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revista10

ENSXXI Nº 10
NOVIEMBRE - DICIEMBRE 2006

ALMUDENA ZAMORA IPAS
Notaria de Talavera de la Reina (Toledo)

Son muchas las razones que aconsejan la adopción de medidas de conservación de las fincas rústicas para impedir que el suelo rústico sea objeto de invasiones de matiz urbano, con segregaciones y divisiones irracionales que tratan de destinarlo a edificaciones o urbanizaciones ilegales. Es por tanto, la ordenación del territorio y la distribución del uso de los suelos  un tema de gran importancia, si no queremos acabar con el suelo que tenemos.
Ya la Exposición de Motivos de la primera Ley del Suelo de 1.956 justificaba la necesidad de una ordenación en esta materia, debido a "la irradiación desmesurada del perímetro de extensión de las ciudades y a la especulación del suelo al exigirse precios de solar por tierras no urbanizadas".
Toda la legislación posterior intentó adoptar medidas que evitasen dicha anarquía y en lo que se refiere al tema concreto de las parcelaciones, el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1.992 sólo permitía las que se efectuasen sin contravenir lo dispuesto en la legislación agraria (unidades mínimas de cultivo), prohibiendo de modo expreso las urbanizaciones. Así el artículo 259.3 establecía que los notarios y registradores de la propiedad exigirán para autorizar e inscribir escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de que no es necesaria.

"Ya la exposición de motivos de la primera Ley del Suelo de 1.956 justificaba la necesidad de ordenación por la irradiación desmesurada del perímetro de las ciudades y la especulación al exigirse precios de solar por tierras no urbanizadas"

En la actualidad, todas las leyes autonómicas que existen sobre la materia y la vigente Ley 6/1.998 de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, establecen de modo rotundo que en el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que en ningún caso puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo, en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza (art. 20.2).
Se da así apoyo legislativo a la tendencia de proteger el suelo rústico, prohibiendo dividir las fincas en contra de lo dispuesto por la legislación agraria o forestal.
El artículo 148.1 párrafos 3º y 7º de la Constitución atribuye a las Comunidades Autónomas, que han asumido en los respectivos Estatutos, las competencias sobre ordenación del territorio y la agricultura, adaptándose perfectamente con las disposiciones de la Ley de Modernización de explotaciones Agrarias las normas autonómicas que se han ido publicando, ya que en todas ellas la división por debajo de la unidad mínima de cultivo es nula y sólo habrá licencia municipal cuando no se dé la indivisibilidad.
La legislación agraria está contenida en la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias de 1.995, que en su artículo 24.1, aplicable en toda España, dispone que la división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, añadiendo en el número 2 que serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos y negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior.
Esta norma deroga cualquier otra disposición más o menos permisiva en esta materia, pudiendo las Comunidades Autónomas únicamente determinar la extensión de la unidad mínima en el territorio de su ámbito, pero nada más: fijada la extensión no se puede autorizar ninguna división o segregación por debajo del límite, que sería nula de pleno derecho, sin perjuicio de las excepciones que establece el artículo 25.
Sin detenernos en la cuestión de especificar las Comunidades Autónomas que han determinado la extensión de las unidades mínimas de cultivo para su territorio y de si para las que no lo han fijado es aplicable o no la Oden Ministerial de 27 de mayo de 1.958, la jurisprudencia del Tribunal Supremo sí mantiene su vigencia, mientras que la Dirección General de Registros y del Notariado se ha centrado en declarar la necesidad de cumplir los requisitos de la legislación agraria y urbanística, exigiendo la correspondiente licencia para inscribir divisiones y segregaciones.
Más interesante es la situación que se plantea con el Real Decreto de 4 de julio de 1.997, por el que se aprueban las normas complementarias del Reglamento Hipotecario para la inscripción de actos de naturaleza urbanística, al enturbiar la claridad que existía en esta materia, siendo interesantes los artículos 78 a 80 que regulan la inscripción de las parcelaciones. 
Ya hemos visto cómo la legislación exige siempre la licencia para dividir, pero ¿qué ocurre si la licencia es necesaria y no se aporta? Hasta el R.D. 1.093/97 se denegaba la inscripción, pero a partir de dicha norma parece admitirse una especie de silencio administrativo que plantea muchos inconvenientes prácticos.
Su artículo 79 dice que en caso de división o segregación de fincas en suelo no urbanizable, cuando de la operación resulten fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo o siendo superiores, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, los registradores remitirán copia de los títulos presentados al Ayuntamiento que corresponda, con solicitud de que se adopte el acuerdo que sea pertinente en cada caso. La remisión de estos documentos se hará constar al margen del asiento de presentación. Si el Ayuntamiento comunica que del título autorizado no se deriva la existencia de una parcelación ilegal, el registrador podrá practicar la inscripción solicitada. Si el Ayuntamiento comunica que existe peligro de formación de núcleos urbanos o de parcelación ilegal se denegará la inscripción de las operaciones solicitadas. Pero si transcurridos cuatro meses de la nota marginal del asiento de presentación, y esto es lo interesante, no se presentara el documento de que se ha incoado expediente de infracción urbanística por parcelación ilegal con efectos de prohibición de disponer, se autoriza sin más al registrador para practicar la inscripción de las operaciones solicitadas, es decir, si el Ayuntamiento no contesta en ese plazo de los cuatro meses, ya no hay inconveniente para inscribir.
Algo parecido ocurre con el artículo 80, que se refiere a las fincas de dimensión inferior a la unidad mínima de cultivo. Aquí se sustituye la comunicación al Ayuntamiento por la Administración Agraria, repitiendo los supuestos en relación a que la Administración Agraria acepte la división, declare la nulidad o no conteste, con las mismas soluciones que el artículo 79, mereciendo igualmente una crítica negativa, ya que si el registrador comprueba que hay excepción a la regla de la indivisibilidad por debajo de la unidad mínima de cultivo podrá inscribir y si no hay tal excepción, no podrá inscribir pasen o no los cuatro meses, pues tal silencio no puede interpretarse en el sentido de legalizar lo que está prohibido por la ley, ya que el artículo 24 de la Ley de Modernización declara nulos los negocios jurídicos que vulneren dicha norma. Permitir que se inscriban tan solo por el transcurso de cuatro meses está fuera de toda lógica.
Lo más fácil será aportar la debida licencia cuando sea procedente o la declaración de que no es necesaria, pues tales documentos son los que pueden proporcionar la inscripción sin inconvenientes.
El problema en el fondo es de inseguridad jurídica, por lo que la postura a adoptar por el notario debe ser clara: Si existen normas vigentes sobre unidades mínimas de cultivo, éste no podrá autorizar la segregación por debajo de la unidad, salvo que sea alguna de las excepciones establecidas en la ley, ya que estaría autorizando un negocio jurídico nulo. Por esta razón, es necesario que los notarios continuemos absteniéndonos de autorizar divisiones o segregaciones que no lleven consigo el cumplimiento de los límites y  requisitos legales.