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REVISTA84

ENSXXI Nº 84
MARZO - ABRIL 2019

La vinculación entre seguridad jurídica y progreso económico es hoy en día un lugar común universalmente aceptado. La predictibilidad y confianza en el tráfico jurídico, que solo puede garantizar un adecuado marco jurídico e institucional, favorece la inversión y una correcta asignación de los recursos disponibles, en beneficio de la sociedad en general. Jugando en todos los sectores de la economía, este efecto es especialmente relevante en el ámbito inmobiliario, cuyo peso en la economía española, para bien o para mal, no cabe desconocer.

No obstante, resulta indudable que un presupuesto fundamental de esa vinculación entre progreso y seguridad jurídica descansa en la formación de un consentimiento contractual plenamente informado, que sea consciente de todas las implicaciones derivadas de la consumación del negocio jurídico. Porque solamente así la ulterior asignación de recursos se corresponderá con los verdaderos intereses en juego, evitándose de esta manera el abuso y la correspondiente captura de rentas en beneficio del más fuerte.
Pues bien, si en algún sector resulta conveniente adoptar especiales medidas preventivas para garantizar dicho objetivo, es precisamente en el ámbito de los contratos de crédito inmobiliario. Y ello por su natural complejidad técnica, trascendencia económica y larga persistencia temporal a través de las más variadas e imprevistas coyunturas sociales y económicas. No resulta extraño, por tanto, que la relación contractual entre prestamista y prestatario venga determinada por una acusada asimetría que el Ordenamiento jurídico tiene la obligación de reequilibrar.

“La consciente elección por parte del legislador de la institución notarial para cumplir el objetivo de lograr la transparencia material, conlleva de por sí la aplicación de un determinado esquema institucional que, por eso mismo, todos los operadores jurídicos tenemos la obligación de respetar”

Con excesivo retraso, el legislador español ha decidido por fin afrontar este reto en la reciente Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, estableciendo una regulación muy detallada de la crucial fase precontractual. Como señala la Exposición de Motivos de la Ley, “se ha optado por ir más allá de la estricta transposición de la Directiva 2014/17 con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material”. Pero, con la finalidad de conseguir ese objetivo de reequilibrio, se complementa la anterior medida “atribuyendo al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario”.
Esta atribución de funciones, en realidad, no supone nada sustancialmente nuevo a lo que el notario ha venido realizando en la esfera de la contratación desde su mismísimo origen, pero tampoco cabe desconocer que en el ámbito del crédito inmobiliario esa actividad topaba con especiales dificultades. Una de ellas era el factor temporal: un asesoramiento de esta trascendencia disminuye mucho su eficacia si se presta en el mismo momento de la autorización de la escritura de préstamo o crédito, casi siempre vinculada a operaciones de adquisición de difícil aplazamiento. Otra, no menos relevante, era la complejidad de un producto de previsible aplicación a lo largo de un plazo de tiempo dilatado y sujeto a las veleidades de un mercado financiero por definición imprevisible.
La Ley ha pretendido salir al paso de dichas dificultades diseñando un proceso pautado en la fase precontractual que permite maximizar la labor asesora del notario en este ámbito, con el fin de coadyuvar al objetivo final de conseguir la ansiada transparencia material. No podemos olvidar que el valor añadido que implica la intervención del notario es lo que justifica la eficacia privilegiada del documento notarial, consagrada por nuestra legislación general y específica, tanto en el ámbito judicial como extrajudicial, sin duda en este último con mayor alcance. Esa eficacia es un corolario ineludible del propio diseño institucional del notariado. Cuál sea específicamente en este nuevo caso es algo que irá determinando la práctica doctrinal y jurisprudencial, pero no por ello deberíamos desconocer que la consciente elección por parte del legislador de la institución notarial, uno de los pilares fundamentales de la seguridad jurídica preventiva, para cumplir el objetivo de lograr la transparencia material, conlleva de por sí la aplicación de un determinado esquema institucional que, por eso mismo, todos los operadores jurídicos tenemos la obligación de respetar.