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ENSXXI Nº 18
MARZO - ABRIL 2008

DEMASIADOS RIESGOS PARA LOS CONSUMIDORES

 

 

 

Ha tenido eco en la prensa especializada española la publicación y difusión  de las conclusiones del denominado “informe ZERP” (Zentrum für europäische Rechtspolitik an der Universität Bremen) de diciembre de 2007. Responde este informe a un encargo de la Comisión Europea y tiene como objeto el examen del impacto económico que sobre las transacciones inmobiliarias tienen las diferentes regulaciones que sobre los profesionales que intervienen en este mercado existen en diferentes Estados. Sigue la estela y es una consecuencia de los diferentes informes que sobre cuestiones semejantes habían sido elaborados con anterioridad, conocidos como “primer” y “segundo informe Monti” (de 9 de febrero de 2004 y 5 de septiembre de 2005) que ya fueron ampliamente comentados en este revista (véase el número 3 de septiembre-octubre de 2005). El objetivo continúa siendo el mismo: reformar y modernizar las profesiones liberales (en este caso las relacionadas con el mercado inmobiliario) pero partiendo siempre de la base de eliminar las barreras a la libre competencia entre profesionales (esto es, la llamada “desregulación”), consideradas como un verdadero lastre para la producción y el desarrollo económico y buscando siempre el abaratamiento de costes. Al mismo tiempo, pero con una repercusión mediática mucho menor, ha sido dado a conocer otro informe, el denominado “informe MURRAY”, sobre la misma materia, elaborado por un equipo de investigadores de la Universidad de HARVARD, encabezado y dirigido por el profesor Peter L. MURRAY.

Madrid, Redacción.-
Se trata en ambos casos, tanto en el Informe ZERP como en el Informe MURRAY, de estudios muy extensos y complejos, dignos de ser analizados pormenorizadamente, pero sorprende de inmediato que, siendo su objeto el mismo campo de estudio, las conclusiones de uno y otro son DIAMETRALMENTE OPUESTAS.  Dos pueden ser las causas de tal contradicción. Por un lado, los casos concretos de sistemas legales que cada uno de los informes estudia. Así, mientras el informe ZERP limita su estudio a muy pocos países (Baviera, Países Bajos, Inglaterra y Suecia), el informe MURRAY amplía su campo de investigación a una muestra mucho mayor y más representativa, que comprende a toda Alemania, Francia, Estonia, Reino Unido y Suecia, así como a los Estados norteamericanos de Nueva York y Maine.
Pero lo que marca sobre todo la diferencia es el punto de partida de ambos informes. Mientras MURRAY se plantea, desde el principio, el estudio de las ventajas e inconvenientes de cada uno de los sistemas estudiados, así como de sus costes respectivos en función de los beneficios que cada uno otorga, el informe ZERP parte de un planteamiento preestablecido: no se trata de analizar lo que cada sistema ofrece, sino de abaratar costes y eso solamente se consigue mediante la liberalización de precios y la promoción de la competencia entre profesionales. No es extraño pues que sus conclusiones adolezcan de un vicio de raíz y que conceptos tan próximos a la función notarial latino-germánica como los de “seguridad jurídica preventiva” o “ejercicio de oficio público” estén prácticamente ausentes en él; o que aspectos tan difíciles de ser  valorados económicamente como son los de la “evitación de conflictos” apenas merezcan unas cuantas líneas.
Esto provoca de entrada la preferencia de los autores del informe ZERP por los sistemas que gozan de un fuerte grado de “desregulación” o en los que no es necesaria la presencia del notario (Suecia e Inglaterra), olvidando además completamente que los sistemas son tan diferentes entre sí que es muy difícil, si no imposible, proceder a comparar  magnitudes y servicios que nada o poco tienen en común.  
No obstante, no deja de ser interesante comparar las conclusiones de uno y otro informe.

"El informe ZERP destaca como una de las reformas más positivas operadas en el sistema notarial latino la llevada a cabo en los Países Bajos en el año 1999, con una liberalización parcial de la función notarial"

INFORME ZERP  
1) ----            
2) Los sistemas “desregulados” producen mayores beneficios a los consumidores en términos de precio de los servicios y elección de profesionales. Mayor nivel de regulación no conduce a mayores niveles de calidad.    
3) Los sistemas con notariado latino son generalmente más caros que los sistemas “desregulados” de Suecia e Inglaterra para transacciones de alto valor (superiores a 250.000 euros) y al estar calculados los honorarios sobre un porcentaje del valor de la transacción, quiebra la proporcionalidad entre cuantía de honorarios y coste real de servicios prestados.    
4) No se entiende la necesidad de intervención obligatoria de un profesional en las transacciones inmobiliarias (sea notario o abogado) desde el momento en el que la mayor parte de la contratación está hecha en serie. Su intervención podría ser sustituída por “formularios”.    
5) El asesoramiento prestado por los notarios en el sistema de notariado latino es deficiente, pues no evita que las partes acudan a otros asesores especializados.    
6) El acceso de los documentos al registro puede ser asegurado por los propios encargados de dicho registro,  que podrían ocuparse tambièn de la redacción de los contratos.    
7) El sistema por virtud del cual determinadas tarifas “compensan” otras muy bajas por razones de política social (“cross subsidisation”) no es propio de sistemas económicos eficientes.    
8) El sistema que obliga a los profesionales a instalar su despacho en puntos determinados del territorio con escaso desarrollo es “ineficiente” desde un punto de vista económico.    

INFORME MURRAY

1) Es muy difícil hacer una comparación de costes entre los diferentes sistemas estudiados, según el mayor o menor grado de regulación, pues son muy distintos los campos de servicios que cada uno de ellos ofrece y las funciones que en cada uno de ellos desempeñan los profesionales que intervienen. Los costes de intervención de profesionales están condicionados y establecidos en función del sistema en el que se insertan.
2) La “desregulación” en las tarifas de los profesionales no conduce a mayor eficiencia. En los sistemas con mayor grado de regulación, los de notariado latino, el índice de errores y conflictividad derivado de ellos es casi inexistente.
3) Los tarifas de los notarios del sistema latino estudiado son claramente inferiores en las transacciones de valor medio (entre 130.000 y 297.000 euros), que son las más numerosas,  a las de los profesionales que intervienen en Inglaterra y Suecia.
4) El modelo por virtud del cual un solo profesional, neutral entre las partes, es requerido para llevar a cabo la transferencia de la propiedad inmobiliaria y el acceso directo de la misma al registro ofrece poderosas garantías y ventajas en términos de costes y, sobre todo, de integridad sistemática.
5) El nivel y la calidad del asesoramiento prestado por los notarios en el sistema latino es muy alto, derivado de su selección rigurosa que asegura un buen nivel de capacitación y sobre todo permite contar con un asesor imparcial que puede evitar  recurrir a otros profesionales
6) Es esencial la certeza de la información proporcionada por el registro y el mantenimiento de su integridad. Documentos efectuados por profesionales de especial preparación y calidad, como sucede en los sistemas de notariado estudiados, son un buen medio de garantizar la integridad del registro y provocan una considerable disminución del control de los encargados de los registros de títulos. El desarrollo del acceso electrónico al registro constituye una buena ocasión para permitir a los notarios el acceso directo a sus bases de datos, permitiéndoles incluso efectuar directamente las transferencias de propiedad.
7) Los costes de intervención de profesionales representan siempre menos del 1% del valor de la transacción en cualquier sistema, por lo que la mayor o menor regulación de los diferentes regímenes no es una cuestión determinante en el mercado inmobiliario.
8) No se observan razones de eficiencia económica que justifiquen el proceder a una unificación en el ámbito de la Unión Europea  de los diferentes sistemas. Las diferencias de costes no son significativas ni suponen riesgo o impedimento para el desarrollo de un mercado europeo.

HOLANDA: EL INFORME HAMMERSTEIN VE NEGATIVOS LOS RESULTADOS DE LAS MEDIDAS DESREGULADORAS

La Comisión de revisión, encabezada por el presidente del Tribunal de Apelación, A. Hammerstein, valora negativamente los efectos de la reforma desreguladora de 1999. Preocupa a la Comisión la pérdida de independencia y de la imparcialidad del notario como consecuencia del “clientelismo” que la libertad de aranceles crea ante los grandes operadores económicos.

 

P.H. DONNER, MINISTRO DE JUSTICIA DE HOLANDA, VALORARA COMO UN ERROR LA REFORMA DE 1999

Al recibir el informe Hammerstein, el actual ministro de Justicia holandés, Piet Hein Donner, ha mostrado su gran preocupación y afirmado a la Prensa que “las fuerzas del mercado no habrían sido introducidas bajo mi mandato en la profesión notarial”.