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DERECHO CIVIL

PARTE GENERAL 

PODERES EXTRANJEROS: JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA
Resolución de 7 de septiembre de 2018 (BOE 26 de septiembre de 2018). Descargar

En el supuesto de hecho que da lugar al presente recurso, la escritura pública presentada a inscripción reseña el conjunto de aspectos de los documentos extranjeros que son necesarios para calificar su eficacia formal pues resultan no solo los datos de identificación del documento sino también el hecho de que se encuentran redactados en doble columna en idioma inglés y español, así como que resultan apostillados. Y la escritura calificada expresamente contiene un juicio notarial de suficiencia de los poderes exhibidos, por lo que debe considerarse bajo responsabilidad del notario que éste los ha juzgado equivalentes. Además, en la misma escritura el notario español testimonia íntegramente los poderes extranjeros sin que la registradora haya emitido juicio alguno sobre la falta de equivalencia de tales documentos que contradiga el referido juicio notarial.

COMPRAVENTA/CONTRATOS

COMPRAVENTA POR PERSONA DE NACIONALIDAD BELGA: CONSTANCIA DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL
Resolución de 7 de septiembre de 2018 (BOE 26 de septiembre de 2018). Descargar

En la escritura se expresa que la compradora está casada bajo el régimen legal de comunidad establecido en la Ley Belga, en cuyo territorio tuvo lugar la primera residencia habitual común posterior el matrimonio. Además, la compradora manifiesta que se encuentra en procedimiento de separación o divorcio, que el dinero invertido es privativo suyo y que adquiere la finca con carácter privativo. El registrador suspende la inscripción porque, al no acreditarse el carácter privativo del dinero empleado en la compra, considera necesaria la ratificación del esposo de la compradora, tal y como advierte el notario autorizante de la referida escritura.
Señala la DGRN que en el presente caso el notario ha precisado la ley material aplicable, al expresar que el régimen económico matrimonial es el legal de comunidad establecido en la ley belga, extremo que no cuestiona el registrador, pero éste se limita a exigir la ratificación por parte del cónyuge de la adquirente, si bien tampoco expresa que dicha ratificación sea necesaria según la ley belga (resulta evidente que no son aplicables los arts. 1324 CC ni 95 RH sobre inscripción como privativo del bien adquirido por la esposa mediante la compraventa calificada). Y, a falta de prueba del derecho belga o manifestación por el registrador sobre su conocimiento, ningún obstáculo existe para que -habida cuenta de la solicitud de inscripción parcial expresada en la escritura por la única compradora- la finca adquirida se inscriba, no como presuntivamente ganancial, sino con sujeción a su régimen matrimonial, especificando que éste es el legal supletorio, de comunidad, vigente en Bélgica (art. 92 RH). Por tanto, la Dirección General estima el recurso y revoca la calificación.

COMPRAVENTA POR PERSONA DE NACIONALIDAD ALEMANA: FORMA DE HACER CONSTAR EL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL SI ES EL LEGAL
Resolución de 10 de septiembre de 2018 (BOE 2 de octubre de 2018). Descargar

El registrador suspende la inscripción porque la compradora manifiesta estar casada con sujeción a un régimen económico-matrimonial, el legal alemán de participación en ganancias, que le permite adquirir la finca con carácter privativo y por tanto disponer en el futuro libremente de ella, pero no se aporta prueba ni dato alguno que sustenten su manifestación, ni tampoco el notario autorizante de la escritura hace declaración alguna acerca de las averiguaciones que él mismo haya realizado en orden a la determinación del régimen económico-matrimonial de la compradora, y la conclusión a que ha llegado; por lo que no puede saberse con certeza si efectivamente el régimen económico-matrimonial es el que como legal supletorio rige en Alemania. En cualquier caso, y dado que en definitiva de lo que se trata es de proteger los eventuales derechos del esposo de la compradora, sería admisible, señala, que éste, en documento público, confirmara la manifestación hecha por la compradora acerca de cuál es el régimen económico-matrimonial que rige el matrimonio de ambos.
La Dirección General da la razón al notario, atendidos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 159 del Reglamento Notarial, señalando que el notario no tiene obligación de especificar cuáles son las razones por las que el régimen económico-matrimonial de carácter legal es aplicable. En este sentido, al indicar que dicho régimen es el legal alemán resulta inequívocamente que el mismo no tiene carácter convencional.

LA RESOLUCIÓN DE LA VENTA EXIGE LA CONSIGNACIÓN DE LAS CANTIDADES Y QUE SEAN NOTIFICADOS EN EL PROCEDIMIENTO LOS TITULARES DE ASIENTOS POSTERIORES
Resolución de 10 de octubre de 2018 (BOE 5 de noviembre de 2018). Descargar

La Dirección General reitera su doctrina respecto a los supuestos de reinscripción a favor del vendedor en los supuestos de resolución de la venta por incumplimiento del comprador, exigiendo la aportación del documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (cfr. art. 175.6.ª RH). Además, al existir asientos posteriores a la venta cuya purga se solicita, es necesario para que se produzca la misma que hayan sido, no parte, pero sí notificados los titulares de los asientos posteriores a la venta.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

PROPIEDAD HORIZONTAL. NECESIDAD DE LICENCIA
Resolución de 10 de septiembre de 2018 (BOE 2 de octubre de 2018). Descargar

Debe decidirse en este expediente si es o no exigible autorización administrativa para practicar la inscripción de la constitución del régimen de propiedad horizontal con la subsiguiente división en dos elementos independientes de una casa de dos plantas sita en Cantabria y cuya inscripción se practicó en el año 2012 por la vía de la declaración de obra nueva por “antigüedad”. El registrador entiende que, precisamente por haber sido inscrita la obra por antigüedad sin licencia alguna que ampare la legalidad de la misma, es necesaria la obtención de previa autorización administrativa de la división horizontal, sin entrar a valorar si se trata de un conjunto inmobiliario, una propiedad horizontal propiamente dicha o una propiedad horizontal tumbada. El notario recurrente, por el contrario, defiende la innecesariedad de dicha autorización administrativa.
Señala la Dirección General que en el presente caso no se dan las circunstancias para que sea exigible licencia de constitución del régimen de propiedad horizontal. Declarada e inscrita la obra nueva terminada y dividida la edificación resultante en régimen de propiedad horizontal sin que de dicha división resulte, directa o indirectamente, la constitución de un complejo inmobiliario u operación jurídica alguna de la que pueda resultar una parcelación o fraccionamiento del suelo, carece de razón de ser la exigencia de licencia a efectos de inscripción.

NO BASTA DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA OBRA NUEVA DE UN EDIFICIO DE USO COMERCIAL
Resolución de 18 de septiembre de 2018 (BOE 5 de octubre de 2018). Descargar

El objeto del recurso es determinar el tipo de intervención administrativa que es exigible a efectos de permitir la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva en construcción con destino a edificio de uso comercial alimentario, en la ciudad de Madrid, cuestión ya resuelta en resolución de 28 de febrero de 2018, y recogida en el número 79 de esta revista, siendo la discusión sobre el régimen y el alcance de la normativa estatal, autonómica y local, a los efectos de concretar el título administrativo habilitante exigido a efectos de inscripción por el artículo 28.1 del texto refundido de la Ley de suelo y Rehabilitación, en el caso de una edificación destinada a uso comercial. El artículo 28-1 de la Ley del Suelo estatal contempla la admisión de la declaración responsable como sustituta de la autorización administrativa que garantice que la edificación reúne las condiciones para su destino al uso previsto por las normas. Sin embargo, no se contempla esta alternativa para el acto de edificación, que requiere acto administrativo expreso de autorización o aprobación.

EN LA COMUNIDAD VALENCIANA ES EXIGIBLE EL ARCHIVO DEL LIBRO DEL EDIFICIO INCLUSO EN VIVIENDAS UNIFAMILIARES PARA USO PROPIO
Resolución de 20 de septiembre de 2018 (BOE 10 de octubre de 2018). Descargar

El registrador exige en el supuesto de una vivienda unifamiliar para uso propio el archivo del Libro del Edificio en el Registro aduciendo el artículo 14 del Decreto 25/2011, de 18 de marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda, mientras que el notario considera que este artículo debe interpretarse en el sentido de que se exige su formalización, pero no su archivo, según su apartado 3º.
La Dirección General, tras diferenciar desde el punto de vista competencial, entre normas de naturaleza registral (reguladoras netamente de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute) y normas de carácter material o sustantivo (materia en la que pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas), señala que en el caso particular del libro del edificio, según su doctrina en resoluciones como las de 17 de enero de 2017 o 19 de febrero de 2018, la norma material preferente es la autonómica, que podrá en su caso eximir de esta obligación de formalización y depósito del libro del edificio, algo que no hace precisamente la norma valenciana que exige el archivo del Libro del Edificio en los supuestos reseñados.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO: CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA
Resolución de 3 de octubre de 2018 (BOE 23 de octubre de 2018). Descargar

Se debate sobre la posibilidad de practicar la inscripción de la titularidad de una finca a favor de la ex esposa del demandado, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria a la que quedó sujeta dicha finca en virtud del acuerdo de disolución de condominio que alcanzaron los cónyuges en el convenio regulador aprobado por la sentencia de divorcio de los mismos. La registradora deniega la inscripción porque entiende que es preciso, conforme el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, o bien su consentimiento o bien una sentencia firme de carácter contradictorio, obtenida en procedimiento declarativo, donde se dé por probada esa circunstancia y consecuentemente declarada la resolución.
La Dirección General da la razón al registrador toda vez que lo que falta es precisamente el previo título judicial en que se declare incumplidas las obligaciones del otro cónyuge y, por tanto, cumplida la condición resolutoria pactada.

DERECHO DE SUCESIONES

EN UNA ESCRITURA DE HERENCIA ES NECESARIO SEÑALAR EL NIF DE TODOS LOS INTERVINIENTES
Resolución de 17 de septiembre de 2018 (BOE 5 de octubre de 2018). Descargar

Se discute si es o no inscribible una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y adjudicación de herencia en la que no se acredita el número de identificación fiscal de uno de los intervinientes; el notario ha hecho advertencia específica de la necesidad de dicha acreditación a los efectos de liquidación del impuesto correspondiente y de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que la obligación de consignación del número de identificación fiscal no está limitada al hecho de adquirir o transmitir un bien inmueble, sino que se extiende a todos los supuestos de participación en una relación jurídica con trascendencia tributaria lo que evidentemente ocurre en el presente supuesto.

EN LA PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES, AUNQUE TENGA ORIGEN EN UN AUTO JUDICIAL, DEBEN CONSTAR O REFERENCIARSE LOS CERTIFICADOS DE DEFUNCIÓN Y DE ÚLTIMAS VOLUNTADES
Resolución de 17 de septiembre de 2018 (BOE 5 de octubre de 2018). Descargar

Se discute si es o no inscribible una escritura de liquidación de sociedad conyugal y adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: se adjudican los bienes conforme auto del Juzgado del año 1998 dictado en procedimiento de testamentaría, por el que se aprueban las operaciones divisorias del caudal hereditario del causante y en el que, escuetamente y sin ninguna otra mención a las circunstancias del fallecimiento del causante, se acuerda la adjudicación de los bienes. El registrador señala como defecto central que en la escritura calificada y en el auto judicial de aprobación de las operaciones particionales no consta cuál es el título sucesorio del causante y no se aporta ni testimonia dicho título sucesorio así como los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad. El recurrente alega que habiendo un auto del Juzgado en el que se aprueban las operaciones particionales se entienden cumplidos todos los trámites previos necesarios. La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación registral.

IUS TRANSMISSIONIS: HA DE INTERVENIR EL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMISARIO
Dos Resoluciones de 28 de septiembre de 2018 (BOE 16 de octubre de 2018). Descargar. Descargar

El Centro Directivo recapitula su doctrina más reciente sobre el derecho de transmisión tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013. Señala que el derecho de transmisión del artículo 1006 CC no es una nueva delación hereditaria, ni fracciona el “ius delationis” de la herencia del causante, que mantiene su unidad orgánica y funcional. Los transmisarios, al aceptar la herencia del transmitente, suceden directamente al causante. En un primer momento, la consecuencia que la Dirección extraía de esta sentencia era que, en la herencia del primer causante no era necesaria la intervención del cónyuge y demás legitimarios del transmitente, sino tan solo la de los transmisarios. Sin embargo, en resoluciones más recientes se matiza la interpretación de la citada sentencia, la cual pretendía sólo resolver la cuestión de si el contador-partidor de su supuesto debería haber individualizado la cuota correspondiente a cada transmisario, en lugar de formar un único lote correspondiente al transmitente. Ahora el criterio de la Dirección es que el ius delationis, si bien se ejercita de manera directa -sin pasar por la herencia del transmitente-, solo puede referirse al acto de aceptar o repudiar la herencia del primer causante, pero no debe vulnerar las legítimas. Aunque este derecho consiste en una opción del transmisario, lo cierto es que tiene valor patrimonial, por lo que debe computarse a los efectos de determinar el importe de la legítima del transmitente; y al cónyuge viudo se le reconoce la misma protección que a los restantes herederos forzosos.

Cabe prescindir del contador-partidor por acuerdo unánime de los herederos

CABE PRESCINDIR DEL CONTADOR PARTIDOR NOMBRADO A TAL EFECTO SI ASÍ LO DECIDEN LA UNANIMIDAD DE LOS INTERESADOS EN LA SUCESIÓN
Resolución de 5 de octubre de 2018 (BOE 23 de octubre de 2018). Descargar

Se presenta una escritura de aceptación de herencia en el que el causante de nacionalidad holandesa residente en España fallece bajo la vigencia de un testamento abierto siendo la ley rectora de la sucesión la ley española (Reglamento Sucesorio Europeo). En dicho testamento deshereda a sus tres hijos e instituye herederos a sus seis nietos por partes iguales (algunos de ellos son menores de edad y están representados por sus padres). Nombra un albacea contador partidor al que atribuye todas las facultades legales, incluso el pago en metálico a los herederos, pero los interesados deciden por unanimidad prescindir del mismo en la partición.
La registradora deniega la inscripción por varios motivos que son rechazados por la Dirección General confirmando los argumentos de la notaria recurrente, al afirmar que los herederos de común acuerdo pueden prescindir en la partición del albacea contador partidor salvo que el testador haya prohibido que se prescinda del albacea contador partidor, o cuando, sin prohibirlo literalmente, el nombramiento contenga especificaciones o particularidades que revelen una voluntad del testador contraria a que se pueda prescindir en la partición de la intervención del nombrado. Lo mismo ocurre cuando en la partición están interesados menores de edad. En cuanto a la desheredación, los tres hijos desheredados niegan que exista causa justa y tal negativa es asumida por los nietos herederos, que deciden no entablar juicio para probar la existencia de causa para desheredar. Por ello se hace la partición reconociendo a los tres desheredados su legítima estricta adjudicándose los nietos el resto del caudal sin que sea necesaria, afirma la Dirección General, la declaración judicial de nulidad de la causa de desheredación habiendo acuerdo de todos los interesados, ni tampoco autorización judicial por no entender que exista acto dispositivo alguno, sino conformidad en la falta de prueba de la existencia de causa de desheredación.

DERECHO MERCANTIL

ADMINISTRADORES

VENTA POR SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL EXISTIENDO JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA
Dos Resoluciones de 18 de septiembre de 2018 (BOE 5 de octubre de 2018). Descargar. Descargar

Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se formaliza la compraventa de un inmueble otorgada, como parte vendedora, por una sociedad de capital representada por su Administrador único. La notaria autorizante reseña la escritura pública de nombramiento de tal Administrador de la sociedad vendedora (con especificación del notario autorizante, fecha del otorgamiento y de los acuerdos de junta general elevados a público y número de protocolo). Además, advierte sobre la falta de inscripción de tal nombramiento en el Registro Mercantil, y emite juicio notarial de suficiencia de facultades representativas del compareciente. El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, al no figurar inscrito en el Registro Mercantil el nombramiento del otorgante como Administrador único de la sociedad vendedora, no puede considerarse acreditada su legitimación para representar a la sociedad, aun contando con el juicio de suficiencia de la notaria autorizante.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que en el caso de nombramiento de cargo no inscritos debe de acreditarse la validez del nombramiento y para ello tiene que constar la reseña identificativa del documento de nombramiento con todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de Administrador por constar el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral. Y, en el presente caso, de la reseña que figura en la escritura de compraventa calificada no resultan los datos que acreditan el cumplimiento de los requisitos legalmente previstos para que pueda reputarse válido el nombramiento.

CUENTAS ANUALES

DEBE RESPETARSE EL AUDITOR NOMBRADO POR LA MINORÍA
Resolución de 26 de septiembre de 2018 (BOE 16 de octubre de 2018). Descargar

Se rechaza el depósito de cuentas anuales de una sociedad porque, constando inscrito en la hoja social el nombramiento por el registrador mercantil de determinado auditor a instancia de la minoría, el informe de verificación que se acompaña está emitido por un auditor distinto (art. 265-2 LSC).

CONCURSO DE ACREEDORES

EL PLAN DE LIQUIDACIÓN DEL CONCURSO DEBE SER CONOCIDO POR EL REGISTRADOR
Resolución de 20 de septiembre de 2018 (BOE 9 de octubre de 2018). Descargar

Se pretende la inscripción de una escritura de cesión onerosa de determinados créditos garantizados con hipoteca sobre inmuebles, estando la sociedad cedente declarada en concurso, en fase de liquidación, y sin que en la escritura conste ninguna referencia al plan de liquidación, que es exigido por el registrador, para calificar que la cesión lo ha respetado, exigencia que confirma la Dirección General, entre otros argumentos, porque las reglas de liquidación contenidas en el plan aprobado por el juez no tienen como finalidad la tutela del interés individual de uno o varios acreedores, sino el interés colectivo de la masa pasiva.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

RECTIFICACIÓN: ES NECESARIO DOCUMENTO PÚBLICO
Resolución de 4 de septiembre de 2018 (BOE 24 de septiembre de 2018). Descargar

No cabe asiento de presentación de un documento privado cuyo objeto es la solicitud de rectificación de una inscripción. No se trata de un documento público (art. 3 LH), ni es una de las excepciones del artículo 420 del Reglamento Hipotecario. Por otro lado, los asientos ya practicados están bajo la salvaguardia de los Tribunales, que son los únicos que pueden declarar su nulidad, si no concurre el consentimiento de los interesados (art. 40 LH).

USUCAPIÓN CONTRA HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 4 de septiembre de 2018 (BOE 24 de septiembre de 2018). Descargar

No puede inscribirse una sentencia que declara la adquisición mediante prescripción por parte del actor. Han sido demandados los dos cónyuges titulares registrales y, constando el fallecimiento de la esposa, otras tres personas más respecto de las cuales no se aclara en qué concepto se los demanda.
Es imprescindible que se aclare por el Juzgado dicho concepto. Si se les hubiese demandado como únicos herederos de la cotitular fallecida, sería preciso acreditar tal extremo mediante el oportuno título sucesorio. Si por el contrario, se tratase de un caso de demanda a la herencia yacente, bastaría acreditar que alguno de los demandados reúne la condición de heredero, cierto o presunto, sin que fuese preciso el nombramiento de defensor judicial.

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO
Resolución de 13 de septiembre de 2018 (BOE 2 de octubre de 2018). Descargar

Por el presente recurso se solicita dejar sin efecto y anular una inscripción de un decreto de adjudicación y cancelación de cargas practicada en virtud de mandamiento judicial. El recurso no puede prosperar, pues practicados los asientos ordenados por la autoridad judicial como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria, los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es posible, en el concreto ámbito de este expediente, revisar, como se pretende, la legalidad en la práctica de dicho asiento.

INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DOMINICAL
Resolución de 3 de octubre de 2018 (BOE 23 de octubre de 2018). Descargar

Se pretende la inscripción de una instancia que solicita la rectificación de la inscripción dominical. A dicha instancia se acompaña un auto de subsanación del decreto de adjudicación dictado en el seno de una ejecución hipotecaria. El registrador deniega la inscripción, que no se ha seguido contra el titular registral en el momento de presentación del mismo, ya que son parte exclusivamente la entidad de crédito ejecutante y los ejecutados, pues tiene por objeto exclusivamente la impugnación de la liquidación efectuada en el mencionado procedimiento, sin pretender en ningún caso determinar una situación dominical.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

DOBLE TÍTULO: HERENCIA SEGUIDA DE APORTACIÓN A GANANCIALES
Resolución de 5 de septiembre de 2018 (BOE 24 de septiembre de 2018). Descargar

Se admite la inmatriculación pretendida mediante escritura de aportación a gananciales precedida, como título de la parte aportante, de una escritura de herencia otorgada el mismo día, pero referida a causantes fallecidos hace más de un año. Tampoco constituye obstáculo a la inmatriculación pretendida el hecho de que, en la escritura de herencia, no se justificase el título de adquisición de los causantes, haciendo constar como tal únicamente la pertenencia a los mismos “por justos y legítimos títulos”. El artículo 205 de la Ley Hipotecaria no exige acreditar tres títulos diferentes. La Dirección recuerda su doctrina sobre los requisitos de dicho artículo: debe haber dos títulos públicos; el título público a inmatricular debe ser traslativo; la adquisición previa (y no necesariamente el título que la documente) debe haberse producido al menos un año antes del título inmatriculable. Y, cuando el título previo sea de herencia, el plazo de un año del artículo 205 LH se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia, ya que: los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde su muerte (art. 657 CC); los efectos de la aceptación y la repudiación de la herencia se retrotraen al momento de la muerte del causante (art. 989 CC); la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia (art. 404 CC).

INMATRICULACIÓN: EL PLAZO DE UN AÑO A QUE SE REFIERE EL ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA SE PUEDE COMPUTAR DESDE EL FALLECIMIENTO DEL CAUSANTE DE LA HERENCIA
Resolución de 13 de septiembre de 2018 (BOE 2 de octubre de 2018). Descargar

En el presente expediente el título previo de adquisición es una escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia en la que la fecha de fallecimiento de los causantes es anterior en mucho más de un año respecto de la fecha del título traslativo. En los casos de aceptación de herencia y formalización en título público de la adjudicación y adquisición de la propiedad de los bienes hereditarios, si con posterioridad se otorga título traslativo de ellos a un tercero, el plazo de un año a que se refiere el artículo 205 de la Ley Hipotecaria se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia, momento desde el cual se entiende adquirida por el heredero la posesión y por ende la propiedad de los bienes hereditarios, y no necesariamente desde el otorgamiento del título público de formalización de la aceptación y adjudicación de herencia.
Además, la nota de calificación recurrida se fundamenta en el hecho de no poder acreditar el título de adquisición de los causantes, requisito que de ser exigido implicaría la necesidad de acreditar tres títulos diferentes en el procedimiento de inmatriculación, más allá de lo previsto en la propia redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

EXCESO DE CABIDA DECLARADO JUDICIALMENTE SIN DUDAS REGISTRALES
Resolución de 27 de septiembre de 2018 (BOE 16 de octubre de 2018). Descargar

Se rechaza una sentencia declarativa dictada en rebeldía fuera de plazo por la que se modifica la descripción de dos fincas, una de las cuales se describe con un defecto de cabida superior al 10% de la superficie inscrita. A pesar de este obstáculo insalvable procedimental, establece el Centro Directivo una interesante doctrina al afirmar que las dudas del registrador sobre la identidad de la finca impiden la inscripción de la diferencia de cabida documentada en escritura pública o certificación administrativa, pero no en los supuestos de expediente de dominio, donde este juicio y en general la valoración de la prueba corresponde exclusivamente al Juez. Tampoco constituye obstáculo el hecho de que la referencia catastral de una de las fincas difiera en una letra entre su expresión en los fundamentos de la sentencia y su constancia en la parte dispositiva; porque el registrador puede obtener datos de los organismos oficiales a los que pueda acceder directamente, para lograr más acierto en la calificación y liberar de este trámite a los interesados.

OPOSICIÓN DE LOS COLINDANTES Y REPRESENTACIÓN GRÁFICA
Resolución de 27 de septiembre de 2018 (BOE 16 de octubre de 2018). Descargar

Se presenta escritura de segregación a la que se aporta representación gráfica alternativa a la catastral. Una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador suspende la inscripción por existir oposición de propietarios colindantes. En el supuesto resuelto, de las alegaciones de los colindantes opositores no se deriva contradicción con la representación gráfica que pretende inscribirse (las alegaciones se refieren a la existencia de una obra nueva sobre una de las fincas colindantes; y a la incorrecta descripción de una servidumbre existente sobre la otra). No es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien la formula, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa, desvirtuando la propia esencia de este expediente de jurisdicción voluntaria.

DOBLE TÍTULO HEREDITARIO CON IUS TRANSMISSIONIS
Resolución de 28 de septiembre de 2018 (BOE 16 de octubre de 2018). Descargar

Son inmatriculables unas fincas en virtud de dos escrituras de herencia. En la primera, otorgada en 2016, una hija acepta la herencia de su madre, integrada por fincas catastradas a nombre de la causante que se manifiestan adquiridas de los padres de ésta, abuelos de la otorgante. Como título previo, se aporta otra escritura, otorgada en 2018 por la misma compareciente, quien manifiesta reiterar la aceptación tácita y la adjudicación que su madre hizo en su día de la herencia de sus propios padres, fallecidos más de veinte años antes que su hija. En este supuesto concurre el dilema siguiente: o bien entender que se trata de un caso de de ius transmisionis del artículo 1006 CC (interpretado como exponente de una sola transmisión del primer causante), en el cual, fallecida la hija sin haber aceptado ni repudiado la herencia de sus padres, pasaría el derecho de hacerlo a su propia hija, quien sucedería directamente a sus abuelos, por lo que no habría doble título inmatriculable; o bien -como entiende la Dirección- que se trata de dos herencias sucesivas, que permiten la inmatriculación. Todos los años transcurridos entre la muerte de los primeros causantes y el fallecimiento de su hija, son mucho tiempo para que los actos de administración y conservación de la herencia no se hayan realizado sino con la cualidad de heredera.

ACTA DE EXPEDIENTE DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA DE RECTIFICACIÓN DE FINCA INSCRITA
Resolución de 4 de octubre de 2018 (BOE 23 de octubre de 2018). Descargar

En el presente caso, la pretensión deducida ante el registrador y el título presentado para su inscripción fue el acta en que se documentó el expediente de rectificación de superficie de finca inscrita del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, a cuyas normas rectoras queda por tanto sujeta dicha pretensión, y que en definitiva abocan, a falta de acuerdo entre todos los interesados, a la obtención de una previa resolución judicial a través del cauce procesal adecuado, como señala el registrador en su calificación.

INMATRICULACIÓN: LA COMPETENCIA DEL NOTARIO PARA AUTORIZAR LAS ACTAS COMPLEMENTARIAS DE TÍTULO PÚBLICO ADQUISITIVO ES TERRITORIAL
Resolución de 8 de octubre de 2018 (BOE 30 de octubre de 2018). Descargar

La única cuestión que plantea este recurso es la relativa a la competencia territorial del notario para la autorización de un acta complementaria de título público, acreditativa de la previa adquisición de la propiedad de la finca, a los efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Considera la registradora que carece de competencia el notario autorizante por no ser el del lugar de situación de la finca o extensivamente, distrito colindante. A ello se opone el notario autorizante alegando, además de una interpretación sobre la aplicación legal y jurisprudencial de la competencia notarial en este tipo de actas, resultante de doctrina de este Centro Directivo, previa a las reformas legales de 2015, la proximidad de Arona-Los Cristianos con La Gomera, como forma de ampliar el derecho de elección de notario.
La Dirección General estima el recurso, señalando que el acta notarial de notoriedad, complementaria del título público para la inmatriculación de fincas (arts. 205 LH y 298 RH) está sujeta a competencia territorial, como el resto de las actas notariales relativas a la coordinación de la realidad extrarregistral con el contenido del Registro introducidas por la Ley 13/2015 (expedientes inmobiliarios). Y, en el presente caso, ponderando la finalidad última de la ley, que es facilitar el acceso de los ciudadanos al servicio notarial, y atendiendo a los medios de transporte existentes concluye que el notario en este caso concreto es competente para autorizar esta acta.

HIPOTECA

Desierta la subasta de vivienda habitual del deudor, puede el acreedor adjudicarse la misma, pero por el 70% del valor de tasación

SUBASTA DESIERTA DE VIVIENDA HABITUAL DEL DEUDOR: ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA AL ACREEDOR
Resolución de 5 de septiembre de 2018 (BOE 24 de septiembre de 2018). Descargar

Tras quedar desierta la subasta en un procedimiento de ejecución hipotecaria, se adjudica al acreedor la vivienda habitual del deudor por el 60% del valor de tasación. El valor total de lo adeudado no alcanza el 70% de dicho valor, pero excede del 60%, quedando, un remanente de deuda pendiente de abono al acreedor. Aun cuando según una interpretación literal del artículo 671 LEC (tras su reforma por Ley 1/2013) sería factible dicha adjudicación, pero acarrearía un resultado distorsionado y un grave perjuicio para el deudor, con lo cual se resuelve que no ha lugar a la inscripción de la adjudicación. El Centro Directivo interpreta el artículo 671 LEC entendiendo que, en caso de subasta desierta, la adjudicación al acreedor de la vivienda habitual del deudor se hará por el 70% del valor de tasación o, si la cantidad reclamada es inferior a este porcentaje, por la cantidad adeudada, y sin dejar remanente pendiente de abono, pero con el límite mínimo del 60% del valor de subasta. 

SUBASTA DESIERTA DE VIVIENDA NO HABITUAL: ADJUDICACIÓN NO INFERIOR AL 50% DE LA TASACIÓN
Dos Resoluciones de 6 de septiembre de 2018 (BOE 26 de septiembre de 2018). Descargar. Descargar

No son inscribibles los decretos de adjudicación dictados en sendos procedimiento de ejecución hipotecaria sobre finca que no es vivienda habitual, en los cuales, tras quedar desierta la subasta, el ejecutante solicitó la adjudicación por la cantidad debida por todos los conceptos, que era notablemente inferior a la mitad del valor de tasación. Como en casos anteriores, la Dirección descarta la interpretación literal del artículo 671 LEC, cuya interpretación debe hacerse a la luz del artículo 651, referido a muebles, con el que comparte espíritu y finalidad. En consecuencia, aunque el ejecutante solicite la adjudicación por la cantidad debida por todos los conceptos, no siendo vivienda habitual, la adjudicación nunca podrá hacerse por cifra inferior al 50% del valor de tasación.

Cabe cancelar la hipoteca dejando subsistente total o parcialmente la deuda

CANCELACIÓN DE HIPOTECA CON PAGO PARCIAL
Resolución de 17 de septiembre de 2018 (BOE 5 de octubre de 2018). Descargar

Se otorga una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca sobre una finca que responde de principal de 394.860 euros. En la escritura de cancelación de tal hipoteca se expresa que “las Sras. Comparecientes, en el concepto en que intervienen, confiesan haber recibido un cheque por importe de doscientos cuarenta mil euros (240.000 €), en concepto de pago parcial del capital pendiente del préstamo y consienten la cancelación en el Registro de la Propiedad de la hipoteca que grava la finca descrita”. El registrador en su nota señala que no se solicita la cancelación parcial con señalamiento de las nuevas responsabilidades a que queda afecta la finca; Y, sí en cambio, la cancelación de la hipoteca constituida.
La Dirección General estima el recurso, señalando que cuando el titular del derecho real de hipoteca no se limita a dar un mero consentimiento para cancelar, sino que dispone unilateralmente de su derecho a cancelar la hipoteca, hay que interpretar que estamos ante una abdicación unilateral de la hipoteca por su titular, ante una renuncia de derechos, acto que por sí sólo tiene eficacia sustantiva suficiente conforme al artículo 6.2 CC para, por su naturaleza, producir su extinción y, consiguientemente, dar causa a la cancelación de la hipoteca conforme a los artículos 2.2.º y 79 LH. Por tanto, renunciando el acreedor de forma indubitada al derecho real de hipoteca son intrascendentes, a la hora de su reflejo registral, las vicisitudes del crédito por él garantizadas que se hayan reflejado en la escritura, se haya extinguido o subsista, sea con unas nuevas garantías o tan solo con la responsabilidad personal del deudor, pues todo ello queda limitado al ámbito obligacional de las relaciones inter partes. 

ES NECESARIO DEMANDAR AL TERCER POSEEDOR QUE TIENE INSCRITO SU DERECHO ANTES DE LA EJECUCIÓN
Resolución de 19 de septiembre de 2018 (BOE 9 de octubre de 2018). Descargar

La inscripción en favor del tercer poseedor varios años antes de que se iniciara el procedimiento de ejecución hipotecaria requiere, para rectificar o cancelar los asientos, que la titular registral de la finca sea demandada y requerida debidamente de pago (arts. 685 y 686 LEC), o en su caso, conste su consentimiento o la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra la misma, como exigen los artículos 1, 40 y 82 LH.

SE INCLUYEN COMO COSTAS TANTO EL IVA DE LA FACTURA DE ABOGADOS Y PROCURADORES COMO EL COSTE DE LOS ANUNCIOS A LOS EFECTOS DEL LÍMITE DEL 5% DEL ARTÍCULO 575.1 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL
Resolución de 19 de septiembre de 2018 (BOE 9 de octubre de 2018). Descargar

En una ejecución de hipoteca se excede, a juicio de la registradora, el límite del establecido en el apartado 1 bis del artículo 575 LEC, apartado introducido por el artículo 7.4 de la citada Ley 1/2013: “En todo caso, en el supuesto de vivienda habitual las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el límite del 5 por cien de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva”.
La recurrente entiende que no se deben incluir en esas costas el IVA de los honorarios de abogados y procuradores y el gasto en los anuncios.
La Dirección General confirma la calificación, ya que todas las excepciones deben ser expresas, como se hace en el artículo 243.2, párrafo cuarto, LEC, y todo ello responde mejor a la interpretación finalista de la reforma introducida por la Ley 1/2013, esto es, la protección del deudor hipotecario.

LA DACIÓN EN PAGO DE UNA FINCA HIPOTECADA NO PERMITE LA CANCELACIÓN DE LOS ASIENTOS POSTERIORES
Resolución de 20 de septiembre de 2018 (BOE 9 de octubre de 2018). Descargar

Ante el impago de la deuda se inicia el procedimiento de ejecución de la hipoteca que la garantiza, si bien el acreedor y el deudor llegan a un acuerdo en transacción judicial, homologado por el cual se determina la deuda total y se da el inmueble hipotecado en dación en pago, si bien el adjudicatario pide la cancelación de anotaciones preventivas posteriores a la inscripción de la hipoteca, a lo que la registradora se niega al entender que no se han protegido los derechos de los titulares de las mismas.
La Dirección General confirma la calificación, tras analizar la figura de la transacción judicial y de la dación en pago, asimilando ésta última con la compraventa, y señalando que la tutela judicial efectiva requiere observar los trámites, formalidades y requisitos del procedimiento hipotecario para que puedan ser cancelados los asientos posteriores a la hipoteca, lo que no se produce en el presente caso.

NO CABE INSCRIBIR LA EJECUCIÓN SIN HABER REQUERIDO AL TERCER POSEEDOR QUE INSCRIBIÓ ANTES DE LA MISMA
Resolución de 24 de septiembre de 2018 (BOE 16 de octubre de 2018). Descargar

Había que haberle demandado y requerido de pago. El requerimiento de pago al tercer poseedor, es trámite calificable exigido por la legislación hipotecaria (art. 132-1 LH) y procesal (art. 685 LEC), cuya falta supone la infracción de un trámite esencial del procedimiento que podría dar lugar a su nulidad. No basta la mera notificación que, sobre la mera existencia del procedimiento, le haya realizado el registrador al tiempo de expedir la certificación (art. 689 LEC), cuyo efecto es solo avisarle de la ejecución y permitirle pagar y subrogarse, pero no sustituye trámites procesales más rigurosos. Esta doctrina se ha visto confirmada por la sentencia del Tribunal Constitucional de 8 abril 2013.

CONCURSO Y TRACTO SUCESIVO DE TÍTULOS JUDICIALES
Resolución de 26 de septiembre de 2018 (BOE 16 de octubre de 2018). Descargar

En su día se había declarado por la Juez mercantil, en incidente concursal, la nulidad de una compraventa, ordenando la cancelación de las inscripciones que derivasen de ella. Ahora se presenta mandamiento judicial solicitando la cancelación de una hipoteca que se constituyó por el comprador a favor de Bankia, y que actualmente consta inscrita a nombre de otra entidad por título de cesión de crédito. En el mandamiento calificado consta expresamente que la sentencia fue notificada a las dos entidades -cedente y cesionaria-, sin que hayan realizado manifestación alguna contra dicha resolución. No hay obstáculo cancelación de la hipoteca, en la medida en que la referida notificación judicial tuvo por objeto evitar la indefensión del titular de la hipoteca, dándole la opción de presentar alegaciones, de la cual no hizo uso.

HIPOTECA SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL DE UN CÓNYUGE QUE NO ES LA VIVIENDA FAMILIAR: NO ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DEL CÓNYUGE NO TITULAR
Resolución de 9 de octubre de 2018 (BOE 30 de octubre de 2018). Descargar

Se formaliza un préstamo hipotecario sobre una vivienda, manifestando la prestataria e hipotecante que “que es dueña de aquella, en pleno dominio y con carácter privativo, siendo además la vivienda habitual de la misma”, pero “no es la vivienda habitual conyugal”, ya que su esposo, por razones médicas, tiene su domicilio habitual en otro término municipal, señalando, además, en la propia escritura de préstamo, la calle y el número del domicilio habitual de éste. El Registrador suspende la inscripción, ya que no ha concurrido al otorgamiento, el cónyuge, no titular de la vivienda, pese a que se ha hecho constar en la escritura, que se trata de “vivienda habitual” de la hipotecante, y siendo preciso, para la inscripción, que su esposo ratifique la escritura otorgada. Señala que las “razones médicas” alegadas por la esposa, para que su esposo tenga otro domicilio habitual, no permiten arrebatarle a éste su derecho a consentir o no la escritura, salvo que se obtenga la pertinente resolución judicial. El notario autorizante, impugna la calificación anterior, alegando que, en definitiva la finalidad de la protección que ampara el artículo 1320 CC, se encuentra indisolublemente conectada a la protección del domicilio conyugal (residencia habitual y permanente de ambos cónyuges) por tanto cuando un cónyuge (como es el caso) manifiesta que una vivienda no es su “domicilio conyugal” lo que está es manifestando que no es su vivienda habitual familiar a los efectos del artículo 1320 CC.
La Dirección General estima el recurso. Entiende que el matrimonio implica una comunidad de vida que, como regla general, se traduce en una “comunidad de vivienda”. Sin embargo, a veces, por razones profesionales, laborales, médicas, de atención a familiares u otras de naturaleza análoga, esa comunidad de vida no comporta comunidad de vivienda. Para resolver la cuestión planteada, ha de partirse de que “el domicilio conyugal” ha sido fijado por los dos cónyuges de mutuo acuerdo y es el de su residencia habitual. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de mayo 2016 pone el énfasis en la idea del domicilio conyugal, de suerte que si la vivienda objeto del acto dispositivo no es la conyugal, cumple con las exigencia legales requeridas, pues si se está en presencia de un matrimonio cuyos hijos son mayores de edad, el círculo se reduce, a quienes tienen que vivir juntos, por lo que no se aprecia qué puede añadir el vocablo “familiar” al vocablo “conyugal”.

EN LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS DE INMUEBLES QUE NO SEAN VIVIENDAS NO HAY DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE ARRENDATARIOS QUE NO ESTÉN INSCRITOS
Resolución de 11 de octubre de 2018 (BOE 5 de noviembre de 2018). Descargar

En una adjudicación hipotecaria el registrador exige la expresión de si los inmuebles, que son un local comercial y un trastero, está o no arrendado, a los efectos del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La Dirección General admite el recurso, revocando la calificación, ya que no hay un arrendamiento inscrito previamente a la hipoteca, y todo ello respecto de los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Incluso para los arrendamientos de vivienda derivados de estos contratos suscritos antes del 6 de junio de 2013, debe aclararse que, a partir del día 6 de junio de 2018, es decir, una vez transcurridos los cinco años de plazo mínimo a que se refería este precepto, quedan extinguidos cuando se resuelva el derecho del arrendador como consecuencia de una ejecución de hipoteca, siendo por tanto ya innecesario exigir la declaración arrendaticia a los efectos de los derechos de tanteo y retracto regulados en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

CANCELACIÓN DE HIPOTECA POSTERIOR A LA ADJUDICACIÓN EN VÍA DE APREMIO POR LA SEGURIDAD SOCIAL
Resolución de 10 de octubre de 2018 (BOE 5 de noviembre de 2018). Descargar

Se trata de un supuesto de adjudicación directa de determinado bien inmueble en procedimiento de apremio seguido por la Tesorería General de la Seguridad Social y la cancelación de la inscripción de hipoteca posterior a la anotación preventiva de embargo de la que deriva dicha adjudicación. En la certificación de la Seguridad Social la hipoteca se tiene en cuenta como carga anterior, cuando en realidad, es posterior a la anotación de embargo preventivo que después se convierte en anotación de embargo ejecutivo en ejecución de la deuda que motivó el embargo, por lo que conserva su preferencia registral. El tipo mínimo del 25% de la licitación se tuvo en cuenta erróneamente, ya que se descontó la hipoteca como carga, cuando eso se debe hacer cuando es una carga anterior, pero no posterior, y finalmente la adjudicación produce la purga de los asientos posteriores, incluida la hipoteca.

SUBSISTEN LOS EMBARGOS SOBRE UN DERECHO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO RESUELTO JUDICIALMENTE SI LOS TITULARES DE LOS MISMOS NO HAN SIDO PARTE
Resolución de 11 de octubre de 2018 (BOE 5 de noviembre de 2018). Descargar

Se produce un desahucio judicial de una casa como consecuencia de la resolución de un arrendamiento financiero, si bien había dos embargos sobre el derecho del arrendatario, cuyos titulares no han sido parte en el procedimiento. La registradora cancela el derecho de arrendamiento, pero deja subsistentes los embargos por este defecto, mediante nota marginal, de tal modo que no podrán acceder al Registro en lo sucesivo ningún acto dispositivo o de gravamen, voluntario ni forzoso, que tenga por objeto tal derecho arrendaticio, pues, con exclusión de dichos anotantes, el mismo carecerá de vigencia, calificación confirmada por la Dirección General.