Menú móvil

El Notario - Cerrar Movil
revista11

ENSXXI Nº 11

ENERO - FEBRERO 2007

JOAQUÍN ESTEFANÍA
Fue director de EL PAÍS entre 1988 y 1993. En la actualidad es director de la Escuela de Periodismo Universidad Autónoma de Madrid/EL PAÍS

La vivienda es uno de los problemas que más preocupan a los ciudadanos españoles, junto al paro, las migraciones o el terrorismo; la inquietud toma más intensidad si se consulta a los más jóvenes. Cualquiera de los barómetros que elabora el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) corrobora esta tendencia. Si a ello se le une el hecho de que, según las estadísticas oficiales, hay en España más de tres millones de pisos vacíos, el conflicto está servido.
A pesar de las características específicamente españolas del problema de la vivienda (además del crecimiento exponencial del precio, el porcentaje de viviendas en propiedad es el más alto de Europa -el 84% del total- y el de alquiler el más bajo, lo que indica, además de los problemas estructurales, toda una cultura), hay otras que afectan de modo colectivo a los países de nuestro entorno. El último trimestre del año pasado se hizo visible el problema de los sin techo en Francia, con la aparición de la asociación denominada Hijos de Don Quijote, que consiguió arrancar al Gobierno (de derechas) algunas concesiones de principio (y de solución muy compleja) muy notables: el derecho a una vivienda digna tendrá la misma consideración que la educación o la sanidad públicas, y se podrá exigir a un juez el derecho a una vivienda. Este ejemplo ilustra un conflicto que, más allá de las especificidades nacionales, afecta a muchas de las naciones occidentales ricas.

"La Sociedad Pública de Alquiler elimina problemas a los propietarios: les garantiza una renta mensual desde la firma del contrato y les asegura el buen estado del inmueble en el momento de la devolución. Pues bien, el número de contratos firmados por tal Agencia es muy pequeño"

En España, la necesidad de cubrir las necesidades de vivienda de una parte de la población se ha explicitado a raíz de la emergencia de un movimiento okupa potente en la ciudad de Barcelona, y de manifestaciones más o menos multitudinarias, pero cada vez más frecuentes, en otras ciudades de nuestro país por parte de grupos de jóvenes airados y muy críticos con el sistema. Como reacción a ello, algunas comunidades autónomas han lanzado iniciativas controvertidas, que hubieran necesitado mayor maduración y concreción antes de hacerse públicas. No se puede gobernar a golpes de ocurrencias. El Gobierno de la Generalitat catalana, compuesto por tres partidos de izquierda, amagó con un peculiar sistema de expropiación de viviendas vacías, en determinadas circunstancias, en caso de que sus propietarios no las quisieran arrendar. Y el Gobierno vasco, compuesto de nacionalistas de derechas y con una participación minoritaria de la rama vasca de Izquierda Unida, anunció un impuesto de nueve euros diarios a los pisos vacíos, que se convertirían primero en 12 euros si continuaban sin alquilarse un segundo año, y 15 a partir del tercer año. La cantidad fue considerada como un "impuesto confiscatorio" por algunos constitucionalistas.
Antes de analizar la casuística abierta -que ha tenido su continuidad con las declaraciones de simpatía por parte de otras comunidades autónomas, el silencio del Ministerio de Vivienda, y con la oposición tanto por parte del Gobierno central por boca de su vicepresidente económico, Pedro Solbes, como de los dos partidos políticos mayoritarios- hay que abordar la confrontación de dos derechos descritos en la Constitución española: el derecho a la propiedad privada (capítulo segundo) y el derecho a una vivienda digna (capítulo tercero). El artículo 33 de la Constitución regula el derecho a la propiedad privada, y dice: "1) Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. 2) La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. 3) Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causas justificadas de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con los dispuesto por las leyes.". Por su parte, el artículo 33 dice que "Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos".
Una vez que se supere el escollo constitucional, se podrán estudiar los problemas de funcionamiento que suponen las iniciativas sobre los pisos vacíos. En primer lugar, la definición de vivienda vacía, que habría que aquilatar mucho más que ahora, en que se tienen en cuenta aspectos en algunos aspectos tan deletéreos como que nadie abra la vivienda cuando se presente un agente para hacer el censo; consumos de agua, luz y gas anormalmente bajos; recibir correo habitual en un domicilio distinto; declarar una dirección diferente para el Documento Nacional de Identidad y otros trámites oficiales; testimonios del vecindario, etcétera. En segundo lugar, determinar con más exactitud cuál es el parque de pisos desocupados, ya que entre éstos se cuentan aquellos que están en rehabilitación, los que se destinan a oficinas, las segundas o terceras residencias, las viviendas en proceso judicial o en trámite de cambio de inquilino, etcétera. Esa suma heterogénea de casos es la que hizo que en Cataluña, por ejemplo, UGT afirmase en un comunicado que la propuesta de la Generalitat de legislar sobre los pisos vacíos y llegar a la expropiación de los mismos en casos extremos, era una "cortina de humo", ya que el Gobierno catalán ni tiene un censo de cuantos pisos se encuentran en la situación descrita, ni existe un cuerpo de personal con la función de vigilar el mercado inmobiliario, ni la capacidad legal para establecer y dar respuesta al inmenso conjunto de casuísticas que se pueden dar.
Después de definir qué es un piso vacío y cuántos se encuentran en esa situación, hay que determinar las causas por las que el propietario de un piso prefiere dejar de percibir la renta que supondría su arrendamiento (generalmente alta) a alquilarlo, lo que no parece una decisión de sentido común, a no ser que esté sustentada en otras inquietudes. Entre ellas están las dificultades para hacer frente a los impagos del inquilino en caso de que éstos se produzcan, su incapacidad para desalojar el piso si lo necesitase para sus descendientes, o el berrinche de los desperfectos, cuando el piso es desalquilado por los que los tenían. Ello ha generado una gran reluctancia por parte de muchos propietarios, aunque todo ello indica, además, un problema cultural. La recién creada Sociedad Pública de Alquiler, promovida por el Ministerio de Vivienda, elimina la mayor parte de estos problemas a los propietarios: les garantiza una renta mensual desde la firma del contrato y durante el periodo de vigencia, independientemente de que su piso esté o no ocupado, y les asegura el buen estado del inmueble en el momento de la devolución. Pues bien, el número de contratos firmados por tal Agencia es muy pequeño, apenas se cuenta por centenares, lo que plantea cuál es el coste unitario para el departamento de Vivienda por cada actuación. ¿Es que no se conoce la Sociedad Pública de Alquiler o es que, a pensar de las garantías que ofrece, los propietarios no se fían?

"El Gobierno vasco anunció un impuesto de nueve euros diarios a los pisos vacíos, que se convertirían en 12 euros el segundo año y en 15 a partir del tercer año. La cantidad fue considerada como un 'impuesto confiscatorio' por algunos constitucionalistas"

Las soluciones son múltiples pero casi todas pasan por propiciar que el alquiler sea una opción natural para el propietario y una posibilidad accesible y de calidad para el inquilino. Y ello requiere, dada la falta de eficacia del mercado -por las razones que sean- para casar la oferta y la demanda, políticas activas y regulatorias por parte de los poderes públicos. Entre ellas figura la modificación de algunos puntos en la ley de Arrendamientos Urbanos para dar mayor seguridad a los propietarios, como la ampliación de excepciones para recuperar la vivienda en el caso de necesidad, agilizar los procesos de desahucio o la habilitación de procedimientos de arbitraje cuando hay conflicto con los inquilinos. La nueva ley del Suelo, que moviliza suelo público y tiende a bajar el precio del suelo en el componente estructural del precio total de la vivienda, y los incentivos fiscales al mercado de alquiler son otras medidas posibles.
Pero los procedimientos expropiatorios directos o los impuestos confiscatorios, por más que se vea a los jóvenes sufrir en carne viva el egoísmo de quienes tienen y no lo ponen a disposición de quien lo necesita, pueden conducir a agravar el problema. Además, corren el peligro de ser declarados inconstitucionales en caso de ser recurridos.