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ENSXXI Nº 40
NOVIEMBRE - DICIEMBRE 2011

JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE PODER

TRASCRIPCIÓN DE FACULTADES EN LA ESCRITURA: SUPLE LA OMISIÓN DE LA REFERENCIA AL CONCRETO NEGOCIO JURÍDICO DOCUMENTADO.
Resoluciones de 27 de Julio y 4 de Agosto de 2.011 (B.O.E. de 29 de Septiembre y 7 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución Descargar Resolución.

Nueva resolución sobre calificación de poderes. En una escritura de préstamo hipotecario intervienen, en nombre de la entidad prestamista, dos apoderados mancomunados. El Notario autorizante de la escritura calificada expresa que se le exhibe copia de dicha escritura inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, con sus respectivos datos registrales, y que «de ella resulta que se está facultado, mancomunadamente con otro apoderado de esta entidad, para conceder y tomar préstamos y cuentas de crédito, recibiendo las garantías necesarias reales o hipotecarias». A continuación de dicha reseña el Notario autorizante formula el juicio de suficiencia en los siguientes términos: «Yo, el Notario, doy fe de que a mi juicio las facultades representativas acreditadas a mí, el Notario, son suficientes para el otorgamiento del negocio jurídico contenido en este escritura».
El Registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, el Notario autorizante del título calificado ha reseñado el documento del que nace dicha representación, sin incluir el contenido adecuado al acto en concreto de la escritura y, además, al emitir el juicio de suficiencia de las facultades representativas emplea una expresión genérica y no un juicio de suficiencia de las mismas expreso, concreto y coherente con el negocio documentado, imprescindible para que el Registrador pueda calificar la congruencia de dicho juicio con el contenido del título.
La D.G.R.N. admite el recurso no sin antes repasar la doctrina asentada sobre esta materia. En el presente caso, el Notario autorizante del título calificado ha reseñado debidamente el documento del que nace dicha representación, es decir la escritura pública de apoderamiento. Y si bien es cierto que al emitir el juicio de suficiencia de las facultades representativas no especifica el negocio jurídico concreto formalizado en la escritura (la fórmula utilizada es «... para el otorgamiento del negocio jurídico contenido en esta escritura...»), ello no impide al Registrador que pueda calificar la congruencia entre dicho juicio y el contenido del título, pues el juicio de suficiencia formulado hay que ponerlo en relación, por un lado, con el contenido de dicho negocio y, por otro, con la referencia que se hace al contenido del documento del que surge la representación, referencia en la que se contiene precisamente, en contra de lo que se afirma en la nota de calificación, una correcta identificación de las facultades ejercitadas por los apoderados mancomunados. Incluye a este respecto las de «conceder y tomar préstamos y cuentas de crédito, recibiendo las garantías necesarias reales o hipotecarias», sin que el Registrador haya cuestionado la congruencia entre estas facultades atribuidas a los apoderados y el concreto negocio de préstamo hipotecario formulado.
Por tanto, la omisión de la referencia al concreto negocio jurídico documentado en la formulación del juicio de suficiencia queda con creces suplida con la identificación somera pero suficiente de las concretas facultades representativas ejercitadas cuando estas resultan ser congruentes con el contenido del título, como ya declaró este Centro Directivo en su resolución de 30 de Septiembre de 2.002. En definitiva, el juicio de suficiencia de la representación acreditada queda suficientemente concretado, permitiendo la calificación del registral de su congruencia.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

VENTA DE INMUEBLE PREVIA A PROHIBICIÓN JUDICIAL DE DISPONER, PERO PRESENTADO EN EL REGISTRO CON POSTERIORIDAD A LA ANOTACION: PUEDE PRACTICARSE LA INSCRIPCIÓN DE LA VENTA.
Resolución de 3 de Agosto de 2011. (B.O.E. de 29 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

En el supuesto del presente recurso, el Registrador de la Propiedad suspende la inscripción de la transmisión dominical sobre un inmueble motivada por la escisión total de una sociedad de responsabilidad limitada, mediante escritura otorgada en el año 1.999, porque al presentarse ésta en el Registro de la Propiedad en el año 2.011 consta previamente practicada "en el año 2007" una anotación preventiva de prohibición de disponer decretada por la Autoridad Judicial, en procedimiento de carácter penal, como medida cautelar.
La cuestión planteada debe resolverse según el criterio sentado por este Centro Directivo en Resolución de 8 de julio de 2.010. La Dirección General, tras un examen minucioso de la doctrina y la jurisprudencia emanada en sede de anotaciones preventivas de prohibición de disponer, se decanta diciendo que, en la medida en que el artículo 145 del Reglamento Hipotecario impide el acceso registral de los actos dispositivos realizados posteriormente (salvo los que traen causa de asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación), ello presupone, «a sensu contrario», que no impide los realizados con anterioridad "conclusión que resulta también de la aplicación de la regla general que para las anotaciones dicta el artículo 71 de la propia Ley Hipotecaria", sin embargo, por otro lado, se estima que tal inscripción no ha de comportar la cancelación de la propia anotación preventiva de prohibición, sino que ésta se arrastrará. Tal solución permite compatibilizar todos los intereses en juego, sin lesionar indebidamente ninguno, permitiendo el acceso al Registro del título rezagado, pero, sin cancelación de oficio por el Registrador del asiento de la anotación prohibitiva, pues, como se ha indicado, de un lado, la inscripción posterior del título anterior no priva de toda su eficacia potencial a la anotación y, de otro, sólo al Juez corresponde acordar la cancelación de tal asiento, conforme a lo previsto en el artículo 83 de la Ley Hipotecaria, a la vista de las circunstancias del caso.

CON UNA DILIGENCIA NO SE PUEDE REALIZAR UNA RECTIFICACIÓN SUSTANTIVA DEL TÍTULO.
Resolución de 12 de Agosto de 2.011. (B.O.E. de 14 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

No se permite la inscripción de una Diligencia de subsanación de una escritura de la que resulta la rectificación de ésta en el sentido de tener por no puesto como adquirente a uno de los intervinientes en la misma que inscribió ya su derecho de propiedad, habiendo transcurrido desde la escritura rectificada y la diligencia casi 6 meses. Se deniega la inscripción por tener falta de causa e ir en contra de los actos propios, lo que se confirma por la Dirección General, porque no cabe, so pena de alterar las reglas generales de formalización de los contratos e inscripción en el Registro de la Propiedad de los derechos reales en ellos formalizados, pretender realizar una rectificación sustantiva del título por una mera diligencia como si de una rectificación material se tratara.
Respecto del caso concreto, se confirma la negativa registral ya que la entidad acreedora no es una de las entidades financieras del artículo 2 de la Ley 2/1.981, por lo que dicho precepto no resulta aplicable, y va en contra del art. 27 de la Ley Hipotecaria y el propio 107.3 del mismo texto legal.

DERECHOS REALES

EL USUFRUCTO SE EXTINGUE POR LA MUERTE DEL USUFRUCTUARIO CEDENTE, NO LA DEL CESIONARIO.
Resolución de 22 de Agosto de 2.011. (B.O.E. de 14 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Los nudo propietarios de una finca pretenden cancelar el usufructo constituido sobre la misma presentando una instancia privada acompañada del certificado de defunción del usufructuario cesionario. La Dirección General confirma la calificación registral ya que al tratarse de la cesión de un usufructo vitalicio, dicho derecho se extinguirá con la muerte del usufructuario cedente, sin perjuicio de que también se extinga, pero sólo respecto del cesionario, por el fallecimiento de éste, o por cualquier otra causa prevista en el título de cesión.

HIPOTECA

EN CASO DE EJECUCIÓN, ES SUFICIENTE LA NOTIFICACIÓN (Y NO EL REQUERIMIENTO) AL TERCER POSEEDOR QUE APARECE EN LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL. LA NOTIFICACIÓN SE EFECTÚA POR EL REGISTRADOR  EX ARTÍCULO 659 L.E.C. Y NO POR EL JUEZ.
Resolución de 23 de Julio de 2.011. (B.O.E. de 29 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución. 

A priori, cabe decir que no constituye defecto la discordancia de datos de la entidad demandada y los de la deudora hipotecante según Registro en cuanto a nombre, tipo social y domicilio, ya que en una inscripción posterior a la de hipoteca resulta la transformación de tal sociedad y el cambio de sus anteriores datos. Por otro lado, consta antes de la nota marginal de expedición de certificación de cargas, la venta con subrogación de hipoteca al actual titular registral, pero sin que conste la aceptación del acreedor. En esta situación, conforme al artículo 126 de la Ley Hipotecaria, no hay obligación, aunque sí potestad para el acreedor de requerir de pago al tercer poseedor actual titular registral de la finca hipotecada. Sólo se precisa notificación, como de hecho así ha ocurrido. Luego, dado que se cumple las exigencias procedimentales para el procedimiento de ejecución de hipoteca, se admite la inscripción de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas dictados al amparo de tal procedimiento.

CÓMPUTO DE PLAZO PARA CANCELACIÓN DE HIPOTECA: DEBE RESULTAR INDUBITADO. ART 82.5º DE LA LEY HIPOTECARIA.
Resolución de 30 de Junio de 2.011. (B.O.E. de 7 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia mediante la cual se solicita conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación "por caducidad" de una hipoteca que se había constituido en escritura autorizada el 22 de febrero de 1.978. En dicha instancia se expresan las siguientes circunstancias: que el plazo de duración de la hipoteca se estableció en diez años, contados a partir del primero de abril u octubre siguiente a la disposición de los fondos; que el primer pago de amortización de capital e intereses se había efectuado el 30 de septiembre de 1.979 (se acompaña un recibo que, según se manifiesta, corresponde a dicho pago); y que los diez años del plazo establecido para la amortización de la hipoteca se cumplieron el 30 de marzo de 1.989.
La Registradora deniega la cancelación solicitada, argumentando que la hipoteca se constituyó por un plazo cuyo cómputo inicial se hacía depender de la fecha de la primera disposición, sin que resulte del Registro la fecha en la que la misma se había realizado, por lo que no puede computarse el plazo para la prescripción de acciones a que remite para su cancelación, por caducidad, a tenor del artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Debe advertirse que el recibo que se acompañaba para acreditar la fecha del primer pago de capital e intereses no es suficiente "a los efectos del Registro", pues los datos que en él figuran no permiten establecer la identidad entre el préstamo a que el mismo se refiere y la obligación garantizada con la hipoteca, careciendo además del carácter de documentación auténtica.
La Dirección General desestima el recurso. Al pretenderse hacer uso del procedimiento cancelatorio especial del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria (supuesto de excepción al principio de titulación auténtica para provocar la extensión de asientos registrales), han de resultar de manera indubitada del Registro los datos "especialmente y con más que razonable certeza el dies a quo" que permitan constatar, sin margen de duda, el transcurso de los plazos que posibilitan la cancelación al amparo del citado precepto, circunstancia que no cabe en modo alguno tener por acreditada en este recurso a la vista de los extremos que obran en el expediente.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD E INTERÉS LEGÍTIMO: ART 82.5º DE LA LEY HIPOTECARIA.
Resolución de 24 de Septiembre de 2.011 (B.O.E. de 22 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

En el supuesto al que se refiere el presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia solicitando la cancelación de una inscripción de hipoteca por el transcurso del plazo establecido en el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
El Registrador resuelve no practicar la cancelación solicitada porque, a su juicio, no se solicita la cancelación por el titular registral de la finca, o de cualquier derecho sobre la misma, sino por un hijo de quienes figuran en el Registro como dueños de dicha finca para su sociedad conyugal. Y además, consta al margen de la inscripción de hipoteca nota expresiva de la expedición de certificación de cargas en procedimiento de ejecución que ha concluido (mediante auto judicial de 10 de febrero de 1.986) con la adjudicación de la finca a favor de determinada sociedad, según resulta de asientos de presentación relativos a dicha adjudicación, ya caducados.
El recurrente alega que acredita su cualidad de heredero de los dos titulares registrales de la finca derecho (mediante certificaciones de fallecimiento, del Registro General de Actos de Última Voluntad y testimonios de los testamentos de ambos cónyuges) y que la nota de expedición de certificación de cargas ha caducado por haber transcurrido el plazo establecido en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General estima el recurso. En cuanto al primer defecto, el plazo señalado en el párrafo 5 del art. 82 de la Ley Hipotecaria, debe interpretarse en sus justos términos, de suerte que pueda practicarse a instancia de quien, acreditando la cualidad de heredero de los titulares registrales, justifica su interés legítimo en la cancelación, sin que pueda exigirse la previa anotación del derecho hereditario del solicitante o la inscripción de la adjudicación hereditaria de la finca, máxime si se tiene en cuenta que la adjudicación que en su caso resulte del procedimiento de ejecución al que se refiere la nota marginal debatida puede inscribirse sin necesidad de tales requisitos, si se acredita que el procedimiento se ha dirigido contra los herederos de los titulares registrales. En cuanto al segundo defecto, la Dirección General lo resuelve a la luz de las Resoluciones de 4 de junio de 2005 y 17 de febrero de 2010. Hace un interpretación integradora del art. 688.2 LEC y del 131 LH, según los cuales la nota marginal de expedición de certificación de cargas impide al Registrador cancelar la hipoteca por causas distintas de las de la ejecución, como son una escritura de carta de pago o una instancia.
Recuerda el valor de esta nota, que cumple funciones de publicidad y notificación respecto de titulares posteriores a la misma y, además, permite la cancelación de los asientos posteriores a dicha nota sin necesidad de que conste que los titulares de éstos han sido notificados.
Este valor se mantiene, aunque hayan transcurrido varios años desde su práctica, pues considera que no cabe equiparar esa nota marginal con la anotación preventiva de embargo, por lo que no se puede aplicar la caducidad de cuatro años. Por el contrario, esta nota marginal refleja que la prescripción se ha interrumpido. Sin embargo, opta por permitir su cancelación si han trascurrido el plazo del artículo 82 LH desde la fecha de la propia nota marginal.

INTERPRETACIÓN DEL ART.12 DE LA LEY HIPOTECARIA: LA CALIFICACIÓN REGISTRAL PUEDE ALCANZAR A SUPUESTOS OBJETIVAMENTE APRECIABLES, PERO NO AL RESTO DE SUPUESTOS DUDOSOS.
Resolución de 16 de Agosto de 2.011. (B.O.E. de 14 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

La Dirección General interpreta de nuevo, respecto de una cláusula de no disponer comprendida en una hipoteca, el artículo 12 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma de la Ley 14/2.007, señalando que dentro de los límites inherentes a la actividad registral, el Registrador podrá realizar una mínima actividad calificadora de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, en virtud de la cual podrá rechazar la inscripción de una cláusula, siempre que su nulidad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, pero también en aquellos otros casos en los que se pretenda el acceso al Registro de aquellas cláusulas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado por el Registrador sin realizar ningún tipo de valoración de las circunstancias concurrentes en el supuesto concreto. Ello supone que la función calificadora se limitará exclusivamente a la mera subsunción automática del supuesto de hecho en una prohibición específicamente determinada en términos claros y concretos. Concluye de modo claro que el control sobre dichas cláusulas deberá limitarse a las que estén afectadas de una tacha apreciable objetivamente (porque así resulte claramente de una norma que exprese dicha tacha), sin que puedan entrar en el análisis de aquellas otras que, por tratarse de conceptos jurídicos indeterminados o que puedan ser incluidos en el ámbito de la incertidumbre sobre el carácter abusivo, sólo podrán ser declaradas abusivas en virtud de una decisión judicial.

NO SE PUEDE DEJAR SIN EFECTO UNA CANCELACIÓN ERRÓNEAMENTE HECHA POR LA SOLA VOLUNTAD DEL ACREEDOR.
Resolución de 18 de Agosto de 2.011. (B.O.E. de 20 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

La cuestión se centra en decidir que para dejar sin efecto una serie de cancelaciones de hipotecas que se han practicado por error en el título que las motivó, bastan unas escrituras de rectificación y aclaración otorgadas sólo por el que fue titular registral de dichas hipotecas o, por el contrario, es necesario el consentimiento de los titulares registrales actuales de dichas fincas, posición última que es defendida por la Registradora y refrendada por la Dirección General, argumentando en contra el recurrente que se han presentado certificaciones de saldo de la entidad acreedora acreditando que los préstamos no se han abonado, lo cual no es óbice para el Centro Directivo para aplicar el régimen general de rectificación del Registro y recordar que una cosa es la deuda y otra la hipoteca que la garantiza, y que no son documentos públicos suficientes tales certificaciones.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

EL ÓRGANO DE RECAUDACIÓN MUNICIPAL ES COMPETENTE PARA DICTAR DILIGENCIA DE EMBARGO Y MANDAMIENTO DE ANOTACIÓN PREVENTIVA INCLUSO RESPECTO DE INMUEBLES SITOS FUERA DE SU TÉRMINO.
Resolución de 18 de Julio de 2.011 ((B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

La Dirección General confirma su cambio de criterio al respecto, motivado principalmente, por recientes sentencias judiciales dictadas sobre esta materia, aceptando ahora tal posibilidad. Tal asertación se funda en una matizada interpretación del artículo 8º de la Ley de las Haciendas Locales, distinguiendo los actos meramente declarativos, como los mencionados, donde la competencia puede extrapolarse más allá del término territorial de organismo que los dicta y los actos ejecutivos, como la realización forzosa del bien. En este último caso, la competencia se ceñiría estrictamente sobre inmuebles ubicados en de término municipal del organismo ejecutante y, tratándose de inmueble fuera del ámbito territorial, será indispensable recabar el auxilio de otra Administración supralocal.

BASTA NOTIFICAR AL CÓNYUGE NO TITULAR EL EMBARGO DE VIVIENDA HABITUAL PRIVATIVA DICTADO CONTRA EL OTRO.
Resolución de 22 de Julio de 2.011. (B.O.E. de 29 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

El argumento registral, contrario a  que sea suficiente la notificación (y no demanda) al cónyuge del ejecutado, se basa en que la necesidad de acreditar que con arreglo al derecho marroquí sea posible el embargo de la vivienda familiar con la sola notificación al otro consorte.
La parte recurrente aduce que, tratándose de una enajenación forzosa, debe aplicarse la legislación española, concretada en el 144.5 del Reglamento Hipotecario concordante con el 541 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La Dirección General se muestra proclive a este último enfoque, señalando que se dan los presupuestos de la regla específica que para el embargo de vivienda habitual, contiene el artículo 144.5 citado. Y por ello ha lugar la anotación preventiva.

CABE ANOTAR EMBARGO SOBRE EL TERCIO INDIVISO DE FINCA QUE ES UNA VIVIENDA, PERO SIN QUE RESULTE DEL REGISTRO QUE ES VIVIENDA HABITUAL.
Resolución de 23 de Julio de 2.011. (B.O.E. de 29 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

Se interpreta el artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario desde un prisma a la par finalístico y sistemático, de tal modo que se pretende que la especial protección que el legislador dedica a la vivienda habitual no suponga un menoscabo de los no menos legítimos intereses de los acreedores.
Según doctrina reiterada, debe excluirse la hipótesis de que la cuota de un partícipe atribuya el derecho al uso total y exclusivo de la vivienda, porque impediría el de los demás. Con menor motivo podrá exigirse para un embargo de cuota indivisa la notificación al cónyuge titular de la misma que ni siquiera lo es en comunidad con su consorte.

CALIFICACIÓN DE DEMANDA JUDICIAL DE EMBARGO DE BIEN PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL: CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS FORMALES DE AUTENTICIDAD Y DE FONDO DE GARANTÍA PARA EL JUSTICIABLE.
Resolución de 11 de Julio de 2.011. (B.O.E. de 22 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Tales requisitos se resumen en la exigencia de que se identifique la persona de quien proceden los bienes, de la constancia de la notificación de la demanda al cónyuge del embargado y de la reunión de formalidades extrínsecas (sello del Juzgado en todas las páginas), que despeje toda duda sobre la autenticidad del documento.

ANOTADO EN EL REGISTRO UN CONCURSO VOLUNTARIO NO CONCLUÍDO, NO CABE ANOTAR EMBARGO EN VIRTUD DE PROVIDENCIA DE APREMIO Y DILIGENCIA DE EMBARGO DE FECHA  POSTERIOR.
Resolución de 29 de Junio de 2.011. (B.O.E. de 22 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

El recurrente alega que se  trata de créditos contra la masa, no resultando aplicable el artículo 55 de la Ley Concursal (previsto para créditos concursales), sino el artículo 154.2 que habilitaría tal anotación. Sin embargo, según la interpretación conjunta y concordada de los artículos 8 y 154 de la Ley Concursal, sería preciso para tal fin, un pronunciamiento,  no del propio titular registral, sino del Juzgado ante el que se sigue el concurso que declare que los créditos que motivan el embargo son créditos contra la masa, susceptible de ejecución separada.

EMBARGO CONTRA HERENCIA YACENTE: REQUISITOS EXIGIBLES EN CADA SUPUESTO.
Resolución de 9 de Julio de 2.011. (B.O.E. de 7 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la posibilidad o no de anotar un mandamiento de embargo, en procedimiento de ejecución de títulos judiciales, seguido contra la herencia yacente de los titulares registrales. Por el Registrador se señalan cuatro defectos: primero, la falta de acreditación del fallecimiento de los titulares registrales; segundo, la falta de constancia de si las deudas por las que se sigue el procedimiento son de los causantes (titulares registrales) o bien de sus herederos; tercero, para el caso de que sean por deudas de los herederos, la falta de acreditación de las circunstancias personales y de los títulos sucesorios, así como de los certificados del Registro de Actos de Última Voluntad, de ambos causantes; y cuarto, la falta de cumplimiento de las exigencias del principio de tracto sucesivo habiéndose incoado un procedimiento contra la herencia yacente, por lo que debería dirigirse contra herederos ciertos y determinados o bien contra el administrador judicial de la herencia yacente.
La Dirección General confirma los cuatro defectos: respecto al primero porque es exigible en todo supuesto de anotación de embargo en procedimientos seguidos contra herederos ciertos o indeterminados del titular registral, que se acredite el fallecimiento del mismo, sea por deudas de éste o de los propios herederos "art. 166.1 RH". Admite que dicho extremo se acredite al juez pero siempre que resulte así del texto del mandamiento. A continuación, desarrolla los distintos supuestos que pueden plantearse en las solicitudes de anotación embargo cuando el titular registral está fallecido y sus requisitos:
A) Para tomar anotación preventiva del embargo en caso de procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido durante el procedimiento, deberá acreditarse al Registrador que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la tramitación con sus herederos, por sucesión procesal conforme al artículo 16 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si se ha producido el fallecimiento del titular registral antes de iniciado el procedimiento, y éste se sigue por deudas de aquél, además del fallecimiento deberá acreditarse al Registrador, si los herederos fueran ciertos y determinados, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales (artículo 166.1.º párrafo primero del Reglamento Hipotecario), sin que proceda en este caso aportar los títulos sucesorios. Si los herederos fueran indeterminados se abordará posteriormente la circunstancia relativa a la herencia yacente.
B) Si se ha producido el fallecimiento del titular registral antes del iniciado el procedimiento, y éste se sigue por deudas de herederos ciertos y determinados, además del fallecimiento deberá acreditarse al Registrador, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales y acompañando los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (artículo 166.1.º párrafo segundo del Reglamento Hipotecario). En definitiva deberá acreditarse su condición de herederos del titular registral.
C) En caso de procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, o por deudas de éstos herederos indeterminados -herencia yacente-, será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, o bien que se acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO.
Resolución de 18 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 7 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Mediante instancia privada se solicita la práctica de una anotación preventiva de crédito refaccionario por parte de un arquitecto respecto de sus honorarios profesionales en la elaboración y ejecución de un proyecto relativo a la edificación de una construcción sobre la finca registral, aportando, junto a la factura, el visado del Colegio de Arquitectos de Madrid. En el Registro de la Propiedad, la finca figura gravada con cargas. Son tres los defectos alegados por el Registrador: 1.º: Debe aportarse el contrato celebrado con el deudor, no siendo suficiente la factura de honorarios junto con el visado del Colegio de Arquitectos de Madrid; 2.º: Estando la finca sujeta a cargas no se ha acreditado por convenio unánime en escritura pública o en su defecto por providencia firme, el valor de la finca antes de empezar las obras, conforme a los artículos 61, 63 y concordantes de la Ley Hipotecaria; 3.º: Estando presentados y vigentes sus respectivos asientos, mandamiento de embargo y mandamiento de anotación preventiva de concurso necesario de los titulares registrales, no puede anotarse el título sino después de anotarse los anteriormente relacionados o que caduquen sus asientos, por ser incompatible con dichos títulos previos.
La Dirección General desestima el recurso. En cuanto al primer defecto, si bien, se trata, de uno de los escasos supuestos en que no es necesario documento público para practicar un asiento registral (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), pues se admite el contrato (documento) privado que conste por escrito (artículo 155 del Reglamento Hipotecario), es necesario que todos los interesados concurran ante el Registrador y ratifiquen lo expresado en dicho documento privado. El segundo defecto, igualmente debe ser confirmado. El artículo 61 de la Ley Hipotecaria es taxativo al determinar que si la finca que haya de ser objeto de la refacción estuviere sujeta a cargas o derechos reales inscritos, no se hará la anotación. La misma podría practicarse bien en virtud de convenio unánime por escritura pública entre el propietario y las personas a cuyo favor estuviere constituidas aquéllas sobre el objeto de la refacción misma y el valor de la finca antes de empezar las obras, o bien con base en una providencia judicial, dictada en expediente instruido para hacer constar dicho valor, y con citación de todas las indicadas personas. Y, por último, respecto al tercero, estando vigentes asientos de presentación relativos a la misma finca, más que suspenderse la inscripción o anotación de los documentos posteriores debe aplazarse su despacho sin que proceda entrar a decidir las consecuencias de la práctica de la Anotación de concurso, hasta que así se practique o caduque el asiento de presentación.

NO CABE LA SOLICITUD DE EMBARGO SOBRE USUFRUCTO SIN ACREDITAR EL FALLECIMIENTO DEL USUFRUCTUARIO.
Resolución de 21 de Septiembre de 2.011. (B.O.E. de 22 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

En el presente recurso, estando inscrito a favor del deudor la nuda propiedad de una finca, la Administración acreedora pretende la previa consolidación del pleno dominio por fallecimiento de la usufructuaria y que se tome anotación preventiva de embargo sobre la totalidad de la finca. La Registradora, tras tomar anotación preventiva sobre la nuda propiedad, suspende la consolidación del dominio y por tanto la anotación de embargo en cuanto al usufructo por no aportarse la certificación de defunción del Registro Civil ni el título en cuya virtud se constituyó el derecho de usufructo. La Registradora no practica anotación preventiva por defecto subsanable, lo que es objeto igualmente de recurso.
La Dirección General desestima el recurso. Considera que extinguiéndose el usufructo por muerte del usufructuario "por tanto quedando extinguido, de fallecer el titular, el derecho inscrito por declaración de la Ley (artículo 82 párrafo 2º de la Ley Hipotecaria)" y constituyendo el Registro Civil la prueba de los hechos inscritos "en este caso del fallecimiento", debe considerarse, salvo que otra cosa resulte de los propios asientos registrales, que el título para la extinción del usufructo inscrito es el certificado de defunción de su titular.
No será preciso, en cambio, aportar el título de constitución del usufructo, ya que se encuentra inscrito. Confirma también la decisión de la Registradora de no practicar anotación preventiva de suspensión, dado el régimen específico de prórroga del asiento de presentación derivado de la interposición del recurso, sin perjuicio de que una vez finalizado éste pueda el interesado subsanar el defecto o bien solicitar -ahora sí- la anotación preventiva por defecto subsanable.

UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA REQUIERE UNA POSIBLE ALTERACIÓN REAL DE LA SITUACIÓN REGISTRAL.
Resolución de 11 de Agosto de 2.011. (B.O.E. de 14 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Se dilucida en el presente supuesto si es anotable en el Registro una demanda judicial por la que se ejercita por el comprador acción resolutoria de un contrato privado de compraventa ante el incumplimiento por el vendedor de la obligación de entrega, confirmando la Dirección General la calificación registral ya que la estimación de la demanda, en cuanto determinara la resolución de un contrato privado que como tal no puede acceder a Registro, en modo alguno produciría una alteración en la situación registral sino, por el contrario, la confirmación de la propiedad por parte del titular registral con obligación, en su caso, de abono de una determinada cantidad, lo cual tampoco constituye en sí acto de trascendencia real susceptible de reflejo registral sin que medie previamente la correspondiente afección del bien a través de su embargo o medida cautelar restrictiva de la disponibilidad de los bienes.

CONTRATOS

DACIÓN EN PAGO DE FINCAS, ESTANDO SUJETAS ALGUNAS DE ELLAS A LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1.964: EXISTE DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.
Resolución de 30 de Junio de 2.011. (B.O.E. de 7 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

En el supuesto que motiva este recurso, la Registradora suspende la inscripción de una escritura en la que se formaliza la dación en pago de deuda por la que la sociedad deudora transmite a la entidad acreedora, por un valor global, el dominio de noventa y cuatro fincas de las noventa y cinco integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, solicitándose en el título la cancelación por confusión de las hipotecas que gravan las fincas transmitidas. En dicha escritura se manifiesta que cuarenta y seis de las fincas transmitidas están arrendadas, siendo veintiséis de ellas de «renta antigua» y sometidas al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964. La Registradora exige la notificación fehaciente a dichos arrendatarios, pues considera que tienen derecho de tanteo y retracto, y suspende la inscripción de todas las fincas.
La Dirección General desestima el recurso. La dación en pago, conforme a la ley de 1964 (art.47), es un negocio jurídico en que el inquilino tiene un derecho de adquisición preferente. No así en los arrendamientos sujetos a la Ley de 1.994 (art.25), pues sólo se contempla ese derecho para los casos de venta.

NO ES INSCRIBIBLE EL DERECHO DE USO EN CONCEPTO DE PRECARIO.
Resolución de 15 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 7 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Mediante este recurso se pretende la inscripción del derecho de uso que sobre determinado inmueble se concede a los compradores «sobre la participación indivisa descrita..., en concepto de precario y si pagar merced, si bien serán de cuenta de los precaristas los gastos de comunidad correspondientes a la misma...».
La Registradora deniega la inscripción solicitada porque, a su juicio, es «... un derecho que carece de trascendencia real, por tratarse de un mero uso al que no se le ha atribuido naturaleza real, y por tanto regulable conforme a las normas del comodato que impiden su inscripción...».
La Dirección General desestima el recurso. Sin necesidad de entrar en la discusión doctrinal sobre si la posesión es un hecho o un derecho o sobre el derecho a poseer ius possidenti y el derecho de posesión ius possessionis no puede desconocerse que, según el artículo 5 de la Ley Hipotecaria, no son inscribibles los títulos relativos al mero o simple hecho de poseer, por lo que está vedado el acceso al Registro de los pactos como el presente que se traducen en la atribución de un estado posesorio absolutamente claudicante, en tanto que libremente revocable por el concedente.

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA SIN INTERVENCIÓN DEL COMPRADOR.
Resolución de 16 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 7 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Con fecha de 18 de diciembre de  1.985 se otorga un documento privado de compraventa en el que el comprador manifiesta estar casado (sin especificar el nombre de su cónyuge). El día 10 de diciembre de 2.010, se eleva a público dicho documento privado, pero no comparece el comprador, sino el vendedor y la ex esposa del comprador, que alega, pero no prueba, que la vivienda le pertenece en virtud de separación judicial y posterior adjudicación mediante Auto judicial en el que se aprueba la liquidación de la sociedad de gananciales.
Se suspende la inscripción por no constar el consentimiento de la persona que intervino como comprador en el documento privado que se pretende elevar a público y a cuyo favor se otorgó la compraventa contenida en aquél, sin que el eventual matrimonio y posterior separación legal (con liquidación de sociedad de gananciales) de dicha persona y la otorgante de la escritura de elevación a público de la compraventa, basten para poder inscribir directamente a favor de la esposa del comprador, siendo así que este último intervino por si sólo en el documento privado que se pretende elevar a público.
La Dirección General desestima el recurso y señala, de una parte, en cuanto al tracto, que es necesario probar que la recurrente se hallaba casada con el comprador en el momento de otorgamiento del documento privado, así como aportar el Auto que aprueba la liquidación, pues ninguno de esos extremos se ha acreditado y están basados sólo en las manifestaciones de la recurrente.

DESLINDE CON DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO-TERRESTRE: ES SIEMPRE NECESARIA LA CERTIFICACIÓN DE COSTAS.
Resolución de 8 de Agosto de 2.011 (B.O.E. de 7 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Se intenta inscribir una escritura de compraventa de finca colindante con el dominio público marítimo-terrestre, acompañada de testimonio notarial de una certificación del Servicio de Costas según la cual dicha finca invade parcialmente el dominio público marítimo-terrestre. Posteriormente se presenta una instancia privada en la que se modifica la descripción registral de la finca, solución que se niega por la Dirección General, ya que se estaría dejando sin valor ni efecto toda la protección legal desplegada sobre estos bienes de dominio público, al dejar a voluntad de los propios interesados el cumplimiento de los requisitos legales, con base en una mera manifestación personal y en contra del principio de legitimación  registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria.

TRANSMITENTE CON D.N.I. DIFERENTE A LA ESCRITURA DE ADQUISICIÓN: ES NECESARIO ACREDITAR QUE SON LA MISMA PERSONA.
Resolución de 17 de Agosto de 2.011 (B.O.E. de 14 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de donación en la que la donante aparece con un número de D.N.I., diferente del que aparece en la inscripción registral y la Notario autorizante no tiene a la vista la escritura de adquisición. Se niega la inscripción alegando esta discordancia que es confirmada por la Dirección General, que si bien no pone en duda la identificación realizada por la Notaria, no la hace prevalecer sobre la presunción de exactitud el contenido de los asientos del Registro (artículo 38 LH).

Cuando se establece un derecho de opción sobre varias fincas hay que determinar el valor residual de cada una de ellas

CUANDO SE ESTABLECE UN DERECHO DE OPCIÓN SOBRE VARIAS FINCAS HAY QUE DETERMINAR EL VALOR RESIDUAL DE CADA UNA DE ELLAS.
Resolución de 19 de Septiembre de 2.011 (B.O.E. de 20 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de inscribir un arrendamiento financiero sobre dos fincas cuando se ha convenido un único canon periódico y un único precio residual, sin existir pacto de ejecución conjunto del derecho de opción sobre ambas fincas. La Dirección General confirma la calificación del Registrador por ser imprescindible la distribución entre las fincas del importe de los cánones y del precio residual de acuerdo con el principio de especialidad, ya que no se ha pactado el  ejercicio necesariamente conjunto del derecho de opción incluido en el arrendamiento financiero sobre las fincas afectadas por el mismo.

INSCRIBIBILIDAD DE COMPRAVENTA OTORGADA POR SOCIEDAD EN PROCESO DE FUSIÓN.
Resolución de 20 de Septiembre de 2.011 (B.O.E. de 22 de octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Es innecesario que se aporte la escritura de fusión, ya que se cumple plenamente el tracto sucesivo, pues la finca figura inscrita en el Registro a favor de la sociedad absorbida que es la transmitente. Cuestión distinta hubiera sido que la venta se hubiera efectuado por la sociedad absorbente, una vez ya practicada la inscripción de la fusión. En estos casos (en tal sentido, la Resolución de 26 de Abril de 2.005 así lo recoge), sí que hubiera sido precisa la previa inscripción de la transmisión causada por la fusión y transmisión en bloque del patrimonio de la entidad titular registral de la finca a la que otorga la escritura.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

NO PUEDE REANUDARSE EL TRACTO POR EXPEDIENTE DE DOMINIO CUANDO EL PROMOTOR DEL EXPEDIENTE ES LA MISMA PERSONA QUE ADQUIRIÓ DEL TITULAR REGISTRAL.
Resolución de 10 de Agosto de 2.011 (B.O.E. de 14 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Ante un supuesto en que el título de adquisición no se puede inscribir por estar afectado de un defecto (en concreto en la falta de inscripción en el Registro Mercantil del poder de la vendedora), el adquirente insta un expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, tracto que lógicamente no se ha visto interrumpido, por lo que la Dirección General señala que lo procedente es la subsanación de los defectos o un nuevo otorgamiento, o bien acudir a un procedimiento declarativo sobre validez del título, pero no al expediente de dominio.

Tanto la extinción de condomino como la aportación a gananciales son títulos inmatriculadores

APTITUD INMATRICULADORA TANTO DE LA APORTACIÓN A GANANCIALES COMO DE LA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO.
Resolución de 26 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 29 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

Cabe la inmatriculación de varias fincas mediante escritura de segregación y disolución de comunidad (otorgada en febrero de 2007) en la que se adjudica cada finca segregada a un comunero, siendo el título previo una aportación al matrimonio (otorgada en julio de 2006) de la cuota que cada uno tenía en la finca matriz. No hay indicios suficientes para pensar que los títulos hayan sido preparados al único efecto de conseguir la inmatriculación. Se sigue la  doctrina de la Sentencia del T.S. de 25 febrero de 2011: la división de cosa común tiene naturaleza jurídica compleja; sea o no traslativa, lo cierto es que produce una mutación jurídico real esencial, pues extingue la situación de comunidad preexistente y modifica el derecho y el poder del comunero sobre el bien, por lo que es una verdadera atribución patrimonial apta como título inmatriculador de la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada. Respecto de la virtualidad inmatriculadora de la aportación a gananciales, también comporta un verdadero desplazamiento patrimonial y una mutación de la situación jurídica previa.

DUDAS FUNDADAS DEL REGISTRADOR: OBSTÁCULO PARA LA PRETENDIDA INSCRIPCIÓN DE UN EXCESO DE CABIDA.
Resolución de 13 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución
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Las dudas del Registrador consisten en que una de las fincas colindantes tiene más metros inscritos que los que resultan del Catastro, siendo el defecto de una proporción similar al exceso cuya inscripción se pretende. No basta en este caso con justificar el exceso que se pretendería reflejar con certificación catastral descriptiva y gráfica que lo recoja

EL ACTA DE MANIFESTACIONES VERTIDAS POR EL TITULAR REGISTRAL NO ES TÍTULO HÁBIL PARA RECTIFICAR EL REGISTRO.
Resolución de 21 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

La corrección del asiento registral, por causa de defectos graves de procedimiento contenidos en el propio título inscrito (en este caso, acta de inmatriculación de exceso de cabida), se verifica a través de nuevo título rectificatorio, acompañando, en su caso, el titulo rectificado, en consonancia con el artículo 40.d de la Ley Hipotecaria.

LAS EXCEPCIONES A LAS PARCELACIONES DE FINCAS RÚSTICAS POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO NO SE PRESUMEN Y SE INTERPRETAN RESTRICTIVAMENTE.
Resolución de 1 de Agosto de 2.011 (B.O.E. de 22 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Se deniega la inscripción de una escritura donde se practica una segregación de finca rústica que genera una porción inferior a la unidad mínima de cultivo. Se incorpora certificación municipal que acredita la concesión de licencia de segregación por no inducir a una parcelación ilegal en suelo rústico y tener como única finalidad ampliar la superficie anexa a una vivienda aislada sin crear nueva parcela. En la misma escritura, la porción segregada es donada y agrupada con otra finca. Tras haber practicado el Registrador la comunicación prevista en el artículo 80 del RD 1093/1997, la Junta de Andalucía dicta resolución declarando la nulidad de la segregación.
La Dirección General no estima aplicable la excepción prevista en el artículo 25-b de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias (que admite segregaciones de porción inferior a la unidad mínima siempre que se destine en el año siguiente a construcción permanente o fines no agrarios, y se cuente con licencia urbanística), porque la escritura no alude a ella, porque no se refleja ninguna edificación en el asiento ni en el título, y porque corresponde a la Comunidad Autónoma correspondiente apreciar si concurre o no la excepción.

PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO FORESTAL PÚBLICO FRENTE A POSIBLES INMISIONES EN PROCESOS DE INMATRICULACIÓN DE FINCAS O CONSTANCIAS DE EXCESOS DE CABIDA.

Resolución de 13 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

Se deniega la inmatriculación de una finca colindante con monte demanial del Ayuntamiento, en virtud de un informe municipal de fecha anterior al título inmatriculable emitido (sobre la base de una inspección técnica de la finca y sin tener en cuenta el inventario), meramente "a efectos catastrales", y, además, teniendo en cuenta que existe un informe de la Comunidad Autónoma desfavorable a la inmatriculación. Aunque el artículo 22 de la Ley Estatal de Montes exige a estos efectos informe de la Administración titular del monte, también es cierto que exige para los montes catalogados, el informe de la Comunidad Autónoma, verdadero órgano competente; y lo que es más: según la legislación forestal andaluza, todos los montes públicos deben incluirse en el Catálogo de Montes (arts. 24 y 25 Ley de Patrimonio Forestal de Andalucía).

CONDICIÓN RESOLUTORIA

CONDICION RESOLUTORIA: REQUISITOS PARA LA REINSCRIPCION A FAVOR DEL VENDEDOR ART.1504 DEL CÓDIGO CIVIL.
Resoluciones de 28 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 7 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Se plantea en el presente recurso si es inscribible o no el testimonio de una sentencia por la que se declara resuelta por falta de pago del precio aplazado una compraventa, teniendo en cuenta que resulta del Registro de la Propiedad que los compradores pagaron una parte de dicho precio aplazado y que no se acredita la consignación del precio que haya de ser devuelto, de conformidad con el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario, en que la Registradora funda su calificación suspensiva.
La recurrente considera que el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario únicamente impone la necesidad de acreditar la consignación del importe a favor del comprador en el caso en que así lo disponga el título inscribible, por lo que «no es un imperativo, sino una hipótesis», y que la sentencia que se pretende inscribir, pese a hacer referencia en el antecedente de hecho primero a que los compradores pagaron parte del precio, en su parte dispositiva acuerda estimar íntegramente la demanda interpuesta y resolver la compraventa, sin condicionar la resolución a la restitución de la parte del precio pagado.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que es doctrina reiterada de ese Centro que entre los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1.504 del Código Civil (y no sólo para la cancelación de las cargas posteriores) se incluye el de que se aporte junto con el título del vendedor y la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, sin oposición de aquél (cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario) "o bien, en el caso de resolución judicial, el testimonio de la correspondiente sentencia", el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse de lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1.123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba.

QUIEBRA

ES IMPOSIBLE LA INSCRIPCIÓN DE UN AUTO DE ADJUDICACIÓN POR CUANTO LA SUBASTA HA ENGLOBADO PARTE DE FINCA GRAVADA POR LA INSCRIPCIÓN DE QUIEBRA Y OTRA NO GRAVADA
Resolución de 21 de julio de 2.011. (B.O.E. de 29 de septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

Luego no ha de repercutir sobre esta última el riesgo  de ejecución derivado de  un procedimiento  de quiebra que pende sobre la primera, en virtud de la inscripción de quiebra que se ciñe sobre ella.
La concurrencia de estas dos partes (una afectada por la quiebra y otra no) es debida a la consecución de las operaciones registrales siguientes: A una finca gravada por la quiebra se agrega otra libre de cargas, y posteriormente se segrega una porción de terreno sobre la resultante, formando una finca distinta. Entonces el resto de finca matriz sí que pasa a tener una parte afectada por el gravamen de quiebra y otra no. Sobre la finca en cuestión, con posterioridad a la inscripción de la quiebra, se anotó un embargo derivado de un procedimiento de reclamación de créditos salariales e indemnizaciones por despido, que gozaban del privilegio de ejecución separada según el antiguo artículo 32-5 del Estatuto de los Trabajadores. La adjudicación derivada de este segundo embargo, así como los actos posteriores de transmisión y gravamen sobre la finca, no son posteriores en rango aunque hubieran accedido al Registro más tarde. Para despacharse el auto de adjudicación debería contener la descripción de la finca con arreglo a la situación previa a la segregación; retrotrayendo su estado al que tenía en el momento de practicarse la inscripción de la quiebra de la que deriva la ejecución que se pretende inscribir.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

MODIFICACION DE LA DIVISION HORIZONTAL: DISTINCIÓN ENTRE ACTO COLECTIVO E INDIVIDUAL.
Resolución de 30 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 29 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, la propietaria con carácter privativo de una finca urbana "que tiene como anejo un desván", actuando según se indica en el título «con el consentimiento del resto de propietarios de los demás elementos independientes que forman parte del edificio en régimen de propiedad horizontal al que pertenece la finca descrita», segrega dicho desván, como nueva finca independiente, y lo transforma en vivienda con la descripción que consta en el título calificado, de modo que se redistribuye entre las fincas resultantes la cuota correspondiente a la originaria, aunque sin alterar las del resto de entidades.
La Registradora suspende la inscripción, al existir, según resulta del registro, otra propietaria que no comparece ni es nombrada en la escritura, que es la esposa de uno de los otorgantes, cuya finca está inscrita a nombre del mismo, por título de compra y para la sociedad de gananciales con dicha esposa.
La Dirección General estima el recurso. El presente caso debe configurarse como un acto colectivo, al afectar a un elemento común que pasa a formar una finca independiente, sin alteración de las cuotas de los restantes elementos privativos del régimen de propiedad horizontal. Por ello la calificación habrá de alcanzar a la comprobación del cumplimiento de los requisitos que la Ley de Propiedad Horizontal establece para la adopción de acuerdos por la junta de propietarios, sin que pueda extenderse a los que se derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios. Consta en este caso que todos los propietarios han prestado su consentimiento en junta universal de propietarios acreditando el cumplimiento de dicha Ley. Por lo demás, tampoco puede negarse trascendencia al hecho de que un determinado elemento independiente esté inscrito a nombre de uno sólo de los cónyuges, aunque para su sociedad conyugal, de modo que a los efectos de prestar su consentimiento en la adopción de acuerdos por la junta de propietarios, despliegue su eficacia la norma de legitimación contenida en el artículo 1.384 del Código Civil (cfr., también, los artículos 93.3 y 94.2 del Reglamento Hipotecario), por lo que su asistencia a la junta estaría plenamente legitimada, con plena vinculación de la sociedad conyugal.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

HA DE ACREDITARSE LA ANTIGÜEDAD DE LA OBRA NUEVA EN CASO DE VENTA: LA SIMPLE MANIFESTACION DEL NOTARIO EN LA ESCRITURA NO EVITA EL SEGURO DECENAL.
Resolución de 1 de Julio de 2.011. (B.O.E. de 7 de Octubre de 2.011).
Descargar Resolución.

La cuestión que se plantea en el presente recurso radica en determinar, si para la inscripción de una escritura de compraventa de una casa, basta la manifestación que realiza el Notario de que la construcción de la misma concluyó con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 38/1.999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, o si, por el contrario es preciso "como se exige en la nota de calificación" acreditar dicha circunstancia, al objeto de no serle exigible la constitución del seguro decenal, ni la dispensa de tal circunstancia por parte de los compradores, junto con la justificación de la utilización de la vivienda por los vendedores.
La Dirección General desestima el recurso confirmando la nota de calificación. Lo cierto es que la mera afirmación que realiza el Notario de que no es necesario aportar la garantía contra los daños estructurales, establecida en el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación, por haber sido realizada la construcción de la vivienda que en esta escritura se declara antes de la entrada en vigor de dicha Ley, concretamente en el año 1.999, es una mera aseveración o juicio no cubierta por la fe pública notarial, ya que no se articula como una dación de fe extrajudicial de un hecho, sino como una mera afirmación no justificada fehacientemente, por lo que ha de confirmarse la nota de calificación del Registrador de exigir que se acredite dicha circunstancia.

OBRA NUEVA EN ZONA DE SERVIDUMBRE PROTEGIDA POR LA LEY DE COSTAS.
Resolución de 16 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 7 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Se discute en el presente recurso la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva, autorizada el 6 de Julio de 2.001, sobre seis parcelas sitas en la Isla de Tabarca. Dichas parcelas se formaron por división material de la registral 48.839, en cuya inscripción primera consta que no invade el dominio público marítimo terrestre, pero que está afecta por la zona de servidumbre de tránsito y la zona de servidumbre de protección establecidas por la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas.
El defecto alegado por la Registradora en su nota consiste en que no se acompaña la certificación del Servicio Provincial de Costas, a que se refieren los artículos 31 y siguientes en relación con el artículo 35 del Reglamento de Costas, que acredite la no invasión de las servidumbres de tránsito y protección. En caso de estar enclavadas las obras que se declaran en la zona de servidumbre de protección, no se acredita la autorización prevista en los artículos 47 a 50 del citado Reglamento.
Por su parte, el recurrente alega, que la construcción de las seis viviendas se realizó al amparo de licencia concedida por el Ayuntamiento de Alicante de fecha 17 de diciembre de 1996, manifestando que de acuerdo con el informe emitido el 8 de octubre de 2009, por el mismo Ayuntamiento, se certifica la vigencia del Plan Especial de la Isla de Tabarca de 1984, siendo aplicable el apartado 2.3.º de la disposición transitoria novena del Reglamento de Costas.
La Dirección General rechaza el recurso, tras de alegar que corresponde al Servicio de Costas la gestión del dominio público marítimo terrestre y la concesión o denegación de autorizaciones en las zonas de servidumbres. Reconoce que las autorizaciones en la zona de servidumbre de protección, pasaron de la Administración del Estado a las Comunidades Autónomas (SS del Tribunal Constitucional de 1.991) sin perjuicio de las competencias de los Ayuntamientos para otorgar licencias urbanísticas. Reconoce que  no se puede construir en zonas de servidumbre de protección sin autorización y que esa autorización debe respetar el planeamiento y que deberían vincular las servidumbres fijadas, con participación del Servicio de Costas en los Planes Especiales, y que, finalmente, que todos los argumentos deben de alegarse por los recurrentes ante el Servicio de Costas y el Órgano Competente de la Comunidad Valenciana, y en su caso acudir a la jurisdicción contencioso administrativa.

PARA DESHACER UNA AGRUPACIÓN EN LA QUE CONSTA UNA OBRA NUEVA ES PRECISO APORTAR LICENCIA QUE ACREDITE LA LEGALIDAD DE LA OBRA EN UNO  SOLO DE LOS TERRENOS DESAGREGADOS.
Resolución de 9 de Agosto de 2.011. (B.O.E. de 7 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Se intenta inscribir una escritura de subsanación, aclaración y anulación parcial de otra escritura de agrupación y declaración de obra nueva, lo que no se obtiene al considerar el Registrador que la cancelación de la agrupación implica una segregación en que las fincas resultantes son inferiores a la unidad mínima de cultivo e infringe los requisitos por los que se concedió la licencia para la construcción de la obra nueva declarada en la escritura subsanada.
La Dirección General, tras dar un repaso a la posibilidad de rectificación de los asientos registrales con el consentimiento de los titulares afectados señala que en el presente supuesto debe solicitarse una nueva licencia municipal que declare sin duda alguna la legalidad de la obra sobre el terreno resultante de la desagregación, ya que  en caso contrario se podría estar encubriendo un fraude, agrupando dos fincas, para conseguir la superficie necesaria y luego da marcha atrás una vez inscrita la obra nueva.

ACREDITADA LA ANTIGÜEDAD DE UNA OBRA DEL AÑO 1.996, NO ES EXIGIBLE LICENCIA NI CERTIFICADO DE TÉCNICO COMPETENTE, SINO QUE SE APLICA EL ART. 51 DEL R.D. 1.093/1.997.
Resolución de 6 de Septiembre de 2.011 (B.O.E. de 20 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución
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Se presenta un acta de finalización de obra en el que se acredita por certificación del Ayuntamiento que la obra tiene una antigüedad del año 1.996 y que no hay expediente de infracción urbanística, negando el Registrador la inscripción por no cumplirse los requisitos establecidos por los artículos 46, 47 y 50 del Real Decreto 1093/1997, esto es, certificado expedido por técnico competente, en el que además debe hacerse constar que se ajusta al proyecto técnico para el que se obtuvo la licencia municipal de obras. En el informe, además alega que el defecto que planteaba la discordancia entre las descripciones registral, catastral y municipal, lo que es criticado por la Dirección General, tras revocar la calificación, al señalar que es aplicable el art. 51 de la citada norma sobre obras sobre inscripción de obras antiguas y que la alegación en el informe no es procedente ya que ocasionaría indefensión a los interesados.

EN ANDALUCÍA ES PRECISO LICENCIA PARA DIVIDIR HORIZONTALMENTE UNA VIVIENDA UNIFAMILIAR.
Resolución de 12 de Septiembre de 2.011. (B.O.E. de 20 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

La Dirección General  señala, confirmando la calificación que para inscribir, una escritura de división horizontal en dos viviendas de una vivienda unifamiliar, ubicada en la Comunidad de Andalucía es necesaria licencia municipal, porque así deriva del artículo 66.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

SE HA DE CONTAR NECESARIAMENTE CON TODOS LOS PROPIETARIOS AFECTADOS PARA MODIFICAR LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
Resolución de 15 de Junio de 2.011. (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

Tal modo de proceder ha de ser observado aun cuando, como sucede en el supuesto de hecho la modificación consista en restringir la aplicación de tales estatutos, no a la comunidad general integrada por dos fases, sino exclusivamente a los propietarios de la segunda fase.
La regla del acuerdo unánime para alterar el título constitutivo, fundada en la interpretación combinada de los artículos 5,7,9 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal y, por supuesto, el respeto al principio de tracto sucesivo, conducen a esta solución.

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL Y ACEPTACION DE HERENCIA DE NACIONALES RUSOS.
Resolución de 28 de Julio de 2.011. (B.O.E. de 29 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

El supuesto de hecho del presente recurso se refiere a una escritura mediante la que se formaliza la liquidación de una sociedad conyugal integrada por dos cónyuges de nacionalidad rusa y domiciliados en Rusia, previamente disuelta por fallecimiento del esposo, así como la aceptación y adjudicación de los bienes hereditarios dejados por el causante a favor de la viuda. A la escritura se incorporaron copias del certificado de defunción del citado causante, expedido por autoridad registral rusa, y un denominado «certificado de derecho a la herencia por ley», expedido por un Notario ruso, en el que se certifica que «según lo establecido en el artículo 1.142 del Código Civil de la Federación Rusa, la heredera de los bienes de don S. A. T., fallecido el 10 de abril del año 2.010, sean en lo que consistieren y donde quiera que se encuentren, es su esposa doña I. A. T.»
La Registradora suspende la inscripción porque entiende que, conforme a lo dispuesto por los artículos 9.8 del Código Civil, 14 de la Ley Hipotecaria y 36 de su Reglamento, es preciso probar y acreditar el contenido del Derecho extranjero, por alguno de los medios recogidos en este último artículo, respecto de los siguientes extremos: a) que el derecho aplicable a la sucesión de los bienes inmuebles del causante radicados en España es la legislación rusa; b) que el certificado aportado constituye título sucesorio conforme a la ley aplicable; y c) la naturaleza y régimen, conforme a la ley aplicable, de los eventuales derechos legitimarios que pudieran existir. El Notario recurrente opone a ello que del certificado notarial incorporado a la escritura resulta claro que el derecho aplicable a la sucesión de los bienes inmuebles del causante radicados en España (o en cualquier otro lugar) es la legislación rusa; que de lo anterior resulta que el certificado notarial incorporado a la escritura constituye, junto al certificado de defunción también incorporado, título sucesorio; y que en cuanto a la naturaleza y régimen de eventuales derechos legitimarios, el repetido certificado no contiene reserva alguna al respecto.
La Dirección General, después de realizar una serie de consideraciones en cuanto a la calificación hecha por el Registrador sustituto introduciendo nuevos defectos rechazados por el Centro Directivo, rechaza parcialmente el recurso, denegando el primer defecto y estimando los otros dos alegados por la Registradora. Señala la Dirección General que la determinación de cual haya de ser la ley material aplicable a un supuesto internacional corresponde a la autoridad del foro, en este caso al Registrador, ya que no debe ser objeto de confusión la falta de obligatoriedad de conocer el Derecho extranjero con la obligatoriedad de determinar cuál es la legislación extranjera aplicable, conforme al artículo 12.6 del Código Civil, norma que, como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 20 de enero de 2011, impone la aplicación de oficio de la norma de conflicto que resulte aplicable al supuesto, en este caso el artículo 9.8 del Código Civil.  Por otro lado, confirma las letras b) y c) por falta de previa acreditación del contenido y vigencia del Derecho ruso, pues ni consta que el certificado notarial extranjero aportado sea el título sucesorio, en el sentido de título inscribible por ser aquel en el que funda inmediatamente su derecho la persona a favor de la cual se pide la inscripción, ni los posibles derechos a la herencia de los eventuales legitimarios o herederos forzosos del causante, en caso de haberlos.  Esta ausencia no ha sido suplida ni por declaración de su conocimiento por el propio Notario autorizante del documento, ni por ningún otro medio previsto por el ordenamiento jurídico español ni ha sido dispensada por la Registradora por tener conocimiento suficiente y directo del contenido y vigencia de tal legislación extranjera.

CONOCIMIENTO POR EL NOTARIO AUTORIZANTE DEL DERECHO EXTRANJERO. NO COMPETE AL REGISTRADOR ENTRAR A VALORAR LA SUFICIENCIA.
Resolución de 2 de Agosto de 2.011. (B.O.E. de 29 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

En el presente recurso debe decidirse si para inscribir en el Registro de la Propiedad una escritura de aceptación y adjudicación de herencia de un causante holandés, en la que la Notaria autorizante hace constar que conoce la legislación holandesa, es suficiente que se incorporen a la escritura determinados documentos (el acta de declaración de herederos, el certificado del Registro de Capitulaciones holandés así como copia de la escritura de capitulaciones del causante y su esposa), redactados en idioma holandés y haga la Notaria traducción parcial de los mismos a lengua española, declarando que en lo omitido no hay nada que altere, modifique o condicione lo transcrito; o, si por el contrario, como exige la Registradora en su escueta calificación, debe la notaria realizar una traducción total de dichos documentos.
La Dirección General admite el recurso y reproduce lo dispuesto en la Resolución de 7 de julio de 2011. El Centro Directivo  ha señalado en diferentes ocasiones que las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. artículos 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 168.4 del Reglamento Notarial y 36.2 del Reglamento Hipotecario), pueden realizar bajo su responsabilidad un juicio de suficiencia respecto de la alegación de la ley extranjera aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma. En este supuesto, afirmando la Notaria expresamente, bajo su la responsabilidad, que conoce suficientemente dicha legislación en este punto y que conforme a la meritada legislación las cláusulas del acta incorporada son suficientes para permitir la partición sin que haya otras que modifiquen o alteren lo inserto, prevalecerá esta aseveración salvo que la Registradora disienta de la misma y afirme expresamente también ella, bajo su responsabilidad, que conoce suficientemente la legislación extranjera aplicable, algo que no acontece en el presente supuesto.

SOCIEDAD DE GANANCIALES

NO ES OBLIGATORIO HACER LA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EN CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO,
Resolución de 19 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución.
De ello directamente se desprende que no sería exigible su aportación en el proceso calificatorio, de cara a  comprobar y si su contenido contradice o no el de una escritura de liquidación de gananciales presentada a inscripción. Se argumenta que la liquidación de gananciales entraña una finalidad puramente patrimonial para la cual los cónyuges no ven limitada su libertad contractual por dicho convenio. La liquidación tampoco perjudicaría una eventual asignación del derecho de uso de la vivienda familiar al esposo, porque tal derecho de uso tiene una naturaleza peculiar, no de derecho real, sino familiar.

LA LABOR CALIFICADORA NO PUEDE ALCANZAR A LA AVERIGUACIÓN DE LA ENTERA VIDA ECONÓMICO CAPITULAR DE UN MATRIMONIO.
Resolución de 21 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

Es inscribible una escritura de liquidación de gananciales y herencia, en la cual se incluyen bienes adquiridos en régimen de gananciales en 1.978 y 2.000, así como bienes adquiridos en separación de bienes en 1.990. En ningún caso puede determinar el resultado del procedimiento registral la mera sospecha de que en el documento presentado se afirmó un régimen de separación inexistente, tergiversando indirectamente el principio de legitimación y en consecuencia, el carácter de cada adquisición resulta de los títulos y del Registro, cuyos asientos gozan de presunción de exactitud.

ADQUIRIENDO PARA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES NO ES PRECISO QUE CONSTE EL N.I.F. DEL CÓNYUGE DEL COMPRADOR.
Resolución de 29 de Julio de 2.011. (B.O.E. de 29 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

En el caso al que se refiere el presente recurso el Registrador de la Propiedad suspende la inscripción de una escritura de compraventa de un inmueble, otorgada como comprador por una persona que manifiesta que está casado en régimen de gananciales con la señora cuyos nombres y apellidos indica y que lo adquiere para su sociedad conyugal. A juicio del Registrador, aunque no comparezca la esposa del comprador es necesario que conste su Número de Identificación Fiscal.
La Dirección General admite el recurso. Teniendo en cuenta el concreto negocio jurídico documentado y las peculiaridades de la adquisición del inmueble "en atención al régimen económico matrimonial de gananciales" y a la vista del tenor literal del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, procede revocar la calificación recurrida, pues carece de amparo legal la exigencia de constancia del Número de Identificación Fiscal del cónyuge del adquirente del inmueble, toda vez que aquél no ha comparecido ni ha sido representado en la escritura calificada y la norma ciñe tal exigencia a comparecientes y representados, circunstancias en las que no se encuentra el cónyuge del comprador.

DERECHO DE FAMILIA

APORTACIÓN DE INMUEBLE A UNA SOCIEDAD POR MENORES Y UNA PERSONA QUEBRADA CON POSTERIORIDAD.
Resolución de 23 de Septiembre de 2.011. (B.O.E. de 22 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro una escritura de constitución de sociedad agraria de transformación (SAT) con aportación de finca perteneciente pro-indiviso a un matrimonio y sus tres hijos, otorgada el 16 de mayo de 1.984, en la que comparecen los padres, que intervienen en su propio nombre y en el de sus dos hijas menores de edad, y en la que comparece también un hijo, de dieciséis años de edad, que se halla emancipado en virtud de escritura otorgada el mismo día con el número de protocolo inmediatamente anterior. A la escritura se incorpora testimonio del auto judicial por el que se concede autorización para la aportación a la sociedad agraria de transformación de las cuotas que corresponden a los tres menores "las dos menores de edad y el menor ahora emancipado"; y del Registro resulta que, respecto del padre, se encuentra tomada anotación de declaración de quiebra necesaria en el año 2.002 prorrogada el año 2.005. La Registradora suspende la inscripción por los siguientes defectos: 1) no constan los datos de inscripción del menor emancipado en el Registro Civil; 2) no se acredita la representación legal de los padres sobre las hijas menores por exhibición del libro de familia o mediante notoriedad; 3) no consta la firmeza del auto judicial; 4) no hay congruencia entre el objeto del negocio jurídico que determina la autorización judicial y el de la escritura, puesto que la autorización judicial permite aportar la finca en cuestión y en la escritura aportan la finca y 500.000 pesetas; y 5) el padre no tiene capacidad para disponer de la finca puesto que del libro de incapacitados consta que se halla en estado de quiebra, debiendo ser representado por el síndico de la quiebra.
La Dirección General estima totalmente el recurso, señalando:
1º).- Con relación al primer defecto "falta de inscripción de la escritura de emancipación en el Registro Civil" debe señalarse que es cierto que, de los datos aportados al presente expediente sólo consta el otorgamiento de la escritura de emancipación con el número inmediato anterior de protocolo a la calificada negativamente, sin que resulte acreditada la inscripción de dicha escritura de emancipación en el Registro Civil "artículo 318 del Código Civil" o cuando menos la extensión en la escritura matriz de la nota relativa al hecho de haber remitido el Notario por sí mismo al Registro Civil el testimonio para su inscripción "Resolución de este Centro Directivo de 14 de mayo de 1984". Sin embargo, a pesar de que la emancipación por concesión de los padres hubiera podido no alcanzar plena eficacia frente a terceros por la causa reseñada, debe valorarse que la autorización judicial concedida e incorporada a la escritura se refiere no sólo a la cuota de las menores de edad sino también a la participación del menor que se emancipa, lo cual, de acuerdo con un argumento a fortiori, subsana necesariamente la omisión advertida, sin perjuicio de que, conforme al último apartado del artículo 166 del Código Civil, ni siquiera será necesaria autorización judicial si el menor, aun no estando emancipado, ha cumplido dieciséis años y consiente en documento público, lo que ocurre en el supuesto de hecho de este expediente.
2º).- El segundo defecto también debe revocarse puesto que, si bien es cierto que el Notario autorizante de la escritura se limita a hacer constar que los padres comparecen como legales representantes de sus hijas menores, sin especificar cómo resulta acreditada dicha representación legal, en el primer resultando del auto judicial de autorización testimoniado se hace constar que ha quedado acreditada «la relación paterno filial con testimonios que se adjuntan del Libro de Familia».
3º).- El tercer defecto debe revocarse en la medida en que la declaración de firmeza del auto sí consta expresamente, como subraya el recurrente, en el propio testimonio judicial incorporado.
4º).- El cuarto defecto  tampoco puede mantenerse. La Registradora debe calificar la validez de la aportación de la finca radicante en su distrito, sin que su calificación se pueda extender a otros extremos por completo ajenos al Registro de la Propiedad, como es la aportación de dinero que es un acto no inscribible. Por último, en cuanto a la falta de capacidad para disponer de la finca por parte del padre por constar que se halla en estado de quiebra, debe tenerse en cuenta que en el folio del Registro abierto a la finca objeto de aportación resulta una anotación de declaración de quiebra del padre practicada en 2.002, prorrogada en 2.005 y por tanto caducada al no constar la práctica de nueva anotación de prórroga antes de transcurrir cuatro años desde la última "artículo 86 de la Ley Hipotecaria".

Los recursos sobre temas de forma documental son de competencia exclusiva del Estado

NO ES POSIBLE INSCRIBIR UN CONVENIO REGULADOR QUE ATRIBUYE A LA ESPOSA UN BIEN PRIVATIVO DEL MARIDO ADQUIRIDO ANTES DEL MATRIMONIO: ES UN NEGOCIO ADICIONAL QUE DEBERÁ DOCUMENTARSE EN ESCRITURA PÚBLICA. COMPETENCIA ORGÁNICA PARA RESOLVER UN RECURSO SOBRE FORMA DOCUMENTAL: CORRESPONDE A LA D.G.R.N.
Resolución de 5 de Agosto de 2.011. (B.O.E. de 14 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Se presenta en el registro un convenio regulador de un matrimonio entre cónyuges casados en régimen de separación de bienes supletorio del Derecho Catalán, que no se inscribe por exceder de la pura liquidación del régimen matrimonial al adjudicarse un bien del marido a la mujer y a los hijos, calificación que se confirma por la Dirección General, tras señalar que si bien es inscribible un convenio regulador que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio, siempre que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la nulidad, separación o el divorcio, ya que se trata de un acuerdo de los cónyuges que acontece dentro de la esfera judicial y es presupuesto necesario de la misma sentencia modificativa del estado de casado, no es posible en este supuesto, porque incluye también un bien adquirido por el marido antes del matrimonio que se adjudica en proindiviso a la mujer y a los hijos. Por tanto, al no haber bien común que dividir dicha adjudicación representa un negocio adicional, con su propia causa, que debería documentarse en escritura pública. Cuestión diferente es que todos los bienes hubieran sido adquiridos vigente el régimen de separación de bienes, pues aunque dicho régimen está basado en la comunidad romana, esto no autoriza a identificar ambas regulaciones, menos aún en el ámbito del Código de Familia de Derecho Catalán, cuyo artículo 76.3 permite expresamente regular en convenio la división de los bienes comunes.
Además, debemos destacar que en dicha resolución se analiza el tema de la competencia de la Dirección General de los Registros y el Notariado  para conocer del expediente porque el mismo versa no sobre cuestiones materiales reguladas por el Derecho Foral Catalán sino sobre la forma documental apta para producir un determinado resultado registral, lo cual, de conformidad con el artículo 149.1.8 de la Constitución Española "en cuanto afecta directamente a la ordenación de los instrumentos y registros públicos" es materia cuyo conocimiento queda reservado al Estado.

DERECHO DE SUCESIONES

CONFLICTO DE INTERESES EN PARTICIÓN DE HERENCIA: HAY QUE ATENDER A LAS CIRCUNSTANCIAS CONCRETAS DE CADA CASO.
Resolución de 26 de Septiembre de 2.011 (B.O.E. de 22 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Intervienen en el otorgamiento de una escritura de herencia: la viuda del causante, ocho hijos (siete de ellos representados por su madre) y tres nietas, descendientes de una hija de dicho causante fallecida sin haber aceptado ni repudiado la herencia de éste. Por ser menor de edad, una de las nietas está representada por su padre, quien interviene únicamente en nombre y representación de su hija, según se expresa en la escritura, en la que se añade que dicho señor no tiene participación o derecho alguno en la herencia que se formaliza porque en el inventario de la herencia de su esposa se incluyó el derecho hereditario que correspondía a sus tres hijas en la herencia de su abuelo y el viudo «recibió íntegros sus derechos en la herencia de su esposa, no adjudicándose derecho alguno en el referido derecho hereditario...». Asimismo, se manifiesta que la herencia de la hija fallecida, en la que intervino un defensor judicial, fue aprobada judicialmente, según se acredita con el auto correspondiente que se testimonia en la escritura calificada.
El Registrador suspende la inscripción porque considera que existe conflicto entre los intereses del padre que representa a la nieta del causante por ser menor de edad y los intereses de la misma representada, toda vez que "a su juicio" el representante está interesado en la herencia del abuelo como transmisario, al ser heredero de su esposa y no haber renunciado expresamente a la herencia de ésta.
La Dirección General estima el recurso. De acuerdo con la reiterada doctrina del Centro Directivo, señala que para que el Registrador pueda apreciar en su calificación que existe contradicción de intereses en una partición de herencia en la que intervenga el cónyuge viudo en representación de sus hijos menores es necesario que el representante y el representado aparezcan interesados como copartícipes y ni siquiera en tal supuesto puede darse por sentado que siempre que dicho representante legal intervenga también en su propio nombre existe, por definición, oposición de intereses, sino que habrá que examinar las circunstancias concretas del caso. Así esta Dirección General ha entendido que no existe conflicto de intereses en:
1.- El caso de adjudicación «pro indiviso» de bienes de la herencia, realizada por la viuda en su favor y en representación de sus hijos menores de edad si había estado casada en régimen de separación de bienes "Resolución de 27 de enero de 1.987".
2.- Tampoco cuando uno de los herederos interviene en su propio nombre y además como tutor de otro y se adjudica en nuda propiedad una cuota parte indivisa del único bien inventariado a los herederos "esolución de 14 de septiembre de 2.004".
3.- O en la liquidación de sociedad de gananciales y partición de herencia otorgada por el cónyuge viudo en su propio nombre y en representación legal de sus hijos menores, cuando la liquidación es total, todos los bienes inventariados fueron adquiridos por el cónyuge premuerto para su sociedad conyugal y se adjudican «pro indiviso» al cónyuge supérstite y a los hijos por éste representados, respetándose estrictamente las cuotas legales en la sociedad conyugal disuelta y en el caudal relicto según la declaración de herederos «ab intestato» -Resolución de 15 de septiembre de 2.003-

NO ES POSIBLE INSCRIBIR UNA SENTENCIA CONTRA UNA HERENCIA YACENTE SIN HABER SIDO PARTE O HABER TENIDO INTERVENCIÓN EN EL PROCESO.
Resolución de 8 de Septiembre de 2.011 (B.O.E. de 20 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de una sentencia firme que declara adquirido el dominio por usucapión, como consecuencia de demanda contra la herencia yacente de la titular registral. Se confirma la calificación tras analizar, una vez más, al ámbito de calificación respecto de los actos judiciales, y señalar la indefensión que se produce si los herederos de la titular registral no son parte en el proceso, sin perjuicio de que no es necesario que se nombre un administrador judicial.

ADJUDICACIÓN DE HERENCIA APARTÁNDOSE DE LO DISPUESTO EN EL TESTAMENTO: ES POSIBLE SI HAY CONSENTIMIENTO UNÁNIME DE LOS HEREDEROS MAYORES DE EDAD.
Resolución de 3 de Octubre de 2.011. (B.O.E. de 31 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Se solicita la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia en la que, con base en el testamento en el cual la causante instituyó herederos a sus cuatro hijos, por iguales partes, dichos herederos "mayores de edad y plenamente capaces" se adjudican el único bien relicto, por iguales partes pro indiviso, atribuyendo, además, un derecho de habitación a favor de uno de ellos, con compensación en metálico al resto. Extrañamente, el Registrador deniega la inscripción considerando que no se pueden apartar de lo señalado en el testamento, lo cual es revocado por la Dirección General entendiendo que los herederos mayores de edad pueden verificar la partición del modo que tengan por conveniente (art. 1.058 del Código Civil).

SOCIEDADES

EL OBJETO DE LOS ESTATUTOS-TIPO DE LAS SOCIEDADES "EXPRESS" ES APLICABLE A CUALQUIER SOCIEDAD.
Resolución de 5 de Septiembre de 2.011 (B.O.E. de 20 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Se deniega la inscripción de una de las actividades que integran el objeto social que se reproduce de los Estatutos-tipo aprobados por Orden JUS/3185/2.010, de 9 de Diciembre, en desarrollo del artículo 5.Dos del Real Decreto-Ley 13/2.010, de 3 de diciembre, de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación de empleo, concretamente «Comercio al por mayor y al por menor. Distribución comercial. Importación y exportación», pensando el Registrador, y de igual forma el responsable de la calificación sustitutoria, que es indeterminado por genérico.
Lógicamente la Dirección General, revoca la calificación ya que no puede rechazarse la cláusula debatida por el hecho de que atienda al puro criterio de la actividad, sin referencia a productos o a un sector económico más específico, y, además, cita en apoyo de sus argumentos los Estatutos-tipo citados.

No hay conflicto de intereses en la constitución de una sociedad limitada

LA AUTOCONTRATACIÓN NO DEBE SIMPLEMENTE ALEGARSE: HAY QUE JUSTIFICAR EL CONFLICTO DE INTERESES, QUE NO EXISTE EN LA CONSTITUCIÓN DE UNA SOCIEDAD, AL SER LA CAUSA NEGOCIAL COMÚN.
Resolución de 7 de Septiembre de 2.011 (B.O.E. de 20 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Se trata de una escritura de constitución de una Sociedad en la que uno de los otorgantes interviene en su propio nombre y derecho y, además, como administrador de otra sociedad, por lo que el Registrador entiende que hay un supuesto de autocontratación, "no permitido en nuestro Derecho".
La Dirección General revoca la calificación al entender que no es lo mismo contemplar la situación de autocontratación, o de doble o múltiple representación, cuando se trate de contratos onerosos con recíprocas obligaciones entre las partes, en los que por su naturaleza hay intereses contrapuestos, que cuando se trate de contratos asociativos, en los que concurren declaraciones convergentes para consecución de un fin común. En definitiva, el propio concepto de negocio societario excluye en principio la confrontación de intereses de las partes que lo celebran, al concurrir una causa negocial común orientada a la consecución del fin social. Así, prevalece la satisfacción del interés común sobre una eventual confrontación de los intereses de las partes

ES POSIBLE LA REACTIVACIÓN DE UNA SOCIEDAD AÚN CUANDO HAYA OPOSICIÓN DE SUS ACREEDORES.
Resolución de 10 de Septiembre de 2.011 (B.O.E. de 20 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Se solicita la inscripción de una escritura de reactivación de una Sociedad de Responsabilidad Limitada, complementada por otra escritura en la que el administrador expresa que pretenden oponerse a dicha reactivación determinados sociedades que manifiestan ser acreedoras de la sociedad reactivada, cuando el crédito de que se trata es objeto de una causa judicial pendiente de resolución definitiva y firme.
El Registrador niega la inscripción tomando en consideración la oposición de unos acreedores que se ha remitido al Registro por correo administrativo, lo cual es criticado por la Dirección General quien, además, revoca la calificación señalando que los acreedores tienen ese derecho de oposición cuando se lo reconocen los estatutos que no es el caso, y señalando que no están desprotegidos, toda vez que en el apartado 1 del mismo artículo 370 de la Ley vigente se exige "como en el artículo 106.1 de la derogada Ley 2/1995, de 23 de marzo" que el patrimonio contable no sea inferior al capital social y no haya comenzado el pago de la cuota de liquidación a los socios.

SOCIEDADES "EXPRESS": ES APLICABLE EL PAGO DE TASAS POR LA PUBLICACIÓN EN EL BORME SI NO SE CUMPLEN SUS REQUISITOS, PERO NO HAY QUE PRESENTAR AUTOLIQUIDACIÓN.
Resolución de 14 de Septiembre de 2.011 (B.O.E. de 20 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Si se constituye una Sociedad de forma telemática pero sin cumplir las condiciones de los números 1 y 2  del artículo 5 del Real Decreto-Ley 13/2010, de 3 de diciembre, es necesaria la provisión de fondos  para el pago de las tasas correspondientes a la publicación en el BORME, pero no puede ser un defecto para la inscripción la falta de justificación de la liquidación del impuesto correspondiente, ya que está exenta tal operación, y así se ha declarado expresamente en la Instrucción de 18 de Mayo de 2.011 de la Dirección General.

EN UNA SOCIEDAD PROFESIONAL, EN CASO TRANSMISIÓN DE LAS PARTICIPACIONES, NO PUEDE ENCOMENDARSE SU VALORACIÓN A UNA PERSONA DEPENDIENTE DE LA SOCIEDAD.
Resolución de 19 de Agosto de 2.011 (B.O.E. de 31 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Se pretende inscribir una cláusula estatutaria a una Sociedad Limitada Profesional por la cual, en el caso de falta de acuerdo del resto de socios profesionales con derecho a voto para la transmisión mortis causa de las participaciones sociales pertenecientes a socio profesional, así como en los supuestos de transmisión de cotitularidad, incluida la de la sociedad legal de gananciales, y de exclusión y separación de socios, se abonarán a los sucesores o a los socios, en sus respectivos casos, la cuota de liquidación que corresponda apreciadas las participaciones en el valor razonable, si bien para realizar esta valoración, antes de acudir al auditor a que refieren los artículos 353 y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital, valdrá la que realice el economista encargado de la contabilidad de la Sociedad.
Dicha cláusula se declara no inscribible por la Dirección General, porque  admitir eso sería aceptar que se confiera la realización de la valoración de modo unilateral a una persona dependiente de la sociedad, sea empleado o auxiliar externo o interno de la misma; como no podría tampoco permitirse que fuera el socio separado o excluido, o los sucesores del fallecido, los que fijaren por sí solos la cuota que debe liquidárseles, pues, tanto en uno como en otro caso, se estaría dejando la resolución o cumplimiento, aun parcial, del contrato al arbitrio de una de las partes, contraviniendo con ello lo preceptuado por el artículo 1256 del Código Civil.

DE NUEVO SOBRE LA CONSTITUCIÓN DE UNA SOCIEDAD LIMITADA POR VÍA TELEMÁTICA, EX ARTÍCULO 1 DEL RD LEY 13/2010: SE REQUIERE, SI NO SE CUMPLEN LOS REQUISITOS PREVISTOS, LA PROVISIÓN DE FONDOS PARA EL BORME (art. 426-1 RRM).
Dos resoluciones de 6 de Julio de 2.011. (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.011) y de otra tercera de 17 de Septiembre de 2.011 (B.O.E. de 22 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución Descargar Resolución Descargar Resolución.

Así, cuando una Sociedad prevea como uno de los modos alternativos de administración social, la existencia de consejo de administración, no se beneficiará de la exención de tasas de publicación en el BORME, según resulta de la aplicación que hace el Centro Directivo del artículo 3 del citado R.D. Ley 13/2010.

LA MERA PARTICIPACIÓN DE UNA SOCIEDAD PROFESIONAL EN EL CAPITAL DE UNA SOCIEDAD NO PROFESIONAL NO ROMPE EL PRINCIPIO DE EXCLUSIVIDAD DEL OBJETO SOCIAL.
Resolución de 21 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

Es cierto que, este caso, las actividades no profesionales de la sociedad participada son puramente auxiliares, por lo que no se infringe la regla de la exclusividad del objeto social de la profesional, toda vez que las actividades accesorias (propias de la segunda sociedad, cuyo capital asume la profesional en un porcentaje del 55%) estarían amparadas por el criterio de capacidad "ultra vires", totalmente compatible con la aplicabilidad del artículo 2º de la Ley 2/2.007. En cuanto a este punto, se recuerda la S.T.S. de 29 Julio 2.010, donde se declara la plena capacidad jurídica y de obrar de las sociedades mercantiles, que pueden desplegar lícitamente actividades estatutarias, neutras e incluso extraestatutarias

AUMENTO DE CAPITAL

El aumento de capital con cargo a reservas en una sociedad limitada exige auditor

EL AUMENTO DE CAPITAL CON CARGO A RESERVAS EN UNA SOCIEDAD LIMITADA, DEBE BASARSE EN UN BALANCE SOMETIDO A VERIFICACIÓN CONTABLE.
Resolución de 4 de Octubre de 2.011 (B.O.E. de 31 de Octubre de 2.011). Descargar Resolución.

Se solicita la inscripción de un acuerdo de aumento del capital social de una Sociedad de Responsabilidad Limitada, con cargo a reservas, sobre la base de un balance aprobado por unanimidad de todos los socios, exigiendo el Registrador que dicho balance esté verificado por un auditor de cuentas, lo que es confirmado por la Dirección General, de conformidad con la nueva regulación del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, que lo extiende de las sociedades anónimas a las limitadas.

ADMINISTRADORES

EL CESE DE ADMINISTRADOR ES INSCRIBIBLE A PESAR DEL CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS
Resolución de 26 de Julio de 2.011. (B.O.E. de 29 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

Caso de convocatoria judicial de la Junta, no ha de incorporarse necesariamente a la escritura de elevación a público el auto judicial en que se acuerda ésta, ya que del título presentado resulta el cumplimiento de los requisitos calificables, y en particular los anuncios incorporados a la escritura están suscritos por el Secretario judicial. Por otro lado, pese a estar cerrada la hoja de la sociedad por falta de depósito de cuentas, el cese de administrador es una de las excepciones inscribibles a tenor del artículo 378 del Reglamento del Registro Mercantil, al ser un acto previo, autónomo y jurídicamente independiente  del nuevo nombramiento.

LA COMISIÓN DELEGADA DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN PUEDE ADOPTAR VÁLIDAMENTE SUS ACUERDOS, A PESAR DE QUE EXISTAN VACANTES EN LA MISMA.
Resolución de 22 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 29 de septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

Se resuelve a favor de la inscripción del nombramiento de once miembros de la comisión delegada del consejo de administración de una S.A., si bien en los Estatutos consta que el número de sus miembros debe ser doce.
No se impone que el nombramiento de todas las vacantes que puedan existir en la comisión sean cubiertas de modo simultáneo mediante nombramiento de todos sus miembros en virtud de un mismo acuerdo del consejo de administración.
Esta solución es coherente con el espíritu del artículo 249.1º del Texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.