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ENSXXI Nº 18
MARZO - ABRIL 2008

JOSÉ MANUEL GARCÍA COLLANTES
Notario de Madrid

No me ha sorprendido en ningún momento el contenido del reciente informe del centro ZERP de la Universidad de Bremen sobre el coste de los servicios profesionales ligados al mercado de transmisión de inmuebles. Es más, casi podría decir que lo esperaba, tras el antecedente que supuso un informe efectuado por el Instituto de Estudios Avanzados de Viena en marzo de 2003, sobre cuestiones semejantes. Recuerdo las grandes dificultades que entonces se nos plantearon a la hora de responder a la encuesta que tal estudio incorporaba. La dificultad radicaba en el enfoque de las preguntas, dirigidas por y hacia conceptos puramente empresariales que eran y siguen siendo completamente desconocidos en la realidad de nuestros despachos.
Sí me ha sorprendido, sin embargo, la radicalidad con la que el informe Zerp/Bremen se manifiesta. Habíamos conocido los dos “informes Monti”, que propugnaban una fuerte desregulación en el sector de las profesiones liberales. Pero al menos el segundo de ellos, dejaba abierta una puerta a la cordura desde el momento en que precisaba y desarrollaba un concepto, el de “interés general”, que podía justificar restricciones a la libre competencia en nuestra función notarial y contenía, además, esperanzadoras referencias a la singularidad de la “profesión notarial latina”.
El informe Bremen, por el contrario, es iconoclasta. Va mucho más allá que Monti. No se limita a propugnar la supresión de las tarifas fijas en las profesiones involucradas en el estudio (notarios, abogados, agentes de la propiedad inmobiliaria...) y las  limitaciones o barreras de acceso a las mismas (el “número programado” de notarios, en nuestro caso). Es que defiende, como sistema más perfecto,  la apertura del mercado de los “conveyancing services”a todos ellos, que concurrirían en abigarrada “melé”, luchando entre sí por ofrecer los precios más bajos del mercado al consumidor que contemplaría, regocijado, la escena exhalando suspiros de placer.

"Pocos tenemos dudas acerca de la necesidad de una modificación del vigente régimen de aranceles que armonice su cuantía con el coste efectivo del servicio y el esfuerzo requerido para su ejecución"

Por supuesto que ni la complejidad ni la importancia económica del mercado inmobiliario justifican para estos neoliberales la necesidad o al menos la conveniencia de la intervención de profesionales expertos; de la misma manera que tampoco la seguridad jurídica o las asimetrías de la información constituyen elementos dignos de ser tenidos en cuenta. Todo ello ha de ceder ante el nuevo paradigma de la salvación: la libre elección de profesionales por parte del consumidor. O, mejor, la no actuación de ninguno de ellos. Al fin y al cabo no son necesarios pues, como dicen los autores del informe, la mayor parte de los contratos de compraventa de inmuebles están “standarizados” y pueden ser sustituidos por formularios. Así que, ni abogados, ni notarios, ni nadie...
Confieso que, de entre toda esta avalancha liberalizadora, ha habido un punto que me ha dolido especialmente.  Me refiero a la crítica que se hace en el informe a lo que en el mismo  se denomina “cross subsidisation”, esto es, la justificación de determinadas tarifas a través de su compensación con otras destinadas a cubrir honorarios de documentos “sociales”. Esta figura, bien conocida entre los notarios, había sido para mí objeto de un cierto orgullo corporativo. En el informe aparece despachada con laconismo y displicencia: “el mercado no está para realizar política social”. Es el mundo al revés.
No debemos asustarnos ante esta ola de liberalismo. Pero sí afirmar lo propio, nuestro sistema de seguridad jurídica, necesario en un campo especialmente sensible como es el de las transmisiones inmobiliarias. En los Países Bajos han sido liberalizadas tarifas de los notarios. Pero nunca ha sido puesta en duda la necesaria intervención de éstos en ellas.
Hablar hoy de monopolios puede resultar escandaloso. Pero la lógica económica los impone en muchas ocasiones. Es evidente que en casi toda Europa el Estado concede determinadas actividades en exclusividad a los notarios. Tal exclusividad solamente puede estar fundada en la necesidad de controlar al máximo un determinado sector de actividad considerado especialmente importante, así como en la disposición por parte del grupo al que se concede tal exclusividad para prestar el servicio concedido con unos niveles de calidad superiores a los que puede ofrecer el resto de potenciales prestadores del mismo servicio. Para mí esta es una idea clave. La eficiencia de un sistema no depende tanto de la mayor o menor regulación o del mayor o menor nivel de liberalización, cuanto de la calidad de funcionamiento del mismo.
Y en este sentido nuestro sistema de notariado puede ser considerado eficiente. No solo por los costes expresos – muy bajos en comparación con la media de nuestro entorno – sino también por los que evita, por muy difícil que sea – que lo es - reducir a cifras los costes de prevención de litigios, por ejemplo. Pero sobre todo, por constituir, junto al registro de la propiedad,  un sistema integral y uniforme de protección de las transmisiones de inmuebles, perfectamente incardinado además en el sistema general de seguridad jurídica preventiva y de derecho escrito (“civil law”) al que pertenecemos.
No existen en España razones objetivas que justifiquen un cambio radical, lo cual no ha de ser obstáculo para mejorar el sistema. Pocos tenemos dudas acerca de la necesidad de una modificación del vigente régimen de aranceles que armonice su cuantía con el coste efectivo del servicio y el esfuerzo requerido para su ejecución. Es una manera de cumplir el “test de proporcionalidad” por el que suspiran, con razón, los economistas. No hay obstáculo en admitir una mayor elasticidad en ciertos conceptos para  adaptarlos mejor a la realidad de los casos concretos. Pero admitir  la negociación de honorarios con el usuario de nuestros servicios nos pondría a los pies de éstos, con la correspondiente pérdida de independencia e imparcialidad en un momento en el que la presencia del notario en la contratación en masa ha de ser determinante en la defensa del consumidor así como en la configuración de la función del notariado del futuro. Al ejemplo holandés me remito.