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ENSXXI Nº 20

DERECHO CIVIL

JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE PODER

Nueva resolución sancionadora en materia de juicio de suficiencia de poder

NUEVA SANCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL ANTE LA DESOBEDIENCIA E INSUMISIÓN DEL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD Nº 4 DE ALCALÁ DE HENARES, CON RELACIÓN AL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE PODER Y LA  INTERPRETACIÓN DEL ART. 98 DE LA LEY 24/2.001.
Resolución de 14 de Junio  de 2.008 (se esperan más sobre el mismo tema y mismo protagonista).

Confirmando la línea marcada por recientes Resoluciones sobre este mismo tema (ver esta Revista en su número anterior/19º) la D.G.R.N. sanciona, en noticia que dada la identidad del sancionado ha generado profusa difusión periodística, la actitud rebelde y desafiante del Registrador de la Propiedad número 4 de Alcalá de Henares (actuando como Registrador sustituto) en sede de calificación del juicio notarial de suficiencia de poder, como FALTA O INFRACCIÓN GRAVE, con multa de 12.000 €, además de suspensión de los derechos reglamentarios de ausencia, licencia o traslación voluntaria por un período de 2 años y la postergación de 100 puestos en el escalafón, y llevando aneja la privación de la aptitud para ser elegido para los órganos de gobierno del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.
Existen, además, presentados más recursos contra el mismo Registrador sobre idénticos supuestos, con lo que es de esperar nuevas sanciones que confirmen que el incumplimiento y la falta de obediencia a las Resoluciones de carácter vinculante de la Dirección General no pueden quedar impunes.

HIPOTECA

INTERPRETACIÓN DE CLAUSULAS EN ESCRITURA DE PRESTAMO HIPOTECARIO.
Resoluciones de 14, 16, 19 y 20 de Mayo de 2.008. (B.O.E. de 7 y 9 de Junio de 2.008). 
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. Descargar Resolución. Descargar Resolución.  Descargar Resolución.

Idénticas Resoluciones a las ya comentada en números anteriores (18º/19º) de esta Revista relativa al examen de diversas cláusulas incluidas en un préstamo hipotecario en el recurso interpuesto por Seniors Money (Spain) Finance Limited contra la negativa de la Registradora de la Propiedad número 4 de Marbella.

HIPOTECA: INTERPRETACION DEL ARTÍCULO 12 DE LA LEY HIPOTECARIA. ALCANCE DE LA CALIFICACION SUSTITUTORIA.
Resolución de 6 de Mayo de 2.008. (B.O.E. 23 de Mayo de 2008). 
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Presentada una escritura de préstamo hipotecario, la Registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, «no es correcto, a los efectos del derecho real de hipoteca constituido, el sistema de amortización previsto, "los doce primeros meses de duración del préstamo serán de carencia en la amortización y en el pago de los intereses que se capitalizarán por meses vencidos y se abonarán como capital, incluidos en las cuotas de amortización, una vez terminado el periodo de carencia, devengando el capital del préstamo pendiente de devolución incrementado por los intereses capitalizados que corresponda de conformidad con lo pactado interés", al resultar de la cláusula de constitución de hipoteca, que el principal por el que responde la finca es el capital del préstamo concedido, sin que en ningún caso pueda entenderse incluido en él, el importe de los intereses capitalizados del periodo de carencia».
Y, en segundo lugar, hace constar que no son susceptibles de tener acceso al Registro los párrafos, apartados o cláusulas que se detallan en la calificación impugnada.
La Entidad crediticia interpuso recurso contra la calificación considerando que, una vez definido con precisión el derecho de hipoteca, su extensión y límites, la existencia del pacto de capitalización de intereses no debería impedir la inscripción de la garantía hipotecaria, ya que ello implicaría extender las limitaciones derivadas del artículo 114 de la Ley Hipotecaria no sólo al derecho real de hipoteca, sino también a la obligación principal garantizada, lo que no considera admisible, ya que en el plano obligacional está expresamente admitida y reconocida la validez del pacto de capitalización de intereses, conocido por la doctrina como pacto de anatocismo.
La D.G.R.N. estima el recurso y lo hace en términos similares a los de resoluciones anteriores, (así, entre otras, la Resolución de 19 de Abril de 2.006) y que desembocan en la siguiente doctrina: La Registradora debe limitarse a calificar y, en su caso, a inscribir las cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria relativas al importe del principal de la deuda, el de los intereses pactados, con expresión del importe máximo de responsabilidad hipotecaria, identificando la obligación garantizada y su duración. En cambio, respecto de las demás cláusulas debe proceder no a su inscripción sino a su transcripción en los estrictos términos que resultan del título presentado, sin que pueda practicarse calificación alguna de ellas.
Considera que esas circunstancias que han de inscribirse resultan determinadas en la escritura calificada, cuyo contenido ha de ser analizado e interpretado en su conjunto y en el sentido más adecuado para que produzca efecto.
Respecto de las objeciones que la Registradora opone a la posibilidad de capitalización de los intereses devengados durante el período de carencia, recuerda que según la doctrina de la Dirección General, lo que no cabe es que la hipoteca asegure (en perjuicio de tercero), intereses por plazo superior a cinco años (fuera de la excepción legal prevista expresamente para las hipotecas inversas), ni que pueda rebasarse este límite englobando los intereses en el capital, cuestiones ambas que están relacionadas con la cláusula de constitución de la hipoteca. Y en el presente caso se determina la cantidad máxima de que responde por intereses la finca hipotecada en unos términos que son acordes con dicha doctrina, sin que el contenido meramente obligacional de dicho pacto pueda ser objeto de calificación en sentido estricto, como ha quedado expuesto, ni la licitud de aquél competa a la Registradora juzgar.
Respecto de las referencias de la Registradora al hecho de que no son susceptibles de tener acceso al Registro los párrafos, apartados o cláusulas que se detallan en la nota de calificación impugnada, algunas de las cuales ni siquiera se pueden conceptuar como cláusulas de vencimiento anticipado ni tipo alguno de cláusulas financieras, y aunque nada expresa la recurrente sobre tal extremo, cabe recordar que según ha entendido la Dirección General en la reciente Resolución de 10 de marzo de 2.006, a la vista de la calificación así como de los razonamientos anteriores, lo procedente es no incluirlas en dicha calificación.
Por último y en cuanto a la calificación sustitutoria se reitera que no es un recurso de clase alguna, sino una auténtica calificación, que, como tal, debe cumplir todos los requisitos de fondo y forma establecidos en la legislación hipotecaria, bien que limitada a los defectos señalados por el Registrador sustituido.

INSCRIPCIÓN DE HIPOTECA: DISTINCIÓN ENTRE CLAUSULAS REALES Y OBLIGACIONALES. CLAUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO. SU ALCANCE TRAS LA LEY 41/2.007.
Resolución de 5 de Mayo de 2.008. (B.O.E. de 24 de Mayo de 2008).
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En el supuesto al que se refiere este recurso, la Registradora suspende la inscripción de una hipoteca en garantía de determinado préstamo concedido por una Entidad de crédito, por los dos siguientes defectos:
1)º.- No es admisible que el cambio de fecha de abono de la nómina por parte de la Entidad acreedora lleve implícito el de los días de liquidación de intereses y de los vencimientos del préstamo, que pasarán a ser los de dicho abono y que produzca igualmente la modificación del día de variación del tipo de interés dada la naturaleza real del derecho de hipoteca y su eficacia «erga omnes» que impide dar cobertura legal a situaciones jurídicas indeterminadas, y que implican cierta facultad discrecional de las partes.
2º).- No es admisible que en caso de extinción de la relación laboral se produzca el vencimiento salvo que el prestatario opte por la conversión del tipo de interés en la forma que se determina en la escritura.
Según la Dirección General, estas cuestiones sólo pueden resolverse atendiendo al ámbito propio de la función calificadora del Registrador. Al respecto, la Resolución de 19 de abril de 2.006, conforme al texto del artículo 12 de la Ley Hipotecaria entonces vigente (según criterio reiterado por otras posteriores) ya señaló que el Registrador sólo puede calificar las cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria, debiendo comenzar su examen, como «prius» lógico de su actuación, determinando qué cláusulas tienen tal carácter y deben ser calificadas y, en su caso inscritas, y cuáles son de carácter obligacional y quedan vedadas a su calificación. Consecuentemente, sobre las estipulaciones que carezcan de trascendencia real no recae, en puridad, verdadera calificación sino más bien una previa actividad lógica de determinación para excluirlas de la actividad de control en que se ha de traducir esa calificación en sentido estricto que ha de ejercer el Registrador relativa a las cláusulas con trascendencia jurídico-real inmobiliaria, que son las que únicamente deben inscribirse siempre que sean conformes al ordenamiento jurídico.
No obstante, debe advertirse que dicho régimen ha sido en parte confirmado y en parte modificado por la Ley 41/2.007, de 7 de Diciembre, de modificación de la regulación del mercado hipotecario. Esta Ley da nueva redacción al artículo 12 de la Ley Hipotecaria,  distinguiendo entre las cláusulas de trascendencia real, que son las que debe calificar el Registrador, y las restantes cláusulas que no son objeto de inscripción ni, por tanto de calificación, sino de mera transcripción en los términos pactados y que resulten del título.  En el presente caso, la calificación registral impugnada se ha emitido una vez entrada en vigor la nueva norma, por lo que la Registradora debe limitarse a calificar y, en su caso, a inscribir esas cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria relativas al importe del principal de la deuda, el de los intereses pactados, con expresión del importe máximo de responsabilidad hipotecaria, identificando la obligación garantizada y su duración. En cambio, respecto de las demás cláusulas debe proceder no a su inscripción sino a la transcripción de las mismas en los estrictos términos que resultan del título presentado, sin que pueda practicarse calificación alguna de ellas.
Dicho esto, respecto de las objeciones que la Registradora opone a la vinculación entre el cambio de fecha de abono de la nómina por parte de la entidad prestamista y el de los días de liquidación de intereses y de los vencimientos del préstamo, así como la modificación del día de variación del tipo de interés, debe advertirse que, aparte la índole financiera de tal estipulación, no puede entenderse que sea contraria a la norma del artículo 1.256 del Código Civil, que prohíbe dejar la validez y cumplimiento de los contratos al arbitrio de una de las partes contratantes. En efecto, aplicando los criterios hermenéuticos antes referidos que dicho Código establece, nada hay que autorice a concluir que mediante dicho pacto la consumación o resolución del contrato quede dependiendo de la pura arbitrariedad de la entidad acreedora, toda vez que para la determinación de la fecha de abono de la nómina habrá de tenerse en cuenta lo convenido entre las partes conforme a la legislación laboral así como, en su caso, el convenio colectivo y demás disposiciones aplicables en el ámbito de las relaciones laborales al que expresamente se refiere la escritura calificada.
Este último razonamiento debe servir también para rechazar el segundo de los defectos invocados por la Registradora en su calificación, relativo al vencimiento anticipado del préstamo por extinción de la relación laboral del prestatario. Y es que la sola consideración de que se trata de una causa de vencimiento anticipado del préstamo establecida en el convenio colectivo aplicable (aparte que, según admite la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de Febrero de 2.002, se trata de un pacto que válidamente puede convenirse en el contrato de préstamo) debe conducir a desestimar la objeción cuestionada por no contradecir dicho pacto las normas de los artículos 1.255 y 1.256 del Código Civil. Además, a mayor abundamiento, el hecho de que para tales casos de extinción de la relación laboral se conceda al prestatario la opción de convertir el tipo de interés pactado inicialmente en el alternativo que se determina en la escritura y eludir así el vencimiento anticipado del préstamo, excluiría la aplicación del mencionado artículo 1.256 del Código Civil, al no quedar la resolución del préstamo al exclusivo arbitrio de la entidad acreedora.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

ANOTACIÓN PREVENTIVA PRORROGADA ANTES DE LA NUEVA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL: QUEDAN SOMETIDAS A PRÓRROGA INDEFINIDA POR LO QUE NO CABE LA CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.
Resolución de 13 de Mayo de 2.008 (B.O.E. de 13 de Junio de 2.008).
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Reitera la Dirección General su doctrina dictada entre otras en Resoluciones de 30 de Julio de 2.005, 21 de Febrero de 2.006, 5, 7, 17, 18 y 21 de Abril de 2.006, ya comentadas en números anteriores de esta Revista, en el sentido de que las anotaciones preventivas que fueron objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria (el día 8 de Enero de 2.001) quedan sometidas a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2 del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de las mismas; sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL/RECURSO GUBERNATIVO
CALIFICACIÓN UNITARIA Y TOTAL. NO PUEDE SUSPENDERSE LA INSCRIPCIÓN POR FALTA DE PAGO DEL IMPUESTO, QUE ES UNA VERDADERA CALIFICACIÓN, SIN CONTEMPLAR TODOS LOS DEFECTOS.
Resolución de 21 de Mayo de 2.008 (B.O.E. de 6 de Junio de  2.008).
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Se presenta telemáticamente en el Registro escritura de compraventa, contestando la Registradora, mediante una «Notificación Registral Fehaciente de Asiento de Presentación», en la que suspende la inscripción por no acreditarse el pago del impuesto correspondiente, lo que es rechazado por la Dirección General, ya que se  debe al tiempo de la presentación del título, exponer la totalidad de los defectos que aquejen al título y que impidan su inscripción.

NO CABE ELUDIR EN LA ENAJENACIÓN DE BIENES MUNICIPALES EL PRECEPTIVO VISADO DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA BAJO LA CONFIGURACIÓN DE MÚLTIPLES VENTAS CUYA SUMA TOTAL LO EXIGE.
Resolución de 30 de Abril de 2.008. (B.O.E. de 23 de Mayo de 2008).
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Se corrobora el criterio calificador expresado en el veto al acceso registral  de escritura de venta de varias fincas municipales por el excepcional procedimiento de adjudicación directa (en vez de subasta o permuta). Se echa de menos la preceptiva autorización del órgano competente de la Comunidad Autónoma, al exceder el precio conjunto de las dieciséis parcelas el veinticinco por ciento de los recursos ordinarios de la Corporación.
El argumento principal de la Dirección General descansa en el dato de que dada la acumulación de todos los expedientes en un único expediente formal, dentro del cual hay un mismo vendedor y un mismo comprador, parece  razonable valorar conjuntamente el precio de las distintas parcelas enajenadas y exigir, por ende, la autorización autonómica recogida en la Legislación de Entidades locales. Máxime cuando, como ocurre en el caso objeto de recurso, se ha acudido a la adjudicación directa, que no es el sistema ordinario de enajenación de los bienes patrimoniales.
Asimismo, no procede aplicar el régimen de enajenación directa de la Ley 33/ 2003, de 3 de diciembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, al excluirse la posibilidad de  su aplicación a los entes locales: no se relacionan los artículos 136 y siguientes (relativos a la enajenación directa) en la disposición final segunda como legislación supletoria de la administración local.

ERROR EN LA INSCRIPCIÓN Y RECTIFICACIÓN REGISTRAL: ES NECESARIO ACUERDO UNÁNIME O PROVIDENCIA JUDICIAL.
Resolución de 29 de Mayo de 2.008 (B.O.E. de 24 de Junio de  2.008).
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El recurso regulado en los artículos. 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria se da contra la calificación que suspende o deniega la práctica de un asiento, no contra la práctica del mismo. Por ello, para la corrección del mismo es necesario el acuerdo unánime de los interesados o una providencia judicial ordenando dicha rectificación (artículos 216 y 217 de la Ley Hipotecaria). Todo ello sin perjuicio de que la recurrente, perjudicada por el error, pueda exigir la correspondiente responsabilidad civil del Registrador que lo cometió

INMATRICULACIÓN/EXCESOS DE CABIDA

CERTIFICACIÓN DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. SE EXIGE LA TOTAL COINCIDENCIA ENTRE SU CONTENIDO Y LA DESCRIPCIÓN EN EL TÍTULO.
Resolución de 12 de Mayo de 2.008 (B.O.E. de 5 de Junio de  2.008).
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La dicción legal con relación a la inmatriculación de fincas "total coincidencia" no puede dejar dudas a interpretaciones, según la Dirección General.
Se exige, pues, una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral. Y  no se da esa coincidencia cuando, tratándose de diferencias de superficie, ésta no exceda del 10 %, ya que los artículos 41 a 49 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se refieren a un supuesto distinto que es la constatación registral de la referencia catastral, y no a la inmatriculación de la finca, por lo que no cabe su aplicación por analogía, y si se alega, como en este caso, la  pretendida acreditación de la superficie real por certificado de técnico competente, lo que se debe hacer es reflejarlo en el Catastro, para posteriormente lograr la coincidencia con la descripción contenida en la escritura.

LA FUNCIÓN CALIFICADORA, JUNTO LA EXIGENCIA DE TITULACIÓN AUTÉNTICA, SON EJES DE LA SEGURIDAD JURÍDICA PREVENTIVA: PREVISIBILIDAD EN LAS CONSECUENCIAS JURÍDICAS DE LA ACTUACIÓN DE LOS OPERADORES EN EL TRÁFIC0 INMOBILIARIO.
Resolución de 16 de Abril de 2.008. (B.O.E. de 19 de Mayo de 2.008).
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Es improcedente la negativa a inscribir un exceso de cabida, al ser ésta resultado de una "doble calificación" contradictoria, en ningún momento ajustada a las pautas legales de los artículos 18 y 326 de la Ley Hipotecaria y al margen de lo que preceptúan los artículos 79 y siguientes de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística.
Además, las dudas aducidas en torno a la identificación predial, lejos de exteriorizar la sospecha de que la finca sea físicamente distinta de la  afectada por la segregación y cuyo exceso de cabida se pretende, refleja en realidad el temor a que le afecte un procedimiento de deslinde con zona de dominio público colindante carente de expresión tabular a través alguno de los cauces legales relativos a su reflejo registral.

OBRA NUEVA Y PROPIEDAD HORIZONTAL

LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS: LA FINCA NO PUEDE TENER LA CONDICIÓN DE RÚSTICA, SIN PERJUICIO DE ACREDITAR SU RECALIFICACIÓN. PRESENTACION EXTEMPORÁNEA DE DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS.
Resolución de 22 de Mayo de 2.008 (B.O.E. de 13 de Junio de 2.008).
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Se presenta en el Registro de la Propiedad para su diligenciado un Libro  de actas de una Comunidad de Propietarios. El Registrador a la vista de que la finca a que se refiere el libro es rústica, teniendo la misma cualidad otra serie de fincas segregadas de ella, suspende la legalización por no referirse a ninguna comunidad o Propiedad horizontal tumbada. Se recurre por el interesado alegando que se trata de una finca incluida en un Plan Parcial de Ordenación, con elementos comunes tales como viales, zonas verdes, red de aguas etc. y acompañado la documentación que lo acredita
La Dirección General desestima el recurso poniendo de relieve que la legalización de libros puede ser de comunidades, subcomunidades o conjuntos inmobiliarios, inscritos o no inscritos y que si las alegaciones y documentos que se acompañaron al recurso lo hubieran sido al Registro en el momento oportuno, la legalización quizás hubiera podido ser realizada, por lo que apunta que si se acompaña toda esa documentación al registro la calificación, en ese caso, pueda ser distinta.

CONTROL DE LEGALIDAD DE LOS MEDIOS DE PAGO: SU COMPETENCIA ES EXCLUSIVA NOTARIAL. CIERRE DEL REGISTRO. LENGUAJE IMPRECISO DE LAS ESCRITURAS SI BIEN ES DESEABLE, NO IMPIDE LA INSCRIPCIÓN.
Resolución de 26 de Mayo de 2.008 (B.O.E. de 13 de Junio de 2.008).
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Se trata de una declaración de obra nueva antigua y posterior compraventa, que adolece, a juicio del Registrador, de dos defectos: 1º). Dado que la obra nueva declarada no ocupaba la totalidad del solar, se considera que debe especificarse el destino del resto del solar sin edificar (defecto del que después el Registrador desiste); 2º). En la escritura y respecto de los medios de pago, se estima que no quedan suficientemente "justificados" pues uno de los cheques está expedido a favor de persona distinta del vendedor y aparte de ello la calidad de la copia de la escritura impide ejercer la calificación respecto de los mismos.
El Notario autorizante recurre alegando, en cuanto al primer defecto, que es irrelevante la diferencia del solar respecto de lo ocupado por la obra nueva pues ésta en ningún caso sobrepasa la superficie del solar. Y respecto del segundo defecto considera que es perfectamente posible que, como parte del precio, se incluyan las comisiones o pagos a terceros, estando además debidamente acreditados los medios de pago, sin que proceda cerrar el registro al no existir negativa alguna a identificar los medios de pago.
La D.G.R.N. revoca el defecto aducido por el Registrador, declarando que el control de legalidad sobre los medios de pago es competencia notarial y no registral, por lo que el Registrador debe limitarse a examinar si en la escritura consta la forma de pago del precio a los efectos de reflejarla en la inscripción (Art.10 LH), quedando los medios de pago fuera de su calificación al no ser cláusulas de trascendencia jurídico real.
Sólo la negativa total o parcial a identificar los medios de pago permite al registrador cerrar el Registro. Lo que obliga a cerrar el Registro es la voluntad rebelde de las partes a identificar total o parcialmente tales medios; voluntad que debe recoger el Notario en la escritura pública. Por tanto, es a este extremo al que debe atender el Registrador.
Al igual que sucedía con el artículo 10 de la Ley Hipotecaria según el cual el Registrador debía examinar si en la escritura obraba la forma de pago, de modo muy similar opera el actual artículo 24 de la Ley del Notariado al que se remite el artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria. Ahora bien, es igualmente evidente que tal examen no es calificación propiamente dicha de la escritura, pues el mismo es un requisito más que la Ley exige al contenido de las escrituras; y ello, porque la identificación de los medios de pago, como le sucede a la forma de pago, no son cláusulas de trascendencia jurídico real (artículos 1 y 21.2 de la Ley Hipotecaria).
Al Registrador, funcionario público que ejerce su función sujeto al principio de legalidad le está vedado ejercer tal función más allá de las materias para las que tiene competencia pues, en tal caso, su actuación no quedaría amparada por el principio de legalidad (artículo 103 de la CE). Cuestión distinta es que el Registrador deba examinar si el Notario ha hecho constar la negativa total a parcial a identificar el medio de pago y, en tal caso y sólo en el mismo, cerrar el Registro.
Debe resaltarse, a efectos de apreciar la diferencia, que el artículo 10 de la Ley Hipotecaria exige que en la inscripción conste la referencia a la forma de pago propiamente dicha y no a la identificación del concreto medio de pago empleado -metálico, cheque bancario o no bancario, nominativo o al portador, otro instrumento de giro, transferencia bancaria, ingreso o domiciliación en cuenta, etcétera, con los datos identificativos de los mismos-. Otra interpretación conduciría al absurdo de entender que la reforma legal operada por la Ley 36/2.006, de 29 de Noviembre, no ha servido de nada o, aún peor, era innecesaria porque ya con anterioridad a la misma el Registrador debía hacer constar en la inscripción la identificación de los medios de pago y, en lógica coherencia, el Notario en el título del que trae causa la inscripción.
En definitiva, respecto de la identificación de los concretos medios de pago, la calificación registral deberá limitarse a la comprobación de que el Notario haya hecho constar los extremos a que se refiere el artículo 24 de Ley del Notariado "a la que remite el propio artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria" y que no consta negativa alguna a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.
Una escritura que contenga la especificación de los medios de pago en los términos que establece el párrafo cuarto del mencionado artículo 24 de Ley del Notariado (y sin perjuicio de lo que resulte de su ulterior desarrollo reglamentario) es inscribible, sin que el Registrador pueda revisar la valoración y expresión que el Notario haya realizado de tales medios de pago.
No obstante todo lo dicho aprecia la Dirección General un incumplimiento por parte del Notario del artículo 148 del RN que obliga al fedatario público a redactar el instrumento público con un estilo claro, puro, preciso, sin frases ni término alguno oscuros ni ambiguos, y observando, de acuerdo con la Ley, como reglas imprescindibles, la verdad en el concepto, la propiedad en el lenguaje y la severidad en la forma, aunque si no se hace, a juicio de la Dirección General, ello no es motivo para impedir la inscripción.

DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. LA ADJUDICACIÓN DIRECTA PREVISTA EN EL ART. 137 DE LA LEY DE PATRIMONIO DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS CONSTITUYE UN DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE CARÁCTER LEGAL.
Resolución de 8 de Mayo de 2.008. (BOE de 23 de Mayo de 2.008).
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Se plantea en el presente recurso si es o no inscribible una escritura por la que, previo expediente administrativo de enajenación, conforme al artículo 137.4.f. de la Ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas, el Estado vende una finca rústica a los propietarios de una finca rústica colindante, de suerte que la compran y adquieren con carácter privativo según afirman y proceden a agrupar ambas fincas, comprometiéndose a respetar la indivisibilidad de la nueva finca en los términos previstos en la legislación aplicable.  El Registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, estando casados en régimen de gananciales los compradores, no puede accederse a la inscripción de su derecho con carácter privativo. La problemática que se plantea en el presente recurso gira en torno a la calificación de la naturaleza del derecho que sirve de presupuesto a la adquisición de la referida finca rústica (bien patrimonial del Estado) por quienes ostentan la titularidad privativa de la finca colindante.
La Dirección General estima el recurso, señalando que la adquisición dominical plasmada en la escritura ha sido realizada por razón del ejercicio de un derecho de adquisición preferente de naturaleza legal, pues éste no es sino el derecho que concede la ley a personas que se encuentran en determinadas circunstancias para adquirir una cosa cuyo dueño -el Estado en este caso- haya decidido enajenar. Por lo demás, según opinión ciertamente extendida, puede hablarse del renacimiento o de la proliferación de estos derechos (no sólo centrados en la figura del retracto legal en sentido estricto), desarrollados en la mayoría de los casos al margen de los textos legales básicos del Derecho civil (común o especial), a través de leyes especiales, referidas tanto al campo propio del Derecho agrario y urbanístico, como también del Derecho administrativo, en relación, por ejemplo, con objetos de interés histórico, artístico, etc., y entre los cuales cabe también citar el debatido en el presente recurso, verdadero derecho de adquisición establecido ex lege en favor de determinados particulares: los propietarios colindantes respecto de fincas rústicas propiedad del Estado económicamente insuficientes.
Por tanto, derivando la adquisición realizada de un derecho de adquisición preferente de naturaleza legal, el cual trae su causa o fundamento en la titularidad privativa de una finca colindante, igual carácter privativo ha de predicarse respecto de la adquisición, pues la presunción del artículo 1.361 del Código Civil cede, por su propio carácter de tal, ante un título adquisitivo que determine la privatividad de lo adquirido según las reglas del artículo 1.346 del mismo Código.

COSTAS

El control de la legalidad sobre los medios de pago es competencia exclusiva notarial

CERTIFICACIÓN DEL SERVICIO DE COSTAS. CONSTRUCCIONES EN ZONA DE SERVIDUMBRE DE PROTECCIÓN. LICENCIAS YA CONCEDIDAS.
Resolución de 9 de Mayo de 2.008. (B.O.E. de 4 de Junio de  2.008). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la inscribibilidad de una escritura de agrupación de fincas, declaración de obra nueva y división horizontal, cuando consta por certificación del Servicio Provincial de Costas, expedido conforme a la exigencias del artículo 49 del Reglamento de la Ley de Costas, que las construcciones del complejo residencial integrado por las seis viviendas unifamiliares aisladas declaradas están afectadas por una zona de servidumbre de protección. Según el recurrente no concurren los presupuestos del articulo 49.6 del Reglamento de Costas para suspender la inscripción, pues el Plan General de Ordenación Urbana, que contó con el informe favorable del Servicio de Costas, fijó la extensión de la servidumbre de protección en veinte metros y que la zona de servidumbre de protección expresada ahora en el certificado "cien metros" se toma de un nuevo procedimiento en tramitación, que carece en la actualidad de efectos vinculantes y que en cualquier caso no puede afectar a licencias ya concedidas.
La  Dirección General desestima el recurso al entender que existe una certificación del Servicio Periférico de Costas que señala que está en una zona de  protección y que el artículo 49 exige autorización, para estos casos, de la Comunidad Autónoma, no correspondiendo al Registrador interpretar si la zona de servidumbre de protección es la actualmente contemplada en el Plan General de Ordenación Urbana o si es la iniciada en virtud de nuevo expediente que  no debiera afectar a las licencias ya concedidas, cuestión que debe dirimirse ante el órgano certificante.
Establece el artículo 48 del Reglamento de Costas que los usos permitidos en la zona de servidumbre de protección estarán sujetos a autorización de la Comunidad Autónoma correspondiente, y el artículo 49.6 dispone que no podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite aquélla autorización. Para determinar si la finca está o no incluida en la zona "añade este último artículo" se aplicarán, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatriculaciones de fincas colindantes con el dominio público marítimo terrestre.
Es cierto que las autorizaciones que se otorguen deben respetar el planeamiento urbanístico en vigor (artículo 48.3 del citado Reglamento) y que en principio debería vincular la servidumbre de protección fijada con participación del Servicio Periférico de Costas en la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana, de manera que la ampliación de la zona de servidumbre de protección no debería afectar a las licencias urbanísticas ya concedidas. Pero no es menos cierto que todas estas cuestiones deben ventilarse en su ámbito competencial propio, que es el administrativo o eventualmente ante la jurisdicción contencioso-administrativa. Es decir, debe invocarse estos argumentos por la recurrente ante el propio Servicio Periférico de Costas y ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma para expedir la autorización prevista en el artículo 49.6 del Reglamento de Costas, y en caso de no ser atendido, interponer en su caso, el recurso que corresponda ante la jurisdicción contencioso administrativa.
Por todo ello no cabe sino suspender la inscripción hasta que se obtenga la preceptiva autorización de la Comunidad Autónoma, exigida por el reiterado artículo 49 del Reglamento de Costas.

DERECHO MERCANTIL

SUSTITUCIÓN DE PODER

La sustitución de poder de sociedades en cuanto a facultades de poderes para pleitos es un acto civil

SUSTITUCION DE PODER MERCANTIL. LA SUSTITUCIÓN EN FACULTADES DE PODER PARA PLEITOS ES UN ACTO CIVIL 
Resolución de 7 de Mayo de 2.008. (B.O.E. 23 de Mayo de 2.008).
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En la hoja de una sociedad mercantil  se encuentra inscrito un poder en favor de Don X en los siguientes términos: «Otorgar un poder especial -para que pueda por cuenta de la Sociedad y en su nombre, representarla en juicio y fuera de él, teniendo facultades lo más ampliamente entendidas para contratar en general, realizar toda clase de actos y negocios, obligacionales o dispositivos, de administración ordinaria o extraordinaria y de riguroso dominio, respecto de toda clase de bienes muebles, inmuebles, dinero, valores mobiliarios y efectos de comercio, y sustituir total o parcialmente las facultades conferidas a favor de las personas que considere conveniente».
Mediante escritura autorizada por el Notario de Madrid Don Y, el mencionado apoderado sustituye el poder antes citado a favor de Don Z.
El Registrador Mercantil rechazo la inscripción, pues entendió que dada la generalidad y ambigüedad de los términos con que está redactado el poder a favor del Sr. X, no resulta posible saber si cada una de las facultades minuciosamente detalladas del poder que él concede a Don Z están comprendidas en las que a él se le concedieron. Además, la facultad 32 (poderes para pleitos) no resulta admisible al amparo de lo dispuesto en los artículos 261 y 296 del Código de Comercio y Resolución de la D.G.R.N. de 23 de enero de 2.001.
La D.G.R.N. estima el recurso. En uso de tales facultades, el apoderado, cuyas facultades el Notario autorizante considera suficientes a los efectos del otorgamiento que autoriza conforme a lo dispuesto en el artículo 166 del Reglamento Notarial, confiere a otra persona física facultades amplísimas de representación, administrativas de pago o cobro de cantidades, de contratación y ante la administración, comerciales, de endeudamiento y de orden procesal. En definitiva el Notario no ha hecho sino aplicar correctamente la doctrina que ya sentó esta Dirección General en la antes citada Resolución de 14 de marzo de 1.996, según la cual aunque un poder no puede ser objeto de una interpretación extensiva, de modo que se incluyan en él supuestos que no estaban previstos en sus términos, ello no significa que deba interpretarse restrictivamente "dándole una amplitud menor que la prevenida en su texto" sino estricta, es decir, atendiendo a lo que propiamente y sin extralimitaciones constituye su verdadero contenido.
Cuando una facultad consiste en «administrar, regir y gobernar en toda su amplitud a (determinada entidad), ostentando su representación, con el uso de la firma social en cuantos actos, contratos y negocios tuviere interés o fuera parte el mismo», se está ante un poder general en el ámbito mercantil que incluye toda clase de actos y operaciones que recaigan sobre objetos comprendidos en el giro o tráfico normales de la empresa, como declaró la Resolución de 24 de octubre de 1.986. Ello debe ser así "entendió este Centro Directivo" aunque no se haya realizado una enumeración particularizada de cada uno de ellos, siempre y cuando no pueda existir la más leve duda de que el acto concreto del que se trate está incluido dentro del giro o tráfico normales de la empresa.
En cuanto al segundo extremo, debe recordarse que, según la doctrina del Centro Directivo (así la Resolución de 11 de junio de 2.004), para que el mandato se  repute comisión mercantil el artículo 244 del Código de Comercio requiere que tenga por objeto un acto u operación de comercio y que sea comerciante o agente mediador el comitente o comisionista; lo que determina que «no todos los actos realizados por una sociedad mercantil tienen este último carácter, y, concretamente no lo tiene, ni el apoderamiento de procurador para comparecer en juicio, ni los actos que en el procedimiento o para su intervención en él realizan los procuradores o los poderdantes de los mismos, actos que merecen un claro calificativo de civiles y a los que les resulta aplicable el mandato del artículo 1721 del Código Civil, que autoriza la delegación del mandato civil, en que se traduce la relación entre la parte, siquiera sea una sociedad mercantil, y su correspondiente procurador». Ello determina que, aun sin necesidad de que el apoderado Don X . estuviera "como lo está" expresamente autorizado, e inscrita la autorización en el Registro Mercantil, para sustituir total o parcialmente las facultades que le fueron conferidas a favor de las personas que considere conveniente, podría siempre sustituir la facultad de conferir poderes para pleitos al tratarse dicha concesión de poder de un acto de claro carácter civil.