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ENSXXI Nº 1

MAYO - JUNIO 2005

FERNANDO DE LA CÁMARA
Notario de Madrid
ANTONIO DOMÍNGUEZ MENA
Notario de Madrid

Estas líneas pretenden recordar, de una manera muy sencilla, la conveniencia para las partes y obligación de los notarios de exigir, al autorizar un instrumento público, la exhibición del título de propiedad, así como los motivos por los que es necesaria esa exhibición.
Fundamentalmente, son tres las razones:
En primer lugar, el notario tiene el deber de examinar ese título (los antecedentes) y comprobar en él, respecto del derecho contenido en el mismo, su identidad y extensión, sus posibles limitaciones (condiciones suspensivas y resolutorias, etc.), así como las facultades y capacidad dispositiva del titular (que ahora va a ser transmitente). En cuanto a la descripción de la finca o bien mueble o inmueble de que se trate, su estado actual (preguntando a los interesados), cargas (su vigencia o cancelación), o impuestos o contribuciones pendientes. Igualmente ha de analizar el propio documento como título formal, su valor y posibles defectos o alteraciones en el mismo.
En segundo lugar, el notario necesita el título para redactar el nuevo documento, reseñando las circunstancias del mismo en el apartado de la parte expositiva que se denomina precisamente "título" (clase de contrato, persona de quien se adquirió el derecho de que ahora se trata, condiciones de la adquisición, lugar, fecha y notario autorizante del mismo, y número de protocolo, en el caso de documentos notariales).
Y, en tercer lugar, una vez formalizada la nueva operación con base en el título anterior, el notario debe anotar en aquél la operación realizada, lo que se conoce usualmente como "rebaje". A esta obligación se refiere el párrafo 2º del art. 174 del Reglamento Notarial, que dispone: "En los títulos o documentos presentados o exhibidos al Notario..., y al margen de la descripción de la finca o fincas o derechos objeto del contrato, se pondrá nota expresiva de la transmisión o acto realizado, con la fecha y firma del Notario autorizante. Cuando fueren varios los bienes o derechos, se pondrá una sola nota al pie del documento".

"El título auténtico no puede sustituirse por las referencias que existan a él en otros documentos o con certificaciones de Registros públicos"

En definitiva, el examen del título por el notario es una actividad técnica, crítica y de asesoramiento a las partes; se trata de una actuación profesional del notario; la redacción del epígrafe título es una actividad del notario como autor del documento, pues se trata de una mención obligatoria de la escritura; y la anotación en el título de la operación realizada es una obligación del notario como fedatario.
Si el notario realiza debidamente estos actos, el adquirente queda protegido por la integridad de la fe pública (arts. 1.230 y 1.219 Cc), como señala Núñez Lagos ("Tres momentos del título notarial", RDN, Julio, 1.965).
A todo ello se refiere la reciente Resolución DGRN de 7 de febrero de 2.005 que pone en relación la exhibición del título con la labor del notario para salvaguardar el interés de los contratantes,y también el interés de los terceros. En cuanto a las partes contratantes y, en particular al adquirente, dice la resolución que el notario controla la titulación y el poder de disposición del vendedor, así como las cargas o gravámenes afectantes al inmueble objeto de la transmisión, mediante el examen de los títulos antecedentes. Y en cuanto a los efectos que la escritura produce "en contra de tercero", como dice el art. 1.218 del Código Civil, señala la resolución que obligan al notario a adoptar numerosas cautelas, como la inmediata, tras su intervención, de dejar inutilizados los títulos del transferente (artículos 1.219 Cc y 174 RN). Y como todas estas actividades sólo las puede realizar el notario y, si se trata de inmuebles situados en España, sólo un notario español, es por lo que la Dirección General llega a la importantísima conclusión de que no es inscribible una escritura de transmisión de un inmueble radicado en España autorizada por un notario extranjero.
Pero, ¿cuál es el título que el notario debe exigir? Se debe presentar al notario la primera copia de la escritura que constituya el título de adquisición. Lógicamente ha de ser copia autorizada, no pudiendo admitirse testimonios (salvo en aquellos casos -frecuentes- en que sea el único título facilitado al interesado, como suele ocurrir con las adjudicaciones de las cooperativas), ni tampoco copias simples. El título auténtico no puede sustituirse por las referencias que existan a él en otros documentos o con certificaciones de Registros públicos. No sustituye al título la información registral que haya obtenido el notario, pues, además de tener un simple valor informativo, esa información no impide el que simultáneamente a nuestra escritura se esté autorizando otra a favor de distintas personas en otro lugar.
En relación con esto último, la Circular del Colegio Notarial de Madrid de 26 de Marzo de 2.003 alertaba de unas estafas por suplantación de la personalidad del verdadero titular, indicando que, según información recibida de la Policía, en todos los casos se había producido la no exhibición del título.

"La información registral no impide el que simultáneamente a nuestra escritura se esté autorizando otra a favor de distintas personas en otro lugar"

Pero hay una razón más, de sentido común, para exigir al transmitente o disponente la exhibición del título que justifique su derecho: Si el comprador o adquirente del derecho ha de entregar dinero, transferencia o cheque bancario original, ¿por qué el transmitente o disponente ha de ser eximido de su obligación de exhibir su título original? ¿Firmaría la escritura el vendedor a quien el comprador exhibe  y entrega billetes, transferencias o cheques fotocopiados? Seguramente, no. Por tanto, el mismo derecho que tiene el vendedor a que se le entreguen billetes de curso legal -acreditación de pago del precio-, tiene el adquirente a que se le exhiba el título original -acreditación de la titularidad dominical-, y, en consecuencia, es obligación del notario garantizar al adquirente todos los medios a su alcance para que la adquisición sea firme, siendo uno de ellos -el primero- la exigencia de exhibir el título de propiedad.
Por todo lo anterior, parece claro que la no presentación del título puede (y en la mayoría de los casos, debe) ser motivo de la denegación de la autorización notarial. En consecuencia, el vendedor ha de exhibir siempre el título de propiedad original, que ha de ser inutilizado por el notario tras la firma de la nueva escritura.