Menú móvil

cerrar-mobile

 

ENSXXI Nº 32

OBRA NUEVA Y PROPIEDAD HORIZONTAL

EL PACTO DE EXONERACIÓN DE CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS GENERALES DEL EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL HA DE BASARSE SIEMPRE EN JUSTA CAUSA.
Dos Resoluciones idénticas de 15 de Abril de 2.010. (B.O.E. de 7  de Junio de 2.010). Descargar resolución. Descargar resolución.

Se plantea si el titular registral único de un inmueble, constituido en régimen de propiedad horizontal puede modificar los estatutos en el sentido de excluir el pago de los gastos comunes durante el plazo de tres años a los elementos privativos inscritos a su nombre, mientras las fincas sigan en su poder y en intención de venta. El tema ha sido objeto de una evolución en la doctrina científica y en la Jurisprudencia. La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 1970 declaró inválido tal pacto estatutario. Sin embargo, con posterioridad, tanto la doctrina como la Jurisprudencia, viendo que en que el artículo 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal se establece la contribución al gasto de cada propietario «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido», admitieron la exención de determinados gastos siempre que tal exención resultara de los Estatutos, del título constitutivo, o resultara de acuerdo unánime de la Junta de Propietarios. Más recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2008 declaró que «la jurisprudencia de esta Sala sobre el artículo 9.5.º de la Ley de Propiedad Horizontal es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad. Pero en todo caso para la validez del pacto estatutario de exención total del gasto se exigió una causa proporcionada que justificara tal exención.
Partiendo de estas premisas, tal posibilidad no puede ser admitida, de ahí que la Dirección General desestime el recurso. Es incongruente que la sociedad constituyente del régimen conserve su derecho de voto proporcional a su cuota (cfr. artículo 16.2 de Ley de Propiedad Horizontal) y su participación en el solar resultante de la demolición o ruina (cfr. artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal) pero no en los gastos generales del edificio. Ello implicaría una exclusión de la ley aplicable (artículo 6.2 del Código Civil) con evidente perjuicio a tercero, ya que los restantes propietarios deberían sufragar los gastos ocasionados en una proporción muy superior a la que por ley les pudiera corresponder. No es argumento el hecho de haber efectuado ya determinadas ventas y que cada uno de los adquirentes había aceptado expresamente la modificación estatutaria en la escritura de venta. En primer lugar porque el Registrador ha de calificar conforme a lo que resulte del Registro y de los documentos presentados y de ellos resulta que es la sociedad la que como propietaria única modifica los estatutos. En segundo lugar, porque si bien es posible el establecimiento de un régimen distinto de contribución a los gastos comunes que no esté basado en la absoluta proporcionalidad "para admitir exclusiones totales o parciales de gastos en función de los usos que presumiblemente se realizarán en cuanto a los elementos comunes de un edificio", en la medida en que se trataría de una excepción a la regla general que marcaría una cuota de propiedad para cargas y beneficios, tal situación debería ser interpretada de manera restrictiva (Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de junio y 3 de julio de 1984). Tampoco existe justificación suficiente para la norma exoneradora. Piénsese que pueden existir supuestos en que la vivienda no se haya vendido, pero sí se esté utilizando por un título distinto (arrendamiento, cesión de uso o simple precario). Ello produciría una situación en la que, no obstante la utilización de los elementos comunes por parte de los arrendatarios o usuarios, la sociedad propietaria estaría exonerada de pagar, lo cual supondría una clara ruptura del principio de proporcionalidad anteriormente referido.

AUTORIZACIÓN ESTATUTARIA PARA SUBDIVIDIR LOCALES.
Resolución de 12 de abril de 2010. (B.O.E. de 24 de Mayo de 2.010). Descargar resolución.

En las escrituras que se presentan, la titular de un local de planta sótano, contando con la correspondiente autorización estatutaria, segrega otro local, describiendo ambos, establece unos estatutos de dicho local, en los que se dispone que se tiene intención de ir segregando distintos locales, que se asignará a cada porción segregada una cuota que será módulo de participación en los elementos comunes del departamento, y que, después de la presente segregación, retiene el uso exclusivo que corresponde al local 1 sobre el espacio libre exterior, sin perjuicio del uso compartido con los demás locales del sótano sobre el acceso peatonal común. También se establece que los propietarios de las plazas de aparcamiento integrados en este departamento podrán constituirse en junta, para tratar de asuntos que solo a ellos afecten, aplicándose por analogía la ley de propiedad horizontal.
El único problema que se plantea en el presente recurso es, si para las operaciones que se realizan, es necesario el consentimiento de la Comunidad de Propietarios, teniendo en cuenta que, en los estatutos inscritos figura la facultad de subdividir los locales en planta sótano sin consentimiento de la Junta.
Pues bien, la D.G.R.N. estima el recurso. Partiendo de la base esencial de que en los Estatutos existe autorización expresa para subdividir los pisos o locales sin consentimiento de la Junta, hay que llegar a la conclusión de que la subdivisión que aquí se hace no necesita una nueva autorización de dicha Junta, como, sin duda, la necesitaría, de no existir tal previsión estatutaria, pues esta previsión estatutaria tiene por finalidad evitar que, en cada caso, haya de obtenerse dicho nuevo acuerdo. Teniendo el titular del piso o local esta facultad, es evidente que, perteneciendo al local matriz el uso exclusivo de algún elemento, tal uso se puede atribuir a cualquiera de los locales en que se subdivide aquél, sin necesidad de consentimiento de la Junta, y que, atribuido en la forma que se entienda conveniente, la nueva atribución del uso no puede afectar a los demás partícipes en la propiedad horizontal, para quienes la división y atribución es una «res inter alios acta».

EL DILIGENCIADO DE LOS LIBROS DE ACTAS Y CONTROL SUCESIVO DEL NÚMERO DE ORDEN DE LOS LIBROS DE COMUNIDADES Y SUBCOMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y CONJUNTOS INMOBILIARIOS POR LOS REGISTRADORES  ES EXTENSIVO A SITUACIONES FÁCTICAS ANÁLOGAS SIN EL ADECUADO REFLEJO TABULAR.
Resolución de 30 de Marzo de 2.010. (B.O.E. de 24  de mayo de 2.010). Descargar resolución.

Al igual que en la resolución de 22 de mayo de 2008, recalca el Centro Directivo que la base de tal obligación impuesta a los Registradores (arts. 17 LPH y 415 RH), radica en la existencia de Libros en los que claramente conste que el objetivo de constatar acuerdos de un órgano colectivo que recoja intereses específicos de los propietarios implicados:
· Si estuvieren inscritos tales regímenes, el Registrador extenderá una nota marginal en el libro del edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal.
· Si se trata de situaciones fácticas análogas (como la del supuesto resuelto: una comunidad ordinaria sobre un local-garaje incluido en la propiedad horizontal de un edificio), el Registrador deberá consignar los datos del libro diligenciado en un libro fichero previsto al efecto.

DERECHOS REALES

La inscripción del derecho de superficie requiere escritura pública

INSCRIPCIÓN DERECHO DE SUPERFICE: REQUIERE ESCRITURA PÚBLICA INCLUSO SI NACE EN EL MARCO DE UNA ACTUACIÓN URBANÍSTICA.
Resolución de 16 de abril de 2010. (B.O.E. de 7 de Junio de 2.010). Descargar resolución.

Se presenta en el Registro certificación administrativa expedida por la secretaria accidental de un Ayuntamiento en la que se concede a la entidad recurrente un derecho de superficie «sobre la parcela 26 del plan parcial» por plazo de 35 años. A cambio de la concesión del derecho, se conceden al Ayuntamiento determinados derechos de utilización de la parcela sobre la que recae el derecho. El Registrador, además de otros defectos no recurridos, entiende que el título para la inscripción debe ser la correspondiente escritura pública. Contra esta exigencia se dirige el recurrente, entendiendo que el documento administrativo presentado es suficiente para la inscripción.
La Dirección General desestima el recurso. El derecho de superficie es un derecho real inscribible, y, en principio, por imperativo del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, el título para la inscripción es la escritura pública. El artículo 40.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo establece que para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. La doctrina más autorizada entiende que este precepto, al no hacer distinción, se refiere tanto al derecho de superficie pactado entre particulares, como a aquél que se inscribe en el marco de una actuación urbanística.

CONTRATOS

ATRIBUCIÓN DE GANANCIALIDAD EN LA ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO FIRMADO POR COMPRADOR DIVORCIADO.
Resolución de 29 de Marzo de 2.010. (B.O.E. de 31 de Mayo de 2.010). Descargar resolución. En iguales términos Resolución de 31 de Marzo de 2.010. (B.O.E. de 31 de Mayo de 2.010). Descargar resolución.

En documento privado firmado en 2.007, una persona divorciada según se expresó en aquel documento, compró a una sociedad dos viviendas y tres participaciones indivisas de un local de garaje en construcción y sin entregarse la posesión Se paga una parte del precio a la firma del documento, aplazándose el resto. En 2.009 se autorizó la escritura calificada, por la que la sociedad vendedora, el que aparece como comprador en dicho documento privado y su actual esposa "en régimen de gananciales, según se indica" «ratifican y elevan a público» el documento privado incorporado a la escritura, de modo que dicha sociedad «vende y transmite» a los cónyuges, «que compran y adquieren, para su sociedad de gananciales, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1.355 del Código Civil, las fincas descritas", transmitiéndose su pleno dominio"».
El Registrador suspende la inscripción por dos motivos, a saber, que la inscripción se practicará únicamente a favor del marido, al tener carácter privativo, y que en la escritura se alteraba la descripción de las cuotas de los garajes.
Supone fundamentalmente este caso dilucidar el choque entre los artículos 1.357 y 1.355 del Código Civil. El Notario autorizante recurre acertadamente señalando que la perfección de la compraventa se produce al otorgamiento de la escritura, cuando ya estaba casado, que se produce en la escritura una "renovatio contractus" lógica, y que la mayor descripción de las cuotas se  produce al no haberse otorgado la obra nueva y la división horizontal a la fecha del documento privado.
La Dirección General revoca la calificación, tras analizar los artículos citados, y entender que la atribución de ganancialidad se produce inicialmente en el momento mismo de la adquisición que se produce en el otorgamiento, al no haberse producido la "traditio" sumada junto al documento privado. Y señala que entre los artículos 1.357 y 1.355 del Código Civil, debe considerarse prevalente el último, considerando que lo contrario impediría aplicar ganancialidad respecto de los bienes adquiridos por derecho de retracto perteneciente a uno solo de los cónyuges.  Y respecto de la descripción de las cuotas la escritura de elevación a público no hace sino cumplir con la exigencia que para la inscripción de dicha cuota se deriva del artículo 54 del Reglamento Hipotecario.

COMPRAVENTA DE PARTICIPACIONES INDIVISAS DE UNA CONCESIÓN. COMPLEMENTO DE LA MISMA SIN COMPARECER TODOS LOS COMPRADORES INICIALES.
Resolución de 6 de Abril de 2.010. (B.O.E. de 31 de Mayo de 2.010). Descargar resolución
.

El 11 de julio de 2.007 se autoriza un solo instrumento público, que contenía cuatro compraventas independientes de respectivas cuotas indivisas, y con pago de precio de forma individual. Se trataba de ciertas participaciones indivisas de una concesión administrativa, aclarando en la estipulación segunda que «las compraventas se extienden, en las mismas proporciones, a los terrenos y fincas reseñados en el Expositivo Segundo tercer párrafo que puedan ser reconocidos como de titularidad de la entidad vendedora. En el citado párrafo se afirma que «Anexos a estas vías (se refiere a las vías férreas objeto de la concesión), existen terrenos o fincas que se encuentran pendientes de reconocimiento de titularidad de la vendedora, incluido un ramal de vía que se encuentra en el ámbito de la actuación urbanística llamada UZP «Los Berrocales» y la finca registral número 1.066 del Registro número 19 de Madrid. El reconocimiento de la titularidad sobre la finca 1.066 se obtuvo mediante la sentencia judicial en cuya ejecución se otorgó la escritura de 1 de diciembre de 2008. El 5 de junio de 2009 se complementa en una misma escritura tres de las cuatro compraventas realizadas en 2007, sin intervenir el cuarto comprador, modificando las cuotas de esos tres compradores además de ciertos porcentajes sobre los derechos indemnizatorios que puedan corresponder por una expropiación urbanística de parte de la finca.
El Registrador, respecto de la finca 1.066, suspende la inscripción al considerar que es una finca aneja a la concesión administrativa y que requiere autorización previa, y que tiene que intervenir el cuarto comprador.
La entidad vendedora recurre, con éxito, ya que, invocando los arts. 38 LH y 31 RH, señalan que en la inscripción de la finca no se menciona que se trate de una finca aneja a la concesión administrativa, que se trata de compraventas distintas, como se deduce del clausulado de la propia escritura, y que la sociedad vendedora ostenta en la finca registral 1.006 una participación muy superior a la que corresponde a la sociedad no compareciente.

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO.
Resolución de 9 de abril de 2010. (B.O.E. de 24 de Mayo de 2.010). Descargar resolución.

En el presente recurso se ha de determinar si procede o no la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado de compraventa de una finca urbana, concurriendo la circunstancia de que en el documento privado de compraventa figuran como compradores los esposos don M. G. J. y doña M. D. G., consignándose las circunstancias personales de ambos "nombre, apellidos, domicilio y D.N.I., pero sin expresión de su régimen económico-matrimonial", y manifestándose en la estipulación primera del contrato, de forma expresa, que se vende la finca a favor de ambos, quienes la aceptan y compran, si bien en tal documento privado no consta la firma de la esposa, apareciendo consignada tan solo, por la parte compradora, la del esposo.
En la escritura de elevación a público del documento privado el esposo, ahora recurrente, figura como único comprador y solicita que la finca se inscriba a su nombre con carácter privativo. En la escritura pública se invocan unas capitulaciones matrimoniales que no se acompañan, si bien aparece incorporada a la escritura certificación del Registro Civil en que consta la indicación al margen de la inscripción del matrimonio de su existencia, pero sin identificar cuál fue el concreto régimen convenido. Se aportan junto con la escritura calificada fotocopias de cierta documentación judicial relativa a procedimientos seguidos contra el constructor-vendedor, en cuya demanda inicial figuraban como actores los esposos don M. G. J. y doña M. D. G., "es decir, los mismos que figuran como compradores en el documento privado", incluyendo un auto dictado en ejecución de sentencia, recaída en primera instancia y confirmada en apelación, de 4 de septiembre de 2007, por el que se condena al constructor a otorgar escritura de elevación a público del contrato privado de compraventa «con independencia de las relaciones entre el Sr. G. J. y la Sra. G., por la liquidación de sus bienes en común».
El Registrador rechaza la inscripción, dado que no se aportan las capitulaciones, ni los testimonios judiciales de determinados procedimientos, que pudieran aclarar la situación, y en todo caso, si la finca se adquirió como ganancial debería comparecer la esposa a tal elevación a público, y si era privativa y habían adquirido ambos cónyuges (ya que ambos comparecían en el documento aunque ella no lo firmaba) era necesaria su presencia a efecto de determinar la cuota con que adquiría cada cónyuge.
La Dirección General señala que es principio básico de nuestro Derecho hipotecario que, como regla general, sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro. Tratándose de documentos notariales, la copia autorizada o el testimonio notarial correspondiente; y tratándose de documentos judiciales, las copias certificadas y los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los Secretarios Judiciales. En cuanto a la segunda cuestión planteada, del simple cotejo entre uno y otro se observa que resulta contradictorio el contenido del documento público presentado con el contrato privado protocolizado en el mismo. En el primero, se da por hecho que la compra fue efectuada sólo por el firmante del documento sin que se realice aclaración alguna de la razón por la que se excluye a quien en dicho momento era su cónyuge y que figuraba también como parte compradora. Esta contradicción es lo suficientemente relevante para que no pueda practicarse la inscripción solicitada.

LA LEY DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS DE 1.935 NO IMPIDE LA INSCRIPCIÓN DE  COMPRAVENTAS DE FINCAS ARRENDADAS, EN CONTRASTE CON LA LEY VIGENTE, LA CUAL PROVOCA EL CIERRE REGISTRAL PROVISIONAL MIENTRAS  NO SE ACREDITEN LAS NOTIFICACIONES PARA EL EJERCICIO DEL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE POR EL ARRENDATARIO.
Resolución de 5 de Abril de 2.010. (B.O.E. de 24  de mayo de 2.010). Descargar resolución.

Manifiestan los otorgantes en reciente escritura de compraventa de finca rústica, que ésta se halla libre de arrendamientos; no obstante constar en el folio registral de este fundo un arrendamiento por nota marginal de 9 de septiembre de 1935;  es decir, vigente la L.A.R. de 1.935. ¿Cómo hay que proceder ante esta divergencia? La Dirección admite la inscripción de  la compraventa sin necesidad de cancelar o aclarar la subsistencia del arrendamiento, por las razones que siguen:
· Únicamente  se refleja el arrendamiento mediante la nota al margen de la inscripción de dominio del arrendador, exigida por la L.A.R. de 1.935 con un afán de coordinar Registro con la realidad extrarregistral; sin embargo, no consta la inscripción en sí del arrendamiento, que debería haber sido practicada en un Libro especial.
· La L.A.R. de 1.935 no condicionaba la inscripción de la transmisión dominical a la notificación al arrendatario con ánimo garantizar su derecho de adquisición preferente, pues tal derecho constituye una novedad introducida por la L.A.R. de 1.980.
· Aunque no consta su duración, sin duda el arrendamiento ya no estaba vigente al otorgarse la escritura calificada, pues en la Ley estatal 1/1.992 de Arrendamientos Históricos la máxima prórroga posible no puede exceder de 2.002 (y la Ley valenciana sobre la misma materia no resulta aplicable por falta de solicitud de reconocimiento en el plazo de 2 años desde su entrada en vigor).

HIPOTECAS

Es posible la ampliación del plazo de un préstamo hipotecario una vez concluido el plazo inicial

ES POSIBLE LA AMPLIACIÓN DEL PLAZO DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO CONVENIDO EN DOCUMENTO PRIVADO SIN FECHA FEHACIENTE Y ELEVADO A PÚBLICO PASADO EL PLAZO INICIAL: NO IMPLICA NOVACIÓN EXTINTIVA SINO MODIFICATIVA.
Resolución de 6 de Mayo de 2.010 (B.O.E. de 21 de Junio de 2.010). Descargar resolución.

Se debate en esta Resolución si, transcurrido el plazo de duración de un préstamo garantizado con hipoteca -que vencía el 24 de Septiembre de 2.008-, puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad la prórroga de dicho plazo pactada mediante escritura autorizada el día 21 de Noviembre de 2.008 por la que se eleva a público un documento privado suscrito con fecha 24 de Agosto de 2.008.
La Registradora suspende la inscripción de dicha prórroga porque, a su juicio, al carecer dicho documento privado de fecha fehaciente anterior al vencimiento del plazo de duración del préstamo inicialmente acordado, se modifica el plazo de una obligación vencida, «lo cual no será posible sino con la constitución de una nueva garantía dado el carácter accesorio de la hipoteca respecto de la obligación principal».
El Notario recurrente alega que en nuestro ordenamiento es válida la prórroga de un contrato de préstamo garantizado con hipoteca acordada mediante un documento privado anterior a la fecha del vencimiento de aquél que posteriormente se eleva a público, con eficacia «inter partes» desde la fecha de dicho documento privado, aunque no se retrotraigan sus efectos en perjuicio de terceros -en este caso inexistentes-. Y añade que el vencimiento de una obligación a plazo no es causa de extinción de la obligación.
Pues bien, resuelve la Dirección General según la doctrina fijada en la Resolución de 24 de Noviembre de 2.009. Así, señala que indudablemente, acreedor y deudor pueden, «inter partes», acordar la modificación del plazo de duración de la obligación garantizada aunque la posterior formalización de la misma se verifique una vez que haya vencido el plazo inicialmente pactado.
En la escritura calificada consta explícitamente que la prórroga se ha pactado antes del transcurso de ese plazo fijado inicialmente. Y, aunque dicho acuerdo sólo se hace constar con forma auténtica después del vencimiento, el criterio de la Registradora no puede ser mantenido si se tienen en cuenta las siguientes consideraciones:
A).- Aun en el caso de pactarse dicha prórroga después del vencimiento del plazo (lo que no acontece en este caso de convenio anterior a dicho vencimiento), se trataría de una alteración contractual que debe calificarse como novación modificativa, que no da lugar a la extinción de la obligación modificada y al nacimiento de una nueva obligación. Y aunque el artículo 1.156 del Código Civil dispone que las obligaciones se extinguen por la novación, este precepto debe ser interpretado sistemáticamente en relación con los artículos 1.203 y 1.204 del mismo Código y según la reiterada doctrina del Tribunal Supremo, por lo que, a falta de la terminante declaración de las partes sobre su intención de, con la modificación, dar por extinguida la anterior obligación, debe entenderse que ésta queda subsistente por la modificación del plazo de duración de la relación obligatoria, toda vez que el carácter extintivo de la novación no se presume a menos que la obligación resultante de la modificación sea de todo punto incompatible con la antigua modificada, lo que no sucede en un caso como el presente en el que, además, la alteración del plazo se pacta para facilitar el cumplimiento de la obligación inicial.
B).- En el presente supuesto, no se trata de un pacto que modifique una anterior cláusula que sujetara a término el mismo derecho real de hipoteca (como ocurriría, por ejemplo, en el supuesto de hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito) ni se trata de un plazo de la obligación configurado como esencial. Se modifica un plazo fijado para la duración de la obligación garantizada cuyo vencimiento no tiene como consecuencia la extinción de la misma sino que el incumplimiento de esta obligación devenida exigible puede dar lugar a la efectividad de la hipoteca si el acreedor no reintegrado de su crédito utiliza la acción hipotecaria para hacer valer su derecho.
C).- La propia Ley Hipotecaria -cfr. artículo 144- admite la posibilidad de modificaciones de la obligación garantizada con hipoteca (entre ellas, la espera), si bien dispone que no surtirán efecto contra tercero, si no se hacen constar en el Registro por medio del asiento correspondiente. Por lo demás, la ampliación del plazo del préstamo se contempla como un supuesto de novación modificativa en el artículo 4 de la Ley 2/1994, de 30 de Marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

 

HASTA EL TRANSCURSO DE TODAS LAS PRÓRROGAS PACTADAS, NO COMIENZA EL CÓMPUTO DEL PLAZO A QUE SE REFIERE EL ARTÍCULO 82.5 DE LA LEY HIPOTECARIA PARA APRECIAR LA CADUCIDAD O EXTINCIÓN LEGAL DEL DERECHO INSCRITO.
Resolución de 15 de Febrero de 2.010. (B.O.E. de 17  de mayo de 2.010). Descargar Resolución.

No ha lugar a  la cancelación de dos hipotecas en garantía de obligaciones al portador, al amparo del artículo 82-5 de la Ley Hipotecaria, pues si bien en la escritura de constitución, de día 5 de noviembre de 1.987, se fijó como fecha de cumplimiento el 5 de noviembre de del año siguiente, sin embargo se pactó la prórroga siguiente: caso de llegar ese día sin pago ni reclamación del tenedor, se prolongaría el plazo hasta un máximo de 10 años. Así, el plazo de prescripción de 20 años de la acción hipotecaria (a mayores del año siguiente sin constancia registral en contra), en realidad y en ese caso, ha de computarse desde el 5 de noviembre de 1.998.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

ES NECESARIO FUNDAMENTAR LA CALIFICACIÓN. NO BASTA REMITIRSE A UNA RESOLUCIÓN DE LA D.G.R.N.
Resolución de 14 de abril de 2.010 (B.O.E. de 24  de Mayo de 2.010). Descargar Resolución.


Se deniega la inscripción de una escritura otorgada el 22 de octubre de 1.985 por la que se segrega de una finca rústica una parcela de terreno y se vende a continuación, argumentando que es necesaria Licencia y como fundamentos de derecho se cita una Resolución de la Dirección General de 22 de Abril de 1.985.
La  Dirección General revoca la calificación al no fundamentar el Registrador debidamente la misma y, por lo tanto, privar al presentante de alegar los fundamentos de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de todos los hechos y razonamientos aducidos por el Registrador que pudieran ser relevantes para la resolución del recurso.

EMBARGO POR DEUDAS DEL CAUSANTE EN EL QUE SE NO CONSTA EXPRESAMENTE EL PRINCIPAL: DEBE HACERSE UNA INTERPRETACIÓN INTEGRADORA. DEBE SEÑALARSE EL N.I.F. TAMBIÉN EN ANOTACIONES PREVENTIVAS.
Resolución de 21 de Abril de 2.010 (B.O.E. de 21 de Junio de 2.010). Descargar resolución
.

Revoca la D.G.R.N. la nota en cuanto al primer defecto señalado, ya que aunque efectivamente, el mandamiento presentado no señala expresamente a qué concepto corresponde la cantidad fijada, sin embargo, una interpretación integradora del documento -ya que sí dice que la otra cantidad fijada lo es por intereses, costas y gastos- y una interpretación literal del artículo 166.3.º del Reglamento Hipotecario -que ordena que se exprese el importe de lo que por principal y, cuando proceda, por intereses y costas se trate de asegurar- lleva a concluir necesariamente que la cantidad primeramente expresada en el mandamiento supone el principal que se trata de asegurar con la anotación preventiva ordenada.
En cambio, confirma otro de los defectos alegados en la nota de calificación, relativo a la necesaria identificación de la persona por su N.I.F. ya que con carácter general la legislación hipotecaria exige la identificación de la persona de quien proceden los bienes (en este caso el heredero del titular registral) a través del documento nacional de identidad (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.9 Reglamento Hipotecario), pero además específicamente el artículo 254 de la Ley Hipotecaria establece -incluyendo los gravámenes- la necesidad de que consten los números de identificación fiscal de los que intervengan en los títulos inscribibles, entendiendo la inscripción en sentido amplio y por tanto no sólo comprensiva de las inscripciones propiamente dichas, sino también de las anotaciones preventivas.

ANOTACIÓN DURA HASTA EL DÍA SIGUIENTE AL INHÁBIL.
Resolución de 27 de Abril de 2.010 (B.O.E. de 21 de Junio de 2.010). Descargar resolución.

Se debate en este recurso sobre si es prorrogable una anotación preventiva que caducó en día inhábil y respecto de la cual se presentó el mandamiento ordenando la prórroga el día hábil siguiente.
Dado que el plazo de vigencia señalado para las anotaciones preventivas en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria debe ser considerado de Derecho sustantivo, pudiera pensarse que debe regirse por la regla señalada en el artículo 5 del Código Civil, según la cual el cómputo no debe excluir los días inhábiles. Sin embargo, expresamente el artículo 109 del Reglamento Hipotecario, en cuanto al cómputo de plazos fijados por meses o años, señala que se computarán de fecha a fecha y si el último día del plazo fuese inhábil, su vencimiento tendrá lugar el primer día hábil siguiente. Por todo ello, se concluye que debe considerarse procedente la prórroga solicitada.

PRORROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA: NO CABE SI YA HA CADUCADO.
Resolución de 22 de Abril de 2.010 (B.O.E. de 24 de Junio de 2.010). Descargar resolución.

Se debate en este recurso la inscribibilidad de un mandamiento de prórroga de una anotación preventiva de embargo, siendo así que el mandamiento se presenta en el Registro de la Propiedad competente transcurrido el plazo de caducidad de cuatro años que establece el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.
Rechaza la Dirección General tal pretensión, ya que el artículo 86 de la Ley Hipotecaria determina que las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve, pudiendo prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento.
Habiendo caducado el asiento no puede practicarse su prórroga, y la circunstancia de que el mandamiento se hubiera presentado por error en un Registro incompetente, dentro de plazo, no altera este principio, toda vez que es inexcusable que la presentación haya de hacerse en el Registro de la Propiedad competente, sin perjuicio de que, de conformidad con el artículo 418 a) del Reglamento Hipotecario, podía haberse solicitado, al concurrir razones de urgencia, del Registro de la Propiedad del distrito en que se hubiere otorgado el documento, que se remitieran al Registro competente, por medio de telecopia o procedimiento similar, los datos necesarios para la práctica en éste del correspondiente asiento de presentación.

CANCELACIÓN DE ANOTACIONES PREVENTIVAS.
Resolución de 7 de Mayo de 2.010 (B.O.E. de 24 de Junio de 2.010). Descargar resolución.

Se solicita, por parte del titular registral de una finca, que se expida certificación literal del estado de cargas de la misma, previa cancelación de oficio de las anotaciones de embargo que la gravan, fundando su solicitud de cancelación en dos motivos: la existencia de un  error que debe rectificarse; y porque a pesar de haber sido prorrogadas todas las anotaciones, deben considerarse caducadas, por el transcurso de 4 años desde que se anotó su prórroga procediendo su cancelación.
El Registrador no expide la certificación por dos razones: no ser posible expedirla sin las cargas, porque los asientos, una vez practicados están bajo la salvaguarda de los Tribunales, y para rectificarlos, debe observarse lo dispuesto en el artículo 40 y 211 y siguientes de la Ley Hipotecaria, y artículo 314 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Además se deniega la expedición de certificación porque no es procedente la aplicación de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria por haberse prorrogado con anterioridad a la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Éste último defecto no se recurre.
La Dirección General confirma la calificación registral señalando que la anotación preventiva se practicó por resolución judicial sobre una finca procedente por agrupación de otras dos, a pesar de que inicialmente se dirigiera sobre una de las agrupadas, lo que motivó mandamiento judicial subsanatorio. Ello condiciona que al producirse posteriormente la desagrupación de la finca debe producirse un arrastre de la carga a las dos fincas resultantes, una de ellas la finca a la que se refiere la solicitud de certificación. En este sentido es principio registral esencial que los asientos, una vez practicados, están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley.

ES NECESARIO QUE EL TITULAR REGISTRAL SEA PARTE EN EL PROCEDIMIENTO EXPROPIATORIO.
Resolución de 19 de Abril de 2.010. (B.O.E. de 7 de Junio de 2.010). Descargar resolución.

Se pretende inscribir la expropiación forzosa de una finca, si bien cuando se presentan los documentos correspondientes a la expropiación, dicha finca está inscrita a favor de persona que no ha intervenido en el procedimiento y que adquirió dicha finca mediante subasta como consecuencia de la ejecución de una hipoteca que gravaba dicha finca.
La Dirección General confirma la calificación, basándose en los arts. 17, 34 y 38 de la LH, así como el art. 24 de la Constitución Española, respecto a la tutela judicial efectiva y el derecho de todo titular registral de ser notificado del procedimiento expropiatorio y ejercer su defensa.

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR UNA FINCA SIN ESPECIFICAR LA PARTICIPACION ADQUIRIDA. DOCUMENTOS CONEXOS.
Resolución de 8 de abril de 2010. (B.O.E. de 24 de Mayo de 2.010). Descargar resolución.

Se plantea en el presente recurso la cuestión de si cabe practicar la inmatriculación de una finca cuyo dominio ha quedado acreditado en el correspondiente expediente judicial instruido al efecto, sin resultar del Auto la participación indivisa que adquiere cada condueño ni el carácter privativo, ganancial o presuntivamente ganancial, con que adquirió el que consta como casado, y sin que tales extremos puedan deducirse al no resultar del expresado Auto el título de adquisición.
La D.G.R.N. confirma la calificación. Es doctrina reiterada la necesidad de claridad suficiente de los documentos inscribibles y la exigencia de contener todas las circunstancias que la Ley y el Reglamento prescriben para los asientos, hace imprescindible que el pronunciamiento judicial esté suficientemente determinado. Por el contrario, en el Auto objeto del recurso, ni se determina el porcentaje en que adquieren los condueños, ni se determina tampoco el carácter que tiene la participación cuyo dominio se acredita al condueño casado, ni tampoco resulta el título adquisitivo que es un elemento esencial para determinar los efectos de la adquisición y, en consecuencia, de la inscripción.
La otra cuestión a dilucidar guarda relación con la actuación de la Registradora en cuanto a los documentos conexos o que traen causa de aquellos cuya inscripción se ha rechazado. Y a este respecto también confirma que ... es evidente que, mientras no se inscriba el primer título, no puede la Registradora calificar el segundo. Así resulta del artículo 18 de la Ley Hipotecaria que señala que el plazo de inscripción es de quince días contados desde la inscripción del título previo.

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Es necesaria escritura pública si el convenio regulador excede de operaciones liquidatorias

ESPOSA VENDE AL MARIDO EN CONVENIO REGULADOR.
Resolución de 3 de Mayo de 2.010 (B.O.E. de 21 de Junio de 2.010). Descargar resolución.

En el supuesto de hecho del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad, testimonio de la sentencia dictada en procedimiento de separación que aprueba el convenio regulador aportado a los autos, en el que una vivienda inicialmente adquirida por la esposa, es vendida al esposo, subrogándose éste en la hipoteca que pesa sobre la vivienda. El Registrador deniega la inscripción por exceder del contenido propio del convenio regulador, siendo necesaria escritura pública.
Confirma la Dirección General la tésis de la calificación, señalando que si bien el convenio regulador, como consecuencia de una separación o divorcio, una vez aprobado judicialmente, es título inscribible, debe determinarse si en el caso presente, la compraventa que en el convenio presentado se realiza, es contenido propio de tal convenio o, si, por exceder de las operaciones liquidatorias de la sociedad conyugal, debe contenerse en un documento distinto, como es la escritura pública.
Pues bien, proclamada en nuestro Derecho la posibilidad de transmisión de bienes entre cónyuges por cualquier título (artículo 1323 del Código Civil), nada se opone a que éstos, con ocasión de la liquidación de la sociedad conyugal preexistente, puedan intercambiarse bienes privativos. Ahora bien, puesto que el objeto de la liquidación es exclusivamente la división por mitad del haber resultante después de pagados los acreedores consorciales (cfr. artículo 1404 del Código Civil), no puede entenderse que esas transmisiones adicionales de bienes privativos del patrimonio de un cónyuge al del otro tengan como causa exclusiva la propia liquidación del consorcio. Podrá haber en ocasiones un negocio complejo, en el que la toma de menos por un cónyuge del remanente consorcial se compense con esa adjudicación "a su favor" de bienes privativos del otro cónyuge y, en otras, simplemente, negocios adicionales a la liquidación, independientes jurídicamente de ésta, con su propia causa, como es el caso de la compraventa con subrogación de hipoteca formalizada en el convenio objeto del presente recurso. Lo anterior ha de tener adecuado reflejo documental, siendo preciso en este caso formalizarlo en la correspondiente escritura pública otorgada por los interesados, lo que expresamente prevé además el propio convenio aprobado judicialmente, y no pretender su inscripción en virtud de un negocio como el contenido en el título calificado, que lo es exclusivamente de liquidación de sociedad conyugal.

SOCIEDADES

NO ES POSIBLE INSCRIBIR INMUEBLES A FAVOR DE SOCIEDADES CIVILES CON OBJETO MERCANTIL.
Resolución de 20 de Abril de 2.010. (B.O.E. de 7 de Junio de 2.010). Descargar resolución.

Se niega la inscripción en el Registro de la Propiedad la adquisición de un inmueble realizada en nombre de una sociedad constituida en documento privado y calificada como civil, siendo su «objeto o actividad la de comercio de ropa y representación de marcas comerciales objeto de dicho comercio así como de cualquier tipo de negocio que en el futuro pudiera derivar del inicialmente pactado».
La Dirección General confirma la calificación, citando las Resoluciones de 13 de diciembre de 1985, 20 de marzo de 1986, 1 y 30 de abril y 11 de diciembre de 1997, y la doctrina establecida en las mismas, referente al carácter imperativo de determinadas normas mercantiles, y por lo tanto, por la voluntad de los particulares, no pueden sustraer la aplicación de los mismos, adoptando la forma de sociedad civil. Todo ello determinaría una confusión en el Registro que no puede permitirse.

SISTEMA NOTARIAL

Queja por claúsula introducida a última hora, de común acuerdo
Resolución de 27 de Noviembre de 2009.
Queja por actuación profesional. Escritura de cesión de solar a cambio de obra futura. Incumplimiento de la parte cesionaria de la obligación de entrega libre de cargas. Cláusula introducida a última hora, de común acuerdo, limitando el alcance de la posible "rescisión" del contrato al ámbito puramente obligacional. Denuncia o queja genérica al Notario por la redacción e introducción de dicha cláusula. Petición de amparo y de incoación de expediente disciplinario. No proceden.
Omisión del régimen de Vivienda de Protección Oficial
Resolución de 23 de Diciembre de 2009.
Actuación profesional. Petición por vía de resolución extrajudicial de reparación de daños y perjuicios (artículo 146 del Reglamento Notarial) a Notario autorizante -y Registrador de la Propiedad que expidió la nota simple- de sendas escrituras de compra y préstamo hipotecario de vivienda "libre", en la que se omite toda referencia al verdadero régimen y calificación vigentes como Vivienda de Protección Oficial. Tesis del Acuerdo de la Junta Directiva: la publicidad del Registro de la Propiedad como instrumento de legitimación y exoneración de responsabilidad civil del Notario. No procede.
Copia de testamento solicitada por burofax por el hermano del testador
Resolución de 30 de Diciembre de 2009.
Queja por actuación profesional. Denegación de copia de testamento solicitada por burofax por el hermano del testador. Exigencia del notario de que se acredite la filiación y parentesco del solicitante. Resulta plenamente justificada la petición al solicitante de que acredite su filiación, lo que puede efectuarse mediante la aportación de certificación de nacimiento del Registro Civil, mediante Libro de Familia en el que conste su filiación, todo ello en originales o mediante copias legitimadas. Por último, respecto del medio o cauce para formular la solicitud de copia y atendida la ineludible exigencia de garantizar la perfecta identificación del peticionario con el objeto de asegurar el secreto de Protocolo, la solicitud realizada por medio de burofax no puede cumplir con las garantías debidas, debiendo aportarse al Notario la documentación original, o en su caso, fotocopias debidamente legitimadas. No procede.
Solicitud de rectificación de la apostilla del certificado de un Colegio Notarial
Resolución de 23 de Marzo de 2010.
Solicitud de rectificación de la apostilla del certificado de un Colegio Notarial por entender que no se ajustaba a la forma de un cuadrado de 9 cms como mínimo y por exceder del contenido establecido en los artículos 3 y 5 del Convenio de la Haya de 5 de Octubre de 1961, que según el recurrente establece que únicamente ha de certificar "la autenticidad de la firma, la calidad en que el signatario haya actuado, y en su caso la identidad del sello timbre que lleve el documento". No ha lugar: "la apostilla emanada del Colegio Notarial cumple con el modelo establecido puesto que recoge todos los puntos del mismo, sin perjuicio de que la redacción de alguno de ellos se extienda a datos no exigidos en el Convenio. Esto no obstante sería aconsejable para evitar perjuicios y dilaciones en los procedimientos que ya sabiendo que la Federación Rusa exige ajustarse estrictamente al modelo de la apostilla del Convenio de la Haya que así se haga cuando se trate de documentos que vayan a presentarse ante los organismos de la Federación Rusa".
Queja interpuesta por acreedor hipotecario ante la denegación de copia simple por parte del Notario autorizante
Resolución de 22 de Marzo de 2010.
Recurso de queja interpuesto por acreedor hipotecario ante la denegación de copia simple por parte del Notario autorizante de contrato de arrendamiento rústico suscrito por el deudor hipotecario. No procede la queja, al quedar acreditado que las copias simples quedaron a disposición del solicitante desde el día siguiente a su petición y a la espera de su recepción por el peticionario, cuyo derecho a obtener copia está acreditado.
Provisión de fondos para atender gastos originados por los trámites de expedición de copia simple
Resolución de 9 de Febrero de 2010.
Queja interpuesta por quienes entregaron al Notario cantidades a cuenta en concepto de provisión de fondos para atender gastos originados por los trámites de expedición de copia simple. Desistimiento sobrevenido del peticionario, pero antes de que se elabore la copia simple, aun habiéndose llegado a elaborar determinados trabajos preparatorios encaminados a calificar la procedencia de la solicitud que es un "prius" para su expedición o denegación y que en este caso no tienen encaje arancelario. Se estima el recurso ordenando la restitución de las cantidades percibidas. La Dirección general recuerda la prohibición de exigir anticipadamente provisión de fondos, salvo para los pagos a terceros que deba hacer el Notario en nombre del cliente y que sean presupuesto necesario para otorgar el documento.