Menú móvil

El Notario - Cerrar Movil
REVISTA86

ENSXXI Nº 86
JULIO - AGOSTO 2019

Por: JOAQUÍN FERNÁNDEZ-CUERVO INFIESTA
Notario de Getafe


LEY DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

El pasado 16 de junio de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante LCCI), junto con sus normas de desarrollo. Al día siguiente, todos los notarios de España entrábamos en nuestros despachos dispuestos a afrontar los nuevos cambios y a dedicarle nuestros mayores esfuerzos. Desde ese día hasta hoy, hemos podido comprobar que la nueva LCCI supone un cambio fundamental en nuestro quehacer diario, y que como todo cambio, tendrá sus partidarios o sus detractores.

En el presente artículo intentaré analizar las experiencias que se han desarrollado en nuestras notarías desde la entrada en vigor de la Ley, pero antes de esa fecha, merece la pena que nos vayamos un tiempo atrás.
Tras muchos meses de tramitación parlamentaria, el 15 de marzo de 2019 quedó aprobada la LCCI con un plazo de tres meses para su entrada en vigor y, desde entonces, han sido numerosos los estudios, trabajos y artículos que se han escrito en torno a la misma (muchos de ellos en esta revista). Desde un primer momento, todos los juristas nos adentrábamos en su contenido y literalidad para analizar al detalle las distintas interpretaciones que se podrían dar en los casos concretos y prácticos que se plantean en nuestro día a día.

"Hemos podido comprobar que la nueva LCCI supone un cambio fundamental en nuestro quehacer diario"

Los notarios habíamos estudiado pormenorizadamente la Ley y en los Colegios Notariales se habían organizado cursos para aclarar dudas y compartir impresiones; sin embargo, a pesar de toda esa preparación, la semana anterior a la entrada en vigor de la Ley aún teníamos enormes inquietudes y dudas sobre distintas cuestiones que quedaban por resolver. Así pues, desde un punto de vista muy práctico, los días previos al 16 de marzo fuimos recibiendo distintas informaciones (a través de instrucciones, circulares o notas informativas) que pretendían aclarar las distintas dudas que nos habíamos planteado.
La primera de ellas fue la Instrucción de la DGRN de 13 de junio sobre el depósito de condiciones generales de la contratación y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad. En ella se aclara que tienen “todas las entidades una obligación clara, concreta y terminante, de depositar los formularios de los préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la propia Ley antes de empezar su comercialización, el notario deberá controlar al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido previamente a practicar dicho depósito”. En dicha Instrucción se determina que dada la flexibilidad del mercado y las circunstancias concretas de cada caso (como se puede apreciar en las notarías cada día), la entidades financieras pueden elegir la forma del depósito que mejor se adapte a la modalidad de sus contratos. Consecuencia de esa flexibilidad, las discordancias que puedan tener las estipulaciones con lo depositado tienen, en principio, el carácter de condición particular. Ello lleva a la conclusión para la propia DGRN que “no parece posible la calificación de la eventual discordancia de alguna de las cláusulas de la escritura con las condiciones generales depositadas”, y es que el control de legalidad notarial y la calificación registral se circunscribe a la verificación formal del depósito, y por lo tanto, excede de esas funciones entrar a cuestionar el carácter particular o general de las cláusulas, tal y como indica el centro directivo. En este punto, es llamativo que con posterioridad a la Instrucción aún hayan surgido trabajos de Registradores de la Propiedad sobre sus posibles motivos para calificar sobre las condiciones generales, dado que como señala acertadamente la DGRN, “la determinación de la eventual nulidad de una cláusula sólo es competencia de la autoridad judicial” con una tutela judicial efectiva en un proceso contradictorio en el que se oiga a las partes. Una calificación registral más allá de la verificación formal del depósito supone atribuirse competencias que no les corresponde.

"Resulta mucho más cómoda y ágil la plataforma notarial, dado que permite, antes de que el prestatario se persone en la notaría, poder realizar por parte del notario una comprobación de toda la documentación y verificar que está correcta"

El 14 de junio de 2019 se dictaron otras dos Instrucciones por parte de la DGRN y una Circular de obligado cumplimiento por parte del Consejo General del Notariado. Una de ellas sobre cómo debíamos proceder en las operaciones donde la comercialización, la oferta y la entrega de la información se produjo bajo la normativa anterior. Aclarando la cuestión, la propia DG determina que para que se entienda como un contrato preexistente a la regulación actual, y por tanto, con la posibilidad de autorizar la escritura pública sin necesidad de formalizar el acta previa de transparencia material, debe acreditarse de forma fehaciente, que la entrega de la antigua FIPER u oferta vinculante se produjo antes de la entrada en vigor de la Ley y que fue aceptada por el prestatario y demás obligados o garantes. Es una lástima que esta aclaración no la hubiésemos tenido los notarios días antes, dado que habría permitido “salvar” muchas operaciones y saber cómo actuar en distintos casos en los que teníamos los plazos muy acotados. En la práctica, en mi despacho, pudimos formalizar dos operaciones con este sistema dado que autorizamos actas en la que comparecieron los apoderados del banco y los prestatarios aceptando la FIPER sin modificaciones o condicionantes.
Por otra parte, la segunda Instrucción que se dictó el 14 de junio era sobre el uso de las plataformas informáticas de entidades financieras o gestorías para remitir la información previa requerida para el acta de transparencia material. En ella, el centro directivo tiene en cuenta “el problema de las operaciones que se están tramitando por entidades que no disponen aún de la correspondiente plataforma” para comunicarse con la plataforma de la función pública notarial, y permite que hasta el 31 de julio de 2019 se puedan realizar operaciones, mediando el acta previa, siempre que se acredite fehacientemente la entrega de la documentación al prestatario y demás obligados por otros medios. Así pues, la DG ofrece una solución temporal a las entidades financieras que aún no han podido adaptar sus sistemas informáticos para comunicarse con la plataforma notarial. En la práctica, desde las notarías estamos recibiendo la mayoría de la documentación de forma presencial por los clientes o través de la plataforma notarial (pues muchos bancos ya están incorporados a la misma); ésta última es el único medio que será posible a partir del 31 de julio, y vistas las otras opciones es el sistema ideal, dado que con él, los tiempos de espera se acortan y la agilidad del mismo es evidente. En este momento de entrega de la documentación al prestatario y control de verificación por parte del notario, han sido días de gran adaptación para todas las partes, tantos para prestatarios, como bancos o notarios, y en más de una ocasión, desde las notarías hemos requerido más documentación dado que el prestatario que comparecía no tenía toda la información completa o ésta resultaba incorrecta.

"La posibilidad de elegir notario y la gratuidad de su asesoramiento siempre ha existido, y no supone una novedad de la Ley, pero gracias a ella se le ha dado mayor publicidad en los medios de comunicación"

Y por último, antes de la entrada en vigor de la Ley, se dictó por parte del CGN una circular de obligado cumplimiento en la que se detallan los mecanismos de técnica notarial para proceder en el acta de información precontractual y el contenido de los test que deben realizar cada prestatario, fiador, hipotecante no deudor y acreditado.
Así pues, con toda la información recibida, la Ley entró en vigor y con ello, la actuación personal de cada notario bajo su responsabilidad. En mi caso, elaboré un resumen detallado de la Ley para todos los oficiales de la Notaría, tanto para su propio conocimiento como para poder informar a todas las personas que les pudieran plantear consultas. En este sentido, fue muy útil, pues desde el primer momento surgieron muchas dudas o cuestiones que nos planteaban, tanto los propios empleados de oficinas bancarias como particulares. Las primeras preguntas se planteaban sobre el ámbito de la Ley, sobre todo en cuanto elementos subjetivos y objetivos de la misma, dado que la Ley determina su aplicación y la exigencia del acta precontractual, cuando prestatario, fiador o hipotecante no deudor sea persona física y el inmueble sea de uso residencial (explicándolo de una forma muy resumida). Por todo ello, entiendo que por la debida precaución o por miedo a lo desconocido, hemos ido resolviendo muchos casos concretos sobre su uso por empresas con fiadores personas físicas, cesiones de arrendamientos financieros o préstamos para adquirir locales. Entiendo que la casuística irá aumentando a medida que pase el tiempo y cada notario deberá ir actuando según su entender.

"Cada acta refleja distintas matizaciones que pueda tener cada caso concreto y las distintas preguntas que los notarios hayamos podido resolver"

Una vez que la operación queda sujeta a la Ley, el notario que libremente elija el prestatario debe recibir toda la documentación para verificar que está completa y elaborar el acta de transparencia material. En este momento, estos primeros días desde la notaría también hemos ido explicando y aclarando toda la documentación que exige la Ley, pues ante la falta de cualquier documento, la documentación resulta incompleta, y ello implica que el prestatario no tiene toda la información y no podemos autorizar el acta, ni iniciar el cómputo de los diez días para la posterior escritura pública. Así pues, en ocasiones, nos hemos encontrado en el despacho con prestatarios que no disponían de toda la documentación o que la misma era errónea, y por lo tanto, hemos ido requiriendo todo lo necesario para poder elaborar el acta. En relación a este punto, resulta mucho más cómoda y ágil la plataforma notarial, dado que permite, antes de que el prestatario se persone en la Notaría, poder realizar por parte del notario una comprobación de toda la documentación y verificar que está correcta. Entiendo que queda a criterio de cada notario, la valoración de la dimensión de las posibles “erratas” que se puedan apreciar en los distintos documentos. En mi experiencia, de algún error sin importancia que he podido apreciar, simplemente he dejado constancia de ello en el acta con la aquiescencia del prestatario. También entre los notarios han surgido distintas cuestiones como por ejemplo: si tras la nueva Ley el interés de demora debe ser añadir 3 puntos al interés remuneratorio o si se puede estipular uno inferior; o si cabe acordar un procedimiento de reclamación limitado a lo adeudado con arreglo al artículo 693 LECiv. Son distintas cuestiones sobre las que probablemente en un futuro se irá pronunciando la propia DGRN.

"La autorización del acta es gratuita para el prestatario, y para los notarios, no es solo que no se nos retribuya nuestro trabajo, sino que además nos cuesta dinero"

La posibilidad de elegir notario y la gratuidad de su asesoramiento siempre ha existido, y no supone una novedad de la Ley, pero gracias a ella se le ha dado mayor publicidad en los medios de comunicación, así que bienvenido sea que la opinión pública tenga mayor conocimiento de sus derechos. Las actas se realizan personalmente con el notario y a solas con el prestatario (ya hemos tenido que pedir educadamente que no les acompañe ningún empleado del banco o gestoría, sin mayor problema al respecto). En la autorización de las actas, verificamos con el prestatario que toda la documentación le ha sido entregada anteriormente y procedemos a la explicación de la misma. En este sentido, nuestra explicación es muy parecida a la que ya realizábamos cuando autorizábamos la escritura pública del préstamo hipotecario con algunas matizaciones. Por un lado, realmente supone una gran ventaja que el acta sea previa al día de la firma de la escritura pública, dado que el prestatario tiene mayor tranquilidad para afrontar la decisión que va a tomar, y además, permite que el prestatario pueda recopilar más información sobre el negocio jurídico previo que va a realizar (siendo el supuesto más común, la compraventa de la vivienda). Por otra parte, desde el punto de vista del notario, nos permite disponer de la documentación con antelación suficiente para la elaboración de las futuras escrituras públicas y resolver las cuestiones que de antemano nos pueden plantear los prestatarios. A día de hoy, he experimentado que tras las actas de transparencia material, los prestatarios terminan muy satisfechos con las explicaciones recibidas y entiendo que más relajados para el día de la autorización de la escritura pública. Cada acta refleja distintas matizaciones que pueda tener cada caso concreto y las distintas preguntas que los notarios hayamos podido resolver. Es cierto que en este punto, las cuestiones jurídicas están yendo mucho más allá del propio contenido del préstamo hipotecario y no todas ellas, evidentemente, se están reflejando en tales actas. Una vez realizadas las explicaciones, el prestatario y demás obligados realizan el test que en mi caso, no está dando mayor problema dadas las explicaciones previas recibidas.
La autorización del acta es gratuita para el prestatario, y para los notarios, no es solo que no se nos retribuya nuestro trabajo, sino que además nos cuesta dinero (y no me refiero al tiempo empleado) dado que a día de hoy se deben realizar en papel timbrado cuyos costes son asumidos por el propio notario. Resulta llamativo que desde su aprobación, el arancel notarial solo haya sufrido reformas para su reducción y los documentos sin cuantía (la mayoría de los documentos que se autorizan en las notarías) no se hayan adaptado ni siquiera al IPC desde 1989, y por lo tanto, muchos de ellos, en mi opinión, deberían someterse a revisión, aunque todo ello daría para otro artículo.

"Se obliga al acercamiento personal entre el prestatario y los demás obligados con el notario antes del día de la firma escritura pública, el día de la firma de la escritura pública se pueda proceder de una forma más relajada y ordenada"

Por lo demás, autorizada el acta, si la misma es positiva, se comunica a la entidad financiera para su conocimiento, así como la fecha prevista de firma. Es importante resaltar que para cuadrar la agenda de la firma debemos comprobar el plazo de validez de la FEIN (u oferta vinculante) para que se encuentre dentro del ámbito de la misma. Una mera reseña de la citada acta (nombre del notario, fecha y número de protocolo) se reflejará en la escritura del préstamo hipotecario, donde, de nuevo, los notarios ofreceremos todas las explicaciones que sean necesarias.
En conclusión, con la nueva Ley, se obliga al acercamiento personal entre el prestatario y los demás obligados con el notario antes del día de la firma escritura pública, lo que permite al notario suministrarles toda la información que necesiten con antelación, y así es de esperar, que el día de la firma de la escritura pública se pueda proceder de una forma más relajada y ordenada. Bienvenido sea.

DIBUJO JOAQUIN FNDEZ-CUERVO

Palabras clave: Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Notario, Préstamo hipotecario.
Keywords: Law Regulating Mortgage Contracts, Notary, Mortgage loan.

Resumen

La entrada en vigor de la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario ha supuesto un cambio enorme en el trabajo diario de los notarios, y en concreto, en la elaboración del acta de transparencia material previa a la autorización de la escritura de préstamo hipotecario. En el presente artículo el autor pretende narrar distintas experiencias vividas estos primeros días en las notarías.


Abstract

The entry into force of the Law regulating Mortgage contracts has led to a major change in the work of notaries, and in particular, in the preparation of material transparency records prior to the authorisation of the mortgage loan deed. In this article, the author discusses various experiences that have taken place in notaries' offices during this period.

El buen funcionamiento de esta página web depende de la instalación de cookies propias y de terceros con fines técnicos y de análisis de las visitas de la web.
En la web http://www.elnotario.es utilizamos solo las cookies indispensables y evaluamos los datos recabados de forma global para no invadir la privacidad de ningún usuario.
Para saber más puede acceder a toda la información ampliada en nuestra Política de Cookies.
POLÍTICA DE COOKIES Rechazar De acuerdo