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revista10

ENSXXI Nº 10
NOVIEMBRE - DICIEMBRE 2006

El Anteproyecto de Ley de modernización del mercado hipotecario, de regulación del régimen de las hipotecas inversas y del seguro de dependencia merece, en términos generales, una valoración muy positiva. Entre las muchas cuestiones de interés destacan las modificaciones tendentes a mejorar la garantía y competitividad de nuestras emisiones de títulos, a incrementar la seguridad jurídica en las subrogaciones hipotecarias, a evitar el abuso en las penalizaciones por desistimiento en préstamos hipotecarios, a flexibilizar el excesivo rigor con el que se ha interpretado por ciertos hipotecaristas el llamado principio de especialidad a la hora de constituir una hipoteca en garantía de varias obligaciones, y, por último, a dar carta de naturaleza a nuevas figuras, como la hipoteca inversa.
Con este nuevo tipo de hipoteca se pretende satisfacer necesidades de indudable interés social que los instrumentos hoy existentes no parecían ser capaces de atender adecuadamente. Es cierto que la iniciativa notarial ya había configurado instituciones de semejante finalidad, como el vitalicio, luego consagrado legalmente, pero con la reforma se pretende, siguiendo de nuevo el incipiente camino marcado por la práctica notarial, involucrar más intensamente en el tema a las entidades financieras con el fin de incrementar exponencialmente las posibilidades de atención a estas necesidades. Veremos hasta que punto el conservadurismo de los departamentos de riesgos de bancos y cajas no limita en la práctica una iniciativa de enorme interés actual y, sobre todo, futuro.

"Resulta paradójico que cada vez se haga más uso de la figura del notario, en cuanto proveedor de información de calidad o garante de la pureza y legalidad de los procedimientos y al mismo tiempo se compense esa atribución de nuevas obligaciones con un tratamiento arancelario impropio"

También secunda el Proyecto la iniciativa notarial al permitir constituir hipoteca en garantía de varias obligaciones, dando un fuerte espaldarazo a años de lucha solitaria en contra de la tradicional visión registral del Derecho hipotecario, ciertamente dogmática y alejada de la realidad, en cuanto exclusivamente apoyada en una interpretación casi mesiánica de lo que se ha dado en llamar principios hipotecarios. Sin embargo, resulta poco explicable que solo se haya liberado del yugo del mal entendido -y sobre todo interpretado- principio de especialidad a las entidades financieras, por cuanto son ellas las únicas que pueden garantizar distintas obligaciones con una sola hipoteca. La concesión de hipotecas inversas encuentra el mismo límite.
Tampoco se entiende mucho la restricción introducida por la nueva redacción del art. 12 de la Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario, limitando la garantía de las cédulas hipotecarias a las hipotecas inscritas a favor de la entidad emisora que reúnan los requisitos establecidos en la sección II. Prevista la reforma para favorecer la competitividad de nuestras emisiones, esta limitación puede producir desconfianza en el inversor, efecto poco compatible con la finalidad perseguida.
Por último, y por descontado, toda iniciativa en este campo debe ir siempre acompañada de la correspondiente rebaja arancelaria. Parecería que sólo así puede encontrar el correspondiente marchamo mediático. Resulta paradójico que cada vez se haga más uso de la figura del notario, ya sea en cuanto proveedor de información de indudable calidad o como garante de la pureza y legalidad de los procedimientos (como demuestra el nuevo papel que se le hace jugar en la subrogación hipotecaria) y que al mismo tiempo se compense sistemáticamente esa atribución de nuevas obligaciones con un tratamiento arancelario manifiestamente impropio. Ya no es sólo la permanente reducción, sino su configuración técnica, tratando como "documento sin cuantía" -a efectos de obtener su insignificancia retributiva- documentos que articulan negocios jurídicos que no se corresponden con esa calificación, como la propia constitución de la hipoteca inversa, a diferencia -por cierto- de lo que se ha hecho respecto del arancel de los registros.
Solo cabe esperar que durante su tramitación parlamentaria se prime la potenciación de las muchas virtudes del proyecto sin caer en la tentación de mantener sus debilidades.