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ENSXXI Nº 32
JULIO - AGOSTO 2010

ANTONIO J. JIMÉNEZ CLAR
Notario y Profesor Asociado de la Universidad de Alicante

A Roberto Blanquer, in memoriam

El estado de la cuestión
En la medida en que el territorio, y los bienes inmuebles en general, constituyen tanto un recurso económico escaso como un bien de primera necesidad, su gestión eficiente es requisito ineludible para un desarrollo sostenible. Como señaló el libro blanco Land, precursor de la Land Community Act británica de 1975, de todos los recursos materiales que disponemos en este planeta, el suelo es el único que no se puede incrementar. De ello se deriva la crucial importancia de una adecuada estructuración y gestión de los sistemas de administración del territorio en la medida en que afectan a los elementos esenciales que vertebran cada modelo de sociedad y que actúan sobre muy variadas materias de carácter social, medioambiental, jurídico o económico. Tanto el estatuto jurídico de los bienes inmuebles como su organización patrimonial vienen determinados en gran medida por la propia naturaleza de esta clase de bienes. Los bienes inmuebles constituyen un recurso económico cuya cantidad está inicialmente determinada y que se caracteriza por su situación espacial fija e inamovible. La localización geográfica estable de los inmuebles les dota de características específicas en su comportamiento económico en el mercado ya que la inmovilidad espacial obstaculiza el funcionamiento del mercado de competencia, impidiendo un mejor ajuste entre la oferta y la demanda, como sería el caso de un bien que pudiera desplazarse de un lugar a otro.

"Es crucial una adecuada estructuración y gestión de los sistemas de administración del territorio en la medida en que afectan a los elementos esenciales que vertebran cada modelo de sociedad y que actúan sobre muy variadas materias de carácter social, medioambiental, jurídico o económico"

Como consecuencia de ello la circulación en los mercados de esta clase de bienes, imposible por su propia naturaleza, es remplazada por la circulación de la información referente a los mismos. De este modo, la información territorial se convierte en un bien de naturaleza económica que influye sobre el comportamiento de los agentes que operan en el mercado, cuyas decisiones dependerán en gran medida de la calidad de la información disponible sobre los bienes inmuebles.
Por otra parte la necesidad de articular y organizar la información territorial es demandada cada vez de forma más perentoria por la propia sociedad. Para ello es condición ineludible la implantación de sistemas de información territorial que atiendan de forma eficiente y racional a esta demanda. La utilidad de los sistemas de información territorial no se justifica solo por la identificación de los bienes inmuebles sino también por la posibilidad de incorporar de forma ágil y con un coste asequible las modificaciones que continuamente se van produciendo en los bienes inmuebles.
Sin embargo, la información territorial es una cuestión que en la actualidad sigue esperando el desarrollo de una solución integral. El vertiginoso desarrollo de los medios de comunicación electrónica ha influido de forma determinante en la creación de una sociedad cada vez más globalizada en lo que se refiere al intercambio de información. La cartografía digital ya no requiere de sofisticados conocimientos técnicos y ha pasado a convertirse en un objeto de uso cotidiano que equipa de serie incluso los automóviles y los teléfonos móviles. Ya no hay excusa para eludir esta cuestión que se está convirtiendo en una verdadera exigencia social del tráfico jurídico inmobiliario.
Pero se hacen de todo punto necesario algunas reflexiones previas, antes de entrar en la cuestión de la integración de la información territorial, puesto que esta materia afecta a principios básicos de nuestro sistema jurídico y social, alcanzados como el resultado de una larga evolución histórica, y que no son, de modo alguno, renunciables ni pueden ser marginados por el desarrollo de los medios de comunicación telemáticos. Un aspecto especialmente sensible en este campo es todo lo relacionado con el principio del consentimiento en la medida en que éste es el reflejo de la libertad del individuo en el ámbito de las relaciones jurídico privadas.
Los avances tecnológicos en materia de comunicación electrónica, y el modelo social que han creado, la llamada sociedad de la información, no pueden ser ignorados a la hora de abordar el perfeccionamiento de los sistemas de información territorial. Al mismo tiempo no hay que de perder de vista otros factores que convergen como referentes de esta evolución. De un lado el conflicto que supone la absorción de estas nuevas tecnologías por sistemas que llevan siglos actuando como operadores del tráfico jurídico inmobiliario no debe resolverse mediante soluciones fáciles tipo filosofía del gadget. No se trata únicamente de lo que a la postre no supone sino maquillar un escaparate con filminas o pegar fotos en los libros, sino de aprovechar las verdaderas ventajas que el desarrollo tecnológico ofrece para la mejora de los sistemas de información territorial. Pero por otra parte hay que evitar que los árboles nos impidan ver el bosque. Nuestro sistema de seguridad preventiva del tráfico jurídico inmobiliario descansa sobre una sólida construcción, fruto de una larga evolución jurídica y no puede ser despachado o sustituido de un carpetazo. Se trata pues de alcanzar un equilibrio en el ritmo y en el fondo de lo que para nuestro sistema jurídico supone el desafío de la asimilación de esta tecnología evitando, de un lado, los saltos impremeditados en el vacío y, del otro, la posibilidad de convertir el sistema en un archipiélago de islas Galápagos jurídicas con clubs privados que cuelguen en su entrada el consabido cartel de reservado el derecho de admisión.

"La necesidad de articular la información territorial es demandada cada vez de forma más perentoria por la propia sociedad. Para ello es condición ineludible la implantación de sistemas de información territorial que atiendan de forma eficiente a esta demanda"

La fragmentación de la información territorial
No hace falta demasiado esfuerzo para darse cuenta de que la situación actual está todavía muy lejos de la utilización normalizada de mecanismos de esta naturaleza. En la actualidad la información territorial está fragmentada en diversos subsistemas, que actúan de manera más o menos independiente, y que vienen definidos por su propia función y origen histórico. Dentro de este panorama es posible identificar dos grupos o categorías principales atendiendo a su estructura y forma de organización interna.
De un lado se hallan los sistemas de base geográfica que operan directamente sobre el territorio utilizando el inmueble como elemento estructural básico (building block). Este grupo está constituido por los subsistemas de tipo catastral, dirigidos históricamente a la recaudación de los impuestos que gravan directamente los bienes inmuebles. La exacción del impuesto requiere la previa determinación de su base imponible, en este caso el valor del inmueble, para lo cual es imprescindible el manejo de la información sobre sus características físicas, especialmente las relativas a su situación, dimensiones y uso. De ahí  que este tipo de subsistemas requiera necesariamente de una estructura apoyada en una base cartográfica para alcanzar un grado razonable de eficacia. Sin embargo, el elevado coste que hasta hace relativamente poco suponía la elaboración y el mantenimiento de una base geográfica, unido a los débiles mecanismos de control de acceso de los datos en este tipo de subsistemas, daban lugar a una información caracterizada por una acusada limitación de su eficacia institucional. El importante desarrollo técnico que han experimentado en los últimos tiempos las bases de datos catastrales aconsejaría una revisión en profundidad de la eficacia atribuida históricamente a este tipo de información territorial.
Del otro lado se hallan los sistemas de base jurídica que tienen por finalidad la información sobre las cargas y titularidades relativas a los bienes inmuebles y en los que la base geográfica constituye un elemento secundario y a veces inexistente. En este tipo de subsistemas el elemento estructural básico (building block) es el derecho real en cuanto modelo diseñado por cada sistema jurídico para la explotación económica de los bienes inmuebles.

"En la actualidad la información territorial está fragmentada en diversos subsistemas, que actúan de manera más o menos independiente, y que vienen definidos por su propia función y origen histórico"

Este tipo de subsistemas, de base jurídica, está representado fundamentalmente  por los llamados registros de títulos o de derechos. La finalidad perseguida por este grupo de subsistemas consiste en la identificación de las cargas que gravan los inmuebles y por extensión, sus titularidades. Es lo que en la terminología anglosajona se conoce como private rights, restrictions and responsabilities (RRR’s).  En este tipo de registros, el elevado nivel técnico de su gestión  y la calidad de los datos que reciben, proporcionan a la información que suministran un alto grado de exactitud jurídica. Sin embargo, el carácter formal de este tipo de subsistemas de información territorial que se apoya en el sistema de adquisición derivativa de los derechos reales y de la prioridad cronológica para la ordenación de las cargas sobre los bienes inmuebles, produce desde sus comienzos una desconexión sistemática y permanente con la realidad del territorio. De esta forma, la problemática relativa a la situación, dimensiones y uso de los bienes inmuebles se excluye de forma sistemática de la información proporcionada por este tipo de registros.
Lo que es realidad física o material para los registros catastrales es realidad formal o jurídica para los registros de derechos.  Así, dos aspectos de un mismo objeto, los bienes inmuebles, se escinden para formar cada uno su propia familia de sistemas de información territorial. Esta situación conduce al amurallamiento de cada sector de la información territorial lo que a su vez produce dos consecuencias inevitables. De una parte, aparecen extensos sectores de tierra de nadie cuyo vacío se ha de llenar mediante sistemas de información adicionales con el subsiguiente aumento del coste de la información. La utilización  de este tipo de mecanismos (normalmente de carácter censal o de registros ad hoc) tiene, por otra parte, un marcado carácter puntual que ocasiona una rápida desactualización de la información. De otra parte, la cada vez más acusada estanqueidad entre los dos tipos de subsistemas da lugar a una endogamia estructural que los va alejando gradualmente de una posibilidad efectiva de coordinación.
De esta forma, la  coexistencia de diversos tipos de subsistemas de información territorial, cada uno de ellos con organizaciones y estructuras divergentes  trae aparejada como consecuencia inmediata la fragmentación de la información.

"Una de las principales notas que definen un sistema de información es precisamente su carácter formal. Carácter formal significa que el sistema tiene como función la gestión de la información relativa a un campo determinado, pero sin que quepa la posibilidad de alterar la realidad a través de la información ni de convertir en realidad la propia información"

El coste de la información territorial
Tanto la información sobre los bienes inmuebles como la configuración institucional de los sistemas que administran y gestionan dicha información no tienen, desde  un punto de vista jurídico y económico, carácter neutral puesto que el coste y la calidad de la información influyen indudablemente en el comportamiento de los mercados inmobiliarios. Como hemos visto, la información territorial se halla hoy en día desagregada en subsistemas más o menos desarrollados que convergen desde orígenes históricos muy diversos. Cada uno de estos sistemas ha sido configurado buscando utilidades o finalidades específicas cuya eficacia real es necesario ponderar cuando se produce el cruce de la información que contienen sus bases de datos. Cada subsistema justifica su propia utilidad mediante la utilización remota de conceptos ambiguos y evanescentes no muy lejanos en muchos casos de los lugares comunes y que juegan un papel similar al del éter en la física antigua. Nociones tales como el interés de la economía nacional, la seguridad del tráfico jurídico o el llamado interés general, concepto éste cuya utilización histórica ha demostrado una peligrosa ambivalencia, reúnen la doble virtud de ser principios que no pueden ser ignorados por un ordenamiento jurídico-económico bajo pena de herejía y al mismo tiempo están provistos de una confortable ambigüedad que permite la justificación de casi cualquier cosa. En este sentido, sería muy interesante, a la luz de las nuevas tecnologías de la información, llevar a cabo una revisión del concepto de la buena fe para determinar cuándo supone ignorancia excusable y cuando se utiliza para  justificar las deficiencias de un sistema de información.
En todo caso la utilización de los subsistemas de información lleva aparejada en muchas ocasiones unos costes económicos y sociales, no desdeñables en absoluto, que repercuten sobre los costes de transacción e influyen en la reasignación de los bienes y derechos en el mercado. Pongamos un ejemplo. Nos encontramos en un escenario en el que el acceso de los datos relativos a la actualización de la superficie de un inmueble (un exceso o un defecto de cabida) supone un coste elevado en términos de tiempo y previsibilidad en el subsistema de información que tiene por objeto la información sobre las hipotecas. (Por previsibilidad se entiende el grado de probabilidad real de que una conducta o acto determinado produzca los efectos jurídicos que el ordenamiento le atribuye. Lo contrario de previsibilidad es incertidumbre). Por otra parte el titular de dicho inmueble tiene la perentoria necesidad de utilizarlo como garantía hipotecaria. La tasación del inmueble, requisito ineludible para la incorporación del activo financiero a los circuitos de refinanciación del mercado secundario, pone en evidencia dicha anomalía acerca de la superficie del inmueble y condiciona la viabilidad de la operación financiera a la rectificación de dichos datos en el subsistema de información. Resulta evidente que la utilización del subsistema de información aumenta de forma significativa los costes de constitución de la hipoteca, en la medida en que el subsistema carece de la capacidad necesaria para resolver por sí solo el problema derivado de la identificación física del inmueble en términos razonables de agilidad y previsibilidad. No se trata en muchos casos de costes explícitos, inmediatamente identificables en dinero, sino de costes de transacción ocultos en el propio funcionamiento del subsistema y de más difícil ponderación.

La construcción de un sistema de información territorial integral

El camino a seguir para resolver los problemas derivados de la fragmentación de la información pasa necesariamente por la implementación de un sistema de información territorial de carácter integral. Un sistema de información de este tipo se puede definir como un sistema que partiendo del inmueble como objeto físico, tenga capacidad para almacenar y gestionar toda la información relativa a un territorio determinado.
Se hace preciso, para comenzar, la revisión una serie de ideas que han ido tomando carta de naturaleza como dogmas indiscutidos de la información territorial, cuando en realidad son en muchos casos lastres históricos que por su propia inercia obstaculizan el establecimiento de las condiciones requeridas para la implementación de un sistema de información territorial de vocación integral. Por otra parte no hay que perder de vista la verdadera naturaleza de lo que debe ser un sistema de información.

"El tratamiento conjunto de estos datos, que fluyen constantemente, no se lleva a cabo en la medida en que cada subsistema solo se interesa por la parte de información que constituye su objeto específico sin hacer caso del resto de la información, que en muchos casos ni siquiera se utiliza"

Una de las principales notas que definen un sistema de información es precisamente su carácter formal. Carácter formal significa que el sistema tiene como función la gestión de la información relativa a un campo determinado, pero sin que quepa la posibilidad de alterar la realidad a través de la información ni de convertir en realidad la propia información. Especialmente cuando la información se refiere a hechos o circunstancias físicas, directamente perceptibles por los sentidos. Pensemos en el caso de un registro civil como sistema formal, cuyo objeto es la información relativa al estado civil de las personas (nacimientos, matrimonios, fallecimientos). Aunque el fallecimiento de una persona no haya tenido acceso al registro esto no supone que dicha persona siga con vida. La información no puede suplir ni alterar la realidad física. Independientemente de los efectos que el sistema jurídico pueda atribuir a esta omisión frente a terceros de buena fe, lo cierto es que se trata de un fallo en el sistema de información. Esta regla también se aplica a los sistemas de información territorial, en la medida que, de forma directa o indirecta, se apoyan en un ente físico como es el territorio. Si quiero comprar un sofá para el salón de mi apartamento, la viabilidad de la adquisición dependerá entre otras variables de que el tamaño del mueble sea inferior a la cabida real de mi salón aunque la que figure en el sistema de información sea superior a la real. En otro caso el sofá no cabrá en el salón del apartamento.
En segundo lugar, un sistema de información territorial requiere una estructura que permita el tratamiento conjunto de los datos sobre el territorio. Para ello es preciso tener en cuenta unas reglas muy simples en la forma de ordenar los datos que componen la información. La información territorial viene articulada sobre dos tipos  de relaciones, una de carácter horizontal o transversal y la otra de carácter vertical,  existentes entre los datos que integran la información.
Las relaciones transversales u horizontales son consecuencia de la aplicación de la topología que considera el territorio como una superficie continua  y  finita, esto es, limitada desde el inicio. Esto significa que la extensión superficial total de un territorio determinado permanece invariable aunque se modifique la extensión superficial de los inmuebles, individualmente considerados, que se hallen comprendidos en el mismo. El aumento de la superficie de uno debe producir necesariamente la correlativa y automática  disminución de la superficie de otro u otros y viceversa. Por consiguiente no resulta excesivamente aventurado afirmar que cualquier modificación del perímetro o de la extensión superficial de una parcela determinada afectará necesariamente a las colindantes. Desde esta perspectiva no cabe la posibilidad, por ejemplo, de un aumento de la cabida de un inmueble que no produzca necesariamente la disminución de la cabida de otro u otros. Volviendo al ejemplo del apartamento, si quiero ampliar un dormitorio será necesario reducir el salón o cualquier otra habitación, ya que la superficie total de que dispongo es la del apartamento, que sigue siendo la misma. Cuando un sistema de información territorial admite la modificación aislada de la extensión o perímetro de los inmuebles sin tener en cuenta las relaciones con los colindantes, el sistema, y nunca mejor dicho, falla por su base.  El grado de tolerancia de un sistema a estas desviaciones es inversamente proporcional al nivel de identificación de los inmuebles que contiene, y por tanto al nivel de calidad real de su información. Todo lo anterior permite entender por qué es necesaria la utilización de una cartografía única que haga posible la identificación geoespacial de cada inmueble como requisito ineludible para la operatividad de un sistema de información territorial de vocación integral. A continuación se estructuran las relaciones verticales asociando a cada inmueble el resto de la información (atributos) relativa al mismo. Estos atributos pueden ser de naturaleza muy diversa. Pueden referirse al ordenamiento del territorio, a sus características  jurídicas como la titularidad y las cargas, a sus componentes económicos (uso y valor), al impacto medioambiental, etc.
En tercer lugar, la eficiencia de un sistema de información territorial está estrechamente vinculada con la centralización de la información, a diferencia de lo que ocurre en la actualidad en que  la información sobre el territorio se halla fragmentada tanto vertical como transversalmente. Los datos se diseminan en subsistemas de información cuya competencia está limitada por criterios territoriales (los datos se refieren solo a una parte del territorio) y funcionales (la información tiene por objeto solo aspectos determinados de los bienes inmuebles). Sin embargo la práctica totalidad de los datos de que se nutren los distintos subsistemas proceden, de una manera u otra, de la misma fuente: la información que intercambian los agentes en el mercado cuando realizan las transacciones inmobiliarias. El tratamiento conjunto de estos datos, que fluyen constantemente, no se lleva a cabo en la medida en que cada subsistema solo se interesa por la parte de información que constituye su objeto específico sin hacer caso del resto de la información, que en muchos casos ni siquiera se utiliza. Esto supone el derroche de una gran cantidad de recursos cuyo aprovechamiento, sin coste adicional, permitiría una sensible mejoría de la calidad de la información territorial.  En muchos casos estas disfunciones podrían evitarse simplemente mediante la recolocación de los subsistemas existentes, definiendo de forma explícita sus competencias y funciones para evitar interferencias. Por otra parte, la utilización  de una única base de datos permitiría el tratamiento contextualizado de la información sobre los bienes inmuebles. De esta forma podría optimizarse el producto social derivado de la información territorial que es netamente superior al agregado de las utilidades privadas generadas por su utilización. Frente a la opción consistente en la diseminación de los subsistemas de información sobre el territorio, cuya coordinación transversal incrementa la entropía del sistema, la posibilidad de concentración de la totalidad de la información en una única base de datos centralizada es hoy factible gracias al desarrollo técnico de los medios electrónicos de intercambio de la información. De este modo la sinergia que produce la concentración de la información permitiría su utilización eficiente a escalas económicas distintas de las relaciones jurídico-privadas sin que esta mayor utilidad de la información suponga un coste adicional en la obtención de la misma.

"En relación con el formato de la información, la piedra de toque es la descripción del inmueble, objeto sobre el que se apoya el sistema de información territorial2

Las posibilidades de migración hacia un sistema integral
Este tema requiere el análisis de dos cuestiones relacionadas entre sí: el formato de la información territorial y las posibilidades de coordinación de los subsistemas existentes en la actualidad.
En relación con el formato de la información, la piedra de toque es la descripción del inmueble, objeto sobre el que se apoya el sistema de información territorial. A su vez, la forma en que se describan los bienes inmuebles influirá de manera significativa en los costes asociados a la utilización de la información. Bajo el tema del formato que se va a emplear para describir los inmuebles subyace además la cuestión de la actualización de las descripciones habida cuenta de que los bienes inmuebles van sufriendo constantes modificaciones a lo largo del tiempo. Sin embargo, no es preciso olvidar que realmente el territorio, salvo en el caso de la acción de fuerzas de la naturaleza, no se modifica si lo consideramos como una unidad. Lo que cambia en su interior son los objetos que definen los derechos a medida que se produce la reasignación de los recursos a través del mercado. Es decir, el suelo que se parcela y se adjudica a diferentes propietarios, los edificios que se construyen y se transmiten en régimen de propiedad horizontal o la redefinición de las propiedades que hacen los propietarios colindantes a través del deslinde, por poner algunos casos. Sin embargo esta actividad cotidiana e incesante no mueve de su sitio a cada centímetro cuadrado que forma parte del territorio.
Por esta circunstancia, la clasificación, unánimemente aceptada por la literatura jurídica, que divide las formas de descripción de los inmuebles en descripción alfanumérica o literaria, (mediante palabras y números) y descripción gráfica (cuando se utilizan croquis o planos), ha de aceptarse con mucha cautela puesto que en cierta medida se confunde el mensaje con su contenido. Por lo general se afirma que la descripción alfanumérica se caracteriza por utilizar, para determinar la localización geoespacial de un inmueble, el recurso a los propietarios colindantes. De ahí se deriva necesariamente la conclusión de la poca utilidad de este tipo de descripción puesto que en la medida en que se van transmitiendo los inmuebles colindantes y cambiando sus titulares, la localización del inmueble se torna cada vez más dudosa. Este razonamiento no es cierto en su totalidad puesto que la información alfanumérica puede consistir en las coordenadas geográficas del inmueble que permitirían en todo momento su localización exacta.
Por tanto, la contraposición entre información alfanumérica e información gráfica ha de referirse al contenido de la información y no a la forma en que se expresa, si es posible decirlo así. Quizá fuese más útil sustituir estas categorías por las de información descriptiva e información gráfica. En todo caso, cada uno de estos dos sistemas utilizados para la descripción de los bienes inmuebles se han asociado a cada uno de los dos tipos de subsistemas de información territorial. Así, se dice que los registros catastrales se apoyan en la descripción grafica mientras que los registros de derechos emplean fundamentalmente el sistema descriptivo.
Sin embargo, el verdadero problema que subyace bajo este tópico es el de la capacidad de actualización de la información territorial y su coste añadido. Para el análisis de esta cuestión es preciso tener presente en todo momento dos referentes: el primero, que los inmuebles, en cuanto objeto físico, no tienen por costumbre moverse de  su sitio; y el segundo, que lo que realmente varía es la información  asociada a los mismos. Siempre claro está que aceptemos que los inmuebles no solo son objeto de derechos sino que también forman parte del territorio. Desde esta perspectiva, la actualización de la información se referirá siempre a la definición de los derechos asociados a los bienes inmuebles, incluyendo cuando sea necesario, la modificación de las circunstancias  físicas de los objetos de los citados derechos.

"Uno de los riesgos que conlleva  la coordinación radica en que ésta sea únicamente aparente a pesar de utilizar el mismo lenguaje formal. Esta situación se produce cuando los subsistemas de información que pretenden coordinarse están basados en modelos estructurales diferentes y su forma de manejo de la información resulta incompatible"

La operatividad de este sistema radica en que cualquier modificación de un derecho real necesitará ineludiblemente observar las reglas topológicas establecidas para manejar la información sobre el territorio. Es decir, cualquier mutación jurídico-real de un inmueble deberá apoyarse en la previa situación existente en la cartografía. En cierto sentido se puede hablar de la necesidad de un tracto sucesivo territorial en la medida en que las modificaciones del territorio no solo deben tener en cuenta como punto de partida la situación preexistente sino que cualquier sistema de información territorial deberá conservar la información histórica relativa a las sucesivas modificaciones de los inmuebles comprendidos dentro del territorio que tiene por objeto.
La siguiente cuestión que hay que examinar es la relativa a las posibilidades reales de coordinación de los distintos subsistemas que operan en este campo.
De entrada son posibles dos alternativas: la coordinación material o la coordinación funcional. La coordinación material requiere el establecimiento de unas normas únicas de tratamiento de la información que estructuran los diversos subsistemas bajo un mismo modelo operativo. En este supuesto, los subsistemas pasan a integrar, con distintas competencias materiales, un único sistema real de información territorial aunque manteniendo su autonomía operativa. Esto permitiría la aplicación del principio de especialización, de tal forma que la información sería gestionada con el grado de nivel técnico requerido para cada capa de información. Pero en todo caso la existencia de unas únicas normas estructurales impediría la descoordinación entre los datos o la carga de información contradictoria.
La coordinación funcional consiste en la homogeneización del formato de los datos que integran la información sin que los distintos subsistemas pierdan su autonomía funcional ni su configuración estructural. De esta forma la información generada por cada subsistema puede ser empleada por los otros subsistemas aunque el procedimiento para su manejo sea distinto. Se trata en definitiva de que todos los subsistemas, manteniendo su autonomía material y funcional, hablen el mismo lenguaje formal.
Sin embargo, la utilización de este modelo de coordinación de la información puede llevar aparejados algunos inconvenientes. El más destacado es el riesgo de que la coordinación sea únicamente aparente a pesar de utilizar el mismo lenguaje formal. Esta situación se produce cuando los subsistemas de información que pretenden coordinarse están basados en modelos estructurales diferentes y su forma de manejo de la información resulta incompatible.
Este es el caso, que se plantea en nuestro sistema, entre los registros de inmuebles y los registros de derechos sobre inmuebles. Los primeros utilizan como building block  el inmueble al que se le asocia la información referente al mismo como atributos. Por su parte, los registros de derechos sobre inmuebles utilizan como building block el propio derecho y el inmueble, en cuanto objeto del mismo, pasa a ser un atributo del derecho. Es decir, en los registros de inmuebles el derecho real es información asociada al inmueble mientras que en los registros de derechos el inmueble es información asociada al derecho real. En el primer caso se afirma que la propiedad de ese inmueble corresponde a Juan mientras que en el segundo se afirma que Juan es el propietario de ese inmueble. Aunque parece que decimos lo mismo la estructura del mensaje es muy distinta.
Como hemos visto antes, la consecuencia inmediata de esta distinta concepción del sistema es que los registros de inmuebles mantienen siempre la integridad del territorio, en la medida que la inexistencia de titulares no excluye del registro ninguna parte del territorio, requisito ineludible para que un sistema de información tenga carácter integral.
En cambio, en los registros de derechos, la inexistencia de titular impide el acceso a la base de datos del territorio afectado por esta circunstancia, ya que todo derecho requiere un titular como elemento esencial y no basta con el objeto. Esta situación produce una fragmentación de la información en islas constituidas por la parte de territorio que es objeto de algún derecho registrado, impidiendo el tratamiento contextual de la información territorial, que constituye un requisito básico de un sistema de información integral. A su vez, la falta de inclusión de esta parte del territorio en la base de datos impide la conexión del subsistema con la información relativa a otros aspectos del territorio diferentes de la información sobre las relaciones jurídico-privadas.
En estos casos aunque ambos tipos de registros puedan utilizar una terminología idéntica, la equivalencia no es más que aparente y encubre una verdadera situación de incompatibilidad entre estos tipos de subsistemas ya que su diferente estructura impide que puedan operar sobre la base de los mismos principios. Haereticare potero, sed haereticus non ero.

Abstract

Due to its permanent location, real estate is not able to circulate in the marketplace. Therefore, real estate as a commodity is replaced by relevant information with regard to it. However, one of the major deficiencies of land information is its fragmentation into a number of information subsystems, unattached and isolated from each other, whose data bases are organised by different, and in many cases incompatible, sets of rules. This set of conditions has created a situation of mistrust that has given rise to unrelated information about basic aspects of real estate. Firstly, the paper examines these topics by separating into parts and studying their interrelations. Secondly, it explains where and why these subsystems fail to achieve their aims due to a lack of coordination. Finally the paper analyzes the realistic possibility of technology remedying these side-effects by taking steps to improve coordination amongst existing land information subsystems.
Key words: Land information, coordination of land information, land information subsystems, real estate identification, data exchange