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ENSXXI Nº 17
ENERO - FEBRERO 2008

FRANCISCO JAVIER MORILLO
Notario se Sonseca (Toledo)

LEY DE REFORMA DEL MERCADO HIPOTECARIO

La hipoteca inversa

Entre las novedades introducidas por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de larguísimo título, destaca la regulación de lo que denomina hipoteca inversa (en adelante, crédito hipotecario inverso), que es un préstamo o crédito garantizado con hipoteca y cuyo pago tendrá lugar, tras el fallecimiento del deudor o del último beneficiario, por los herederos de aquel o, en su efecto, mediante la realización de la finca hipotecada y los demás bienes de su herencia.  
La Ley regula la figura en su Disposición Adicional Primera (DAP), dividida en 11 apartados, el último de los cuales remite, en lo no previsto por esta DAP y su normativa de desarrollo, a la legislación que en cada caso resulte aplicable. Por su parte, la Disposición Adicional Cuarta (DAC) aborda dos cuestiones marginales al aspecto jurídico civil del crédito hipotecario inverso, a saber: El tratamiento tributario del plan de previsión asegurado que el beneficiario de estos créditos puede contratar con las disposiciones periódicas provenientes de los mismos; y las limitaciones que se imponen a las entidades prestamistas sobre la provisión matemática de estos planes, que no podrá movilizarse a otros instrumentos de previsión social; prohibición esta que juega igualmente en sentido inverso, ya que tampoco podrán movilizarse a tales planes las provisiones matemáticas o los derechos consolidados de otros sistemas de previsión social. Este aislamiento contable-financiero es ya revelador de la escasa confianza que tiene el legislador en la solidez económica de la figura jurídica que acaba de crear. Sin embargo, aunque a primera vista esta desconfianza resulte paradójica, lo cierto es que un repaso de la nueva regulación pone de manifiesto sombras e imprecisiones que la justifican.

"Los prestamistas habrán de ser necesariamente entidades de crédito o aseguradoras autorizadas para operar en España, sin perjuicio de los límites, requisitos o condiciones que imponga su normativa sectorial"

El apartado 10 se refiere al crédito hipotecario inverso atípico, que es el que se garantiza con cualesquiera otros inmuebles distintos de la vivienda habitual del solicitante, y al que no le serán de aplicación los nueve primeros apartados de la DAP. De esta exclusión podría deducirse que para que el crédito hipotecario inverso sea calificado de típico bastaría con que estuviera garantizado con hipoteca sobre la vivienda habitual del deudor; sin embargo, los apartados 1 y 2 de la DAP evidencian que el crédito hipotecario inverso típico se caracteriza no sólo por la especial naturaleza del bien garante sino, además, por las cualidades que necesariamente han de reunir los sujetos implicados -prestamista, prestatario y beneficiario-, en los términos que se verán más adelante.
En la estructura típica del crédito hipotecario inverso existen los dos elementos característicos de los créditos hipotecarios, la deuda, procedente de un préstamo o de un crédito, y su garantía específica, la hipoteca sobre un inmueble. Las especialidades que ofrecen ambos son numerosas, y se proyectan sobre su constitución, su contenido y su extinción.

II

Los prestamistas o los concedentes del crédito habrán de ser necesariamente entidades de crédito o aseguradoras autorizadas para operar en España, sin perjuicio, en cuanto a estas últimas, de los límites, requisitos o condiciones que imponga su normativa sectorial. El prestatario o acreditado habrá de ser persona física de edad igual o superior a los 65 años o afectada de dependencia severa o gran dependencia, conceptos estos que se definen en el art. 26 de la Ley 39/2006, de Promoción de la Autonomía Personal. Además, el "solicitante" puede no ser la única persona que adquiere el derecho sobre el préstamo o crédito,  sino que puede designar a otras personas, llamadas "beneficiarios", para que perciban las prestaciones derivadas de aquel. Los beneficiarios, al  igual que los solicitantes, habrán de tener 65 o más años o estar afectados de dependencia severa o gran dependencia. Resulta evidente que la figura del beneficiario ha sido introducida para atender las necesidades del cónyuge o pareja del estipulante, cuando la vivienda que se hipoteca es propiedad privativa de este último; por ello, no parece haber inconveniente en que cuando la vivienda sea común de ambos, puedan los dos contratar como estipulantes. Pero la situación de cónyuge o pareja no es presupuesto obligatorio para ser beneficiario en el préstamo hipotecario inverso, por lo que nada impide que pueda haber más de un beneficiario o, incluso, que sólo el beneficiario o los beneficiarios sean los perceptores de la prestación derivada del préstamo o crédito que el estipulante se haya limitado a contratar en favor de aquellos. Por lo demás, la posición jurídica del beneficiario excede de la de un mero destinatario del pago, ya que si se entendiera configurada así, tras el fallecimiento del estipulante quedaría a voluntad de sus herederos el mantenimiento de aquél, actuación que les veta el párrafo primero del apartado 5. Por ello, la posición del beneficiario, según está regulada en la DAP, encaja mejor en la estipulación a favor de tercero, lo que supone que, además de la regulación contractual que se establezca, serán de aplicación el párrafo segundo del artículo 1257 del Código Civil y las normas comunes sobre actos en perjuicio de acreedores y de legitimarios; no obstante, habida cuenta que quien resulta obligada a pagar al beneficiario es la entidad acreedora en virtud de su contrato con el deudor, los legitimarios perjudicados, y los acreedores en su caso, no podrán hacer valer sus derechos frente a la entidad pagadora, sino que habrán de dirigirse contra el beneficiario, de modo análogo a lo que dispone el párrafo primero del artículo 88 de la Ley de Contrato de Seguro ("La prestación del asegurador deberá ser entregada al beneficiario, en cumplimiento del contrato, aun contra las reclamaciones de los herederos legítimos y acreedores de cualquier clase del tomador del seguro. Unos y otros podrán, sin embargo, exigir al beneficiario el reembolso del importe de las primas abonadas por el contratante en fraude de sus derechos"). Pero aunque no haya habido fraude, si la estipulación en favor del beneficiario se ha hecho, como será frecuente, por causa abiertamente gratuita, bastará que las sumas cobradas por el beneficiario resulten inoficiosas, para que este se vea afectado por las acciones de reducción en aras de la integridad legitimaria; de modo que, fallecido el estipulante, la sombra siniestra de las legítimas amenazará la posición del beneficiario, y no sólo en cuanto a las disposiciones del crédito -con sus intereses- que ya hubiere cobrado, sino también en cuanto a las que estuvieren por vencer (art 654 CC). Téngase en cuenta que el previsible caldo de cultivo del préstamo hipotecario inverso son las situaciones de cónyuges de edad avanzada y carentes de liquidez, donde la vivienda habitual del solicitante será normalmente el bien de mayor valor, si no el único.
En cuanto a los elementos objetivos del crédito hipotecario inverso, tanto la obligación garantizada como la cosa garante ofrecen especialidades. Como ya se ha visto, el apartado 10 de la DAP establece que la cosa hipotecada sólo puede consistir en un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante, de modo que cuando el bien hipotecado no reúna esta condición no será de aplicación la regulación típica del crédito hipotecario inverso.

"En cuanto a los elementos objetivos del crédito hipotecario inverso, tanto la obligación garantizada como la cosa garante ofrecen especialidades"

Este mismo rigor no se predica respecto de la obligación garantizada, a pesar de que la DAP identifica siempre a esta como un préstamo o un crédito, por lo que cabe la duda de si puede aplicarse la regulación típica del crédito hipotecario inverso a las obligaciones procedentes de una fuente de financiación diferente de aquellas dos, aunque las peculiaridades de la institución parecen abocarla naturalmente a dichos contratos. Por lo demás, en la cláusula de constitución de estas hipotecas habrá de tenerse en cuenta el inciso final del apartado 6 de la DAP ("A estos efectos [de ejecución forzosa] no será de aplicación lo dispuesto en el párrafo segundo del art. 114 de la Ley Hipotecaria"), que puede interpretarse de dos maneras: en el sentido de que dispensa de hacer constar en la hipoteca el número de años por intereses de que responde la finca, o bien en el sentido de que debe establecerse tal número de años, para el que no se pone límite; criterio este último que parece más acorde con la delimitación lo más claramente posible del máximo de responsabilidad hipotecaria. En cualquier caso, a pesar de la generalidad con que está redactado dicho inciso final, la inaplicación del límite de cinco años a la responsabilidad por intereses parece aplicable sólo a los remuneratorios, dado que sólo en ellos puede darse el caso de que transcurra más de dicho tiempo desde que empiecen a correr hasta que deban pagarse; circunstancia esta que no puede darse respecto de los intereses moratorios, cuya generación comenzará en el mismo momento del vencimiento del préstamo o crédito y sus intereses, si aquel o estos resultaren impagados. En fin, la exención tributaria de que goza la constitución de estas hipotecas ciñe esta cuestión a la información a los terceros, en cuya consideración deberá hacerse constar, en la escritura y en su inscripción, el número de años de intereses remuneratorios cubiertos por la garantía, sin perjuicio del régimen común aplicable a los intereses moratorios y demás cantidades amparados por la misma.
Volviendo a la cosa garante, la DAP exige expresamente que esta sea la vivienda habitual del solicitante, es decir, del prestatario o acreditado, pero no dice la ley si debe ser de su propiedad, ya que el soporte jurídico de la vivienda habitual puede ser de muy variada naturaleza, real o personal (propiedad, usufructo, habitación, arrendamiento, comodato, etc.), como tampoco dice si el derecho que se hipoteque ha de ser el de propiedad o si puede serlo otro derecho real sobre tal vivienda. La DAP parece partir de esta doble hipótesis (estipulante propietario e hipoteca del derecho de propiedad) dado que el párrafo segundo del apartado 5 prevé el caso de que "el bien hipotecado haya sido transmitido voluntariamente por el deudor hipotecario", eventualidad que sólo puede producirse bajo aquellos presupuestos.
En el orden jurídico-privado, las formalidades de estos créditos hipotecarios no ofrecen especialidad. Desde el punto de vista administrativo, por el contrario, el crédito hipotecario inverso es objeto de una variada intervención, que no sólo atiende a la protección del solicitante: En este sentido, el apartado 1.d exige que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños en los términos y con los requisitos que se establecen en los arts. 7 y 8 de la Ley 2/1981, de Regulación del Mercado Hipotecario. Por su parte, los apartados 3 y 4 de la DAP remiten a una normativa reglamentaria del Ministro de Economía y Hacienda, dirigida a las entidades autorizadas para conceder estas hipotecas y orientada a la protección de los solicitantes, en un doble sentido:
1º) La transparencia y comercialización de la hipoteca inversa, cuyo régimen será establecido por dicho Ministro (apartado 3); lo que hace pensar en una orden ministerial específica, de tipo análogo a la de 5 de mayo de 1994.
2º) Y la prestación de servicios de asesoramiento independiente, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto (apartado 4). El contenido, económico y financiero, que esta norma atribuye al asesoramiento es, ciertamente, imprescindible; pero resulta insuficiente, porque las concomitancias jurídicas de estos créditos hipotecarios exceden con mucho de las de los préstamos hipotecarios habituales destinados a la financiación de la adquisición de vivienda. Ya he apuntado varias especialidades de estos créditos hipotecarios, y otras veremos más adelante; baste ahora, para muestra, un botón: la figura del beneficiario conlleva una estipulación en favor de tercero cuya causa será frecuentemente gratuita, lo que desplaza un elemento imprescindible del asesoramiento a la ponderación y explicación de esta circunstancia, íntimamente relacionada con el juego de la legítima y su cortejo de acciones, sobre lo que ningún banco, caja ni aseguradora pueden asesorar, por muy buena voluntad que pongan. Naturalmente, para esto está el notario, pero en esta sede normativa hubiera estado más que justificada una mención expresa; claro, que es probable que el legislador no haya caído en la cuenta de estas peculiaridades jurídicas. También resulta objetable la falta de concreción de la independencia que se predica del asesoramiento, que se presta en el seno del prestamista: Se remite a una norma reglamentaria la concreción de los "servicios de asesoramiento independiente", lo que, en buena gramática, refiere la independencia al asesoramiento, de naturaleza intelectual, pero no al servicio, de naturaleza orgánica. En este sentido es muy significativo el fomento de la independencia de las entidades de tasación que ha establecido esta misma Ley 41/2007, cuyos rigurosos artículos 3 a 6 evidencian la seriedad del propósito. Nada parecido a esto sucede en el presente caso.

III

Una vez constituido el crédito hipotecario inverso, el estipulante cobrará su importe mediante disposiciones periódicas o únicas, según lo pactado. En principio, el contrato de crédito, por su naturaleza, es el que mejor se aviene con el régimen de disposiciones periódicas; pero no parece que el contrato de préstamo, a pesar de su carácter real y unilateral, cierre el paso a un régimen de disposiciones periódicas del mismo, habida cuenta la admisibilidad de la entrega del capital y su restitución inmediata al prestamista en concepto de depósito no retribuido, de modo que el prestatario sólo abone intereses por las cantidades de que efectivamente vaya disponiendo en lo sucesivo. Así viene haciéndose habitualmente en al actualidad con la financiación de muchas construcciones, como es sabido. Por lo demás, no sólo el estipulante sino también el beneficiario o los beneficiarios podrán disponer del préstamo o crédito con arreglo al contrato, que normalmente legitimará a estos para exigir el pago sólo tras el fallecimiento de aquel,  y así parece suponerlo la DAP, especialmente en su apartado 5. Pero nada parece impedir que el contrato legitime al beneficiario para exigir el pago en vida del estipulante, y de hecho, cuando el beneficiario sea el cónyuge o pareja, no propietario, del estipulante, lo más natural será legitimar indistintamente a los dos para llevar a cabo tales disposiciones -con tal que se confíe en que estas disposiciones por el beneficiario no acarrearán problemas de inoficiosidad legitimaria-.

"Una vez constituido el crédito hipotecario inverso, el estipulante cobrará su importe mediante disposiciones periódicas o únicas, según lo pactado"

Según la DAC, el beneficiario podrá invertir el importe de las disposiciones periódicas en la contratación de un plan de previsión asegurado con arreglo al art 51.3 de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, a cuyo efecto se asimilará a la contingencia de jubilación la situación de supervivencia del tomador una vez transcurridos diez años desde el abono de la primera prima del plan. El desarrollo de este aspecto excede del ámbito de estas notas, pero hago esta referencia para señalar que los planes de previsión asegurados son, por su naturaleza, contratos de seguro, por lo que la eventualidad de inoficiosidad legitimaria que he apuntado más arriba también se proyecta sobre las primas del seguro abonadas por el estipulante en provecho del beneficiario.  
En cuanto a la hipoteca constituida, el acreedor hipotecario gozará de las facultades comunes; del mismo modo que el deudor hipotecario conserva no sólo la posesión de la vivienda, sino, en general, todas las facultades del dominio, excluidas, lógicamente, las que absorbe la hipoteca. Puede, pues, el deudor hipotecario transmitir voluntariamente su vivienda, bien por causa onerosa, y obtener así el valor residual de su vivienda hipotecada, ya que la regulación especial que examinamos no le impide hacerlo; bien por causa gratuita, donando la vivienda o su nuda propiedad, por ejemplo, a sus previstos herederos, estimulando así en ellos el pago futuro y voluntario del crédito. Esta facultad de disponer forma parte del estatuto natural de la propiedad hipotecada, sin perjuicio de que el párrafo segundo del apartado 5 configure tal enajenación hecha en vida por el deudor como un hecho que legitima al acreedor para, fallecido el deudor pero aún no vencido el contrato, declarar el vencimiento anticipado del mismo, salvo que se proceda a la sustitución de la garantía. Esta facultad resolutoria que la ley atribuye al acreedor no se proyecta, obviamente, sobre la enajenación realizada -cuya validez no se cuestiona-, sino sobre el crédito hipotecario inverso, y sólo podrá ejercitarla el acreedor cuando, además, concurran dos circunstancias: que haya fallecido el deudor o el último beneficiario y que no haya vencido el plazo para el pago del préstamo o crédito y sus intereses. Cabe plantearse, no obstante, si la facultad resolutoria a que se refiere el párrafo segundo del apartado 5, puede ejercitarla el acreedor en vida del deudor, y no sólo tras el fallecimiento del mismo. Parece que la respuesta debe ser negativa, porque el apartado 5 en el que está situado el párrafo que comento refiere su regulación al supuesto de que haya fallecido el deudor; porque la regla es que el vencimiento del crédito tiene lugar tras el fallecimiento del deudor, y una excepción a la misma debiera formularse expresamente; y, en fin, porque si se entendiera que con la disposición voluntaria de la vivienda por el deudor, podría resolverse en vida de este el préstamo a instancia del acreedor, el beneficiario que en su caso estuviere desigando y hubiere aceptado la estipulación a su favor, se vería privado de su derecho infringiéndose diversas normas comunes: la de las estipulaciones en favor de tercero y las de revocación de liberalidades, sin que se dieran sus presupuestos (ingratitud, etc).  

IV

La extinción y el pago del crédito hipotecario inverso suscitan también varias cuestiones:
1ª) Cuándo se extingue el derecho a percibir el crédito hipotecario inverso: En principio, el derecho a realizar disposiciones con cargo al crédito -o al préstamo "depositado", en su caso- se extingue al fallecer el deudor hipotecario o, si así se hubiere estipulado en el contrato, el último de los beneficiarios, según se infiere de los apartados 1.c y 5 de la DAP.
No obstante, cabe preguntarse si es admisible el pacto por el cual el derecho a disponer del crédito se extinga en una fecha anterior a alguno de dichos fallecimientos; cuya respuesta debe matizarse según que tal extinción se anticipe al fallecimiento del deudor o al de cualquiera de los beneficiarios, en su caso: El cierre a la disponibilidad del crédito en una fecha anterior al fallecimiento del deudor, es posible aunque poco recomendable para este, ya que le priva de la posibilidad de continuar realizando disposiciones, si tuviere aún saldo disponible, sin que por lo demás obtenga ningún beneficio, ya que los intereses devengados por las cantidades dispuestas siguen corriendo (salvo que pague el crédito anticipadamente, facultad que ahora tiene en todo caso -art 7 de esta misma Ley 41/2007-). En cambio, anticipar el cierre del crédito al fallecimiento de algún beneficiario exige distinguir según que la relación existente entre el estipulante y el beneficiario sea onerosa o gratuita, bien entendido que el pacto en sí, es decir, en las relaciones entre la entidad y el solicitante, será válido en todo caso; pero la existencia de una relación onerosa entre el deudor-solicitante y el beneficiario puede teñir de ilicitud aquel pacto si va en detrimento del derecho que este pudiera tener frente al estipulante, derivándose para este, frente al beneficiario, la responsabilidad que proceda según aquella relación -art 1101 CC-; por lo que si, a pesar de perjudicarle en parte, el beneficiario decide aceptar la estipulación a su favor, le convendrá comunicar a los herederos del deudor que su aceptación no implica renuncia a sus derechos que considere impagados, para evitar que en el futuro pudiera oponérsele dicha aceptación como acto propio de conformidad sin salvedades. Finalmente, si la designación del beneficiario fuere por causa gratuita, la anticipación del cierre de la disponibilidad al fallecimiento de este es perfectamente lícita y puede resultar conveniente -una vez fallecido el deudor- por las más variadas razones -que ponderarán este y la entidad acreedora-.
2ª) Cuándo se extingue el contrato y vence, en consecuencia, el crédito hipotecario inverso, debiendo procederse a su pago: En defecto de pacto, este momento coincide con el fallecimiento del deudor o del último beneficiario (apartado 1.c); pero en la práctica será difícil simultanear el fallecimiento con la realización efectiva del pago, y una pretensión de pago en tal instante, con su probable secuela de morosidad, daría lugar a un resultado poco equitativo (art 3 CC); por lo que, en defecto de acuerdo entre el acreedor y los obligados al pago, el rigor legal debería poder atenuarse acudiendo al Juez para que fije un plazo (art 1128 CC).

"Todas las vicisitudes de estos préstamos hipotecarios, desde sus constitución hasta su extinción, estarán exentas de la cuota gradual del IAJD. Arancelariamente, estos préstamos se tratarán como documentos sin cuantía"

Sin embargo, lo habitual será que el contrato, en previsión de esta situación, haya fijado un plazo desde el fallecimiento del deudor o último beneficiario para que se realice el pago, que es lo que da por supuesto el apartado 5 cuando dispone que tras el fallecimiento, los herederos del deudor podrán cancelar el préstamo "en el plazo estipulado".  Por lo demás, dentro de dicho plazo, los herederos del deudor fallecido podrán anticipar el pago a su voluntad, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por ello. Inversamente, podrán los herederos perder el derecho al plazo si el deudor hubiere transmitido voluntariamente el bien hipotecado, en cuyo caso el acreedor podrá declarar el vencimiento anticipado del crédito, salvo que se proceda a la sustitución de la garantía de manera suficiente.
3ª) Quiénes son los obligados al pago y con qué bienes. El apartado 6 de la DAP establece que si los herederos del deudor hipotecario deciden no reembolsar los débitos vencidos, con sus intereses, el acreedor sólo podrá obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, y que a estos efectos no será de aplicación el párrafo segundo del art. 114 de la Ley Hipotecaria.
Esta reducción del patrimonio responsable, sobre redundar en desprestigio de la propia institución, suscita la duda sobre si los herederos, no obstante haber aceptado la herencia del deudor, no quedan obligados por las deudas transmisibles de este, sino que sólo vendrían obligados a soportar la ejecución sobre el bien hipotecado y los demás de la herencia; interpretación esta que podría pretender fundarse en la literalidad de la expresión legal referida a que los herederos "decidan no reembolsar" la deuda. Sin embargo, parece más fundado entender, conforme al derecho común de sucesiones, que estos herederos, como cualesquiera otros, por virtud de la aceptación quedan personalmente obligados por las deudas transmisibles de su causante; como lo demuestra, además, la previsión del inciso final del apartado 6, que establece la ilimitación temporal de la responsabilidad por intereses de la finca hipotecada no sólo en cuanto a los devengados hasta el fallecimiento del deudor, sino hasta el pago de las deuda, lo que implica que esta forma parte del pasivo inherente a la herencia aceptada. Por lo tanto, la excepción al derecho común de sucesiones se encuentra sólo en la delimitación del patrimonio responsable, formado por la herencia y -cabe entender- la propia finca hipotecada aunque hubiera sido enajenada por el deudor, ya que la prevención de esta eventualidad por el párrafo segundo del apartado 5 no implica en modo alguno que la hipoteca pudiera extinguirse por tal enajenación, lo que sería una excepción necesitada de formulación expresa; sino que tal medida parece más bien destinada a estimular el pago voluntario por parte de los herederos. 
Por último, cabe plantearse si este beneficio de responsabilidad legalmente limitada a los bienes herenciales y a la finca hipotecada, aunque no esté en la herencia, se extiende incluso a la dispensa de las reglas comunes sobre la formación del inventario, lo que debe responderse también negativamente, porque las normas excepcionales no se pueden presumir (art 4.2 CC).

V

Todas las vicisitudes de estos préstamos hipotecarios, desde su constitución hasta su extinción, estarán exentas de la cuota gradual del IAJD (apartado 7). Arancelariamente, estos préstamos se tratarán como documentos sin cuantía (apartado 8). En sí mismo, este regalo arancelario no me parece mal, como tampoco me lo parecen otras bonificaciones y baraturas que pueblan nuestro arancel en aras de la accesibilidad general a los servicios notariales básicos. Otra cosa son las rebajas irreflexivas que vienen prodigándose a diestro y siniestro, con una habitualidad alarmante, a la manera de cláusula de estilo legal, como si los notarios tuviéramos un pecado original que nos privase del derecho a nada; y la congelación del arancel, que va para veinte años. En este aspecto, esencial para la supervivencia de la función, somos objeto de un desdén resentido que, de continuar así, acabará con ella.

VI

El crédito hipotecario inverso, tal como ha sido regulado en la Ley 41/2007, es una figura desconcertante, más aún que por las imprecisiones y lagunas de sus normas, por la indefinición de su significado esencial, que no se dilucida fácilmente; ya que cabe dudar si se ha pretendido proveer a la satisfacción de las necesidades de renta de las personas mayores o dependientes o, más bien, establecer el marco de un nuevo producto para las entidades de crédito y las aseguradoras. Sea como fuere, no parece que esta regulación vaya a ser el cauce idóneo para satisfacer ninguna de ambas funciones, dado que las entidades raramente estarán interesadas en contratar si no resultan fiadores solidarios los previsibles herederos, cuya buena disposición en tal sentido hará naturalmente innecesario acudir a esta financiación de coste imprevisible, dado que los intereses de las cantidades dispuestas corren hasta el término incierto del fallecimiento del deudor, que pudiera resultar muy lejano; además, en este contexto, raramente se ofrecerán en hipoteca viviendas cuyo extraordinario valor pudiera compensar la eventualidad de un cobro azaroso o litigioso. Tampoco, desde la perspectiva de los prestatarios, parece atractiva esta nueva institución, a pesar de que, al no llevar consigo la transmisión de la propiedad, pudiera parecer más interesante que la renta vitalicia; porque, fallecido el prestatario, el otro sobreviviente, sea co-prestatario o beneficiario, quedará a expensas de los legitimarios de aquel, aunque también lo fueren del mismo sobreviviente. En realidad, el crédito hipotecario inverso sólo puede ser útil para el deudor -supuesto que encuentre prestamista interesado- cuando sea persona sola, sin co-prestatario ni beneficiario que pueda sobrevivirle... bajo la incertidumbre legitimaria. Por ello, la mejor regulación para favorecer la autonomía financiera de las personas mayores de 65 años o afectadas de dependencia sería la que redujera la legítima de sus descendientes a los supuestos hijos menores o incapaces.