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ENSXXI Nº 14
JULIO - AGOSTO 2007

PROPIEDAD HORIZONTAL

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. REALIZACIÓN DE OBRAS EN ELEMENTOS COMUNES: IMPRESCINDIBLE NOTIFICACIÓN
STS de 3 de Mayo de 2007. Ponente: Don Román García Varela.
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Los propietarios de tres locales demandan a la Comunidad de Propietarios por realizar obras sobre elementos comunes sin su consentimiento, demanda que es estimada en 1ª instancia.
La Audiencia la desestima ya que considera que el acto de conciliación entre el Presidente y los propietarios afectados supone notificación a efectos del plazo de treinta días del Art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta Sala no acepta la argumentación de la sentencia de instancia. La Ley de Propiedad Horizontal de 1960 disponía unas normas de obligado cumplimiento para la convocatoria de la Junta, que constituían un sistema de garantías, pues, si bien los propietarios gozaban de libertad para acudir o no a la Junta, no cabía el impedimento de su asistencia por omisión de la información sobre ciertos datos de su celebración; así, en la citación, debía constar, como presupuesto esencial, el lugar, el día y la hora de la celebración; y, también había de facilitarse la indicación de los asuntos a tratar, es decir, el Orden del Día, pues a ningún propietario se le podía privar del previo examen de los temas objeto de la reunión, el cual, según la doctrina científica, no precisaba una redacción amplia y exhaustiva, sino que fuera suficiente para el conocimiento y comprensión por los comuneros de las materias objeto de la Junta; por último, las citaciones debían entregarse por escrito en el domicilio que hubiera designado cada propietario y, en su defecto, en el piso a él perteneciente.
En el caso que nos ocupa, no se ha acreditado que para la construcción de las obras se haya seguido el trámite previsto en el artículo 16.1 de la mentada Ley, pues no se ha participado la oportuna acta de la Junta por la demandada, como tampoco que la citación para su convocatoria se hubiera efectuado a la parte actora, cuya demostración correspondía a la Comunidad, para lo que bastaba la aportación del acuse de recibo de la carta o la nota de su certificación, el testimonio del Secretario de la Comunidad de la remisión de la citación por correo normal o el del Portero de la finca de haberla entregado en mano, e, inclusive, en determinadas circunstancias según las doctrinas científica y jurisprudencial, su colocación en el lugar habitual de la finca; y tampoco aparece probado en autos que el acuerdo de la Junta haya sido notificado a la parte actora; sin que la situación de rebeldía de la litigante pasiva, hasta finalizado el periodo de proposición de prueba, la exonere de las cargas probatorias de su incumbencia.
Finalmente, la fecha del acto de conciliación no sirve como día inicial para el cómputo del plazo de caducidad de treinta días siguientes al acuerdo o a la notificación si hubiere estado ausente el que lo impugne.

PROPIEDAD HORIZONTAL: LA DIVISIÓN JURÍDICA DE UN PISO EN DOS NECESITA EL ACUERDO UNÁNIME DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
STS 25 de Mayo de 2007. Ponente: Don Román García.
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Se trata de una sentencia que trata varios aspectos del régimen de la propiedad horizontal. El supuesto es el que sigue; en un edificio se realizan varias obras por los propietarios quienes finalmente llegan a los tribunales, reclamándose recíprocamente la demolición de las mismas.
Así, por un lado Don Carlos María, uno de los propietarios, reclama entre otros pedimentos que no llegan al Supremo, la demolición de las obras en virtud de las cuales dos locales, propiedad de los herederos de Don Juan Francisco, situados cada uno en una planta del edificio, habían sido divididos a su vez cada uno en dos viviendas, en total cuatro, cuando, según el título constitutivo debía estar destinado cada local a una sola vivienda. Junto con ello reclama también a los mismos demandados la demolición del cerramiento del contorno del patio que habían construido en la terraza anexa a uno de los locales. Todo ello obviamente realizado sin la autorización de la comunidad.
En primera instancia se admite la pretensión de Don Carlos María en cuanto al primer punto, no así en lo referente al segundo. En segunda instancia se desestiman las dos pretensiones.
Se recurre por Don Carlos María al Tribunal Supremo, aduciendo en el primer punto infracción de los artículos 8, 11 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, y en cuanto al segundo, infracción del mismo artículo 11.
Empezando por la primera de las cuestiones, que quizás sea la más interesante, la argumentación de la sentencia de segunda instancia para rechazar la pretensión de Don Carlos María es que la voluntad del promotor inicial y la de los titulares del inmueble en cuestión era la de permitir que en cada piso se pudieran construir dos viviendas, lo que deduce del proyecto y memoria del arquitecto director de la obra, que datan de 1973, y de los planos del expediente, entre otras pruebas. Por ello entiende que los criterios genéricos del título constitutivo no han de ser considerados como inamovibles y  más en este caso donde no coincide con esa voluntad de promotor y titulares de los locales.
Esta tesis es rechazada por el Supremo, ya que ex artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal para hacer una división jurídica donde un piso pase a ser dos se requiere el acuerdo unánime de los propietarios, dado que es una modificación del título constitutivo. Además dicho título es de 1975, posterior, por tanto, a los datos en que se fundamenta la sentencia de segunda instancia para llegar a su conclusión. Por ello estima el recurso, confirmando la tesis de la sentencia de primera instancia.
En cuanto a la segunda de las cuestiones aduce el recurrente que el cerramiento realizado implica un cambio en la configuración o estado del edificio, que exige acuerdo de la comunidad de propietarios ex artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. No lo entiende así sin embargo el Alto Tribunal dado que, ni se alteran elementos arquitectónicos que modifiquen la configuración exterior o seguridad del edificio, ni tampoco se perjudica a tercero. Por ello rechaza el recurso.
Por último nos queda por analizar la reconvención planteada por los demandados, herederos de Don Juan Francisco. Se exige la retirada por Don Carlos María de dos tuberías colocadas en el patio de luces, destinadas a la ventilación de aseos y extracción de humos. Se aduce por parte de Don Carlos María que las obras realizadas son para mantener en buen estado de conservación el piso e instalaciones privativas, ex artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, tesis rechazada tanto en instancia como en el Supremo, ya que el patio de luces es un elemento común y por ello la instalación de tuberías requiere el acuerdo unánime de la comunidad, que no consta que lo hubiese.

HIPOTECAS

EXTINCIÓN DE HIPOTECA POR CONSOLIDACIÓN Y NULIDAD DE LA SUBROGACIÓN DE ACREEDOR HIPOTECARIO PRODUCIDA POSTERIORMENTE
STS de 4 de Mayo de 2007. Ponente: Xavier O'Callaghan Muñoz.
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El TS distingue entre la consolidación que es un modo de extinguir el derecho real limitativo del dominio cuando concurren en la misma persona las titularidades del derecho real pleno -propiedad- y del derecho real limitativo, que produce la extinción de este último; y la confusión -término que se emplea en demasía en los autos y sentencias de instancia- es el modo de extinción de la obligación completa -crédito y deuda- por la concurrencia en la misma persona de las titularidades activa y pasiva.
En el presente caso, BANESTO concede a dos cónyuges un préstamo hipotecario y, con posterioridad, un crédito personal, éste afianzado por Don Francisco. Ante la falta de pago de éste último crédito, BANESTO adquiere la propiedad de la finca por auto de adjudicación de 12 de julio de 1996 y queda extinguido el derecho real de hipoteca cuya titularidad también ostentaba. Tras tal consolidación, se inicia el juicio ejecutivo (3 de noviembre de 1996) en el que el fiador solidario don Francisco paga, sin poder subrogarse en el derecho real de hipotecario porque se ha extinguido el mismo y sí se subroga en el crédito contra el deudor principal.
El artículo 1852 del Código civil dispone que los fiadores, aunque sean solidarios, quedan libres de su obligación siempre que por algún hecho del acreedor no puedan quedar subrogados en los derechos, hipotecas y privilegios del mismo. Es una causa específica y directa de extinción de fianza. El artículo 1839 Cc, primer párrafo (El fiador se subroga por el pago en todos los derechos que el acreedor tenía contra el deudor) contempla la subrogación legal del fiador que paga, por lo que es lógica consecuencia sancionar la conducta del acreedor que impida no sólo la subrogación en el crédito, sino también en los derechos accesorios.
En el presente caso la actuación del Banco demandante no constituye hecho por el que el fiador no pueda quedar subrogado en el crédito. La hipoteca fue ejecutada en otro proceso -por razón de embargo- y se extinguió por consolidación. Dicha entidad bancaria era titular de dos derechos de crédito distintos, se ejecuta un embargo primero y un crédito garantizado con hipoteca después.
El fiador del deudor de este segundo, don Francisco, paga el crédito y se subroga en el crédito, pero no en el derecho real de hipoteca por razón de que ésta se había extinguido anteriormente por consolidación. No hay hecho obsta activo del acreedor, BANESTO, sino que éste, en otro procedimiento, había extinguido la hipoteca por consolidación. Por ello, hay que estimar el motivo único del recurso de casación que ha formulado BANESTO porque se han infringido los artículos 1839 y 1852 del Código civil -no así el 24 de la Constitución Española relativo a la subrogación en el pago como caso específico de la norma general del artículo 1210. 3º. Ciertamente, como se expresa en dicho motivo del recurso, el fiador, don Francisco, que ha pagado la deuda se subroga en el derecho de crédito del acreedor, BANESTO, conforme al primero de aquellos artículos pero no queda liberado conforme al segundo, por haberse extinguido la hipoteca, pues ésta se extinguió por consolidación anteriormente en otro proceso y por otra relación jurídica.

EXTENSION DE HIPOTECA A LOS MUEBLES SITUADOS EN LA FINCA, DESTINADOS A LA EXPLOTACIÓN
STS 28 de Mayo de 2007. Ponente: Don Antonio Gullón Ballesteros.
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Sentencia de contenido muy similar a la anterior comentada. En este caso versa sobre la interpretación de la siguiente cláusula de una escritura de préstamo hipotecario: "La hipoteca será extensiva a cuanto determinan los artículos 109, 110 y 111 de la Ley Hipotecaria y 215 y 217 de su Reglamento, a lo actualmente construido y a lo que en el futuro se pudiera construir y, además, por pacto expreso de las partes, a las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada". En el inmueble hipotecado en cuestión había una bodega, con unos muebles colocados en ella que servían para su explotación. Se ejecuta la hipoteca y la entidad crediticia adjudicataria del bien hipotecado lo vende a una sociedad. Es esta última la que demanda tanto a los anteriores propietarios como a la entidad vendedora, reclamando la propiedad de los muebles situados en la bodega, entre ellos, una prensa, básculas y plataformas basculantes. En primera instancia se declara la propiedad de la sociedad demandante, no así en segunda, donde se considera que los muebles que servían para la explotación de la bodega no se deberían entender integrados en la hipoteca dado que si los hubieran querido incluir, lo deberían haber reflejado de forma clara en la escritura de préstamo hipotecario, como así efectivamente se hizo con relación a las rentas. Dado que dicho tipo de pactos son una excepción a la regla general han de ser objeto de interpretación estricta y la duda no puede favorecer a la parte predisponente que redactó de forma unilateral las cláusulas del contrato.
Esta interpretación es rechazada por el Tribunal Supremo, calificándola de ilógica, ya que entonces no tendría sentido que se hubiese pactado la extensión de la hipoteca a todo lo que señala el artículo 111 de la Ley Hipotecaria, si no se querían incluir los muebles, bastaba con no mencionar el artículo en cuestión. Por ello admite el recurso planteado por la sociedad tercerista.

CLÁUSULAS HIPOTECARIAS: LA HIPOTECA SE EXTIENDE A LOS MUEBLES COLOCADOS PERMANENTEMENTE EN LA FINCA HIPOTECADA CUANDO ASÍ SE HAYA PACTADO
STS de 15 de Mayo de 2007. Ponente: Don Antonio Gullón Ballesteros.

La base de la controversia que llega la Tribunal Supremo es la interpretación de una cláusula existente en una escritura de préstamo hipotecario concertado entre una entidad de crédito y una sociedad. En dicha cláusula se pacta que la hipoteca se hace extensiva a los muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, ex artículo 111 de la Ley Hipotecaria.
Son hipotecadas varias fincas propiedad de la deudora, siendo ejecutadas las hipotecas y adjudicadas finalmente al acreedor inicial.
Posteriormente otro acreedor pretende embargar los muebles que se encontraban dentro de las fincas hipotecadas, por lo que la entidad acreedora y adjudicataria final plantea tercería de dominio. En primera instancia se rechaza la tercería, admitiéndose en segunda parcialmente, declarándose la propiedad de la entidad crediticia sobre los muebles existentes en 3 de las 27 viviendas que habían sido hipotecadas, que eran las no enajenadas a terceros en el momento del embargo.
Se recurre al Tribunal Supremo por el acreedor embargante, basándose en la infracción de los artículos 111 de la Ley Hipotecaria y 1859 del Código Civil, argumentos rechazados por el Supremo puesto que la cláusula señalada estaba pactada en la escritura de hipoteca, y no hay infracción del artículo 1859 del Código dado que no hay apropiación directa por el acreedor.

RETRACTO DE COLINDANTES: EL PLAZO DEL ARTÍCULO 1.524 CC SE CUENTA DESDE LA INSCRIPCIÓN, NO DESDE EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN
STS de 11 de Mayo de 2007. Ponente: Señor Sierra Gil de la Cuesta.
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La razón se encuentra, según reza la sentencia, en "el carácter provisional [del asiento de presentación], al que no cabe anudar la presunción de conocimiento inherente al principio de publicidad registral, tanto más cuanto que el referido asiento de presentación no refleja el precio de las compraventas que determinan el retracto ejercitado".

LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES: NO CABE LA APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 96 CC, PUES SE REFIERE AL USO, NO A LA PROPIEDAD
STS de 9 de Mayo de 2007. Ponente: Doña Encarnación Roca Trías.
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No existe un crédito contra la sociedad de gananciales a favor de un cónyuge por haberse comprado la vivienda ganancial con el importe del precio de venta de un bien privativo de ambos cónyuges por mitades indivisas.
La sentencia se ocupa de tres cuestiones:
1) Si adquirida una vivienda conjuntamente y sin atribución de cuotas constante la sociedad con dinero procedente de la enajenación de un bien privativo de ambos cónyuges por mitad, existe un derecho de crédito de un cónyuge contra la sociedad. Lo rechaza el TS " puesto que, de ser así, también el marido lo habría ostentado por la parte que invirtió en la compra de la nueva vivienda". En este punto es el único en que estima el recurso.
2) Si, una vez probado mediante documento bancario que la donación en metálico a uno de los cónyuges por sus padres se le hizo exclusivamente a él, puede sostenerse el carácter ganancial del dinero porque se invirtiera posteriormente en la compra de un bien ganancial. El TS sostiene que dicha inversión no transforma el dinero en ganancial, sino que genera un crédito a favor del cónyuge donatario por la inversión a favor de la sociedad ( artículos 1.358 y 1.364 CC).
3) Si el hecho de que el hijo del matrimonio haya pasado a convivir con el padre determina que deba atribuirse a éste la propiedad de la vivienda familiar. La sentencia excluye la aplicación del artículo 1.406.4º CC por tratarse de disolución por divorcio y no por muerte y, por otra parte, no debe prosperar la invocación del artículo 96 CC, pues éste no afecta a la titularidad, sino al uso. De modo que ha de desestimarse la alegación de las reglas de atribución del uso de la vivienda en el procedimiento de divorcio con la finalidad de que se adjudique definitivamente a uno de los cónyuges un bien ganancial, en detrimento del principio de igualdad que debe presidir la liquidación.

VALIDEZ Y EFICACIA DE LA COMPRAVENTA Y NULIDAD DE LA DONACIÓN POSTERIOR. PRUEBA DEL PAGO DEL PRECIO
STS de 4 de abril de 2007. Ponente: Don Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.
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El recurso de casación que se examina trae causa de un juicio de menor cuantía que tuvo por objeto la declaración de la titularidad dominical de los actores sobre dos inmuebles, en las proporciones que en cada uno respectivamente les correspondían, como consecuencia de la declaración de la validez y de la eficacia del contrato de compraventa de dichos bienes formalizado en escritura pública el 6 de mayo de 1992, y la invalidez e ineficacia de la posterior donación de los mismos efectuada por la demandada, el 27 de octubre de 1993, en favor de sus nietos.
La Audiencia Provincial confirma la afirmación de la sentencia recurrida al establecer que tanto el consentimiento prestado por la vendedora, como el precio entregado en efectivo han sido acreditados, sin que pueda prosperar la pretendida declaración de nulidad de la compraventa por falta de causa, ni estar viciado el consentimiento de la vendedora. Mantuvo la declaración de validez de la escritura pública de compraventa, y declaró, además, la nulidad de la escritura de donación otorgada por la demandada. En los mismos términos se pronuncia el TS, desestimando el recurso de casación.

TERCERÍA DE MEJOR DERECHO. CRÉDITO AMPARADO EN LA LEY DE VENTA DE BIENES MUEBLES A PLAZO, SIN INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO ESPECIAL
STS de 26 de abril de 2007. Ponente: Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.
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El supuesto de hecho es el siguiente: "Volkswagen Finance, S.A." formuló demanda contra Carlos Jesús y "Banco del Comercio, S.A." (actualmente B.B.V.A.), solicitando que se declarase el mejor derecho del demandante respecto al que ostenta el "Banco del Comercio, S.A.", para hacerse pago de su crédito sobre el vehículo Mercedes JP. La demandante entiende que tiene preferencia al cobro de su crédito frente al del banco demandado, pues para la adquisición del citado vehículo "Volkswagen Finance, S.A.", concertó con Carlos Jesús un contrato de financiación a comprador de automóviles, el 21 de marzo de 1.995, intervenido por corredor de comercio, pactándose que el dominio del vehículo se entendía conferido al financiador, a los meros efectos de garantía, hasta el completo pago del préstamo, con los mismos derechos que si se tratase del cesionario del vendedor a plazos.
"Banco del Comercio, S.A." contestó a la demanda, oponiéndose a la misma al sustentar que es  preferente su crédito frente al del actor, pues la póliza de préstamo personal suscrita por Carlos Jesús con la entidad "Banco del Comercio, S.A.", tiene fecha 23 de mayo de 1.994, intervenida por corredor colegiado de comercio, mientras que el contrato de financiación a comprador de automóviles, suscrito por "Volkswagen Finance, S.A.", y Carlos Jesús es de fecha 21 de marzo de 1.995, sin que se haya efectuado ninguna reserva de dominio, pues figura en el Registro Administrativo de Tráfico libre de cargas.
La tercería de mejor derecho tiene por objeto ofrecer a resolución del Juzgador la determinación de la preferencia del título de crédito invocado por el tercerista frente al utilizado por el ejecutante, a efectos de aplicación del importe que se obtenga con la venta de lo embargado al pago prioritario de uno de los créditos en pugna, debiendo representar, por tanto, el título del tercerista un crédito, vencido, líquido y exigible.
En el presente caso, sostiene la recurrente su preferencia al cobro frente al crédito del demandado, pues, a tenor de lo establecido en el artículo 19 de la Ley de Venta de Bienes Muebles a plazos de 17 de julio de 1.965 , que determina la inclusión de su crédito en el número 2 del artículo 1.922 del Código Civil , y artículo 1.926.1 del mismo Código , pero obvia que el propio artículo 19 citado exige, para la concesión de la preferencia indicada, que el crédito provenga de contratos inscritos en el Registro a que se refiere el artículo 23 , lo que no consta en el presente supuesto, habiendo señalado esta Sala "si bien el artículo 1.922.1º del Código Civil establece que gozan de preferencia los créditos que corresponden al precio de venta de bienes muebles que están en poder del comprador, hasta donde alcancen el valor de los mismos, sin embargo este privilegio cede cuando se trata de ventas a plazos sometidas a la Ley de 17 de julio de 1.965 , que impone la necesidad de haber llevado a cabo inscripción registral de la relación convenida".

CESION DE CREDITO: EL CESIONARIO PUEDE RECLAMAR EL IMPORTE ÍNTEGRO DEL CRÉDITO, AUNQUE HAYA PAGADO MENOS POR ÉL.
STS de 30 de Abril de 2007. Ponente: Don Jesús Corbal.
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El objeto del proceso versa sobre la reclamación de un crédito adquirido por la Comisión Liquidadora de Entidades Aseguradoras (C.L.E.A.), el cual fue comprado, conjuntamente con otros por un precio global fijado en el 57% del importe total, siendo entidad vendedora (cedente) un Ayuntamiento y el deudor (cedido) una empresa constructora, cuyo crédito se refiere a la parte de obra de urbanización no realizada a que se había obligado la deudora con ocasión de serle concedida la licencia municipal de una promoción de viviendas, y el cual había sido avalado por una entidad aseguradora en estado de liquidación por disolución forzosa.
Por la Comisión Liquidadora de Entidades Aseguradoras (C.L.E.A.) se dedujo demanda contra la S.L. en la que solicita la condena de la demandada a abonar a la actora la cantidad de siete millones quinientas mil pesetas -7.500.000 Pts.- con los intereses legales desde el 17 de junio de 1992. La sentencia dictada por la Audiencia Provincial condena a la entidad demandada al pago de la cantidad que se determine en ejecución de sentencia consistente en el valor de las obras de urbanización que se dejaron de efectuar sin que la suma pueda superar el importe de cuatro millones trescientas veintinueve mil setecientas noventa pesetas -4.329.790 Pts.- porque fue esa la suma pagada por la compradora.
No obstante el TS entiende que la subrogación de la CLEA en los derechos del Ayuntamiento se produce por la compra de un crédito, y no por el pago de una deuda, lo que justifica que se reclame la totalidad del crédito adquirido, y que se impugne el pronunciamiento de la resolución recurrida relativo a que no se podrá superar el importe pagado por la CLEA.
Esta figura jurídica, reconocida en los arts. 1112 y 1526 y ss. del Código Civil , y sobre la que se pronunció una profusa jurisprudencia, produce, en lo que aquí interesa, tres importantes efectos jurídicos: a) el cesionario adquiere la titularidad del crédito, con el mismo contenido que tenía el acreedor cedente, permaneciendo incólume la relación obligatoria (SS. 15 nov. 1990, 22 feb. 2002, 26 sept. 2002, 18 jul. 2005 ); b) el deudor debe pagar al nuevo acreedor (SS. 15 mar. y 15 jul. 2002, 13 jul. 2004 ); y c) al deudor le asiste el derecho de oponer al cesionario, todas las excepciones que tuviera frente al cedente (SS. 29 sept. 1991, 24 sept. 1993, 21 mar. 2002 ).
Aplicando la anterior doctrina a la problemática planteada en el motivo resulta que la entidad actora puede reclamar la totalidad del crédito del cedente, con independencia de lo pagado (compraventa especial), y el deudor sólo está obligado a pagar la realidad de lo debido (incumplido), que se fijará en ejecución de sentencia, y que en ningún caso podrá exceder de siete millones quinientas mil pesetas.

IMPOSIBILIDAD DE CUMPLIR: NO LIBERA AL DEUDOR CUANDO ERA PREVISIBLE PARA EL MISMO AL CONTRATAR
STS de 3 de Mayo de 2007. Ponente: Don José Ramón Ferrándiz.
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Una S.L. propietaria de un edificio con intención de rehabilitarlo, pactó con la arrendataria de un local de la planta baja de aquel (en el que había establecido un quiosco), que ocuparía el espacio a la misma arrendado sólo durante el tiempo preciso para la ejecución de las obras y, a cambio, le abonaría cada mes, mientras durase la ocupación, una suma de dinero.
Para el caso de incumplir "cualquiera de las estipulaciones del presente contrato", entre ellas, la de poner a la arrendataria en posesión del local una vez terminadas las obras de rehabilitación, quedó obligada la S.L. a pagar a la misma una cantidad en concepto de indemnización.
a S.L. alegó que les había sido imposible, sobrevenidamente, cumplir la prestación de entrega del local rehabilitado a la arrendataria demandante, a consecuencia de la prohibición municipal de destinar dicho espacio al fin comercial para el que lo había utilizado la misma. Negaron, en definitiva, que siguieran obligados ante esa imposibilidad, conforme al artículo 1.184 del Código Civil (ad imposibilia nemo tenetur).
La sentencia recurrida respondió a tal planteamiento negando la propia imposibilidad porque las normas municipales exigían para una determinada superficie una proporcional línea de fachada, la entrega podía haber tenido lugar en los términos convenidos.
El TS afirma que, en todo caso, ha de tenerse en cuenta que la jurisprudencia niega la liberación del deudor en el supuesto de imposibilidad sobrevenida, cuando la misma le era previsible (sentencias de 30 de abril de 2.002 y 21 de abril de 2.006), que es lo que se afirma en la instancia que aconteció. La S.L. no tuvo inicialmente la intención de cumplir la obligación principal asumida frente a la demandante, incumplió su prestación principal y debe, por ello, indemnizar a la acreedora perjudicada en los términos con ella pactados para tal caso.

UNA OPCIÓN DE COMPRA EJERCITADA NO ES TITULO DE DOMINIO. ES PRECISA LA CONSUMACIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA POR MEDIO DE LA TRADITIO
STS 23 de Mayo de 2007. Ponente: Don Antonio Gullón Ballesteros.
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Se insta por parte de una sociedad una tercería de dominio frente a otra sociedad y la Agencia Estatal Tributaria, ya que se solicita tanto la declaración de propiedad del bien del que se trata como el levantamiento de dos embargos que pesan sobre él de fechas de 1986 y 1987 por entender que están caducadas con carácter automático por el transcurso del plazo legal.
En primera instancia se declara la incompetencia del Juzgado para conocer del asunto y en segunda se absuelve a los demandados. El Supremo entra de lleno en el fondo del asunto puesto que considera, como así había planteado el recurrente, que la sentencia de instancia incurre en una incongruencia omisiva. La base de la tercería es la existencia de un contrato de opción de compra entre las dos sociedades en cuestión; la optante y ahora demandante había ejercitado dicha opción, por ello entiende que es propietaria del bien, sin embargo señala el Supremo que el ejercicio de la opción de compra no supone la consumación del contrato de compraventa sino sólo la perfección del mismo. Se tiene el título pero no el modo. Para que haya consumación del contrato se ha de dar la traditio de la cosa vendida en cualquiera de sus formas, y ello ex artículos 609 y 1095 del Código Civil. Como en este caso no la hay, no tenía la parte actora titulo para ejercitar la tercería de dominio cuando lo hizo. Por ello rechaza el recurso.
No entra por ello el Supremo en la otra cuestión planteada, esto es, en la caducidad de las anotaciones preventivas aducida por el recurrente ex artículos 86, 77 y 97 de la Ley Hipotecaria.