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ENSXXI Nº 23
ENERO - FEBRERO 2009

FERNANDO DE LA CÁMARA
Notario de Madrid

AGRUPACIÓN DE FINCAS PERTENECIENTES A VARIOS REGISTROS

El binomio Notaría-Registro funciona de una manera muy satisfactoria en cuanto a la comprobación de titularidad y cargas previa a la transmisión o gravamen de una finca. Pero no hay nada perfecto y he aquí una situación en la que falla el sistema. Aunque pueda parecer un supuesto de laboratorio, lo cierto es que ha ocurrido y, por lo tanto, puede repetirse. Estos hechos, además, producen una gran pérdida de confianza y por ello sería conveniente alguna reforma legislativa o disposición administrativa que corrigiera el defecto. Veamos el supuesto.
Se autoriza una escritura de venta de un terreno situado en el centro de una ciudad. El vendedor exhibe su título de propiedad, que es un auto de remate de la finca en una subasta judicial, y se tiene a la vista la información registral que confirma todos los datos consignados en la escritura sobre descripción de la finca y titularidad.
Cuando la sociedad compradora ocupa la finca que ha adquirido aparecen unas personas manifestando que el terreno es suyo desde hace años y así lo tienen inscrito en el Registro de la Propiedad. En definitiva, la sociedad compradora, que había adquirido con todas las de la ley y confiada en la información proporcionada por el Registro de la Propiedad, se encuentra desposeída de su finca.
¿Qué ha podido ocurrir? Tenemos que volver la vista atrás para entender cómo se ha llegado a esta situación. Una sociedad es propietaria de varios terrenos colindantes, inscritos todos ellos en el Registro de la Propiedad que vamos a denominar Registro número 1, excepto un terreno que está inscrito en el Registro de la Propiedad número 2. La sociedad propietaria agrupa todas las fincas como operación complementaria al proyecto de compensación de la unidad de actuación en que están situadas y divide la finca resultante en dos, asignando toda la edificabilidad a una de ellas y cediendo la otra finca al Ayuntamiento para viales y zonas verdes. Seguidamente, vende la parcela edificable a una sociedad constructora. Las escrituras se presentan en el Registro de la Propiedad número 1, al que recordemos pertenecen todas las fincas agrupadas menos una. Se inscriben la agrupación, la segregación y la cesión al Ayuntamiento y el Registro extiende una nota en la escritura advirtiendo que para que surta efectos en el Registro de la Propiedad número 2 ha de inscribirse allí. Concretamente la nota dice que se inscribe el documento “únicamente respecto de las fincas radicantes en la demarcación de este Registro” y añade que “el documento para su ultimación (?) deberá ser inscrito en el Registro de la propiedad 2 respecto de la finca radicante en...” Lo cierto es que la escritura no se presenta en este Registro, que además está puerta con puerta con el Registro 1 en el que sí se ha inscrito. Y la consecuencia es que en el Registro 2 queda viva una finca que en realidad ha sido agrupada con otras, la finca resultante se ha dividido en dos y estas dos se han transmitido, una de ellas cedida al Ayuntamiento y la otra vendida a un tercero.

"Una agrupación de fincas situadas en dos Registros diferentes se ha inscrito en uno de los Registros pero no en el otro, de manera que ha subsistido el historial de una finca que ya no tiene existencia independiente"

Pasados unos años sin que la situación se modifique ni se corrija, la finca que quedó (indebidamente) inscrita en el Registro 2 es embargada por deudas de la sociedad que sigue apareciendo como titular registral; se realiza la subasta de la finca, que es rematada por un tercero (otra sociedad que está “relacionada” con la que aparece como titular registral, pero que será un tercero mientras no se demuestre esa relación, con las dificultades, gastos y demoras que ese pleito supondría).
Finalmente la sociedad rematante vende el terreno a un tercero que, después de haber pagado por él una buena cantidad, descubre que lo que ha comprado es una finca únicamente registral, y naturalmente no es eso lo que quería. ¿Cómo es posible, se pregunta el adquirente, que esto ocurra cuando una compraventa se ha realizado con exhibición del título del vendedor y con  una información registral que confirma plenamente los datos de la escritura?
Esto ha sucedido y se puede volver a repetir más veces generando una grave desinformación y una absurda discordancia entre lo que publica el Registro y la realidad (recordemos que el artículo 39 de la Ley Hipotecaria dice que “por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el  Registro y la realidad jurídica extrarregistral”). Como se puede ver, aparte la concurrencia de hechos y casualidades que se han  dado en el supuesto, la raíz del problema estriba en que una agrupación de fincas situadas en dos Registros diferentes se ha inscrito en uno de los Registros pero no en el otro, de manera que en este Registro ha subsistido el historial de una finca que en realidad ya no tiene existencia física independiente (pues se ha agrupado con otras) ni tampoco jurídica (pues se ha transmitido a terceros). Y todo ello es consecuencia de que no hay ninguna norma que obligue a coordinar los Registros cuando se agrupan fincas que radican en dos registros diferentes. Parece necesario, por lo tanto, que se arbitren los medios y se reforme lo necesario para que cuando se realice una agrupación de fincas pertenecientes a distintos registros no sea posible la inscripción en uno de ellos y no en el otro. Esto no puede depender de la buena o mala fe del titular, de que lea o no las notas de inscripción de las escrituras y de que tenga o no la diligencia de presentar la escritura en todos los registros competentes. En todo caso, supondría condenar al adquirente a un pleito, y esto es un fracaso de la seguridad jurídica preventiva que trata precisamente de evitar que los pleitos se produzcan.

"El binomio Notaría-Registro funciona de una manera muy satisfactoria en cuanto a la comprobación de titularidad y cargas previa a la transmisión o gravamen de una finca"

Obsérvese que posiblemente hubiera bastado con que el Registro que sí inscribió lo comunicara de oficio al otro Registro para que se hiciera constar la agrupación por nota al margen de la finca afectada. ¿Y qué dice el Reglamento Hipotecario al respecto? Pues lo único que dice el artículo 44 en su último párrafo es que “Lo dispuesto en este artículo” (relativo a la inscripción de varias fincas bajo un solo número) “será aplicable aún cuando las propiedades se hallen enclavadas en diferentes Secciones, Ayuntamientos o Registros”. Y el artículo 45 ordena que “cuando, en virtud de lo dispuesto en el artículo anterior, se reúnan dos o más fincas inscritas para formar una sola, con su nueva descripción, se inscribirá con número diferente, haciéndose mención de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas”. Pero cuando las fincas agrupadas pertenecen a distintos Registros esa mención al margen queda sin hacer. Luego parece necesario que se comunique de oficio al otro Registro para que se haga mención de la agrupación que ya ha quedado inscrita. O bien que el Registro que primero inscriba remita de oficio la escritura al otro Registro para su inscripción, entendiéndose que el que presenta en un Registro una escritura de agrupación de fincas solicita también la inscripción de aquéllas que pertenezcan a otro Registro. O incluso, por analogía con el edicto de las inmatriculaciones, podría hacerse constar que la inscripción de la agrupación en el primer Registro queda pendiente de acreditar que la escritura de agrupación se ha hecho constar por nota marginal también en el otro Registro.
Cualquiera de estas soluciones podría valer y probablemente alguna otra, pero mientras no se obligue a realizar la mención de la agrupación de oficio en todos los registros implicados, al menos debería quedar constancia en ellos, para que la información del Registro sea completa y eficaz y advierta que la finca ha sido agrupada con otras pertenecientes a un registro diferente. Sin duda, si así hubiera sido, es muy probable que este artículo no se hubiera escrito.

Abstract

Notaries Public and Land Registry work together in a very satisfactory way as to checking the ownership and charges before transferring or encumbering a land. However, as nothing is perfect, there is one case where the system comes to fail.
A consolidation of lands located in two different Registries may be registered in one of them but not in the other. As a result, this last Registry keeps record of a land which no longer has independent existence, neither physical (as it has been merged with others), nor legal (as it has been transferred to third parts).
When consolidating lands from different Registries, the registration in just one of them should not be allowed. Therefore, it seems necessary to adopt the means and to amend whatever is needed to prevent this from taking place.
As long as the registration of the consolidation in every involved Registry is not required by operation of law, it should be at least kept on record so that the information held by the Registry could be accurate and effective, alerting about the land being merged with others from a different Registry.