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ENSXXI Nº 20
JULIO - AGOSTO 2008

ALFONSO MADRIDEJOS
Notario de Madrid

Aunque en determinados ámbitos la palabra crisis parece estar prohibida, al menos en lo que a la diagnosis de la situación económica general del País se refiere, sí parece haber unanimidad en cuanto a su aplicación al sector inmobiliario y, quizás en menor medida, al hipotecario.
Los notarios hemos percibido, y sufrido, ya desde el verano del 2007, una brusca desaceleración en el mercado inmobiliario, especialmente en el de la vivienda, que se ha visto confirmada por los datos oficiales, que hablan de reducción del número de ventas de viviendas, nuevas y usadas, de  visados de proyectos y de licencias de obra y de primera ocupación, etc, así como por las noticias económicas que continuamente saltan a los medios de comunicación poniendo de manifiesto la difícil situación por la que atraviesan las empresas inmobiliarias, tanto promotoras como constructoras, y las de intermediación.

"Para el prestatario puede ser lo mejor una vez constatada la imposibilidad de pagar las cuotas ya que se trata de volver al momento anterior a la decisión de comprar regresando al alquiler, u otra solución, y dejando para tiempos mejores el sueño de ser propietario"

Simultáneamente se ha producido una drástica reducción del número de préstamos hipotecarios, aunque no está claro si se trata de una causa o de un efecto de la desaceleración inmobiliaria, cuestión que exigiría un estudio monográfico en profundidad, y ha empezado a aflorar un incremento de la morosidad, que ya no se mide en décimas sino en unidades, aunque se mantenga todavía en unos límites razonables, al menos si se compara con otras épocas de turbulencias económicas.
También hemos sido testigos en los últimos meses de una constante subida de los tipos de referencia del mercado hipotecario, en particular del euribor, lo que supone un mayor esfuerzo para todos los españoles a la hora de atender el pago de las cuotas de sus hipoteca, esfuerzo que se ve agravado por la importante subida de los precios, especialmente de los bienes de consumo más básicos. Sin embargo, lo cierto es que, al día de hoy, la inmensa mayoría de los prestatarios están en condiciones de atender el pago puntual de sus hipotecas, aunque ellos les suponga renunciar al ahorro o prescindir de bienes o servicios menos esenciales que la vivienda, especialmente los relacionados con el ocio.
Y es que, hoy por hoy, aunque las tasas de paro empiezan a subir, lo cierto es que la mayoría de los ciudadanos mantienen los mismos empleos y los mismos sueldos que en los momentos más boyantes de nuestra economía, hace apenas un año, y, aunque su poder adquisitivo haya disminuido, están en condiciones de pagar, aunque sea con esfuerzo y desgana, sus préstamos hipotecarios. Además, el cumplimiento de esa obligación, esencial para conservar un bien tan básico como la vivienda, se ve estimulado por el hecho de que, en la gran mayoría de los casos, el valor del inmueble financiado es muy superior, como consecuencia de los fuertes incrementos que año tras año se ha producido en el último decenio, al importe del capital pendiente de amortizar.

"Cuando el pago es imposible, aceptar la vivienda en pago de la deuda puede ser la menos mala de las soluciones ya que, además de evitar tener que provisionar la deuda fallida se consigue adelantar lo que va a ser el resultado final del, de otra forma inevitable, proceso de ejecución"

No hay en nuestro país burbuja inmobiliaria; tendría que haber un auténtico desplome de los precios para que estos volviesen simplemente a su nivel de hace tres o cuatro años, y tendría que haber un hundimiento del mercado de trabajo para que la mayoría de los ciudadanos no fuesen capaces de atender sus compromisos financieros.
Sin embargo, este escenario relativamente optimista no es predicable de la totalidad de la población; hay quienes se encuentran en una situación mucho más desesperada: las capas más desfavorecida de la población que son, como ocurre siempre e inexorablemente, quienes primero y en mayor medida sufren en sus carnes las peores consecuencias de una crisis.
La prosperidad que hemos vivido en los últimos años ha permitido a muchas personas, especialmente inmigrantes, hacer realidad lo que hace muy poco no era más que un sueño: el acceso a la propiedad de su vivienda. La regularización de un gran número de estas personas, requisito sine qua non para acceder a la propiedad y a la financiación, la abundancia de puestos de trabajo y sueldos, al menos en términos relativos, elevados, muchas veces a costa de la realización de las horas extras que los mercados, en su momento de mayor expansión, demandaban, abrió las puertas del mercado inmobiliario a un gran número de inmigrantes que vieron en la compra de la vivienda su gran oportunidad de integración e inversión.
Y no hay que olvidar que todo ello se vio potenciado por la labor de muchas entidades financieras y de intermediación,  lanzadas, con voracidad, a la caza y conquista de un sector del mercado que, en ese momento, se presentaba apetitoso, mediante campañas de marketing para convencer al potencial comprador de que el alquiler suponía tirar el dinero, ya que por el mismo precio o muy poco más se podía comprar, y el lanzamiento de productos ad hoc, muchas veces forzados y mal planificados, y no siempre bien explicados, en los que la sobrefinanciación, demasiadas veces basada en tasaciones hinchadas, la acumulación de prestatarios, los avales cruzados, la planificación en base a unos tipos de interés excepcionalmente bajos, prescindiendo de perspectivas menos halagüeñas, o los sistemas de amortización con cuotas crecientes estaban al orden del día.
Los inmigrantes se convirtieron así en uno de los elementos determinantes del boom inmobiliario, soporte del crecimiento económico español de los últimos años, porque, por una parte, han sido la mano de obra que la fiebre de la construcción demandaba y, por otra, porque los rendimientos económicos de ese trabajo fueron, en muchos, casos invertidos en el propio mercado inmobiliario, lo que permitió dar salida, a precios cada vez más elevados, a las viviendas más antiguas, de peor calidad y ubicación, y con menos servicios, que la mayoría de los consumidores nacionales rechazaban y facilitó a los propietarios de esas viviendas (o, mejor dicho, a sus herederos, que a la muerte de sus progenitores ponían a la venta la vivienda en la que ellos mismos se criaron pero que ya no consideraban acorde con su nuevo status) obtener unas plus valías que, en mucho casos, fueron reinvertidos en segmentos superiores del mismo mercado inmobiliario.

"La primera solución ante un deudor colaborador, que esta dispuesto a cualquier esfuerzo que no comprometa su mínimo vital de subsistencia, debe ser la búsqueda de fórmulas que permitan el pago mediante la reducción, al menos transitoria, de la cuota"

Hoy las tornas han cambiado y son esos inmigrantes los primeros en sufrir en sus carnes las consecuencias de la crisis. El incremento del paro afecta en primer lugar a los trabajos menos cualificados, y los que conservan sus puestos laborales ven disminuidos sus salarios al desaparecer las horas extras, hasta ahora parte importante de la retribución final, lo que es especialmente preocupante cuando el pago de la hipoteca depende del salario de dos, tres o más integrantes de la unidad familiar, entendida a menudo en un sentido amplio. A ello hay que unir el incremento de los tipos de interés y la consecuente subida de las cuotas, subida que mal puede ser afrontada para quienes ya dedicaba todos sus ingresos al pago de esas cuotas y a sus necesidades vitales, sin margen de ahorro y ocio que reducir. Y la situación se convierte en insostenible cuando a la subida del tipo de interés se unen productos, como el sistema de amortización con cuota creciente, pensados para captar al cliente en época de bonanza y planificados con unos parámetros de estabilidad de tipos e incremento de los precios de la vivienda y de los salarios que no se han dado.
Cuando todos estos factores concurren surge lo inevitable: la absoluta imposibilidad de atender regularmente el pago de unas cuotas que muchas veces llegan a duplicar la inicial. Y la situación se complica cuando el prestatario, que tiene que afrontar la imposibilidad de pagar, descubre la inviabilidad de lo que a primera vista sería la solución lógica: vender la vivienda y volver a empezar. La venta resulta imposible en la inmensa mayoría de los casos porque el mercado se encuentra parado, en una situación de absoluta atonía, y porque el potencial comprador, en la mayoría de los casos otro inmigrante, no es capaz de acceder a una financiación que con tanta alegría se prodigaba hace apenas un par de años. A ello hay que añadir que aquí, y solo aquí, ¡vaya por Dios!, sí existe una burbuja inmobiliaria, al menos en las compras realizadas durante los últimos tres o cuatro años, ya que la mayor parte de las financiaciones lo fueron por el cien por cien del precio, o por más gracias a la generosidad de las tasaciones, y la previsible subida de los precios en este segmento ha sido insuficiente o no ha existido,  y eso cuando lo que ha habido no ha sido un depreciación, lo que hace absolutamente imposible vender la vivienda por un precio que permita cancelar la deuda.
Surgen así situaciones dramáticas de personas que no pueden pagar su hipoteca ni vender su casa y que, ¡sin haber dejado de atender un solo recibo!, acuden espontáneamente a su entidad financiera a entregar las llaves de su vivienda.
La búsqueda de soluciones para tales dramas se convierte entonces en imprescindible, no solo por conveniencia de las entidades de financiación, en particular, y de la economía, en general, sino por auténtica justicia social.
Muy posiblemente las fórmulas existentes no siempre se adaptarán a las necesidades que resultan de realidades sociales hasta ahora desconocidas y los juristas, en general, y los notarios, en particular, deberemos esforzarnos, como tantas veces hemos hecho, para ofrecer a la sociedad nuevas fórmulas para resolver nuevos problemas. En este sentido es de destacar la conferencia pronunciada en la Academia Matritense del Notariado por JOSÉ ÁNGEL MARTÍNEZ SANCHIZ sobre Nuevas formas de acceso a la vivienda, cuya pronta publicación es más que conveniente  ya que en ella, desde la sólida fundamentación jurídica a la que nos tiene acostumbrados el autor, se ofrecen fórmulas originales y útiles.
Mientras tanto, no cabe si no acudir a las fórmulas tradicionales, algunas de las cuales salen ahora del limbo en el que el poco uso las había ubicado para adquirir un nuevo protagonismo.

"Surgen situaciones dramáticas de personas que no pueden pagar su hipoteca ni vender su casa y que, ¡sin haber dejado de atender un solo recibo!, acuden espontáneamente a su entidad financiera a entregar las llaves de su vivienda"

Desde luego, la primera solución ante un deudor absolutamente colaborador, que esta dispuesto a cualquier esfuerzo que no comprometa su mínimo vital de subsistencia, debe ser la búsqueda de fórmulas que permitan el pago mediante la reducción, al menos transitoria, de la cuota.
La ampliación del plazo, ofrecida como gran solución por el Gobierno, resulta insuficiente, primero, porque, en el marco del convenio aprobado al efecto, la medida es opcional para la entidad financiera y, segundo, porque en la inmensa mayoría de los casos los deudores, cuya situación económica era ya muy ajustada en el momento de la contratación, ya habrán optado por la mayor duración que la entidad de crédito estaba dispuesta a admitir para sus préstamos. Es cierto que siempre cabe un plazo mayor pero difícilmente su prolongación va a resultar suficiente por si sola para conseguir una minoración suficiente de la cuota.
La ampliación del plazo deberá, en la inmensa mayoría de los casos, ir acompañada de otras medidas como la eliminación de la cuota creciente y la reducción del tipo de interés. Ya han pasado los tiempos en los que las refinanciaciones se aprovechaban para imponer al moroso, a modo de venganza, unos tipos elevadísimos que, a corto plazo, le predestinaban a nueva insolvencia. Hoy la situación es distinta y las entidades financieras son conscientes de que la reducción de su margen de beneficio siempre es mejor que  la pérdida de todo beneficio, y están dispuestas a rebajar el diferencial y, sobre todo, a conceder un tipo fijo reducido durante uno o varios años con la esperanza de que pasado ese tiempo, cuando se vuelva a revisar el interés, la deseada bajada de los tipos y la esperada mejora económica hagan posible que el deudor esté entonces en condiciones de afrontar unas cuotas ahora inalcanzables.
Pero estas medidas, que ya están siendo utilizadas por las entidades de crédito, pueden ser insuficientes y hay entonces que acudir a soluciones más drásticas, una de las cuales puede ser el diferimiento de la amortización de una parte importante del capital del préstamo hasta su vencimiento. Se trataría de amortizar con las cuotas periódicas solo una parte del capital, de tal forma que al vencimiento del préstamo quede pendiente una porción del mismo cuya financiación, si en tal momento no puede ser pagada, habrá que abordar en ese momento, consiguiendo mientras tanto unas cuotas más bajas, asumibles por el deudor.
Es verdad que tal medida, al igual que ocurre con la ampliación del plazo, no hace sino incrementar la carga financiera del préstamo puesto que se amplia notablemente la parte de la cuota que se destina al pago de intereses y desminuye el porcentaje de amortización, es decir, de inversión real, y en, gran medida, no hace sino aplazar los problemas. Pero en caso de necesidad puede ser una solución útil si se consigue una cuota razonable, lo que vendrá determinado por dos criterios: que la cuota sea asumible en función de las circunstancias del prestatario y  que la parte que de ella se destina a intereses sea inferior a lo que costaría alquilar la vivienda que se está financiando. El deudor, que normalmente lo que quiere es conservar la vivienda, encontrará una buena salida si está en condiciones de pagar sus cuotas mensuales siempre que la cantidad que paga "a fondo perdido", en concepto de intereses, sea aproximadamente la misma que el coste del alquiler al que se verá abocado si pierde la vivienda, y ello aunque la amortización del capital del préstamo se vea minorada, mal menor que estará dispuesto a asumir, a la espera de tiempos mejores, con tal de mantener su propiedad.
Por todo ello, es esencial que la adopción de tales medidas esté precedida de un estudio personalizado, basado en unas expectativas económicas prudentes, y se acompañe de una información y un asesoramiento completo y veraz. También es importante que sean reversibles de tal forma que el deudor, si bajan los tipos o su situación económica mejora, pueda volver a un sistema más ventajoso de amortización.

"La venta resulta imposible en la inmensa mayoría de los casos porque el mercado se encuentra parado, en una situación de atonía, y el potencial comprador no es capaz de acceder a una financiación que con tanta alegría se prodigaba hace apenas un par de años"

Pero puede ocurrir que medidas de este tipo sigan siendo insuficientes, sobre todo si el problema no es tanto la subida de las cuotas sino, además, el deterioro de la situación económica de los prestatarios. Cuando alguno de ellos se encuentra en paro o cuando sus sueldos bajan drásticamente, por mucho ajuste financiero que quiera hacerse, lo más probable es que el pago de las cuotas sea, simplemente, imposible. La solución lógica en tales casos sería vender la vivienda para, con el precio de la venta, pagar el préstamo y recoger algún beneficio, por pequeño que sea. Si embargo, tal solución ya no es siempre viable: la venta resulta muy difícil en un mercado paralizado y el importe del capital pendiente es muchas veces superior al precio de venta, lo que obligaría al prestatario a vender no solo sin beneficios, si no sacando de su bolsillo una cantidad que no tiene.
Ante estas circunstancias, la solución última puede ser la dación en pago, es decir, la entrega de la vivienda a cambio de la cancelación total de la deuda.
Lógicamente, no se trata de la solución ideal para la entidad financiera puesto que su negocio consiste en dar préstamos, y cobrarlos, y no en adquirir inmuebles. La adquisición de un parque de viviendas de difícil salida, con los problemas añadidos de administración y gestión que conlleva, no es, desde luego, lo más deseado por esas entidades (aunque no estaría de más plantear la conveniencia de dedicar parte de esas viviendas a fines benéfico-sociales). Sin embargo, cuando el pago es imposible, aceptar la vivienda en pago de la deuda puede ser la menos mala de las soluciones ya que, además de evitar tener que provisionar la deuda fallida, lo cual es de suma importancia para las entidades financieras, lo que se consigue no es si no adelantar, de forma ventajosa,  lo que va a ser el resultado final del, de otra forma inevitable, proceso de ejecución. Para las entidades acreedoras es mucho más beneficioso conseguir, con la colaboración del propietario, la pronta adquisición del inmueble, en buen estado de conservación, que tener que acudir a un largo proceso de ejecución cuyo resultado final, tras numerosos gastos, va a ser la adquisición de la vivienda, probablemente en una grave situación de deterioro, con las dificultades añadidas que pueden suponer en el procedimiento, sobre todo  en cuanto a las notificaciones, la ausencia de los prestatarios, si es que han optado por volver a su país, y las complicaciones que pueden surgir a la hora de desalojar a los posibles arrendatarios, subarrendatarios u ocupantes, especialmente si, como no es infrecuentes, la vivienda, en ese momento final del procedimiento, está ocupada por varias familias.
Para el prestatario la solución es drástica, pero puede ser lo mejor una vez constatada la absoluta imposibilidad de pagar las cuotas ya que, en definitiva, se trata de volver al momento anterior a la, finalmente desacertada, decisión de comprar; de poner el marcador a cero y volver a empezar, regresando al, ahora más barato, alquiler, u otra solución habitacional, y dejando para tiempos mejores el sueño de ser propietario. Y todo ello sin incurrir en gastos procesales y sin ver comprometido para el futuro el acceso al crédito cuando mejoren las circunstancias económicas o, para los que optan por el camino del retorno, en el caso de un hipotético regreso a España.
Tal solución, a la hora de ser documentada, requerirá de todos los intervinientes, y especialmente del notario, el más atento de los asesoramientos, que forzosamente deberán extenderse, tratándose de personas especialmente necesitadas de consejo e información, a todas las implicaciones de la operación, incluidas las fiscales en los más amplios términos.
Muy frecuentemente, en estas operaciones de dación en pago los gastos suelen ser asumidos en su totalidad por la entidad de crédito, no por filantropismo sino porque en la negociación previa esa entidad habrá tenido en cuenta el importe de tales gastos y la imposibilidad de su asunción por un deudor que si entrega la vivienda es porque no es capaz de pagar las cuotas. Por supuesto, si no fuese así el deudor deberá estar perfectamente informado de los costes e impuestos que asume con la entrega, especialmente el relativo, en su caso, a la plusvalía municipal.
Pero este asesoramiento, habitual en toda escritura de este tipo, debe ir, a mi juicio, más allá y debe extenderse a las consecuencias que la operación puede tener en la tributación por el impuesto de la renta de quien entrega la vivienda. Es muy habitual que el importe de la deuda pendiente, que se paga con la entrega, equiparable fiscalmente al precio, sea muy superior al precio original de compra, ya porque la deuda se haya incrementado con intereses de demora ya porque en aquella compra, quizás por un mal asesoramiento, se declarase un precio inferior al real, lo que originará una ganancia sujeta a tributación por el impuesto sobre la renta como incremento patrimonial (auque tal ganancia es más virtual que real y, sin duda, difícil de entender y asimilar por quien, en tal difíciles circunstancias, entrega su vivienda perdiéndolo todo y todavía tiene que tributar por unos beneficios que no ve por ninguna parte). Es, por tanto, fundamental que el deudor sea informado de todas estas implicaciones fiscales, para que pueda valorar si aún así la operación le interesa, puesto que lo que menos quiere quien entrega su vivienda para no incurrir en morosidad es cambiar, como acreedor, al banco por la Hacienda Pública.
Además, es fundamental redactar la escritura y reflejar los valores, por supuesto dentro de la más estricta legalidad, en los términos más beneficiosos para todas las partes, teniendo en cuenta para ello que en las operaciones de dación en pago la normativa del Banco de España obliga a realizar una tasación previa por un experto independiente ajeno a la entidad financiera.
Si el importe pendiente de la deuda es inferior al valor de tasación, el bien se entiende transmitido por el importe de la deuda, y así lo contabiliza en su balance la entidad acreedora, por lo que será este importe el único valor que deberá recogerse en la escritura, sin que ni siquiera haga falta mencionar la tasación que no es aquí más que un requisito interno de la entidad de crédito.
Pero si la tasación es inferior a la deuda pendiente, el bien, según la normativa del Banco de España, debe ingresar en el patrimonio del acreedor por el valor de tasación y la diferencia hasta el importe pendiente de la deuda se considera pérdida. En tal caso, no tiene sentido recoger en la escritura una entrega en pago de una deuda, la total pendiente, que inmediatamente se va a reducir hasta el valor de tasación, y no parece procedente que el bien salga del patrimonio del que entrega por un valor distinto al que, oficialmente, se le confiere al ingresar en el patrimonio del acreedor. Parece entonces que lo más adecuado, por ser lo más beneficioso para el deudor y lo más ajustado a la normativa del Banco de España, es entender que lo que se produce es una quita de la deuda, anterior o simultánea a la entrega, de tal forma que se refleje en la escritura que el bien se entrega por, o mejor dicho, con el valor que resulte de la tasación, quedando así totalmente pagada una deuda cuya importe pendiente, que en un momento anterior puede haber sido superior, coincide en el instante de la transmisión con tal valor de tasación.
Claro que en estos casos lo que sería conveniente es un esfuerzo de las Administraciones Públicas que, yendo más allá de declarar exentas de Actos Jurídicos Documentados operaciones como la ampliación de plazo que ya gozaban de tal beneficio, deberían propiciar el tratamiento fiscal más adecuado para las situaciones desesperadas de los más desfavorecidos.