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Por: CONCEPCIÓN BARRIO DEL OLMO
Notario de Madrid


REFORMA DE LOS ARRENDAMIENTOS

Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (Real Decreto-ley 21/2018)

El pleno del Congreso de los Diputados en Sesión extraordinaria número 168, celebrada el pasado martes 22 de enero, por 103 votos a favor, 243 en contra y 1 abstención no convalidó, y por tanto debe entenderse derogado, el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler [BOE núm. 21, jueves 24 de enero de 2019] (1). Vuelve así a estar vigente la regulación anterior, si bien los contratos de arrendamiento celebrados desde el 19 de diciembre, fecha en que entró en vigor, están sujetos en su integridad a tal efímera regulación. El resultado de la votación es la muestra de una exigua mayoría parlamentaria que genera inseguridad jurídica, en esta ocasión en una materia tan delicada como es la vivienda.

Como habrá un nuevo intento de regulación del alquiler, o al menos así debería ser, voy a examinar alguna de las reformas introducidas por el Real Decreto-ley derogado, centrándome en las destacadas por la propia norma con la finalidad de promover el alquiler para comprobar si habrían sido o no eficaces.
Potenciar el mercado del alquiler como instrumento para garantizar el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda (art. 47 CE) se ha convertido en el objetivo prioritario de las últimas reformas legislativas en materia de arrendamientos urbanos, de tal manera que ha llegado a convertirse en un lugar común entre nuestros representantes políticos. A tal finalidad responden la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU); la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios; la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas; y, por supuesto, el malogrado Real Decreto-ley 21/2018.

"Con la finalidad de dotar a las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal de los instrumentos necesarios para, según los casos, limitar la existencia de viviendas de uso turístico o establecer condiciones para su ejercicio, evitando o disminuyendo así las molestias y perjuicios que pueda provocar dicha actividad, se modificaba la Ley de Propiedad Horizontal"

Según los datos de la “Encuesta de Condiciones de Vida del INE”, se puede destacar un significativo aumento del arrendamiento a precio de mercado, que pasa de representar el 9,5% del régimen de tenencia de los hogares en el año 2005 hasta situarse en el 14,3% en el año 2017, alcanzando de esta forma el valor máximo de los últimos años. Por su parte, el porcentaje de hogares que residen en una vivienda en alquiler a precio inferior al de mercado se mantiene muy estable en los últimos 6 años, situándose en 2017 en el 2,6%. Sin embargo estas cifras están muy alejadas de la media europea que en 2016 alcanzó el 30,9% (2).
Fomentar el alquiler y garantizar el equilibrio entre arrendador y arrendatario son los objetivos a lograr y para conseguirlo el Real Decreto-ley 21/2018 establecía las reformas que voy a examinar a continuación sin hacer referencia al ámbito específico del alquiler social, que curiosamente había sido regulado en menor medida, ya que no depende de la iniciativa privada.

Alquileres turísticos

El alquiler turístico es un contrato de arrendamiento de cosa (el apartamento, la vivienda) y, al disponer de toda una serie de prestaciones accesorias a las propias de todo arrendamiento, un arrendamiento de servicios, por ello se ha calificado de contrato complejo. En este sentido la STS (Sala de lo Civil) núm. 335/1993, de 2 de abril, al hacer referencia a un arrendamiento turístico lo denominó contrato de “servicios y alojamientos turísticos”.
Quedó excluido de la LAU tras la reforma de la Ley 4/2013 y con la finalidad de recoger una precisión técnica en la exclusión del ámbito de aplicación de la LAU, el Real Decreto-ley 21/2018 suprimió la limitación consistente en que las viviendas de uso turístico deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitía a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación. Con tal fórmula no se conseguía la precisión técnica necesaria no solo para evitar la aplicación indebida de la LAU sino también las limitaciones en materia de propiedad horizontal de las que trataré a continuación.
Lo que caracteriza al alquiler turístico, además de su naturaleza jurídica señalada, no es el plazo por el que se celebre y así lo ha declarado la STSJ de Madrid (Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 8ª) núm. 292/2016, de 31 de mayo, o que se deba ceder el uso de toda la vivienda, como ha señalado la STSJ de Canarias de Santa Cruz de Tenerife (Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 2ª) de 21 de marzo de 2017, sino el carácter empresarial y habitual con que se ofrece el apartamento turístico frente al ocasional e individual del arrendamiento de temporada y así debería recogerlo la LAU para lograr mayor transparencia en esta materia.

"Es evidente que ampliar la duración del arrendamiento favorece el desarrollo y continuidad de la relación arrendaticia en beneficio de ambas partes, y así sería de no condicionar la mayor estabilidad y garantía del arrendatario, ya suficientemente garantizado por su posesión, a la inscripción de su contrato en el Registro de la Propiedad"

Con la finalidad de dotar a las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal de los instrumentos necesarios para, según los casos, limitar la existencia de viviendas de uso turístico o establecer condiciones para su ejercicio, evitando o disminuyendo así las molestias y perjuicios que pueda provocar dicha actividad (3), se modificaba la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH), estableciendo que se requeriría el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representaran las tres quintas partes de las cuotas de participación. La derogación de este apartado implica la vuelta al anterior régimen de mayorías de la LPH, por tanto, un acuerdo con tal contenido exige la unanimidad.
Tales limitaciones pueden contribuir a mantener la oferta de viviendas en alquiler, sobre todo en zonas céntricas de las ciudades, evitando a la vez la judicialización que supone el recurso a la acción de cesación, regulada en el artículo 7.2 II LPH, como único remedio contra los posibles perjuicios y molestias ocasionados a la comunidad por tal actividad.
Frente a las dudas de inconstitucionalidad que puedan suscitar estas modificaciones en lo que suponen de límite a las facultades de disfrute del propietario, puede argumentarse que el Tribunal Constitucional en las Sentencias 301/1993, de 21 de octubre; y 28/1999, de 8 de marzo, estimó que en el régimen de propiedad horizontal la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos, justificaba la fijación, legal o estatutaria, de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares, sin que ello pudiese afectar al artículo 33 CE. Y en el mismo sentido, puede verse la STC 93/2015, de 14 de mayo.
La STC 16/2018, de 22 de febrero, sobre la Ley foral navarra 24/2013, de 2 de julio, de medidas urgentes para garantizar el derecho a la vivienda en Navarra; y la STC 32/2018, de 12 de abril, sobre la Ley de Andalucía de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda, declaran que el legislador del derecho de propiedad, aparte del necesario respeto a su contenido esencial que predica el artículo 53.1 CE de “los derechos y libertades reconocidos en el Capítulo Segundo del presente Título”, no encuentra otro límite que el de no sobrepasar el “equilibrio justo” o “relación razonable entre los medios empleados y la finalidad pretendida”.

"Otra de las modificaciones que pretendía fomentar el alquiler consistía en limitar las garantías adicionales a la fianza, en mi opinión fomentaría realmente la oferta de alquileres la reducción, con todas las garantías para el arrendatario, de los plazos de duración de los procesos de desahucio"

En todo caso, un acuerdo de la comunidad de propietarios prohibiendo o estableciendo limitaciones al alquiler turístico debe conciliarse con el interés del propietario que haya adquirido una vivienda para destinarla a dicha actividad antes de que se haya adoptado dicho acuerdo, aun cuando no hubiera comenzado efectivamente dicha actividad, por exigirlo así el principio de seguridad jurídica garantizado en el artículo 9.3 CE, y así lo ha declarado el TSJ de Cataluña en Sentencias 33/2016, de 19 de mayo, y 74/2018, de 13 de septiembre. Por ello el nuevo apartado 12 del artículo 17 LPH concluía que los acuerdos de la comunidad de propietarios limitando o condicionando la existencia de viviendas de uso turístico no tendrían efectos retroactivos.

Duración mínima

La nueva redacción del artículo 9.1 LAU recuperaba el plazo existente hasta la reforma de la Ley 4/2013 y manteniendo el principio de que la duración será la acordada por las partes fijaba un período mínimo de 5 años o 7 si el arrendador es persona jurídica, y se ampliaba asimismo la prórroga tácita del artículo 10 LAU de 1 a 3 años.
Es evidente que ampliar la duración del arrendamiento favorece el desarrollo y continuidad de la relación arrendaticia en beneficio de ambas partes, el plazo de 3 años no es suficiente para dotar al domicilio familiar de la mínima estabilidad que exige el derecho a la vivienda del ciudadano, y así sería de no condicionar la mayor estabilidad y garantía del arrendatario, ya suficientemente garantizado por su posesión, a la inscripción de su contrato en el Registro de la Propiedad tal como estableció la Ley 4/2013 (4), que la práctica ha evidenciado ineficaz al ser muy escaso el número de arrendamientos inscritos.
La doctrina procesalista ha advertido, además, que en caso de ejecución hipotecaria la Ley 4/2013 estableció un nuevo criterio, al determinar, como regla general, la extinción del arrendamiento salvo que hubiera sido inscrito en el Registro de la Propiedad. Y como quiera que en la práctica, la mayor parte de los contratos de arrendamiento no tiene acceso al Registro de la Propiedad, la Ley opta por ofrecer una protección evidente a los ejecutantes en detrimento de los arrendatarios, señalando que quizá por influjo de la crisis económica y el amplio número de inmuebles que se adjudican las entidades ejecutantes, el legislador ha preferido dar mayor peso al derecho del ejecutante a recibir el inmueble libre de cargas que al derecho personal del arrendatario a permanecer en el inmueble (5).

Fianza

Otra de las modificaciones que pretendía fomentar el alquiler consistía en limitar las garantías adicionales a la fianza, de tal manera que al número 5 del artículo 36 LAU se le añadía un párrafo segundo que señalaba que en caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta 5 años de duración, o de hasta 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, es decir, quedaban excluidos los arrendamientos de larga duración, el valor de la garantía adicional no podría exceder de dos mensualidades de renta.
Es cierto que a veces, sobre todo tratándose de personas con rentas bajas, la carga económica de las garantías adicionales a la fianza puede suponer un obstáculo para acceder al alquiler, pero en mi opinión tal medida ocasionaría o bien la disminución de la oferta de alquileres porque los propietarios al considerar insuficientes tales garantías preferirían no correr el riesgo de alquilar sus viviendas pensando en el arrendatario de mala fe que cuando abandona la vivienda deja tras de sí una deuda considerable y la vivienda en estado lamentable, o bien, un incremento de precios, al intentar compensar la falta de garantías con una mayor renta.

"Para reducir los trámites y la carga tributaria asociada al arrendamiento se establecía, en beneficio del arrendatario, la exención del arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente en el artículo 45.I.B).26 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados"

Fomentaría realmente la oferta de alquileres la reducción, con todas las garantías para el arrendatario, de los plazos de duración de los procesos de desahucio. Téngase en cuenta que la media de un proceso en un Juzgado de Primera Instancia durante el año 2017, que es la última estadística publicada, ha sido de 6’1 meses, que se eleva hasta 7’2 meses cuando se trata de un Juzgado de Primera Instancia e Instrucción (6). Mientras no se reduzcan estos plazos es legítimo que el arrendador trate de garantizarse que en caso de impago del alquiler, y al menos mientras dure el proceso, percibe una especie de compensación económica por la utilización de su vivienda.

Medidas fiscales

Parece ser que para desincentivar la existencia de viviendas desocupadas con carácter permanente, se modificaba la regulación del recargo de hasta el 50% previsto en el artículo 72.4 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, de tal manera que los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal podrían establecer uno o varios recargos en función de la duración del período de desocupación del inmueble, correspondiendo a la normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley determinar que se entiende por inmueble desocupado con carácter permanente.
Tal medida, aunque ya estaba recogida con anterioridad, plantea dudas en cuanto a su verdadera finalidad, esto es, si trataba de promover el alquiler de viviendas, o incrementar los ingresos por IBI de los ayuntamientos que se acojan a esta posibilidad.

"Ninguna de las medidas adoptadas por el Real Decreto-ley 21/2018 lograría incrementar la oferta de viviendas en alquiler, como tampoco la consistente en poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas, a la que el Gobierno se comprometió con Unidos Podemos dentro de su acuerdo presupuestario del pasado mes de octubre aunque no se recogió en este Real Decreto-ley"

Me pregunto si no fomentaría más el alquiler establecer bonificaciones en el IBI a aquellos propietarios que alquilaran sus viviendas, que imponer un recargo, o que gravar al propietario persona jurídica con los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato tal como establecía el nuevo párrafo 5 del apartado 1 del artículo 20 LAU.
Para reducir los trámites y la carga tributaria asociada al arrendamiento se establecía, en beneficio del arrendatario, la exención del arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente en el artículo 45.I.B).26 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, medida que no iba a afectar sustancialmente a la recaudación por este Impuesto, que es mínima, pero que debe ser valorada positivamente.

Derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración

Tampoco conseguiría fomentar el alquiler ni beneficiar al arrendador o al arrendatario la posibilidad prevista en el artículo 25.7 LAU de que la legislación sobre vivienda estableciera un derecho de tanteo y retracto a favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda respecto a la totalidad del inmueble, en el caso de venta de vivienda arrendada conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, o cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble, esto es, cuando el arrendatario no tiene tales derechos de adquisición preferente.
Tal derecho de tanteo y retracto, además de no estar fundamentada su inclusión en la Ley y ser dudosa su naturaleza jurídica, no solo no lograría aumentar el parque de viviendas en alquiler sino que ralentizaría las ventas y, en el mejor de los casos, solo añadiría trámites si en los supuestos previstos se impusiera al propietario o propietarios la obligación de notificar al órgano que designe la Administración su intención de vender y esperar a que conteste si ejercita o no tales derechos.

Conclusión

Ninguna de las medidas adoptadas por el Real Decreto-ley 21/2018 lograría incrementar la oferta de viviendas en alquiler, como tampoco la consistente en poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas, a la que el Gobierno se comprometió con Unidos Podemos dentro de su acuerdo presupuestario del pasado mes de octubre aunque no se recogió en este Real Decreto-ley, lo que ha provocado, dejando aparte otras motivaciones políticas, el voto en contra de este Grupo Parlamentario.
Tal medida ha sido muy cuestionada desde diversos ámbitos por las consecuencias negativas que puede acarrear, hasta tal punto que originó la división en el Gobierno al oponerse el Ministerio de Economía.
En mi opinión parece un intento de hacer “política social de vivienda” a costa de la propiedad privada, si en algún momento se aprobara solo provocaría aumentos de precios y retracción de la oferta, sin olvidar la dificultad de poner límites a un mercado regulado por la oferta y la demanda a lo que hay que añadir la inexistencia de una fuente oficial de precios de alquiler(7), como sí existe con los datos de compraventa de vivienda por la información que suministramos los notarios como consecuencia de nuestro deber de colaboración con la Administración.
Y es más, a pesar de que el Real Decreto-ley exponía como una de sus finalidades equilibrar la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia, las medidas adoptadas conducían a la solución contraria, como, por otro lado ha sucedido en las sucesivas regulaciones de arrendamientos urbanos que inspiradas en diferentes criterios político-económicos van desde las claramente intervencionistas leyes de 31 de diciembre de 1946, dictada con el objetivo de proteger al arrendatario, al igual que la de 13 de abril de 1956 y la de 14 de julio de 1964, hasta intentos liberalizadores conforme al principio de “laissez-faire”, así, por ejemplo, el Real Decreto-ley de 30 de abril de 1985 o la LAU 29/1994, que propugna un retorno al libre juego de la oferta y la demanda.

"La escritura de arrendamiento, a través del Índice Único Notarial, facilitaría a la Administración tributaria una comprobación que en la actualidad le resulta muy difícil, y proporcionaría una buena estadística sobre alquileres que permitiría al legislador adoptar políticas beneficiosas para arrendadores, arrendatarios y en general para el mercado del alquiler"

Todas las modificaciones expuestas perseguían beneficiar al arrendatario, lo que no significa que en algún caso no fueran necesarias, e incluso la reforma de la regulación del desahucio para proteger a los hogares más vulnerables mediante una mayor coordinación con los servicios sociales de los ayuntamientos con la finalidad de poder proporcionarles una alternativa habitacional, venía exigida por el Dictamen del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales del Consejo Económico y Social de Naciones Unidas, adoptado el 20 de junio de 2017, en el que se instaba al Gobierno de España a asegurar que su legislación y su aplicación sean conformes con las obligaciones establecidas en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, pero aumentar las garantías y establecer beneficios fiscales solo para una sola de las partes rompe el equilibrio que debe presidir todo contrato, lo que provoca que la oferta se retraiga.
A la hora de adoptar medidas para fomentar el alquiler nuestro legislador históricamente ha olvidado que si la seguridad jurídica garantizara el mercado del alquiler, como garantiza el de la vivienda en propiedad, aumentaría el parque de viviendas en alquiler.
Es necesario dotar a potenciales arrendadores y arrendatarios de una mayor seguridad jurídica. VICENTE MAGRO SERVET (8) afirma que no es posible admitir que de forma exclusiva se habiliten reformas legales que tiendan a proteger la posición del arrendatario, olvidando la presencia de la parte arrendadora, tenida históricamente, erróneamente, añade, como mejor posicionada económicamente y dejada al abrigo de un procedimiento judicial recuperador de la posesión excesivamente lento; y ANTONIO GARRIGUES WALKER (9) considera que en España falta un mercado potente de alquiler, y que es clave la falta de garantías y de seguridad jurídica para el arrendador.
Seguridad jurídica que proporcionaría la intervención del notario al formalizarse el contrato. Como ya han señalado JOSÉ ÁNGEL MARTÍNEZ SANCHIZ (10) y JAVIER FEÁS COSTILLA (11) el otorgamiento de una escritura de arrendamiento implica muy importantes ventajas para la parte arrendadora, para la arrendataria y para la sociedad en general.
Disminuiría la litigiosidad (12) derivada de los arrendamientos, al garantizar juntamente con su legalidad, que el contrato va a estar redactado con claridad y transparencia y adaptado a la voluntad y necesidades de ambas partes al contar con el asesoramiento cualificado del notario, asesoramiento que es esencial a la función notarial (vid. art. 1, III RN). 
La escritura de arrendamiento, a través del Índice Único Notarial, facilitaría a la Administración tributaria una comprobación que en la actualidad le resulta muy difícil, y proporcionaría una buena estadística sobre alquileres que permitiría al legislador adoptar políticas beneficiosas para arrendadores, arrenda¬tarios y en general para el mercado del alquiler, al eliminar, hablando en clave económica, los “fallos de mercado” existentes en la actualidad.
El otorgamiento de la escritura de arrendamiento al dotar al mercado del alquiler de la necesaria seguridad jurídica para arrendador y arrendatario contribuiría a fomentar tales contratos sin ralentizar el dinamismo del mercado mediante el empleo de las nuevas tecnologías de que disponemos notarios y que utilizamos en nuestra práctica diaria. Podría, incluso, arbitrarse un procedimiento específico en formato electrónico para su tramitación, especialmente ágil y simplificado, procedimiento que no nos es extraño a los notarios, si bien que no para arrendamientos, siempre que además los costes de ese procedimiento sean asumibles para el ciudadano, y para ello, entre otras modificaciones, la escritura debería ser fiscalmente neutra, es decir, el arrendamiento de vivienda debería estar exento tanto en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales como en la de Actos Jurídicos. 
Habrá que esperar que el próximo intento de regulación de alquileres supere todas las deficiencias del derogado Real Decreto-ley 21/2018 y recoja sus aciertos.


(1) Que recoge la Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
(2)Datos extraídos del “Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento. Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo”, en Boletín Especial. Alquiler residencial 2018, págs. 5 y 10, que puede consultarse en https://apps.fomento.gob.es/CVP/handlers/pdfhandler.ashx?idpub=BAW056.
(3) La jurisprudencia lo ha calificado como actividad molesta en numerosas sentencias, cabe citar la SAP de Tarragona (Sección 3ª) de 23 de mayo de 2002; SAP de Alicante (Sección 5ª) núm. 430/2008, de 24 de octubre; SAP de Valencia (Sección 7ª) núm. 174/2011, de 30 de marzo; SAP de Barcelona (Sección 13ª) núm. 384/2011, de 12 de julio; SAP de Murcia (Sección 5ª) núm. 459/2012, de 18 diciembre; STSJ de Madrid (Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 8ª) núm. 292/2016, de 31 de marzo; SAP de Valencia (Sección 11ª) núm. 25/2017, de 6 de febrero; y SAP de Salamanca (Sección 1ª) núm. 591/2017, de 29 de diciembre, entre otras.
(4) Modificación criticada en su momento, véase, en esta misma Revista, PÉREZ HEREZA, J., “Arrendamientos, hipotecas y registro de la propiedad“, núm. 51, septiembre-octubre 2013, págs. 62 y ss.; y, LOSCERTALES FUERTES, D., “El registro de la propiedad y los arrendamientos urbanos”, núm. 53, enero-febrero 2014, págs. 40 y ss. 
(5) CALLEJO CARRIÓN, S. y DE PRADA RODRÍGUEZ, M., “Arrendamientos y ejecución hipotecaria: a propósito de la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas”, en La Ley Digital, 642/2014, Actualidad Civil, Nº 2, Sección A Fondo, febrero 2014, tomo 1. 
(6) La Justicia Dato a Dato, Año 2017, Estadística Judicial, Consejo General del Poder Judicial, pág. 95, que puede consultarse en www.poderjudicial.es.
(7) Consciente de esta carencia el Gobierno ha solicitado recientemente al INE la creación de una estadística oficial de precios del mercado del alquiler.
(8) MAGRO SERVET, V., “Arrendamientos urbanos, reformas legales y crisis económica”, en La Ley digital, 9324/2010, El Consultor Inmobiliario, Nº 115, Sección Doctrina, septiembre 2010.
(9) GARRIGUES WALKER, A., “Vivienda: temas básicos jurídicos, económicos y políticos”, conferencia impartida en la Academia Matritense del Notariado, en Anales, Tomos XLV-XLVI, cursos 2004/2005- 2005/2006, págs. 61 y ss.
(10) MARTÍNEZ SANCHIZ, J.A., “Nuevas formas de acceso a la vivienda”, conferencia impartida en la Academia Matritense del Notariado, en Anales, Tomos XLV-XLVI, cursos 2004/2005- 2005/2006, págs. 209 y ss.
(11) FEÁS COSTILLA, J., “El alquiler notarial: eficacia privilegiada de la escritura de arrendamiento”, conferencia impartida en la Academia Matritense del Notariado, en Anales, Tomo LV, curso 2014/2015, págs. 395 y ss.
(12) Según datos del “Observatorio de la Vivienda del Ministerio de Fomento”, si se analiza la evolución del número de sentencias dictadas por los órganos judiciales en materia de arrendamientos urbanos según la causa del litigio, se puede observar que el número total de sentencias se fue reduciendo desde las 15148 de 2012 hasta las 6915 sentencias de 2014, registrándose un incremento en los últimos 3 años hasta las 10211 del año 2017. Por su parte, las sentencias según la causa más habitual, por falta de pago de la renta o de cantidades que se asimilan (incluido fianzas), se observa que han pasado de las 13.864 del año 2012 hasta las 8.380 sentencias del año 2017, si bien, nuevamente, con notables incrementos interanuales en los últimos tres años, y alcanzando una tasa de crecimiento interanual del 17,3% en el último año. Se puede consultar en “Observatorio de Vivienda y Suelo”. Boletín Especial. Alquiler residencial 2018, pág.55, https://apps.fomento.gob.es/CVP/handlers/pdfhandler.ashx?idpub=BAW056.

Palabras clave: Vivienda, Arrendamiento, Alquiler turístico, Seguridad jurídica.
Keywords: Housing, Rentals, Tourist rentals, Legal security.

Resumen

Al igual que la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y sus sucesivas modificaciones, el derogado Real Decreto-ley 21/2018 se proponía fomentar el alquiler de viviendas y con tal finalidad, entre otras medidas, aumentaba el plazo de duración de los arrendamientos y limitaba las garantías adicionales a la fianza. Al establecer medidas en beneficio solo de una de las partes rompía el necesario equilibrio entre las posiciones jurídicas de arrendador y arrendatario lo que provocaría la retracción de la oferta, pero éste no es el motivo por el que no ha obtenido la mayoría necesaria para ser convalidado en las Cortes sino el no haber recogido la cuestionada medida consistente en poner techo a las subidas de precios de alquiler en determinadas zonas.

Abstract

Like Law 29/1994 on Urban Rentals and its successive amendments, the repealed Royal Decree-Law 21/2018 set out to stimulate rentals of housing and to that end, it increased the duration of rentals and limited guarantees in addition to deposits, among other measures. By establishing measures which benefited only one of the parties, it ended the necessary balance between the legal positions of the landlord and the tenant. This led to a contraction in the supply, but its failure to include the controversial measure consisting of establishing a ceiling on rent price increases in certain areas rather than this contraction was the reason why it failed to obtain the majority required for ratification in the Cortes.

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