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ENSXXI Nº 28
NOVIEMBRE - DICIEMBRE 2009

JUAN CARLOS CABALLERÍA GÓMEZ
Notario de Madrid

Con fecha 29 de Octubre de 2.009, el Congreso de los Diputados aprobó de forma definitiva el proyecto de Ley de Fomento y Agilización Procesal de Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios, ya popularmente conocida como el “Desahucio exprés”.
Al objeto de facilitar el desarrollo del mercado de alquiler, dadas sus innumerables ventajas económicas, sociales y laborales, como destaca la Exposición de motivos, nace esta Ley que modifica la regulación de los Arrendamientos Urbanos y la de Enjuiciamiento Civil en materias sustantivas y procesales respectivamente, así como la Ley de Propiedad Horizontal para “facilitar actuaciones que mejoren la eficiencia energética de los Edificios”.
Las novedades más destacables son las siguientes:

Reclamar la casa para la familia

Modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se modifica el art. 9-3º de la Ley 29/1994, para ampliar los supuestos en que no procede la prórroga obligatoria del contrato, de modo que se extiende a aquellos casos en que el arrendador tenga necesidad de ocupar la vivienda para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad, es decir, para los padres, los hijos o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que se haya hecho constar expresamente en el contrato. Si la vivienda no se ocupase en el plazo de tres meses el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta cinco años con indemnización de los gastos causados.
Sólo destacar que esta causa de no procedencia de la prórroga forzosa sólo procederá para los contratos concertados a partir de la nueva Ley, y que contengan tal posibilidad en sus cláusulas. La Ley podía ser más extensiva y referirse a todos los contratos posteriores a 1.994 y aunque no hubiese pacto expreso.

"Se modifica el art. 9-3º de la Ley 29/1994, para ampliar los supuestos en que no procede la prórroga obligatoria del contrato"

Deshaucio expres
Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se introducen numerosas modificaciones en la LEC al objeto de hacer más ágiles los trámites de los procedimientos de desahucio y desalojo de las viviendas. Entre ellos podemos destacar:
a) En caso de allanamiento en los procesos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades asimiladas, o expiración legal o contractual del contrato, de no cumplirse el plazo del desalojo establecido en la transacción, ésta quedará sin efecto y se llevará a cabo aquél sin más trámite en el día y hora que se haya señalado.
b) Se modifica el art. 22 de la LEC en el sentido de reducir  de dos meses a uno el plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador exige por requerimiento el pago de las deudas atrasadas y el momento en que puede presentar la demanda.
c) Se facilita la notificación de la demanda de desahucio de personas físicas o jurídicas, en las modificaciones de los arts 155 y 164 de la LEC ya que en último término se procederá sin más trámites, a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial. Incluso en la citación se apercibirá al demandado que de no comparecer a la vista se declarará el desahucio sin más trámites.
d) Se establecen las “condenas a futuro” de pago de las rentas, prestaciones periódicas o intereses que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca (art. 220 LEC).
e) Condonación de rentas.- En los procedimientos de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá ofrecer la condonación total o parcial de la deuda si el demandado se compromete a desalojar la finca en determinado plazo no inferior a 15 días desde la notificación de la demanda.
Además podrá interesarse en la demanda que la sentencia condenatoria fije la fecha y hora de la ejecución del lanzamiento.
f) Juicio verbal.- Una de las novedades más importantes de la reforma es la posibilidad de tramitar el desahucio en el juicio verbal, incluso acumulando acciones en reclamación de rentas o cantidades asimiladas, cualquiera que sea su cuantía. Como es sabido el juicio verbal es más rápido y sencillo, ya que la sentencia se dictará dentro de los cinco días siguientes a la vista, y se notificará a las partes dentro de los cinco días siguientes. La sentencia fijará la fecha y hora del lanzamiento, si se hubiese solicitado en la demanda.

Mejoras energéticas en las comunidades de propietarios

Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal. Por último destacar que la nueva Ley aprovecha para modificar el art. 17 de la LPH, al objeto de que mediante un acuerdo de tres quintas partes de propietarios que representen tres quintas partes de cuotas de participación, puedan mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. Además se regula el establecimiento, en el aparcamiento de de los edificios, de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, con la simple comunicación a la Comunidad de Propietarios.   

Abstract

On October the 29th of 2009, the Spanish Congress of Deputies adopted definitely the bill on the Ley de Fomento y Agilización Procesal de Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios (Promotion and Procedural Expediting of the Rental and the Energy Efficiency of the Buildings), popularly known as "Express Eviction".
This act is born with the purpose of facilitating the development of the rental market and, as its preamble hightlighs, it has countless economic, social and labor advantages. Furthermore, it amends the regulation on rental of urban property and on civil proceedings, on conduct and procedural matters respectively, as well as the Ley de Propiedad Horizontal (Spanish act applicable to condomininum).