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REVISTA84

ENSXXI Nº 84
MARZO - ABRIL 2019


El tráfico inmobiliario en general, y el préstamo hipotecario en particular, llevan demasiado tiempo en perpetua agitación. Moldeados a golpes de diverso origen, legislativo, judicial y administrativo -más sus correlativos a nivel europeo- a menudo de forma contradictoria, sufren una peligrosa incertidumbre que casa mal con la seguridad que todo mercado anhela.

En no pocas ocasiones se ha intentado buscar solución a los innegables abusos padecidos durante los últimos años a través de instrumentos de carácter técnico jurídico, por su naturaleza poco idóneos para ello. Las injusticias derivadas de abusos de posición dominante suelen tener arreglo más adecuado por la vía de la regulación y del control del mercado, con la finalidad de hacerlo más transparente y competitivo. Pero, lamentablemente, resultan ser medidas no solo más complejas sino mucho menos efectistas desde el punto de vista de las relaciones públicas. En cualquier caso, el problema del constante recurso a la solución jurídica es que además de que sirve para poco, genera múltiples amenazas colaterales.
El tema del impuesto de Actos Jurídicos Documentados es un caso más de los muchos que podrían citarse durante estos años. Desde el punto de vista económico su asignación legal es bastante irrelevante, dado que con independencia de quien esté obligado formalmente a pagarlo las partes lo distribuirán entre ellas vía precio. Lo mismo ocurre en relación a los demás costes y gastos del contrato. Pero lo que no cabe duda es que las alteraciones del régimen establecido motivadas por intervenciones del legislador o de los tribunales generan nuevos problemas a veces de muy complicada solución y que, por ello, terminan ventilándose judicialmente para perjuicio de casi todos. Ya vimos algo parecido hace poco en relación a las cláusulas suelo.

"El tráfico inmobiliario en general, y el préstamo hipotecario en particular, llevan demasiado tiempo en perpetua agitación. Está por ver que la futura Ley de Crédito Inmobiliario sea capaz de calmar definitivamente este sector"

La tramitación de la futura Ley de Crédito Inmobiliario podría ser una buena oportunidad para poner un poco de orden duradero en esta crucial materia. La fragmentación política de nuestro actual Parlamento no es por sí misma un impedimento para ello, pues, en principio, el debate y la discusión abierta suelen ser mejores recetas que la opacidad propia de los textos precocinados por mayorías absolutas. Sin embargo, no es seguro que termine siendo así. Las deficiencias de nuestro proceso de elaboración legislativa y la contaminación mediática de nuestro debate político amenazan con producir un texto final que más que calmar las aguas augure nuevas tempestades y turbulencias, al menos en relación a algunos puntos de carácter técnico que necesitan una profunda reflexión.
Entre ellos se encuentra el secular entorpecimiento del tráfico derivado de la doble calificación concurrente, notarial y registral, sobre demasiados aspectos del negocio. Como analizamos en este número, no es extraño que en la práctica termine generando muchos más inconvenientes de los que pretende resolver. Es sorprendente la general falta de conciencia de que para aprovechar al máximo las potencialidades de estas dos funciones cruciales para la seguridad jurídica preventiva es imprescindible delimitar adecuadamente sus respectivas funciones, como acaba de hacer con pleno acierto la reciente Sentencia del Tribunal Supremo en materia de poderes, que también analizamos, y no hacerlas concurrentes, con toda la inseguridad que ello implica. Las auditorías realizadas semanas después de la consumación de los negocios no coadyuvan a la seguridad del tráfico, sino que solo generan nuevas turbulencias, muchas veces sin final feliz.