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REVISTA86

ENSXXI Nº 86
JULIO - AGOSTO 2019

 

DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA/CONTRATOS

OPCIÓN DE COMPRA DE BIEN PATRIMONIAL MUNICIPAL: REQUISITOS
Resolución de 13 de febrero de 2019 (BOE 12 de marzo de 2019). Descargar

No consta acreditado que la declaración de voluntad de la sociedad titular del derecho de opción se emitió por persona legitimada dentro del plazo de caducidad pactado en el título de constitución, y que dicha declaración se notificó al Ayuntamiento dentro del mismo plazo, lo cual es condición necesaria para no considerar el derecho de opción extinguido por caducidad. Por otro lado, en el título se testimonia el contrato de arrendamiento con opción de compra y el pliego de cláusulas administrativas por el que se rige, pero se omite testimoniar también los anexos de dicho pliego en los que se contienen estipulaciones que delimitan el contenido del derecho de opción: criterios y precio de adjudicación, órgano de contratación competente, garantías, etc. El pliego de cláusulas administrativas tiene carácter de Ley del contrato entre las partes, lo cual justifica que su contenido deba incorporarse a la escritura (art. 71 RD 1098/2001 Reglamento de Contratos de la Administración Pública).

COMPRA EN PROINDIVISO DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA
Resolución de 13 de marzo de 2019 (BOE 9 de abril de 2019). Descargar

En el presente expediente se ha de decidir si procede la inscripción de una escritura de venta de una finca rústica situada en un municipio de Andalucía a favor de dos personas de nacionalidad sueca que la adquieren por mitad y en proindiviso. En la escritura de compraventa no se incluye pacto alguno relativo a la asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble a cada uno de los compradores. El registrador suspende la inscripción por considerar dicha venta como un acto asimilable a una parcelación urbanística necesitada de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de innecesariedad, con base a la regulación contenida en el artículo 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, al suponer una asignación de cuotas en proindiviso que puede determinar la existencia de diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble.
La Dirección General estima el recurso, señalando que la mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), o de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado que haga sospechar la existencia de un fraccionamiento del terreno o de su goce o aprovechamiento. En el presente caso, concurren circunstancias que apuntan en dirección opuesta, como es el hecho de que los compradores, de la misma nacionalidad y domicilio, compran simultáneamente en un mismo negocio jurídico, interviniendo representados por la misma apoderada en virtud de un mismo poder, lo que avalaría la afirmación del recurrente de tratarse de una pareja, situación poco acorde con la eventual atribución a cada uno de los compradores de un uso individualizado de una parte diferenciada del inmueble, lo que sin ser determinante por sí solo, coadyuva a la conclusión estimatoria del recurso que resulta de la aplicación al presente caso de la doctrina del Centro Directivo.

DONACIONES

No cabe la donación con reserva de derechos absoluta a favor del donante

NO ES ADMISIBLE UNA DONACIÓN INTERVIVOS EN LA QUE SE PACTA UNA RESERVA DE DERECHOS ABSOLUTA EN FAVOR DE LOS DONANTES: USUFRUCTO, REVERSIÓN, PROHIBICIÓN DE DISPONER
Resolución de 27 de marzo de 2019 (BOE 16 de abril de 2019). Descargar

Unos padres donan a su hija la nuda propiedad de una vivienda reservándose el usufructo vitalicio sucesivo y simultáneo de dicha finca, se le prohíbe disponer de la finca donada, por actos inter vivos durante la vida de los donantes y se pacta la reversión a favor de los donantes para cualquier caso y circunstancia, que no deberán justificar. El registrador niega la inscripción al considerarlo una donación mortis causa en la que no hay ningún desplazamiento patrimonial actual a la donataria, considerando que todo lo que se pacta es legal, individualmente considerado, pero su combinación impide que se pueda calificar el negocio de donación inter vivos, lo que confirma la Dirección General, fundamentalmente por el carácter revocable con el que se conforma la donación.

URBANISMO

OBRA NUEVA EN GALICIA: LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN
Resolución de 7 de marzo de 2019 (BOE 4 de abril de 2019). Descargar

Se declara una obra nueva en Galicia, consistente en edificio para uso hostelero. En lugar de licencia de primera ocupación, se incorpora a la escritura un documento titulado “validación de declaración de inicio de actividad” expedido por el Concello de Caldas de Reis, con fecha de 13 noviembre de 2018, en el que se hace constar que habiéndose presentado previamente declaración responsable de inicio de actividad, se informa favorablemente, y se declara que se procede a validar la declaración responsable y a su archivo, añadiendo que “la presentación de una declaración responsable que cumpla los requisitos establecidos en la normativa aplicable, habilita desde el mismo momento de dicha presentación para el inicio de actividad, desarrollo de espectáculo o la apertura del establecimiento a que la misma se refiere, salvo derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros”. La registradora suspende la inscripción por el de no aportarse licencia de primera ocupación.
La Dirección General desestima el recurso. Señala que en Galicia toda edificación está sujeta a licencia de ocupación con independencia de que el uso sea residencial o empresarial para desarrollar una actividad económica, como resulta del Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de Febrero, del suelo de Galicia, que en su artículo 351.1 g) exige licencia municipal para la primera ocupación de los edificios (sin distinguir el uso a que se destinen), y en su artículo 360 reitera que la comunicación previa en materia de urbanismo solo procede en los casos que no estén sujetos a licencia municipal.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

SE INVADE OTRA PARCELA CATASTRAL: INTERVENCIÓN DE LOS COLINDANTES
Resolución de 21 de febrero de 2019 (BOE 14 de marzo de 2019). Descargar

No puede inscribirse una escritura de ampliación de obra y división horizontal, en la que previamente se rectifica la superficie del solar donde se ubica el edificio, el cual ocupa toda la finca. Concurren las circunstancias de existir un pequeño incremento de superficie de la finca; y de que, según resulta del informe de validación catastral, la alteración de la perimetría catastral invade la parcela de un colindante, cuya intervención es necesaria.

MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 14 de marzo de 2019 (BOE 9 de abril de 2019). Descargar

En una escritura otorgada en 1969 se rectificó otra de división horizontal otorgada en 1967, en virtud de la cual se hace constar el error padecido en la asignación de los anejos de dos entidades con intercambio de los mismos. Presentada en su día dicha escritura, se dio la circunstancia de que se practicó la rectificación sobre una sola entidad, asignándole el anejo correcto. Mediante escritura de compraventa autorizada el día 7 de septiembre de 2018, el titular registral del elemento privativo rectificado lo vende a la ahora recurrente, que presenta la escritura de rectificación antes citada acompañada de certificación del acta de la junta de propietarios celebrada en aquel momento en la que consta que la rectificación pretendida fue autorizada por unanimidad de todos los titulares de los elementos privativos de la división horizontal, asistentes todos a la junta.
La registradora objeta que no se identifica de manera fehaciente a los asistentes a la junta de propietarios para poder comprobar que consta el acuerdo unánime de todos los titulares registrales, actuales propietarios y sus cónyuges para proceder a la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal. La recurrente, por el contrario, defiende la posibilidad de practicar la inscripción de la rectificación pretendida al haberse formalizado en su momento con cumplimiento de todos los requisitos legales y ser atribuible al Registro de la Propiedad el error de rectificar tan solo una de las dos fincas afectadas, lo que se traduce en una doble inscripción del anejo número 3.
La Dirección General confirma la nota, señalando que la determinación de los elementos que constituyen anejos inseparables de los elementos privativos constituye parte del contenido esencial del título constitutivo (art. 5 LPH) por lo que cualquier modificación que les afecte debe quedar sujeta a las normas establecidas para la modificación del mismo. Es por ello por lo que se exige el acuerdo unánime de la junta de propietarios con el consentimiento de los actuales titulares registrales de los elementos de la división horizontal (aunque sea como acto colectivo o unanimidad presunta, cfr. art. 17, regla 8, LPH), y el consentimiento específico e individualizado del titular del elemento cuya rectificación se pretende, cuyo derecho de dominio quedaría afectado en su contenido esencial al variar el objeto del mismo en tanto en cuanto pasaría de ser titular de un anejo diferente con otra ubicación, linderos e incluso superficie.

NO ES POSIBLE UN ÚNICO EDIFICIO SOBRE DOS FINCAS REGISTRALES SALVO CASOS MUY CONCRETOS
Resolución de 11 de abril de 2019 (BOE 30 de abril de 2019). Descargar

Se declara la obra nueva de un único edificio comercial sobre dos fincas registrales si bien en realidad se trata de dos edificaciones.
El registrador exige, lo que la Dirección General confirma, la agrupación de ambas fincas, ya que no basta con regular servidumbres recíprocas para el caso de separación de su titularidad, sino que es necesario que siendo la edificación única, y por tanto en principio comunes a las dos partes del mismo ciertos elementos estructurales, como la cimentación o la cubierta, fuera sin embargo técnicamente posible la independización de dichas dos partes de la estructura del edificio, y hubiera quedado debidamente salvaguardado en la constitución de la servidumbre recíproca la posibilidad de dar un destino diverso a cada una de las dos partes de la edificación, por ejemplo demoliéndola, o modificando o ampliando la construcción ya ejecutada sobre la misma, regulando en debida forma el adosamiento en la servidumbre recíproca constituida, ya que en la misma se debería cuando menos establecer la obligación de quien sea el dueño de cada finca de ejecutar esas obras de forma que se respete íntegramente la cimentación y demás elementos estructurales del otro edificio.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

LA ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA PRIVATIVA ADQUIRIDA ANTES DEL MATRIMONIO DEBE FORMALIZARSE EN ESCRITURA PÚBLICA Y NO EN CONVENIO DE DIVORCIO
Resolución de 14 de febrero de 2019 (BOE 12 de marzo de 2019). Descargar

Se deniega la inscripción de la adjudicación a la esposa, mediante convenio regulador de divorcio aprobado por sentencia firme, de una finca inscrita a nombre de ambos cónyuges por mitad con carácter privativo, al haber sido adquirida por compra anterior al matrimonio. No constan datos sobre el carácter de vivienda familiar, ni sobre su financiación total o parcial con fondos gananciales, ni en general sobre la relación de esta extinción de comunidad con operación matrimonial o familiar alguna. Por lo tanto, el título adecuado para poder inscribir la adjudicación debe ser la escritura pública.

VENTA POR UCRANIANO DE FINCA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD
Resolución de 27 de febrero de 2019 (BOE 26 de marzo de 2019). Descargar

El Registro publica una titularidad del esposo en la que -como ocurriría si se trataran de cónyuges bajo la ley española y concretamente el Código Civil- basta para transmitir la manifestación por el transmitente de que su ex cónyuge vive, sin precisarse prueba alguna de tal circunstancia ni su comparecencia, pues el reconocimiento o confesión produce todos sus efectos excepto si afectara a acreedores o herederos forzosos del confesante, hipótesis que no puede ser planteada dado que no ha fallecido la ex esposa, no constando anotación registral alguna de un eventual acreedor.

CÓNYUGES DE NACIONALIDAD FRANCESA Y ESPAÑOLA MANIFIESTAN QUE ESTÁN CASADOS EN RÉGIMEN LEGAL SUPLETORIO FRANCÉS Y COMPRAN Y ADQUIEREN LA FINCA DESCRITA “POR MITAD Y EN PROINDIVISO, DE CONFORMIDAD CON SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL”
Resolución de 1 de marzo de 2019 (BOE 28 de marzo de 2019). Descargar

En el presente caso, la registradora entiende que es incoherente que adquieran por mitad y pro indiviso (“salvo que su régimen económico fuera el de separación de bienes pactado en cuyo caso habría que acreditarlo”). Lo que ocurre es que resulta inequívocamente de la escritura calificada que los adquirentes no atribuyen carácter propio o privativo a sus respectivas cuotas adquiridas en un hipotético régimen de separación de bienes, por lo que ningún obstáculo existe para inscribirlas a nombre de cada uno de los cónyuges con sujeción a su régimen matrimonial.
La Dirección General revoca la calificación ya que haría inaplicable injustificadamente una norma como la del artículo 92 del Reglamento Hipotecario en un caso como el presente, permitiendo que la inscripción se practique a favor del cónyuge comprador de la cuota respectiva, con sujeción a su régimen matrimonial de comunidad.

VENTA POR TUTOR CON AUTORIZACIÓN JUDICIAL
Resolución de 10 de abril de 2019 (BOE 30 de abril de 2019). Descargar

El registrador suspende la inscripción solicitada porque “no se acompañan para su calificación testimonio de los autos de aprobación judicial de la venta relacionados en el título”.
Sentada la necesidad de previa autorización (que no ulterior aprobación) judicial del acto dispositivo, y dado que la misma se ha producido y ha sido reseñada en la forma expuesta por parte del notario en el título calificado, quien ha transcrito la parte dispositiva del auto que concede la autorización a la tutora, la Dirección General entiende que no tiene fundamento la exigencia (que se contiene en la calificación recurrida) de aportación de las dos resoluciones judiciales.

DERECHO DE SUCESIONES

HERENCIA A FAVOR DEL ESTADO: LA FALTA DE OTROS HEREDEROS DEBE SER PROBADA DOCUMENTALMENTE (CERTIFICADOS DE DEFUNCIÓN DEL REGISTRO CIVIL)
Resolución de 13 de febrero de 2019 (BOE 12 de marzo de 2019). Descargar

La declaración de herederos a favor del Estado presenta especialidades, pero no en cuanto al necesario presupuesto previo de la inexistencia de otros herederos. En el caso resuelto, el causante era soltero, carecía de descendientes y solo constaba su filiación materna. Es imprescindible acreditar el fallecimiento de la madre del causante y de sus tres tíos, siendo insuficiente a estos efectos la mera presunción basada en el hecho de que a la fecha de fallecimiento del causante estas personas tendrían más de 101 años. La defunción inscrita en el Registro Civil debe acreditarse inexcusablemente mediante certificación registral; y si no consta inscrita la defunción, deberá instarse la inscripción omitida previa o simultáneamente a la admisión de pruebas extrarregistrales. No resulta coherente con lo expuesto que en el expediente calificado, la existencia y fecha de estas defunciones se pretenda acreditar mediante la declaración de unos testigos junto a la publicación de edictos. Además, los testigos que han actuado en el supuesto no cumplen el requisito legal de imparcialidad y no tener interés directo en la sucesión (arts. 56.2 LN y 62 LPAC de las AAPP), ya que han actuado al mismo tiempo como denunciantes con derecho a un premio consistente en el 10% del caudal líquido de la herencia (art. 7 Reglamento de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas).

HERENCIA DE INGLÉS RESIDENTE EN ESPAÑA TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DEL REGLAMENTO EUROPEO DE SUCESIONES
Resolución de 14 de febrero de 2019 (BOE 12 de marzo de 2019). Descargar

Se trata de un causante de nacionalidad británica, fallecido tras la vigencia del Reglamento de Sucesiones 650/2012, bajo un testamento otorgado en España en 2011 en el que realizaba professio iuris a favor de su ley nacional británica, instituyendo heredera a su esposa, quien se adjudica todos los bienes en la escritura calificada. El registrador había exigido la actuación de ejecutores nombrados mediante probate y la elevación de éste a escritura pública. Sin embargo, la Dirección admite la inscripción, según la doctrina sentada en la Resolución de 2 de marzo de 2018: no se precisa certificado del ejecutor testamentario o administrador de la herencia acreditativo de la cualidad de heredero (Grant of Probate o Letter of Administration), que a su vez derivaría de un previo Grant of Representation, figura prevista en el Derecho de Inglaterra y Gales como una legitimación judicial a favor del ejecutor o administrador del caudal relicto, aun cuando no siempre es indispensable (en particular, no lo es cuando el caudal hereditario no alcanza cierto valor, ni cuando los bienes pasan directamente al cónyuge o pareja civil del difunto por ser propiedades conjuntas entre ambos del tipo in joint names). En este caso, la ley española, como lex rei sitae, es la que rige para la transmisión de los inmuebles; y el título de esta sucesión, según el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, es el testamento.

CONCURRENCIA NECESARIA DE LEGITIMARIO: LEGÍTIMA PARS BONORUM EN DERECHO COMÚN
Resolución de 14 de febrero de 2019 (BOE 12 de marzo de 2019). Descargar

El testador instituyó herederas a sus hijas, excepto a una de ellas, cuya legítima estricta manifestaba haberle satisfecho en vida en los términos y forma que resultan del testamento. Pero, no será válida la escritura de aceptación y partición hereditaria, otorgada solo por el cónyuge viudo y las herederas, sin intervención de la legitimaria no heredera. Es imprescindible su concurrencia para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para liquidarla y partirla, para que resulte que no se perjudica su legítima.

ACEPTACIÓN PURA Y SIMPLE CON COMPROMISO DE ENTREGA DE LEGADO
Resolución de 20 de febrero de 2019 (BOE 13 de marzo de 2019). Descargar

Cabe inscribir una herencia otorgada solo por el heredero que manifiesta: que no existen deudas en la herencia; que se compromete a entregar el legado ordenado por la testadora; que el legatario reside en Venezuela y desconoce su paradero; y que solicita anotación preventiva de legado sobre la finca legada, la cual se describe con los datos exigidos por la legislación hipotecaria. El registrador negaba la inscripción, hasta que se hubiera producido la entrega del legado y el previo pago a los acreedores conocidos, por entender que la finca se encuentra en administración, todo ello en virtud de los artículos 1026 y 1027 del Código Civil. Pero la Dirección General entiende que estos preceptos se refieren a la herencia aceptada a beneficio de inventario, pero no a una herencia aceptada de forma pura y simple como la del supuesto. Tampoco procede denegar la inscripción en virtud del artículo 1029 del Código Civil, según el cual, si después de pagados los legados, apareciesen otros acreedores, éstos solo podrán reclamar contra los legatarios en caso de no quedar bienes suficientes en la herencia. En el expediente resuelto, el heredero único se ha comprometido a la entrega del legado y, al haber aceptado pura y simplemente, responderá con su patrimonio ante nuevos acreedores aún no conocidos. Por tanto, no habiendo legitimarios, no se puede suspender la adjudicación de los restantes bienes de la herencia a favor del heredero.

El divorcio no revoca ex lege el testamento otorgado constante matrimonio

REVOCACION DEL TESTAMENTO: EL DIVORCIO NO ES CAUSA DE REVOCACION EX LEGE
Resolución de 27 de febrero de 2019 (BOE 26 de marzo de 2019). Descargar

Los hermanos del testador y la notaria entienden revocado el testamento por la sentencia de divorcio, y proceden a otorgar acta de declaración de herederos abintestato y posterior escritura de aceptación y adjudicación de herencia a favor de los hermanos del testador y sin el concurso del ex-cónyuge divorciado supérstite.
El Registrador califica negativamente por el hecho de que es precisa resolución judicial que lo declare (pues en Derecho Civil Común no hay norma positiva que declare esa revocación ex lege).
La notaria recurre, solicitando a la DGRN un cambio de criterio, y exponiendo que por razones de economía procesal, no debería ser necesario obligar a las partes a recurrir a la judicatura, cuando en el caso de divorcio (interpretación de la norma con arreglo a la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada, ex art. 3.1 CC) hoy día debe entenderse directamente revocado el testamento.
La Dirección General confirma la nota de calificación señalando que la separación o el divorcio de los cónyuges, a diferencia de lo que ocurre con la representación voluntaria, no es causa para la revocación por ministerio de la ley de las disposiciones testamentarias efectuadas por uno de ellos a favor del otro. Dicha revocación exige una declaración expresa de voluntad del causante hecha con las solemnidades necesarias para testar. No existiendo dicha declaración, el testamento otorgado produce todos sus efectos mientras que por una sentencia firme no se declare que la voluntad del testador fue la de vincular la disposición testamentaria a la condición de cónyuge de la heredera instituida. 

ENTREGA DE LEGADO: ES NECESARIA LA PREVIA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES
Resolución de 28 de febrero de 2019 (BOE 26 de marzo de 2019). Descargar

Fuera de los casos en que el legatario fuera ya poseedor -se entiende posesión al tiempo de la apertura de la sucesión- tan solo sería admisible la toma de posesión por el mismo si, no existiendo legitimarios, si el testador le hubiera facultado expresamente para ello (primero de los supuestos contemplados en el art. 81 RH), posibilidad que no se da en el supuesto de hecho de este expediente. Corresponde, por tanto, a los herederos designados la entrega de la cosa legada, de manera que no cabe la eventual toma de posesión por sí del legatario favorecido en el testamento, dado que tal posibilidad tiene como presupuesto ineludible la de la entrega por los herederos.

DESHEREDACIÓN DE NIETOS Y ACREDITACIÓN DE LA INEXISTENCIA DE DESCENDIENTES: NO CABE EXIGIR QUE SE ACREDITE LA INEXISTENCIA DE OTROS DESCENDIENTES A LOS DESIGNADOS EN EL TESTAMENTO
Resolución de 6 de marzo de 2019 (BOE 28 de marzo de 2019). Descargar

Resultando del testamento del causante que se ha desheredado a los nietos identificados y a los hijos mayores de edad de esos nietos sin nominarlos, no puede más que exigirse su identificación, y, en el caso de que fueran menores -existentes al tiempo del otorgamiento del testamento y vivos a la apertura de la sucesión-, y otros descendientes de los nietos -posteriormente nacidos pero existentes a la apertura de la sucesión-, sería necesaria su intervención. En caso de no existir ninguno de estos, se hace necesaria la manifestación de su inexistencia (manifestación que se ha hecho constar en acta notarial presentada en momento posterior al de la calificación impugnada, por lo que, como ha quedado expuesto, no puede ser tenida en consideración en la resolución del presente recurso).

PRESENTACIÓN DE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL EN MADRID: CIERRE REGISTRAL ARTÍCULO 254 LH
Resolución de 13 de marzo de 2019 (BOE 9 de abril de 2019). Descargar

Es objeto de este recurso resolver acerca de la posibilidad de acceder al Registro de la Propiedad, a los efectos de su calificación y en su caso despacho e inscripción, de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia en unión del comprobante de la comunicación de dicho título al Ayuntamiento de Madrid, con la finalidad de tenerse por cumplido el levantamiento del cierre registral previsto en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria.
La registradora suspende la inscripción pues considera que no se han cumplido los requisitos legales, pues debe justificarse o bien que se ha presentado la oportuna autoliquidación, o bien que se ha presentado la oportuna declaración del hecho imponible ante la Administración Tributaria competente, es decir, en las oficinas municipales acompañada de copia simple y demás documentación.
La Dirección General estima el recurso, señalando que en Madrid capital para entender cumplida la obligación y levantar el cierre registral hay que presentar, alternativamente, según los casos: a) El ejemplar original de la autoliquidación con la validación bancaria del ingreso. b) La declaración tributaria debidamente sellada en las oficinas municipales. c) La comunicación a que se refiere el artículo 27 de la Ordenanza Municipal, que podrá realizar directamente en las oficinas del Registro de la Propiedad en impreso a tal efecto. En cuanto a la forma de presentación, se entiende cumplida en cualquiera de las formas el artículo 16 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones.

HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. ADAPTACIÓN DE FIGURAS EXTRANJERAS. FIDEICOMISO DE RESIDUO
Resolución de 14 de marzo de 2019 (BOE 9 de abril de 2019). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura calificada de “liquidación de sociedad conyugal y adjudicación de bienes por herencia” relativa a la sucesión de un nacional sueco abierta antes del día 17 de agosto de 2015.
La Dirección General confirma la nota de calificación señalando que a la sucesión de un nacional sueco abierta antes del día 17 de agosto de 2015 se le aplica el artículo 9.8 del Código Civil español, que conduce a la ley nacional del causante, legislación sueca.
La declaración de inventario ante la Agencia tributaria sueca (Skatteverket), obligatoria, es el documento público que demuestra quienes son los sucesores y en qué forma suceden. En el presente supuesto, el causante y su cónyuge estaban casados bajo el régimen legal de ganancias y sin testamento. En el Derecho sueco, a falta de distribución previa del patrimonio conyugal, por defecto (Capítulo 3 SFS 1958: 637, enmendado SFS 2005: 435) el cónyuge hereda el patrimonio común y sucesorio, limitándose exclusivamente la disposición mortis causa que quedará prefijada por el fallecimiento del primer consorte abintestato. La adjudicación de los bienes al cónyuge quedará en una posición especial, próxima, como señala la registradora, a la institución española de la sustitución fideicomisaria (arts. 82 LH y 59 Ley 29/2015). El título sucesorio es la declaración de herederos (relación de sucesores e inventario ante la oficina tributaria), que se acompaña de documento expedido por notario sueco que certifica los particulares de aquel Derecho. Por otra parte, reitera la necesidad de aportar el certificado de defunción del causante apostillado -Suecia no es parte del Convenio n.º 17 de CIEC (Convenio de Atenas)- y el certificado del Registro de últimas voluntades español, o expresión de la inexistencia de Registro Oficial de Testamentos en Suecia, Estado del que es nacional del causante cuya ley es aplicable y en el que no existe registro oficial testamentario alguno, así como la traducción parcial de los textos que acompaña el notario a la escritura calificada.
En el Derecho sueco desde la reforma del Código Civil de 1987, se considera preferente el interés del cónyuge, cuando concurre, como en este caso, con hijos comunes, de suerte que la adjudicación hereditaria, de no haber partición, puede quedar diferida al fallecimiento del supérstite. En la escritura se dispone la adjudicación a la viuda de los bienes del difunto, por título sucesorio, pero también por su procedencia matrimonial. Se indica “sin que pueda modificar por testamento su destino”. Sobre esta limitación, la certificación del notario sueco puntualiza que dicha adjudicación al supérstite lo es en pleno derecho de disposición, es decir con total libertad de administración, disposición y enajenación por cualquier título y modo, con la única salvedad de que el cónyuge adjudicatario no podrá modificar por testamento los derechos que los descendientes comunes pudieran ostentar sobre el residuo (caso de existir) adquiridos por el cónyuge en la herencia del consorte fallecido, todo ello con expresa cita de los preceptos atinentes de su legislación.

HAY CONFLICTO DE INTERESES CUANDO UNA MADRE OPTA POR LA APLICACIÓN DE LA CAUTELA SOCINI REPRESENTANDO, A SU VEZ, A SUS DOS HIJAS INCAPACITADAS
Resolución de 21 de marzo de 2019 (BOE 9 de abril de 2019). Descargar

En un testamento se deja el usufructo universal a la viuda, estableciendo que, en caso de no poder cumplirse este legado, se le entregará el tercio de libre disposición. Son herederas, además de otro hermano, dos hijas con patria potestad prorrogada por sufrir una discapacidad del 75%.
En la escritura, la viuda y madre de las herederas, se adjudica el tercio de libre disposición y realiza una partición de herencia sin concurrir defensor judicial alguno, declarando el notario que no es necesario.
La Dirección General confirma la calificación señalando que el conflicto de intereses es claro y que las razones esgrimidas en el recurso que justifican la partición deben ser apreciadas por el juez, no unilateralmente por la otorgante. Confirma que hay conflicto de intereses entre la madre y las hijas por ella representadas cuando se adjudican bienes concretos mientras que el testamento instituye a los herederos por partes iguales, de modo que dichas adjudicaciones no se ajustan a las disposiciones testamentarias del causante. Es necesario el nombramiento de un defensor judicial.

INVENTARIO, AVALÚO Y CÁLCULO DE LEGÍTIMA: REQUIERE LA INTERVENCIÓN DEL LEGITIMARIO
Resolución de 5 de abril de 2019 (BOE 24 de abril de 2019). Descargar

Intervienen en la partición los herederos y no lo hace la legataria de legítima estricta ni se realiza la partición por el contador-partidor designado. El legado que se ha realizado a favor de la legitimaria en pago de su legítima, es un legado de su cuota de legítima con asignación de cosa, por lo que para determinar si la cosa que se le entrega en pago de su cuota cubre o no su porción legítima, se hace necesario ese inventario y avalúo del caudal hereditario. En consecuencia, siendo necesaria la realización de inventario y avalúo a los efectos de determinar su cuota en el haber líquido del caudal relicto, debe intervenir en la partición la heredera forzosa en su calidad de legitimaria.

En el ius transmisionis es necesario la concurrencia de los legitimarios del transmitente

DERECHO DE TRANSMISIÓN: ES NECESARIA LA INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS DEL TRANSMITENTE
Resolución de 5 de abril de 2019 (BOE 24 de abril de 2019). Descargar. Otra Resolución de 11 de abril de 2019 (BOE 30 de abril de 2019). Descargar

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de aceptación, partición y adjudicación de herencia respecto de la cual son relevantes los hechos siguientes:
- La causante falleció el día 30 de junio de 1990, dejando viudo y tres hijos. Por no haber otorgado testamento fueron declarados herederos abintestato sus tres hijos, sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria correspondiente a su esposo. 
- Uno de los hijos falleció, intestado, el día 27 de octubre de 2012, casado y sin descendencia. Fue declarado heredero abintestato su padre, sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria correspondiente a la viuda. No había aceptado ni repudiado la herencia de su madre fallecida anteriormente. En la escritura calificada se expresa que, al operar el derecho de transmisión, no se hace precisa la intervención de la viuda del hijo fallecido por no proceder el reconocimiento a su favor de usufructo vidual alguno en los bienes y derechos que son inventariados y adjudicados. 
La registradora suspende la inscripción solicitada porque considera que será necesario que la viuda y legitimaria del hijo que falleció después que su madre, la causante, intervenga en la herencia de ésta. El recurrente alega, en síntesis, que, conforme la tesis moderna sostenida por las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013 (Sala Primera) y 5 de junio de 2018 (Sala Tercera), no es necesaria tal intervención.
La Dirección General desestima el recurso, afirmando que, históricamente, se ha debatido sobre la existencia de una o varias delaciones hereditarias, al fallecer, el transmitente, sin aceptar o repudiar la herencia del primer causante, debiendo ser los transmisarios quienes declaren su voluntad en torno a la aceptación o repudiación de la cualidad de heredero. Ha sido el Tribunal Supremo quien, en la STS de 11 septiembre 2013, ha zanjado, en parte, la discusión, ya que ha hecho constar que el derecho de transmisión no supone una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis, el cual subsiste como tal y pasa del heredero transmitente al transmisario. No hay una doble transmisión, sino un mero efecto transmisivo del derecho o del poder de configuración jurídica, como presupuesto para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia que ex lege que pasa de uno al otro, dentro a la unidad de la herencia del causante, de forma que aceptando la herencia del transmitente y ejercitando el ius delationis, los herederos transmisarios suceden directamente la causante de la herencia (así Resolución, entre ellas 28 septiembre 2018 y 5 abril de 2019). Según estas RRSS los transmisarios suceden al primer causante de forma directa y no mediante una doble transmisión “causante-transmitente-transmisarios”, aunque la determinación de “quienes son los transmisarios y en qué porcentaje y modo adquieren los bienes” viene determinado por la sucesión del transmitente y no por la sucesión del primer causante. Por tanto más que una doble transmisión que excluye el Pleno del TS en Sentencia de 11 septiembre 2013, hay que profundizar en que los transmisarios adquieren la herencia del primer causante porque son herederos del transmitente y solo en cuanto lo son y en la forma y proporción en que lo son, para lo que es inevitable considerar en qué términos los ha llamado el transmitente por vía de testamento o la ley en caso de vocación abintestato o forzosa, según los casos. Además, resulta imprescindible combinar los herederos del derecho de transmisión con la coexistencia de legitimarios no herederos, como interesados en la herencia del transmitente, a efecto de su intervención -o no- en las operaciones de aceptación y partición de herencia. Por lo demás y conforme a la STS 11 septiembre 2013, al aceptar la herencia del heredero transmitente y ejercitar el ius transmissionis, los herederos transmisarios, suceden directamente al causante de la herencia, y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente. Todo apuntaría a que los bienes de la primera fallecida transitan directamente desde el patrimonio relicto hacia los transmisarios, pero esta solución, si bien parece sencilla, puede chocar con el sistema sucesorio del Código Civil ya que, si bien es la voluntad del testador la que determina el camino que siguen sus bienes, deudas y derechos, es la ley la que ha de regir su sucesión. En este supuesto, donde tanto la primera causante como el transmitente fallecen intestados, implica que el ius delationis respecto de aquella, como derecho a aceptar o repudiar, corresponde a los hijos que sobreviven, como herederos intestados de la misma y además herederos designados en el testamento del padre, que, a su vez, ha sido declarado heredero intestado el del hijo premuerto, fallecido sin aceptar ni repudiar la herencia de su madre.
Conforme al artículo 1006 del Código Civil., el ius delationis de la primera causante se atribuye a sus herederos directos y al llamado por la ley, pero lo que se transmite según el artículo 1006 del Código Civil solo puede ser un ius delationis, que se ejercita de manera directa, sin pasar por el transmitente, y solo puede referirse al acto de aceptar o repudiar la herencia de la primera causante, pero no debería afectar a otras consecuencias, que podrían derivar en consecuencias que nos llevarían a una vulneración de la ley que regula el derecho sucesorio.
Como han puesto de relieve las Resoluciones de 28 septiembre 2018 y 5 abril 2019, sin que supongan una ruptura con la STS 11 septiembre 2013, se limitan a explicar que el ius delationis no se divide en dos sucesiones, sino que debe entenderse, en la práctica, como que, una vez aceptada la herencia del primer causante, por el transmisario, éste pasa a formar parte subjetiva de la comunidad hereditaria, por lo que cualquier operación relativa a la partición de herencia a la que esté llamado el transmitente debe ser otorgada por todos los interesados en la sucesión, y además se añadirán los que deben verificar estas operaciones, dentro de los cuales deben contar no solo los designados como herederos, sino también sus legitimarios. Por ello el llamado como heredero por el transmitente o por ley, está sujeto a las limitaciones legales o cargas en que consisten las legítimas. Por tanto, en la partición de herencia del primer causante es necesaria la intervención de la legitimaria del transmitente.
La Dirección General, por tanto, estima que la protección de los herederos forzosos exige entender, a efecto de determinar el importe de la legítima, que en el ius delationis debe también computarse la legítima, por ser susceptible de valoración económica y de venta. Desde que muere el transmitente (aunque la herencia no haya sido aceptada) se defiere la legítima, que no puede menoscabarse. Así se asegura la protección a las legítimas, sin que se contradiga el carácter personalísimo del ius delationis. Aunque el transmisario que ejercita el ius delationis adquiere la condición de heredero directamente del primer causante, su contenido viene delimitado por la vocación del transmitente, de la que forma parte la legítima de su consorte, por lo que, con la herencia de la primera causante, debe satisfacerse también a la legitimaria del transmitente. 

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

ELECCIÓN DE CARGOS DE PRESIDENTE Y SECRETARIO DE LA JUNTA: VOTACIÓN DE SOCIOS
Resolución de 13 de febrero de 2019 (BOE 12 de marzo de 2019). Descargar

No es inscribible la certificación de acuerdos de junta de sociedad anónima, convocada por el registrador mercantil con el único punto del orden del día de designar administradores ex artículo 171 de la Ley de Sociedades de Capital. Se aporta un acta notarial de presencia del que resultan los siguientes hechos: los dos únicos socios, cónyuges entre sí, disienten sobre el número de acciones que corresponden a cada uno; la socia no reconoce la mayoría que el socio afirma ostentar; tampoco reconoce la constitución y presidencia de la mesa, ni la mayoría de votación. Ésta funda su oposición aportando una resolución judicial de la que resulta el carácter ganancial de todas las acciones de la sociedad, en procedimiento de inventario de la sociedad de gananciales.
Señala la Dirección general que la mera oposición de algún socio a las decisiones de la mesa no desvirtúa la declaración de válida constitución de la junta realizada por ella, sin perjuicio del ejercicio de acciones judiciales por quien se sienta perjudicado. Sin embargo, tal doctrina se fundamenta en que la persona que realice tales declaraciones actúe en ejercicio de un cargo cuya regularidad resulte indiscutida. La determinación de los cargos de presidente y secretario de la mesa requiere una votación de los socios; y cuando la misma deviene imposible, es evidente que la junta no puede constituirse ni adoptar acuerdos. La resolución de contiendas entre las partes es ajena al procedimiento registral, y su conocimiento está atribuido a los tribunales.

INSUFICIENTE ACUERDO INICIAL GENÉRICO DE ADJUDICACIÓN IN NATURA
Resolución de 14 de febrero de 2019 (BOE 12 de marzo de 2019). Descargar

En Junta universal de 2015 los socios acordaron por unanimidad liquidar una sociedad limitada fijando como sistema a seguir la valoración por tasador, sorteo notarial y adjudicación de sus inmuebles -garajes y trasteros- a los socios en proporción a sus participaciones respectivas. En Junta de 2018 se aprueba el balance final de liquidación y la adjudicación de determinados inmuebles a cada socio según propuesta del liquidador; si bien ahora se oponen socios que representan el 25% del capital social, exigiendo que los inmuebles se vendan o subasten y se reparta el precio obtenido.
Señala el Centro Directivo que el proyecto o propuesta de división del activo resultante debe ajustarse a los artículos 391 a 394 de la Ley de Sociedades de Capital, regulación según la cual los socios tendrán derecho a percibir en dinero la cuota resultante de la liquidación, salvo acuerdo unánime de los mismos, el cual deberá ser adoptado una vez que se haya determinado el haber líquido partible así como la forma de realizar su división, siempre que se haya aprobado el proyecto de liquidación por la Junta.

LEGALIZACIÓN TELEMÁTICA DE LIBROS DE ACTAS: PERÍODO TRANSITORIO
Resolución de 21 de febrero de 2019 (BOE 14 de marzo de 2019). Descargar

Dado que superaría los límites temporales establecidos en el artículo 18.1 Ley 14/2013 -vigente desde el 29 de septiembre de 2013- que ordena que los libros obligatorios de los empresarios se legalicen telemáticamente en el Registro Mercantil después de su cumplimentación en soporte electrónico y antes de que transcurran cuatro meses desde la fecha de cierre del ejercicio. En el caso debatido, el administrador certificó que el anterior libro, legalizado el 11 de mayo de 1999, se cerró el 20 de julio de 2017.

DENOMINACIÓN SOCIAL, “FAVORIT CAR, S.L.”, HACE REFERENCIA A UNA ACTIVIDAD, “LA VENTA DE VEHÍCULOS”, QUE DEBE ESTAR INCLUIDA EN EL OBJETO SOCIAL
Resolución de 26 de febrero de 2019 (BOE 26 de marzo de 2019). Descargar

Presentada a inscripción escritura por la que se elevan a público acuerdos de modificación de objeto social, el registrador rechaza la inscripción porque la denominación social, “Favorit Car, S.L.”, hace referencia a una actividad, “la venta de vehículos”, que como consecuencia de la modificación ya no consta en el objeto social. Teniendo la denominación social una finalidad de identificación en el tráfico jurídico, es su protección la que debe prevalecer. Bajo este prisma resulta con claridad que la inclusión en la denominación social de un término como el que da lugar a la presente produce o induce a error por su extendida utilización para identificar a sociedades o empresas que tienen en los vehículos automotores el objeto de su actividad.

OBJETO SOCIAL: CONSULTORÍA FINANCIERA
Resolución de 27 de febrero de 2019 (BOE 26 de marzo de 2019). Descargar

La única cuestión que se debate en el presente expediente hace relación a si es posible inscribir una sociedad de responsabilidad limitada en cuyo objeto social se incluye como actividad la de “consultoría financiera”. La Dirección General confirma la calificación por quedar estas actividades reservadas a las empresas de servicios de inversión.

DERECHO DE SEPARACIÓN EN MODIFICACIÓN SUSTANCIAL DEL OBJETO SOCIAL; FORMA DE CONVOCATORIA NO PUEDE ALTERARSE POR LOS ADMINISTRADORES; Y LA FACULTAD CERTIFICANTE NO CORRESPONDE AL SECRETARIO DE LA JUNTA
Resolución de 28 de febrero de 2019 (BOE 26 de marzo de 2019). Descargar

Si la certificación del acuerdo social está expedida por el secretario de la junta, está emitida por persona manifiestamente incompetente, ya que la facultad certificante es del órgano de administración. El hecho de que conste el visto bueno del administrador social no la valida, ni cabe deducir indubitadamente que el administrador hace suyo, con la asunción de responsabilidad inherente, el hecho de su expedición, sus circunstancias y su contenido.
No puede entenderse válida la convocatoria llevada a cabo por medio de entrega personal y con firma del recibí cuando, de conformidad con el contenido de los estatutos sociales, la convocatoria ha de llevarse a cabo en la forma prevista en la Ley, no es competencia del órgano de administración su modificación.
La introducción en el objeto social de actividades como la correduría de seguros o la actividad inmobiliaria implica la modificación sustancial del objeto social por referirse a realidades económicas y jurídicas distintas de las que hasta entonces han regido la vida social, por lo que da lugar al derecho de separación.

PODER CONFERIDO POR ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS EN FAVOR DE UNO DE ELLOS PARA ACTUAR CON OTRA PERSONA
Resolución de 28 de febrero de 2019 (BOE 26 de marzo de 2019). Descargar

En el supuesto del presente recurso es determinante el hecho de que las facultades mancomunadas que se atribuyen al administrador apoderado don B. B. se le confieran para su ejercicio de forma conjunta con cualquier otra persona que tenga las mismas facultades pero excluyendo en todo caso al otro administrador mancomunado, don A. E. C., de modo que deberá ejercitarlas conjuntamente con cualquier otro apoderado que tenga la misma facultad conferida.
La Dirección General admite su posibilidad ya que lo que ha rechazado es que puedan los administradores mancomunados, como tales, otorgarse poder para seguir actuando conjuntamente, en su cualidad de apoderados, con base en una representación voluntaria, y con las mismas facultades que ya podían ejercitar como representantes orgánicos.

REDUCCIÓN DE CAPITAL POR PÉRDIDAS. ARTÍCULO 323 DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL: NECESIDAD DE BALANCE
Resolución de 27 de febrero de 2019 (BOE 26 de marzo de 2019). Descargar

La registradora mercantil suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, es imprescindible que el balance que sirve de base a la reducción del capital social haya sido verificado por auditor de cuentas cuyo informe debe incorporarse a la escritura, conforme al artículo 323 de la Ley de Sociedades de Capital.
La DGRN entiende que en el presente caso no puede prescindirse de la verificación del balance, toda vez que el acuerdo ha sido aprobado únicamente por la socia que ostenta la titularidad de participaciones que representan el 75% del capital social, de modo que deben garantizarse los derechos de los socios que, en el presente caso, pierden su posición en la sociedad.

FUSIÓN INVERSA: REQUISITOS
Resolución de 1 de marzo de 2019 (BOE 28 de marzo de 2019). Descargar

La inversión se traduce en la innecesariedad de junta general de la sociedad absorbente y en la necesidad de junta general de la sociedad absorbida al ser los intereses de sus socios los únicos afectados por la reforma estructural.
Respecto a las garantías que se derivan del régimen general del aumento de capital con cargo a reservas disponibles artículo 302.2 de la Ley de Sociedades de Capital. El cómputo del plazo de seis meses, debe ser suficiente el balance de fusión, es decir el cerrado “en menos de seis meses a la fecha del proyecto de fusión”. En cuanto a la necesidad de verificar el balance, la Ley 3/2009, de 3 de abril, solo la prevé en relación a las sociedades obligadas por lo que resulta excesivo exigirla en un procedimiento en el que se parte de un balance que ya ha sido aprobado por la junta general de la sociedad que se fusiona.

AUMENTO DE CAPITAL CON CARGO A BENEFICIOS: EL RÉGIMEN DEBE SER EL MISMO QUE SI LO ES CON CARGO A RESERVAS
Resolución de 6 de marzo de 2019 (BOE 28 de marzo de 2019). Descargar

Se formaliza el aumento del capital social de una sociedad de responsabilidad limitada, “con cargo a beneficios”. El registrador suspende la inscripción de dicho acuerdo porque no consta que el aumento de capital haya sido acordado tomando como base un balance aprobado por la junta general, referido a una fecha dentro de los seis meses anteriores al acuerdo de aumento de capital, verificado por un auditor de cuentas designado por el registrador mercantil, debiendo incorporarse a la escritura el balance y el informe del auditor.
La Dirección General desestima el recurso y reitera su doctrina fijada ya en otras resoluciones según la cual no puede acogerse el argumento del recurrente en el sentido de que el aumento del capital con cargo a beneficios es diferente a la ampliación del capital con cargo a reservas y no es exigible el requisito de la verificación contable del balance. Añade que los beneficios tienen la consideración de recursos propios, como resulta de lo establecido en el artículo 36.1 del Código de Comercio y del Plan General de Contabilidad (y por ello “interesa a los socios y acreedores garantizar la existencia y disponibilidad de tales recursos propios, de modo que si no son plenamente disponibles no reúnen los requisitos legalmente exigidos por el artículo 303 de la misma Ley para su capitalización”. En definitiva que los beneficios tienen en esencia la misma naturaleza que las reservas en sentido estricto aun cuando no aparezcan contabilizados como tales, y su presencia veda la posibilidad de acudir a la reducción del capital para compensar pérdidas en cuanto los mismos se compensen con aquéllas.

NO CABE LA PRÓRROGA DE LOS ADMINISTRADORES Y NOMBRAMIENTO POSTERIOR DEL LIQUIDADOR CUANDO SE ACUERDA LA DISOLUCIÓN DE UNA SOCIEDAD
Resolución de 7 de marzo de 2019 (BOE 4 de abril de 2019). Descargar

Una sociedad de responsabilidad limitada acuerda el cese de los administradores y su disolución designando un liquidador. Los acuerdos se adoptan en fecha 31 de mayo de 2018, afirmando que en relación al cese de los administradores se hace con efecto el día 31 de julio de 2018 a fin de llevar a cabo el traspaso del negocio que constituía la actividad social. A continuación, tras acordar la disolución, se designa liquidador con efectos 1 de agosto de 2018.
El registrador suspende la inscripción pues no es admisible demorar a una fecha posterior a la de la junta “el cese de los administradores en sus cargos, porque de acuerdo con lo previsto en los artículos 374 y 376 de la Ley de Sociedades de Capital, los administradores cesan automáticamente en sus cargos con la apertura del período de liquidación, quedando convertidos en liquidadores si no hay un nombramiento de éstos por la junta general, con el régimen de actuación previsto para las operaciones de liquidación (arts. 383 y siguientes de dicho texto refundido), ajenas al tráfico ordinario de la sociedad”. La Dirección General confirma la nota de calificación.

SALVAGUARDIA DE LAS MAYORÍAS MÁXIMAS EXIGIDAS EN LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL
Resolución de 3 de abril de 2019 (BOE 24 de abril de 2019). Descargar

En una sociedad limitada, se deniega la modificación estatutaria consistente en exigir mayoría de votos para la adopción de acuerdos siempre que representen, al menos, el 80% de los votos correspondientes a las participaciones en que se divide el capital social. La mera referencia al contenido imperativo de la Ley contenida en los estatutos de la sociedad a que se refiere la presente no es, en consecuencia, suficiente para despejar las dudas que la cláusula debatida establece sobre el régimen de mayorías aplicable. Tampoco es aceptable el argumento de que la cláusula debería salvar cualquier previsión legal de mayoría reforzada. Ciertamente la Ley exige en determinadas ocasiones que ciertos acuerdos exijan mayorías reforzadas, como la propia para la modificación de estatutos, e incluso que determinados acuerdos precisen del consentimiento individual de los socios. Pero nada de esto afecta a las consideraciones anteriores porque las mayorías precisas para la modificación de estatutos pueden ser las que resulten de los estatutos y porque la exigencia legal de consentimiento individual no queda afectada por la cláusula debatida. Lo que es determinante para rechazar la cláusula es que no respeta el quórum de votación máximo impuesto por la Ley en los casos señalados, medida protectora de los derechos individuales del socio que quedaría defraudada si no se hiciera especial salvedad de la misma al establecer en los estatutos una mayoría reforzada para la adopción, en general, de los acuerdos sociales.

ADMINISTRADORES

NOMBRAMIENTO DE NUEVO ADMINISTRADOR. CIERRE REGISTRAL
Resolución de 20 de febrero de 2019 (BOE 13 de marzo de 2019). Descargar

La sociedad cuyo nuevo administrador único se quería inscribir, ha causado baja provisional en el Índice de la Agencia Tributaria. Esta baja tiene como efecto el cierre de la hoja social en el Registro Mercantil (art. 119-2 Ley del Impuesto sobre Sociedades), salvo las excepciones al cierre previstas en el artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil, que son los asientos ordenados por autoridad judicial, el depósito de cuentas anuales y los asientos presupuesto necesario para la reapertura de la hoja; pero no el nombramiento, cese o dimisión de administradores (a diferencia de lo que ocurre con el cierre derivado de la falta de depósito de las cuentas anuales).

CONCURSO DE ACREEDORES

EJECUCIÓN DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA
Resolución de 27 de febrero de 2019 (BOE 26 de marzo de 2019). Descargar

Una vez abierta la fase de liquidación, la ejecución no podrá sustanciarse por la vía ordinaria de ejecución hipotecaria, dado que la apertura de la fase de liquidación produce la pérdida del derecho a iniciar la ejecución o la realización forzosa de la garantía sobre bienes y derechos de la masa activa por aquellos acreedores que no hubieran ejercitado estas acciones antes de la declaración de concurso.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

SEGREGACIÓN ESCRITURADA CUANDO NO SE EXIGÍA LICENCIA Y PRESENTADA AHORA A INSCRIPCIÓN
Resolución de 13 de febrero de 2019 (BOE 12 de marzo de 2019). Descargar

Sin embargo, se presenta ahora que sí que se precisa licencia o declaración municipal de innecesariedad. Señala el Centro Directivo que la segregación es un acto eminentemente registral, cuya inscripción queda sujeta a los requisitos vigentes al tiempo de la presentación, aunque su otorgamiento se haya producido bajo un régimen normativo anterior. Según el Centro Directivo, esta particular “retroactividad” deberá conciliarse con los efectos jurídicos de los actos de parcelación conformes con la legislación vigente al tiempo de producirse. Para inscribir escrituras de parcelación por antigüedad acreditada fehacientemente podrá estimarse suficiente la declaración administrativa del transcurso de los plazos de restablecimiento de la legalidad o su situación de fuera de ordenación (o similar), procediendo entonces la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley del Suelo. Como tal declaración administrativa no resulta acreditada en este supuesto, las alegaciones sobre la antigüedad de la parcelación deberán ventilarse en el seno del procedimiento administrativo y, en su caso, contencioso-administrativo. Por otro lado, dado que se trata de una finca inscrita como rústica, mientras no resulte acreditada su calificación urbanística de urbana mediante certificación municipal, y resultando parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo, el registrador deberá iniciar el procedimiento del artículo 80 RD 1093/1997, correspondiendo a la Administración agraria autonómica la apreciación de alguna de las excepciones del artículo 25 Ley 19/1995.

NO CABE RECURSO CONTRA INSCRIPCIONES
Resolución de 20 de febrero de 2019 (BOE 13 de marzo de 2019). Descargar

No puede pretenderse que se anule todo el historial de una finca en régimen de propiedad horizontal, lo cual se pretende mediante instancia privada suscrita por varios de los titulares registrales.

SERVIDUMBRE: CLÁUSULA OMITIDA EN EL TÍTULO. ERROR MATERIAL
Resolución de 22 de febrero de 2019 (BOE 14 de marzo de 2019). Descargar

No prospera la pretensión del recurrente, que mediante instancia privada solicitaba que se rectificara, por error de concepto, la inscripción de una servidumbre, haciendo constar que determinados gastos de conservación de la zona afectada fuesen de cuenta del propietario del predio dominante. El Centro Directivo, a la vista de la escritura presentada, considera que la no inclusión de dicho pacto como error material: solo cabría la modificación de la inscripción practicada con el consentimiento de todos los titulares registrales afectados o resolución judicial.

CLÁUSULAS MERAMENTE OBLIGACIONALES NO SON INSCRIBIBLES
Resolución de 1 de marzo de 2019 (BOE 28 de marzo de 2019). Descargar

Del examen de la escritura, no resulta solicitada la práctica de ninguna inscripción distinta de la venta, sino que tal y como advierte la notaria autorizante de la misma, es precisa una adaptación futura del Registro a la realidad extrarregistral que dé cumplimiento a las resoluciones judiciales incorporadas a dicha escritura. Y para llevar a cabo dicha adaptación, habrá de precisarse cuál es la concreta operación registral a practicar, cumpliendo todos los requisitos que nuestra legislación hipotecaria y urbanística exijan para ello. En consecuencia, debe entenderse que la estipulación cuarta de la escritura tiene un contenido meramente obligacional, no inscribible.

CALIFICACIÓN INSUFICIENTEMENTE MOTIVADA. INDEFENSIÓN
Resolución de 4 de abril de 2019 (BOE 24 de abril de 2019). Descargar

El título cuya calificación es objeto del presente recurso es un acta notarial en la que los titulares registrales de determinada finca hacen constar la terminación de una obra previamente declarada en construcción consistente en una vivienda unifamiliar. La calificación negativa se limita a objetar que no se cumplen los requisitos establecidos en la Ley en la certificación expedida por el arquitecto, y si bien es cierto que reproduce a continuación determinados preceptos (arts. 19 LH y 45 y 46 RD 1093/1997, de 4 de julio), solo en posterior informe preceptivo se indica qué requisito específico, de los numerosos que exigen las normas que ella misma invoca, es el que, a su juicio, no cumple la certificación expedida por el técnico. En dicho informe no cabe aducir nuevos fundamentos o razones en defensa de la nota de calificación pues, por el mismo trámite del recurso frente a la calificación, el interesado desconocerá las razones añadidas por el registrador.

INSTANCIA PRIVADA SOLICITANDO LA PARALIZACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DE UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA DE UNA FINCA
Resolución de 10 de abril de 2019 (BOE 30 abril de 2019). Descargar

La Dirección General desestima el recurso ya que ninguna disposición legal atribuye eficacia registral al documento privado que pretende dejar sin efecto un asiento que se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales.

EN EXPROPIACIONES DEBE CITARSE A TODOS LOS COTITULARES, O SUS CAUSAHABIENTES, Y AL MINISTERIO FISCAL
Resolución de 11 de abril de 2019 (BOE 30 de abril de 2019). Descargar

En un procedimiento expropiatorio un ayuntamiento intenta inscribir a su favor unos terrenos, si bien el procedimiento se ha seguido solo con un comunero de la finca registral afectada que fue el que instó el procedimiento y, además, no ha sido parte el Ministerio Fiscal.
La Dirección General, confirmando la calificación, aplica las normas hipotecarias referentes a la expropiación, que exigen que sean parte en el procedimiento los titulares registrales o sus causahabientes, así como el Ministerio Fiscal y, respecto de éste último, aplica la reciente Circular número 6/2019 de la Fiscalía General del Estado sobre la intervención del Ministerio Fiscal en los procedimientos de expropiación forzosa, de 18 de marzo de 2019.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

OPOSICIÓN DE COLINDANTE DESESTIMADA EN PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 15 de febrero de 2019 (BOE 12 de marzo de 2019). Descargar

Corresponde al registrador, decidir motivadamente respecto de las alegaciones formuladas por los colindantes, ya que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien la formula, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa, desvirtuando la propia esencia de este expediente de jurisdicción voluntaria. En el supuesto resuelto, no es defecto suficiente para impedir la inscripción de la representación gráfica de una finca el hecho de que no conste representada una servidumbre constituida sobre ella, dado que la porción de terreno afectada por el gravamen ya está comprendida en la representación gráfica.

INMATRICULACIÓN DE 2/3 DE FINCA: NO PERJUDICA AL COTITULAR
Resolución de 15 de febrero de 2019 (BOE 12 de marzo de 2019). Descargar

Y así pese a que en la tramitación del procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria consta la oposición de la propietaria de la restante tercera parte ya inscrita, basándose en un simple acuerdo verbal inter partes de no incluir la finca en la adición de herencia de la que resultaría la titularidad del promotor, dado su escaso valor económico, dejándola pro indiviso hasta que apareciese algún comprador. En realidad el oponente en nada se vería afectado por la pretendida inmatriculación en su condición de cotitular.

DUDAS DE IDENTIDAD DE FINCA IMPIDEN SU RECTIFICACIÓN SUPERFICIAL
Resolución de 18 de febrero de 2019 (BOE 13 de marzo de 2019). Descargar

Se veta el acceso registral a una segregación de fincas en la que se aporta representación gráfica alternativa a la catastral tanto de la porción segregada como del resto, comprendiendo una serie de parcelas catastrales. También se pretende la rectificación de la superficie de la finca matriz, reduciéndola a la cabida catastral, en una cantidad inferior al 10% de la superficie inscrita. Tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la Dirección encuentra fundadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca y tiene en cuenta la oposición de los propietarios de determinadas fincas colindantes, en cuanto aprecia un conflicto con posible invasión de las mismas. Las dudas quedan corroboradas con otros datos y documentos obrantes en el expediente; y algunas de las alegaciones de los colindantes también están respaldadas documental y gráficamente. Podrá acudirse al procedimiento de deslinde (art. 200 LH), o al juicio declarativo correspondiente (art. 198 LH).

INJUSTIFICADA NEGATIVA REGISTRAL A EXPEDIR CERTIFICACIÓN EX ARTÍCULO 203 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 21 de febrero de 2019 (BOE 14 de marzo de 2019). Descargar

Registralmente se estima que la finca a inmatricular procede de otra inscrita y, por tanto, lo procedente es inscribir los títulos que permiten reanudar el tracto. Sin embargo, la Dirección no entiende justificada dicha procedencia, atendiendo a las circunstancias del caso: títulos de adquisición, falta de coincidencia de superficie y linderos.

OPOSICIÓN INFUNDADA DE COLINDANTES APRECIABLE REGISTRALMENTE
Resolución de 21 de febrero de 2019 (BOE 14 de marzo de 2019). Descargar

Es inscribible una escritura en la que se incorpora la representación gráfica catastral de una finca, se rectifica en consecuencia su descripción disminuyendo su superficie y se declara una obra. Tramitado el expediente registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, consta la oposición de un colindante, quien alega que la construcción se ha efectuado sobre pared medianera vulnerando las normas urbanísticas, pero sin respaldar la alegación con informe técnico o prueba documental alguna. La rectificación pretendida supone una disminución de cabida, de modo que además de no apreciarse invasión de finca colindante, ni siquiera puede inferirse un aumento de superficie de una finca en detrimento de la otra.

ACTA NOTARIAL PARA RECTIFICACIÓN DE CABIDA. ARTÍCULO 201 LEY HIPOTECARIA. NO ES APRECIABLE DE OFICIO POR EL REGISTRADOR EL HECHO DE LA NO SUJECIÓN AL IMPUESTO
Resolución de 13 de marzo de 2019 (BOE 9 de abril de 2019). Descargar

Se discute en el presente expediente si presentada un acta notarial por la que se concluye un expediente para la rectificación de la descripción de una finca tramitado conforme a lo dispuesto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria debe suspenderse la calificación registral hasta que quede acreditada la oportuna liquidación, no sujeción o exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
La Dirección General desestima el recurso y aclara que el registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, pero para salvar su responsabilidad puede exigir la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, salvo casos excepcionales en los que su exigencia sea desproporcionada y pueda producir una dilación indebida. En cuanto al fondo fiscal del asunto recuerda que en su Informe en fecha 17 de mayo de 2018, a petición de la Subdirección General de Impuestos Patrimoniales, la Dirección General sostuvo en su considerando primero que los expedientes notariales para la rectificación de la descripción (art. 201 LH) “fiscalmente deben mantenerse sometidos al mismo régimen tributario por no verse afectado el hecho imponible”.

LA OPOSICIÓN DE UN COLINDANTE IMPIDE LA INSCRIPCIÓN DE UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA, PERO DEBE SER FUNDADA
Resolución de 20 de marzo de 2019 (BOE 9 de abril de 2019). Descargar

Se intenta hacer constar en el Registro de la Propiedad la representación gráfica de una finca registral que difiere de la catastral. Notificado el ayuntamiento, éste se opone alegando que se invaden viales de carácter público.
La Dirección General confirma la calificación, considerando que hay una oposición fundada y terminante de la administración pública afectada, si bien recuerda la jurisprudencia del Tribunal Supremo acerca de la necesidad de la existencia de un acto formal de adquisición del carácter público, sin que la simple inclusión en un plan urbanístico de un terreno privado como vial determine que ya es público dicho terreno.

EXPEDIENTE NOTARIAL PARA REANUDACIÓN DE TRACTO: NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN AL NO EXISTIR RUPTURA DE TRACTO
Resolución de 10 de abril de 2019 (BOE 30 de abril de 2019). Descargar

Se plantea si en un expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de los regulados en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria el registrador puede denegar la expedición de la certificación a que hace referencia la regla tercera del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, por remisión de dicho artículo 208 de la misma, por entender que no se ha producido interrupción del tracto en el sentido establecido por la regla primera del reiterado artículo 208, o si por el contrario no es ese el momento adecuado para calificar esa circunstancia, como alega el notario recurrente, sino que lo sería el momento de presentar a inscripción el acta ya finalizada accediendo a la pretensión del solicitante para reanudar el tracto interrumpido;
La Dirección General confirma la nota, señalando que en el caso concreto de la expedición de certificación como trámite del artículo 203 de la Ley Hipotecaria (al que remite el art. 208 al regular el expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido), en los casos en los que el registrador aprecie defectos que sean obstáculo para la tramitación del expediente, lo procedente es denegar su expedición emitiendo la preceptiva calificación negativa, que, en su caso, puede acompañarse de las certificaciones de las fincas que procedan, según resulta de la regla tercera del citado artículo 203. Por lo tanto, el momento procedimental adecuado para calificar dichos defectos es precisamente el señalado por la registradora, aquel en que le solicitan la expedición de certificación a efectos de tramitar dicho expediente. Lo contrario supondría la continuación de un expediente que ya se sabe que la registradora entiende que no se podrá inscribir, aunque el notario finalice accediendo a la pretensión del solicitante, lo cual se traduciría en trámites, costes y tiempo que es posible ahorrar.

HIPOTECA

HIPOTECA DE MÁXIMO. FIJACIÓN DE SALDO Y VENTA EXTRAJUDICIAL
Resolución de 22 febrero de 2019 (BOE 14 de marzo de 2019). Descargar

En cuanto a la forma de fijación del saldo exigible al finalizar el plazo de la cuenta corriente, las partes pueden pactar cualquier sistema a efectos de la utilización del procedimiento de ejecución ordinaria, y entre ellos el recogido en el artículo 572.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ahora bien, para que pueda utilizarse el procedimiento judicial directo de ejecución hipotecaria tratándose, como es el caso, de un acreedor que no tiene la condición de entidad de crédito, es preciso pactar como sistema de fijación del saldo líquido, por imposición del artículo 153 de la Ley Hipotecaria, el denominado sistema de “doble libreta”.
Respecto al procedimiento extrajudicial debe indicarse expresamente en la escritura de constitución de hipoteca que el procedimiento extrajudicial pactado solo podrá utilizarse en caso de falta de pago de capital o intereses, no bastando la mera remisión a la legislación hipotecaria vigente. Tratándose la obligación garantizada de una cuenta de crédito abierto, para la inscripción del pacto de venta extrajudicial es necesario que se prevea expresamente en la escritura de constitución la forma de determinar registralmente la deuda antes de intentar su utilización.

HIPOTECA DE MÁXIMO EX ARTÍCULO 153 DE LA LEY HIPOTECARIA: DETERMINACIÓN DEL SALDO EXIGIBLE
Resolución de 22 de febrero de 2019 (BOE 14 de marzo de 2019). Descargar

Se garantiza la devolución de un crédito, permitiéndose al acreditado realizar reembolsos anticipados y nuevas disposiciones del capital ya amortizado. Tanto los acreedores como los deudores son personas físicas no profesionales; y lo hipotecado es un cortijo que no constituye vivienda habitual. La inscripción se deniega por no haberse pactado ninguno de los sistemas de determinación del saldo exigible impuestos legalmente para la utilización del procedimiento de ejecución judicial directo y el de venta extrajudicial, sin que sea posible la inscripción parcial de la hipoteca en tanto no haya solicitud expresa de los interesados, por constituir las cláusulas sobre ejecución un elemento delimitador del contenido esencial del derecho de hipoteca.

HIPOTECA DE FINCA GRAVADA CON PROHIBICIÓN DE DISPONER
Resolución de 27 febrero de 2019 (BOE 26 de marzo de 2019). Descargar

El título cuya calificación es objeto de impugnación en el presente expediente consiste en una escritura de formalización de préstamo garantizado por hipoteca constituida sobre finca registral que consta gravada con una prohibición de disponer impuesta en la escritura de donación por la que adquirió el dominio el hipotecante, escritura otorgada como donantes por los progenitores de éste.
La Dirección General entiende que no se podrá inscribir sin el consentimiento de los donantes, o sin la previa extinción de la prohibición, o bien sin estipular en la hipoteca que ésta no pueda ejecutarse hasta que se haya extinguido la prohibición.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA FRENTE A HIPOTECANTE FALLECIDO: NO CABE LA SUCESIÓN PROCESAL
Resolución de 6 de marzo de 2019 (BOE 28 de marzo de 2019). Descargar

La Dirección General entiende que para salvaguardar los derechos del titular registral y respetar el principio de tracto en los términos antes expuestos, habría sido la interposición de la demanda contra los herederos del titular registral o en su caso contra su herencia yacente. No modifica lo anterior el hecho de que una de las demandadas sea el cónyuge del fallecido, pues lo cierto es que de la documentación presentada no puede deducirse que su intervención lo haya sido también como interesada en su herencia.

FIJACIÓN DE DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES EN “LA FINCA HIPOTECADA” EXISTIENDO UNA VIVIENDA Y UN GARAJE
Resolución de 6 de marzo de 2019 (BOE 28 de marzo de 2019). Descargar

Se debate en este recurso la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario en lo relativo a la estipulación sobre el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, cuando al determinarse el domicilio para la práctica de notificaciones (art. 682.2 LEC), se establece lo siguiente: “se fija como domicilio de la parte prestataria a efectos de requerimientos y notificaciones la finca que se hipoteca en esta escritura”. La registradora señala como defecto que al hipotecarse dos fincas debe determinarse cuál de las dos debe ser considerado como domicilio para notificaciones o si debe practicarse la notificación en cada una de las fincas. El notario recurrente entiende que al ser la segunda finca una plaza de garaje, el domicilio para notificaciones debe entenderse referida, en todo caso, a la finca descrita en el número uno, la vivienda.
La Dirección General estima el recurso, señalando que en el presente caso, si bien es cierto que la cláusula podría haberse redactado con mayor claridad, como reconoce el propio notario autorizante, en su interpretación debe entenderse que el domicilio fijado es el de la vivienda, especialmente si se tiene en cuenta que la otra finca hipotecada es una plaza de garaje, interpretación que es la más favorable no solo para el acreedor, sino especialmente para el deudor.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD
Dos Resoluciones de 8 de marzo de 2019 (BOE 4 de abril de 2019). Descargar. Descargar.

Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia mediante la cual se solicita, conforme al párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación -por caducidad- de una hipoteca de máximo en garantía de una cuenta corriente de crédito, que garantizaba el saldo final de la misma a favor de “Banco Guipuzcoano, S.A.”. La cláusula objeto de discusión es la siguiente: “La duración del presente crédito es de diez años, por lo cual, vencerá definitivamente el día 17 de enero del 2011, fecha en la que quedará totalmente amortizado”, sin que conste ninguna referencia, ni en las estipulaciones financieras ni en las hipotecarias (a salvo de los supuestos de vencimiento anticipado del préstamo), a otro posible plazo de duración del crédito o de la hipoteca.
La Dirección General confirma la nota y afirma que si no se establece un plazo de duración de la hipoteca, que cuando se hace suele exceder en algún tiempo del de la propia obligación, es porque éste no se considera necesario al partirse de que la regla general de que la hipoteca no se extingue por el vencimiento del plazo de pago pactado, sino que es a partir de ese momento cuando se inicia el plazo de ejercicio de la acción hipotecaria según lo previsto en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria.

Nunca cabe la adjudicación en ejecución hipotecaria por debajo del 50% del valor de tasación se trate o no de vivienda habitual

NO ES POSIBLE LA ADJUDICACIÓN POR UN VALOR INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN CUANDO NO ES VIVIENDA HABITUAL
Resolución de 28 de marzo de 2019 (BOE 9 de abril de 2019). Descargar. En idéntico sentido Resolución de 28 de marzo de 2019 (BOE 16 de abril de 2019). Descargar. Y Resolución de 20 de febrero de 2019 (BOE 13 de marzo de 2019). Descargar

En una adjudicación judicial de hipoteca, se adjudica al ejecutante y titular de la hipoteca, un banco, la finca que se tasó en 779.075,28 euros, y se adjudica por “la cantidad que se deba por todos los conceptos” que tras la liquidación definitiva de intereses y costas asciende a 90.911,57 euros, lo cual supone tan solo el 11,67 % de aquel valor.
El registrador exige que se adjudique por, al menos, el 50% del valor de tasación, lo que es confirmado por la Dirección General al señalar que el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se debe interpretar a la luz del artículo 3 del Código Civil con la conclusión de que la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, ya que admitir que el acreedor pueda solicitar la adjudicación de la finca por una cantidad que represente menos del 50% del valor de tasación de la finca, supone romper el equilibrio que el legislador ha querido que el procedimiento de apremio garantice entre los intereses del ejecutante (obtener la satisfacción de su crédito con cargo al bien hipotecado), y del ejecutado (no sufrir un perjuicio patrimonial mucho mayor que el valor de lo adeudado al acreedor), como bien indica: “la interpretación de una norma no puede amparar el empobrecimiento desmesurado y sin fundamento de una parte, y el enriquecimiento injusto de la otra”. El legislador no ha sido tan preciso en materia de bienes inmuebles como en el artículo 651 del mismo texto legal sobre bienes muebles que establece el suelo en el 30% del valor de tasación. Además, el último párrafo del citado artículo 670.4 de la misma Ley.

HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DE ENTIDAD ADMINISTRATIVA: LA NOTIFICACIÓN PARA ACEPTAR SE DEBE REALIZAR CONFORME A LA LEGISLACIÓN ADMINISTRATIVA
Resolución de 27 de marzo de 2019 (BOE 16 de abril de 2019). Descargar

La administración concursal notifica a la Tesorería General de la Seguridad Social mediante presentación el 9 de enero de 2013 (por lo tanto previamente Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas) por medio de registro de entrada en la oficina de Castellón.
El Registrador exige notificación notarial, pero la Dirección General, al tratarse de una entidad administrativa, señala aplicable la Ley de Procedimiento Administrativo común vigente en ese momento, admitiendo el recurso.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

NULIDAD Y TRACTO SUCESIVO
Resolución de 21 de febrero de 2019 (BOE 14 de marzo de 2019). Descargar

Se presenta mandamiento judicial que ordena la anotación de una demanda por la que se reclama la declaración de nulidad de un préstamo hipotecario, con la consiguiente cancelación de la inscripción del derecho real de hipoteca. El registrador había denegado la inscripción por falta de tracto, pero la Dirección sin embargo entiende que no hay tal defecto, porque precisamente la titular registral de la hipoteca es precisamente la sociedad de demandada.

A LA ESPERA DE UNA SEGUNDA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO EN RELACIÓN A LAS CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN PREVENTIVA PARA TENER JURISPRUDENCIA
Resolución de 29 de marzo de 2019 (BOE 16 de abril de 2019). Descargar

Se presenta un recurso en relación a un caso en que se solicita la cancelación de las cargas posteriores a la anotación en la que se funda el procedimiento ejecutivo por encontrarse caducada y cancelada por caducidad dicha anotación, tomada como consecuencia y para seguridad de dicho procedimiento, antes de que la documentación calificada fuese presentada en el Registro de la Propiedad, cuyo principal argumento es la doctrina novedosa de la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017, por la cual se debería, al expedirse una certificación de cargas en un procedimiento de ejecución de embargo, el registrador debería extender nota al margen de la anotación, y dar a dicha nota la virtualidad de prorrogar indefinidamente la anotación a la que se refiere.
Frente a ello, la Dirección General considera que tal sentencia no crea jurisprudencia, y que de seguirse tal sentencia, se contravendría una norma legal, como es el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y el espíritu de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, que acabó con la posibilidad de vigencia indefinida de las anotaciones preventivas prorrogadas, precisamente para evitar que las mismas se eternizasen, constituyendo un obstáculo permanente para el mercado inmobiliario. Lo que la Dirección General defiende es que los registradores introduzcan una advertencia expresa en las certificaciones que expidan, en estos casos, en la que se indique que la anotación quedará sin efecto a partir del día en que se produzca su caducidad, de manera que la resolución que se dicte no tendrá eficacia cancelatoria respecto de derechos inscritos con posterioridad. Es decir, que en las certificaciones que se expidan se haga constar explícitamente la consecuencia jurídica derivada de la aplicación del artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Y ello porque considera que la sentencia del Alto Tribunal es la primera que decide sobre la cuestión planteada en la nota de calificación, y no hay la reiteración de sentencias que el artículo 1 del Código Civil precisa para que exista doctrina jurisprudencial.

CADUCIDAD DE ANOTACIÓN. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES
Resolución de 4 de abril de 2019 (BOE 24 de abril de 2019). Descargar

Cuando el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se presenta en el Registro, ya se había producido la caducidad de la anotación del embargo. En consecuencia, se rechaza la cancelación de asientos posteriores, al estar caducada la anotación ordenada en los autos que dan lugar al mandamiento cancelatorio. No puede obtenerse el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción de la adjudicación y del mandamiento en que se recoja la cancelación. El artículo 175 del Reglamento Hipotecario prevé la posibilidad de cancelación, como consecuencia de la ejecución del embargo trabado, si bien dicha virtualidad cancelatoria solo surte sus efectos mientras dicha anotación conste vigente (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de octubre de 2010 y art. 674 LEC).