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El Notario - Cerrar Movil

ENSXXI Nº 14
JULIO - AGOSTO 2007

DERECHO CIVIL

ES UNA OBLIGACIÓN PARA EL NOTARIO
Presentación telemática de las escrituras
Límites a la calificación registral
PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: CONTENIDO DEL ACUSE DE RECIBO DIGITAL. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ÁMBITO DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL EN LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. DEBER DE PRESENTACIÓN TELEMÁTICA POR PARTE DEL NOTARIO. Resolución de 4 de Junio de 2.007 (B.O.E. de 18 de Junio de 2.007).
Descargar Resolución,

Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura por vía telemática, siendo objeto de calificación negativa por parte de la Registradora en base a dos argumentos:
1).- En el primero, el defecto se circunscribe al hecho de que el documento público notarial se autorizó el 14 de noviembre de 2006 y, sin embargo, se remitió telemáticamente el día 16 de noviembre, adicionado al hecho, que parece ser el decisivo, de que entre la remisión por el Notario de ese título público electrónico y su entrada en el Registro han transcurrido más de dos horas, de donde se deduce que lo expuesto «no es compatible con una adecuada protección de los intereses en juego».
2).- En el segundo apartado, los defectos que se agrupan se refieren a: primero, la inexistencia de acreditación de modo fehaciente de la previa adquisición del derecho que se pretende inscribir; segundo, carecer la copia presentada del carácter de primera, puesto que es «copia autorizada electrónica».
Posteriormente y presentado el documento físicamente, la Registradora corrige su nota de calificación señalando que ... no obstante una vez que se ha presentado el documento físicamente por correo ordinario no parece que exista óbice alguno a la práctica de la inscripción, por lo que se revoca el defecto de remisión no inmediata», añadiendo respecto del defecto relativo a que no se trataba de primera copia que «... por supuesto tampoco resulta requisito imprescindible para la inscripción, máxime cuando el documento físico ha expresado claramente que se trata de primera copia fiel y exacta de su matriz».
El Notario autorizante recurre alegando que no se ha rectificado la calificación inicial, ya que, la Registradora no revoca los defectos a la vista del recurso, sino que considera que quedan subsanados porque se le presentó el documento público electrónico en soporte papel, de modo que es este hecho, y no el recurso, el que motiva su cambio de criterio.
La D.G.R.N. en una prolija Resolución admite el recurso, rechazando la calificación registral, y fijando la interpretación que debe darse a las cuestiones que suscita la presentación por vía telemática de las escrituras. Así, y siguiendo el orden del procedimiento:

A).- ACUSE DE RECIBO DIGITAL:
El artículo 248.3.1.ª de la Ley Hipotecaria afirma que, presentado un título telemáticamente, el sistema telemático de comunicación deberá generar un acuse de recibo digital mediante un sistema de sellado temporal acreditativo del tiempo exacto con expresión de la unidad temporal precisa de presentación del título. La razón de este acuse de recibo digital se encuentra en el apartado segundo de ese artículo 248 en el que se regula el Libro de Entrada en donde se hará constar de modo inmediato la presentación de los títulos por el riguroso orden en que hubieran estos ingresados, siendo así que se describe el contenido de ese Libro de
Entrada, puesto que el mismo es de acceso inmediato para determinados funcionarios públicos, incluidos los Notarios, sin intermediación del Registrador (artículo 222.10 de la Ley Hipotecaria).
En consecuencia, el acuse de recibo digital deberá tener un contenido mínimo, así como una imputación de autoría que permita conocer que el mismo proviene del Registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles en donde el título público o, en su caso, privado electrónico se presentó telemáticamente.
En cualquier otro caso, se estaría incumpliendo por el Registrador un deber básico, pues aunque ese Libro de Entrada y consecuente recibo digital no implique, ni sea, el asiento de presentación, sí que sirve para advertir a cualquier consultante de tal Libro de Entrada la existencia de títulos que se han presentado relativos a un bien o derecho inscribible, así como la constancia por el presentante de que el título se ha presentado telemáticamente, pues a partir de ese momento se desencadena el procedimiento registral consistente en la práctica o denegación del asiento de presentación, calificación positiva e inscripción o calificación negativa.
El contenido mínimo de ese acuse de recibo ha de ser: identificación del Registro que expide el acuse de recibo; referencia al título presentado "tratándose de un documento público notarial, referencia al Notario presentante y número de protocolo"; número de entrada dado que deberá corresponderse con el del Libro de Entrada y fecha con expresión de la unidad temporal precisa de presentación del título.

B).- ASIENTO DE PRESENTACIÓN:
Si el título se hubiera presentado telemáticamente, para la práctica del asiento de presentación, se distinguen dos supuestos:
- Primero, que el título se hubiera presentado dentro de horas de oficina, en cuyo caso el Registrador procederá en el mismo día a practicar asiento de presentación, procediendo, obvio es decirlo, a notificar la práctica de ese asiento (artículo 248.3.2.ª de la Ley Hipotecaria).
- Segundo, que el título se presentara telemáticamente fuera de horas de oficina, en cuyo caso deberá practicarse asiento correlativo por el exacto orden en que haya tenido ingreso (artículo 112.4 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre), siendo así que el asiento de presentación deberá extenderse en el día hábil siguiente atendiendo, igualmente, al orden riguroso de presentación de aquél, de conformidad con el sellado temporal (artículo 248.3.2.ª in fine).
Por último, la decisión relativa al asiento de presentación y su notificación al presentante del título, deben estar firmadas electrónicamente por el Registrador de la Propiedad; y ello es así porque la decisión de practicar o no el asiento es de carácter personal y exige del Registrador una valoración jurídica, susceptible de recurso.

C).- DEBER DEL NOTARIO A LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA DEL DOCUMENTO. ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.
El artículo 249 del Reglamento Notarial exige del Notario que si se produce un doble requisito "a saber: primero, que el interesado desee que el título se inscriba, pues a salvo de los supuestos de inscripción constitutiva, en nuestro ordenamiento jurídico rige el sistema de inscripción voluntaria; y, segundo, que el interesado no exima al Notario de su deber de presentación telemática" éste presente telemáticamente el título en el Registro cuando el mismo documente un acto susceptible de inscripción, añadiéndose que la copia autorizada electrónica deberá expedirse y remitirse en el «plazo más breve posible y, en todo caso, en el mismo día de autorización de la matriz o, en su defecto, en el día hábil siguiente, si bien el incumplimiento de ese plazo no invalida el título ni desde la perspectiva formal, ni desde la perspectiva material, puesto que el último párrafo de ese apartado segundo establece como única consecuencia la responsabilidad civil del Notario, a la que debe adicionarse la disciplinaria.
Además, el actual marco legislativo exige que el Notario que expide la copia autorizada electrónica que se presenta telemáticamente ha de ser el mismo que la remite. Asimismo que la copia autorizada electrónica, una vez expedida, esto es, una vez firmada electrónicamente con expresión de la finalidad para la que se expide (apartado séptimo del artículo 17 bis de la Ley del Notariado) tiene una validez de sesenta días, siendo así que el dies a quo es el de expedición.
En consecuencia, la calificación del Registrador debe limitarse en este aspecto a las siguientes tareas que son esenciales:
1).-  Comprobar que el documento ha sido firmado electrónicamente por el Notario que expide la copia.
2).- Que el certificado con el que se firma electrónicamente dicha copia autorizada es del Notario que expide la misma.
3).- Que dicho certificado está vigente cuando se expide la copia y se remite la misma, lo que el Registrador deberá comprobar mediante el acceso al directorio del Consejo General del Notariado en el que consten tales extremos, como le sucede al Notario con el certificado del Registrador con el que éste debe inexcusablemente firmar la notificación del asiento de presentación, su denegación, práctica de inscripción y datos de inscripción o calificación negativa.
Y 4).- Que la copia autorizada se ha expedido para la finalidad que se utiliza, lo que se ha de hacer constar en el pie de copia, y que no han transcurrido más de sesenta días desde que se expide la misma, pues en tal caso la copia autorizada decae en cuanto a su eficacia para el fin que se expide.

D).- HABILITACIÓN PARA LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. CARÁCTER DE PRESENTANTE EX LEGE DEL NOTARIO SALVO QUE SE LE EXIMA EXPRESAMENTE.
En este punto, y en lo relativo a la presentación telemática de títulos, que es la materia que regula el artículo 112 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, se está ante una situación nueva, como es la que dimana del hecho de que sobre el Notario pesa un deber de presentación telemática del título que autoriza o interviene, sólo excepcionado si el interesado en la inscripción manifiesta lo contrario y, todo ello, dando por supuesto que es el interesado en la inscripción el que en un régimen de inscripción voluntaria, como regla general, ha de decidir si el título se presenta.
La opción del Legislador, en lo relativo a la presentación telemática de títulos, ha sido, pues, distinta a la que dimana del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, ya que el Notario es un presentante ex lege, cuya obligación de carácter jurídico pública, dado por supuesto que el interesado opte por inscribir, sólo queda excepcionada si ese interesado exime al Notario de su deber de presentar telemáticamente el título.
En efecto, el artículo 112.1 de la citada Ley 24/2001 afirma en su inciso inicial que «salvo indicación expresa en contrario de los interesados, los documentos susceptibles de inscripción en los Registros de la Propiedad, "podrán ser presentados en éstos por vía telemática y con firma electrónica reconocida del Notario autorizante, el Notario deberá inexcusablemente remitir tal documento"».
En consecuencia, no es preciso acompañar manifestación alguna del interesado o exhibir una especial autorización, mandato o poder para que el Notario presente el título, pues la decisión del Legislador ha sido justo la contraria.
Si se exime al Notario de su deber de presentación telemática debería hacerse constar así en el mismo título, pues en caso contrario podría desencadenarse respecto del Notario autorizante diferentes tipos de responsabilidad, esto es, civil por los daños y perjuicios dimanantes de la no presentación y disciplinaria por incumplir el deber que le impone el artículo 112 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, desarrollado en el Reglamento Notarial (artículos 196 y 249).

NO ES OBLIGATORIO EN LAS CANCELACIONES
Constancia de los medios de pago
LOS MOVIMIENTOS DE PAGO ESTÁN VEDADOS A LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
MEDIOS DE PAGO: ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. SU DIFERENCIA CON LOS MOVIMIENTOS DE PAGO. CANCELACION DE HIPOTECA: NO ES PRECISO JUSTIFICAR EL MEDIO DE PAGO.
Resolución de 18 de Mayo de 2.007 (B.O.E. de 30 de Mayo de 2.007). Descargar Resolución.

Importante y extensa Resolución, en la que la Dirección General se plantea la novedosa cuestión relativa a la constancia de los medios de pago en escritura pública, teniendo este instrumento público por objeto en el concreto supuesto analizado la cancelación de un préstamo hipotecario.
Aprovecha la Dirección General para establecer las reglas que deben regir en esta nueva materia de la acreditación de los medios de pago, que introduce la Ley 36/2006, de 29 de Noviembre, de medidas de prevención del fraude fiscal, por la que se procede a modificar los artículos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, y el alcance que, sobre la misma, debe tener la calificación registral. Así, distinguiremos:

A).- CONTROL DE LEGALIDAD EN RELACIÓN CON LOS MEDIOS DE PAGO: ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.
Una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de Noviembre, según su Exposición de Motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles». Respecto del Notario y su organización corporativa, dicha norma impone una serie de obligaciones centradas en la obtención y transmisión por su parte de una más completa y mejor información de trascendencia tributaria.
Compete, pues, al Notario el control de legalidad relativo a cuáles hayan sido los medios de pago empleados y su debida identificación y constancia "sea mediante acreditación, en cuyo caso deberá testimoniar los extremos expuestos, o mediante manifestación, en cuyo caso deberá indagar las causas por las que no se le han podido acreditar". Tal control se incardina de modo natural en el juicio de legalidad que compete al Notario (Sentencia del Tribunal Constitucional 209/1999, de 11 de noviembre), y en el deber de velar por la regularidad material -mediante el correspondiente control- del negocio jurídico que autoriza (artículo 24 de la Ley del Notariado).
Ahora bien, ese control de la regularidad material implica también una protección de terceros, en el supuesto que nos ocupa, de las Administraciones Públicas, pues el Notario no deja de ser un funcionario público que por delegación de la soberanía del Estado ejerce una función pública en cuyo seno se incardina la protección de los derechos e intereses públicos de los que son titulares las Administraciones Públicas. En este sentido, el Notario no deja de ser un funcionario público que se «coloca» en el tráfico jurídico para identificar a las partes; para realizar un asesoramiento institucional, imparcial y equilibrador de las mismas y para controlar la legalidad del negocio jurídico dando fe pública de todo ello.
Y es que, atendido el devenir ordinario de los negocios jurídicos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, respecto de los que se exige la identificación de los medios de pago, es al tiempo de la autorización cuando se puede controlar de modo efectivo cuáles son los que se han empleado y se están utilizando en presencia del fedatario público. No tiene, pues, nada de extraordinario que se atribuya al fedatario público y a su organización corporativa tales deberes de identificación de medios de pago y de transmisión de información a la Administración tributaria.
Ahora bien, no obstante lo anterior, es evidente que el Legislador ha utilizado una medida de carácter parcialmente coercitivo para lograr que ante el fedatario público tales medios se identifiquen. Dicha medida no es otra que el cierre del Registro para las escrituras públicas en las que, teniendo por objeto el indicado en el artículo 24 de la Ley del Notariado, las partes se hayan negado parcial o totalmente a identificar los medios de pago, esto es, se hayan negado a identificar mediante acreditación o a identificar mediante manifestación (artículo 254 de la Ley Hipotecaria y 177 del Reglamento Notarial) los medios de pago.
Por tanto, lo que obliga a cerrar el Registro es la voluntad rebelde de las partes a identificar total o parcialmente tales medios; voluntad que, como veremos, debe recoger el Notario en la escritura pública. Por tanto, es a este único extremo al que debe atender el Registrador. Al Registrador, funcionario público que ejerce su función sujeto al principio de legalidad, le está vedado ejercer tal función más allá de las materias para las que tiene competencia pues, en tal caso, su actuación no quedaría amparada por el principio de legalidad (artículo 103 de la CE). Cuestión distinta es que el Registrador deba examinar si el Notario ha hecho constar la negativa total a parcial a identificar el medio de pago y, en tal caso y sólo en el mismo, cerrar el Registro.
En suma, no cabe so capa de una interpretación expansiva, entender que el Registrador califica en sentido técnico jurídico la cláusula donde consten identificados los medios de pago. Al Registrador lo que la Ley le impone es la obligación de cerrar el Registro, si el Notario ha hecho constar en la escritura la negativa a identificarlos, sea total o parcial (artículo 254 de la Ley Hipotecaria).
Y es que, como se ha expresado anteriormente, los datos relativos a la forma en que se ha identificado materialmente el pago carecen de trascendencia jurídico real y de eficacia frente a tercero. En suma no forman parte del contenido de la inscripción. Y todo ello, sin perjuicio de la referencia contenida en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria relativo a la obligación de reflejar en la inscripción «la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago».
En efecto, no debe confundirse la forma de pago con el detalle e identificación concreta de los medios de pago y, en su caso, la justificación documental del mismo. Debe resaltarse, a efectos de apreciar la diferencia, que el artículo 10 de la Ley Hipotecaria exige que en la inscripción conste la referencia a la forma de pago propiamente dicha y no a la identificación del concreto medio de pago empleado "metálico, cheque bancario o no bancario, nominativo o al portador, otro instrumento de giro, transferencia bancaria, ingreso o domiciliación en cuenta, etcétera, con los datos identificativos de los mismos".
Nos encontramos, pues, ante una suerte de formalidad más de la escritura, respecto de la que la norma sólo atribuye al Registrador la apreciación de su existencia, no de si dicha existencia refleja o no debidamente el medio de pago empleado, con la consecuencia expuesta de que habiéndose hecho constar el medio de pago en la escritura el Registrador no puede cerrar el Registro a tal título, pues la norma (artículo 254 de la Ley Hipotecaria) es taxativa y clara: sólo habrá lugar a tal cierre si en todo o en parte ha existido negativa a identificar el medio de pago, habiéndolo hecho constar así el Notario en la escritura pública.
Obviamente, sí que debe examinar el Registrador, por el contenido de la misma escritura, que es su canon de control, si existen omisiones en esa identificación. Por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada, pero de la suma de los importes identificados por el Notario resulta que hay una parte no identificada; mas se insiste, fuera de esos concretos supuestos, el Registrador no puede calificar en sentido estricto la forma y redacción empleada por el Notario en dicha identificación; o, mucho menos, dudar si está bien hecha tal identificación "acreditación o manifestación".
Una escritura que contenga la especificación de los medios de pago en los términos que establece el párrafo cuarto del mencionado artículo 24 de Ley del Notariado (y sin perjuicio de lo que resulte de su ulterior desarrollo reglamentario) es inscribible, sin que el Registrador pueda revisar la valoración y expresión que el Notario haya realizado de tales medios de pago.

B).- DIFERENCIA ENTRE MEDIOS DE PAGO Y MOVIMIENTOS DE PAGO: EL CONTROL DE ÉSTOS ÚLTIMOS CORRESPONDE EN EXCLUSIVA AL NOTARIO.
Por otra parte, no debe confundirse medio de pago con movimiento de pago. En efecto,  medio de pago y movimiento de pago no son elementos sinónimos.
Así, a los efectos de los requisitos ahora debatidos, medio de pago es exclusivamente el cauce empleado por las partes para entregar el precio o efectuar la contraprestación; por el contrario, movimiento de pago es el control que el Estado impone, por motivos de prevención de blanqueo de capitales, respecto de determinados medios de pago siempre que se den cumulativamente diferentes causas, esto es, que excedan de una determinada cuantía, que se refieran a determinados medios de pago y que se trate de movimiento exterior o interior e capitales.
Asimismo, la diferencia no es baladí, pues si bien respecto de los medios de pago el Registrador puede cerrar el Registro en los términos antes señalados, no así respecto de los movimientos de pago, pues resulta palmario que en tal caso el artículo 24 de la Ley del Notariado impone al Notario, incardinado en su control de legalidad, la obligación expresa de examinar si debía mediar el modelo S-1 y, en su caso, hacer constar en la escritura su inexistencia; al contrario, los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria guardan silencio al respecto.
En conclusión, en este concreto aspecto no existe un control sucesivo "el del Notario y el del Registrador". Simplemente, el Registrador carece de la posibilidad de calificar y controlar si existe ese modelo adjunto a la escritura pública o si se ha hecho constar su ausencia en la misma, pues la Ley no le atribuye tal control, al contrario de lo que expresamente sucede con el Notario y su organización corporativa (artículo 24 de la Ley del Notariado).
En suma, al Registrador le está vedado extender su calificación a extremos que carezcan de trascendencia jurídico real inmobiliaria o que, aun careciendo de ella, la Ley no le exija que califique expresamente. En lo referente a los movimientos de pago y a su constancia o no en la escritura pública, el Registrador no puede efectuar calificación alguna, pues no está incluido entre los que menciona el artículo 21 de la Ley Hipotecaria y, mucho menos, pueden dar lugar al cierre del Registro ex artículo 254 de la Ley Hipotecaria, siendo palmario que carece de trascendencia jurídico real inmobiliaria la circunstancia de si el Notario exigió o no el modelo S-1, acreditativo del movimiento de pago, o si hizo o no constar su ausencia en la escritura pública presentada a inscripción.
Además, y por último, la precedente interpretación no implica ausencia de control y consecuente responsabilidad. Es evidente que teniendo el fedatario público que controlar este extremo, el error que el mismo cometa tendrá las consecuencias de todo orden "disciplinarias o administrativas" que determina el ordenamiento jurídico.

C).- CANCELACIÓN DE HIPOTECAS: NO ES NECESARIO ACREDITAR LOS MEDIOS DE PAGO, DADO EL CARÁCTER ACCESORIO DE LA GARANTÍA.
En la cancelación de hipoteca nos encontramos ante la extinción de un derecho de garantía por haberse extinguido la obligación garantizada "habida cuenta del carácter accesorio de aquélla"; y aunque se dejara al margen dicha circunstancia y se interpretara que en la escritura se dispone unilateralmente por el acreedor hipotecario que la finca quede liberada de toda responsabilidad derivada de la hipoteca (de suerte que habría que entender que se trata de la abdicación por el titular registral del derecho real de hipoteca, es decir la renuncia de derechos, acto que por sí tiene eficacia sustantiva suficiente, conforme al artículo 6.2 del Código Civil, para, por su naturaleza, producir la extinción y, consiguientemente, para dar causa a la cancelación conforme a lo dispuesto en los artículos 2.2 y 79 de la Ley Hipotecaria "cfr. las Resoluciones de 2 de noviembre de 1992, 27 de septiembre de 1999, 12 de septiembre y 2 de diciembre de 2000 y 23 y 26 de septiembre de 2005"), se trataría de un acto de disposición realizado sin la contraprestación en dinero o signo que lo represente a que se refiere la norma que es ahora objeto del debate.
En cualquier caso, y aparte las consideraciones precedentes, que por sí mismas fundarían la revocación de la calificación, entiende el Centro Directivo que dadas las peculiaridades del negocio jurídico cancelatorio, el Notario ha cumplido con el deber de identificar los medios de pago allá hasta donde es posible, pues resulta obvio que lo que se devuelve (principal) y, en su caso se retribuye (intereses) lo son del préstamo, y no del negocio jurídico accesorio de garantía del principal.

Obra nueva y Propiedad Horizontal

1) PERMUTA DE SUELO POR OBRA FUTURA

CABE GARANTIZAR SU CUMPLIMIENTO MEDIANTE CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPRESA, INCLUSO EN ESCRITURA ADICIONAL.
Resolución de 10 de Mayo de 2.007 (B.O.E. de 19 de Junio de 2.007). Descargar Resolución.


Se debate la inscripción de una escritura de transacción por la que se fijan las nuevas condiciones de un contrato de permuta de solar por obra futura. Este contrato aparece formalizado en escritura separada y ya inscrita.
Ahora se pretende aportar la escritura de transacción para complementar la inscripción del contrato de permuta ya inscrito, en particular para que acceda al Registro una cláusula resolutoria contenida en la escritura de transacción. El Registrador rechaza la posibilidad de inscripción entendiendo que se trata de obligaciones y/o derechos personales sobre inmuebles sin trascendencia real.
La D.G.R.N. admite el recurso, rechazando el criterio del Registrador, y señalando que está claro que la cláusula resolutoria contenida en la escritura de transacción se refiere expresamente a la escritura de permuta ya inscrita. A ella se hace referencia explícita en la escritura de transacción. Por lo que uno y otro título "escritura de transacción y permuta de solar por obra futura", conforman el negocio jurídico estipulado entre las partes, y cuya publicidad frente a terceros se pretende con la inscripción en el Registro. El hecho de que haya sido inscrita la permuta con anterioridad, no impide (salvo que hubiera contradicción entre ellas, lo cual no parece que sea el problema pues nada se dice de ello en la nota de calificación) la inscripción de la escritura de transacción que complementa el negocio inscrito.
Por otra parte, es doctrina de la Dirección General la posibilidad de que las cláusulas resolutorias explícitas puedan estipularse no sólo en contratos de venta de inmuebles con precio aplazado, sino también en otros contratos sinalagmáticos de naturaleza similar, como son los de permuta a cambio de obra futura (Resolución de 22 de Junio de 2004).
En consecuencia, no se puede alegar como causa denegatoria del título el que se refiera a obligaciones y/o derechos personales sobre inmuebles, ya que la trascendencia real de lo estipulado es incuestionable en cuanto afecta al propio derecho inscrito.

2) OBRA NUEVA

CERTIFICACIÓN EXPEDIDA POR INGENIERO TÉCNICO AGRÍCOLA: ES VÁLIDA PARA ACREDITAR LA ANTIGÜEDAD DE UNA CASA SITA EN FINCA RÚSTICA.
Resolución de 22 de Mayo de 2.007 (B.O.E. del 16 de Junio de 2.007).
Descargar Resolución.

Se solicita la inscripción de escritura por la que se declara que sobre la casa enclavada en una finca rústica se han realizado obras de reforma y ampliación resultando una casa de dos plantas dedicadas la primera a vivienda y la alta a almacén, y se acompaña certificación expedida  por un Ingeniero Técnico Agrícola y visada por el Colegio Profesional correspondiente expresiva de la superficie declarada y de que la edificación tiene una antigüedad superior a cien años. El Registrador deniega la inscripción al entender que dicha certificación debe incluir un visado que acredite que el Ingeniero es competente para expedir dicha certificación.
La D.G.R.N. estima el recurso, tomando como argumento el  artículo 68 de los Estatutos del Colegio de Ingenieros Técnicos Agrícolas que establece que el visado colegial acredita el cumplimiento de la normativa profesional correspondiente, y al considerar la Dirección que la capacitación de un Ingeniero Técnico Agrícola es válida para dictaminar que una casa cuyo uso es, al menos en parte, de carácter agrario, tiene una antigüedad superior a cien años.

INSCRIBIBILIDAD DE UN "ACTA PARCIAL DE FIN DE OBRA" DONDE SE DECLARA HABERSE TERMINADO UNA VIVIENDA, SUSCEPTIBLE DE APROVECHAMIENTO INDEPENDIENTE, SIN HABERSE CONCLUIDO A TOTALIDAD DEL EDIFICIO DEL QUE ES PARTE INTEGRANTE.
Resolución de 14 de Mayo de 2.007. (B.O.E. de 15 de Junio de 2.007).
Descargar Resolución.

No procede la suspensión registral del expresado título de "acta parcial de fin de obra" sobre la base de un interpretación estricta del artículo 46.3 del Reglamento para la inscripción de actos urbanísticos 1093/1997, de 4 de julio.
Los argumentos del recurrente hacia los cuales se inclina el criterio decisorio  pueden sintetizarse del modo siguiente:
1) Presupuesto a tener en cuenta: Mediante acta parcial se declara terminada una vivienda (primera fase), aprovechable independientemente, la cual fue entregada mediante escritura de Ejecución de Permuta.
2) El ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación abarca todo el proceso de edificación comprendiendo tanto la acción como el resultado de construir un edificio, ex artículo 2.
3) En interpretación lógica y sistemática del artículo 2 junto con el 17 de la citada ley, resulta que el régimen de garantías y responsabilidades tiene como destinatarios a los terceros adquirentes de edificios o parte de los mismos, caso que sean objeto de división.
4) El artículo 6 de la mencionada Ley refiere que la recepción de la obra podrá comprender no sólo la totalidad, sino también las fases completas y terminadas de la misma, de ahí que en cuanto a la formalización del seguro de caución, los asegurados serán siempre los sucesivos adquirentes del edificio o parte del mismo. 

3) SEGURO DECENAL

EL CAPITAL QUE DEBE SER ASEGURADO ES EL COSTE FINAL DE EJECUCIÓN MATERIAL, CIFRA QUE NO TIENE POR QUÉ COINCIDIR CON LA DEL VALOR DE LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA.
Resolución de 4 de Mayo de 2.007 (B.O.E. de 5 de Junio de 2.007).
Descargar Resolución.

En el presente recurso se plantea si es posible la constatación registral de la terminación de una obra nueva cuando la suma asegurada por la garantía decenal es, como índica la póliza, «el coste total definitivo de la edificación» que incluye la obra fundamental, los honorarios técnicos, impuestos y licencias, mientras que dicha suma no es coincidente (es menor) con el valor de la obra nueva expresada en la escritura declaración de obra nueva en construcción.
Pues bien, el artículo 19.5-c de la Ley de Ordenación de la Edificación establece literalmente que «el importe mínimo del capital asegurado será el siguiente: el 100% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del apartado l.c de este artículo». De la misma manera, la Instrucción de 11 de septiembre recoge literalmente en el número 3 de su apartado b, en relación a las circunstancias relativas al seguro que han de constar en la póliza, que «capital asegurado como mínimo igual al coste final de ejecución».
Sin embargo, se ha analizar, igualmente, si dicho valor ha de entenderse que debe ser equivalente al declarado como valor de la obra nueva y que viene expresamente señalado en el documento notarial a efectos de pago del correspondiente impuesto, tal y como el Registrador recurrido expone en su nota de calificación.
En relación a esta cuestión, la D.G.R.N., compartiendo la opinión del Notario recurrente, considera que los conceptos de coste de ejecución material y valor de la obra nueva no son conceptos equivalentes. Así,  el coste final de ejecución material, incluidos honorarios profesionales, hace referencia a la suma de las cuantías de los recursos empleados para la realización de la obra, cuantía que es la que debe ser objeto de seguro, mientras que el concepto de valor de la obra nueva hace referencia a una realidad mayor, es un concepto más amplio en el que se incluye no sólo el coste de ejecución sino otros aspectos, fundamentalmente, el incremento o valor añadido de la construcción, valor añadido que vendrá determinado por una serie de circunstancias concurrentes y diversas tales como el mercado, el entorno, la situación las propias características internas y externas de la obra, obteniéndose, en consecuencia, una cifra no coincidente con el estricto coste material de ejecución de la obra.
Por esta razón y, en la medida que la normativa mencionada hace referencia al coste final de ejecución de la obra y no a su valor, como pueden referirse otras disposiciones normativas ya sean fiscales o de otro orden, es aquélla y no ésta la cuantía que debe ser objeto del seguro decenal.

SEGURO DECENAL: NO ES NECESARIO EN AUTOPROMOTORES QUE CONSTRUYEN UN EDIFICIO EN COMUNIDAD PARA DESPUÉS DECLARARLO EN OBRA NUEVA Y ADJUDICARSE CADA UNO UNA VIVIENDA.
Resolución de 9 de Mayo de 2.007 (B.O.E. de 19 de Junio de 2.007).
Descargar Resolución.

El supuesto de hecho del presente recurso se refiere a una escritura en la que unos padres donan a sus hijos sendas partes indivisas de un solar y a continuación sobre éste, unos y otros declaran la obra nueva terminada de un edificio formado por un local y dos viviendas, las cuales surgen como fincas independientes de la división horizontal del edificio, seguida de la extinción del condominio; procediéndose a continuación a atribuirse ab initio a cada uno de los hijos una vivienda, que declaran será para uso propio, planteándose el problema de si en este caso es necesario la contratación del seguro decenal a que se refiere el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
Conforme a la Disposición adicional Segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, en su redacción dada por el art.105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, el seguro decenal no será exigible en el supuesto de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo previsto en el párrafo a del art.17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad, escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma. Exige la Ley para la aplicación del precepto, y por tanto para la exoneración del seguro, un doble requisito: subjetivo y objetivo, pues debe tratarse de "un autopromotor individual" y, además, de "una única vivienda unifamiliar para uso propio". Se refiere a quien construye una vivienda para usarla él mismo y sin tener la intención de transmitirla en un primer momento.
Confirma, a continuación, la Dirección General que el concepto de autopromotor individual no debe llevar a interpretaciones excesivamente rigoristas sino que ha de interpretarse de forma amplia. Así destacan, entre otras, la Resolución de 5 de abril de 2005 y la de 9 de julio de 2003, que admite comprender tanto a las personas físicas como a las personas jurídicas, dado que en última instancia estas son una sola entidad, son individuales siguiendo un criterio numérico.
El concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposición al promotor colectivo que contempla la propia Ley.
Por lo que respecta al concepto de «vivienda destinada a uso propio», se entiende toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor, siendo indiferente que se trate de primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal.
Lo importante, por tanto, es que estamos ante una vivienda unifamiliar, realizada en régimen de autopromoción y en el que concurre la manifestación, que deberá constar en el Registro, de que va a destinarse a uso propio. Las consecuencias de la constancia registral de esta manifestación, recogidas en la Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, son ya suficiente garantía a favor de los terceros adquirentes, que tendrán público conocimiento de las limitaciones afectantes al inmueble.
Pues bien, en el supuesto de hecho de este recurso lo esencial es que estamos ante dos autopromotores individuales, cada uno de los cuales ha declarado la obra nueva sobre su vivienda para destinarla a uso propio y sin ningún ánimo de lucro, que no tienen intención de transmitirla en un primer momento, por lo que no parece que el espíritu de la Ley persiga la contratación del seguro decenal en este supuesto, todo ello sin perjuicio de que, si alguno de los hijos pretende transmitir la vivienda dentro de los diez años siguientes a la conclusión de la obra sin probar que la ha destinado a uso propio, o cuando, aún probándolo, no sea exonerado de esta obligación por el adquirente, será necesario la contratación de un seguro decenal único sobre la totalidad del edificio.

NO ES APLICABLE LA DISPOSICION ADICIONAL SEGUNDA DE LA LEY 38/1999 AL CASO EN EL QUE NO SOLO HAY UNA REHABILITACION DE EDIFICIO ANTIGUO SINO TAMBIEN, AL HABER UNA PLANTA MAS, UNA VARIACION ESENCIAL DE LA CONFIGURACION ARQUITECTONICA Y VOLUMETRICA DEL EDIFICIO: POR TANTO, ES NECESARIA LA CONTRATACIÓN DEL SEGURO DECENAL.
Resolución de 16 de Abril de 2.007. (B.O.E. de 1 de Junio de 2.007). Descargar Resolución.


Se suspende la  inscripción de escritura de declaración de la ejecución en un edificio de obras de reforma y ampliación con una nueva distribución y edificación de una planta más. El Registrador sostiene la necesaria acreditación de  contratación de seguro decenal exigido por la ley 38/1999, siendo la solicitud de licencia de ampliación posterior al 5 de Mayo del 2.000.
Se alega por el recurrente, para refutar el criterio anterior, que  la Disposición Adicional Segunda de la Ley excluye de la necesidad de seguro decenal las obras de rehabilitación cuando la construcción del edificio preexistente obtuvo las correspondientes licencias antes de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación
Según el criterio decisorio de la Dirección General, no procede admitir la pretensión del recurrente basada en la existencia de una mera adecuación funcional de un edificio con una licencia antigua habida cuenta de que no sólo hay una mera rehabilitación sino también una alteración esencial de la configuración arquitectónica y volumétrica (se construye una planta mas como se indico mas arriba).

4) PROPIEDAD HORIZONTAL

La modificación de cuotas: es preciso el consentimiento individual de todos los propietarios
MODIFICACIÓN DE CUOTAS: COMO REGLA GENERAL HABRÁ DE HACERSE CON EL CONSENTIMIENTO INDIVIDUAL Y SINGULAR DE TODOS LOS PROPIETARIOS AFECTADOS EN ESCRITURA PÚBLICA.
Resoluciones de 19 de Abril y 19 de Mayo de 2.007 (B.O.E. del 1 y del 16 de Junio de 2.007). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se plantea si, para la modificación de las cuotas de participación en la comunidad que se establecieron en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, basta la ejecución del acuerdo unánime de la Junta de Propietarios por el Presidente, o es necesario que conste en documento público el consentimiento individualizado de todos los propietarios, como sostiene el Registrador.
La D.G.R.N. parte de la distinción entre:
1.-  Acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano comunitario: se consideran actos de Junta, que requieren la unanimidad de los propietarios en los términos previstos por el art. 17.1 LPH y que, por tanto, no requieren la prestación del consentimiento individualizado de los titulares registrales, como son: la desafectación y venta de determinados elementos comunes (Resoluciones de 4 de Marzo de 2.004, 23 de Marzo de 2.005 y 30 de Noviembre de 2.006); la vinculación ob rem de los trasteros a las viviendas, como anejos (Resolución de 31 de Marzo de 2005) o determinada modificación de los Estatutos (Resolución de 05 de Julio de 2005).
2.- Y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro: así, requieren consentimiento individualizado en escritura pública de los propietarios, titulares registrales y de sus cónyuges, entre otros: la determinación de la superficie y demás elementos identificadores del trastero que corresponde a cada uno de los pisos (Resolución de 12 de Diciembre de 2002) o la conversión de un elemento privativo en común (Resolución de 23 de Junio de 2001).
En el caso planteado, para decidir si este acto concreto entra o no en ese ámbito de competencias de la Junta de Propietarios como acto colectivo de la misma, hay que tener en cuenta lo que la cuota de participación representa en el régimen de propiedad horizontal, y aunque dicha cuota puede tener diversas aplicaciones, tales como señalar la proporción en la propiedad total del edificio o en la distribución de gastos y cargas, y ni en la Ley Hipotecaria ni en la Ley de Propiedad Horizontal se hace referencia a la existencia de una cuota que fije la participación de cualquier propietario en los elementos comunes, es precisamente la proporción del interés de los propietarios en estos elementos la que reviste mayor importancia, pues determinará su participación en los nuevos locales en caso de elevación del edificio, o en el solar si aquél se destruye, y si se extinguiese el régimen de propiedad horizontal, esa cuota de participación en relación con el total valor del inmueble se traduciría en una cuota de liquidación en consonancia con la de participación fijada (Resolución de 5 de Mayo de  1.970).
De ahí que las modificaciones de la misma, y salvo en casos como la desafectación de elementos comunes y subsiguiente venta de los mismos, que implican reajuste proporcional de las demás cuotas (Resoluciones de. 5 de Mayo de 1.970 y 15 de Junio de 1.973) o la creación de nuevos pisos o locales, siempre que de ello tampoco resulte alterado el contenido esencial del derecho de cada propietario, en tanto en cuanto afectan al contenido esencial del derecho de dominio, habrán de realizarse con el consentimiento individual y singular de todos los propietarios afectados en escritura pública.

HIPOTECAS

EJECUCIÓN HIPOTECARIA: COMPETENCIA DEL JUEZ INTERVINIENTE.
Resolución de 24 de Mayo de 2.007 (B.O.E. del 16 de Junio de 2.007). Descargar Resolución.


Se deniega la inscripción de un testimonio de Auto de adjudicación en procedimiento de ejecución hipotecaria, así como mandamiento para la práctica de las cancelaciones correspondientes, porque como consecuencia de una alteración de los términos municipales no se ha seguido el procedimiento ante el Juez competente, lo que es confirmado por la D.G.R.N., al estar dentro de las competencias del Registrador calificar la competencia del Juez interviniente.

INMATRICULACIÓN

INMATRICULACIÓN DE FINCA EN TÉRMINO MUNICIPAL CON MONTES DEMANIALES: ES NECESARIO EL INFORME FAVORABLE DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA, QUE PUEDE ENTENDERSE CONCEDIDO POR SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO.
Resoluciones de 20 de Abril y 3 de Mayo de 2.007 (B.O.E. de 1 y 19 de Junio de 2.007). Descargar Resolución. Descargar Resolución.


Presentado en el Registro de la Propiedad, Auto Judicial firme recaído en un expediente de dominio, el Registrador lo califica negativamente, alegando que al tratarse de una inmatriculación de una finca rústica ubicada en término municipal en el que existen montes demaniales, se requiere informe favorable de los titulares de dichos montes en los términos que resultan de la vigente Ley de Montes.
Dentro de la legislación especial o sectorial, la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes determina en su artículo 22, párrafos 1 y 2 que «1. Toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma. 2. Tales informes se entenderán favorables si desde su solicitud por el registrador de la propiedad transcurre un plazo de tres meses sin que se haya recibido contestación. La nota marginal de presentación tendrá una validez de cuatro meses».
De acuerdo con lo expuesto, al tratarse en el caso objeto de recurso, de la inmatriculación de un monte ubicado en un término municipal en el que existen otros demaniales, el Registrador debe pedir antes de proceder a la inmatriculación, el informe favorable de los titulares de esos montes públicos, entendiendo la ley (ficción derivada del silencio positivo) que tales informes serán favorables si transcurre un plazo de tres meses sin que haya recibido contestación. Por tanto, bastará el transcurso de ese plazo sin que la Administración se haya pronunciado, para que el Registrador deba inscribir, sin perjuicio de que si la Administración considera que el acto o autorización ganado por silencio, contraría el ordenamiento jurídico podrá impugnarlo judicialmente.

INMATRICULACION DE FINCAS: REQUISITOS DEL TÍTULO PREVIO FEHACIENTE.
Resolución de 21 de Mayo de 2.007. (B.O.E. de 15 de Junio de 2.007). Descargar Resolución.


Se presenta en el Registro una escritura de aportación a la sociedad de gananciales en la que uno de los cónyuges aporta a su sociedad conyugal el pleno dominio de dos fincas (una rústica y otra urbana). Las citadas fincas (no inmatriculadas) pertenecían con carácter privativo al esposo, tal como se expresa en el apartado correspondiente de la escritura, por compra formalizada mediante escritura otorgada ante el mismo Notario, en el mismo día, con el número anterior de su protocolo,  siendo el título en cuestión una compraventa en la que, además del vendedor, comparecieron ambos cónyuges: el esposo, luego aportante a la sociedad de gananciales, para adquirir con carácter privativo las dos fincas que posteriormente se pretenden inmatricular; la esposa, para confesar la privatividad de la adquisición de su esposo al tener tal carácter el dinero con el que se satisface  el precio.
El Registrador rechaza la inscripción sosteniendo que no es posible practicar la inmatriculación con el título de aportación a sociedad de gananciales cuando el título fehaciente que acredita la adquisición del ahora transmitente es una escritura de compraventa con confesión de privaticidad de su esposa, otorgada por el mismo Notario con el número anterior de protocolo, al ser éste un título elaborado "ad hoc" con el único final de conseguir la inmatriculación.
La D.G.R.N. rechaza el recurso, confirmando la tesis de la calificación. Afirma que el documento que acredita fehacientemente la adquisición anterior lo constituye una escritura autorizada por la misma Notaria que, acto seguido (con el número de protocolo siguiente), autoriza el documento pretendidamente inmatriculador del que son otorgantes los dos cónyuges, los cuales "recordemos" habían también comparecido en el primero: el esposo para adquirir y la esposa para aseverar que tal adquisición tenía lugar con dinero de la exclusiva propiedad de aquel, quien luego los aporta a su sociedad de gananciales a título oneroso y por determinado importe que deviene crédito del aportante contra la sociedad de gananciales. Por tanto, entra plenamente en el terreno de lo racional "que no en el de las conjeturas" considerar que el iter documental seguido, tal como indica la nota de calificación, busca crear una documentación aparentemente susceptible de conseguir la inmatriculación de las fincas a favor de quienes al final resultarían ser sus propietarios con carácter ganancial sin necesidad de acreditar, mediante de documento fehaciente o acta de notoriedad complementaria, el título adquisitivo de quien otorgó la primera transmisión. Y es que no son admisibles las inmatriculaciones basadas en transmisiones instrumentales, y en el presente caso, se debió acudir al acta complementaria del título público del art 298 RH.
Confirma el Centro Directivo la idea de que hay determinados supuestos de inmatriculación que son permeables a la posibilidad de que el documento que incorpora la adquisición es en ocasiones, como aquí, elaborado ad hoc, con la única finalidad de conseguir la inmatriculación, surgiendo así en el Registrador, sospechas acerca de la realidad del negocio llevado a cabo, ya que con ello se volatilizan todas las prevenciones que para la inmatriculación por título público ha instituido el legislador.
Y es evidente que si lo que se quería conseguir por los interesados es que la finca fuera ganancial, tal efecto se podía haber obtenido con la primera adquisición, completando éste con una acta de notoriedad, acreditativa de que quien interviene en ella como transmitente es tenido por dueño, y si bien es cierto que, como este Centro Directivo tiene reiteradamente declarado, no cabe ignorar los límites de función calificadora en lo que se refiere a los medios de que puede servirse, en el caso que ahora examinamos ello no puede implicar tener que desconocer la realidad que evidencian los documentos calificados.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

LA PRACTICA DE ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO POR DEUDAS PROPIAS,  SOBRE BIEN INSCRITO A FAVOR DE EXTRAJERO, CASADO BAJO EL REGIMEN LEGAL DE SU PAIS, Y ADQUIRIDO POR TITULO DE COMPRAVENTA SEGÚN SU REGIMEN ECONOMICO MATRIMONIAL, A FALTA DE PREVIA ACREDITACION DEL MISMO, REQUIERE QUE LA DEMANDA SE DIRIJA CONTRA AMBOS (DEUDOR Y SU CONSORTE), NO BASTANDO CON LA  MERA NOTIFICACION O COMUNICACIÓN AL CONYUGE DEL DEUDOR A EFECTOS DE TRACTO SUCESIVO.
Resoluciones de 10 y 30 de Abril de 2.007. (B.O.E. de 1 y 5 de Junio de 2.007). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Una finca aparece inscrita a favor de una señora casada de nacionalidad brasileña «que compra con arreglo a su régimen matrimonial» y está inscrita «con sujeción a su régimen económico matrimonial».
Se presenta en el Registro mandamiento expedido por el Recaudador Municipal ordenando el embargo de la mitad indivisa perteneciente al marido de la finca anteriormente expresada. El Registrador deniega la anotación por entender que debe entablarse el procedimiento no sólo contra el marido, sino también contra la esposa, no siendo suficiente la mera notificación, único trámite realizado con la misma.
El Ayuntamiento recurre alegando que hay que entender que la finca está inscrita proindiviso por partes iguales entre los cónyuges, por lo que debe anotarse el embargo.
La D.G.R.N.  rechaza el recurso, confirmando la calificación registral, sobre la base de que, como alega el Registrador en la nota de calificación, habrán de aplicarse las normas que la legislación brasileña establezca para los bienes comunes del matrimonio (cfr. artículo 9, 2 y 3 del Código Civil). En el caso de que no se acrediten las normas aplicables del derecho brasileño, como ocurre en el caso presente, puede solucionarse el problema dirigiendo la demanda contra ambos cónyuges, único supuesto en el que, si la anotación concluyera con la venta forzosa de la finca, el funcionario correspondiente podría actuar en representación de ambos titulares en caso de rebeldía. En este supuesto, además, la entidad embargante se verá beneficiada, pues se podrá extender el embargo a la totalidad de la finca.
La razón de ser de la justificación del régimen o sistema aplicable en el supuesto de embargo radica en saber si dicho sistema es similar al de gananciales y admite  la aplicación  analógica de lo dispuesto en el artículo 144.1 del Reglamento Hipotecario.
La regla general, proclamada por el principio de especialidad, relativa a la clara determinación de la extensión derecho inscrito ex articulo 51.6 del Reglamento Hipotecario, presenta una excepción en lo concerniente a la inscripción de bienes de adquirentes casados de nacionalidad extranjera donde no es indispensable la acreditación a priori del régimen económico matrimonial, siendo suficiente con que la inscripción se practique a favor de adquirente o adquirentes casados, haciéndose constar en la inscripción que se verificara con sujeción a su régimen, con indicación de  este si constare,  según  resulta del articulo 92 del citado Reglamento.
La legitimación  registral no se extiende a cual sea el régimen económico matrimonial aplicable. Lo que obliga a una acreditación ulterior del Derecho extranjero, en concreto de la capacidad dispositiva de los cónyuges de nacionalidad extranjera para realzar los actos dispositivos sobre los bienes y derechos inscritos, a menos que el Notario o el Registrador sea conocedor bajo su responsabilidad.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: ES NECESARIO OIR A LOS TITULARES REGISTRALES AFECTADOS.
Resolución de 7 de Mayo 2.007 (B.O.E. de 19 de Junio de 2.007). 
Descargar Resolución.


La presente Resolución tiene por objeto resolver un recurso interpuesto contra la negativa del Registrador a practicar una anotación preventiva de demanda en recurso contencioso-administrativo, que se rechaza alegando el incumplimiento del trámite de audiencia a los titulares del dominio y cargas de las fincas sobre las que se ordena la anotación preventiva.
Confirma la D.G.R.N. la calificación, ya que el artículo 68 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, expresamente determina que será requisito para la práctica del asiento el haber oído al titular registral de la finca y a los que según la certificación sean titulares de derechos y cargas que consten en ésta, así como la prestación de la caución a que se refiere el artículo anterior.
La audiencia se predica del titular registral, no sólo del titular del dominio, sino también de los titulares de derechos y cargas que pudieran quedar afectados por la resolución judicial, por cuanto ésta puede incidir en la subsistencia del mismo bien inscrito.
Pues bien, habiéndose demandado, en este caso, a una Comunidad de Bienes, independientemente de la trascendencia que pueda tener en el ámbito tributario, así como la atribución de capacidad procesal en determinados supuestos, la comunidad de bienes carece civilmente de personalidad jurídica, determinando el artículo 11 del Reglamento Hipotecario su inaptitud para ser titular registral, de tal modo que la titularidad se predica respecto de cada uno de los miembros de la comunidad. Es por ello que resulta necesario que, mediante la correspondiente resolución judicial, se acredite que han sido oídos en el proceso los titulares registrales de las fincas, así como los titulares de derechos y cargas que constan en la certificación que se acompaña a la solicitud de anotación.

SEGUNDA PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA POR FALTA DE PREVIA INSCRIPCIÓN DE LA FINC: ES POSIBLE EX ARTÍCULO 205 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO.
Resolución de 24 de Abril de 2.007 (B.O.E. del 1 de Junio de 2007). 
Descargar Resolución.


Se solicita la prórroga, por plazo de cuatro años, de una anotación preventiva de suspensión de una anotación de embargo por el defecto subsanable de la falta de inmatriculación previa de la finca embargada. Se deniega la práctica de la misma por haber sido  ya prorrogada y no estar permitida por Ley una segunda prórroga, además de exceder del plazo máximo de 180 días establecido imperativamente en el artículo 96 de la Ley.
La D.G.R.N. revoca la calificación, ya que el Registrador, en este caso, se equivoca al negar una segunda prórroga que sólo puede ser máximo de un año, como establece el art. 205 RH, que permite que el juez, respecto de los supuestos de falta de previa inscripción de la finca pueda acordar, a petición de parte, una segunda prórroga de la anotación, hasta que transcurra un año de su fecha (entendiendo por fecha, la de la anotación misma de prórroga).

PROCEDIMIENTO REGISTRAL/RECURSO GUBERNATIVO

PRINCIPIO DE SALVAGUARDIA JUDICIAL DE LOS ASIENTOS: UNA VEZ PRACTICADA LA INSCRIPCIÓN, NO PUEDE ANULARSE EN VIRTUD DE RECURSO GUBERNATIVO.
Resolución de 11 de Abril de 2.007 (B.O.E. de 18 de Mayo de 2.007). 
Descargar Resolución.

El Registrador, encontrándose durante el plazo de calificación de un documento de partición de herencia de una causante, con otra escritura por la que de otra causante de igual nombre y apellidos pretenden adjudicarse la misma finca en base a dos títulos hereditarios distintos, reclama de ambos, al objeto de reflejar en los asientos el documento nacional de identidad, el documento previo de adquisición de la misma con el fin de no errar en la inscripción. No se le presenta el título previo de la primera escritura presentada y los interesados recurren aportándole un poder por donde a través de su comparecencia obtiene el número del D.N.I. y ante el recurso interpuesto, inscribe la escritura de partición primeramente presentada según las prescripciones del artículo 327 de la Ley Hipotecaria. 
Los herederos de la causante que presentaron la escritura en segundo lugar recurren ahora la inscripción practicada alegando que ellos sí aportaron el documento de identidad junto con los documentos inscribibles y que ahora traen el antetítulo pretendiendo que se deje sin el efecto la calificación practicada en su día por el Registrador y que se anule la inscripción de dominio previamente practicada a favor de los herederos que otorgaron la escritura primeramente presentada.
La D.G.R.N., sin entrar a valorar las razones por las cuales el Registrador pudo entrar a comunicar a los dos presentantes las calificaciones correspondientes, rechaza el recurso ya que el principio de la salvaguardia de judicial de los asientos hace que los asientos del Registro, una vez extendidos no puedan ser rectificados más que por consentimiento de sus titulares o en virtud de pronunciamiento judicial firme en que hayan sido parte en el procedimiento correspondiente todos aquellos a los que el asiento a rectificar conceda algún derecho. En el presente caso el Registrador al inscribir la escritura presentada en primer lugar no han vulnerado el principio de prioridad, lo que no es óbice para que los interesados puedan si quieren acudir a los Tribunales de Justicia para ventilar o contender entre sí acerca de la validez o nulidad de los títulos al amparo del artículo 66 de la Ley Hipotecaria.

CONTRATOS

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE VENTA PRIVADA.
Resolución de 23 de Mayo de 2.007 (B.O.E. del 16 de Junio de 2.007). 
Descargar Resolución.


Se eleva a pública una venta realizada en 1.940 por un Ayuntamiento y la hija del comprador, quien había sido, en 1.985, adjudicataria de la finca como consecuencia de la extinción de domino entre sus hermanas, todas ellas donatarias de la finca cedida por su padre.
La D.G.R.N. confirma la calificación de la Registradora, que se había basado en la necesidad de la concurrencia de todos los herederos del comprador, aplicando el art. 1.257 del Código Civil, respecto de la eficacia de los contratos, y los arts. 1261 y 1.262 del mismo Código, y el 1.255, en referencia al reconocimiento de un acto anterior (art. 1.224).

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES

CONVOCATORIA JUNTA: ASPECTOS FORMALES DE LA MISMA.
Resolución de 17 de Abril de 2.007. (B.O.E. de 1 de Junio de 2.007). 
Descargar Resolución.


Se presenta en el Registro escritura de elevación público de acuerdos sociales de transformación de una Sociedad Anónima y otras modificaciones estatutarias. De los anuncios de convocatoria "que se testimonian" resulta que la convocatoria la firma «el Presidente» y que la expresada convocatoria se hace «próximo 1 de agosto 2003,a las 11 horas en primera convocatoria, en Sede según Orden del día».
El Registrador deniega la inscripción por los siguientes defectos:
1) La expresión «en Sede» no expresa con claridad el lugar de celebración de la Junta; 2)  No resulta que la convocatoria se haya realizado por acuerdo del Consejo de Administración y 3) No se reconoce el derecho de los accionistas a examinar en el domicilio social el texto de la modificación propuesta y el informe sobre la misma ni la posibilidad de pedir el envío de una y otro.
El interesado recurre.
La D.G.R.N. rechaza el primero de los defectos. Es indudable que la redacción de la convocatoria es bastante imprecisa por su carácter telegráfico. Sin embargo, y por ese mismo carácter, no ofrece ninguna duda de que la expresión utilizada se refiere a la sede social como lugar de celebración.
En cuanto al segundo de los defectos, ha de ser mantenido. Como ha dicho ya este Centro Directivo, la convocatoria de la Junta General es competencia reservada por la Ley al órgano de administración con carácter exclusivo, por lo que, de haber un órgano de administración plural, es necesario un acuerdo de dicho órgano, acuerdo que no se explicita en ningún punto de la convocatoria.
Igualmente ha de ser confirmado el tercero de los defectos. Como ha dicho también esta Dirección General , el derecho de información de los accionistas encuentra una de sus manifestaciones no sólo en la necesidad de que toda propuesta de modificación estatutaria se complemente con un informe, sino también en que dicho propuesta e informe puedan ser examinados por los accionistas con facilidad, sea en la propia sede social, sea fuera de ella, solicitando su entrega o envío gratuito, exigiendo el artículo 144, 1, c) de la Ley de Sociedades Anónimas que tal derecho la forma de ejercicio del mismo se expresen en la convocatoria.

DERECHO INFORMACIÓN DE ACCIONISTAS: DERECHO ESENCIAL AL TIEMPO DE LA CONVOCATORIA DE LA JUNTA.
Resolución de 18 de Abril de 2.007. (BOE de 1 de Junio de 2.007). 
Descargar Resolución.


Se presenta en el Registro escritura de elevación a público de acuerdos sociales de reducción de capital de una Sociedad Anónima transformada en sociedad limitada varios años después sin que se hay inscrito la transformación.
El Registrador deniega la inscripción por el defecto de que no se reconoce el derecho de los accionistas a examinar en el domicilio social el texto de la modificación propuesta y el informe sobre la misma ni la posibilidad de pedir el envío de una y otro.
El interesado recurre.
La D.G.R.N. desestima el recurso. Como ha dicho esta Dirección General , el derecho de información de los accionistas encuentra una de sus manifestaciones no sólo en la necesidad de que toda propuesta de modificación estatutaria se complemente con un informe, sino también en que dicha propuesta e informe puedan ser examinados por los accionistas con facilidad, sea en la propia sede social, sea fuera de ella, solicitando su entrega o envío gratuito, exigiendo el artículo 144, 1, c) de la Ley de Sociedades Anónimas que tal derecho la forma de ejercicio del mismo se expresen en la convocatoria.

DENOMINACIÓN SOCIAL

DENOMINACIÓN SOCIAL: LOS ARTÍCULOS 400.2 Y 401 DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL TRATAN DE IMPEDIR LAS CONFUSIONES QUE EN EL TRÁFICO JURÍDICO PUDIERAN DERIVARSE DE UNA FALSA APARIENCIA SOBRE LA COMPOSICIÓN PERSONAL DE UNA SOCIEDAD O SOBRE SU VINCULACIÓN CON PERSONA DETERMINADA.
Resolución de 21 de Mayo de 2.007. (B.O.E. de 15 de Junio de 2.007). 
Descargar Resolución.


El Centro Directivo no comparte  la posición mantenida en la nota calificatoria en virtud de la cual se deniega la inscripción de la escritura de constitución de sociedad limitada unipersonal aduciendo que dicho socio no ostenta tal nombre y apellido (Giovanna Tornabuonni, S.L.).
El recurrente mantiene, por su parte, que tal calificación no es adecuada ni conforme a Derecho por dos razones:
1) El nombre que adopta la empresa no coincide con ningún otro (tal y como certifica el Registro Mercantil Central.
2) No se corresponde con un nombre de persona física, sino que procede de una obra de arte del siglo XV. Es una denominación de fantasía.
Añade la Dirección General que "en  el reducido marco del procedimiento registral no puede oponerse ningún obstáculo sobre la falta de elementos que de forma patente comporten la individualización del nombre y apellido de que se trate respecto de una persona concreta, y esa falta de identificabilidad puede ocurrir no sólo en casos de usos de nombre y apellidos de uso común tan frecuente que difícilmente puedan servir para identificar a persona ajena a la sociedad, sino en los casos en que el nombre y apellidos haga tránsito a la utilización de una  denominación de fantasía (título de un cuadro renacentista)."

QUIEBRA

CANCELACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES POSTERIORES A LA FECHA DE RETROACCIÓN.
Resolución de 27 de Abril de 2.007 (B.O.E. del 1 de Junio de 2.007).
Descargar Resolución.

La cuestión se centra en determinar si existiendo una sentencia declarando la quiebra y la retroacción de la misma, pueden cancelarse los asientos registrales referentes a actos posteriores a la fecha de retroacción, no habiéndose hecho constar la quiebra en el Registro de la Propiedad.
La D.G.R.N. señala que para que una quiebra tenga efectos cancelatorios contra los titulares de asientos posteriores es necesario que tal quiebra haya sido objeto del pertinente asiento que publique la situación, sin que pueda alegarse en contra que los derechos a cancelar sean posteriores a la fecha a la que se retrotraen los efectos de dicha quiebra.  Si se defendiera lo contrario se vulnerarían los conocidos principios consagrados en  el artículo 24 de la Constitución Española, y los registrales de los artículos 1, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria, los cuales impiden inscribir o anotar un título no otorgado por el titular registral o resultante de un procedimiento en el que no ha sido parte.