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REVISTA87

ENSXXI Nº 87
SEPTIEMBRE - OCTUBRE 2019


La entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ha supuesto un importante punto de inflexión en la práctica comercializadora y de formalización del préstamos hipotecario, que va a exigir un inevitable periodo de adaptación para todos.

La finalidad perseguida por el legislador es fomentar la transparencia material a la hora de contratarlos, diseñando un procedimiento dilatado en el tiempo que permita garantizar un consentimiento contractual plenamente informado. Un elemento clave en ese proceso es el acta notarial previa a la autorización de la escritura, en la que el notario deja constancia de la documentación informativa recibida por el cliente y de su asesoramiento sobre la misma. El diseño ya se está revelando como un acierto, pues era evidente que el mejor momento para equilibrar las asimetrías informativas típicas de esta clase de contratación no era el de la firma de la escritura, con un vendedor esperando y unos cheques sobre la mesa. La breve experiencia acumulada hasta ahora acredita que en esa nueva fase previa el prestatario muestra mayor interés y predisposición a conocer en detalle el contenido de la documentación informativa y del proyecto de contrato.

"La breve experiencia acumulada hasta ahora acredita que en la nueva fase previa el prestatario muestra mayor interés y predisposición a conocer en detalle el contenido de la documentación informativa y del proyecto de contrato"

Pese a esa mejora, la experiencia también está poniendo de relieve ciertos problemas que es necesario superar cuanto antes. Algunas entidades, afortunadamente las menos, han buscado simplificar sus procedimientos internos diseñando una documentación informativa omnicomprensiva con constantes autorreferencias que no facilitan precisamente avanzar en la búsqueda de la anhelada transparencia material. Aún así, la labor de depuración de esa información previa que se está llevando a cabo en las notarías, en permanente comunicación con las entidades, está dando ya sus frutos, corrigiéndose con gran celeridad errores y omisiones. Resulta por ello fundamental que esas comunicaciones se articulen a través de la plataforma notarial, única que por su carácter público permite dejar plena constancia de su contenido y fecha, lo que tiene una enorme transcendencia a la hora de respetar las exigencias y plazos imperativos que fija la ley. Al análisis de algunas de estas cuestiones dedicamos el bloque principal de este número.
Otras adaptaciones requerirán más tiempo, especialmente las que se refieren al ámbito de aplicación de la norma, cuestión compleja dada la enorme casuística existente, y que deben quedar a la espera de las correspondientes resoluciones y sentencias, en su caso. No obstante, un mínimo de prudencia debería llevarnos a no extender el rigor de su régimen más allá del pretendido razonablemente por el legislador europeo y nacional. Es necesario buscar soluciones que permitan la compatibilización de regímenes en la fianza (cuando el prestatario es persona jurídica y fiador persona física), que tengan en cuenta el carácter privilegiado de los préstamos a empleados, el uso estrictamente residencial de los bienes adquiridos con la financiación obtenida, y la singularidad derivada de la aplicación del Derecho extranjero a los no residentes, por ejemplo, con la finalidad de evitar interpretaciones que puedan generar en el futuro más problemas de inseguridad de los que esta ley pretende resolver. En cualquier caso, la colaboración responsable de entidades, notarios y registradores, se revela imprescindible en esta primera fase de aplicación de la ley para garantizar el éxito de la misma.

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