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revista12

ENSXXI Nº 12
MARZO - ABRIL 2007

DOSSIER: UN MUNDO DE OPORTUNIDADES... (y II)

Un análisis de Manuel González-Meneses y Carlos E. Rodríguez

En el número 10 de EL NOTARIO DEL SIGLO XXI se publicó un reportaje titulado “Se buscan inversores para operaciones usurarias de refinanciación hipotecaria” que tuvo gran impacto no sólo en ámbitos económicos y financieros –lógico por el momento de transición que vive el sector inmobiliario español con fuerte incidencia en la actividad hipotecaria en un momento de fuerte endeudamiento de las familias–, sino incluso en políticos, como el Defensor del Pueblo, Enrique Múgica, que hizo llegar al Gobierno serias preocupaciones por la creciente presencia de empresas refinanciadoras y las garantías en la actividad de las mismas, e incluso el Parlamento, por iniciativa del Senado, ha instado la regulación de esta actividad, con los convenientes controles de la autoridad monetaria. En esta segunda parte del reportaje, dedicada específicamente a la refinanciación de hipotecas mediante préstamos concedidos por particulares, se pasa revista a algunos aspectos inquietantes de este modelo de inversión en refinanciación y reunificación de deudas

Madrid, Redacción.-
Hace poco tiempo que la sociedad española se ve inundada por un aluvión de mensajes publicitarios que nos invitan a pagar menos por nuestras deudas anteriores (como media, se promete una reducción a la mitad de nuestros pagos mensuales) mediante una “unificación de deudas”, o que nos aseguran la posibilidad de conseguir un préstamo o una hipoteca, “sin importar RAI o ASNEF”. Y aunque se trata, evidentemente, de una oferta de financiación o de refinanciación, no son precisamente los bancos o cajas de ahorro, las entidades de crédito ordinarias, las que protagonizan este tipo de publicidad, sino un enjambre variopinto de empresas en cuyos nombres comerciales aparecen los términos financiación, crédito, hipoteca, etc.
Y parece que están por todas partes: se anuncian en la prensa, mediante octavillas que encontramos en el parabrisas del coche, con grandes carteles en las estaciones de metro, con cuñas en la radio en programas de máxima audiencia, por supuesto en internet, e incluso en la televisión mediante la imagen y la palabra prestadas por populares presentadores de programas de media tarde.  
¿Pero de dónde ha salido esta gente?, ¿quiénes son?, ¿a qué se dedicaban antes? Y sobre todo, ¿cuánto volumen de negocio están moviendo para permitirse semejante omnipresencia mediática?
Lejos de los redactores de esta revista cualquier vocación alarmista o la pretensión de que el libre mercado de servicios sufra más cortapisas que las estrictamente necesarias. Pero sí estamos convencidos de lo siguiente:
- Primero, que la moralidad en el mundo de los negocios no es algo que en nuestra sociedad y en el estado actual de las cosas se pueda presumir de forma generalizada, sino que la experiencia casi nos muestra lo contrario. Si se rasca un poco, bajo la fachada tranquilizadora de “buenismo” y sensibilidad social que nos rodea, quizá nunca el afán de enriquecimiento a toda costa ha actuado de una forma tan implacable.    
- Segundo, que en la sociedad española actual hay amplios sectores, que por razones de necesidad, de falta de formación o de integración social (en especial, todo el mundo de la inmigración), son especialmente propensos a ser víctimas de abusos por parte de sujetos avisados y con pocos escrúpulos. Así, la necesidad ajena motiva encomiables corrientes de solidaridad humana, pero al mismo tiempo suscita en algunos provechosas oportunidades de negocio.
- Y sobre todo, que la información veraz y accesible para el consumidor es la garantía preventiva más eficaz contra los posibles abusos.
De acuerdo con ello, vamos a tratar de ampliar y profundizar la información que anticipaba un número anterior de esta revista.
En primer lugar, parece necesario distinguir lo que puede ser una publicidad y unas ofertas dirigidas a las personas que ya son deudoras o que están necesitadas de dinero, y a las que se ofrece una determinada financiación o refinanciación, de aquellas otras ofertas dirigidas a unos destinatarios completamente diferentes: ahorradores particulares que quieren colocar o invertir su dinero y a los que se ofrecen determinadas posibilidades de inversión precisamente con ocasión de las necesidades de refinanciación de otros particulares. Este segundo caso, mucho menos conocido públicamente, es el que quisimos sacar a la luz en el reportaje y en la portada del número 10 de esta revista.
Se trata de algo mucho más alarmante, porque aquí se está jugando a dos bandas -se puede decir que se juntan el hambre y las ganas de comer-, y son dos los “colectivos” que pueden ver seriamente comprometidos sus intereses si las cosas no terminan saliendo cómo se les está prometiendo.
Es evidente que “empresas” como las que se anuncian con páginas web como la que visitamos en el citado número de esta publicación están desarrollando ese doble juego al que nos referimos: por una parte están captando clientela necesitada de dinero con una publicidad atractiva para los mismos (en definitiva, ofreciendo facilidades para obtener crédito en una situación de apuro), y por otra parte y de forma simultánea captan otro tipo de clientela: los ahorradores que van a invertir su dinero en la concesión de los créditos a los primeros, a los que se atrae con el señuelo de inversiones seguras y muy rentables (y parece evidente que la publicidad que la misma empresa dirige a esos dos targets diferentes ha de seguir canales completamente diferentes).
No hace falta profundizar mucho en el asunto para darse cuenta de que la mezcla que se consigue con todo esto es bastante explosiva. A continuación iremos al detalle, pero de primeras basta con pensar que hay algo simplemente chocante en pretender conseguir una rentabilidad extraordinaria –muy superior a la que ofrece el mercado financiero normal- cuando la contraparte viene definida precisamente por su fragilidad económica –alguien con problemas para pagar sus deudas anteriores-. Y si además hay un intermediario que con todo ello está haciendo negocio, a uno no le terminan de salir las cuentas.
Ahora bien, ¿todas las publicitadas empresas que ofrecen servicios de unificación de deudas o de refinanciación se dedican a lo mismo, a este aludido doble juego? No tiene por qué ser así necesariamente y en absoluto pretendemos afirmarlo. Pero mucho nos tememos que en bastantes casos de eso se trata precisamente. Y ello por una razón elemental: ¿de dónde sale el dinero para prestarlo a esos deudores a los que, en teoría, ya nadie da crédito porque están en el RAI o en el ASNEF? ¿Por qué se insiste tanto, en esa publicidad dirigida a los deudores, en que no importa que figuren en esas listas negras?
Parece ser que, en el mejor de los casos, la empresa financiera en cuestión opera sólo como un agente o un broker que selecciona y busca para su cliente la oferta más adecuada y ventajosa de préstamo hipotecario bancario. De manera que, al final, el sujeto que concede crédito es un banco o una caja de ahorros, es decir, una entidad de crédito ordinaria. Pero esto será así para deudores que lleguen a alcanzar el umbral mínimo de solvencia que exige el sistema de bancos y cajas. Y parece que éste debe ser el caso en supuestos en que más que una insolvencia estructural lo que hay es un cierto desajuste temporal en la relación ingresos/gastos, es decir, una familia con un problema de liquidez momentánea (por ejemplo, sobreviene un gasto extraordinario como una intervención quirúrgica, la boda de un hijo, la pérdida temporal de trabajo). Y lo que en estos casos propone el broker es un rediseño de la deuda existente o por contraer sustituyendo deuda a corto plazo y normalmente con interés alto (como el descubierto de la tarjeta de crédito) por una financiación con garantía hipotecaria a largo plazo y con un interés más bajo.
Ya se indicaba en un editorial del indicado número 10, y no queremos ahora insistir en ello, que semejante rediseño de la deuda puede suponer un alivio momentáneo, pero no deja de entrañar un peligro a largo plazo, en cuanto que no ayuda precisamente a replantear esa errónea dinámica de consumo por encima de los ingresos corrientes en que ya ha entrado una familia, y en cuanto que la garantía hipotecaria que se constituye lo que pone en juego es la sustancia del patrimonio familiar: la vivienda familiar.       
Y también ya se aludía a la cuestión de que la publicidad que ponen en marcha estas agencias es extraordinariamente agresiva y no demasiado transparente, porque en apariencia sólo proponen un ahorro de costes financieros, sin hacer la más mínima referencia a la comisión que cobra el agente y al incremento de coste total que puede suponer un diferimiento en el tiempo del pago de una deuda que en ningún caso se ha reducido sino más bien incrementado con los gastos inherentes a la operación de refinanciación.
De lo que tratamos ahora es de otra cuestión: muchas de estas agencias parece que no rechazan a nadie y que ofrecen oportunidades de crédito a toda clase de deudores. ¿También fuera del sistema bancario? Es posible que algunas de estas empresas dispongan de fondos propios que puedan aplicar a conceder estos créditos, pero la existencia de páginas web con contenidos como los que sacamos a la luz (oferta directas a inversores para participar en operaciones de refinanciación hipotecaria), junto con la reciente proliferación en muchos despachos notariales de operaciones de préstamo hipotecario entre particulares, en especial con el formato de “hipoteca cambiaria” (algunos de estos casos ya han dado lugar incluso a algún recurso gubernativo resuelto por la DGRN) llevan a pensar que un determinado número de estos agentes o intermediarios financieros no limitan su actividad a la colocación de préstamos hipotecarios bancarios en este submercado de los deudores de inferior estatus, sino que están al mismo tiempo captando a inversores particulares como aportantes de los fondos precisos para la refinanciación.

¿Actividad simplemente atípica? ¿o irregular e ilícita?
Y ante el desarrollo de esta actividad, tenemos que preguntarnos: ¿se trata de una actividad simplemente atípica para la ley?, ¿o se puede calificar como una actividad irregular o ilícita?
En una primera aproximación parece que no, porque el préstamo entre dos particulares con garantía hipotecaria no es una operación ilícita, ni reservada por la ley a algunos sujetos determinados. Precisamente, de ello deriva la dificultad que semejantes operaciones suscitan para un posible control notarial o registral: desde un punto de vista formal, todo parece en orden e irreprochable, luego no hay razón para negar la autorización de la correspondiente escritura.
No obstante, no hay que olvidar que las últimas reformas que han afectado a la normativa que regula la actuación notarial han puesto un especial énfasis en la idea de que el notario no sólo ha de velar por la regularidad meramente formal o aparente de los negocios que autoriza, sino que debe averiguar lo que realmente subyace a esos negocios y asegurarse de su ajuste también material o de fondo al orden jurídico.
En semejante contexto, las operaciones a las que nos referimos se ven caracterizadas por un factor que debería llamar la atención: la habitualidad. No se suele tratar de una operación aislada, sino que es el mismo sujeto o agente el que trae estas operaciones de forma reiterada a un despacho notarial. El particular que recibe el préstamo y el particular o particulares que lo conceden no se conocen entre sí, se ven por primera vez a la hora de firmar la escritura, pero el agente que los pone en contacto sí es conocido en el despacho, porque de forma periódica va trayendo operaciones de este tipo. Esta habitualidad es la que debe llevar a pensar que se trata de una actividad empresarial organizada dirigida a la captación de los dos tipos de clientes: deudores necesitados e inversores.
¿Y qué objeciones o qué cautelas suscita el negocio de este intermediario? ¿Es una actividad de agencia como otra cualquiera en régimen de libre acceso (como puede ser la actividad de agencia o correduría inmobiliaria)?, ¿o está sujeta –o debería estarlo- a algún específico control administrativo?, ¿o incluso puede entrañar alguna ilicitud que debería llevar a su rechazo?
De momento, nos limitaremos a decir que se trata de una actividad muy delicada y sensible y que entraña un evidente riesgo de causar perjuicio a alguno de los sujetos intervinientes (véase el análisis “La cuestión fiscal. ¿una posible bolsa de fraude?”).
Aparte del aspecto fiscal y sus posibles “riesgos”, que analizamos separadamente, ocupémonos de las cuestiones sustantivas o de fondo que pueden suscitar este tipo de operaciones.

La usura.
En el plano sustantivo, lo más llamativo de estas operaciones de refinanciación es el carácter extraordinariamente elevado del interés convenido. Precisamente, si por algo se caracterizan los prestamistas profesionales que operan al margen del sistema bancario es por percibir unos intereses mucho más elevados que los del mercado bancario. Y cuando el refinanciador no presta sus propios fondos sino que capta fondos de terceros particulares para que éstos actúen como prestamistas, el señuelo para atraer a estos “inversores” es la oferta de una rentabilidad superior o incluso muy superior a la que pueden ofrecer los activos financieros ordinarios (depósitos bancarios, fondos de inversión). No es extraño entonces que estos préstamos impliquen el pago de un interés real del 20 % anual, del 30 % o incluso más. En definitiva, estando el deudor en una situación de necesidad (normalmente a punto de ver cómo se subasta su vivienda en un procedimiento de ejecución por una o varias deudas anteriores) y no teniendo otra forma de obtener dinero, está dispuesto a aceptar lo que le pidan.
Puede pensarse que esto no es más que una manifestación del funcionamiento inexorable de las leyes del mercado financiero: a mayor riesgo para el acreedor, mayor tipo de interés. No obstante, pese a la general vigencia de un criterio liberal en la contratación y en la fijación de los precios, no podemos olvidar que en el ámbito financiero nuestra legislación conoce un límite cuya superación se entiende que entraña “usura” y ésta se reputa como algo antijurídico, que el ordenamiento jurídico rechaza. Aparte de consideraciones morales (y al respecto no estaría de más que a los “inocentes” prestamistas particulares alguien les recordase que están pretendiendo lucrarse muy por encima de lo que es normal en el mercado de dinero a costa de la necesidad y la desgracia ajena), alguno de estos prestamistas podría llevarse una sorpresa si a estas alturas un prestatario bien asesorado hiciera valer como excepción a una posible reclamación por impago la normativa de la Ley Azcárate  de 1908 de represión de la usura, pues en las operaciones que estamos contemplando pueden concurrir todas y cada una de las circunstancias precisas para calificar un préstamo como usurario y para aplicar las sanciones que prevé dicha ley (“Será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales. Será igualmente nulo el contrato en que se suponga recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada, cualesquiera que sean su entidad y circunstancias”). Aunque, evidentemente, el hecho de que gran parte del interés se oculte mediante el expediente ya aludido de reconocer recibido más de lo realmente entregado puede dificultar, por razones simplemente de prueba, esta posible defensa del deudor.
Ahora bien, si el interés que se conviene por estos préstamos ya resulta anormalmente elevado respecto del interés del mercado, el propio funcionamiento práctico de la operación puede terminar implicando la percepción de un interés absolutamente desorbitado, que puede llegar a alcanzar hasta un 100 % anual, como explica paladinamente la web que visitamos en ese número anterior.
Esta es precisamente una de las virtualidades que puede llevar consigo el frecuente empleo –en absoluto casual o inocente- de letras de cambio en estas operaciones. El importe del capital prestado más un interés, por ejemplo, del 20 % anual se incorpora y divide entre cinco letras con vencimientos a 1, 2, 3, 4 y 5 años. Como se supone que se trata de un “préstamo puente”, para evitar una ejecución inminente y mientras se consigue una financiación bancaria ordinaria, en el mejor de los casos, es decir, si se logra por fin ese nuevo préstamo de un banco o una caja, habrá que cancelar anticipadamente la hipoteca cambiaria puente, pero para ello hay que rescatar las letras en poder del prestamista y para conseguirlo habrá que pagar a éste el importe total de las cinco letras, es decir, no sólo el capital del préstamo sino también todos los intereses de una financiación a cinco años, aunque el pago haya tenido lugar durante el primer año de vida del préstamo, lo que supone obtener una rentabilidad de un 100 % en menos de un año. Esto –que no lo estamos inventando, sino que se explica claramente en la web de una de estas empresas intermediarias- ya no es simplemente usura, sino un abuso carente de la más mínima justificación económica, jurídica y por supuesto moral, por mucho riesgo que haya asumido el prestamista (que no lo es tanto, si cuenta precisamente con una garantía hipotecaria).
A la vista de ello, el prestatario debería ser claramente advertido de lo que para una posible amortización anticipada del préstamo supone la puesta en circulación de unas letras de cambio.

El riesgo del comiso o de pérdida de la vivienda por debajo de su valor.
Aparte de la cuestión de la usura, necesariamente hemos de plantearnos que el riesgo de impago de este préstamo es muy alto. Si el prestatario no pudo hacer frente a sus deudas anteriores, contraídas se supone que en condiciones normales de mercado, ¿cómo va a hacer frente a una deuda de un importe incrementado por la comisión del intermediario (éste es el único que cobra siempre, en el momento inicial y sin riesgo alguno) y por los elevados intereses que espera percibir el prestamista? En este muy probable caso de insolvencia es cuando, además de la usura, puede entrar en acción el segundo elemento perverso de la operación desde la perspectiva del deudor: el “comiso”, la pérdida por el prestatario de una propiedad que puede tener un valor superior al de la deuda impagada.
Al respecto, la lectura de la información que tan amablemente suministra la web de marras produce verdaderos escalofríos. Por definición, la operación de préstamo presupone que el valor de la finca cubre sobradamente el importe del préstamo (tendencialmente, su valor viene  a duplicar el de la deuda). Si es así, se supone que, en caso de impago, se subasta la finca y con el precio obtenido se paga la deuda y normalmente debería haber un sobrante que conservaría el deudor. Pero nuestro agente financiero –según el mismo nos cuenta- no se dedica sólo a la intermediación financiera, sino también al negocio inmobiliario, y sin ningún reparo alardea de su capacidad para ofrecer a sus inversores inmuebles por un valor siempre inferior al de mercado.
Y es que el intermediario en cuestión suele pertenecer a la honorable categoría social del “subastero”. Por sí solo o en compañía de otros está especializado en intervenir en subastas y en cazar en ellas “piezas” en condiciones muy ventajosas para luego obtener un beneficio con su reventa en condiciones de mercado. Caer en manos de un sujeto como éste para obtener financiación implica por tanto el peligro añadido de que, en caso de impago, el perjuicio patrimonial que se puede sufrir puede terminar superando considerablemente el importe de la deuda impagada.
Y si es así, adquiere especial importancia en la formalización de estas operaciones un elemento de cuyo significado el prestatario no suele tener conocimiento (no lo tiene el deudor ilustrado, menos va a tenerlo un deudor humilde en el límite de la marginalidad social): el tipo o valoración de la finca para caso de subasta. Sobre el peligro que entraña esta cuestión para el deudor nos remitimos a las consideraciones que sobre este tema contenía el artículo “Lo que usted no negoció de su hipoteca” del número 10 de esta publicación. Ahora simplemente añadimos lo siguiente: tengan ustedes la completa seguridad de que el tipo para subasta que se “conviene” en estas escrituras de préstamo es notablemente inferior al valor objetivo o de mercado de la finca, entre otras cosas porque la misma en estas operaciones no es objeto de tasación oficial alguna.

Problemas para cancelar la hipoteca en caso de pago.
Pero es que incluso si todo va bien para el prestatario y consigue devolver puntualmente el préstamo recibido, no con ello puede quedar libre de problemas. Así, si el deudor no toma la precaución de vincular su último pago del préstamo a la firma por el prestamista de la correspondiente escritura pública de cancelación de la hipoteca, puede encontrarse después con graves inconvenientes para liberar registralmente su finca de la hipoteca, precisamente porque su acreedor hipotecario es un particular, que puede cambiar de domicilio, de ciudad, ser un extranjero que vuelve a su país, fallecer y dejar una complicada situación hereditaria, etc., problemas éstos que no suelen darse cuando el acreedor es una empresa con una importante dosis de institucionalización, como sucede con la banca ordinaria. Precisamente, la permanencia y estabilidad de las entidades de crédito facilita el cumplimiento por las mismas de ese acto debido que es la liberación de las garantías una vez satisfecha la deuda. Cuando uno acude a prestamistas no bancarios o incluso a simples particulares, ha de saber que, incluso si todo va bien, pueden surgir complicaciones procedimentales que por su parte le exigen una especial previsión y diligencia, lo cual no suele encajar precisamente en el tipo de sujetos que se ven forzados a acudir a este tipo de financiación.

La posición del inversor prestamista.
En apariencia, todo son ventajas para él. Sin embargo, su posición no está exenta de posibles peligros, y conviene que esto se sepa en la medida en que la captación de estos inversores se está realizando de forma organizada, con ofertas dirigidas al público en general, como la que contiene la web tantas veces citada (y en muchas otras similares de contenido más o menos explícito).
- En primer lugar, el reclamo para atraer a estos inversores consiste en una alta rentabilidad junto con una gran seguridad de cobro. Esta seguridad está basada en una de las garantías más sólidas, eficientes y confiables que conoce nuestro sistema jurídico: la hipoteca inmobiliaria. Ahora bien, la garantía que proporciona una hipoteca inmobiliaria viene determinada por el valor realizable en una subasta de la finca hipotecada: cuanto más vale la finca, más seguridad proporciona la hipoteca. ¿Pero cuánto vale realmente la finca que se ofrece en garantía a nuestro prestamista? ¿Él la ha visitado para ver en qué estado de conservación se encuentra? ¿Ha habido una tasación objetiva independiente? Esto último es lo que sucede en las hipotecas constituidas a favor de bancos y cajas, pero en estos otros supuestos la vivienda que se hipoteca vale lo que el intermediario dice que vale. Y a este intermediario lo que le mueve es el cobro de su comisión y, una vez cobrada ésta, el mismo no asume el más mínimo riesgo por el buen fin de la operación.
- En segundo lugar, por definición, cuando se formalizan estos préstamos hipotecarios lo normal es que la vivienda que se ofrece en garantía esté gravada ya con una hipoteca anterior en fase de ejecución y dos o tres embargos, de manera que para conseguir que la hipoteca que ahora se ofrece a nuestro prestamista se convierta en “primera hipoteca” es necesario realizar una tarea de “gestión” bastante delicada. Así, nuestro prestamista dispondrá en la notaría con toda seguridad de una información precisa sobre la situación de cargas en el Registro de la Propiedad, pero además de ello, es preciso conocer exactamente la situación procesal en que se encuentran cada uno de los procedimientos en marcha contra la finca, contactar con el procurador o abogado correspondiente para liquidar y pagar la respectiva deuda reclamada, solicitar del juez los mandamientos correspondientes para su cancelación, etc. Tratándose de préstamos hipotecarios concedidos por el sistema de los bancos y cajas, la liquidación y cancelación de cualesquiera cargas previas, junto con la gestión fiscal y registral de la escritura de hipoteca se encomienda por el banco o caja -por la cuenta que le trae- a un gestor profesional de su confianza, que por supuesto tendrá un seguro de responsabilidad civil. Pero en estos préstamos concedidos por unos particulares a otros, ¿quién es el profesional responsable y debidamente asegurado que se encarga de esta delicadísima gestión que siempre conllevan estas operaciones?, ¿alguien además de nuestro amigo el intermediario financiero, que lo normal es que sea una sociedad con 3.006 euros de capital?  
- Supongamos, que de una forma u otra, todo ha ido bien y hemos conseguido tener nuestra hipoteca inscrita ya como primera hipoteca, no tenemos delante ninguna otra carga y la finca vale realmente lo que nos han dicho, ¿se acaban con ello todos los problemas de nuestro prestamista particular? Pues puede que no. Porque, en el mejor de los casos, funcionará la “pirámide financiera”, y entrará en la operación un segundo financiador (otro particular que compra las letras emitidas o un banco buscado por el intermediario que se presta a refinanciar la deuda contraída con nuestro prestamista, que habrá funcionado como una mera “hipoteca puente”), de manera que el prestamista particular no cobrará porque haya pagado el deudor sino porque habrá recibido el dinero de un nuevo inversor. Pero, si no hay más inversores interesados o si ninguna entidad de crédito ordinario quiere refinanciar la deuda, entonces todavía queda la posibilidad de que el deudor pague puntualmente la deuda a su vencimiento –posibilidad no necesariamente descartable-. Pero más bien lo previsible es que en tal caso el deudor no pague. En definitiva, como ya hemos dicho, si tenía problemas para pagar una deuda más reducida, ¿cómo no va tenerlos para pagar esta deuda incrementada por la comisión y la alta rentabilidad que pretende obtener el inversor? Y si se produce el incumplimiento. ¿qué es lo que va a pasar con nuestro inversor? Por definición, tiene a su favor una hipoteca sobre una vivienda cuyo valor se supone que cubre con creces el importe de lo debido. Pero una cosa es tener a nuestro favor una hipoteca y otra distinta proceder a ejecutar esa hipoteca. ¿Está debidamente advertido nuestro inversor de que muy probablemente la liquidación de su inversión no va a ser algo tan sencillo como presentar al cobro una letra, sino que va a tener que poner en marcha un procedimiento de ejecución hipotecaria, con todo lo que ello supone de contar con un abogado de confianza, provisionar los gastos del procedimiento, vigilar el transcurso de la subasta, cuando además puede que él sólo haya invertido una cantidad pequeña en la operación? ¿Y quién se va encargar de dirigir ese procedimiento tan delicado? ¿Otra vez nuestro inefable intermediario financiero -quizá como apoderado del prestamista-?, ¿ése intermediario que además es subastero y está especializado en conseguir la pieza por el menor precio posible?  
- Por último, la existencia de letras de cambio y que la hipoteca sea del tipo “cambiaria”, es decir, en garantía del tenedor presente y futuro de las letras, parece obedecer también a otro motivo (aparte de servir para capitalizar intereses): facilitar la circulación del crédito derivado del préstamo. No es en absoluto descartable pensar que el mismo agente intermediario que diseña la operación y busca a los ahorradores dispuestos a invertir su dinero en estos préstamos, ofrezca a los mismos una posibilidad de mayor liquidez a costa de perder una parte de la rentabilidad mediante una negociación de las letras anterior a su vencimiento (precisamente esta posibilidad se menciona sin mucha explicación en la web citada). Y esta negociación por descuento se realizará o bien porque el propio intermediario compre las letras, o las descuente en una entidad de crédito en la que él tenga abierta una línea de descuento, o porque las ofrezca a su vez a nuevos inversores de su cartera de clientes que quieran entrar en la operación en sustitución del primer prestamista. Precisamente, siendo la hipoteca cambiaria, el crédito con su garantía hipotecaria puede circular mediante un mecanismo tan sencillo como el endoso.
Ahora bien, aunque esta vía de liquidez anticipada parece un aliciente para los primeros inversores -los que intervienen como primeros prestamistas-, éstos quizá desconocen que, teniendo por necesidad que figurar la identidad del primer tomador de la letra en la propia letra (si es que no figura ya como librador) para que resulte inscribible la hipoteca cambiaria, esta posible circulación de la letra no se va a poder llevar a cabo por su simple entrega, sino que necesariamente el primer tomador –nuestro  prestamista- deberá firmar un endoso, lo cual le convierte, según la Ley Cambiaria, en responsable solidario del pago de la letra frente a todos los tenedores posteriores.
Así, este simple inversor que quiere salir de la operación antes de su vencimiento resulta que no termina escapando del todo, sino que se convierte, quizá sin saberlo, en nada menos que garante solidario de su prestatario (un prestatario, por definición, de una solvencia más que dudosa).

Conclusiones.
¿Hace falta seguir, o ya es suficiente? Nos parece que después de todo este recorrido, nadie puede decir que hemos cargado en exceso las tintas y que hemos exagerado los peligros que suponen este tipo de operaciones tanto para los prestatarios como para los prestamistas.
Y a la vista de todo lo expuesto, nos parecen oportunas las siguientes tres conclusiones:
Primero, no parece en absoluto injustificado el reclamar que quien puede hacerlo tome cartas en el asunto antes de que la bola siga aumentando de tamaño. Actividades mucho más inocuas que ésta de que nos hemos ocupado están muy reguladas y vigiladas por la Administración pública y no parece lógico que en este ámbito, unos por otros, ancha sea Castilla.
Segundo, es fácil pensar que la pretensión de un mayor rigor en esta materia va a terminar perjudicando a los propios deudores en apuros, que podrían ver así cerrada la quizá última puerta que todavía les abre el sistema financiero antes de su expulsión definitiva a la indigencia o a la marginalidad. O sea, como le decía el cabrerillo Andrés a don Quijote, no me proteja usted tanto, que me va a causar más daño.     
Sin embargo, si para algo debería servir el examen que hemos hecho de estas operaciones es para que los deudores se den cuenta de que hay soluciones que no son ninguna solución. Si tienen problemas económicos, han de buscar otros caminos: renegociar la deuda directamente con una entidad de crédito ordinaria, poner inmediatamente en venta su vivienda y mudarse a otra más pequeña, aceptar un trabajo que en otras circunstancias no aceptarían, pedir ayuda a un familiar..., lo que sea, menos caer en manos de estos desaprensivos, porque lo único que van a conseguir por esta vía es incrementar su deuda, perder la vivienda y que encima alguien se termine lucrando a su costa.
Y con ello llegamos a la conclusión definitiva: si la usura ha vuelto a nuestras ciudades, ¿no será porque nuestro sistema financiero está dejando de lado a un determinado sector de la sociedad o una determinada función que le era propia? ¿No recuerdan ustedes que las cajas de ahorro nacieron como y todavía pretenden ser entidades benéfico-sociales?, ¿y que su función benéfico-social era precisamente evitar que las clases menos favorecidas económicamente cayesen en manos de los usureros, ofreciéndoles unas facilidades crediticias que no puede ofrece la banca de finalidad lucrativa? Hoy, sin embargo, parece que la función social de las cajas –convertidas en unas macroempresas con un extraordinario poder económico y hasta político- consiste en explotar la actividad bancaria con criterios empresariales y de mercado (es decir, con la idea de maximización del beneficio) para aplicar los beneficios así obtenidos –eso sí- a la financiación de determinadas actividades “sociales” –becas, programas culturales, programas de asistencia social..., pero también la toma de posiciones estratégicas en el sector industrial, e incluso, al parecer, la financiación de partidos políticos-. Pero, en el desarrollo de su específica actividad bancaria (conceder créditos), no parece que estén guiadas por ningún criterio social especialmente significativo (de hecho, prácticas claramente abusivas y antisociales como imponer tipos de subasta a sus clientes inferiores al valor de tasación son habituales en muchas cajas de ahorro). ¿No les parece que sería mucho más social que renunciasen a una parte de sus beneficios aplicando sus recursos a expulsar del mercado a estos usureros mediante la oferta de crédito barato y no abusivo incluso en los casos de RAI o ASNEF?  
Y en fin, ¿no les parece casi paradójico que mientras en países subdesarrollados un banquero filantrópico ensaya, al parecer con éxito, la idea de los “microcréditos”, como forma de suministrar financiación barata a pequeñas iniciativas económicas, la banca comercial de nuestro país haya tenido últimamente la feliz ocurrencia de lanzar unos minicréditos personales de hasta 3.000 € para sacar de un apuro al inmigrante, a un tipo de interés tan sólo del 20 %?