Menú móvil

El Notario - Cerrar Movil

ENSXXI Nº 40
NOVIEMBRE - DICIEMBRE 2011

JOSÉ ÁNGEL MARTÍNEZ SANCHIZ
Vicedecano del Colegio Notarial de Madrid

No se requiere un exceso de perspicacia para concluir que la lucha contra el paro pasa por una reactivación del sector inmobiliario, en la actualidad completamente estancado, como muy bien sabemos los notarios.
La causa principal del estancamiento radica en la acumulación de activos en manos de los bancos, que no ven la manera de ponerlos en el mercado, pues ello implicaría una perdida de valor en balance, al estar su precio por debajo del valor consignado en el mismo.

La crisis ha colocado a las entidades en una situación otrora inimaginable, similar a la de aquel campesino cabileño, que recuerda con cierto complejo de culpabilidad Pierre Bourdieu en su libro  “Las estructuras sociales de la economía”, porque no se le había ocurrido que el prestador de ganado, en contra de cualquier razón económica, pudiera sentirse en deuda con el prestatario en nombre de la idea  de que éste asumía la manutención de un animal que, de otro modo, él tendría que haber alimentado. No estamos en una economía primitiva, pero ciertamente la posición de los bancos no es tan distinta, habida cuenta de las provisiones  y los gastos de gestión a su cargo.

"La causa principal del estancamiento radica en la acumulación de activos en manos de los bancos, que no ven la manera de ponerlos en el mercado, pues ello implicaría una perdida de valor en balance, al estar su precio por debajo del valor consignado en el mismo"

Escribo el día después de las elecciones. El diario el Mundo contiene una información general sobre las posibles vías: la creación de un banco malo, o una perdida diferida de valor, que son alguna de las alternativas utilizadas en otros países europeos conforme pone de manifiesto en un interesante artículo Francisco Uria. La urgencia del tema nos concierne a todos, ya que se traduce en una insufrible restricción del crédito. Por ello, me atrevo a proponer una solución, que no es incompatible con otras, y que acaso sirviera para reactivar en alguna medida el tráfico inmobiliario.
Las soluciones hay que buscarlas en la economía económica (valga la redundancia) pero, a veces, se encuentran olvidadas en el mundo del derecho. Pienso en los censos enfitéuticos, en el desdoblamiento de la propiedad, entre un dominio directo o eminente y un dominio útil, que brindó importantes servicios en el pasado para explotar tierras de otro modo baldías.
La propuesta es la siguiente: la entidad vende el dominio (llamado útil) por un plazo de veinte, treinta o cuarenta años, con la opción, por parte del comprador, de adquirir a su término la plena propiedad.  El banco se reserva, a su vez, un dominio directo, o si se quiere potencial. Del precio de venta habrá de descontarse el valor de ese dominio directo o  potencial, de manera que la oferta resulte atractiva para el particular que compra. A un resultado similar se llegaría también mediante un derecho de superficie (viable sobre edificación preexistente) con derecho de reversión a su término a favor del superficiario que pague el correspondiente rescate.
La clave reside en la tasación de los bienes que se venden. Uno estaría tentado de sugerir que el menor valor en mercado de la finca de que se trate se haga coincidir con el asignado al  dominio directo o potencial que se reserva el banco, de manera que no hubiera perdida en balance; pero esto supondría una ficción inadmisible al equiparar el valor de una propiedad temporal con el de la plena propiedad según el mercado.
Sin embargo, la idea es esa: vender sin perdida en balance, pero sin sobrevalorar la propiedad temporal. La cosa está en establecer cuál deba ser el valor de esa propiedad o dominio potencial que ser reserva el banco. Para ello, hay que analizar su contenido: ¿ en que consiste?
El dominio potencial que se reserva el banco, tal como se propone, habrá de asegurar a éste la consolidación del dominio pleno, si pasado el plazo fijado para el dominio útil, su titular no rescata el dominio directo o potencial por el valor preestablecido, aunque debidamente actualizado.  Se trataría de que la entidad hiciera suyo el incremento de valor de la cosa, y que esa expectativa se tuviera en cuenta a la hora de consignar el importe del dominio potencial en balance; en resumidas cuentas, la perdida del valor actual se compensaría con el incremento de valor en el futuro. Al final, la tasación de los inmuebles pasaría por un cálculo actuarial sobre el incremento de valor de los mismos en largos períodos de tiempo, sin perjuicio de la contratación de un posible seguro para cubrir el riesgo, con una prima, que llegado el caso se podría cubrir con el importe de la pensión que se pactara a cargo del comprador del domino útil como contrapartida por su dominio y el derecho de rescate existente a su favor.

"La entidad vende el dominio (llamado útil) por un plazo de veinte, treinta o cuarenta años, con la opción, por parte del comprador, de adquirir a su término la plena propiedad.  El banco se reserva, a su vez, un dominio directo, o si se quiere potencial. Del precio de venta habrá de descontarse el valor de ese dominio directo o  potencial, de manera que la oferta resulte atractiva para el particular que compra"

Veamos ahora cuales son las consecuencias jurídicas para cada una de las partes:
El comprador adquiere, durante el plazo establecido, la  propiedad real por un precio más asequible. Podrá venderla, arrendarla, subrogar su préstamo con otra entidad y ejercer todos los derechos de un propietario durante el plazo establecido. Tendrá también la facultad de rescatar o redimir el dominio potencial del banco mediante el abono de su valor actualizado. De este modo, conserva la posibilidad de adquirir la propiedad por tiempo indefinido, sólo que en una doble fase, como ocurre cuando se hace depender del ejercicio de una opción. Por otra parte, el valor de ese derecho de rescate atemperará la perdida de valor de la cosa, a medida que se acerque el vencimiento del plazo.
Desde el punto de vista de la entidad, aparte de evitar las perdidas en balance, conservará la posibilidad de quedarse con la cosa, sin procedimiento judicial, si pasado el plazo de duración no se rescata  el dominio directo. Asimismo, tendrá derecho a una pensión (que puede ser simbólica, o no, en función de lo acordado). Cabría también incluir en la escritura una participación en el precio de venta (laudemio), y hasta,  si no  se quiere excluir como parece preferible,  regular un derecho de tanteo y retracto. En el supuesto de que la adquisición se haya financiado con un préstamo hipotecario, podrá acudir al mercado secundario, pues la suma de su dominio con el del comprador comporta la propiedad plena; con la ventaja adicional de un menor riesgo de morosidad. En todo caso, la entidad estará en disposición de transmitir o aportar su dominio potencial a  terceras personas, inclusive, si fuere el caso, a un banco malo.
Hay que reconocer, sin embargo, que la mayor dificultad no está en los pisos, sino en la salida del suelo. En este caso, cabe la posibilidad de recurrir al derecho de superficie, con la consiguiente  obligación de edificar, para  pactar con el banco la posible reversión a favor del superficiario o de quienes compren las viviendas, antes de que caduque su derecho. La idea es la misma, si finalmente se valora el suelo pendiente de reversión por su valor actualizado (sin incluir en el mismo el valor de la obra nueva).
En fin, pienso que esta fórmula, que también puede servir para evitar la morosidad hipotecaria, como puse de relieve en otro artículo en esta misma revista, quizá ayude a la reactivación del mercado hipotecario.

Abstract

It doesn’t take much insight to reach the conclusion that fighting against unemployment involves revitalising the real state sector, which nowadays is completely stagnated as we, notaries, very well know.
The main cause of this stagnation lies in the accumulation of assets in the hands of banks, which see no way of putting them on the market because of the loss of book value involved, since its price is lower than the balance sheet shows.
The crisis has placed the banks in a once unthinkable position, similar to the one of that Kabyle peasant recalled with certain guilt complex by Pierre Bourdieu in his book The Social Structures of the Economy. In this book, the author admits it had not occurred to him that, contrary to all “economic” reason, the lender of the cattle might feel an obligation to the borrower on the grounds that the borrower was providing for the upkeep of an animal he should have fed in any case. Ours is not a primitive economy, but the position of the banks doesn’t differ much from it, given the provisions and management fees they have to bear.