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ENSXXI Nº 19
MAYO - JUNIO 2008

DERECHO CIVIL

JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE PODER

Primeras resoluciones sancionadoras de la altiva desobediencia en materia de juicio de suficiencia de poder

ESPERADA REACCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL ANTE LA DESOBEDIENCIA E INSUMISIÓN DEL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD Nº 19 DE MADRID, EN RELACIÓN AL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE PODER Y LA  INTERPRETACIÓN DEL ART. 98 DE LA LEY 24/2.001.
Resoluciones de 18 de Enero y 28 de Abril de 2.008 (Más de 20 en total)

Confirmando la noticia que avanzaba esta misma Revista en su pasado número 17º, la D.G.R.N. sanciona la actitud rebelde y desafiante del Registrador de la Propiedad número 19 de Madrid en sede de calificación del juicio notarial de suficiencia de poder, ya comentada en numerosas ocasiones en estas mismas páginas, como FALTA GRAVE, con multa de 24.000 € (en la Resolución de 18 de Enero) y de 12.000 € ( en cada una de las 20 Resoluciones del 28 de Abril), además de suspensión de los derechos reglamentarios de ausencia, licencia o traslación voluntaria por un período de 2 años y la postergación de 100 puestos en el escalafón, y llevando aneja la privación de la aptitud para ser elegido para los órganos de gobierno del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Además, se añade, en todas las citadas Resoluciones, otra sanción por falta leve, al haber notificado por fax la calificación negativa, de 3.000€.
Destacan las Resoluciones la gravedad de la conducta -incumplimiento reiterado de las directrices marcadas por la Dirección General- y la actuación plenamente consciente, premeditada y reiterativa que ha tenido el funcionario calificador, expresando en sus calificaciones su rechazo a aplicar la doctrina fijada, con indudable perjuicio para los otorgantes de las escrituras que han sido calificadas negativamente de manera injusta, en contra de lo reiteradamente señalado por el Centro Directivo.

HIPOTECA

INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULAS EN ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO.
Resoluciones de 14, 15, 19, 20, 24, 25 y 27 de Marzo de 2.008. (B.O.E. de 29, 31 de Marzo y 16 de Abril de 2.008). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar ResoluciónDescargar Resolución.

Idénticas Resoluciones a la ya comentada en el número anterior (18º) de esta Revista relativa al examen de diversas cláusulas incluidas en un préstamo hipotecario en el recurso interpuesto por Seniors Money (Spain) Finance Limited contra la negativa de la Registradora de la Propiedad número 4 de Marbella.

JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE PODER

La exención fiscal es apreciable de oficio por el registrador

CALIFICACIÓN REGISTRAL: DEBE SER UNITARIA DESDE EL PRIMER MOMENTO. CANCELACIÓN DE HIPOTECA: LA EXENCIÓN FISCAL ES APRECIABLE DE OFICIO POR EL REGISTRADOR Y PERMITE, POR TANTO, SU INMEDIATA INSCRIBIBILIDAD SIN NECESIDAD DE PREVIA LIQUIDACIÓN.
Resoluciones de 7 y 17 de Abril de 2.008 (B.O.E. de 25 de Abril y 13 de Mayo de 2.008). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Confirma la D.G.R.N. su postura ya mantenida en anteriores Resoluciones (así la de 7 de Abril de 2.008) señalando que el carácter unitario que ha de tener la calificación exige que se incluyan en ella todos los defectos existentes en el documento, por lo que no es admisible someter dicho titulo a sucesivas calificaciones parciales, de suerte que apreciado un defecto (aunque sea la falta de liquidación fiscal al amparo de lo previsto en los artículos 254 y 255 del Reglamento Hipotecario "Resolución de 1 de marzo de 2006") no se entre en el examen de la posible existencia de otros en tanto aquel no sea subsanado.
La precedente tesis, además, en modo alguno contraría la finalidad que subyace a los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria, pues "con independencia de que tuviera un origen determinado cuando la Administración no contaba con los medios técnicos actuales", lo cierto es que al día de hoy la aplicación de los preceptos de la Ley 30/1992 y de las reformas introducidas en el procedimiento registral exigen que tales artículos se interpreten sistemáticamente, no pudiendo admitirse una interpretación literalista que ampare un perjuicio para el interesado.
Lo expuesto queda corroborado, asimismo, si se atiende a la finalidad perseguida por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, al introducir las nuevas tecnologías en el quehacer diario de las Notarías y de los Registros. La razón de esa notable modificación fue agilizar el trámite registral y la actuación notarial sin modificar su esencia. Así, y como es conocido, se regula el procedimiento de presentación telemática y el acceso telemático al contenido de los Libros.
Por todo ello, no puede admitirse la existencia de calificaciones sucesivas negativas del mismo documento, cuando en un solo trámite pueden exponerse todos los defectos del mismo (artículos 18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria y 74 y 75 de la Ley 30/1992); y, además, implicarían un perjuicio real para la viabilidad del procedimiento de presentación telemática de títulos, en clara contradicción con el fundamento de las últimas modificaciones introducidas en la Ley Hipotecaria.
En suma, el Registrador debe al tiempo de la presentación del título, y aun cuando no se le hubiera acreditado el pago del impuesto, exponer la totalidad de los defectos que aquejen al título y que impidan su inscripción.
Por ello la suspensión del plazo de calificación e inscripción ex artículo 255 de la Ley Hipotecaria, por las razones expuestas, no puede interpretarse en el sentido de admitir diversas calificaciones, una para poner simplemente de manifiesto la ausencia de la acreditación del pago, no sujeción o exención del impuesto y otra para, posteriormente, examinar o calificar el título y, en su caso, expresar defectos que ya en ese momento anterior pudieron ser puestos de relieve en aras del carácter unitario de la calificación. La interpretación que ha de darse a tal precepto es la ya expuesta con reiteración por la Dirección General, esto es, la que lleva a no practicar la inscripción del título pero expresar en una única calificación que cumpla con los requisitos exigidos por el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria la totalidad de los defectos que se achaquen a dicho título. De ese modo, se cumple con la finalidad de los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria, en garantía de las diferentes Haciendas Públicas y, del mismo modo, no se perjudica al interesado en la inscripción que conocerá todos los posibles defectos que se aleguen como obstáculo de la inscripción del título, dotando al procedimiento registral de la necesaria garantía, agilidad y celeridad.
Por último, respecto de la necesidad de liquidación del impuesto correspondiente a que alude la calificación impugnada, es cierto que el artículo 254 de la Ley Hipotecaria exige para la práctica de los asientos en el Registro de la Propiedad la previa justificación del pago de los impuestos que graviten sobre el acto o contrato cuya inscripción se pretenda. Pero, como ya señalara el Centro Directivo en anteriores Resoluciones, la adecuada interpretación de este precepto implica que el Registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, ha de decidir también si se halla sujeta o no a impuestos. La valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde en cuanto tal la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; sin embargo, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la Administración Tributaria ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquél consideró aplicable. Entender el precepto debatido de otro modo, esto es, afirmar que el Registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, no puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, supondrá una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral, toda vez que habría de suspenderse el despacho de cualquier documento principal o complementario, en tanto no apareciese debidamente ustificado el pago, la exención, prescripción o no sujeción respecto de todos y cada uno de los Impuestos existentes en el sistema tributario vigente.
En el supuesto de hecho que ha motivado este recurso, hay base más que suficiente, señala la D.G.R.N., para estimar aplicable a la carta de pago solicitud de cancelación de hipoteca documentadas en la escritura la exención prevista en el artículo 45.I.B).18 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y entra dentro de las facultades calificadoras generales de la Registradora el apreciarla de oficio. Lo contrario sería entorpecer injustificadamente la necesaria agilidad en la contratación inmobiliaria y mercantil, y supondría reducir la función registral calificadora a una actuación puramente mecánica.

 

Calificación del registrador sustituto: no cabe la "reformatio in peius" ni la utilización de un criterio distinto al utilizado en las calificaciones del registro del que es titular

CABE UNA ÚNICA HIPOTECA EN GARANTÍAS DE DIFERENTES OBLIGACIONES SI TIENEN NEXO CAUSAL COMÚN. CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR SUSTITUTO: NO CABE LA "REFORMATIO IN PEIUS" NI LA UTILIZACIÓN DE UN CRITERIO DISTINTO AL UTILIZADO EN CALIFICACIONES DEL REGISTRO DEL QUE ES TITULAR.
Resoluciones de 17, 18 de Marzo, 24 y 25 de Abril de 2.008 (B.O.E. de 2 de Abril y 13 de Mayo de 2.008).  Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.

En los presentes casos, los títulos objeto de las calificaciones impugnadas son escrituras de modificación de préstamos hipotecarios en las que se expresa que, al haber obtenido el prestatario la ayuda financiera prevista para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, se conviene con la entidad prestamista modificar las condiciones del préstamo, desdoblando el inicialmente concedido en dos tramos y adaptando las condiciones de uno de ellos a las disposiciones reguladoras de las ayudas a la financiación en la adquisición de vivienda. A tal efecto, se fijan los pagos que habrán de satisfacer por el tramo correspondiente a dicha ayuda, al que se aplica un tipo de interés y un plazo de amortización diferentes al pactado para el otro tramo, sin que por dicha división deba entenderse o considerarse que el préstamo queda escindido en dos obligaciones diferentes, sino que tiene la consideración de un solo préstamo y queda inalterada la garantía hipotecaria constituida en su día para asegurar las distintas obligaciones pecuniarias derivadas de este contrato. Asimismo, se pacta que la entidad prestamista podrá declarar vencido anticipadamente el préstamo en caso de falta de pago de alguna de las amortizaciones correspondientes a cualquiera de los tramos en que queda dividido el préstamo y en tal caso los dos tramos quedarán refundidos en una única liquidación.
El Registrador de la Propiedad deniega la inscripción porque a su juicio la novación que se formaliza mediante la escritura calificada es contraria a los principios registrales de especialidad y accesoriedad,  entendiendo que la división del capital del préstamo en dos tramos provoca el fraccionamiento de la única obligación preexistente en dos nuevas obligaciones distintas por su cuantía, tipo de interés, subsidiación, causas de vencimiento anticipado, etc., que no pueden garantizarse con una sola y única hipoteca, por lo que considera necesario constituir dos perfectamente diferenciadas, siquiera sea por vía de novación modificativa de la única existente hasta ahora, y con especificación concreta de sus respectivas características.
Pues bien, la D.G.R.N. estima el recurso rechazando la nota de calificación y señalando que indudablemente, obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria cuando aquéllas tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra. No lo impide la aplicación del principio de especialidad ni el de accesoriedad de la hipoteca, en tanto en cuanto las distintas obligaciones estén determinadas en sus aspectos definidores (o al menos sean éstos determinables, como -con notable flexibilidad, a fin de facilitar el crédito- se permite en algunos supuestos, siempre que se cumplan ciertas exigencias mínimas) y la hipoteca constituida quede enlazada con esas distintas obligaciones de suerte que aquélla quede debidamente supeditada a éstas en su nacimiento, vigencia y exigibilidad.
Cuando esas diversas obligaciones garantizadas mediante una relación hipotecaria de carácter unitario no estén sometidas al mismo régimen jurídico y tengan distinto título para conseguir su efectividad hipotecaria será necesario, en principio y por exigencias de determinación del derecho real constituido "artículos 9 y 12 de la Ley Hipotecaria", establecer separadamente la cantidad que respecto de cada obligación cubrirá la garantía.
Este criterio que admite la unicidad de la hipoteca aun cuando ésta garantice obligaciones de distinta naturaleza y sometidas a diferente régimen jurídico, si tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra, debe aplicarse «a fortiori» a un supuesto como el presente, en el que existe claramente una sola relación obligatoria, un solo préstamo, con una única causa, sin que a ello se oponga el hecho de que, con base en el principio de autonomía de la voluntad, se acuerden distintos tramos o fracciones con distintas condiciones de plazo de vencimiento o de tipo de interés.
Por otro lado, aborda también la D.G.R.N. la cuestión relativa al contenido de la calificación sustitutoria. Y, a tal efecto, señala que no puede entenderse que quede correctamente realizada con la mera ratificación o confirmación de la calificación objeto de recurso. Igualmente, sería reprobable que el Registrador cuando actúa como sustituto de otro mantuviera un criterio diferente al que utiliza para calificar en el Registro del que es titular, siempre que, por supuesto, se trate de un acto o negocio jurídico idéntico o similar. En suma, la predictibilidad y seguridad del tráfico jurídico no se compadece con actuaciones diferentes del mismo Registrador dependiendo de si actúa como titular de su registro o como sustituto de otro Registrador. De hacerlo así, se estaría incurriendo en un evidente defecto que podría generar responsabilidades de todo tipo, dado que con tal actuación se estaría, en la realidad, incumpliendo la norma (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria). Y, desde luego, la calificación sustitutoria no puede ser entendida por el Registradora sustituto como un mero trámite que quepa despachar, sin más, confirmando la calificación inicial, como sucede en este caso, ya que en ese supuesto se estaría produciendo un resultado contrario al deseado por la norma.
Debe recordarse que la calificación sustitutoria no es un recurso de clase alguna, sino que es una auténtica calificación en sustitución de la que efectúa el titular del Registro, porque el legitimado para instar ésta no está conforme con la inicialmente efectuada. En este sentido, es claro el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria que, en ningún momento, dispuso la calificación sustitutoria como un recurso impropio que se presenta ante otro Registrador, sino como un medio de obtener una segunda calificación.
Por ello, esta calificación sustitutoria, como tal, debe cumplir todos y cada uno de los requisitos de fondo y forma establecidos en la legislación hipotecaria, bien que limitada a los defectos señalados por el Registrador sustituido, por cuanto no cabe la «reformatio in peius» mediante la ampliación de la calificación con la alegación de nuevos defectos por el Registrador sustituto (cfr. art. 19 bis, reglas 4.ª y 5.ª, de Ley Hipotecaria).

LA LEY 41/ 2.007 EXTIENDE EL BENEFICIO DE LA PUBLICIDAD CON EFECTOS DE MERA NOTICIA DEL ASIENTO REGISTRAL A LAS CLÁUSULAS FINANCIERAS, INCLUÍDAS LAS VENCIMIENTO ANTICIPADO, AUN CUANDO QUEDEN EXTRAMUROS DE LA CALIFICACIÓN E INSCRIPCIÓN POR AUSENCIA DE TRASCENDENCIA REAL INMOBILIARIA.
Resolución de 28 de Febrero de 2.008. (B.O.E. de 29 de Marzo de 2.008). Descargar Resolución.

De modo contundente se recalca ab initio, como en su día lo hiciera la Resolución de 19 de Abril de 2.006, que en ningún caso le es lícito al Registrador decidir, por sí y ante sí, proceder a notificar la calificación o la interposición de recurso ante quienes estime oportuno. Adicionalmente, cuando el título se hubiere presentado en forma telemática por el Notario, el Registrador deberá notificar a éste las incidencias del procedimiento registral.
Desde el punto de vista sustantivo se amplía el impacto de la publicidad noticia procedente del registro a las cláusulas financieras sin trascendencia real trascribiéndolas tal y como rezan en el título, siempre que el examen registral sea posterior a la entrada en vigor de la Ley 41/2.007. Finalmente, se insiste, como antes comentamos en esta misma sección, en que la predictibilidad y seguridad del tráfico no se compadece con actuaciones diversas del mismo Registrador, dependiendo de si actúa como titular de un Registro o como sustituto de otro Registrador. La calificación sustitutoria no implica recurso de clase alguna, sino una auténtica calificación a instancia de quien está legitimado, que procede así por su no conformidad con la calificación inicialmente realizada.

INTERPRETACION DEL ARTÍCULO 12 DE LA LEY HIPOTECARIA: CLAUSULAS DE TRASCENDENCIA REAL OBLIGACIONAL Y LÍMITES A LA FUNCIÓN CALIFICADORA AL RESPECTO.
Resolución de 10 de Marzo de 2.008. (B.O.E. 31 de Marzo de 2.008). Descargar Resolución
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En una escritura de novación y ampliación de préstamo con garantía hipotecaria, además de ampliarse el capital inicialmente concedido, se establece el plazo de duración, la forma de amortización conforme al sistema francés, y la cuota mensual inicial a pagar y el número de cuotas. A continuación, en otra cláusula, se modifica dicho sistema de amortización por otro distinto, y en éste no se determina el importe de las nuevas cuotas, ni cómo se pasará de un sistema a otro.
La Registradora rechaza la inscripción, entendiendo que resulta indeterminado cómo se amortizará el préstamo, pues tras de establecer un primer sistema de amortización, se regula posteriormente la modificación de dicho sistema de amortización por otro distinto, además de recoger en su nota una serie de cláusulas no inscribibles.
La Dirección General estima el recurso e indica que la actuación del Registrador, conforme a la nueva redacción dada al artículo 12 de la Ley Hipotecaria, se circunscribe a la calificación del contenido de los actos y negocios jurídicos y de las cláusulas de contenido real inmobiliario, porque así se deriva del ámbito objetivo de la inscripción en el Registro y de los efectos de ésta. Por tanto, la Registradora debe limitarse a calificar: las cláusulas de trascendencia real relativas al importe del principal de la deuda, de los intereses pactados, con expresión del importe máximo de responsabilidad hipotecaria, identificando la obligación garantizada y su duración, pero no debe proceder a inscribir las restantes cláusulas, sino que debe transcribirlas en los estrictos términos del título presentado, sin que pueda practicarse calificación alguna de ellas.

PROCEDE LA SUBROGACIÓN, CON ARREGLO A LA LEY 2/1.994, SI LA RELACIÓN RESPECTO DE LA CUAL OPERA SE CONSIDERA PRÉSTAMO Y NO CRÉDITO. 
Resolución de 29 de Febrero de 2.008 (B.O.E. de 29 de Marzo de 2.008). Descargar Resolución.

El Centro Directivo se muestra en este punto fiel a su parecer ya recogido en anteriores Resoluciones, como la de 18 de Junio de 2.001.
En otro orden de cosas se insiste en que la discrepancia entre oferta vinculante y escritura no ha de ser óbice a la inscripción de esta última  por un argumento de derecho positivo fundado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria y el contenido del artículo 5 de la Ley 2/1.994, que omite toda referencia a la oferta vinculante. Asimismo, se incide en una razón de lógica jurídica, ya que ningún precepto sujeta la procedencia de la subrogación a la existencia de unas concretas mejoras en las condiciones del mismo, de forma que la apreciación de su conveniencia o no sólo compete al propio prestatario.
Se aborda asimismo la constancia registral de cláusulas a favor de entidades financieras, no inscribibles por ausencia de trascendencia real y también la problemática de la correcta orientación de la calificación por registrador sustituto, resolviéndose ambas cuestiones en términos coincidentes a los señalados ya en anteriores Resoluciones de esta misma sección. 

SUBROGACION DE ACREEDOR HIPOTECARIO. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA.
Resolución de 6 de Marzo de 2.008. (B.O.E. 31 de Marzo de 2.008). Descargar Resolución.

Insiste, en la misma línea de la Resolución anterior, que caso de discrepancia entre oferta vinculante y escritura y según el principio básico registral de titulación pública lo que se inscribe es la escritura pública de subrogación, documento en el que las partes establecen «" las nuevas condiciones pactadas"», pues en rigor, la oferta vinculante ni siquiera tiene por qué constar incorporada a la escritura de subrogación. Señala la D.G.R.N. que la referencia del mismo artículo 5 en su último párrafo a que la escritura pública cumpla lo dispuesto en el artículo 2 no puede, en buena lógica, entenderse sino referido a los requisitos que dicho artículo prevé para la escritura (la manifestación de haberse hecho el pago, la incorporación del resguardo de la operación con finalidad solutoria, o las diligencias relativas al depósito del importe).
En segundo lugar, respecto de la denegación de la inscripción de determinadas cláusulas relativas al T.A.E., comisiones y gastos e intereses de demora, contesta la D.G.R.N. que dichas cláusulas quedan fuera del ámbito de calificación del registrador, propiamente dicho, aunque para ello previamente tenga que determinar qué es obligacional y qué es real. Las calificaciones anteriores a Ley 41/2.007, de 7 de diciembre denegando  las cláusulas obligacionales no son por tanto verdaderas calificaciones en ese punto,  no hay por ello denegación, y deben de ser excluidos de la nota de calificación.
En cuanto a  las calificaciones posteriores, los Registradores se limitarán a transcribir literalmente las cláusulas obligacionales o financieras, siempre que previamente  hayan inscrito las reales.
Por último, recuerda la Dirección General el alcance de la calificación sustitutoria, en idéntico sentido al ya comentado anteriormente.

PIGNORACIÓN DE DERECHOS DE CRÉDITO

Sigue siendo posible la constitución extrarregistral de prenda ordinaria de créditos

INTERPRETACIÓN AUTÉNTICA DEL ARTÍCULO 54,3 DE LA LEY DE HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE LA POSESIÓN REFORMADO POR LA LEY 41/2.007.
Resolución de 18 de Marzo de 2.008 (B.O.E. de 29 de Marzo de 2.008). Descargar Resolución.

El punto de origen de esta Resolución es la DISPOSICIÓN FINAL 3ª DE LA LEY DE 7 DE DICIEMBRE de 2.007 DE REFORMA DEL MERCADO HIPOTECARIO, en la que con ocasión de la reforma de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de la Posesión de 1.954, se proclama que los CRÉDITOS, aún los futuros, podrán ser pignorados, por medio de prendas sin desplazamiento posesorio que, para su válida constitución, requerirán de la inscripción constitutiva en el Registro de Bienes Muebles.
De inmediato han surgido voces autorizadas en la doctrina como la de José-Ángel Martínez Sanchiz o Ángel Carrasco Perera sosteniendo que la única interpretación posible es la de permitir que se pudieran constituir prendas sin desplazamiento sobre créditos, sin afectar con ello a las modalidades clásicas extrarregistrales de constitución de prendas de esta clase, que seguirán siendo posibles y eficaces.
Pues bien, esta Resolución de 18 de Marzo de 2.008 confirma íntegramente la tesis de los autores citados, señalando que el sentido de la reforma es muy simple: abrir la posibilidad a que se pueda constituir prenda sin desplazamiento de créditos, pero sin impedir o limitar la posibilidad de prenda ordinaria de tales créditos, SIN NECESIDAD DE INSCRIPCIÓN, ni menoscabo en su posición, ya que a la prenda sin desplazamiento inscrita le es oponible lo no inscrito, al no conllevar la inscripción reipersecutoriedad del bien.
Conviven, pues, dos tipos de prenda:
1).- La ordinaria, en la que la desposesión del crédito se efectúa por notificación.
2).- Y la prenda sin desplazamiento de la posesión en la que la desposesión se realiza por su publicidad registral.
Argumentos a favor de la subsistencia del régimen primitivo para la constitución de prendas de crédito recogidos por el Centro Directivo son:
1º) El Gramatical: basado en la dicción del propio artículo 54,3 que utiliza reiteradamente la expresión "podrán", luego no se impone imperativamente para toda hipótesis de prenda crediticia la inscripción.
2º) El Legal: La disposición derogatoria única de la Ley 41/2.007 no se refiere a las normas que con anterioridad a su promulgación regulaban la materia (así, el Código Civil, Código de Comercio, y el Real Decreto Ley de 11 de Marzo de 2.005, de reformas urgentes para impulso de la productividad y de la contratación pública) luego el régimen anterior subsiste.
3º) Y el Teleológico: En el ámbito bancario, con el fin de que los bienes queden bloqueados, más que un desplazamiento material de la posesión, suele producirse una limitación en la capacidad dispositiva del titular, luego parecería mas bien que nos hallásemos ante prendas ordinarias y por tanto ajenas a la Ley de 16 de Diciembre de 1.954.
La prenda no desplazada, a diferencia de la hipoteca mobiliaria, carece de reipersecutoriedad. Tampoco tiene reconocido el efecto de la oponibilidad, lo cual dota de sentido a la prohibición de gravar con prenda posesoria el bien previamente pignorado sin desplazamiento. Asimismo las disposiciones contenidas en de los artículos 59 - consideración al deudor como depositario-, 60 -imposibilidad de traslado sin consentimiento del acreedor- y 63, son consecuencia del  efecto señalado.
Se señala, además, que la prenda ordinaria y la prenda sin desplazamiento no son figuras homogéneas, no sólo por los efectos diversos que emanan de una y otra, sino también por su estructura: En la segunda solamente hay reflejo tabular. Tampoco son equiparables la naturaleza y efectos de la notificación y de la inscripción.
Por último, y con ser ese el elemento esencial, no es trasladable a la prenda sin desplazamiento los efectos tradicionales derivados de una hipoteca del sistema registral inmobiliario, pues el registro de Bienes Muebles, en lo relativo a este tipo de prenda cuenta con matices sustanciales que lo separan de aquél: es oponible lo no inscrito frente a lo inscrito (Artículo 56), y, además, no goza de la presunción de exactitud en los mismos términos que el Registro de la Propiedad (artículo 68.a), pues exceptuando aeronaves no es preciso previa inscripción a favor de la persona que otorgue los títulos mencionados (los de constitución de prenda sin desplazamiento de la posesión) en el Registro de Bienes Muebles, el cual es un Registro de gravámenes, que no de titularidades.
En cuanto al régimen concurrencial de ambas prendas: es de fecha, en un caso la del documento público, y en otro caso la de la inscripción, y no de naturaleza, ya que no es de mejor condición la prenda no desplazada. Existen matizaciones, vista la literalidad del 90.1.6 de la Ley Concursal, en la que la preferencia se deriva de la fecha del documento publico. Asimismo, la regla del artículo 55 de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento se relativiza, dadas las dificultades de un adecuado reflejo de la prenda sin desplazamiento de créditos y el sistema de llevanza del Registro de Bienes Muebles.
Por ello y aunque en una primera aproximación se podría haber deducido que la reforma del artículo 54 de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de la posesión impide que se pueda constituir una prenda ordinaria de créditos, concibiendo que  sobre la base de la proximidad de los efectos dimanantes de una y otra garantía mobiliaria, se  patrocina una suerte de interpretación derogatoria tácita de la posibilidad de pignorar con desplazamiento posesorio un derecho de crédito, a pesar de ser un intangible. Sin embargo,  dado que de tales garantías mobiliarias no se derivan idénticos derechos y obligaciones para acreedor y deudor, tal interpretación decae.
Además, a idéntica conclusión se llega atendiendo a una interpretación sistemática de nuestro ordenamiento (que no se ha visto modificado ni alterado en este punto), tomando como base los datos siguientes:
1º) Ausencia de la derogación expresa del artículo 1.868 del Código Civil;  sobre todo, su inciso final -"si la prenda produce intereses..."- en virtud del cual elaboró el Tribunal Supremo la posibilidad de pignorar de modo ordinario créditos. 
2º) Inexistencia de una derogación de la normativa concursal. Carecería de sentido, por una parte, que la reforma del artículo 54 más arriba mencionado llevara consigo la del artículo 90.6 de la Ley Concursal y por otra  que, derivándose de las garantías mobiliarias en general, una determinada preferencia en ejecución singular y universal, si ese hubiera sido el deseo de la reforma, no se hubiera modificado el citado 90.1.6, que específicamente se refiere a la prenda de créditos dotando a su acreedor de la condición singularmente privilegiado, exigiendo la constancia en documento público.
3º) Derecho civil especial. La prenda ordinaria de crédito tiene una regulación sustantiva específica.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD.
Resoluciones de 12 y 17 de Marzo de 2.008. (B.O.E. de 7 y 3 de Abril de 2.008). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro mandamiento para la práctica de una anotación de demanda consistente en una reclamación de cantidad. Se deniega por el Registrador, esta anotación de demanda, pues, aunque se estimara la misma, ni se afectaría ningún derecho inscrito, ni se motivaría una modificación jurídico-real de la finca. En su caso procedería únicamente una anotación de embargo o, en su caso, de prohibición de enajenar.

CANCELACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EMBARGO POR TRANSMISIÓN FORZOSA.
Resolución de 26 de Marzo de 2.008. (B.O.E. de 16 de Abril de 2.008). Descargar Resolución
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Se debate en este recurso sobre si es posible cancelar una anotación preventiva Letra J, de ampliación de otra anotación de embargo anterior Letra G, al ordenarse genéricamente la cancelación de cargas posteriores en el mandamiento de cancelación de cargas derivado de un embargo que motivó la anotación Letra H, cuando tal ampliación de embargo se practicó con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en este procedimiento de ejecución.
Como ha dicho anteriormente el Centro Directivo, cabe ampliar un embargo sobre lo inicialmente previsto en la ejecución en que se acordó, y puede hacerse constar la ampliación aunque la finca se halle inscrita a nombre de otra persona o se hayan anotado posteriormente otros derechos o gravámenes, salvo la hipótesis del artículo 613.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir, salvo que la finca haya sido adquirida por virtud de otra ejecución. En definitiva, se trata de determinar si la consignación marginal de la ampliación de un embargo puede realizarse cuando sobre el bien embargado se han inscrito o anotado cargas posteriores, cuestión ya resuelta en otras ocasiones por la Dirección General en sentido afirmativo. Por todo ello, antes de la inscripción de la transmisión forzosa puede todavía consignarse la ampliación de los embargos anteriores al que se ejecuta, como había ocurrido en el supuesto de hecho del presente recurso, sin que por tanto puedan cancelarse tales ampliaciones como cargas posteriores.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL/RECURSO GUBERNATIVO

ALCANCE DE LA CALIFICACION SUSTITUTORIA.  Resolución de 5 de Marzo de 2.008. (B.O.E. de 31 de Marzo de 2.008). Descargar Resolución.

En una escritura en la que los únicos titulares de dos fincas registrales, una de ellas adjudicada en virtud de expediente administrativo de concentración parcelaria, e inscrita como privativa, y otra inscrita en virtud de escritura de compraventa, con carácter ganancial, manifiestan que ambas fincas registrales se corresponden con una sola finca física, y solicitan la cancelación registral de la primera de las fincas para así rectificar la doble inmatriculación existente.
El Registrador rechaza la inscripción entendiendo sólo puede hacerse efectiva por la vía judicial ordinaria en base a lo dispuesto en el artículo 232.1.de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario.
La Registradora sustituta no confirmó el defecto pero observó otro: "no acompañarse certificación administrativa del organismo competente en materia de concentración parcelaría que acredite la correspondencia jurídica por subrogación real entre las fincas registrales de origen y de reemplazo".
La D.G.R.N. ordena la inscripción y  analiza el alcance de la calificación sustitutoria, en igual sentido al ya estudiado anteriormente en esta misma sección:
Se trata de  una verdadera calificación que no puede limitarse a ratificar o confirmar la calificación objeto de la misma sino que debe cumplir, en cuanto al fondo y la forma, con todas las exigencias propias de cualquier otra calificación. Además, éste ha de mantener la misma postura que tiene en su propio Registro y ha de ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada sin poder añadir nuevos defectos.
En cuanto al defecto alegado por el Registrador sustituido, al haber sido revocado por la Registradora sustituta, que no confirma aquél, sino que añade uno nuevo, queda sin efecto, por virtud de lo previsto en la regla tercera del artículo 19 bis de la LH, por lo que no procede ya formular pronunciamiento respecto del mismo, debiendo recordarse al Registrador sustituto que debe proceder a inscribir el título presentado, pues no existe defecto alguno que impida su práctica.

OBRAS EN CONSTRUCCIÓN: NO ES NECESARIA LA PREVIA INSCRIPCIÓN DEL ACTA DE FIN DE OBRA PARA PODER INSCRIBIR LOS DOCUMENTOS OTORGADOS CON POSTERIORIDAD PERO PRESENTADOS ANTES EN EL REGISTRO. 
Resoluciones de 8, 9, 10, 11, 12, y dos de 14 de Abril de 2.008. (B.O.E. de 7 de Mayo de 2.008).  Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Sentencia. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se califica una escritura de compraventa de una plaza de garaje que en el Registro aparece inscrita como «en construcción», mientras que en el título presentado se describe como concluida, haciéndose referencia a una acta de finalización de obra que ha sido presentada con posterioridad en el Registro, si bien se ha producido una alteración en el orden de calificación al amparo del artículo 432.1.c) del Reglamento Hipotecario.
El Registrador rechaza la inscripción de la escritura calificada porque «Falta la previa inscripción de la obra nueva y de la constitución del seguro decenal, ambas formalizadas en el acta que se menciona...».
La D.G.R.N. revoca la calificación, tras recordar, conforme a la Instrucción de 3 de Diciembre de 2.003, que ya constituyó la ratio decidendi de la Resolución de 10 de Marzo de 2007, que el Notario debe hacer constar el carácter de obra en construcción y la falta de la constitución de las garantías establecidas en la Ley de la Ordenación de la Edificación. Pero no se impide la inscripción de la compraventa aun cuando no se haya inscrito la terminación de la obra en el Registro.

INMATRICULACIÓN/EXCESOS DE CABIDA

EXCESO DE CABIDA: SON RECTIFICACIONES DE ERRORES EN LAS DESCRIPCIONES DE LAS FINCAS. DIFERENCIA CON LAS INMATRICULACIONES.
Resolución de 16 de Abril de 2.008 (B.O.E. de 12 de Mayo de 2.008). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la inscribibilidad de un exceso de cabida respecto de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad por segregación de su matriz.
La D.G.R.N. confirma su reiterada doctrina al respecto, en el sentido de que la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca matriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tubularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados.
Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
Por eso, aunque normativamente está previsto que la inscripción del exceso de cabida pueda realizarse en base a certificación catastral descriptiva y gráfica, el artículo 53.8 de la Ley 13/1996, exceptúa de dicha inscripción el caso de que existan dudas sobre la identidad de la finca, insistiendo en ello el artículo 298 del Reglamento Hipotecario. Y, señala la Resolución que el celo del Registrador en evitar una doble inmatriculación o el perjuicio a derechos de terceros como consecuencia de excesos de cabida no amparados legalmente, debe acentuarse, como en el supuesto que motiva este recurso, cuando la finca procede por segregación, ya que en tales casos la registración de un exceso de cabida puede ser el medio indirecto para eludir la rectificación de la escritura de segregación, con evidente perjuicio, sin su intervención, a titulares de otras fincas resultantes igualmente por segregación de la finca matriz.

PARA INSCRIBIR UN EXCESO DE CABIDA EN UN PROCEDIMIENTO DE MENOR CUANTÍA DEBEN CUMPLIRSE LOS REQUISITOS DEL EXPEDIENTE DE DOMINIO.
Resolución de 11 de Marzo de 2.008. (BOE de 2 de Abril de 2.008).
Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro mandamiento ordenando se inscriba la compraventa de dos fincas como consecuencia de sentencia firme que condena a la elevación a escritura pública de documento privado de compraventa, expresándose que debe inscribirse «si fuere necesario» el exceso de cabida solicitado de dichas parcelas. El Registrador suspende la inscripción de los excesos por no cumplirse los trámites a que se refiere el expediente de dominio de declaración de exceso de cabida, no habiéndose seguido en el procedimiento las garantías necesarias -citación de colindantes y del Ministerio Fiscal- para la protección de terceros.
Por tanto, en el presente recurso se plantea, una vez más, la delicada cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada del Centro Directivo, los Registradores de la Propiedad tienen el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que les competa calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.  No obstante, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente.
Al respecto, a pesar de que la D.G.R.N. ha admitido la posibilidad de que en un procedimiento distinto de los especialmente establecidos en la legislación hipotecaria se acuerde la inscripción de un exceso de cabida, para ello será preciso que se cumplan los requisitos exigidos para estos últimos procedimientos.
En el presente caso, es evidente que no se han cumplido los requisitos exigidos para la protección de los titulares de predios colindantes, a los que se deja indefensos por no haber tenido trámite para intervenir en una resolución judicial que les puede perjudicar, y la citación de los titulares de estos predios es una exigencia para inscribir el exceso de cabida en el procedimiento del expediente de dominio, por lo que tal citación deberá hacerse cuando se pretenda inscribir un exceso en un procedimiento distinto.

OBRA NUEVA Y PROPIEDAD HORIZONTAL

DERECHO DE VUELO, EJERCICIO UNILATERAL Y CONSIGUIENTE MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: NO ES NECESARIO CONSENTIMIENTO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS SI EL DERECHO DE VUELO ESTÁ DEBIDAMENTE CONSTITUÍDO.
Resolución de 28 de Marzo de 2.008. (B.O.E. de 16 de Abril de 2008). Descargar Resolución.

Se trata del ejercicio de un derecho de vuelo reflejado en los asientos registrales, recayente sobre determinada finca "entidad número uno" en régimen de Propiedad Horizontal,  declarándose la ampliación "en construcción" de un edificio, al tiempo que se modifica la Propiedad Horizontal inicialmente constituida aumentándola de tres a cuarenta entidades independientes, redistribuyéndose la cuota de aquella finca "la entidad número uno" entre las entre las nuevas que se creaban, sin alterar la cuota de las otras que originariamente formaban la Propiedad Horizontal (entidades números dos y tres).
El Registrador exige el consentimiento de los titulares de las entidades dos y tres, lo que revoca la D.G.R.N., utilizando la lógica, ya que lo contrario negaría efectividad al derecho de vuelo, y a su ejercicio

CESIONES

REVERSIÓN DE FINCA CEDIDA POR EL AYUNTAMIENTO: NO CABE RESOLUCIÓN UNILATERAL.
Resolución de 26 de Marzo de 2.008. (BOE de 16 de Abril de 2.008). Descargar Resolución
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Se debate en este recurso sobre la inscribibilidad de una instancia municipal solicitando la reversión de una finca, por incumplimiento de las condiciones impuestas en la escritura pública de cesión, a la que se acompaña certificación del Ayuntamiento en que se acredita la firmeza del expediente de reversión notificado a los interesados sin que haya habido oposición. Sobre la finca existen cargas posteriores a la condición resolutoria que se pretende ejercitar.
La Dirección General desestima el recurso, pues no ha habido consentimiento expreso manifestado en escritura pública de los interesados afectados por la resolución de la cesión y consiguiente cancelación de sus derechos. Tampoco se ha acreditado en procedimiento adecuado la concurrencia de las circunstancias determinantes de la resolución, pues se ha seguido unilateralmente un procedimiento administrativo de reversión siendo así que el Ayuntamiento carece en este supuesto de la facultad de autotutela propia de la Administración pública, pues en el ámbito de la transmisión contractual de bienes actúa como un sujeto de Derecho Privado, de manera que debió acudir a la resolución por vía jurisdiccional civil.
Añade que el régimen, ciertamente excepcional, introducido por el artículo 34 de la Ley 8/2.007, de 28 de Mayo, del suelo, para el patrimonio municipal del suelo, que admite la resolución unilateral por parte de la Administración, no estaba en vigor en el momento de la formalización e inscripción de la cesión condicional que motiva la reversión, ni siquiera en el momento de acordarse administrativamente la reversión; por lo que no le es aplicable, dado que la citada ley no tiene efectos retroactivos según sus disposiciones transitorias.

COMPRAVENTA

VENTA DIRECTA DE BIENES MUNICIPALES.
Resolución de 25 de Marzo de 2.008. (B.O.E. de 16 de Abril de 2.008). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la inscribibilidad de una escritura de compraventa de un bien patrimonial municipal, por la que el Ayuntamiento adjudica directamente el bien al recurrente, ante la falta de licitadores en la subasta pública.
La Dirección General recuerda como ya señalara la Resolución de 3 de Enero de 2.005, que el Real Decreto Legislativo 781/1.986 de 18 de Abril, Texto Refundido de las Disposiciones Legales Vigentes en Materia de Régimen Local, en su artículo 80, establece que la enajenación de bienes patrimoniales sólo podrá realizarse por subasta o permuta. De estos preceptos se deduce que la subasta pública es la regla general en materia de enajenación de los bienes de las Corporaciones Locales y que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no está contemplada en las normas como excepción a esa regla general. No cabe tampoco aplicar el régimen de enajenación directa de la Ley 33/2.003, de 3 de Diciembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, pues -además de no estar vigente en el momento de la enajenación que nos ocupa-el legislador ha excluido la posibilidad de aplicar supletoriamente los preceptos relativos a la enajenación de bienes a la administración local al no relacionar los artículos 136 a 145, que regulan dicha cuestión, en la disposición final segunda como legislación supletoria de la Administración local. En definitiva, el adquirente que pretende inscribir el inmueble por adjudicación directa, debió haber concurrido a la subasta anunciada, de manera que al haber quedado desierta la misma sólo procede la celebración de una nueva.

DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

CANCELACIÓN DE UN PACTO DE RETROVENTA POR TRANSCURSO DEL PLAZO: ES POSIBLE PASADOS CINCO AÑOS DESDE EL FIN DEL PLAZO.
Resolución de 17 de Marzo de 2.008. (BOE de 31 de Marzo de 2.008). Descargar Resolución.

Se plantea si la inscripción de un pacto de retro que grava una finca puede ser cancelada por haber transcurrido el plazo para su ejercicio.
Al respecto, la Dirección General recuerda que la reforma del artículo 177 del Reglamento Hipotecario, aplicable a los casos como éste, en los que el ejercicio de un derecho tiene un plazo de vigencia pero no se han pactado los requisitos para su cancelación, ha establecido que, transcurridos cinco años desde el vencimiento del derecho, si no consta asiento alguno que indique haberse ejercitado el mismo, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento, se podrán cancelar por caducidad. Por ello, el derecho de retro podrá ser cancelado si han transcurrido cinco años desde que terminó su plazo de ejercicio y no resulta ninguna de las circunstancias expresadas anteriormente, bien como consecuencia del ejercicio del derecho por su titular, bien por sus acreedores en ejercicio de la acción subrogatoria.
Y respecto a la anotación de embargo, deberá ser cancelada, por esta causa, si se cancela el derecho sobre el que recae.

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

No cabe transmitir bienes privativos de un cónyuge a otro en convenio regularor sin que medie escritura pública

LA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES EN CONVENIO REGULADOR NO PUEDE RECOGER NEGOCIOS COMPLEJOS QUE INCLUYA LA TRANSMISIÓN DE BIENES PRIVATIVOS DE UN CÓNYUGE A OTRO SIN QUE MEDIE ESCRITURA PÚBLICA. 
Resolución de 31 de Marzo de 2.008. (B.O.E. de 25 de Abril de 2.008). Descargar Resolución.

Se  presenta en el Registro de la Propiedad testimonio de la sentencia de divorcio por mutuo acuerdo que declara disuelto el matrimonio de los cónyuges demandantes y aprueba el convenio regulador en el que se liquida la sociedad de gananciales, y en el que algunos de los bienes inventariados son privativos del uno de los copartícipes y se adjudican en la liquidación al otro copartícipe no titular.
a D.G.R.N. confirma la calificación, ya que tras reconocer la libertad de transmisión de bienes entre los cónyuges por cualquier título (1.323 CC), señala que debe realizarse con su adecuado reflejo documental, como sería una escritura pública otorgada por los interesados, y no pretender su inscripción en virtud de la liquidación de sociedad conyugal cuya efectividad presupone, por tanto, el carácter ganancial de los bienes adjudicados (cfr. artículos 1397 y 1404 del Código Civil y 18 de la Ley Hipotecaria).