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ENSXXI Nº 17
ENERO - FEBRERO 2008

EMILIO MEZQUITA GARCÍA-GRANERO
Notario de Mont-roig del Camp (Tarragona)

LEY DE REFORMA DEL MERCADO HIPOTECARIO

Minutación de las cancelaciones hipotecarias
Mi idea central es la siguiente: la nueva bonificación no conlleva que las cartas de pago sean, desde ahora, documentos sin cuantía, pues lo que lo que se ha modificado es el régimen arancelario de las cancelaciones de hipoteca que se derivan de dichas cartas de pago. El de todas las cancelaciones de hipoteca, pero sólo el de ellas.
1. De los aranceles notariales, que no han sido ni derogados ni reformados, (norma 4ª) resultaría que tanto en la constitución como en la cancelación de un préstamo o crédito con garantía hipotecaria hay dos bases arancelarias de cuantía: una por el capital y otra por la responsabilidad hipotecaria (RH).
2. De las Notas Complementarias para la Aplicación Práctica (NCAP) del arancel, del Consejo General del Notariado, resultaba ya una bonificación, pues disponían que se minutase sólo una de las dos  bases, (la RH).
3. Las resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado (RDGRN) de 8/11/200 y 9/10/2001 ratificaron el criterio de las NCAP, pues establecen firmemente que las escrituras de carta de pago y cancelación de hipoteca encierran dos conceptos distintos, aunque se minutase sólo la base más alta (RH).
4. La Ley 41/2007, desde su reforma por la Ley 2/1994, tipifica las cancelaciones hipotecarias como documentos sin cuantía, contradiciendo las NCAP, por lo que debemos volver a la aplicación literal del arancel y sus bonificaciones legales.
Debemos, pues, limitarnos a aplicar la legislación vigente (arancel + la nueva bonificación introducida en la Ley 2/1994 por la 41/2007):
- Del arancel vigente resulta que en la cancelación de un préstamo o crédito con garantía hipotecaria hay dos conceptos arancelarios, y ambos de cuantía: capital + RH
- La Ley 2/1994, reformada por la 41/2007, bonifica el segundo concepto que deberá ser considerado como si fuese sin cuantía.
En su virtud, las escrituras de carta de pago y cancelación de hipoteca deben minutarse del siguiente modo: una base de cuantía por el capital del préstamo y una sin cuantía por la cancelación de hipoteca
.
Ello supone una profundización de las bonificaciones existentes, pues:
1. Se sigue minutando una sola base de cuantía, en lugar de las dos que arancelariamente corresponderían.
2. Se reduce la base sobre la cual se debe calcular dicho único concepto de cuantía, pues en lugar de la RH pasa a ser el capital amortizado (la base de relativa media pasa de 165 a 100).
3. Se mantienen, además, las reducciones adicionales de los préstamos (25%, general, y del 25% añadida en los referidos a viviendas).
4. Sólo se añade un concepto sin cuantía por la cancelación hipotecaria, cuyo importe es inferior al ahorro derivado de todas las bonificaciones anteriores (excepto en préstamos de capital inferior a 150.000 euros en los que puede producirse un mínimo encarecimiento siempre de menos de 30 euros).

Minutación de modificaciones hipotecarias
A) Las subrogaciones de acreedor, pasan a ser consideradas documentos sin cuantía, de modo que sólo  devengan los honorarios del nº1.
- Antes de la Ley 2/1994, las cesiones de créditos (efecto que resulta de las subrogaciones hipotecarias con la Ley 2/1994) sólo devengaban "una base por el importe del precio de la cesión", (NCAP, apartado "V.C"), que resultaría de sumar al saldo vigente, los intereses y la comisión por pago anticipado. Ello ya suponía una bonificación, respecto del arancel, (una base por el capital pendiente y otra por la RH), y respecto de las propias NCAP que, en las constituciones y cancelaciones, toman una sola base pero por toda la RH.
- La Ley 2/1994, en su redacción original, redujo nuevamente la base de cálculo sobre la cual se debía aplicar el nº2, pues pasó a ser "la cifra del capital pendiente de amortizar en el momento de la subrogación", esto es, excluidos intereses y comisiones. 
- Ahora pasan a ser considerados documentos "sin cuantía".

"Mi idea central es: la nueva bonificación no conlleva que las cartas de pago sean documentos sin cuantía, pues lo que lo que se ha modificado es el régimen arancelario de las cancelaciones de hipoteca que se derivan de dichas cartas de pago"

B) Las novaciones puramente modificativas también se consideran negocios sin cuantía.
- Ello supone volver a la ortodoxia, pues tal calificación ya resultaba tanto de los propios aranceles originales, como de las NCAP, hasta que la Ley 2/1994 dijo absurdamente lo contrario, tomando como base "la que resulte de aplicar a la cifra del capital pendiente de amortizar en el momento de la novación el diferencial entre el interés del préstamo que se modifica y el interés nuevo." Y, en las de exclusiva alteración del plazo, "el 1 por 1.000 de la cifra del capital pendiente de amortizar en el momento de la novación".
- De facto, en la mayoría de los casos, ahora se produce un mínimo incremento de nuestros honorarios, pues desde la rebaja de 2003 la añadida reducción de hasta el 90% los dejaba por debajo de los 30 euros.
C) Las modificaciones que sí supongan un aumento o disminución patrimonial siguen siendo documentos de cuantía que deberemos minutar por el nº2, además del nº1 que, en su caso, corresponda.
- Atentaría al sentido común y sería un fraude de ley el que los préstamos se constituyeran por 1 céntimo de euro para luego ampliarse inmediatamente a cualquier cantidad sin que ello devengase honorarios de cuantía.
- Civilmente, la disminución o el incremento del importe de una obligación no es una "variación del objeto puramente modificativa", pues la primera supone, además, un negocio solutorio con la consiguiente reducción de responsabilidad del deudor, y la segunda un aumento de ésta, cuyas fechas y consideración frente a terceros, caso de concurso y prelación de créditos, serían las de la reducción o ampliación. También la prestación de nuevas garantías o el incremento de su importe (artº 4.2.v) son negocios anexos y no meras y puras "modificaciones".
- Registralmente, (artº 4.3) la conservación del rango hipotecario no sólo requiere el consentimiento de los titulares intermedios en caso de ampliación del plazo, sino también cuando se incrementa la responsabilidad hipotecaria.
- Legalmente incluidas en la Ley 2/1994 tras esta reforma, el artº 8 dice que se aplicarán los aranceles correspondientes a documentos sin cuantía "a las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios", y el artº 4.2 de la propia ley separa claramente los distintos casos en epígrafes: "i. la ampliación o reducción de capital. ii. alteración del plazo; iii. Las condiciones del tipo de interés (...); iv. El método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras (...)" y "v. la prestación o modificación de las garantías personales".

En consecuencia, dichas modificaciones devengarán una base del nº2:
1. Por el importe del capital amortizado, si contienen una disminución de capital, en cuanto carta de pago parcial
.
a. No se devengará, sin embargo, un sin cuantía, pues no hay cancelación hipotecaria, a diferencia de las cancelaciones totales.
2. Por el aumento del capital, si se entrega más dinero pero no se incrementa la responsabilidad hipotecaria.
a. Sea porque era un préstamo sin garantía y no se constituye ninguna nueva, sea porque la RH anterior no se aumente (poco probable pero posible),
3. Por el aumento de la responsabilidad hipotecaria si, además de aumentar el importe del capital se incrementa aquélla (RH).
a. En caso de pluralidad de garantías, serán de aplicación los mismos apartados "V.A. 2, 3 y 4" de las NCAP, relativos a la prestación de una o más garantías por el deudor y por terceros en la constitución de los préstamos hipotecarios.
4. Por el importe de las nuevas garantías personales, o el incremento de las preexistentes, cuando se constituyan o aumenten las mismas.
a.Vale aquí la misma observación anterior respecto a los apartados "V.A. 2, 3 y 4" de las NCAP, recordando, además, el criterio fiscal de hacer tributar la fianza no prevista al tiempo de la constitución.