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ENSXXI Nº 22
NOVIEMBRE - DICIEMBRE 2008

RODRIGO TENA ARREGUI
Notario de Madrid

FACETAS DE LA CRISIS ECONÓMICA
    
La Ley 41/2007 de reforma hipotecaria culminó su trámite parlamentario hace exactamente un año y, sin embargo, parece que fue hace un siglo. Y no precisamente porque su implantación haya sido tan plena, fructífera y pacífica que nos haga pensar que lleva décadas de vigencia –en realidad sólo ha tenido oportunidad de ser aplicada en extremos muy puntuales- sino más bien porque responde a inquietudes que hoy en día, apenas doce meses después, consideramos propias del pleistoceno.
La más importante, quizá la razón básica a la que obedecía la reforma, era la de atender la urgente necesidad de “movilizar adecuadamente el patrimonio de las familias españolas”. No cabe duda de que una de las características que más nos distinguen, junto con el sol y los toros, es el altísimo porcentaje de vivienda en propiedad. Es cierto que se trata de una propiedad financiada en su mayor parte, pero las constantes subidas de precios de los últimos años habían generado un –aparente- excedente de valor susceptible ser movilizado para captar nueva deuda. Basta recordar que la revalorización de las viviendas urbanas durante la última década representa nada menos que el 76% del incremento total de riqueza de los españoles en el mismo periodo.
A servir a esa finalidad de “movilización” responden figuras como la hipoteca flotante o la recargable. Con ellas se busca utilizar ese excedente de valor para garantizar nuevos préstamos, normalmente destinados a financiar consumo. En realidad, ambas modalidades no son más que reservas de rango concedidas a los bancos (en exclusiva) con la finalidad de que puedan atender nuestras necesidades de financiación sin el inconveniente o riesgo que puede implicar la convivencia, que ni siquiera competencia, con otros acreedores. Aunque, siendo rigurosos, más que necesidades de financiación habría que hablar de obligaciones, pues no cabe desconocer que entre todos nuestros deberes patrióticos el consumo es el primero en importancia, como se encargó de recordarnos el Presidente Zapatero en el último Congreso del PSOE.
Por lo que parece –y pese a que España era el segundo país de Europa en volumen de crédito destinado al consumo- no bastaban las tasaciones generosas, las hipotecas abiertas, las cuotas crecientes, los tipos variables, las financiaciones al cien por cien del valor de tasación…, todos ellos mecanismos incapaces de movilizar adecuadamente nuestro patrimonio. En cierto sentido ha sido una suerte. Dado que el actual índice de endeudamiento de las familias españolas es hoy uno de los principales motivos de preocupación, hay que agradecer que la crisis nos haya pillado medio paralizados. Si esta Ley hubiera entrado en vigor cinco años antes, dándonos así tiempo a movilizarnos correctamente, no cabe duda de que las consecuencias serían ahora mucho más graves.

"Al fin y al cabo el legislador no pretendía más que seguir la tendencia internacional, imitando el ejemplo de otros sistemas teóricamente más eficientes. Que, desgraciadamente, la práctica haya revelado al final que no lo eran tanto, tampoco puede ser culpa suya"

Pero la Ley no se limita a innovar en el mercado primario (el relativo a la generación del crédito hipotecario), sino que también lo ha hecho en el secundario (que es el que comprende la creación de valores hipotecarios como instrumento de movilización de ese crédito). Así, la Exposición de Motivos indica que uno de sus principales objetivos es hacer posible “una mayor sofisticación desde el punto de vista financiero de las emisiones de cédulas y bonos hipotecarios”, permitiendo diseñar la emisión con las características que se desee. Se permite incluir activos líquidos de sustitución en la cartera, cubrir el riesgo de tipo de interés a través de contratos de derivados financieros asociados a una emisión -que facilitan la aplicación de técnicas sofisticadas de ingeniería financiera- o cualquier otra modalidad semejante.
Según parece, y pese a que España también era el segundo país de Europa en titulación, el mercado español era demasiado simple y encorsetado, lo que motivaba que nuestras emisiones estructuradas no alcanzasen ese necesario grado de sofisticación, siempre tan valorado por los inversores. Como también se pensaba que un descenso de los precios de los inmuebles era un imposible lógico, la Ley elevó hasta el 80% del valor de tasación el importe de los créditos que pueden ser movilizados por medio de una emisión, e incluso hasta el 95% en casos especiales.
Sí, efectivamente, la Ley 41/2007, aprobada por la Cortes Generales cuatro meses después del inicio de la llamada crisis subprime, ampara y fomenta prácticas bancarias y financieras que hoy se considera que están en el origen de la actual crisis económica. Sus invocaciones a la necesidad de una mayor “movilización” (de nuestro patrimonio, de los créditos hipotecarios, de los títulos que los representan…) causan en nuestra sensibilidad el mismo efecto que la mención de la soga en la casa del ahorcado. Especialmente ahora, cuando las entidades financieras encuentran tantas dificultades en movilizar su propio patrimonio, que amenaza con ser cada vez menos mobiliario y más inmobiliario. En tal escenario, esperar a que nos ayuden, no ya a movilizar el nuestro, sino simplemente a conservarlo, parece una quimera.
Quizá a algunos les parezca injusto cargar mucho las tintas contra el legislador. Al fin y al cabo no pretendía más que seguir la tendencia internacional, imitando el ejemplo de otros sistemas teóricamente más eficientes. Que, desgraciadamente, la práctica haya revelado al final que no lo eran tanto, tampoco puede ser culpa suya. Además, hay que confiar. Necesariamente esta crisis pasará. No está claro cuanto tiempo será necesario, pero no cabe duda de que la Ley 41/2007 comenzará a aplicarse, al principio con cautela, y luego cada vez con más ritmo y plenitud, hasta terminar coadyuvando a un nuevo y grandioso ciclo como el que hemos vivido en los últimos años. Probablemente aún más grandioso, pues para eso se hizo.