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ENSXXI Nº 33
SEPTIEMBRE - OCTUBRE 2010

CONTRATOS

INTERPRETACIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA
STS de 12 de Julio de 2010. Ponente: Doña Encarnación Roca Trías. Desestimatoria. Descargar Sentencia.

Se debate en el presente recurso la interpretación que ha de darse a una cláusula de un contrato de compraventa en la que se establece la revisión del precio para el caso de que se produzca una recalificación del solar vendido.
La parte vendedora solicita que se practique la citada revisión, al entender que la modificación del PERI (Plan Especial de Reforma Interior), aun sin cambio en la calificación industrial de los terrenos vendidos, está incluido en el supuesto de hecho de la condición establecida. Se defiende una interpretación amplia del término "recalificar". La parte compradora, en cambio, mantiene una interpretación mas estricta, "recalificar" en sentido técnico urbanístico como cambio de calificación, es decir, que una zona industrial pase a ser zona edificable.
El TS desestima el recurso, mantiene la interpretación dada al contrato en las sentencias recurridas, defendiendo el sentido técnico del término discutido y negando al vendedor cualquier participación en el incremento del valor del terreno, pues siguió siendo destinado a usos industriales y su incremento de valor fue debido a variaciones del mercado inmobiliario.

EL PRECIO DEL RETRACTO HA DE SER EL PRECIO REAL PAGADO POR LA PARTE COMPRADORA, NO EL VALOR DE MERCADO EN EL MOMENTO EN QUE SE EJERCITA EL RETRACTO
STS de 7 de Julio de 2010. Ponente: Don Román García Varela. Estimatoria.
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Don Lucio presentó demanda de juicio ordinario de retracto contra doña Verónica. El demandante se presentaba como arrendatario por subrogación de su esposa del inmueble sito en Sant Cugat del Vallés (Barcelona), por contrato otorgado el día 1 de mayo de 1976. Había tenido noticia reciente de que la Sra. Verónica era la propietaria del inmueble arrendado según escritura pública de compraventa otorgada el día 11 de febrero de 1983, sin que se hiciera constar en la misma que el inmueble estuviera alquilado, habiéndose inscrito la adquisición el día 10 de abril de 1996. Manifestaba el demandante que en ningún momento se le habían comunicado ni la venta ni sus condiciones, incumpliéndose lo prevenido en el artículo 48.2 de la LAU de 1964. De hecho, el actor había tomado conocimiento de la transmisión a través de la demanda de juicio verbal de desahucio que la actual propietaria le había dirigido, por impago de algunas cantidades. El Juez de Primera Instancia estimó la demanda y acordó el derecho de la actora a retraer la compra de la vivienda litigiosa por el precio de 6.331,42 euros, más los demás gastos legítimos derivados de la compraventa, porque no consideraba probado que el actor hubiera tenido conocimiento real, efectivo y perfecto de la venta. La Audiencia Provincial estimó parcialmente el recurso de apelación sosteniendo que el precio del retracto sería «el precio actual de la finca, a determinar en ejecución de sentencia, más gastos legítimos, ya que aunque, en principio, el precio que ha de tenerse en cuenta es el que figura en el contrato causal, en los casos dudosos y en los más estridentes relativos a la determinación del precio en el retracto, o cuando no haya constancia del mismo, o sea escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido, hay que estar al precio real que es el que debe prevalecer y se ha de rembolsar, por razones de elemental justicia y en evitación de un lucro reprobable».
La Sala del TS ha contrapuesto los conceptos de "precio real" a "precio de la compraventa" lo ha hecho en los llamados "casos dudosos", donde el precio que aparece en la escritura pública de compraventa es irrisorio o notoriamente inferior al de mercado, siempre que pueda acreditarse por la parte retraída cuál fue el verdadero precio abonado por el comprador en virtud normalmente de contrato verbal o privado de compraventa en el que el precio que se pacta es el "precio real", no el escriturado (así, la sentencia de 12 de julio de 1984, y en el mismo sentido, la sentencia de 16 de enero de 2008). Por tanto, "precio real" no significa "valor real", es decir, que no procede estimar el retracto por el valor real de tasación que resulte de la correspondiente prueba pericial, sino que el retrayente ha de pagar el precio realmente abonado por el comprador, una vez se acredite cuál fue. Y "precio real" tampoco significa "precio actual", como establece la sentencia recurrida, con lo que debe rechazarse también su argumentación acerca de que, como quiera que ha transcurrido tanto tiempo desde la compraventa (desde el 11 de febrero de 1983), el precio que el retrayente deba abonar sea el «precio actual de la finca, a determinar en ejecución de sentencia». En primer lugar, porque la jurisprudencia antes analizada rechaza que el precio del retracto sea diferente al realmente abonado por el comprador. En segundo lugar, porque tal diferente precio debió ser interesado por la parte demandada en la contestación, sin que evacuase dicho trámite, intentando subsanar tal omisión, a través del recurso de apelación, de forma totalmente extemporánea, por lo que, en virtud del principio de justicia rogada, la Audiencia no debió entrar a valorar la procedencia o no de condenar al retrayente al pago de un precio distinto del que había resultado acreditado según la prueba practicada en el acto del juicio.

NO PROCEDE LA ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD EN CASO DE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA A PERPETUIDAD
STS de 23 de Julio de 2010. Ponente: Don Antonio Salas Carceller. Desestimatoria.
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La Sala de lo Contencioso Administrativo de este Tribunal Supremo dictó sentencia a través de la cual se declaró la caducidad de la concesión otorgada por Real Decreto de 13 de febrero de 1926 a Don Cosme para ocupar terrenos de dominio público marítimo-terrestre en Cantabria con destino al saneamiento de un trozo de marisma, caducidad que se declaraba por haberse incumplido las condiciones establecidas en el título concesional. A pesar de ello, mediante la demanda inicial del presente proceso, la actora pretende obtener una declaración de dominio sobre las fincas objeto del anterior recurso, fundamentando dicha acción en su inscripción registral y consiguiente protección garantizada por el artículo 38 de la Ley Hipotecaria por cuanto a través de la misma aparece que dichas fincas están libres de cargas. Dichas pretensiones son desestimadas en primera y segunda instancia.
En casación se acusa la infracción de lo establecido en el artículo 609 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial de aplicación. Ya esta Sala en sentencia de 17 de noviembre de 2009, con cita de la de 1 febrero 2000, afirmaba que con carácter general dicho precepto no es hábil para fundar un recurso de casación pues «no es más que una "disposición preliminar" que describe los distintos modos de adquirir la propiedad, carente, por tanto, por su sentido genérico, de relevancia casacional». Por otro lado, esta Sala en su sentencia de 23 de junio de 2009, al tratar de un supuesto similar de una concesión administrativa en las marismas de Huelva, considera que en el caso en que se efectúa una concesión «a perpetuidad, dejando a salvo el derecho de propiedad, sin perjuicio de tercero.... » no se puede pretender que tal concesión equivale o deviene título de propiedad, teniendo en cuenta que el mismo se ha dejado a salvo a favor del concedente. En consecuencia, el motivo ha de ser desestimado.
Tampoco se estima la pretensión de desafectación de bienes, que los convertiría según las normas citadas en bienes patrimoniales del Estado. Nos encontramos, por el contrario, ante un negocio jurídico de carácter administrativo por el que el Estado concede el uso de determinados terrenos -marismas- a un particular para su desecación y utilización con carácter indefinido "salvo el derecho de propiedad" y se establecen unas causas de caducidad de la concesión que son las esgrimidas por la Administración para la recuperación de los terrenos mediante reversión, que se ha producido en virtud de resolución administrativa confirmada en vía judicial contencioso administrativa. En este sentido conviene recordar lo señalado por la Sala de lo Contencioso-administrativo de este Tribunal en la sentencia dictada en dicha vía con fecha 22 de septiembre de 2003 cuando afirma en relación con la concesión de que se trata y a efectos de ratificar su caducidad, acordada por la Administración, que «estamos, además, ante un supuesto en que el título concesional excluye implícitamente la transformación del dominio público en privado, por lo que, según la mencionada doctrina de esta Sala del Tribunal Supremo, [...] la relación concesional pervive.
Sostiene la recurrente que juega a su favor el principio de legitimación registral por cuanto consta en autos certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de que tiene inscrito el dominio de las fincas libres de cargas por lo que goza absolutamente de la protección que le ofrece el artículo 38 LH, junto con los demás citados en el encabezamiento del motivo. No obstante, como esta Sala ha reiterado, entre otras en sentencias de 31 mayo 2006 y 5 noviembre 2007, el artículo 38 de la Ley Hipotecaria atribuye al titular inscrito una presunción de dominio, pero se trata de una presunción "iuris tantum", y que, por lo tanto, -como sucede en el caso-, puede ser desvirtuada por la prueba en sentido distinto de la contraparte.

LA OBLIGACIÓN DE CONSERVAR LA FORMA Y SUSTANCIA POR PARTE DEL USUFRUCTUARIO SE HA DE DAR DURANTE TODO EL TIEMPO DE DURACIÓN DEL USUFRUCTO
STS de 20 de Julio de 2010. Ponente: Don Antonio Salas Carceller. Estimatoria parcialmente.
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Una persona ostentaba el usufructo sobre un solar y vivienda, que es derruida. Se declara una obra nueva por los nudo propietarios con el consentimiento de la usufructuaria. En la planta baja de la edificación que se declara hay una panadería. Judicialmente se declara la posesión de la totalidad del edificio para la usufructuaria, y ésta desmantela el negocio de panadería, arrendando el local a un tercero. La cuestión que llega a casación es la petición de indemnización de los nudo propietarios por los daños ocasionados por el desmantelamiento de la panadería sin su consentimiento, y el posterior arrendamiento. En instancia se rechaza la reclamación, partiendo de que los nudo propietarios habían tenido la opción de acudir al artículo 520 del Código Civil, cosa que no hacen, y no cabe pedir la indemnización por daños y perjuicios ex artículo 522 del Código Civil hasta que no finalice el usufructo o hasta que no se produzca la restitución del bien por el artículo 520 citado, no habiéndose producido ninguno de los supuestos en el momento de la interposición de la demanda. Sin embargo entiende el Tribunal Supremo que la obligación de conservar la forma y sustancia ex artículo 467 del Código Civil se tiene que dar durante toda la duración del usufructo, no bastando que en el momento de devolución de la cosa se restablezca tal situación. Por tanto esa no alteración de la forma y sustancia permite pedir indemnización de daños y perjuicios aunque aún no se haya extinguido el usufructo. Por ello casa la sentencia declarando haber lugar a la indemnización solicitada. Sin embargo, en lo referente al arrendamiento que efectúa la usufructuaria considera el Tribunal Supremo que está dentro de sus facultades ex artículo 480 del Código Civil.

APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 21 DE LA LPH A LAS URBANIZACIONES. PREFERENCIA DE ADJUDICACIÓN JUDICIAL DERIVADA DE EMBARGO ANOTADO FRENTE A VENTA INSCRITA EN EL REGISTRO DESPUÉS DE LA ANOTACIÓN
STS de 9 de Junio de 2010. Ponente: Don Rafael Gimeno-Bayón Cobos. Estimatoria parcialmente.
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Los hechos a tener en cuenta en este caso son los siguientes. Mediante convenio de 18 de mayo de 1995 un Ayuntamiento cede en pago de deudas a una sociedad A, una finca. Ese convenio se formaliza en escritura pública el 30 de Agosto de 2000, se presenta al Registro el 19 de Septiembre de 2001, no se inscribe por defecto subsanable, y se vuelve a presentar e inscribir el 19 de Junio de 2001. Paralelamente el 26 de mayo de 2000 la comunidad de propietarios de la finca en cuestión demanda al Ayuntamiento al amparo del 21 LPH por impago de cuotas. El 1 de Septiembre de 2000 se acuerda el embargo de la finca, que se anota en el Registro el 13 de Diciembre de 2000. El 30 de Abril de 2001 se solicita la ejecución con venta en pública subasta. Se paga una cantidad de dinero por el Ayuntamiento y por la Sociedad A, y finalmente, tras una suspensión, se celebra la subasta el 11 de Diciembre de 2001 y se adjudica a una sociedad B. Por tanto tenemos una dación en pago, embargo posterior, anotación de embargo anterior a la inscripción de la dación, inscripción de la dación en pago en el Registro de la Propiedad y venta en pública subasta.
La sociedad A solicita por un lado que se declare la nulidad del procedimiento del 21 de la LPH y por otro que se declare su propiedad sobre la finca. El Tribunal Supremo se plantea varias cuestiones de índole procesal, en las que no vamos a entrar, pero que le llevan a pronunciarse directamente sobre la propiedad de la Sociedad A. Así, en cuanto a la nulidad del procedimiento del 21 LPH alega el recurrente que no cabe su aplicación a "realidades urbanísticas" donde no está constituido en régimen de propiedad horizontal en documento público. Tal argumento es rechazado por el Tribunal Supremo dado que el 21 LPH es aplicable con carácter supletorio a los complejos inmobiliarios tal y como establece el artículo 24.2 LPH.
Pero lo más interesante es el tema de la propiedad. El Tribunal Supremo casa la sentencia de instancia porque entiende que ésta no se ha pronunciado sobre la propiedad o no de la sociedad A. Alude ésta al artículo 1462 del Código Civil y al artículo 609 del mismo texto legal. La tradición se produce en el momento del otorgamiento de la escritura pública, por lo que desde esa fecha se ha de entender entregada la cosa. Lo corrobora el Supremo, pero, señala, la cuestión no es si en ese momento se produjo tradición, sino si ese dominio no se ha perdido por una posterior ejecución judicial seguida en un proceso regular, previo embargo. En varias ocasiones destaca el Alto Tribunal, como se había probado en instancia, que la sociedad A tuvo conocimiento del proceso de ejecución, pudo por tanto alegar la tercería de dominio, pero no lo hizo. Alega también el demandante infracción del 1473 del Código Civil. El Tribunal Supremo no lo entiende aplicable a este caso. No se trata de una doble venta, sino de una dación en pago, seguida de una adjudicación en pública subasta. Para el Supremo es sencillamente un embargo sobre una finca en proceso de ejecución, por una obligación que el Supremo califica de propter rem ex artículo 9 LPH, que el propietario de la finca embargada conocía, y dado que no se pagan las cantidades el embargo se ejecuta. Por ello desestima la demanda.

ARRENDAMIENTOS URBANOS

APLICACIÓN A LOS ARRENDATARIOS DE LOCAL DE NEGOCIO DE LA TESIS DE LA SOLIDARIDAD TÁCITA: HAY SOLIDARIDAD CUANDO HAY COMUNIDAD DE OBJETIVOS ENTRE LOS ARRENDATARIOS
STS de 30 de Julio de 2010. Ponente: Don Román García Varela. Desestimatoria. Descargar Sentencia.

En un arrendamiento de local de negocio sujeto a la LAU de 1964, tras el fallecimiento del arrendatario originario, se subrogan en su posición sus tres hijos. Fallece uno de ellos y los otros dos continúan con el arrendamiento. El arrendador insta la resolución del contrato dado que se ha producido un cambio subjetivo en la cuota del arrendatario fallecido no permitido por la LAU de 1964, dando lugar a la resolución del contrato ex artículo 114.5 de ese texto legal. El demandante arrendador parte de que la obligación de los arrendatarios es mancomunada, por aplicación de los artículos 1137 y 1138 del Código Civil. Señala el Tribunal Supremo que, efectivamente, si la obligación fuera mancomunada se produciría el efecto alegado por el arrendador. Sin embargo considera el Alto Tribunal, como las sentencias de instancia, que en este caso la obligación no es mancomunada, sino solidaria, aplicando la tesis de la solidaridad tácita, ya enunciada en otras sentencias (STS 23/06/2003, 26/11/2008). Así entiende que, aunque no hay pacto expreso, se desprende la existencia de una comunidad de objetivos entre los arrendatarios, surgiendo una intención evidente de obligarse in solidum, lo que produce que al fallecer uno de los arrendatarios se produzca una subrogación automática entre los obligados solidarios que excluye la cesión prohibida por la LAU 1964.

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL: LA CLÁUSULA QUE ESTABLECE UNA RENTA SUPERIOR A LA PERMITIDA ADMINISTRATIVAMENTE ES NULA
STS de 14 de Julio de 2010. Ponente: Don José Antonio Seijas Quintana. Desestimatoria.
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El recurso que se formula en interés casacional tiene como objeto la determinación de los efectos que se derivan en un contrato de arrendamiento de viviendas de protección oficial concertado en el año 1988, de la inclusión de una cláusula que fija una renta superior a la permitida administrativamente. La sentencia recurrida considera que aunque el apartado 5 de la Disposición Adicional Primera de la LAU de 1994, relativa al régimen de viviendas de protección oficial, dispone que, sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable por las viviendas de protección oficial, el mismo no puede aplicarse al contrato de arrendamiento en cuestión, al haberse concertado en el año 1988, es decir, antes de la promulgación de la vigente LAU; y aunque es cierto que la legislación reguladora del régimen de las viviendas de protección oficial, vigente a la fecha de formalización del contrato de arrendamiento, prohibía el percibo de renta superior a la legalmente prevista, la infracción de tal prohibición no determina la nulidad del contrato, ni siquiera de la cláusula que fijaba la renta a pagar, sino que únicamente daría lugar a la correspondiente sanción administrativa.
Tiene declarado la STS de 14 de mayo de 2009 que "a partir de la entrada en vigor de la Ley no es ni ética ni jurídicamente sostenible admitir que existen dos suertes de contratos de arrendamientos, unos amparados en una jurisprudencia permisiva y otros sujetos a la regla sancionatoria impuesta por la Disposición Adicional Primera de la Ley de 1994, en unos momentos en que esta Sala ha establecido una nueva doctrina que pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez (SSTS 30 de septiembre y 29 de octubre de 2008). La cláusula es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional". Lo que se produce es simplemente un cambio de orientación jurisprudencial, permisivo en un tiempo con esta suerte de situaciones, que en modo alguno impide seguir aplicando a estos contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial "la normativa que viniera siendo de aplicación", conforme al régimen jurídico establecido en la Disposición Transitoria Quinta de la LAU, y es evidente que esta normativa prohíbe el cobro de sobreprimas o precios no autorizados, con la proyección civil apuntada en la citada sentencia.

PERMUTA

PERMUTA DE COSA FUTURA
STS 1 de Julio de 2010. Ponente: Don Xavier O'Callaghan Muñoz. Desestimatoria. Descargar Sentencia.

El presente proceso parte de dos contratos, de compraventa en escritura pública y de permuta de cosa futura en documento privado, ambos de fecha 8 de mayo de 2002. La acción ejercitada en la demanda formulada por PROMOCIONES X, S.L. tenía por objeto el cumplimiento del contrato de permuta interesando su elevación a escritura pública y, subsidiariamente, la resolución del contrato de compraventa. En el contrato de compraventa, PROMOCIONES X, S.L., vendió a COMERCIAL Y, S.A., parte demandada en la instancia y recurrente ante esta Sala, la parcela 16 del proyecto de reparcelación del sector R2M de Cabo Blanco, término municipal de Arona, inscrita en el Registro de la Propiedad de tal población, por un precio cierto, que en parte la vendedora confiesa haber reconocido y en parte se reserva para hacer pago de una carga urbanística. La finca fue entregada a la sociedad compradora y el precio no es objeto de discusión. En el contrato de permuta, esta sociedad adquirente, COMERCIAL Y, S.A., "se compromete de manera formal y expresa a permutar..." la finca comprada, "a cambio de local comercial..." que se describe someramente y sin detallar y se añade: "estableciéndose un plazo de treinta días para materializar en documento público los demás pactos de la presente".
Las sentencias de instancia como la de la Audiencia Provincial han rechazado la alegación de la parte demandada COMERCIAL Y, S.A., de que este documento privado no plasmaba un verdadero contrato de permuta, al carecer de los elementos necesarios del contrato y sólo puede considerarse "como una intención de llevar a cabo una futura permuta".
El recurso de casación se centra en la calificación del contrato, en dilucidar si se trata de una permuta de cosa futura, parcela a cambio de parte de edificación a construir (contrato reconocido por doctrina y jurisprudencia y de enorme difusión en la realidad social, válido de la misma manera que la compraventa de cosa futura), encajable por consiguiente en el concepto de permuta que da el artículo 1538 del Código civil: así, sentencias de 8 de marzo de 2001 y 19 de julio de 2002, que citan numerosas sentencias anteriores. En este punto, no puede por menos que recordar que la interpretación y la calificación de un contrato es función que corresponde al Tribunal a quo, sólo revisable en casación cuando sea absurda, ilógica o contraria a la ley. En segundo lugar, la alegación constante de la parte recurrente, en la instancia y en este recurso de casación, de que en aquel documento privado no se plasmó un contrato sino "una generalidad de promesa contractual", como se dice textualmente en el motivo, o un precontrato (que, ciertamente, es también productor de obligaciones) o unos simples tratos preliminares, no es aceptada por la sentencia de instancia, ni tampoco por esta Sala. Es un contrato perfecto de permuta de cosa futura. El que se deje para un momento posterior, breve plazo de treinta días, el completar los demás detalles, no impide la calificación de perfección del contrato por el consentimiento, objeto y causa. Un contrato se califica de perfeccionado aunque deba ser complementado con posterioridad en aspectos complementarios, que pueden salvarse por el uso, la práctica, los acuerdos o tratos previos o, en suma, por la buena fe contractual, que proclama el artículo 1258 del Código civil y constituye un principio general del Derecho.

LA RESOLUCIÓN QUE PREVÉ EL ARTÍCULO 1504 DEL CÓDIGO CIVIL NO ES APLICABLE DIRECTAMENTE A LA PERMUTA, YA QUE CONTEMPLA LA RESOLUCIÓN POR FALTA DE PAGO DEL PRECIO Y AQUÍ SE TRATA DE RESOLUCIÓN POR FALTA DE ENTREGA NO DE PRECIO, SINO DE COSA FUTURA PERMUTADA, PERO SÍ APLICABLE POR ANALOGÍA Y POR MOR DEL ARTÍCULO 1541
STS de 28 de Junio de 2010. Ponente: Don Xavier O'Callaghan Muñoz. Desestimatoria.
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La cuestión jurídica que se planteó en este proceso, en la instancia y en casación, deriva del contrato, que se califica de permuta de cosa futura, con entrega de dinero de inferior valor, contemplada la típica permuta en los artículos 1538 a 1541 del Código civil. En tal contrato, de 20 de abril de 2001, PROMOCIONES Z, S.L. (demandante en la instancia y parte recurrida casación) declaraba ser propietaria de tres fincas urbanas en Denia (Alicante) comprendidas en el ámbito de un Programa de actuación integrada (PAI) pendiente de aprobación administrativa, y haber adquirido por compra en documento privado, otras dos fincas urbanas, a las que afectaba otro Programa de actuación integrada en trámite; todas las cinco fincas eran colindantes. Dicha sociedad, en el mencionado contrato, las transmitía a la entidad (demandada en la instancia y recurrente en casación) X, S.A. a cambio de una cantidad de dinero y de la obligación de entregarle una parte, equivalente a un 30%, de la obra a construir sobre las fincas aportadas. También, y para cumplir con ello, ésta asumía la gestión urbanística de los terrenos, subrogándose en la posición de urbanizador del PAI ya en trámite y pendiente de aprobación, respecto a las tres primeros fincas, disponiendo de un plazo máximo de seis meses a contar desde la aprobación del PAI, para solicitar la licencia de obras. Respecto a las otras dos fincas se obligaba a impulsar las propuestas y proyectos necesarios para alcanzar la condición de solar, disponiendo de un plazo máximo de tres meses para solicitar la licencia de obras, desde que se aprobara el PAI o desde que se admitiera alguna otra actuación sobre las fincas. El plazo para la entrega de la parte de la obra construida era de tres años y tres meses desde la obtención de las licencias de obra. En relación con las tres primeras fincas el Ayuntamiento de Denia aprobó el plan en fecha 3 de mayo de 2001, por lo que debía solicitarse la licencia de obras, según el contrato, en el plazo de seis meses. En relación con las otras dos fincas el PAI no llegó a aprobarse, por lo que X, S.A. debía impulsar las propuestas y proyectos necesarios para que las fincas pudieran obtener la condición de solar. Tal como expone, como hecho probado, la sentencia recurrida, de la Audiencia Provincial, en el caso de las tres primeras fincas X, S.A. no solicitó la licencia de obras en el plazo oportuno; y en el segundo, no realizó ninguna actuación de impulso urbanístico, por lo que en fecha 31 de octubre de 2002 PROMOCIONES Z, S.L. efectuó requerimiento notarial de resolución del contrato, ofreciendo la devolución de la cantidad recibida a cuenta. Aquella sociedad, PROMOCIONES Z, S.L., formuló demanda interesando la resolución del contrato por incumplimiento de la obligación de la otra parte, ofreciendo la restitución del dinero que había recibido. Y, a su vez, la entidad X, S.A. se opuso a la demanda y formuló demanda reconvencional interesando se acordara el cumplimiento del contrato. Tanto la sentencia de instancia como la mencionada de la Audiencia Provincial han entendido que la única parte que ha incumplido sus obligaciones es la promotora, que se obligó a una actuación y a una edificación, nada hizo y pasado un año aproximadamente de la terminación de los plazos pactados recibió el requerimiento de resolución que prevé el artículo 1504 del Código civil no aplicable directamente a este caso, ya que contempla la resolución por falta de pago del precio y aquí se trata de resolución por falta de entrega no de precio sino de cosa futura permutada, pero sí aplicable por analogía y por mor del artículo 1541.

1504 DEL CÓDIGO CIVIL

LA RESOLUCIÓN TRAS EL REQUERIMIENTO EX ARTÍCULO 1504 DEL CÓDIGO CIVIL SE PRODUCE IPSO IURE. SI NO SE ACEPTA POR LA OTRA PARTE, SE PRECISA DECLARACIÓN JUDICIAL QUE LA DECLARE
STS de 19 Julio de 2010. Ponente: Don Xavier O´Callaghan Muñoz. Desestimatoria. Descargar Sentencia.

En fecha 2 de agosto de 1999 se otorga un documento privado por el que los demandados, como parte vendedora, actuando en interés de 344 trabajadores afectados por un expediente de regulación de empleo y la entidad, como parte compradora, X, S.L., demandante en la instancia y recurrente en casación, venden una serie de fincas registrales que forman una sola finca en la realidad, en cuyo contrato consta que todos ellos son titulares en copropiedad del 70% y don Luís Ángel y su esposa doña Adelina lo son en un 30%; pero estos últimos no han llegado a adquirir la propiedad de la citada parte indivisa. La parte compradora formuló demanda interesando la declaración de validez del contrato de compraventa en el documento privado referenciado y la condena a otorgar escritura pública. Los vendedores, han formulado reconvención, en la que asimismo han interesado la resolución. Tanto la sentencia de primera instancia como la de segunda han estimado la reconvención, declarando la resolución del contrato de compraventa.
El TS sostiene que la resolución por incumplimiento es un efecto especial de las obligaciones recíprocas que contempla el artículo 1124 del Código civil como si de una condición se tratara y el 1504 del mismo código, como garantía para el vendedor de cosa inmueble, complemento del anterior, para el caso de que el comprador no pague el precio. En este caso, exige la norma que se practique un requerimiento, en el sentido de que el vendedor declara su voluntad de que ha optado por la resolución. En tal momento, esta se produce ipso iure pero si no es aceptada por la otra parte, la compradora, extrajudicialmente, se precisa declaración judicial que lo declare. Así lo ha dicho reiteradamente esta Sala en sentencias de 12 de marzo en 1990, 15 de febrero de 1993, 28 de junio de 2002 y 1 de octubre de 2009.
Este es el caso presente. Pese a que en el contrato no se fijaba un día exacto del pago del precio y de la entrega de las fincas, la parte vendedora remitió por conducto notarial la carta fechada el 29 de octubre 2001 (es decir, más de dos años después de la fecha del contrato) declarando su voluntad de dar por resuelto el contrato. La parte compradora no sólo no aceptó la resolución, sino que citó a los vendedores para otorgar la escritura pública de compraventa, a una determinada notaría, donde presentó una minuta que no se atenía a la literalidad del documento privado que se pretendía elevar a público, omitiendo puntos y variando otros, por lo que los vendedores no la aceptaron y han pedido la declaración de resolución en la demanda reconvencional del presente proceso, ya que no ha sido aceptada por la otra parte.

FAMILIA

PRESCRIPCIÓN: INAPLICABILIDAD DE LA JURISPRUDENCIA SOBRE DAÑOS CONTINUADOS POR CABER LA DISTINCIÓN DE ETAPAS DIFERENTES SEGÚN LOS DISTINTOS CONCEPTOS INDEMNIZATORIOS RECLAMADOS Y TRATARSE EN REALIDAD DE DAÑOS DURADEROS O PERMANENTES, DETERMINADOS MÁS DE UN AÑO ANTES DE INTERPONERSE LA DEMANDA
STS de 14 de Julio de 2010. Ponente: Don Francisco Marín Castán. Desestimatoria. Descargar Sentencia.

La cuestión jurídica que plantea el único motivo del presente recurso de casación consiste en si ha prescrito o no la acción ejercitada por el demandante-recurrente, mediante demanda presentada el 15 de noviembre de 2005 contra la que había sido su esposa, en reclamación morales, daños físicos y secuelas sicológicas derivados de la infidelidad de la demandada mientras estuvieron casados y de la declaración judicial de que uno de los dos hijos tenidos hasta entonces por matrimoniales, concretamente la hija nacida en 1984, no había sido engendrada por el demandante.
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda por considerar prescrita la acción con base en el art. 1968-2º CC, al haber transcurrido más de un año entre el conocimiento del daño por el demandante y la interposición de la demanda, entendiendo por tanto que la acción ejercitada se fundaba en el art. 1902 CC, y la sentencia de apelación, desestimando el recurso del actor, la confirmó rechazando que los daños alegados en la demanda continuaran produciéndose, o al menos que hubieran seguido produciéndose hasta el 6 de septiembre de 2005, y entendiendo, en cambio, que la última fecha posible a considerar como inicio del cómputo de dicho plazo era el 27 de marzo de 2003, día en que se había notificado al demandante la sentencia declarando que la referida joven no era hija biológica suya.
En la misma medida el TS alude al criterio seguido por la sentencia de 28 de octubre de 2009 distinguiendo entre el daño continuado y el daño duradero o permanente, que es aquel que se produce en un momento determinado por la conducta del demandado pero persiste a lo largo del tiempo con la posibilidad, incluso, de agravarse por factores ya del todo ajenos a la acción u omisión del demandado. En este caso de daño duradero o permanente el plazo de prescripción comenzará a correr "desde que lo supo el agraviado", como dispone el art. 1968-2º CC, es decir desde que tuvo cabal conocimiento del mismo y pudo medir su trascendencia mediante un pronóstico razonable, porque de otro modo se daría la hipótesis de absoluta imprescriptibilidad de la acción hasta la muerte del perjudicado, en el caso de daños personales, o la total pérdida de la cosa, en caso de daños materiales, vulnerándose así la seguridad jurídica garantizada por el artículo 9.3 de la Constitución y fundamento, a su vez, de la prescripción. Que ésta, y no la de daños continuados, es la verdadera naturaleza de aquellos cuya reparación se pidió en la demanda interpuesta por el hoy recurrente lo demuestra el propio planteamiento del motivo, que presenta como continuación o agravación de los daños hechos posteriores a la propia presentación de la demanda para, después, situar incoherentemente el comienzo del plazo de prescripción en una fecha anterior y, además, prescinde del cuidadoso análisis del tribunal sentenciador, reseñado en el fundamento jurídico cuarto de esta sentencia de casación, que distingue etapas o fases según los conceptos indemnizatorios de la propia demanda y determina para cada uno de ellos la fecha límite inicial del plazo de prescripción.

LA ATRIBUCIÓN DEL USO DE LA VIVIENDA POR SENTENCIA EN EL ÁMBITO DE UN PROCEDIMIENTO DE FAMILIA NO PUEDE CONSTITUIR UN TÍTULO JURÍDICO HÁBIL PARA JUSTIFICAR LA POSESIÓN QUE RESULTE OPONIBLE A TERCEROS AJENOS A LAS RELACIONES SURGIDAS POR EL MATRIMONIO
STS de 14 de Julio de dos mil diez. Ponente: Don Román García Varela. Desestimatoria.
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El recurso plantea a la Sala, una vez más, el conflicto que se genera cuando el propietario de un inmueble ha cedido su uso a un familiar, generalmente un hijo o hija, para que en él se fije el domicilio familiar, posteriormente deviene la ruptura matrimonial o de la convivencia y una resolución judicial atribuye a uno de los cónyuges o convivientes el uso de la vivienda. Se trata, pues, de dilucidar qué facultades de recuperación del inmueble le quedan a ese tercero, propietario de la vivienda y afectado por una resolución judicial dictada en un proceso de familia. La sentencia de esta Sala de 26 de diciembre de 2005 (y a partir de ella otras muchas, como las de 30 de junio y 22 de octubre de 2009, entre las más recientes), puso de manifiesto, para resolver conflictos como el ahora planteado, la necesidad de analizar cada caso concreto para definir si ha existido o no un contrato entre las partes, y particularmente un contrato de comodato, caracterizado por la cesión gratuita de la cosa por un tiempo determinado o para un uso concreto. En tal caso, se deberán aplicar las normas reguladoras de este negocio jurídico. Sin embargo, en el supuesto de que no resulte acreditada la existencia de esta relación jurídica, se debe concluir que estamos ante la figura del precario, lo que conlleva que el propietario o titular del inmueble podrá, en cualquier momento, reclamar su posesión. En este último caso, y frente a la posible reclamación de su propietario, no podrá oponerse la atribución del uso de la vivienda que haya sido establecido en el ámbito de un procedimiento de familia. En definitiva, la atribución del uso de la vivienda por sentencia dictada en el ámbito de un procedimiento de familia no puede constituir un título jurídico hábil para justificar la posesión que resulte oponible a terceros ajenos a las relaciones surgidas por el matrimonio y por el procedimiento matrimonial, ni permite reconocer al beneficiario una posición jurídica y una protección posesoria de vigor jurídico superior al que la situación de precario proporciona a la familia, pues ello entrañaría subvenir necesidades familiares, desde luego muy dignas de protección, con cargo a extraños al vínculo matrimonial y titulares de un derecho que posibilita la cesión del uso de la vivienda. En la proyección de la anterior doctrina al caso que se examina, resulta que la sentencia recurrida consideró, en esencia, que la relación jurídica que vinculaba a la demandante y a la demandada era la propia de una situación de precario. Dicha calificación la funda la Audiencia, tras el examen de la prueba practicada, en que el uso no se pactó por tiempo concreto, ni se satisfizo pago alguno como consecuencia de la ocupación de la vivienda, lo que permite concluir a la Audiencia que la actora se limitó a ceder una vivienda de su propiedad para que fuera ocupada por su hijo y su familia, situación que califica como precario, con la consecuente facultad de la actora de reclamar la vivienda a su voluntad.

SUCESIONES

LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN SOBRE LA COSA COMÚN DEBEN CONTAR CON LA VOLUNTAD DE TODOS LOS COMUNEROS, SO PENA DE NULIDAD
STS de 10 de Junio de 2010. Ponente: Doña Encarnación Roca Trías. Estimatoria parcial.
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Dº Martín, casado con Dª Diana quien fallece el 14 de octubre de 1980, compró para la sociedad de gananciales en el año 1968 un piso en Madrid, que es el objeto del actual litigio. En el año 1978 D. Martín fue declarado pródigo; su hija Dª África fue nombrada curadora y en el auto se priva al pródigo de la administración de sus bienes que realizará el tutor. Por el contrario, los actos de disposición competen al Sr. Martín con autorización de la autorización judicial. El 1 de marzo de 1990, la curadora Dª África en concepto de tal y como arrendadora, otorgó un contrato de arrendamiento por 15 años con su hermana Dª Luisa del piso ganancial. Dª Delia, actuando por sí y como administradora judicial y en beneficio de la comunidad de bienes dejados al fallecimiento de sus padres, demandó a Dª Luisa y a Dª África, como curadora de su padre. La sentencia de 1ª Instancia estimó la demanda. Los argumentos utilizados son los siguientes: a) consideró que la sentencia de incapacitación no especificaba los actos para los que el curador necesitaba la autorización judicial, por lo que debía aplicarse lo dispuesto en el art. 271 CC, que la exige para que el tutor pueda ceder bienes en arrendamiento por tiempo superior a seis años; b) el citado contrato de arrendamiento tenía un plazo de 15 años prorrogables, por lo que excedía de un acto de mera administración, de modo que ni el curador ni el pródigo podían concertarlo sin autorización judicial, lo que comportaba la nulidad de dicho contrato; c) además, el Sr. Martin no era el propietario único del piso, ya que al ser un bien ganancial, existía una comunidad con los herederos de la madre, propietarios de la otra mitad. La sentencia de la AP, estimó parcialmente el recurso de apelación, y se pronuncia sobre los tres siguientes temas: a) El piso ha sido adjudicado a las demandadas, una de las cuales era la ocupante por el contrato de arrendamiento discutido; b) el contrato de arrendamiento era nulo por falta de poder de disposición del otorgante al pertenecer en parte a la comunidad hereditaria formada a la muerte de la esposa, y c) se deben los frutos civiles a la comunidad hereditaria.
En sede de casación, las recurrentes pretenden convencer a la Sala de que una vez disuelta la comunidad de gananciales, pero aun no liquidada, la relación entre los comuneros o entre ellos y los herederos del que ha fallecido sigue manteniendo la misma naturaleza que la comunidad originaria y por ello deben aplicarse las mismas normas. Pero olvida la doctrina de esta Sala (SSTS de 19 junio 1998) que entiende que disuelta la sociedad de gananciales, la naturaleza de las relaciones existentes entre los titulares es la de una comunidad que equivale al régimen de la comunidad hereditaria (STS de 11 mayo 2000) y, en consecuencia, no rigen los preceptos del Código civil que permiten la disposición por uno de los cónyuges con el consentimiento del otro vigente la sociedad de gananciales, es decir, el art. 1322 CC , que consideran infringido, entre otros preceptos. La norma contenida en el art. 1322 CC forma parte del régimen de las relaciones entre los cónyuges y no se aplica en las relaciones con terceros. Se aplicarán, por tanto, las reglas de la comunidad hereditaria y esta Sala ha sostenido de manera uniforme, que los actos de disposición sobre la cosa común deben contar con la voluntad de todos los comuneros, so pena de nulidad (así, entre otras, las SSTS de 25 septiembre 1995, 17 febrero 2000 ). Por tanto, la conclusión de la sentencia recurrida resulta absolutamente acorde con la jurisprudencia de esta Sala, a lo que debe añadirse que debe considerarse como acto de disposición el arrendamiento de larga duración como el que nos ocupa. Por todo ello, debe declararse correcta la solución dada en la sentencia ahora recurrida al declarar la nulidad del contrato de arrendamiento celebrado por el titular de una mitad en su cualidad de bien ganancial y algunos de los herederos del otro cónyuge fallecido, sin que hayan concurrido los demás al otorgamiento del contrato.

RENDICIÓN DE CUENTAS ENTRE COHEREDEROS
STS de 19 de Julio de 2010. Ponente: Doña Encarnación Roca Trías. Desestimatoria.
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En una partición hereditaria se encontraban unas fincas poseídas desde el fallecimiento de la causante por el demandado-coheredero. Los demás coherederos solicitan la liquidación de la administración de estos bienes en el tiempo que duró la indivisón, reclamando a los que ocupaban las fincas rústicas inventariadas la rendición de cuentas oportuna. Pidieron que se les hicieran efectivas diversas cantidades en concepto de rendimientos netos; que se declarara que el demandado era poseedor de mala fe y que por ello se le condenara al pago de unas cantidades como rendimiento bruto por los cultivos de las fincas explotadas en el tiempo que duró la indivisión; otras cantidades por la explotación de ganado.
El TS afirma que debe recordarse al recurrente que su situación posesoria estaba directamente relacionada con sus derechos a poseer la cosa perteneciente a una comunidad hereditaria. Dicha situación tiene como marco básico el art. Art. 1063 CC, que es el aplicable en este caso y que se remite indirectamente a las normas sobre liquidación de la posesión, que deben aplicarse al ser las únicas que resuelven todos los supuestos del art. 1063 CC. No se trata solo de una rendición de cuentas, sino de una liquidación en el sentido del art. 1063, que obliga a los coherederos a abonarse recíprocamente en la partición las rentas y frutos que cada uno de ellos haya percibido, los gastos útiles y necesarios y los daños ocasionados por malicia o negligencia. A partir de aquí, deben aplicarse las reglas específicas de la posesión, establecidas en los artículos que cita como infringidos, para determinar cuáles van a ser los efectos de esta tardía rendición de cuentas y de la conversión en poseedor de mala fe, de acuerdo con lo dispuesto en las normas correspondientes. Un coheredero, como lo es el demandado, no puede retener en perjuicio de los demás los frutos que debe compartir según el art. 1063, porque si lo hace, está incurriendo en un supuesto de enriquecimiento sin causa, ya que el art. 1063 obliga al abono recíproco de las rentas y frutos obtenidos durante la indivisión. Al no haberlo hecho el recurrente, puede admitirse el argumento que nos hallamos ante una acción que sigue las peripecias de la indivisión de la comunidad, por lo que entre coherederos no prescribe.

INTERPRETACIÓN DE TESTAMENTO
STS de 17 de Junio de 2010. Ponente: Don Xavier O´Callaghan Muñoz. Desestimatoria.
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El motivo único del recurso de casación es resolver sobre si el legado de una vivienda, hecho por el causante a un sobrino en testamento fechado en 1993, es válido, a pesar de existir un testamento posterior, de 1995, que no sólo no lo incluye, sino que revoca expresamente el anterior.
El TS es claro y desestima el recurso, aludiendo al artículo 675 CC, pues señala que la cláusula revocatoria es tan clara que no admite duda alguna ("Revoca en todas sus partes cualquier otra disposición que apareciera, todo ello por estar en este acto consignada fielmente su voluntad"), aludiendo también al criterio de la interpretación literal del testamento. Esto es, el testador quiso legar en un momento dado, pero no legó efectivamente en el último testamento válido.

FIDEICOMISO DE RESIDUO "SI ALIQUID SUPERERIT"
STS de 22 de Junio de 2010. Ponente: Don Antonio Salas Carceller. Desestimatoria.
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Se cuestiona en este caso cual es el alcance del fideicomiso establecido en un testamento del siguiente tenor: "...ordenando que aquello de que no hubiera dispuesto la legataria por actos inter vivos, lo conserve y transmita en sustitución fideicomisaria a ...".
El TS mantiene el criterio del tribunal de instancia y señala que el testador otorga al fiduciario la facultad de disponer por actos inter vivos quedando el residuo para los fideicomisarios, siendo amplísimo el poder de disposición concedido, incluidas las facultades para donar o disponer a título gratuito, y ello sin necesidad de hacerlo constar expresamente, pues del conjunto de disposiciones y los términos concretos del documento en que se plasmaron las últimas voluntades se refleja la intención de conceder las más amplias facultades dispositivas inter vivos al heredero fiduciario.

FE PÚBLICA REGISTRAL: ARTÍCULO 34 LH

LA FE PÚBLICA REGISTRAL SALVA EL DEFECTO DE TITULARIDAD DEL TRASMITENTE, AUNQUE NO LAS DEL PROPIO TÍTULO ADQUISITIVO DEL TERCERO
STS de 20 de Julio de 2010. Ponente: Don Xavier O'Callaghan Muñoz. Desestimatoria. Descargar Sentencia.

En 1978 los propietarios y titulares de una serie de fincas, don Isidro (fallecido el 3 de diciembre de 1993) y esposa doña Eulalia (codemandada) las venden en documento privado de 9 de agosto de 1978 a don Jerónimo (abuelo del demandante) que toma posesión de las mismas, las utiliza para su negocio de auto escuela, hasta que cesó en el mismo y quedaron en situación de abandono. En 1990 fallece don Jerónimo y le sucede como heredero testamentario don Mauricio (padre del demandante, su heredero ab intestato, fallecido el 5 de diciembre de 2003). El 31 de agosto de 1999 los titulares registrales de las mismas fincas, las venden en escritura pública  que se inscribe en el Registro de la Propiedad. El 11 de junio de 2003 el nieto de aquel adquirente de las fincas en documento privado (de 1978) formula la demanda rectora de este proceso, en la que ejercita acción declarativa de dominio de las fincas y la nulidad de la compraventa, otorgada en escritura pública (de 1999) con la consiguiente nulidad de los asientos registrales. Las sentencias de instancia y apelación desestiman la demanda en aplicación del principio de fe pública registral proclamado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
La presunción de exactitud registral se desdobla en los dos principios o aspectos de la eficacia registral. Son el principio de legitimación registral, presunción de exactitud iuris tantum, eficacia defensiva de la inscripción y el principio de fe pública registral, eficacia ofensiva de la inscripción. Este último es el que se plantea aquí directamente y se halla proclamado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria  en el que se protege decisivamente al tercero hipotecario, frente a lo no inscrito en el Registro de la Propiedad lo que, a su vez corrobora el artículo 32 de la misma ley. En consecuencia, se mantienen, aún contra la realidad extraregistral, las adquisiciones que por negocio jurídico oneroso haya realizado un tercero confiado en el contenido del Registro de la Propiedad. Lo cual implica que si el transmitente era titular registral y tenía inscrito a su favor el derecho real, pero no era verdadero titular (por ejemplo y como caso frecuente, lo había transmitido a otro en documento no inscrito), careciendo por tanto de poder disposición y, pese a ello, lo transmite a título oneroso a un tercero de buena fe y éste inscribe su adquisición en el Registro de la Propiedad va a quedar protegido registralmente y mantenido materialmente en su adquisición, pese a ser a non domino. Este ha sido el claro criterio jurisprudencia desde la sentencia del pleno de esta Sala, de 5 de marzo de 2007 que, tras un repaso a la jurisprudencia anterior, afirma: "La doctrina sobre el artículo 34 de Ley Hipotecaria que procede dejar sentada comprende dos extremos: primero, que este precepto ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca, tal y como se ha mantenido muy mayoritariamente por esta Sala; y segundo, que el mismo artículo no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente." Cuya doctrina ha sido reiterada por las sentencias de 16 y 20 del mismo mes y año y por las de 5 de mayo de 2008 y 23 de abril de 2010. Como ya había dicho la sentencia de 22 junio de 2001, la fe pública registral sí salva el defecto de titularidad del trasmitente, aunque no las del propio título adquisitivo del tercero y añade la antes citada de 5 de mayo de 2008 que la doctrina de la Sala es que si se produce una venta, que no se inscribe en el Registro de la Propiedad y más tarde, por el titular registral que ya no es propietario, una segunda transmisión (por venta o embargo) que sí se inscribe -venta de cosa ajena- se da lugar a una adquisición a non domino por este segundo comprador y una pérdida de la propiedad por el primero. Puede parecer una injusticia, pero se mantiene en el Derecho en aras a la seguridad jurídica y a la confianza que debe tenerse en el Registro de la Propiedad por la presunción de exactitud registral, que en este caso es el principio de fe pública registral que proclama el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

LA FE PÚBLICA REGISTRAL DEL ARTÍCULO 34 DE LA LH NO SE EXTIENDE A LA EXISTENCIA O SUPERFICIE DE LAS FINCAS
STS de 30 de Junio de 2010. Ponente: Don Antonio Salas Carceller. Desestimatoria.
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En el término municipal de Coín (Málaga), existían cinco fincas registrales que pertenecían en el año 1962 a don Juan Miguel, de las que cuatro fueron aportadas una S.A., quedando fuera de tal aportación la quinta de las fincas que carecía de tracto sucesivo registral. Cada una de las cinco fincas tenía aproximadamente 24 hectáreas, por lo que la superficie aportada a la S.A. era de 96 hectáreas, mientras que la finca no aportada permaneció con su extensión propia de 24 hectáreas. Las aportadas fueron objeto de agrupación, dando lugar a una nueva finca registral, permaneciendo la no aportada como finca distinta. En el año 1983, el Sr. Juan Miguel vendió la citada finca al matrimonio formado por doña Encarna y don Fidel, con la indicada superficie de 24 hectáreas. En el año 1988, dicho matrimonio vende la citada finca a don Constantino mediante escritura pública haciendo constar que su superficie es de 24 hectáreas, 14 áreas y 3 centiáreas. El Sr. Constantino instó expediente de dominio en mayo de 1989 ante el Juzgado de Primera Instancia para reanudar el tracto sucesivo interrumpido desde el año 1887, por lo que la finca pasa a figurar inscrita a su nombre con la misma superficie de 24 hectáreas y seguidamente, otro expediente de dominio dirigido a registrar una mayor cabida de la finca que afirma tiene un total de 93 hectáreas, haciendo uso de una referencia catastral que no podía corresponder sino a la finca agrupada de la S.A., obteniendo un resultado favorable y dando lugar a la modificación de su inscripción, de modo que comprendía en su titularidad gran parte de la finca de la S.A. Con fecha 13 de julio de 1999, el Sr. Constantino vende la finca resultante a una S.L., dividiéndola en tres nuevas fincas que ocupan la superficie de aquélla, consumando así la doble inscripción de las 69 hectáreas que fueron objeto del exceso de cabida. La S.A. interpuso demanda contra don Constantino, la S.L., y el matrimonio formado por doña Encarna y don Fidel en ejercicio de acción declarativa de dominio acumulada a otra reivindicatoria, interesando la declaración de nulidad de las transmisiones contractuales así como las oportunas cancelaciones de asientos en el Registro de la Propiedad y, subsidiariamente, interesaba la indemnización de daños y perjuicios en la parte del inmueble litigioso de que la parte actora ha quedado. La demanda fue estimada en primera instancia y fue desestimado el recurso en la Audiencia.
Los dos primeros motivos del recurso vienen a coincidir en la denuncia de la vulneración del artículo 34 de la Ley Hipotecaria en cuanto a la atribución a la parte actora, la S.A., de la condición de tercero hipotecario. El TS afirma que la Audiencia no basa su resolución en la concurrencia o no en la demandante de la condición de tercero hipotecario, sino que resuelve comparando el contenido de los títulos de una y otra parte, de los que deduce la preferencia del de la parte actora en cuanto a la propiedad de determinada extensión de terreno que ha de considerarse comprendida en su finca y no en la que pertenece a la parte demandada.
El tercer motivo se refiere a la afirmada concurrencia de tal condición de tercero hipotecario en la parte recurrente. Dicho motivo ha de decaer pues con independencia de que pueda atribuirse o no a dicha parte la condición de "tercero hipotecario" protegido por el Registro de la Propiedad, tal protección no abarca la existencia real de la finca y mucho menos su extensión superficial, cuyo dato, pese a poder figurar en la inscripción, ninguna garantía supone para los adquirentes en cuanto a su realidad. Esta Sala ha declarado con reiteración que la fe pública del registro asegura la existencia y contenido jurídico de los derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la inscripción de la finca quedando ello sometido al resultado de las pruebas practicadas (sentencias de 30 de octubre de 1961, 16 de abril de 1968, 3 de junio de 1989; y, como más recientes, las de 5 junio 2000,6 julio 2002 y 15 abril 2003).

SOCIEDADES: DERECHO DE INFORMACIÓN

NO SE VULNERA EL DERECHO  DE INFORMACIÓN SI EL SOCIO, ANTES DE LA JUNTA, RENUNCIÓ A LA POSIBILIDAD DE EXAMINAR EN EL DOMICILIO SOCIAL TODOS LOS DOCUMENTOS QUE SERVÍAN DE SOPORTE O ANTECEDENTE A LAS CUENTAS ANUALES Y LUEGO, DURANTE LA CELEBRACIÓN DE LA JUNTA, PRESENTA UNA LARGA SERIE DE PREGUNTAS CUYA RESPUESTA EXIGE UN ANÁLISIS EXHAUSTIVO DE TODA LA DOCUMENTACIÓN RELATIVA A LA ACTIVIDAD SOCIAL
STS de 23 de Julio de 2010. Ponente: Don Francisco Marín Castán. Estimatoria. Descargar Sentencia.

La cuestión jurídica que plantea el recurso consiste en si se vulneró o no el derecho de información del socio demandante al negársele el envío de determinada documentación cuando la pidió por escrito al órgano de administración de la Junta General celebrada el 5 de mayo de 2000 y, después durante la celebración de la Junta, al responderse de un determinado modo a las preguntas y requerimientos de ese mismo socio.
La sentencia de primera instancia desestimó totalmente la demanda, que pedía la declaración de nulidad de los acuerdos sociales adoptados en la referida Junta, razonando que el órgano de administración de la sociedad demandada había acordado por unanimidad de todos sus miembros, el 17 de abril de 2000, enviar al socio luego demandante toda la documentación requerida por éste, "salvo la relativa a los residentes y trabajadores de la empresa", una residencia geriátrica, por considerarla confidencial, aunque invitándole en cualquier caso a examinarla en el domicilio social de la empresa. La sentencia de apelación, en cambio, acogió el recurso del socio demandante y, revocando totalmente la sentencia apelada, estimó la demanda y declaró nulos los acuerdos impugnados.
De los hechos probados se desprende que, aun cuando no se pusiera el informe de gestión a disposición del abogado del demandante tras su petición por escrito, como dispone el art. 86.1 LSRL, junto con el balance y el Libro Diario que sí se le remitieron, la información que en verdad interesaba al demandante, como después revelaría la larguísima lista de preguntas que presentó durante la celebración de la Junta General, era la que constaba en la práctica totalidad de los documentos de la sociedad correspondientes no sólo al ejercicio de 1999 sino también al anterior, pues además se pedían análisis comparativos entre uno y otro ejercicio. Ante tamaña petición de información, que por un lado comprendía datos personales relativos a personas ajenas a la sociedad, dignos de protección, y por otro absolutamente todos los documentos que pudieran servir de soporte a las cuentas sociales, incluyendo por tanto aquellos cuya difusión podía perjudicar el interés social, ha de considerarse ajustada al art. 86 LSRL y a la jurisprudencia de esta Sala la respuesta del órgano de administración de la sociedad ofreciendo al abogado del demandante la posibilidad de consultar en el domicilio social toda la documentación solicitada, pudiendo así hacer por sí mismo los análisis comparativos interesados, y brindándose a aclararle cualquier duda que tuviera. Y por la misma razón no puede entenderse ajustada al contenido del derecho de información del socio la conducta del demandante que, haciendo caso omiso de las facilidades que le brindaba el órgano de administración, dejó pasar la oportunidad de consultar, antes de la celebración de la Junta General, la documentación que pudiera interesarle y sin embargo, al iniciar la celebración de la Junta, presentó una larguísima serie de preguntas que desde luego le fueron contestadas y muchas de las cuales hubiera podido aclarar por sí mismo consultando los documentos en el domicilio social.
Faltó por tanto, en el socio demandante, una mínima colaboración por su parte que demostrara verdadero interés en la información, ya que si se pretende un examen total y exhaustivo de la actividad social durante el ejercicio correspondiente a las cuentas objeto de examen por la Junta, y además en comparación con el ejercicio anterior, no es exigible al órgano de administración que antes de celebrarse la Junta General remita al socio absolutamente toda la documentación correspondiente a la actividad social, original o por fotocopia, ni que durante la celebración de la Junta aclare al detalle lo que esté necesitado de una previa consulta de toda esa misma documentación. En suma, el derecho de información del socio, en casos como el presente, tiene un correlativo deber de mínima colaboración por su parte que el demandante no cumplió al prescindir, por su sola voluntad, de consultar en el domicilio social todos los documentos originales que podían interesarle para preparar la larguísima serie de preguntas que presentó durante la celebración de la Junta General (Sentencia de 16 de diciembre de 2002, Sentencia de 12 de noviembre de 2003, Sentencia de 29 de julio de 2004, Sentencia de 20 de septiembre de 2006, entre otras).