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ENSXXI Nº 42
MARZO - ABRIL 2012

PRÁCTICA NOTARIAL
PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL

En la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando la mejor postura no alcance el 70% del valor de salida, si el ejecutado no procede en diez días a presentar un tercero que mejore la postura por encima del expresado porcentaje, entra en juego la posible adjudicación al acreedor en los términos que resultan de la modificación introducida por Real Decreto-ley 8/20111, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios: “Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.”  Esta previsión será de aplicación siempre que la ejecución verse sobre la vivienda habitual del deudor; parece, pues, que no será de aplicación cuando ésta se encuentre arrendada.
Pero esta norma no resultaba directamente aplicable a los procedimientos extrajudiciales, creando ciertos problemas de interpretación y un tratamiento diferente a la ejecución según fuera judicial o extrajudicial. Ello hizo que la junta directiva del Colegio Notarial de Madrid redactara una nota informativa número 2/2010, en la que estimaba aplicable el límite estatuido en el artículo 670-4 de la Ley de Enjuiciamiento en el caso de que gane la tercera subasta el acreedor hipotecario, ya sea el único licitador o en concurso con otros, dando una serie de indicaciones en relación al procedimiento.
Algún tiempo después, el Consejo General del Notariado emitió la circular de Orden interno 1/2012, de 25 de febrero, relativa al valor de tasación del inmueble objeto de ejecución a través del procedimiento ejecutivo extrajudicial, en la que se establecía que el notario debe advertir que cuando se adjudique el bien inmueble en el procedimiento de ejecución extrajudicial en tercera subasta, se advertirá en los anuncias del apartado cuarto del art. 236 f) RH que de producirse la tercera subasta no se admitirá postura por un importa inferior al 60 por ciento del tipo de tasación fijado para la primera subasta; que se indicará al ejecutante el límite establecido en la LEC el admitir el requerimiento; que el indicado límite se aplicará cuando el inmueble tenga la condición de vivienda habitual.
Sin embargo, poco después, Real Decreto-Ley, 6/2012, de 9 de marzo de medidas de protección de deudores hipotecarios sin recursos introduce una norma sobre el procedimiento extrajudicial que altera las notas y circulares anteriores. Se transcribe dicho precepto a continuación, que deberá ser estudiado en números posteriores, particularmente en algunos aspectos como cómo se determina si una es la vivienda habitual así como la aplicación de la LEC a inmuebles que no constituyen la vivienda habitual.
“Artículo 12. Procedimiento de ejecución extrajudicial
La ejecución extrajudicial de bienes hipotecados, regulada en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria y sujeta al procedimiento previsto en los artículos 234 a 236 o del Reglamento Hipotecario, se someterá a lo previsto en los apartados siguientes en aquellos casos en que el procedimiento se siga contra la vivienda habitual del deudor:
1. La realización del valor del bien se llevará a cabo a través de una única subasta para la que servirá de tipo el pactado en la escritura de constitución de hipoteca. No obstante, si se presentaran posturas por un importe igual o superior al 70 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, se entenderá adjudicada la finca a quien presente la mejor postura.
2. Cuando la mejor postura presentada fuera inferior al 70 por cien del tipo señalado para la subasta, podrá el deudor presentar, en el plazo de diez días, tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 por cien del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
3. Transcurrido el expresado plazo sin que el deudor del bien realice lo previsto en el párrafo anterior, el acreedor podrá pedir, dentro del término de cinco días, la adjudicación de la finca o fincas por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasación.
4. Si el acreedor no hiciese uso de la mencionada facultad, se entenderá adjudicada la finca a quien haya presentado la mejor postura, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por cien del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad reclamada por todos los conceptos.
5. Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasación.
6. Si el acreedor no hiciere uso de la facultad a que se refiere el párrafo anterior, se estará a lo previsto en el artículo 236 n. del Reglamento Hipotecario.
Disposición final tercera. Desarrollo reglamentario de la ejecución extrajudicial.
El Gobierno, en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, aprobará las normas reglamentarias precisas con el fin de simplificar el procedimiento de venta extrajudicial, las cuales incorporarán, entre otras medidas, la posibilidad de subasta electrónica.
Disposición final cuarta. Entrada en vigor.
Este real decreto-ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado»”.  
Pocos días después el Consejo General del Notariado emite una Comunicación relativa a este Real Decreto-Ley en el que hace notar que el mismo no establece medida transitoria alguna. No obstante ello, entiende que lo dispuesto en ese artículo 12 del Real Decreto-Ley6/2012, debe entenderse de aplicación a todo procedimiento de ejecución extrajudicial que no hubiera concluido al tiempo de su entrada en vigor, ya se trate de aquél en el que todavía no se ha producido subasta, en cuyo caso, deberá sujetarse el procedimiento a la innovación legal (esto es, sólo una subasta si la vivienda es habitual), como si se hubiera producido primera o segunda subasta, en cuyo caso será de aplicación para la tercera que estuviera anunciada los límites en cuanto al valor de adjudicación de la única subasta prevista en el artículo 12 del Real Decreto-Ley 6/2012. Lo esencial, pues, es que respecto de todo procedimiento de ejecución extrajudicial de vivienda habitual, no se produzcan adjudicaciones por valor inferior al del 60% del tipo de primera subasta, si ya se hubiera celebrado ésta. Igualmente, de haberse producido esa primera subasta, para la segunda o, en su caso, tercera, será de aplicación dicho límite del 60%.  Recuerda, por ello, que de existir en cualquiera de estas subastas postura que no alcance el 60% del tipo, sólo podrá adjudicarse el bien inmueble a aquel postor que ofrezca postura superior o inferior al 50% del tipo de la primera, cuando el inmueble ejecutado sea vivienda habitual, si su postura “cubr[e], al menos, la cantidad reclamada por todos los conceptos” por el acreedor.