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revista10

ENSXXI Nº 10
NOVIEMBRE - DICIEMBRE 2006

 

 

 

 

UN MUNDO DE OPORTUNIDADES ...

La redacción de EL NOTARIO DEL SIGLO XXI ha tenido conocimiento de la reciente proliferación por toda España de operaciones de préstamo hipotecario entre particulares en las que concurren las siguientes circunstancias:
1.- El prestamista no es un banco o entidad de crédito, sino una o varias personas físicas.
2.- Los prestamistas conocen a los prestatarios en el momento de la firma de la escritura de préstamo, y muchas veces son de distinta procedencia geográfica.
3.- Actúa como intermediario entre las partes un sujeto que interviene con habitualidad en este tipo de operaciones.
4.- Los préstamos son de cuantía reducida (normalmente no superan el 50 ó 60% del valor de la finca que se hipoteca), el plazo de duración es corto (nunca más de cinco o seis años y en algunos casos sólo unos meses) y el tipo de interés es sensiblemente superior al de mercado.
5.- El importe del préstamo se suele incorporar a varias letras de cambio que el deudor firma y entrega al prestamista, y la hipoteca se constituye a favor del prestamista y de los tenedores sucesivos de las letras.

Madrid, Redacción.-
Tratando de averiguar qué es lo que realmente hay detrás de estas operaciones, la redacción de EL NOTARIO DEL SIGLO XXI introdujo, en un conocido buscador de Internet, las palabras "hipoteca cambiaria", encontrando la página Web pública de una empresa que reproducimos a continuación (omitiendo los datos de identidad, porque lo que interesa a nuestros efectos es el paradigma y no la concreta empresa que, entre otras muchas, está desarrollando esta actividad).                      
Como se puede apreciar, no se trata de una página dirigida a deudores necesitados de refinanciación, sino a "inversores", a los que se ofrecen diferentes posibilidades para invertir su dinero.
Obsérvese que en esta página de inicio se indican los datos de inscripción de la compañía en el Registro mercantil, lo que es propio de cualquier sociedad mercantil española, pero no se hace alusión a la inscripción de la empresa en algún registro administrativo específico (CNMV, Banco de España, etc.).
Consultados los datos publicados de inscripción registral, se constata que la compañía existe y tiene un capital social de 4.000 euros.
Accediendo a los contenidos de las diferentes páginas que integran la Web se ve de qué forma la propia compañía explica al público su actividad (todo lo que sigue es reproducción literal de contenidos de acceso libre de la Web en cuestión). A la derecha, unas notas de nuestra redacción sitúan o valoran estos contenidos.

El grupo XXXXX está compuesto por un equipo de empresarios y profesionales del sector inmobiliario y crediticio, con más de 14 años de experiencia. Invirtiendo sus propios recursos económicos, la compañía busca siempre nuevos inversores para poder abordar nuevos negocios, y oportunidades que se escaparían sin un núcleo de inversores importantes.

"Seguridad absoluta: No invertimos en operaciones volátiles. Sólo en el sector inmobiliario, y en aquellos negocios en que las garantías sean totalmente sólidas para nuestros inversores. No debe Usted olvidar que junto con sus ahorros, invertimos los nuestros propios."
"Alta rentabilidad: Sólo invertimos en productos que ofrezcan una alta rentabilidad anual, manteniendo la premisa de la garantía de seguridad. Nuestras inversiones ofrecen beneficios del 30 al 40% anual." La rentabilidad genérica que se ofrece es tan solo de un 30 ó 40% anual.
A partir de 6.000 Euros, no existe límite para la inversión. Afortunadamente existen muchas operaciones en curso, y el capital siempre se coloca." Con un mínimo de 6.000 euros (en página posterior se habla de una inversión mínima de 2.000 euros) es evidente que la oferta inversora se dirige también a muy pequeños inversores .

"Usted puede invertir de dos modos: Si se trata de un pequeño capital (menos de 180.000 Euros) puede usted optar por invertir mediante un contrato de inversión para operaciones concretas. El grupo XXXXX, a través de una de sus sociedades responde solidariamente de la inversión, que se realiza en conjunción con otros inversores. En este caso desembolsa el capital en el momento de suscribir el contrato con la compañía, ligado a una operación en concreto." En este primer modelo de inversión para pequeños inversores se ofrece la garantía solidaria de una sociedad del grupo, lo que no es propio de la actividad de simple agencia o intermediación.
"Si su capital es de más de 180.000 Euros, y no desea compartir inversiones, la operación se realiza sólo para Usted, y la garantía va directamente a su nombre (salvo orden en contrario). En este caso, le avisamos cada vez que surge una operación, para que una vez analizada y aceptada por Usted la formalice debidamente. Hasta ese momento no veremos su dinero."
"Las inversiones inmobiliarias son de una amplia diversidad: En todas ellas la labor del grupo consiste en la búsqueda de la operación, el cumplimiento de todas las garantías de seguridad (investigación previa), y el seguimiento hasta la formalización de la operación. Acto seguido se pone en marcha la segunda fase del proceso, que es la venta. (salvo orden contraria del inversor que desee conservar la pieza)."
"Siempre adquirimos las piezas por debajo del precio de mercado, y vendiéndolo a su vez por debajo del mismo, con el fin de que un tercero adquiera la pieza de un modo rentable." Las inversiones de objeto inmobiliario se basan en el principio de adquisición de las "piezas" "la terminología cinegética es muy reveladora" siempre por debajo del precio de mercado. Cómo se consigue adquirir por debajo del precio de mercado no se explica, aunque todo lo que sigue nos lo puede aclarar.
"La diferencia entre el precio de compra y el de venta es nuestro beneficio inversor."

Tipos de Inversión
"FIJO GARANTIZADO. A veces por que el capital es pequeño, o porque el inversor no desea involucrarse en el día a día de la operativa del negocio, opta por solicitar un rendimiento fijo garantizado, independientemente del beneficio superior que obtenga la compañía con dicho capital. "
"En este caso, el inversor opta por invertir un capital, y recibir un interés, mensual, trimestral, semestral o anual. La inversión puede hacerla a 1,2,3,4 ó 5 años."
"En cualquiera de los casos, el capital está garantizado por una finca en concreto, propiedad de la compañía, mediante un contrato privado en el que se expresan todos los datos de dicha propiedad (datos registrales, valor de mercado tasado, etc ..)." La inversión "con garantía real inmobiliaria" sobre una finca en concreto de la compañía se formaliza en un contrato privado. No existe ninguna garantía real inmobiliaria en nuestro derecho que tenga eficacia alguna si está formalizada sólo en documento privado.
"Por ello, el cliente tiene una garantía real, sobre un bien de la compañía (finca real)."

"FIJO GARANTIZADO CON GARANTIA GLOBAL". En este caso, el capital está garantizado mediante contrato de préstamo con la sociedad, realizado ante notario, respondiendo la sociedad con todos sus bienes presentes y futuros, en lugar de una finca en concreto. La llamada "garantía global" de la compañía es la responsabilidad patrimonial universal de todo deudor conforme al art. 1911 CC. No cabe dudar de que, pese a su capital social de 4.000 euros, la compañía garante contará siempre con un cuantioso y sólido patrimonio. Cuando la garantía es de este tipo, los intereses que se prometen para inversiones superiores a 120.001 euros llegan al 24 % anual.

"INVERSION CON GARANTIA GLOBAL DESDE 120.001 EUROS"

INVERSION CON GARANTIA INMOBILIARIA
PAGO DE INTERESES
PLAZO 
Mensual 
Trimestral Semestral  
Anual
1 año
10% 12%
14% 16%
2 años
12%  
14%
16% 18%
3 años
14% 16% 18% 20%
4 años 15% 17% 19% 22%
5 años
16% 18% 20%
24%

 

"HIPOTECA CAMBIARIA"
"La hipoteca cambiaria es una hipoteca que se realiza a particulares, cuyo valor de la vivienda, sea al menos, del doble del capital a prestar." Estas letras que se expiden y a cuya posible negociación posterior se alude (¿quizá mediante su transmisión a otros inversores del grupo que lleguen después? porque ¿qué entidad de crédito va a querer descontar esas letras?) ¿no podrían considerarse valores negociables a los efectos de la Ley del Mercado de Valores? Por otra parte, si las letras son desde el primer momento nominativas (como deben serlo para poder ser garantizadas con hipoteca) ese posible descuento por endoso para su circulación posterior convierte al primer inversor en garante del pago de la letra a favor de los tenedores posteriores (esto sí que es una doble garantía).
    Evidentemente no hay ningún motivo razonable para sospechar que para fijar el importe del nominal de las letras no se hayan incluido ya intereses o que el importe de la deuda reconocida sea superior a la cantidad efectivamente entregada por el inversor al deudor y por tanto que se esté camuflando un interés implícito superior al declarado.

"El plazo de la hipoteca es a 5 años, a un 20% de Interés.La ventaja de esta hipoteca, es que se expiden, junto con la escritura de hipoteca, 60 letras cambiarias por el importe de cada mensualidad."
"Estas letras pueden ser vendidas a terceros inmediatamente, ofreciendo un descuento, con lo que se recupera capital e intereses de forma inmediata."

"HIPOTECA PUENTE"
"A través de la división de hipotecas, refinancia hipotecas de clientes particulares que precisan de una refinanciación temporal. La mayoría de las veces, esta refinanciación temporal, es necesaria para limpiar el expediente crediticio de una finca, y enlazarla con una hipoteca de entidad de crédito , en condiciones más económicas."
"Veamos un ejemplo: Un particular tiene una hipoteca ejecutada por no haber atendido en su día el pago, debido a una enfermedad, pérdida de empleo, defunción del cónyuge, etc ..."
"El origen de la situación, lo que motivó el impago es importante para nosotros, ya que posteriormente, refinanciaremos la deuda con una hipoteca bancaria, y tendremos que demostrar la nueva capacidad crediticia del solicitante."
"Verificado este extremo, la compañía realiza una hipoteca, a favor de nuestro inversor (es decir con la garantía directamente a su nombre), sobre la finca del particular, cancelando todas las cargas anteriores que pudieran existir, y convirtiendo por lo tanto, nuestra hipoteca en primera hipoteca."
"Acto seguido, cancelamos en el registro la hipoteca anterior, por lo que queda sólo como vigente, una nueva hipoteca que se halla al día."
"El expediente crediticio del cliente ya ha sido pues limpiado, y las entidades de crédito con las que colaboramos, ya pueden conceder una hipoteca clásica al particular. Para ello, la entidad de crédito desea también que su hipoteca se primera hipoteca, y por ello exige que se presente a la firma de la nueva hipoteca, el inversor para cancelar, previo cobro , su hipoteca. Por lo tanto, el inversor cobra directamente de la entidad de crédito, y no del particular." Obsérvese que la liquidación de la inversión que se explica como normal consiste en la entrada de un segundo refinanciador, se supone que una entidad de crédito que concede al deudor un préstamo ordinario a largo plazo y a un interés de mercado. Otra posibilidad, a la que aquí no se alude directamente, es la entrada de un nuevo inversor particular para refinanciar la deuda contraída con el primer inversor. En definitiva, si todo va bien, siempre es un nuevo inversor el que aporta los fondos para pagar al primer inversor (¿se acuerdan de la pirámide?)
"El inversor obtiene un rendimiento del 20 % anual."

"DOBLE GARANTIA"
"El inversor tiene una doble garantía en este producto:
a) la propia hipoteca sobre la finca, cuyo importe no suele ascender a más del 60 % del valor de la vivienda.
b) La garantía adicional de XXXXX Inversiones."

"GARANTÍA ADICIONAL DE XXXXX INVERSIONES"
"XXXXX INVERSIONES ha creado la GARANTIA TOTAL para el inversor en las hipotecas puente. Estas hipotecas se caracterizan por el hecho de que el capital se paga al final, y los intereses pactados ,pueden pagarse mensualmente, trimestralmente, o anualmente."
"En cualquiera de los casos, mediante contrato entre el Inversor y XXXXX Inversiones, la compañía garantiza el pago de intereses al inversor en fecha debida, en el caso de que el particular no cumpliese con el citado pago."
"La compañía es la encargada de pagar al Inversor los intereses pactados en fecha debida. Si llegada esta fecha, el particular no pagase, lo haría la compañía. Para ello, el inversor deberá otorgar poderes a la compañía para poder ejecutar al particular en su nombre. Mientras tanto la compañía se hará cargo del pago de intereses, que recuperará cuando se ejecute la finca en subasta pública." Si las cosas van mal porque no se consigue ese segundo refinanciador y el deudor no puede pagar las letras a su vencimiento, la garantía es la ejecución de la hipoteca. Aquí nos dicen que de ello se encargará la compañía previo el correspondiente poder. Pero si entonces la compañía intermediaria se desentiende del asunto tendrá que ser nuestro pequeño inversor el que ponga en marcha el procedimiento de ejecución con los consiguientes gastos y complicaciones. Se supone que la finca hipotecada fue correctamente tasada para cubrir con margen suficiente la deuda más los intereses prometidos y que todo irá bien en la ejecución. ¿Alguien puede dudarlo? Sólo un pequeño detalle casi sin importancia: si la ejecución sale bien, el desafortunado deudor habrá sido ejecutado por un importe bastante superior a lo que fue su deuda inicial refinanciada (hay que pagar unos intereses del 20% anual, todos los gastos y además la comisión del intermediario financiero).
"Este tipo de hipoteca ofrece al inversor un rendimiento neto del 14 % anual, con la garantía de que XXXXX Inversiones avala solidariamente, el pago de intereses en fecha debida." Por supuesto, nuestro inversor también cuenta con la garantía adicional de la compañía "intermediaria" (sí, la de los 4.000 euros de capital social), la cual se compromete al pago de los intereses prometidos si no los paga el deudor a su vencimiento, lo que indudablemente es una verdadera "garantía total".

"PRESTAMOS HIPOTECARIOS"
"Siempre en la línea de ofrecer una garantía máxima al inversor, se realizan préstamos hipotecarios a aquellas personas que ven su vivienda en subasta pública. En ningún caso, el importe del préstamos superará el 50% del valor de la vivienda, lo que nos dará un importante margen de beneficio en caso de incumplimiento por parte del deudor". Aquí empezamos a intuir cómo se obtienen "piezas" por un precio inferior al de mercado. Obsérvese cómo se da por hecho que en caso de incumplimiento y ejecución siempre habrá "un importante margen de beneficio" para el inversor.

"Hipoteca cambiaria: es para los clientes que no pueden acreditar ingresos. El importe de la deuda ha de ser del 40 al 50% del valor de la vivienda. La hipoteca cambiaria ofrece un 20% de interés anual, pero si el deudor desea cancelarla previamente, debe pagar la totalidad de los 5 años de intereses." Se nos aclara que la "hipoteca cambiaria", a diferencia de la "hipoteca puente" o de la "hipoteca a corto plazo", es "para los clientes que no pueden acreditar ingresos". ¿Qué calificación concedería una agencia de rating a un deudor de semejantes características?
"Si no paga, se ejecuta el crédito, y se reclama la totalidad de la deuda con lo que la rentabilidad oscila entre el 75 % anual (si hacemos una quita) y el 100% anual si exigimos la totalidad." Obsérvese el fino detalle de que, en caso de cancelación anticipada de la deuda, el deudor no deja de pagar todos los intereses incorporados a las letras correspondientes a los cinco años de plazo previsto. Es enternecedor el dato de que en caso de impago y ejecución el inversor pueda obtener, si no se aviene a una quita, una rentabilidad del 100% (anual) de su inversión. Si es un alma sensible y concede una quita, su rentabilidad podría reducirse al 75% (también anual).

"Compra Directa"
"XXXXX Investments se pone cada mes en contacto a través del correo, el teléfono, y en persona con más de 3000 deudores que van a perder su finca o propiedad en breve por hallarse en subasta pública."

"XXXXX Investments ofrece a estas personas la posibilidad de vender directamente su vivienda, sin pasar por subasta pública, recuperando así parte del dinero, que de otro modo no verán jamás en subasta pública." Este otro posible objeto de inversión, la compra directa de inmuebles, nos muestra también la delicadeza con que la compañía trata a los deudores en general.

"De este modo la compra de realiza ante notario, obteniendo las llaves en el mismo momento de la venta."

"Cada operación reporta un mínimo de un 10 % al inversor, y el promedio de duración de una operación es de 75 días, con lo que el capital puede tener una rotación de 5 a 6 veces al año, obteniendo entre un 50 % y un 70% de rentabilidad neta" Y he aquí una interesante lección de cómo produce riqueza una economía especulativa...

La página Web en cuestión ofrece también la posibilidad de invertir en "capital riesgo" en promociones inmobiliarias a través de un expediente tan seguro como la sociedad civil o la comunidad de bienes (figuras jurídicas que implican tan solo una responsabilidad personal y solidaria de todos los partícipes por cualquier obligación que resulte del proceso de construcción del edificio o de su financiación) y en opciones de compra o contratos de señal sobre pisos en construcción. 

Pero la última perla son los préstamos personales.

"Préstamo Personal. Estos últimos años se han puesto de moda los préstamos rápidos de hasta 3.000 euros. Los han visto ustedes en anuncios en prensa, televisión (cofidis, cuenta ahora etc...).Son préstamos a particulares, que tienen una nómina, no figuran en el asnef, y desean un préstamo personal que no suelen pedir al banco o entidad de crédito, a veces porque ya tienen otro préstamo ,a veces por vergüenza (es mas fácil pedirlo por teléfono que ir al banco).
El préstamo tiene una TAE del 28 % anual, y un interés de demora del 35 %. El importe de las cuotas es bajo, por lo que en caso de impago, se embarga la nómina, y se cobra mayor cantidad que con la propia cuota.
El inversor cede a la Compañía un 5% en concepto de gestión de cobro."
Después de recorrer este interesante catálogo de miserias de la condición humana, sólo nos queda decir cave, adsum!