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El Notario - Cerrar Movil

ENSXXI Nº 3
SEPTIEMBRE - OCTUBRE 2005

DERECHO CIVIL
 
I. PARTE GENERAL
 
El documento notarial extranjero no es título apto para inscribir en el Registro Español.

DE NUEVO SOBRE LA FORMA DE LOS NEGOCIOS JURÍDICOS: EL DOCUMENTO NOTARIAL ALEMAN NO ES TÍTULO FORMAL APTO EN ESPAÑA PARA INSCRIBIR BIENES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Resolución de 20-Mayo-2.005 (B.O.E. del 1 de Agosto de 2.005). Descargar Resolución.

De nuevo y con idéntico criterio y argumentos a los señalados en la Resolución de 7 de Febrero de este año (B.O.E. de 6 de Abril de 2.005) ya comentada en el primer número de esta Revista, resuelve la D.G.R.N. la cuestión sobre la posibilidad de inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura pública otorgada por Notario alemán. Se deniega, nuevamente, tal pretensión, en base a los siguientes argumentos, que, toda vez que son repetición de la citada Resolución, simplemente enunciaremos:
1.- El control de legalidad que el Notario ejerce tiene un alcance limitado al ordenamiento aplicable en el Estado al que pertenece. Por ello, cuando el legislador español regula el valor y los efectos del documento público refiriéndose al autorizado "por Notario o empleado público competente" está pensando en un Notario o funcionario público español, lo que le da un rasgo diferencial, frente a los autorizados por otros notarios no españoles. Hay un elemento esencial de diferencia, el Notario español, da fe de que el documento se adecua al Ordenamiento Español, juicio que no emite un notario extranjero.
2.- El doble control español notarial y registral constituye una medida de política legislativa, que da fluidez y seguridad al tráfico inmobiliario. El Notario interviene para salvaguardar no sólo los intereses de los contratantes, sino también de los terceros.
3.- Nuestro sistema se mantiene sujeto al sistema del título y modo, requisitos que se cumplen con el otorgamiento de la escritura, en tanto en el sistema alemán, el documento no produce el efecto traslativo del dominio de ésta.
 4.- La compraventa formalizada en el documento notarial extranjero facultará a los contratantes para compelerse recíprocamente, en ejecución del mismo, a otorgar la correspondiente escritura ante Notario español, que sería el título transmisivo de propiedad inscribible en el Registro.

FORMA DE LOS DOCUMENTOS: NO ES NECESARIA LA LEGITIMACIÓN DE FIRMAS DE TRADUCTOR JURADO NI DE AGENTE CONSULAR EXTRANJERO EN ESPAÑA.
Resolución de 4-Julio-2005 (B.O.E. del 9 de Septiembre de 2.005). Descargar Resolución.


Escritura de préstamo hipotecario en la que aparecen como documentos complementarios: traducción jurada y certificado de consulado extranjero en España. El Registrador exige la legitimación de firmas en ambos casos.

La D.G.R.N. admite el recurso, afirmando que en ninguno de los dos supuestos debatidos debe ser exigida la legitimación de firmas:
1).- La traducción realizada por un intérprete jurado tiene carácter oficial, certificando éste con su firma y sello la fidelidad y exactitud de sus actuaciones. No son necesarios ulteriores requisitos legitimadores.
2).- Lo mismo debe predicarse del Certificado de Agente consular extranjero en España, cuya firma surte efectos en el Estado de destino, sin necesidad su legalización.

ERROR EN LA LETRA DE UN APELLIDO: NO IMPIDE LA INSCRICPCIÓN.
Resolución de 15-Julio-2005 (B.O.E. del 10 de Septiembre de 2.005). Descargar Resolución.


El mero error material en una de las letras del apellido de la persona que emite una certificación de acuerdos sociales, no induce a error alguno sobre la identidad de quien expide el documento y, por tanto, carece de entidad suficiente para impedir la práctica del asiento que se solicita.

LA TRASCRIPCIÓN POR REFERENCIA DEL TÍTULO SUCESORIO EXCLUYE LA NECESIDAD DE ACOMPAÑAR LOS DOCUMENTOS.
Resolución de 8- julio -2005 (B.O.E. de 13 de septiembre de 2.005). Descargar Resolución.


Se estima el recurso interpuesto dando la D.G.R.N. luz verde a la inscripción de escritura de manifestación y aceptación de herencia en cuya parte expositiva se relacionan los extremos particulares del "Acta de Notoriedad de Herederos Abintestato" de la causante (también autorizada por el mismo Notario), los básicos para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad. Tal actuación notarial se ha ajustado al art 251 Reglamento Notarial, que le faculta para expedir en relación testimonios por exhibición de documentos que tiene a la vista, conteniendo el testimonio los datos requeridos para la inscripción. De esta forma los mismos quedan bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose la exigencia de documento auténtico prevista en el art 3 de la LH, sin que sea preciso acompañar, como exigía el Registrador, copia del Acta de Notoriedad de declaración de herederos Abintestato ni tampoco insertarse literalmente la misma en la propia escritura.

Licencias en finca rústica

SEGREGACIÓN DE FINCA RÚSTICA: NECESARIA LICENCIA O DECLARACIÓN MUNICIPAL DE SU INNECESARIEDAD.
Resolución de 15-Junio-2005 (B.O.E. del 18 de Agosto de 2.005).  Descargar Resolución.

Confirma la D.G.R.N. la imposibilidad de llevar a cabo segregación o división en suelo rústico sin contar con Licencia Municipal de segregación o Declaracion de su innecesariedad.

SEGREGACIÓN DE FINCA RÚSTICA: ALCANCE DE LA EXCEPCIÓN DE LA LEY DE MODERNIZACIÓN DE EXPLOTACIONES AGRARIAS.
Resolución de 24-Mayo-2005 (B.O.E. del 6 de Agosto de 2.005).  Descargar Resolución.

Escritura pública de segregación y compraventa de finca rústica, en la que la segregación, que lo es por debajo de la unidad mínima de cultivo, se realiza al amparo de la excepción recogida en el artículo 25.b) de la Ley 19/1.995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias (esto es, la realización sobre la porción segregada de una construcción permanente de carácter no agrario). Se cuenta con la correspondiente Licencia Municipal basada en esta excepción. El Registrador, al amparo de lo previsto en el artículo 80 del Real Decreto 1.093/1.997 de 4 de Julio, notifica a la Comunidad Autónoma competente, la cual contesta declarando nula la segregación practicada al serlo por extensión inferior al mínimo legal.
La D.G.R.N. admite el recurso rechazando la calificación del Registrador, entendiendo que el marco en el que rige la excepción prevista en el artículo 25.b) de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, esto es, la posibilidad de eludir la prohibición de división por el hecho de la realización de una construcción permanente, es el de la normativa urbanística, y es aquí donde los municipios tienen atribuida la competencia exclusiva de conceder las Licencias correspondientes. Obtenida tal Licencia, el documento es perfectamente inscribible. De ser nula la Licencia concedida, habrá de ser impugnada por el procedimiento legal establecido, sin que baste una simple declaración administrativa de nulidad de un Organismo autonómico, pensada para otros supuestos distintos al aquí analizado.

DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA EN FINCA RÚSTICA: NECESARIA LICENCIA O DECLARACIÓN MUNICIPAL DE SU INNECESARIEDAD.
Resoluciones de 31-Mayo-2005 (B.O.E. del 6 y 9 de Agosto de 2.005). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Escritura pública en la que sobre finca rústica y previa declaración de obra nueva, se procede a dividir horizontalmente la edificación de forma "vertical" en dos viviendas unifamiliares distintas. El Registrador suspende al entender que subyace una parcelación urbanística encubierta sobre suelo rústico y por ello es necesario aportar Licencia Municipal de segregación o Declaracion de su innecesariedad.
La D.G.R.N. confirma la tesis del Registrador, entendiendo que debe destruirse la presunción de posible parcelación ilegal mediante la aportación de licencia o declaración de su innecesariedad, y el hecho de proceder en suelo no urbanizable a otorgar división horizontal tumbada induce a esa presunción, que debe, por tanto, enervarse documentalmente.

 
II. DERECHOS REALES / HIPOTECARIO
 
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL: CARECE DE PERSONALIDAD JURÍDICA. FORMAS DE ACREDITAR LOS CARGOS.
Resolución de 25-Mayo-2005 (B.O.E. del 6 de Agosto de 2.005). Descargar Resolución.

Escritura pública de compraventa en la que una Comunidad de Propietarios adquiere una determinada finca rústica. El Registrador deniega la inscripción ante la falta de personalidad jurídica de la Comunidad de Propietarios y, por tanto, la imposibilidad de ser titular de bien alguno. Además, falta la adecuada acreditación del cargo del compareciente.
La D.G.R.N. rechaza el recurso, confirmando la calificación. La Comunidad de Propietarios carece de personalidad jurídica lo cual, aunque se permiten determinadas actuaciones procesales, impide el que pueda ser titular registral ni propietaria de un bien.
Por otra parte, a la hora de acreditar los cargos de la Propiedad Horizontal, recuerda la Dirección General una doble posibilidad:
1) O bien por testimonio notarial del contenido del Libro de Actas.
2) O bien mediante Certificación expedida por el Órgano de la Comunidad que tenga facultad certificante, con aseveración notarial, con referencia al Libro de Actas, de que el autor de la Certificación se halla en el ejercicio de su cargo.

CANCELACIÓN DE ANOTACIONES PREVENTIVAS: VIGENCIA DEL ARTÍCULO 86 DE LA LEY HIPOTECARIA.
Resolución de 23-Mayo-2005 (B.O.E. del 6 de Agosto de 2.005). Descargar Resolución.


Sienta la  D.G.R.N. el siguiente criterio:
1.- Las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la  nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria (esto es, antes del día 8 de Enero de 2.001, según Ley 1/2.000 de 7 de Enero, de Enjuiciamiento Civil) no se podrán cancelar por caducidad, sino que, conforme al sistema anterior, habrá que esperar a que haya recaído resolución definitiva firme en el procedimiento en que la anotación preventiva y su prórroga hubieren sido declaradas.
2.- Por el contrario, si la prórroga se hubiere decretado con posterioridad a la entrada en vigor del citado precepto, sí podrán cancelarse las anotaciones por caducidad cuando transcurra el plazo de la prórroga (4 años salvo que por Ley el plazo sea más breve) sin que se haya vuelto a prorrogar.

ANOTACIÓN DE DEMANDA SOBRE FINCA PROPIA.
Resolución de 17-junio-2005 (B.O.E. 10-Agosto-2005). Descargar Resolución.


La demandante solicita anotación de demanda sobre un bien inscrito a su nombre. Como señala  la D.G.R.N.  en principio no parece lógica esta pretensión, pero profundizando en el supuesto de hecho a la luz de la tutela judicial efectiva, debe admitirse, ya que de no practicarse la anotación se produciría una indefensión para la demandante, al existir un título de transmisión o gravamen referente a la finca objeto de la demanda que aún no se haya inscrito, pero cuya inscripción podría dar lugar a la adquisición por un tercero de la finca, y al ser tal título aquel cuya ineficacia se demandaba. Todo ello es contrario al principio de tracto sucesivo, ya que tal principio predica el rechazo del documento sólo cuando el titular de la finca es un tercero.

RECURSO GUBERNATIVO: NO CABE CONTRA LA NEGATIVA A PRACTICAR EL ASIENTO DE PRESENTACION.
Resolución de 24-mayo-2005 (B.O.E. 10-agosto-2005). Descargar Resolución.


Como ya recogió la Resolución de 12 de enero de 2000, teniendo en cuenta que el recurso gubernativo está limitado a la nota que suspende o deniega la inscripción de un documento, el mismo no cabe contra la negativa a la práctica del asiento de presentación, contra la cual únicamente es posible el recurso de queja.

HIPOTECA UNILATERAL: SÓLO CABE SU ACEPTACIÓN DENTRO DEL PREVISTO POR LAS PARTES.
Resolución de  16 - mayo - 2005 (BOE de 30 de julio). Descargar Resolución.


Valoradas las distintas teorías sobre la hipoteca unilateral, bien se la considere como una reserva de rango registral, o bien -como considera la DGRN- como una figura que requiere para la válida constitución la aceptación como una conditio iuris, rechaza la posibilidad de inscripción de dicha aceptación fuera de plazo. Justifica su postura en que el plazo de aceptación figura inscrito, y por tanto dicha cláusula "implica una derogación de la regulación normativa de la hipoteca unilateral, que no establece un plazo específico para la aceptación, a salvo el requerimiento del constituyente. Prefijado el plazo, se modaliza  el término de la oferta en principio irrevocable que dicha constitución implica".

PRÉSTAMO HIPOTECARIO: CANTIDAD ALZADA PARA INTERESES ORDINARIOS.
Resolución de 24 - mayo -2005(BOE del 9 de agosto de 2005). Descargar Resolución.


Se trata de una escritura de préstamo hipotecario que en su cláusula decimoctava dice: "la hipoteca que se constituye garantiza al banco los siguientes conceptos: El principal del préstamo, una suma de...., hasta un máximo del cinco por ciento (5%) del principal, es decir, hasta la suma de... para garantizar intereses ordinarios; hasta un máximo del sesenta por ciento (60%) del principal, es decir hasta la suma de... para garantizar intereses de demora".
El Registrador rechaza la escritura por el siguiente defecto: "4. Responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios: con independencia de que se fije una cantidad alzada por tal concepto (cláusula decimoctava), es preciso fijar un tope a la variabilidad de intereses que se pacta en la cláusula séptima (art. 220 del Reglamento Hipotecario y Resolución de la Dirección General de los Registros de 9 de febrero de 2001)".
La DGRN revoca el defecto. Se basa en que, tratándose de préstamos hipotecarios, el principio de determinación registral se predica solo respecto del derecho real que se inscribe, la hipoteca, la cual debe quedar perfectamente determinada en su alcance y extensión, siendo irrelevantes respecto de aquel principio aquellos aspectos del préstamo garantizado que no influyan en el juego de la garantía, y en consecuencia, no cabe imponer, al amparo de dicho principio, la fijación de un tipo máximo al que pueden ascender los intereses ordinarios en las relaciones personales entre acreedor y deudor si se señala el límite al que puede ascender su cobertura hipotecaria.
Por lo tanto debe distinguirse entre un tipo máximo de intereses, con mero carácter obligacional, del máximo porcentaje que pueda tomar el interés ordinario y que debe incluirse a los efectos de dar cumplimiento a lo dispuesto en el art. 220 del Reglamento Hipotecario como un epígrafe fundamental de la cobertura hipotecaria, y con plenos efectos erga omnes.

CESIÓN DE SUELO POR OBRA FUTURA: NO ES DERECHO REAL.
Resolución de 13 de Julio de 2.005 (B.O.E. del 9 de Septiembre de 2.005). Descargar Resolución.


Parece decantarse la D.G.R.N. por la naturaleza obligacional del derecho del cedente en el contrato de permuta de solar por obra futura. Nos recuerda que si bien el artículo 13 del Reglamento Hipotecario en la redacción derivada del R.D. 1.867/1.998 de 4 de Septiembre, había optado por configurarlo como real, la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 2.001 anuló esta posibilidad por entender que un derecho real no puede recaer sobre un objeto inexistente.
Y sobre ésta misma tesis rechaza el recurso, entendiendo que al no haberse establecido, en el supuesto concreto planteado, garantías reales sobre la contraprestación pactada (hipoteca, condición resolutoria) que sí se podrían inscribir de conformidad con el artículo 11 de la Ley Hipotecaria, no cabe la inscripción, per se, del pacto al no poder configurarse un derecho real sobre una cosa no existente aún.

ANOTACION DE EMBARGO. ENAJENACIÓN FRAUDULENTA.
Resolución de 26- mayo - 2005 (BOE de 9 de agosto). Descargar Resolución.


En 1992 y 1993 se practican en el Registro sendas anotaciones preventivas de embargo a favor del Estado por impago de deudas tributarias. En 1991 la deudora había aportado los bienes embargados a una sociedad formada por ella y su marido, sin que se inscribiera tal aportación. En 1993 la sociedad a la que se aportaron los bienes formula demanda de tercería de dominio que es desestimada. La desestimación se recurre hasta llegar a la casación, sin éxito en tales recursos. En 1997 se inscribe en el Registro la escritura de aportación anteriormente expresada. Caducadas las anotaciones de embargo tomadas en su día en 2001 se presentan en el Registro nuevos mandamientos de embargo solicitando nuevamente la práctica de las anotaciones caducadas. A los mandamientos se acompañan testimonios de los documentos judiciales anteriormente referidos. Dichas Sentencias declaran que no cabe la tercería, pues no existe independencia de personalidad entre la del tercerista y la embargada, pues "de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6.4 del Código Civil, que considera ejecutados en fraude de Ley los actos realizados al amparo de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico o contrario a él, se advierte que la creación de entidades mercantiles constituye una simple ficción, de tal manera que al levantar el velo de su apariencia real, se descubre su inconsistencia como personas jurídicas, siendo meros instrumentos testaferros de otra personalidad". El Registrador deniega la práctica de las anotaciones solicitadas por hallarse las fincas inscritas a nombre de persona distinta (la sociedad a la que se aportaron). El Abogado del Estado recurre, desestimando el recurso el Presidente del Tribunal Superior y apelando aquél. La DGRN estima la apelación, diciendo que "es excesivamente formalista entender que el principio de tracto sucesivo impide las anotaciones solicitadas por el mero hecho de que no se ha declarado la nulidad de la adquisición por el tercero al no haberse solicitado dicha declaración, pues paladinamente declara el tribunal que la aportación a la sociedad es un acto puramente ficticio. La sentencia declara que la titular registral no es persona distinta de la embargada, razón por la cual no cabe aplicar aquí el párrafo 3º del artículo 38 de la Ley Hipotecaria. Además, no se da en el presente supuesto la indefensión del titular registral pues no sólo ha intervenido en el procedimiento, sino que ha sido demandante en el juicio de tercería. En consecuencia, tal titular está afectado por la sentencia que claramente declara como puramente ficticia su adquisición de los bienes embargados. Además, argumenta que, aunque desde entonces pudieran haber cambiado los socios de tal sociedad, la personalidad de la Sociedad sigue siendo la misma, aplicándose a ella las afirmaciones de las Sentencias expresadas, y, por otra parte, los hipotéticos adquirentes de tales participaciones no están protegidos por la fe pública registral, como lo estarían los terceros que hubieran adquirido las fincas embargadas.

"NUMERUS APERTUS". ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. RECLAMACIÓN DE DERECHO DE USO.
Resolución 18 -julio - 2005 (B.O.E. de 13 de septiembre de 2.005). Descargar Resolución.


Se plantea si lo solicitado en la demanda tiene carácter real porque, de tenerlo, sería posible anotar la demanda en el Registro. Consiste en la reclamación, frente a la titular del terreno donde se asienta una piscina, de un derecho de usar y disfrutar de la misma y de las zonas ajardinadas existentes, con la obligación del pago de los gastos de conservación.
        
La DGRN entiende que sí, al tener las notas de inmediatividad y eficacia "erga omnes", si bien, al ser un derecho atípico deben concretarse sus contornos y efectos, algo que no sucede en el presente caso, pero el Centro Directivo difiere tal determinación  a la sentencia estimatoria, en su caso, con lo que desestima la apelación del Registrador.

Cancelaciones de asientos posteriores

DEROGACIÓN  TÁCITA DEL ART. 688 LEC.
Resolución de 4- Junio - 2005. ( B.O.E. 10- Agosto- 2005). Descargar Resolución.

El supuesto de hecho se refiere a si es posible cancelar por el transcurso del plazo establecido en el párrafo 5º del art. 82 LH, una inscripción de hipoteca a cuyo margen consta haber sido expedida en su día la certificación de cargas en un procedimiento de ejecución hipotecaria. El recurrente alega la derogación tácita del art. 688 LEC  por la Ley 24/2001 que introdujo  el antedicho párrafo del art. 82 LH.
La D.G.R.N.   no aprecia esta derogación, pero entiende que una interpretación armónica de ambas normas lleva a la conclusión de que la hipoteca que se empezó a ejecutar debe ser cancelada si ha transcurrido el plazo que señala el art. 82.5º LH, contado desde la fecha de la extensión de la nota.

CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A LA HIPOTECA QUE SE EJECUTA CON ARREGLO AL ART 131 LH. ASIENTO DE PRESENTACIÓN. PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
Resolución de 6 - Mayo- 2005 ( B.O.E. de 30 de Julio de 2.005). Descargar Resolución.

Ante la cuestión cancelatoria planteada, el Centro Directivo corrobora el criterio seguido en la nota de calificación en virtud de la cual se sostiene que con ocasión de un procedimiento de ejecución hipotecaria ex art 131 LH, no puede cancelarse una carga posterior a la hipoteca cuyo título se hallaba presentado en el momento de expedirse el certificado de cargas e inscrito con posterioridad a la nota marginal de expedición sin haberse practicado la preceptiva notificación del procedimiento a dicho titular.
Tal doctrina se asienta en el art .131.5.8, en justa concordancia con los arts. 225 y 226 RH, que explícitamente contemplan al presentante de un título entre los posibles destinatarios de la notificación del procedimiento de ejecución. Todo en justa concordancia con el contenido del art. 24 LH en pleno respeto al principio de prioridad.

CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES A COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA, AL EJERCITARSE LA RESOLUCIÓN.
Resolución de 27-Mayo-2005 (B.O.E. del 6 de Agosto de 2.005). Descargar Resolución.

Afirma la Dirección General que la Sentencia declarativa de la resolución de una compraventa por impago del precio aplazado y garantizado con condición resolutoria explícita inscrita en el Registro de la Propiedad, dictada en procedimiento entablado exclusivamente contra el comprador es título suficiente para practicar la cancelación tabular de los asientos extendidos con posterioridad a la inscripción del comprador y en favor de personas que traen causa de éste.

 
Inmatriculaciones y excesos de cabida

INMATRICULACIÓN DE FINCA/DERECHO TRANSITORIO: VIGENCIA DEL ARTÍCULO 298 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO.
Resolución de 19-Mayo-2005 (B.O.E. del 1 de Agosto de 2.005). Descargar Resolución.


Resuelve la D.G.R.N. dos dudas relacionadas con la inmatriculación de fincas y el derecho transitorio:
1).- Por un lado, la exigencia de aportación de Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica de la finca, sólo es predicable para inmatricular títulos otorgados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/1.996 de 30 de Diciembre, no, por tanto, a los anteriores a esta fecha.
2).- En cambio, la necesaria acreditación, de modo fehaciente, del título del transmitente, que regula el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en desarrollo del artículo 205 de la Ley, y a tenor de lo dispuesto en la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 2.001, deberá ser exigida en cualquier caso, conforme al texto actualmente en vigor, cuyas exigencias, en orden a la justificación del derecho del transmitente, habrá que cumplir, aún tratándose de títulos de fecha anterior.

EXCESO DE CABIDA. IDENTIDAD DE LAS FINCAS.
Resolución de 16 -Mayo -2005 (B.O.E. de 30 de julio de 2.005). Descargar Resolución.


Presentada acta de manifestaciones por la que se declara la mayor cabida de finca inscrita, sin que exceda de la quinta parte de la inscrita (art 298.3, 2RH), incorporando informe de Arquitecto junto con dos planos, el Registrador suspende la inscripción por albergar dudas fundadas acerca de la identidad de la finca (art 298.5RH) habida cuenta de que la misma se formó en su día por agrupación de otras dos fincas que a su vez se habían anteriormente segregado.
La D.G.R.N. considera correcto el criterio registral, e insiste en evitar toda posible discordancia entre  la realidad física y la realidad según el Registro, como aplicar al folio de la finca una nueva entidad que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional. Para conseguir tal resultado, sugiere el Centro Directivo, el cauce apropiado será, previa justificación de su adquisición, la previa inmatriculación de esa superficie colindante.

REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO. EXPEDIENTE DE DOMINIO.
Resolución 12 - Mayo - 2005 (B.O.E. de 30 de julio de 2.005). Descargar Resolución.


Exclusivamente se ventila en este recurso si es inscribible un expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido cuando el promotor del mismo adquirió directamente del titular por documento privado, que se dice extraviado, manifestándose en el expediente que la persona jurídica vendedora quedó disuelta de pleno derecho antes de promoverse el expediente.
La respuesta es negativa. El expediente de dominio es un medio excepcional de forma que no es instrumento adecuado para rectificar el Registro si no existe auténtica interrupción del tracto sucesivo al haber adquirido el promotor quien aparece como dueño en el Registro. La rectificación registral sólo puede producirse por consentimiento del titular o por resolución en el declarativo correspondiente (elevación a público del acuerdo citado) entablado directamente contra el titular registral, instancia donde deben ser alegadas las dificultades de dirigirlo contra una sociedad que se dice ya inexistente.

INMATRICULACION DE FINCA: INTERPRETACIÓN DEL "DOCUMENTO FEHACIENTE" DEL ARTÍCULO 205 LH.
Resolución de 2-junio-2005 (B.O.E. 9-agosto-2005). Descargar Resolución.


En el presente recurso se plantea el problema de qué interpretación hay que dar a la expresión "documento fehaciente" que emplea el artículo 205 de la Ley, cuestión ésta sobre la que la doctrina y la jurisprudencia han dudado.
Al respecto, la D.G.R.N. señala que la redacción del artículo 298 del Reglamento Hipotecario vigente hasta la Sentencia de 31 de enero de 2001, entendió que tal documento fehaciente era el que daba fe de su fecha, conforme al artículo 1227 del Código Civil, y no sólo los comprendidos en el artículo 3.º de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, la expresada sentencia entendió que la Ley no sólo exige la fehaciencia de la fecha, sino, interpretando conjuntamente los artículos 205 y 199 b) de dicha norma, un título formal que acredite de modo fehaciente un título material adquisitivo. El problema que se plantea entonces en el presente recurso es si es suficiente el documento presentado como antetítulo, en el cual el transmitente actúa como mandatario verbal sin que conste la ratificación. En este sentido, acudiendo por analogía con lo que establece el artículo 1952 cuando define el justo título a los efectos de la prescripción habría que entender, con la mayoría de la doctrina y la jurisprudencia, que debe ser un título que tenga, por sí mismo, virtualidad suficiente para transferir el dominio, aunque de hecho no lo haya transferido por falta de titularidad o poder de disposición del transmitente. De acuerdo con esta interpretación, en este caso, sería suficiente como antetítulo el documento presentado, si no existiera discordancia entre las descripciones de las fincas del título y del antetítulo.

EXCESO DE CABIDA: NECESIDAD DE QUE NO EXISTAN DUDAS FUNDADAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. 
Resolución de 24-junio-2005 (B.O.E. 19-agosto-2005). Descargar Resolución.


En el presente recurso se debate la negativa del Registrador a inscribir unas escrituras de compraventa de fincas y posterior agrupación de las mismas en las que se declara un exceso de cabida, justificado en un primer momento mediante certificado técnico, y posteriormente, por certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca agrupada, ante la negativa de la Registradora al entender que existen dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso.
La D.G.R.N. reitera que la registración de un exceso de cabida, "estrictu sensu", ha de configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, es decir, que la superficie que como exceso se pretende registrar es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Fuera de esta hipótesis, cualquier pretensión de inscribir un exceso de cabida encubre el intento de reflejar tabularmente una nueva realidad física de la finca, que englobaría la originaria finca registral, y una superficie colindante adicional. El cauce apropiado para lograr tal resultado no es el de la constatación de un exceso de cabida, sino la inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación. Es por ello, que toda declaración y acceso al Registro de excesos de cabida de fincas inscritas precisa su acreditación, y, en todo caso, como resulta del propio tenor del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso.
En el presente caso, a la vista de la documentación aportada, de los asientos del Registro y las alegaciones particulares, tal exceso no es apreciado conforme a Derecho por la Registradora, al surgir dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad de aquél. En este caso, las dudas son fundadas por haberse aportado al expediente documentación que permite cuestionarse si tal exceso de cabida responde o no a un error de medida o a la inclusión de terreros de titularidad discutida. En su caso, cabría acudir al procedimiento previsto en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario. De este modo, y dado que la inexistencia de las dudas señaladas es presupuesto para la constatación del exceso de cabida en el Registro, como se desprende de los artículos señalados y tal como la propia Dirección General se ha pronunciado en numerosas ocasiones, se desestima el recurso.

INMATRICULACIÓN DE EDIFICACIÓN: ES NECESARIO HACER CONSTAR LA ANTIGUEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN. COMPETENCIA NOTARIAL EN ACTAS DE INMATRICULACIÓN.
Resolución de 6 de Julio de 2.005 ( B.O.E. del 10 de Septiembre de 2.005). Descargar Resolución.


Dos interesantes conclusiones de la Dirección General en esta Resolución:

1).- Es necesario, en todo caso, hacer constar la antigüedad de la construcción en las inmatriculaciones de edificaciones, a los efectos de poder comprobar el debido cumplimiento de la legalidad urbanística.

2).- No existe limitación por motivo de la competencia territorial del Notario en la autorización de las actas de notoriedad que acompañan al título inmatriculador. Ni del artículo 298 del Reglamento Hipotecario ni del 209 del Reglamento Notarial se deduce límite alguno a la actuación notarial por razón de  competencia territorial.

Obra nueva y propiedad horizontal

OBRA NUEVA: SEGURO DECENAL Y NÚMERO DE PLANTAS DEL EDIFICIO.
Resolución de 10-junio-2005 (B.O.E. 9-agosto-2005). Descargar Resolución.


Se deniega la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva de 10 de mayo de 2001 por dos defectos: a) La falta de acreditación del seguro decenal en garantía de la edificación o, en su defecto, la manifestación del carácter de autopromoción y para uso propio de la obra; y b) el hecho de que la Licencia concedida es para la construcción de 2 plantas, mientras que en la escritura se declaran 3 plantas.
La D.G.R.N. confirma el primer defecto y rechaza el segundo con base a los siguientes argumentos:

a) En cuanto a la necesidad del seguro decenal, el artículo 20 de la Ley 38/1999 y la Disposición Adicional Segunda de la misma vigentes al tiempo de otorgarse la escritura de declaración de obra nueva prescribían la obligación de justificar ante Notario y Registrador la constitución del seguro referido en el artículo 19-C de la indicada Ley tratándose de declaración de obra nueva de vivienda, y dicha justificación no ha tenido lugar. Posteriormente, la Ley 53/2002 dio nueva redacción a la indicada Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999 excluyendo de la obligación de constitución de las garantías los supuestos de autopromoción individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio en los términos que resultan de dicha norma, no constando tampoco manifestación en tal sentido al tiempo de presentarse el título en el Registro -al respecto, el recurrente había alegado que la obra en cuestión es su domicilio habitual, según Certificado de empadronamiento-.

b) En cuanto a la discordancia en el número de plantas, el Centro Directivo señala que la adecuación de la descripción de la obra nueva al proyecto para el que se obtuvo la licencia es una circunstancia de hecho cuya acreditación resulta del certificado de técnico, técnico que en este caso comparece en el otorgamiento de la propia escritura; sólo en el supuesto de discordancia entre la descripción y el contenido de la licencia sería posible rechazar la inscripción; pero en este caso la licencia se refiere a dos plantas de altura de edificación sin que haya constancia en cuanto al sótano, cuyo tratamiento por otra parte no es uniforme según los distintos planeamientos, y la obra nueva comprende tres plantas, sótano, planta baja y planta alta, por lo que no existiendo una discordancia manifiesta entre licencia y descripción y a la vista de la certificación del técnico, procede estimar el recurso en este punto.

PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACION DEL TITULO CONSTITUTITO Y DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD ORDINARIA.
Resolución de 20-junio-2005 (B.O.E. 9-agosto-2005). Descargar Resolución.


El supuesto de hecho, resumidamente, es el siguiente: Varias personas compraron un edificio proindiviso. Tales propietarios constituyeron régimen de Propiedad horizontal sobre el indicado edificio, disolvieron parcialmente la comunidad existente entre ellos y se adjudicaron por grupos o individualmente los tres locales en la planta baja, y en comunidad ordinaria o romana entre todos los propietarios del edificio, en la misma proporción que eran antes dueños del mismo, los tres pisos de las plantas altas.
Con posterioridad a las operaciones señaladas, se otorga escritura de modificación de la propiedad horizontal y extinción de condominio, en la que, además de constatar que se han originado modificaciones en la descripción de los diferentes departamentos como consecuencia de la realización de obras de modificación del edificio, todos los propietarios acuerdan disolver la comunidad existente entre ellos sobre los pisos y se lleva a cabo adjudicándose a los diversos propietarios o grupos de propietarios los pisos según consta en la escritura. La Registradora deniega la inscripción, entre otros defectos, por no haberse procedido como acto previo a la extinción de la propiedad horizontal existente.
La D.G.R.N. estima el recurso interpuesto, sentando, entre otras, las siguientes consideraciones:

A).- En primer lugar, hay que tener en cuenta que no se puede confundir la comunidad en régimen de propiedad horizontal con la copropiedad ordinaria sobre los elementos singulares. El hecho de que se haya constituido un edificio en propiedad horizontal, no es incompatible con el que todos o algunos de tales pisos o locales independientes pertenezcan proindiviso a varias personas en comunidad ordinaria. En este caso concreto se constituyó en su día la propiedad horizontal, y la comunidad ordinaria preexistente se disolvió sólo parcialmente, respecto de los locales en la planta baja, pero no respecto de las viviendas, que, aunque se determinaron como departamentos independientes, continuaron perteneciendo proindiviso a los antiguos propietarios del edificio, manteniéndose la comunidad romana sobre tales pisos, perfectamente coexistente con el régimen de propiedad horizontal.
Ha de concluirse que el que un edificio se constituya en propiedad horizontal no implica per se la disolución de la comunidad romana, a menos que se adjudiquen individualmente los departamentos a los primitivos condueños; de otro lado, es perfectamente admisible la disolución parcial del condominio, en la que parte de los elementos se extraigan de la comunidad ordinaria y se adjudiquen a los condueños, y el resto de los elementos continúe perteneciendo proindiviso a los copropietarios.
Sentado lo anterior, ha de afirmarse que el argumento para exigir la extinción previa de la propiedad horizontal no puede basarse en que la propiedad horizontal extingue per se el condominio ordinario, ya que se ha indicado que la propiedad horizontal y condominio ordinario pueden ser compatibles.

B).- Eliminado el argumento anterior, nos podemos plantear la cuestión de si existiendo inscrita una propiedad horizontal en el caso de que se rehabilite o reconstruya el edificio es necesario proceder a la extinción previa de la propiedad horizontal.
El argumento a favor de la exigencia de la extinción de la propiedad horizontal puede basarse además de en el principio de especialidad, en el art. 23 de la Ley de propiedad horizontal. Pero de este artículo se deduce que ni siquiera por el hecho de que se destruya el edificio se extingue la propiedad horizontal, pues cabe el pacto contrario a que se extinga; pacto que, al no indicar otra cosa el artículo, podrá hacerse antes o después de la destrucción del edificio, y la finalidad de la norma es lograr la reconstrucción del edificio.
En el caso que nos ocupa, los intervinientes no han formalizado un pacto expreso de subsistencia de la propiedad horizontal, mas no obstante, su voluntad de subsistencia del régimen resulta de sus propios actos, ya que presentando licencia de obras para la demolición parcial y reestructuración mayoritaria del inmueble, toda su actuación implica inconclusamente su voluntad de mantener el régimen de propiedad horizontal. La voluntad de los propietarios del edificio de mantener la propiedad horizontal, que resulta de la expresión de modificarla, y no de extinguirla ni de admitir la extinción, es lícita, está permitida por la Ley, y como acto orgánico es posible dicha modificación con el consentimiento de todos los propietarios, sin necesidad de proceder a una previa extinción del régimen de propiedad horizontal anterior.

MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: ACTO COLECTIVO. NO ES NECESARIO IDENTIFICAR INDIVIDUALMENTE A LOS PROPIETARIOS.
Resolución de 5-Julio-2.005 (B.O.E. del 8 de Septiembre de 2.005). Descargar Resolución.


De nuevo vuelve aquí la D.G.R.N. a tratar el tema de la diferente naturaleza de los acuerdos adoptados en el seno de la Comunidad de Propietarios de una División Horizontal (recordar esta misma materia en el número 1º de esta Revista) distinguiendo dos tipos de acuerdos:
a) Los de carácter colectivo,  que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario. Basta la concurrencia del Presidente de la Junta sobre la base del Acuerdo adoptado.
b) Los que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes. En estos casos se requiere el otorgamiento "uti singuli" de todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos.
Y, en este supuesto, la aprobación, por unanimidad, de modificación estatutaria es un acto de la Junta como órgano colectivo de la Comunidad de Propietarios. No puede exigirse, por tanto, el cumplimiento del principio de tracto sucesivo, al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios.

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. LEY URBANISMO ANDALUCIA.
Resolución de 25 - mayo - 2005. (BOE de 9 de agosto). Descargar Resolución.


En el supuesto de hecho planteado se divide en régimen de propiedad horizontal "tumbada" una finca de 1.164 metros cuadrados de extensión superficial, en la que existen dos edificaciones independientes, cuyas obras nuevas se habían declarado en los años 1993 y 2003, y se forman otras tantas entidades sujetas a aquél régimen con fijación de sus respectivas cuotas de participación en los elementos comunes.
El Registrador exige licencia de parcelación en base al art 66 de la LOUA (Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía).
La DGRN confirma su calificación y desestima el recurso, pues procede analizar la normativa sustantiva aplicable, que es la contenida en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (B. O. J. A. de 31 de diciembre).
El artículo 66.3 de la indicada Ley determina que cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad, señalando en su apartado segundo, que no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente. El mismo artículo 66, en su apartado primero, define lo que se entiende por parcelación urbanística, señalando en el segundo párrafo del apartado b), que en el suelo no urbanizable, que es el caso del presente recurso, también se considera revelador de una posible parcelación urbanística los supuestos de divisiones horizontales. Contiene, consecuentemente, una presunción legal de parcelación urbanística, que únicamente podrá ser desvirtuada en el correspondiente procedimiento administrativo o jurisdiccional, por lo que la exigencia de la aportación de la licencia o declaración de innecesariedad se deduce del artículo 66.3 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, instaurando un régimen administrativo de intensidad superior a la pura sanción urbanística y se adentra en las exigencias de fiscalización municipal previa a la inscripción en aras a que accedan al Registro sólo los actos válidos y con plena cobertura normativa.

AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA Y DERECHO DE VUELO.
Resolución de 27- Mayo - 2005. (B.O.E. 10- Agosto- 2005). Descargar Resolución


Se señalan como defectos en la calificación los tres siguientes: no constancia en el Registro de los criterios objetivos para la determinación de la cuota de la nueva planta construida, el agotamiento del derecho de vuelo por utilización previa y falta de coincidencia de la descripción del solar que figura en el Registro con la de la licencia municipal.
La D.G.R.N. rechaza los tres con los siguientes argumentos: 1) el criterio de distribución de las cuotas ya estaba señalado en el Registro; 2) el derecho renace, por su propia formulación, cada vez que se amplíe la edificabilidad conforme las Ordenanzas municipales; y 3) si la discordancia señalada no produce duda alguna sobre la identidad de la finca, entonces no es obstáculo para la inscripción.

PROPIEDAD HORIZONTAL. INNECESARIEDAD DE LICENCIA URBANÍSTICA DEL AYUNTAMIENTO.
Resolución 9- mayo -2005 (B.O.E. de 30 de julio de 2.005). Descargar Resolución.


La duda que hay que despejar es si en Cataluña el cambio a vivienda de un elemento privativo de una propiedad horizontal que consta inscrito como local, necesita o no Licencia municipal.
La respuesta ha de ser negativa según se desprende del art 179.e) de la ley de Urbanismo de la Generalidad de Cataluña, que se refiere únicamente al "cambio de uso de los edificios e instalaciones" y del art 202 de la misma, que declara nulos los actos de "parcelación, edificación y uso del suelo y subsuelo que se lleven a cabo sin licencia".

SEGURO DECENAL DE ELEVACIÓN DE UN EDIFICIO.
Resolución 19 - julio - 2005 (B.O.E. de 13 de septiembre de 2.005). Descargar Resolución .


Tras un iter documental complejo con dos escrituras rectificatorias y una  confusa sucesión de hechos, se deniega la inscripción de una nueva planta al carecer del seguro decenal exigido  por la Ley 38/99. La Notario recurrente alega que no  se trata de uno de los supuestos en que tal Ley lo exige, al tratarse de un "desván" que no produce "variación esencial" en la edificación, y en la consideración de que, a su juicio, ninguna  compañía aseguradora lo va a conceder, ya que se comprometería respecto de un edificio cuya estabilidad no ha podido comprobar.  
La D.G.R.N. da la razón a la Registradora, ya que entiende que no es una mera rehabilitación y sostiene la necesaria interpretación restrictiva de aquellos supuestos que pudieran suponer una derogación del régimen general de la citada Ley.               

Condición resolutoria

CONDICION RESOLUTORIA EN GARANTÍA DE PRECIO APLAZADO: EMISIÓN DE PAGARÉS. CANCELACIÓN DE LA CONDICIÓN POR EXHIBICIÓN DE LOS EFECTOS.
Resolución de 1 de Julio de 2005 (B.O.E. 10-Septiembre-2005). Descargar Resolución.


Se presenta en el Registro escritura de compraventa en la que parte del precio queda aplazado. La parte aplazada se incorpora a unos pagarés con distintos vencimientos, fotocopia de los cuales queda unida a la matriz, estableciéndose la correspondiente condición resolutoria, y la posibilidad de su cancelación mediante acta que acredite estar en poder del comprador los pagarés reseñados, documento sustitutivo de los mismos o certificado bancario. El Registrador practica la inscripción de la venta y de la condición resolutoria, denegando la inscripción de la cláusula cancelatoria señalada "por ser los pagarés documentos privados, cerentes de datos identificativos inequívocos", que permitan su identificación futura al ser solicitada la cancelación de la condición resolutoria.
La D.G.R.N. rechaza el recurso, confirmando la calificación registral. Entiende con el Registrador, que los pagarés son documentos privados, creados por los particulares y carentes de datos identificativos inequívocos que permitan asegurar que los pagarés incorporados e inutilizados en el acta son los mismos que los que se emitieron al otorgar la escritura de compraventa, por lo que la tenencia de los mismos por la parte compradora no permite tener por justificado a efectos registrales el pago del precio aplazado, ni, por consiguiente, la extinción de la garantía por la extinción de la obligación garantizada.
No ocurriría lo mismo en relación a la cancelación de garantías cuando el precio aplazado se incorpora a letras de cambio, ya que éstas están impresas por un organismo oficial y tienen datos identificativos suficientes (número y serie) para establecer aquella correlación.

CONDICION RESOLUTORIA: NECESIDAD DE DISTRIBUIR EL PRECIO APLAZADO ENTRE LAS FINCAS VENDIDAS. POSIBILIDAD DE INSCRIPCIÓN PARCIAL.
Resolución de 28-mayo-2005 (B.O.E. 9-agosto-2005). Descargar Resolución.


Escritura de compraventa de participaciones indivisas de dos fincas rústicas, en la que, quedando parte del precio aplazado, se pacta condición resolutoria. La Registradora suspende la inscripción de la venta por no haberse distribuido el precio aplazado entre las dos participaciones que se venden, tal como exige el artículo 11 de la Ley Hipotecaria. El Notario -que es el presentante- recurre aduciendo que la falta de distribución debe impedir la inscripción de la condición pero no impide la inscripción de la venta.
La D.G.R.N. desestima el recurso, señalando lo siguiente:
A).- Ya antes de la introducción en la Ley Hipotecaria del artículo 19 bis, el Centro Directivo había declarado que la inscripción parcial de un documento tenía como presupuesto que el pacto o estipulación rechazados no afectaran a la esencialidad del contrato. En concreto, en materia de condición resolutoria explícita por incumplimiento de uno de los contratantes, se había afirmado que, teniendo en cuenta que en el Registro de la Propiedad español no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o negocio que las causa, no puede desconocerse la unidad negocial tal como aparece configurada por los otorgantes, de modo que si se ha querido constituir una condición resolutoria explícita como garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales, no podrá inscribirse la transmisión y denegarse el acceso registral de la cautela resolutoria, por cuanto ello implicaría la alteración del equilibrio negocial pretendido y atribuir al negocio efectos distintos de los requeridos por los interesados (cfr. Resolución de 16 de octubre de 1989).
B).- Por otro lado, actualmente, el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria parte en su párrafo segundo del presupuesto de que la inscripción parcial debe solicitarla el interesado, y es evidente que la única persona cuyo consentimiento permitiría en el presente supuesto tal inscripción parcial es el vendedor, que es el garantizado por la condición resolutoria, sin que pueda bastar el consentimiento del presentante, aunque dicho presentante sea el Notario autorizante. Finalmente, la Dirección General termina diciendo que la facilidad de subsanación del presente defecto -un simple documento privado suscrito por los contratantes, con firma legitimadas- hace un tanto incomprensible la interposición del recurso.

III. OBLIGACIONES Y CONTRATOSOBLIACIONES Y CONTRATOS

RETRACTO ARRENDATICIO.
Resolución de 11 - Mayo- 2005 (B.O.E. de 30 de Julio de 2.005). Descargar Resolución.

La DGRN considera requisito imprescindible para la inscripción de la compraventa de parte indivisa de la finca urbana arrendada objeto de recurso, la constancia de la preceptiva notificación al inquilino exigida, según fecha del recurso por los arts 47 y 55 de la L.A.U. del 64.
Rechaza el argumento conceptual mantenido por la recurrente de que la falta de coincidencia entre el objeto arrendado y el enajenado impide, por hipótesis, la subrogación característica de un derecho de interpretación restrictiva cual es el retracto.
La protección del inquilino y la consecuente efectividad del retracto arrendaticio obliga al legislador a reconocerlo preferente frente a otros derechos de adquisición preferente de origen legal, preservándolo de toda práctica fraudulenta tendente a su desconocimiento: v.gr. ventas sucesivas de cuotas indivisas de finca arrendada.
Además, la finalidad perseguida, facilitar al inquilino o arrendatario el acceso al dominio de la finca arrendada, puede lograrse bien directa o indirectamente, es decir convirtiéndose el locatario en copropietario de la vivienda o local correspondiente.

Opción de compra

DERECHO DE OPCIÓN: CONDICIONES PARA SU EJERCICIO UNILATERAL.
Resolución de 20-Mayo-2005 (B.O.E. del 28 de Julio de 2.005). Descargar Resolución.


Aunque es válido el pacto del ejercicio unilateral de la opción por el optante, para quedar perfeccionada la venta y consumada la tradición, sin necesidad de intervención del concedente del derecho, ello exige el exacto cumplimiento de los requisitos inscritos para la inscripción a favor del optante. Cualquier variación en estos requisitos, sí requeriría la necesaria intervención del concedente.

LIBERTAD DE CONTRATACIÓN. Pactos en Escritura de opción de compra.
Resolución de 26 - Mayo - 2005. ( B.O.E. 10- Agosto- 2005). Descargar Resolución.


Se condiciona el derecho de opción de dos modos: suspensivo  al hecho de que  los optantes sean  arrendatarios de las fincas en el momento de ejercitarse  la opción  y resolutorio el derecho de opción al pago de su precio. Además se fija que si transcurre el plazo de ejercicio sin que constase en el Registro el mismo, quedará extinguido tal derecho y podrá hacerse constar su extinción  a instancia de los propietarios de las  fincas. El Registrador alega  la indeterminación de los términos del arrendamiento que se extiende a la propia opción, quedando su ejercicio a voluntad de una de las partes, y, además, que el ejercicio extrarregistral de la opción impide la extinción de la opción por falta de constancia registral de su ejercicio.
La D.G.R.N., en aras a la libertad de contratación y no observando en la Escritura nada que traspase sus límites, admite el recurso.

IV. DERFECHO DE FAMILIA

EMBARGO DE BIENES GANANCIALES: NATURALEZA DE LOS BIENES INTEGRANTES DEL PATRIMONIO GANANCIAL ANTES DE SU LIQUIDACIÓN.
Resolución de 5-Mayo-2005 (B.O.E. del 6 de Agosto de 2.005). Descargar Resolución.


Se pretende el embargo de la "parte de propiedad" que al cónyuge deudor le corresponda en un determinado bien ganancial. La D.G.R.N. confirma la doctrina de que constante la sociedad conyugal de gananciales no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que se pudiera disponer libremente, sino que, por el contrario, la participación en aquéllos se predica globalmente respecto de todo el patrimonio ganancial, como patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación sobre la totalidad del bien, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en tales operaciones.

NEGOCIOS ENTRE CÓNYUGES: ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD A UN DETERMINADO BIEN.
Resolución de 27-Junio-2005 (B.O.E. del 18 de Agosto de 2.005). Descargar Resolución.


Se liquida en Convenio Regulador de separación, la sociedad de gananciales existente hasta entonces entre los cónyuges. En el Convenio se reconoce carácter privativo a un determinado bien, que figura inscrito como ganancial, por haberse adquirido por ambos cónyuges a título oneroso, manifestándose ahora que fue adquirido con dinero exclusivo de uno sólo de ellos. El Registrador rechaza la inscripción por entender que la aseveración actual es contraria a la anterior hecha en su día al adquirir el bien.
La D.G.R.N. admite el recurso, pues aunque se tratase de una aseveración contraria, ningún obstáculo existe hoy a los contratos entre cónyuges, los cuales queden liquidar el consorcio de la manera que tengan por conveniente                

EL DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR ES COMPATIBLE CON EL DERECHO DE USUFRUCTO. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.
Resolución de 28-mayo-2005 (B.O.E. 9-agosto-2005). Descargar Resolución.


Se presenta en el Registro testimonio de una Sentencia de divorcio en la que se atribuye a la esposa el uso del domicilio familiar en una determinada vivienda, respecto de la cual esposo sólo es titular registral de la nuda propiedad de una cuarta parte indivisa. El Registrador deniega la inscripción porque la finca, en cuanto a las restantes partes indivisas, consta inscrita a favor de personas distintas. La D.G.R.N. estima parcialmente el recurso, en la siguiente forma:
1. En cuanto a las participaciones que no se hallan inscritas a nombre del marido, las exigencias del tracto sucesivo determinan la confirmación de la nota recurrida, toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra los titulares registrales.
2. En cuanto a la cuarta parte en nuda propiedad inscrita a favor del marido, el recurso ha de ser estimado. El derecho de uso de la vivienda familiar es compatible con el derecho de usufructo perteneciente a persona distinta, pues, siguiendo la doctrina del usufructo de la nuda propiedad, tal derecho de uso recae sobre la nuda propiedad. Ello significa que, si bien la utilización de la cosa podrá tener limitaciones como consecuencia del usufructo existente, tal utilización será perfectamente posible al menos cuando el usufructo inscrito se extinga y se consolide en la nuda propiedad. Además, y, en todo caso, la constancia registral solicitada impedirá que la esposa pueda verse afectada por un acto dispositivo del marido hecho sin su consentimiento.

GANANCIALES: REALIZACIÓN DIRECTA DE UN BIEN GANANCIAL SIN CONSENTIMIENTO DEL CÓNYUGE DEMANDADO.
Resolución de 13-junio-2005 (B.O.E. 9-agosto-2005). Descargar Resolución.


Una finca aparece inscrita en el Registro a favor de unos cónyuges, como bien ganancial, por haberla adquirido por compra. Producido el divorcio de los titulares y, en procedimiento de ejecución del convenio regulador, se embarga la expresada finca para garantizar una cantidad que el esposo tiene que pagar a la esposa. Como consecuencia del embargo y, a tenor de lo establecido en el artículo 640.3 LEC, y hallándose el marido en situación de rebeldía, el Juez autoriza a la esposa la realización directa del bien. Se presenta la escritura por la que la esposa enajena, en la que se insertan la autorización para la realización y la aprobación posterior de la misma. La Registradora deniega la inscripción de la venta por los dos defectos siguientes: a) falta de consentimiento del marido, siendo éste necesario por tener la finca carácter ganancial, no pudiendo suplirse con un auto judicial dictado en un procedimiento de apremio derivado de un divorcio por el que se aprueba un acuerdo al amparo del precepto citado, al estimar que dicho auto es inadecuado para el fin pretendido; y b) con carácter subsidiario, por si no se mantuviera el anterior, falta de la resolución judicial posterior aprobatoria de la realización. La D.G.R.N. estima el recurso.

DERECHO MERCANTIL

I. CIERRE DE HOJA REGISTRALCIERRE HOJA REGISTRAL

LEVANTAMIENTO DE CIERRE DE LA HOJA REGISTRAL DE  SOCIEDAD MERCANTIL.
Resolución de 2 de julio y de 14 de julio de 2005 (B.O.E. de 13 de septiembre de 2.005). Descargar Resolución.

Aclara como cuestión previa la DGRN, antes de abordar el tema principal de dichas resoluciones, cuál es el ámbito de la representación a que se refiere el art. 45.1 del RRM: el mismo se halla circunscrito a la presentación material del documento en el Registro, pero no comprende la legitimación para la interposición del recurso gubernativo contra la calificación registral que atribuya al título algún defecto. Se debate sobre la posibilidad de que, una vez cerrada la hoja de la sociedad ex art. 378 RRM, por falta de depósito de las cuentas anuales de determinados ejercicios sociales, aquélla sea abierta, conforme al apartado 7 de dicho precepto y con las formalidades del apartado 5 del mismo. El Centro Directivo acuerda estimar el recurso interpuesto aduciendo que al condicionarse el levantamiento del cierre registral sólo a la acreditación de la falta de aprobación de las cuentas en la forma prevista en el art 378.5 del RRM, que establece como uno de los medios de justificación la certificación del órgano de administración con expresión de la causa de la falta de aprobación, sin que se distinga cuál sería esa causa, excedería del ámbito de la calificación registral apreciar la suficiencia o no de la causa. Añade que al expresar el citado art. 378.5 RRM "en cualquier momento", debe colegirse que tal justificación documental pueda efectuarse asimismo una vez pasado el plazo de un año contado desde el fin del correspondiente ejercicio económico, toda vez que dicha norma presupone que el cierre registral es debido, precisamente, al transcurso de dicho plazo señalado en el art. 378.1RRM.

NEGATIVA DE APLAZAMIENTO DE CIERRE DE HOJA REGISTRAL.
Resolución de 15 - julio - 2005 ( B.O.E. de 13 de septiembre de 2.005 ). Descargar Resolución.

Alega el recurrente la aplicación del apartado 4 del art. 378 RRM, que recoge una excepción a la sanción de cierre registral debido a la falta de depósito de las cuentas anuales hasta  transcurridos tres meses desde que recaiga resolución definitiva en el expediente tramitado frente a la oposición de la sociedad al nombramiento de auditor de cuentas, ex art. 205.2 LSA, a solicitud del socio minoritario.
La DGRN ha de resolver cuándo ha de entenderse que existe resolución definitiva en tal caso. Con tal propósito, y a falta de otra regulación más específica del citado expediente registral por el que se da respuesta negativa a la solicitud prevista en el art 205.2 LSA, el Centro Directivo se remite al régimen general de los actos y procedimientos administrativos, lo cual le lleva a desestimar la pretensión del recurrente, habida cuenta que la decisión de la DGRN recaída en el expediente, al margen de que pueda ser recurrida ante los Tribunales, ha de tener el mismo tratamiento que los actos que agotan la vía administrativa con los efectos de ejecutividad, presunción de validez y eficacia que proclaman los arts 56 y 57 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre.

II. CIERRE DE HOJA REGISTRAL

ATRIBUCIÓN DE LA  FACULTAD CERTIFICATORIA AL VICESECRETARIO Y VICEPRESIDENTE CON CARÁCTER SUBSIDIARIO.
Resoluciones de 28 y de 30 de Abril de 2005 (B.O.E. de 30 de julio de 2.005). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se discute si la previsión estatutaria de una S.L. que atribuye la facultad de certificar al vicesecretario y vicepresidente presenta carácter alternativo o subsidiario.
La D.G.R.N., a la luz de las circunstancias del supuesto y en coincidencia con el Notario recurrente, hace un recorrido de los criterios hermenéuticos de los contratos. De esta forma, el criterio literalista del art. 1281 CC basado en el examen de la conjunción disyuntiva "o" como elemento de coordinación y no de subordinación, primer paso ineludible, es superado por el recurso a los criterios sistemático, finalista y de incidencia  de la buena fe, los cuales llevan a la conclusión de que la citada cláusula estatutaria no disminuye la seguridad del tráfico jurídico y no vulnera el art. 109 RRM relativo a la actuación subsidiaria de los "vices". Una vez consultado el Registro, cualquier interesado está en condiciones de saber que los acuerdos del Consejo pueden ser válidamente certificados por el vicesecretario con el visto bueno del Presidente, siempre que los titulares a quienes sustituyan no puedan actuar por cualquier causa.

RENUNCIA DE ADMINISTRADOR ÚNICO.
Resolución 18- julio -2005 (B.O.E. de 13 de septiembre de 2.005). Descargar Resolución.

La D.G.R.N., tras hacer un repaso a su propia doctrina sobre la inscripción de la renuncia de  los administradores,  la niega  en este caso ya que no existe otro administrador que pueda actuar, sin que la posibilidad legal de la promoción de un procedimiento judicial por parte de los socios para la necesaria convocatoria de Junta, sea suficiente para eximir al renunciante de tal obligación.

III. CONVOCATORIA DE JUNTA

TIEMPO ENTRE CONVOCATORIAS: OBLIGACIÓN DE AJUSTARSE A LOS ESTATUTOS SOCIALES.
Resolución de 9-Mayo-2005 (B.O.E. del 6 de Agosto de 2.005). Descargar Resolución.

Se convoca Junta General Ordinaria de Sociedad estableciéndose en los anuncios de la convocatoria un margen de media hora entre la primera y segunda convocatoria, cuando en los Estatutos Sociales se dispone que dicho margen debe ser de una hora.
La D.G.R.N. desestima el recurso y confirma la calificación negativa del Registrador al vulnerarse la norma estatutaria, lo que puede acarrear la anulación de la convocatoria y, por tanto, de los acuerdos en ella adoptados. Ahora bien, deja entreabierta la puerta, que sólo podrán determinar los Tribunales, de si, atendiendo a las circunstancias concretas y en aras del mantenimiento de la eficacia de los actos jurídicos en la medida que no lesionen ningún interés legítimo, así como de facilitar la fluidez del tráfico jurídico, meros defectos formales o discrepancias en la convocatoria de una Junta deben tener o no la suficiente entidad para impedir la inscripción de los acuerdos sociales adoptados.