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revista12

ENSXXI Nº 12
MARZO - ABRIL 2007

ANTONIO DOMÍNGUEZ MENA
Notario de Madrid

Como ya se ha tratado en anteriores números de esta revista, la entrada en vigor el día 1 de Diciembre de 2.006 de la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal (Ley 36/2006, de 29 de Noviembre, BOE 30-XI) ha introducido, mediante la modificación de algunos preceptos de la Ley Orgánica del Notariado, novedades en la práctica notarial, tales como la identificación de los medios de pago, pero también ha venido a recoger algunas novedades en materia de comprobación de valores de los bienes determinantes de la deuda tributaria.
El art. Quinto, apartado Seis, de la Ley 36/2006 ha modificado el art. 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de Diciembre, General Tributaria, relativo a la comprobación de valores, para introducir, en lo que a nuestro artículo interesa, una interesante novedad en la legislación estatal (ya había antecedentes autonómicos) de gran importancia práctica y, sobre todo, recaudatoria. Sintéticamente, el artículo dice ahora, además de otras cosas, lo siguiente: “1. El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante los siguientes medios: … b) Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. Dicha estimación podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente… a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a los efectos de valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal… será el Catastro Inmobiliario. … g) Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria”.

La lectura de este precepto, de inmediato, nos conduce a las compraventas de inmuebles financiadas, en todo o en parte, mediante préstamos o créditos hipotecarios concedidos por Bancos y Cajas de Ahorros.
En la práctica totalidad de tales operaciones habrá existido previamente una tasación efectuada por una de las sociedades que a tal fin figuran inscritas en el Registro de Entidades Especializadas en Tasación del Banco de España, las cuales emiten una valoración en función de precios medios de mercado para inmuebles de similares características y que, generalmente, determina el importe máximo a financiar por el Banco/Caja en cada caso.

"Planteada la cuestión, en materia de comprobación de valores la Administración tributaria competente juega con ventaja, porque puede utilizar, a su elección, entre otras, dos valoraciones. La Administración elegirá el valor que más le convenga, por lo que 'siempre gana'.

Y ese valor de tasación, en muchas ocasiones, será el que se asigne al inmueble que se hipoteca a efectos de subasta, pues, recordemos, la expresión del valor de tasación a efectos de subasta debe constar en la escritura –e inscripción- para poder utilizar el procedimiento de ejecución directa, o el de venta extrajudicial, contra los bienes hipotecados, conforme a los artículos 1.858 CC, 682 LEC, 129 y 130 LH y 234 y ss. RH. Desde la perspectiva de las entidades financieras, uno de los requisitos para poder emitir, con cargo a tales préstamos hipotecarios, bonos, cédulas y participaciones hipotecarias, es que los inmuebles gravados hayan sido tasados por alguna de las sociedades de tasación a que se ha hecho referencia (art. 7 de la Ley 2/1981, del Mercado Hipotecario).
Pues bien, planteada la cuestión, en materia de comprobación de valores la Administración tributaria competente juega con ventaja, porque puede utilizar, a su elección, conforme al art. 57.1 LGT, entre otras, dos valoraciones: O bien la que ella misma ha establecido para ese inmueble, que es la resultante de aplicar un coeficiente al valor catastral, o bien la que le ha proporcionado el propio sujeto pasivo a través de la tasación, y que él mismo habrá costeado (es habitual que sea el prestatario/acreditado/hipotecante quien abone los honorarios de la sociedad tasadora).  Lógicamente, la Administración elegirá el valor que más le convenga, por lo que, como se suele decir, “siempre gana”.
El sujeto pasivo -el adquirente del inmueble-, frente a la valoración que la Administración haya preferido tendrá pocas defensas; en primer lugar, porque se le dirá que la valoración por aplicación de coeficientes al valor catastral es un criterio objetivamente establecido para todos los inmuebles, y en segundo lugar, porque la valoración por la tasación lo es con referencia a precios medios de mercado, que también es un criterio objetivo recogido por el art. 57.1.c) LGT.

"Habrá existido previamente una tasación efectuada por una de las sociedades que a tal fin figuran inscritas en el Registro del Banco de España, que emiten una valoración a precios medios de mercado y que, generalmente, determina el importe máximo a financiar por el Banco/Caja en cada caso"

A su vez, para rebatir estos argumentos, el adquirente podrá contraatacar alegando que el valor catastral y el coeficiente que se le aplica los está fijando la propia Administración unilateralmente, por lo que nadie puede ser juez y parte, y en cuanto a la tasación, que lo es en relación a precios medios de mercado, pero que en las compraventas el precio que se paga no es obligatoriamente el “precio justo” (recordemos aquí el clásico aforismo “tantum valet res quantum vendi potest”), sino que en su fijación influyen también  factores subjetivos (que van desde los “antojos” hasta las “compraventas amistosas”, que son aquéllas en las que el precio no se fija sólo en atención al valor de la cosa comprada, sino también a relaciones comerciales, de amistad, parentesco, etc).
Y, nuevamente, la Administración añadirá que en la valoración catastral no influye la Administración que cobra, sino que tales valores son fijados por una Administración diferente, y por otro lado, que aun cuando en la fijación del precio incidan factores subjetivos, el interés general tributario y recaudatorio exige establecer “fiscalmente” unos precios medios, “invitando” (o mejor, “intimando”) a los contribuyentes a cumplir con alegría sus obligaciones tributarias y utilizando para tal fin los que, gentil y gratuitamente, le está proporcionando el adquirente/prestatario/acreditado/hipotecante que, como no tiene liquidez suficiente para afrontar el precio acude a la “generosidad” de las entidades que le financian.
Y, otra vez más, nuestro sufrido adquirente volverá a defenderse a la desesperada, alegando que por qué ha de ser de peor condición quien no tiene medios suficientes y acude a la financiación que aquél  que está “sobrado” y puede prescindir de ella, usando ya el clásico “los pobres siempre acaban pagando más”.
Sobre todo esto, a buen seguro, se podría escribir mucho más y mucho mejor; pero que no se vea en estas limitadas reflexiones una crítica, sino tan solo el descubrimiento de la curiosa circunstancia de que quien puede sufrir las consecuencias de un mercado sobrevalorado es precisamente quien mayor esfuerzo económico realiza y quien, en definitiva, costea la tasación del inmueble con la cual puede llegar a ser “castigado”.