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ENSXXI Nº 1

MAYO - JUNIO 2005

ALMUDENA ZAMORA IPAS
Notario de Talavera de la Reina (Toledo)

Uno de los objetivos fundamentales de todo Ordenamiento Jurídico es lograr la máxima seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario, sin merma de la celeridad y agilidad que exigen este tipo de transacciones. En nuestro ordenamiento la cuestión está regulada en los artículos 175 y 354 de los Reglamentos Notarial e Hipotecario, pero, sin embargo, la práctica diaria revela las graves deficiencias del sistema, tanto en el procedimiento como en los plazos y en el valor que se atribuye a dicha a información y, por supuesto, en cuanto a los perjuicios que se originan cuando el sistema falla.
En primer lugar, en cuanto al plazo, los tres días hábiles de que dispone el Registrador para remitir la información se han revelado excesivos; el proceso de contratación podía tardar meses, y hoy, realmente, puede hacerse sólo en minutos. La Dirección General de los Registros ya ha establecido que si la información se solicita para un día concreto comprendido dentro de los tres días hábiles ha de ser remitida para ese concreto día, si bien, en la práctica, esto no se está cumpliendo en la mayoría de los casos.
Respecto del valor de la información que se remite, es imprescindible que a las comunicaciones que se remiten desde el Registro se les atribuya legalmente valor de certificación, que es el único medio de acreditar a efectos registrales la titularidad y estado de cargas, y se abandone así la concepción de estas informaciones como notas simples informativas. Esto incrementará el rigor en la emisión de la información y redundará en beneficio de la seguridad que ha de proporcionarse al destinatario final del sistema: El consumidor.

"Es imprescindible que a las comunicaciones que se remiten desde el Registro se les atribuya legalmente valor de certificación, que es el único medio de acreditar a efectos registrales la titularidad y estado de cargas"

En cuanto al procedimiento, la comunicación por telefax en la sociedad española de 1.994 (fecha de reforma del sistema de comunicaciones) estaba extendida en todos los ámbitos y sectores, era utilizada por la mayoría de los profesionales y funcionaba con un alto nivel de éxito y perfeccionamiento; pero hoy, diez años más tarde, la práctica ha demostrado que el sistema de colaboración entre Notarías y Registros de la Propiedad por medio de telefax ha quedado desfasado y no es tan seguro como se pensaba, sobre todo si tenemos en cuenta el gran avance tecnológico en las telecomunicaciones.
La comunicación por telefax plantea algunos problemas técnicos relativos a la posibilidad de que quien cree haber enviado un documento y, en el mejor de los casos, disponer de un "reporte de actividad" confirmando el envío y recepción por el destinatario, puede encontrarse con que el documento no ha sido recibido por su destinatario. En definitiva, nos encontramos ante una cuestión de tipo probatorio.
Recientemente, he comprobado, para mi sorpresa, que un número elevado de reclamaciones en materia de responsabilidad civil que se dirigen contra los Notarios tienen como base los embargos anotados en el Registro de la Propiedad con preferencia a las escrituras de compraventa e hipoteca que han sido autorizadas dentro del plazo de los diez días naturales siguientes a haberse obtenido la nota informativa sin que se recibiera, no se sabe por qué razón, la comunicación que el Registrador está obligado a enviar al Notario, el mismo día en que se produjera, referente a la presentación en el Diario de títulos que afecten o modifiquen la información inicial contenida en la nota remitida.
¿Funciona realmente el sistema o deberíamos pensar en otras formas de "colaboración"?.
Si los Notarios estamos haciendo grandes esfuerzos todos los días en nuestros despachos para no quedar al margen y poder adaptarnos a lo que la sociedad va demandando mediante la aplicación de las nuevas tecnologías de la información y comunicación (pensemos en la colaboración con las Administraciones Públicas, la firma electrónica reconocida notarial, Agencia Notarial de Certificación, Vigía, Ábaco, Archivo electrónico de poderes revocados, préstamos on line y un largo etcétera...), sería criticable que en esta cuestión no estuviéramos a la altura.
Hoy, el Notariado es sinónimo de seguridad y confianza y el Notario es un profesional que está proporcionando rapidez, comodidad y economía, con el mismo nivel de seguridad o aún más si cabe, siempre al servicio del consumidor. Por eso, si una pieza del sistema falla, debe ser reparada lo antes posible para que no se resienta el resto de la maquinaria. Y eso es lo que ocurre con "nuestro querido fax".
Por tanto, si no queremos que una persona se dedique a vigilar permanentemente el fax de la Notaría, ante la amenaza de recibirse en cualquier momento una comunicación del Registro alterando el contenido de una nota simple informativa remitida con anterioridad.....
Si no queremos tener que presentar las escrituras autorizadas por fax casi simultáneamente a su autorización, conservando un "reporter" que nos asegure el contenido, fecha y hora en la que se efectuó la transmisión y recepción...
Si en los casos de demora en la recepción de la información (tan frecuente) el día previsto, no queremos escuchar frases como "ante el elevado número de peticiones de información registral que tienen para ese día, a la hora de remitirlas van a seguir el orden riguroso de petición, y que por lo tanto ignoran si se va a enviar a las diez de la mañana o a lo mejor a las dos de la tarde..."
Si queremos acabar con la desesperación e impotencia que nos produce el que antes de la firma de una escritura se nos diga que el fax de cargas no ha llegado y que al reclamarlo del Registro le han contestado que ya lo habían enviado (a pesar de que a la Notaría no hay constancia de haber sido recibido)....
Si queremos evitar la angustia de no poder remitir un asiento de presentación porque el fax "no entra", o porque no para de comunicar, o porque hay un error de conexión, o por...
Si queremos terminar con la carga diabólica de la prueba para depurar responsabilidades en un caso parecido al expuesto, sobre si se comunicó o no a la Notaría la entrada en el Registro de una carga que variaba el contenido de una nota simple informativa, está claro que es necesaria un reforma del sistema.
La solución no es fácil y exigiría un estudio más detallado que lo que con estas líneas se pretende, que han sido únicamente para, ante una experiencia personal, alertar de las deficiencias de un sistema, que en principio parecía correcto.
Aprovechándonos de la experiencia existente en el funcionamiento de la "red de redes" (internet), de la firma electrónica y de la existencia de vías privadas de comunicación, altamente seguras y protegidas, la solución podría ir por el camino del acceso directo, libre y sin restricciones, por parte de los Notarios a la información que nos proporciona el Registro de la Propiedad, regulando plazos adaptados a las necesidades actuales de la contratación e intentando engranar todas las piezas que sean necesarias y que la implantación del nuevo sistema exija, siempre evitando la manipulación o el televaciado de los archivos registrales. ¿No estaríamos todos más tranquilos si antes de una firma hubiéramos podido acceder vía "intranet", en tiempo real, a la información del Registro de la Propiedad? Sin duda, este es uno más de los pasos que ha de dar nuestro Ordenamiento en materia de seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.

"Si queremos terminar con la carga diabólica de la prueba, para depurar responsabilidades, sibre si se comunicó o no a la Notaría la entrada en el Registro de una carga que variaba el contenido de una nota simplre informativa, está claro que es necesaria una reforma del sistema"

Y, como consecuencia de estas deficiencias ya denunciadas reiteradamente desde el Notariado, es necesario destacar la existencia de un proyecto de ley para, entre otras cuestiones, modificar el régimen existente en esta materia -sin que se hayan recogido todas las ideas propuestas para la mejora del sistema-, y cuyas modificaciones más importantes son las siguientes:
- Se aclara su carácter puramente informativo no dando fe del contenido de los asientos.
- Se recoge la responsabilidad del registrador por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición.
- Admite las notas simples literales (si así lo pide el interesado) y de extremos concretos.
 A continuación se transcribe el contenido del precepto actual y el de la modificación propuesta:

ARTÍCULO 222, 5º DE LA LEY HIPOTECARIA

ACTUAL REDACCIÓN 
5. La nota simple tiene valor puramente informativo y consiste en un extracto sucinto del contenido de los asientos relativos a la finca objeto de manifestación, donde conste la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de los derechos inscritos sobre la misma, y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. Asimismo, se harán constar las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o derechos inscritos. 

REDACCIÓN PROPUESTA
5. La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador, por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición. Deberá reproducir, literal si así lo solicita el interesado, o en extracto en otro caso, el contenido de los asientos vigentes relativo a la finca objeto de manifestación, donde conste, al menos, la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre la misma y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. Asimismo se harán constar, en todo caso, las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o a los derechos inscritos. También podrá librarse nota simple relativa a determinados extremos solicitados por el interesado.

Esperamos que se apruebe lo propuesto por el Gobierno en el proyecto de Ley de Productividad sobre la nota simplre informativa (ver página 18 de este mismo número).