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ENSXXI Nº 25
MAYO - JUNIO 2009

RUBÉN PERÁN
Notario de Barcelona

Antes que nada, querría empezar dando las gracias a la revista por haberme brindado la oportunidad de escribir en ella, y no querría abusar de esa confianza dedicando este artículo a un tema que, para qué negarlo, me gusta mucho aunque, seguramente, será sorpresivo para muchos de aquéllos que tengan la buena costumbre de ojear esta publicación. Soy consciente de que el tema es llamativo, quizá demasiado, pero es algo a lo que le llevo dando vueltas desde hace ya bastante tiempo. El poderlo plasmar en estas breves líneas supone, para mí, una profunda liberación.
Todo comenzó en el momento en el que vi, como espectador, una película de terror muy conocida, basada en hechos reales, y que pasa por referirse a la, para muchos, "casa encantada" más famosa del mundo, y que no es otra que la situada en el 112 de la Avenida Ocean en el pueblo de Amityville, perteneciente al Condado de Suffolk, y, todo ello, en Nueva York. No me voy a recrear en los hechos, que serán de sobra conocidos para los aficionados a estas historias, pero sí daré unas notas imprescindibles para entender el motivo de este artículo.
La historia se remonta a la madrugada del 13 de Noviembre de 1974 (aunque sobre la fecha hay discusión) cuando Ronald de Feo mata a toda su familia (sus padres y sus cuatro hermanos) disparándoles con una escopeta. Una vez detenido, alegó que lo hizo porque una voz le pidió insistentemente que lo hiciera, aunque esto no tiene por qué ser importante puesto que hablamos de un heroinómano reconocido que, además, no se llevaba bien con sus padres (no así con sus hermanos, sin embargo).
Al año de los asesinatos, la casa es comprada por una familia que no puede dejar pasar la oportunidad de adquirir (y esto sí es importante) por un precio notoriamente bajo una mansión colonial situada en una zona residencial, que tiene tres plantas, seis habitaciones, tres baños, piscina, embarcadero privado junto al río.....
Esa familia sólo aguantó 26 días (o 28, según otras fuentes) en la casa, huyendo despavorida ante la sucesión de hechos inexplicables que se sucedían, y que le amargaban la existencia.
Ellos sabían que en esa casa se habían cometido los asesinatos, pero no le dieron mayor importancia. Sin embargo, una vez sabido lo que, en principio, ocurrió dentro de la casa en esos días no pude evitar preguntarme: ¿Si ellos hubieran creído, por la razón que fuera, que R. de Feo actuó "siguiendo órdenes del más allá", habrían comprado la casa, a pesar de ser una ganga?; ¿Perturban, este tipo de historias, a las personas lo suficiente como para tener que "regalar" una casa ante la mínima sospecha de que ahí pueda estar sucediendo "algo raro"?; En definitiva, ¿si hubiera algún modo de probar la existencia de estas realidades (lo más difícil, sin duda) sería legítima (y legal) la pretensión del comprador de solicitar, bien la rescisión de la venta (acción redhibitoria), bien una rebaja del precio (acción estimatoria)?. Y lo cierto es que, hechas las preguntas, llegué a la conclusión de que, con independencia de que se crea ó no, y se le ponga el nombre que se le ponga, la mayoría de las personas no ven películas sobre fenómenos paranormales, sólos en casa, y de madrugada; los vigilantes jurados hacen las rondas de noche acompañados, cuando hay que pasar por sitios "conflictivos"; En última instancia, que al común de los mortales le importa y le preocupa este tipo de experiencias tanto ó más, que una cañería rota, una grieta no advertida, una gotera que no era tal cuando no llovía, o cualquier otro vicio oculto "material" que se nos pueda pasar por la imaginación. Por tanto, se cumpliría el requisito fundamental de todo vicio oculto que no es otro que el que haga "impropia para su uso" a la cosa vendida (casa vendida, más bien) recogido en el art. 1484 C. Civil. Además, en sede de arrendamiento, conviene no obviar que el art. 1554 C.Civil obliga al arrendador a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato y, si bien está pensando en la evicción, no parece haber razón para que ese requisito del goce pacífico no sea extensible al vicio oculto, que lo imposibilita. Respecto de dichos vicios ocultos, el mismo art. 1554C.Civil obliga al arrendador a hacer durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la casa arrendada en estado de servir al uso a que ha sido destinada, lo cual resolvería las dudas de quíen tendría que sufragar el exorcismo o la "limpieza" (en su caso) si es que este servicio( siendo impagable) efectivamente se paga.

"¿Perturban, este tipo de historias, a las personas lo suficiente como para tener que 'regalar' una casa ante la mínima sospecha de que ahí pueda estar sucediendo 'algo raro'?"

Naturalmente, nos encontramos con un grave problema de prueba (¿Cómo se puede probar aquello que no se puede explicar?) pero no desconozco que en nuestro sistema rige un criterio de "numerus apertus" en materia de prueba, prueba que, por otro lado, quedará sometida a la sana crítica del Juez por lo que, en mi ánimo, no estará el cerrar la puerta a esta posibilidad. Además de este problema de prueba, que pudiéramos llamar general, existirá un problema de prueba particular consistente en demostrar que esos fenómenos ya existían antes de la venta, requisito que se infiere de los arts. 1484 y 1485 C. Civil, aunque entiendo que es un problema que se puede predicar de cualquier vicio oculto.
Ulpiano(D.1.10.2.) definió la jurisprudencia como el conocimiento de todo lo divino y humano y, más allá de lo acertado ó no de dicha definición, la idea que subyace, que perfiló GUILLERMO FLORIS y con la que nos tenemos que quedar, es que no hay realidad material o consideración humana que no acabe teniendo su trascendencia jurídica, y eso es perfectamente aplicable al tema que nos ocupa.
No me gustaría acabar sin hacer una referencia al tema de las "casas encantadas" en el Reino Unido, donde es bien sabido que la existencia de "fantasmas" no le resta, sino que le añade valor al inmueble, hasta el punto de que es normal que se publicite esa circunstancia junto al resto de las características del mismo. El caso, por tanto, es distinto puesto que el fenómeno es esperado (incluso puede ser el motivo fundamental de la celebración de dicho contrato, art.1265 y 1266C.Civ.) y, en tal caso, su falta daría lugar, bien a la resolución del contrato por incumplimiento, bien a la nulidad-inexistencia en el supuesto de los citados artículos 1265 y 1266. Pero eso, como decía la película, es otra historia.
Dicho todo esto, para terminar, no me queda más que reiterar las gracias a la revista y desear que los lectores, como mínimo, hayan pasado un buen rato y hayan considerado que, si bien el artículo no es perfecto, sí merece el calificativo de ser una buena obra española.