA REALIZACIÓN DE UNA ACTIVIDAD ESTRICTAMENTE COMPROBADORA DIRECTAMENTE RELACIONADA CON EL INMUEBLE SINGULAR QUE SE SOMETA A AVALÚO
Resolución del TEAC de fecha 20 de septiembre de 2018 (Sala 4ª, Vocalía 9ª, RG 00/5176-2015). Descargar

En relación con la determinación del valor de un bien inmueble mediante el valor catastral multiplicado por un coeficiente corrector, hay que tener en cuenta la doctrina jurisprudencial más reciente sobre esta cuestión, plasmada en la Sentencia del Alto Tribunal de 23 de mayo de 2018 (recurso de casación nº 1880/2017). En esta Sentencia, el Tribunal Supremo, corrigiendo su criterio anterior, declara que el método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes (el previsto en el ya aludido art. 57.1.b LGT) no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, como es el caso del Impuesto sobre Sucesiones, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo; entiende el Tribunal Supremo que, en modo alguno, puede considerarse que la aplicación de dicho método dota a la Administración de una presunción reforzada de veracidad y acierto de los valores incluidos en los coeficientes, figuren en disposiciones generales o no, por lo que si se pretende rectificar el valor declarado por un contribuyente resulta necesario que la Administración exprese motivadamente las razones por las que, a su juicio, tal valor declarado no se corresponde con el valor real, y no parece, señala el TEAC, que la aplicación directa del método de estimación por referencia al valor catastral cumpla dicha premisa.

En la Resolución de referencia, el Tribunal Central anula la comprobación de valor de unos inmuebles incluidos en la masa hereditaria y decide que se retrotraigan las actuaciones para que sean corregidos los defectos observados a la luz del nuevo criterio recogido en la Sentencia citada, de la que se destacan algunos de sus razonamientos:
“g) Esto es (...) no es admisible, en el seno de los impuestos cuya base imponible viene determinada por el valor real de los bienes, situar ese valor en el empleo de coeficientes generales y únicos para todo el municipio, prescindiendo por tanto, de cualquier actividad de individualización -tal es por definición la tarea de comprobar que legitima el citado artículo 57 LGT- y deferir a un hipotético empleo de la tasación pericial contradictoria la resolución ex post facto de las discrepancias y objeciones del interesado al respecto. (...) Así, la dicción legal del artículo 57.1.b LGT, que habla de estimación por referencia a los valores, no de aplicación de valores, permite interpretar la norma en el sentido de que tales valores puedan ser un punto de partida estimativo, con el necesario complemento, para la asignación final del valor concreto, de una verdadera comprobación singular, motivada y basada en la observación directa e inmediata del bien comprobado”.

CÁLCULO DEL IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS EN LA ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA 

EL VALOR DE REAL O DE MERCADO DE UN BIEN INMUEBLE, OBTENIDO DE UN ESTUDIO TÉCNICO, NO TIENE POR QUÉ COINCIDIR CON EL VALOR REAL DEL COSTE DE LA OBRA, QUE ES LA MAGNITUD QUE SE PRECISA PARA FIJAR LA BASE IMPONIBLE, SEGÚN DOCTRINA JURISPRUDENCIAL DEL TRIBUNAL SUPREMO
Resolución del TEAC de fecha 13 de julio de 2018 (Sala 4ª, Vocalía 9ª, RG 00/4587/2015). Descargar

En la Resolución de referencia el TEAC estima la reclamación presentada por un sujeto pasivo en un supuesto en el que la Administración Tributaria había fijado el valor del inmueble a estos efectos -determinación de la base imponible del ITP y AJD-modalidad AJD a que se encontraban sujetas las escrituras públicas otorgadas) partiendo de valores unitarios obtenidos de determinados estudios de mercado.
El Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, dentro del Título dedicado al gravamen sobre los Actos Jurídicos Documentados, y en particular sobre los documentos notariales, dispone en su artículo 30.1 que: “en las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa”, siendo el Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 828/1.995, de 29 de mayo, el que concreta, en el artículo 70.1 que: “la base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare”. Es decir, que cualquiera que sea el método que se utilice por la Administración Tributaria para la determinación de la base imponible en esta modalidad, deberá ir orientada a fijar el valor real del coste de la obra nueva declarada. 
El Tribunal Central recuerda la doctrina fijada por el Tribunal Supremo que insiste en que la expresión “valor real del coste de la obra” que debe tomarse al objeto de determinar la base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva no puede hacer referencia más que al coste de ejecución material de la obra. Al respecto, resalta por su reciente carácter la Sentencia del Alta Tribunal de 10 de abril de 2014 que dice: “En numerosísimas sentencias hemos declarado que de acuerdo con lo establecido en el artículo 70 la base imponible en estos casos (por lo que a la obra se refiere) estará constituida por el ‘valor real de coste de la obra nueva’, indicando, a este respecto, que la expresión ‘valor real de coste de la obra’ no puede significar otra cosa que lo que debe valorarse es lo que realmente costó la ejecución de la obra, sin que proceda realizar la valoración del inmueble como resultado final de la obra nueva puesto en el mercado, pues no es eso lo que se ha de valorar, sino el coste de ejecución del mismo, conceptos ambos (coste de ejecución frente a valor del inmueble terminado) que no tienen porqué coincidir, pues por ejemplo en la valoración del inmueble pueden influir factores como la localización del mismo o su uso que no tienen porqué afectar al coste de ejecución. Si el reglamento hubiera querido que la base imponible de la obra nueva fuese la misma que la valoración de la construcción cuando se transmite un inmueble, hubiera bastado con que así lo dijese, por ejemplo indicando, por ejemplo, que se estimará el ‘valor real de la construcción’, o expresión similar; sin embargo, el reglamento se ocupa de utilizar la particular expresión ‘coste de la obra’, el ‘valor real del coste de la obra’ (expresión que por cierto concuerda esencialmente con la de ‘coste real y efectivo de la construcción’ utilizada por la Ley de Haciendas Locales en relación con el ICIO) y es claro que no es lo mismo el ‘coste de la obra’ que el ‘valor del inmueble’".