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ENSXXI Nº 43
MAYO - JUNIO 2012

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Documento otorgado en el extranjero

DOCUMENTO OTORGADO EN EL EXTRANJERO: ES NECESARIO ACREDITAR SU CONSIDERACIÓN DE DOCUMENTO PÚBLICO SEGÚN LA LEY DEL LUGAR DE OTORGAMIENTO. ¿Y, SI SE ACREDITASE, SERÍA INSCRIBIBLE?.
Resolución de 22 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción en el Registro de la Propiedad de un documento suscrito en Venezuela, que recogía un contrato de compraventa por el que se vendía determinada finca situada en Madrid. Al final de dicho contrato de compraventa, y a continuación de las firmas de las partes contratantes, figura una diligencia notarial de Notario venezolano.
El Registrador rechaza la inscripción, señalando que la transmisión de bienes inmuebles exige, para su inscripción en el Registro de la Propiedad, escritura pública (artículos 1280.1 del Código Civil y 3 de la Ley Hipotecaria), y el documento presentado no contiene otra cosa que un simple reconocimiento de las firmas en él estampadas y de que los intervinientes corroboran su contenido, pero no existe fe de conocimiento ni juicio de capacidad, cuestiones esenciales para la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad.
El Centro Directivo rechaza el recurso confirmando la calificación registral, señalando que el documento extranjero cumple con el requisito de tener fuerza en España con arreglo a las leyes, cuando se adapta a las normas de derecho internacional privado, pues son las que regulan los requisitos del documento y del acto según las puntos de conexión establecidos en los artículos 8 al 12 del Código Civil y en el Convenio de Roma, sin que sean exigibles otros requisitos, formalidades o solemnidades, como serían las de la legislación notarial española, que por definición no son aplicables a dichos documentos, por no estar sometidos los notarios extranjeros a la normativa notarial española, ni tampoco limitarse la Ley Hipotecaria española a los documentos notariales españoles, dada la gran apertura del artículo 4 de dicha Ley. Todo ello se ve, con mayor nitidez si cabe, en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, en cuyo último párrafo se distingue entre la calificación registral de los documentos extranjeros a efectos de su inscripción y los dictámenes o medios de prueba sobre el derecho extranjero; por eso, reconociendo que los funcionarlos públicos españoles no tienen obligación de conocer la totalidad del derecho extranjero, pero sí la de exigir que se aplique el mismo para que el documento tenga fuerza en España, prevé que por medio de una serie de informes de otros funcionarios españoles o del país de la legislación aplicable, se pueda acreditar y probar el derecho extranjero a efectos de la inscripción del título extranjero en el Registro de la Propiedad español.
Y, en el presente caso, no se ha acreditado que el documento presentado tenga la consideración de documento auténtico o público en el país de su otorgamiento según su legislación notarial, o «ley que regula las formas y solemnidades del contrato» conforme al artículo 11 del Código Civil. Esto podría acreditarse por cualquier medio de los previstos en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario en el que se pruebe el contenido y vigencia del derecho extranjero (en los mismos términos se pronuncia el artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

NO CABE REINSCRIBIR UNA SERVIDUMBRE MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA Y TESTIMONIO DEL AUTO DE CONCILIACIÓN.
Resolución de 18 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución
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Cancelada de oficio por el Registrador, al expedir certificación de dominio y cargas, una servidumbre de extracción de agua y acueducto inscrita sobre el predio sirviente por adquirir la propiedad de éste la dueña del predio dominante, se vende con posterioridad el predio sirviente, sufriendo dicho predio más tarde diversas segregaciones y sucesivas ventas sin constar carga alguna en el Registro. La propietaria del predio dominante pretende ahora, sobre la base del artículo 541 del Código Civil, la nueva inscripción de la servidumbre en su momento cancelada sobre una de las fincas resultantes de las diferentes segregaciones, aportando una instancia privada firmada por su representante y un acta de conciliación judicial extendida con el titular registral del pretendido predio sirviente en la que éste último reconoce la existencia y utilización de la servidumbre desde antes de que adquiriera el fundo.
El Registrador suspende la inscripción por encontrarse el predio sirviente inscrito en el Registro a nombre del conciliante con carácter presuntivamente ganancial, y no constar el consentimiento del consorte, conforme a lo dispuesto por el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
La D.G.R.N. desestima el recurso interpuesto. Señala que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (art. 20 Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él. Por ello, no habiendo sido dirigido el procedimiento contra los titulares registrales de una finca y sin mediar en forma pública su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos, siendo esta una cuestión objeto de calificación registral (arts 18 LH, 100 RH). Por otra parte, la constitución de servidumbre y, por ende, el reconocimiento de existencia de servidumbre afectante a predio sirviente de distinto titular que el predio dominante, no puede sino considerarse como un acto de disposición o gravamen que requiere para su inscripción la efectiva intervención de los titulares registrales, incluido el consorte del titular registral en tanto no quede destruida la presunción de ganancialidad registrada en su favor.

SORPRENDENTE RESOLUCIÓN QUE PERMITE INSCRIBIR UNA DACIÓN EN PAGO QUE CONSTA EN UN TESTIMONIO JUDICIAL DE UNA HOMOLOGACIÓN DE UNA TRANSACCIÓN SIN NECESIDAD DE ESCRITURA PÚBLICA.
Resolución de 22 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 16 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

La Dirección General, en contra de la calificación de la propia Registradora, autoriza inscribir una dación en pago que deriva de una transacción homologada judicialmente en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales por impago de pensión compensatoria, ya que entiende que se trata de una materia susceptible de transacción, que se señala expresamente la causa de la transmisión -causa solvendi amparada por el artículo 1.277 del Código Civil-, y que tiene una forma adecuada (testimonio del auto y mandamiento ordenando la inscripción).

OMISIÓN DE DATOS: LA SUBSANACIÓN COMPETE AL NOTARIO.
Dos Resoluciones de 28 de febrero de 2.012. (B.O.E. de 4 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se presenta a inscripción una escritura de préstamo con garantía hipotecaria en la que, respecto del apoderado de la entidad prestamista, se expresa que tiene domicilio en determinada calle y número de la misma, pero sin indicar la población.
El Registrador de la Propiedad suspende la inscripción de dicha escritura porque, al no constar la localidad a la que pertenece el domicilio de dicho apoderado, resulta incompleto (ex artículo 9 Ley Hipotecaria y artículo 51 Reglamento Hipotecario).
La Dirección General desestima el recurso, señalando que no puede el Notario autorizante de la escritura calificada trasladar al Registrador la responsabilidad de la subsanación de la omisión padecida en el presente caso respecto de una cuestión que no puede ser resuelta por vía meramente interpretativa para dar por supuesto que la calle indicada es la de la población en que se otorga la escritura, puesto que le faltan elementos concluyentes que permitan alcanzar esa conclusión y descartar que el otorgante quisiera referirse a una población distinta.

Solo cuando se acredite la liquidación fiscal del documento está obligado el registrador a realizar la calificación global y unitaria del mismo, no antes

CAMBIO DE DOCTRINA EN LA DIRECCIÓN GENERAL: SÓLO CUANDO SE ACREDITE LA LIQUIDACIÓN FISCAL DEL DOCUMENTO ESTÁ OBLIGADO EL REGISTRADOR A REALIZAR LA CALIFICACIÓN GLOBAL Y UNITARIA DEL MISMO, NO ANTES. DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA: ES NECESARIA AUNQUE NO HAYA APERTURA DE FOLIOS INDEPENDIENTES A CADA ELEMENTO DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL.
Resolución de 3 de Marzo de 2.012. (B.O.E. de 4 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

A).- La primera cuestión que se plantea en el presente recurso es la relativa al acuerdo del Registrador de la suspensión de la calificación de una escritura de préstamo hipotecario "presentada inicialmente de forma telemática en el Registro" por falta de acreditación del pago del impuesto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 255 de la Ley Hipotecaria.
El Notario recurrente alega en contra de dicho acuerdo la reiterada doctrina emanada de las Resoluciones de este Centro Directivo en relación a los plazos concedidos por la Ley Hipotecaria para practicar la inscripción, y al modo en que han de interpretarse los artículos 18, 254 y 255 de la Ley Hipotecaria y, en particular, la Resolución de 29 de octubre de 2011 en la que se subraya el carácter unitario de la función calificadora del registrador para evitar así que, cuando se presente de nuevo el título acompañado de la acreditación del pago de los tributos procedentes o bien una declaración de no sujeción o exención, el Registrador lo pueda calificar alegando defectos que podían haber sido expuestos en un momento anterior.
Pues bien, la Dirección General rectifica y varía su anterior doctrina sobre esta materia sobre la base de los siguientes argumentos:
- Del artículo 254 de la Ley Hipotecaria se desprende la exigencia para la práctica del asiento de inscripción (no de presentación) en el Registro de la Propiedad, de la previa justificación de que se ha solicitado o practicado la liquidación de los tributos que graviten sobre el acto o contrato cuya inscripción se pretenda o sobre el documento en virtud del cual se pretenda la inscripción.
- Se excluye, por tanto, el acceso al Registro de la Propiedad, y se impone al Registrador el deber de comprobar, para la admisión del documento, el previo cumplimiento de las obligaciones tributarias a que pudiera estar sometido el acto o contrato que pretenda acceder al Registro, permitiéndose únicamente, antes de que se verifique el pago, el asiento de presentación, suspendiendo en tal caso la calificación y la inscripción, con devolución del título presentado, a fin de satisfacer el impuesto correspondiente.
- Y procede, se señala, rectificar la postura adoptada por este Centro Directivo en los últimos años y volver a la doctrina clásica, más conforme con la literalidad del precepto 255 de la Ley Hipotecaria, estableciendo que es conforme a derecho la suspensión por parte del Registrador de la calificación por falta de pago del impuesto o justificación de su exención o no sujeción, rechazando que en estos casos el registrador haya de realizar, en ese momento, una calificación global del título presentado, que quedará pospuesta al momento en que se acredite la liquidación fiscal.
La Resolución aclara también, respecto del plazo máximo para inscribir -quince días- se computa en los casos de retirada del título por falta de pago del impuesto, desde la devolución del mismo y es en ese plazo en el que debe realizarse la calificación global y unitaria, sin que pueda anticiparse esa exigencia al momento previo de admisibilidad del documento que, en caso de falta de acreditación del impuesto, o en su caso de su presentación en la oficina liquidadora, debe conducir a la suspensión de la calificación y de la inscripción a que se refiere el artículo 255 de la Ley Hipotecaria.
B).- En cuanto a la segunda cuestión de suscitada, gira en torno a la necesidad o no distribución de la responsabilidad hipotecaria entre dos elementos de una propiedad horizontal que figuran inscritos en el folio de la finca matriz en su conjunto y no en folios independientes, entendiendo el Registrador que tal exigencia deriva de la directa aplicación al caso del artículo 119 de la Ley Hipotecaria.
Las dudas surgen por el hecho de que las fincas hipotecadas (en este caso, vivienda y desván, respectivamente) no constan inscritas en folios independientes, sino en el folio abierto al conjunto del edificio.
Pues bien, confirma la D.G.R.N. la calificación, señalando que uno de los fundamentos básicos de la legislación inmobiliaria lo constituye el llamado principio de especialidad, que tiende a evitar el confusionismo que puede resultar del cúmulo de asientos vigentes bajo un mismo número del Registro, lo cual impediría la debida claridad que han de tener los libros registrales, y que se traduce en la regla general sancionada en el artículo 243 de la Ley, de que cada finca o entidad hipotecaria aparezca inscrita bajo folio y número especial, con objeto de que los terceros puedan conocer cuánto haga relación al inmueble y a su situación jurídica. Es cierto, sin embargo, que en relación con el caso de las fincas integradas por edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, se permite bien la inscripción del inmueble en su conjunto con los distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente (cfr. artículo 8 número 4), bien que se inscriba como finca independiente cada piso o local (cfr. artículo 8 número 5), y que en el primero de estos supuestos, todos los actos relativos a los pisos del mismo edificio figurarán en el mismo folio registral, con el consiguiente riesgo de confusionismo y perturbación derivada de la falta de separación y claridad de los asientos que el mencionado principio de especialidad exige.
Ahora bien, en cualquier caso es lo cierto que el hecho de que los diferentes pisos o locales de un edificio en propiedad horizontal haya podido inscribirse, según lo señalado, en el mismo folio abierto al conjunto del edificio, no quiere decir que pierdan su condición de finca material independiente, en el sentido de constituir objeto autónomo de tráfico jurídico, y por ello es a este criterio de autonomía funcional y de tráfico al que hay que atender para interpretar la exigencia impuesta por el artículo 119 de la Ley Hipotecaria. Además, en el presente caso, no existe ninguna vinculación entre los dos elementos que se hipotecan que pueda eximir de la distribución de la responsabilidad.
Tampoco cabe en este caso acudir a la aplicación analógica de la norma contenida en el artículo 217 del mismo Reglamento, según el cual cuando se tratare de hipotecar varios derechos integrantes del dominio o participaciones proindiviso de una finca o derecho, podrán acordar los propietarios o titulares respectivos, para los efectos del artículo anterior, la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos, sin que sea necesaria la previa distribución, y ello porque no se trata en este caso de derechos integrantes del dominio o participaciones indivisas de una misma finca o derecho, sino de fincas materiales independientes y funcionalmente autónomas, aunque integradas en un mismo folio registral, y, además, porque falta la determinación de la voluntad de los contratantes de configurar la hipoteca con carácter unitario, lo que en este caso no cabe en modo alguno presumir.

NO INSCRIBIBLIDAD DE MERA ACTA DE MANIFESTACIONES E IMPOSIBILIDAD DE RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS SIN CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES O SENTENCIA JUDICIAL.
Resolución de 28 de Febrero de 2.012 (B.O.E. de 4 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Tal acta se limita a manifestar la identidad el título adquisitivo de una de las fincas inventariadas en una escritura de adjudicación de herencia y a transcribir la descripción de la finca de procedencia de aquélla, tomada de documento privado existente de liquidación de impuesto. Se han omitido los presupuestos de accesibilidad registral: no tanto por razón del soporte formal (aunque no sea escritura pública), sino más bien por la carencia de contenido de acto o contrato susceptible de inscripción ex artículos 2, 4 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento.
Asimismo, no cabe modificar los asientos registrales a espaldas de los propios titulares articulado en documento auténtico, salvo que haya recaído sentencia judicial que así lo ordene.

HIPOTECA

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SENTENCIA A FAVOR DEL HIPOTECANTE: ENERVA LA POSIBLE APLIACIÓN DEL ARTÍCULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA.
Resolución de 26 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 12 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

No basta con anotación preventiva de sentencia no firme (que no produce modificación jurídico-real) por la que se declara al hipotecante pleno dueño de la finca. Tal anotación únicamente publica registralmente la situación específica en que se halla el inmueble. Al anotante sólo se le asegura que, de producirse la modificación jurídico real declarada por la sentencia, caso de ser firme, tal modificación tendrá efectividad frente a terceros, enervándose así su eventual fe pública registral ex artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Por otro lado, la cobertura hipotecaria no alcanza a los intereses al margen o más allá de la deuda principal. Además, intereses ordinarios y remuneratorios no son englobables, han de tener títulos distintos para su eficacia hipotecaria.

ES NECESARIO ACREDITAR LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL DEL PODER DE LA ENTIDAD ACREEDORA QUE CANCELA LA GARANTÍA HIPOTECARIA INSCRITA.
Resolución de 1 de Marzo de 2.012 (B.O.E. de 4 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Se plantea en este recurso la posibilidad de inscribir una escritura de cancelación de hipoteca sin que se haga referencia, en la misma, a la inscripción en el Registro Mercantil del poder del apoderado de la Entidad acreedora que cancela la garantía, lo que exige el Registrador.
Señala la Dirección General que la doctrina tradicional de ese Centro Directivo sobre la calificación registral de la debida intervención del titular registral en los actos inscribibles que le afectan exige, que en los casos en los que no actúe por sí, sino a través de sus legítimos representantes, aquella se proyecte sobre la legalidad, existencia, subsistencia y suficiencia de la representación en los términos legalmente previstos, y que cuando se trata de personas jurídicas y, en particular, de sociedades mercantiles o cajas de ahorro, como sucede en el presente caso, la identificación de la entidad poderdante no será suficiente para entender válidamente constituida la representación pues ésta dependerá de que la misma haya sido concedida u otorgada por el órgano social representativo adecuado y vigente. Extremos estos que en caso de que el poder sea inscribible en el Registro Mercantil, y el mismo se haya inscrito, corresponderá apreciar al registrador Mercantil competente, por lo que la constancia en la reseña identificativa del documento del que nace la representación de los datos de inscripción en el Registro Mercantil dispensará de cualquier otra prueba al respecto.
Por tanto, cuando falte la previa inscripción en dicho Registro y, no exista previa calificación de la representación por el Registrador Mercantil, deben acreditarse al Registrador de la Propiedad los elementos que determinan la existencia, subsistencia, validez y suficiencia de aquélla.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

LA ANOTACIÓN PREVENTIVA SE EXTINGUE CUANDO LO HACE EL USUFRUCTO SOBRE LA QUE ESTÁ CONSTITUIDA POR HECHO AJENO A LA VOLUNTAD DEL USUFRUCTUARIO.
Resolución de 21 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 16 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Aparece constituida una anotación preventiva de embargo sobre un usufructo vitalicio que, antes de la muerte de la usufructuaria, se vende a la nuda propietaria. Se pretende cancelar la anotación posteriormente al fallecimiento de la usufructuaria, lo que es rechazado por el Registrador al entender que se debe proteger al anotante, pero la Dirección General revoca la calificación porque el usufructo se extingue por una causa ajena a la voluntad de la usufructuaria, su muerte.

COMPRAVENTA/CONTRATOS

CONDICIÓN SUSPENSIVA DE COMPRAVENTA, NO ES CANCELABLE POR LA SOLA SOLICITUD DEL VENDEDOR.
Resolución de 25 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 12 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

No basta con la manifestación unilateral del vendedor (favorecido por el asiento de cancelación solicitado); aunque esté facultado por el comprador para ello, en caso de no acreditarse totalmente que la condición se haya incumplido.
En el presente supuesto, sólo por vía de resolución judicial podrá justificarse erga omnes tal incumplimiento, ya que, si se llegara a demostrar que quien insta la cancelación ha impedido voluntariamente el desenvolvimiento de la condición (cuestión de hecho apreciable por el juez), tal condición ha de darse por cumplida, ex artículo 1.119 del Código Civil.

LA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD PUEDE SERLO DE VARIOS DE BIENES PRIVATIVOS Y GANANCIALES.
Resolución de 22 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 16 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

En una única escritura se disuelven varias comunidades existentes sobre diferentes bienes también de distinto carácter, privativo y ganancial, de los intervinientes. La Registradora se opone a la inscripción al ser varios los bienes poseídos en común y adjudicarse a uno de los otorgantes un bien en el que originariamente no tenía ningún derecho. La Dirección General revoca la calificación, apelando al principio de la autonomía de la voluntad, al entender que lo único exigible en estos supuestos es que el negocio jurídico extintivo afecte al menos a la totalidad de un bien poseído en común y que pase a ser de titularidad individual (salvo, acaso, el supuesto de titularidades consorciales), y que en ese negocio jurídico concurran los requisitos generales de todo contrato (consentimiento, objeto y causa).

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

NO CABE EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO CUANDO LOS COMPRADORES SON HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL.
Resolución de 17 de Febrero de 2012 (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta para su inscripción un auto firme dictado en un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo de una finca.
El Registrador no considera que haya tracto interrumpido que reanudar, pues del mismo auto resulta que la promotora del expediente de dominio adquirió por compra en documento privado a los herederos de la titular registral.
La Dirección General rechaza el recurso pues no puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando los promotores del expediente son los compradores de los herederos del titular registral, pues, si bien es cierto que el artículo 40 a) de la Ley Hipotecaria parece presuponer que hay interrupción cuando al menos «alguna» relación jurídica inmobiliaria no tiene acceso al Registro, no lo es menos, que en otros lugares de la propia legislación hipotecaria, se reconoce la inscripción directa a favor del adquirente de los bienes cuando la enajenación ha sido otorgada por los herederos del titular registral (cfr. artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 209 del Reglamento Hipotecario).

URBANISMO/DIVISIÓN

EL CUMPLIMIENTO DE UN CONVENIO DE REPARCELACIÓN QUE ALTERA LA PREVISIÓN LEGAL DEBE ACREDITARSE DOCUMENTALMENTE, AUNQUE EL ALCALDE DEL MUNICIPIO LO AFIRME EN ESCRITURA.
Resolución de 27 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 29 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

El Registrador exige acreditar en una reparcelación que se han cumplido los deberes de cesión obligatoria de suelo o la prestación económica sustitutoria. La calificación es confirmada por la Dirección General, ya que entiende que si la previsión de la norma es que la aprobación definitiva del proyecto produce la transmisión de las fincas de reemplazo en beneficio de los particulares y la cesión a la administración de los terrenos de cesión obligatoria así como de aquellos en que se materializa su aprovechamiento, cualquier alteración por convenio de la previsión legal debe ser objeto de acreditación y justificación, a pesar de que el propio Alcalde ratificó en escritura pública eso no basta al Centro directivo que considera que debe acreditarse documentalmente al Registrador.

EL TRASLADO DE CARGAS AL DISOLVER UNA COMUNIDAD Y DIVIDIR LA FINCA REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DE LOS ACREEDORES.
Resolución de 20 de Febrero de 2012 (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Dividida una finca en dos distintas y adjudicada cada una de ellas a cada uno de los dos condóminos se solicita expresamente por los mismos que las cargas que afectan exclusivamente a la mitad indivisa que en la total cosa tenía uno de ellos, se arrastren por subrogación real a la finca que le ha sido adjudicada en la división y la subsiguiente inscripción, como libre de cargas, de la finca adjudicada al otro condómino. La división y disolución se sujetan a la condición suspensiva de que se hayan citado a los titulares de esas cargas para que concurran a esa división. Solo consta notificado uno de los titulares y además resulta que uno de esos titulares, en su nombre y como mandatario verbal de los otros, ha comparecido y se ha opuesto a la división. El Registrador suspende la inscripción dado el derecho de oposición que tiene los acreedores y que se ha ejercitado, al menos, por uno de ellos.
La D.G.R.N., a pesar de entender que en casos como el presente ha de primar el derecho de los condóminos a extinguir el condominio (pues mantienen todas sus facultades dispositivas) sobre el de los acreedores, que pueden pedir medidas cautelares o impugnar, desestima el recurso pues la efectividad del negocio celebrado se halla sujeta por pacto de las partes a una condición suspensiva que no se acredita haberse cumplido.

CONDICIÓN RESOLUTORIA

CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA: MISMOS REQUISITOS DE SIEMPRE PARA LA REINSCRIPCIÓN A FAVOR DEL TRANSMITENTE.
Resolución de 25 de Enero de 2012. (B.O.E. de 12 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Se precisa aportar el título del transmitente del que resulte de derecho de reintegración, notificación fehaciente al adquirente de la resolución, sin que exista oposición de éste y consignación íntegra del importe recibido sin poder deducir cantidad alguna por virtud de cláusula penal. En este caso, tras la calificación se presenta en el Registro acta de manifestaciones oponiéndose el acreditado a la resolución, lo cual contribuye adicionalmente a la necesidad de resolución judicial, en tal hipótesis, para la conseguir la resolución.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

EL CERTIFICADO DE FIN DE OBRA PUEDE SUSTITUIRSE POR OTROS DOCUMENTOS.
Resolución de 16 de Febrero de 2012. (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta acta notarial de final de obra que no incluye el certificado de finalización expedido por su Arquitecto-Director de la obra. Se incorpora documentación expedida por el Secretario del Ayuntamiento comprensiva del decreto de la Alcaldía por el que se concede licencia de primera ocupación y se hace constar también que se han visto el certificado final de obra y el informe favorable de los servicios técnicos municipales.
La Dirección General estima el recurso, apoyándose en la redacción dada al artículo 20 de la Ley de Suelo por el DRL 8/2011, de 1 de julio, por lo que se admite que dicha certificación sea suplida por cualquier otro documento administrativo que lleve implícita o presuponga esa misma aseveración por técnico especializado, máxime si ese otro documento es expedido por organismo competente en materia urbanística, como ocurre en el caso de los Ayuntamientos.

NO ES NECESARIO ACREDITAR DE CÉDULA DE HABITABILIDAD EN BALEARES, CONSTANDO LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN, PARA INSCRIBIR LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA.
Resolución de 1 de Marzo de 2.012 (B.O.E. de 4 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Se debate en este expediente sobre la aplicación de los requisitos exigidos por el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo (en su redacción dada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio) a un acta de declaración de final de obra autorizada después de su entrada en vigor pero que se refiere a una obra que fue finalizada antes conforme al certificado del técnico.
Pues bien, señala la Dirección General que estando vigente la norma citada en el momento del otorgamiento del acta calificada, dicho texto legal deberá ser el canon normativo que se aplique para dilucidar la cuestión de fondo planteada.
Incluso, señala, tratándose de actas o escrituras autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de una determina norma de protección de legalidad urbanística pero presentadas en el Registro de la Propiedad durante su vigencia, debe exigir el Registrador su aplicación, pues el objeto de su calificación se extiende a los requisitos exigidos para la inscripción.
Y, en el presente caso, resulta que la legislación balear en materia de disciplina urbanística sujeta el uso de las edificaciones a un doble control previo: uno, aplicable a toda clase de edificación, y consistente en la comprobación por la administración municipal de la adecuación del destino dado a la edificación a la norma de ordenación urbana y, otro, aplicable sólo a las edificaciones destinadas a usos residenciales, y consistente en la comprobación por la administración autonómica de la adecuación de la edificación a las condiciones de habitabilidad previstas por la legislación sobre higiene, dimensionamiento e instalación para el diseño y la habitabilidad de viviendas.
Pero ese doble control administrativo de ámbito autonómico, previo a la utilización de la edificación de carácter residencial, no es exigido por el artículo 20.1 b) de la Ley de Suelo para la inscripción de la declaración de obra nueva, en cuanto no exige que se acredite que la edificación cuya obra se declara reúne las condiciones de habitabilidad establecidas por la legislación que en materia de vivienda o calidad de la edificación sea aplicable. Por tanto, una vez acreditado a través de la licencia de primera ocupación que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la norma de ordenación urbana, no puede cerrarse el Registro por razón de la falta de justificación de la obtención de cédula de habitabilidad.
Así, no todos los requisitos previstos por la legislación autonómica para iniciar la utilización de edificaciones lo son para inscribir la declaración de su obra en el Registro de la Propiedad. Únicamente lo serán aquellos que la legislación estatal configure como de cumplimiento necesariamente previo a la inscripción. Y, todo ello, sin perjuicio de la prescripción de la acción urbanística correspondiente y sus efectos.

CONCURSO DE ACREEDORES

Los efectos de la declaración del concurso de acreedores no quedan subordinados a su constancia registral

LOS EFECTOS DE LA DECLARACIÓN DEL CONCURSO NO QUEDAN SUBORDINADOS A SU CONSTANCIA REGISTRAL. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LOS ASIENTOS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD SE COORDINA CON EL ACCESO TELEMÁTICO AL REGISTRO MERCANTIL.
Resoluciones de 15 y 16 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución Descargar Resolución.

Se parte de los siguientes datos relevantes: Suscrito un documento privado sin los requisitos del artículo 1.227 del Código Civil, por las empresas que forman una UTE y una sociedad constructora por la ésta última se obligaba a la construcción de ciertas plazas de aparcamiento, se incluyen los pactos siguientes: caso de quedar pagos pendientes, una vez finalizadas y entregadas las plazas, la UTE daría en pago bien a la constructora, o bien a la persona física o jurídica que ésta designara, una serie de plazas de aparcamiento.
Así, en cumplimiento de lo pactado, los miembros de la UTE transmiten a persona designada por la constructora, que recibe y adquiere en pago de la deuda existente, prevista en el documento, ciertas plazas de aparcamiento.
La Registradora, previa consulta telemática al Registro Mercantil, del que resulta la situación de concurso de una de las sociedades que forman la UTE, suspende la inscripción, entre otros, por los siguientes defectos que son el objeto de este recurso: 1º) Falta de causa de la transmisión que se hace a la empresa tercera, es decir, a la persona designada por la constructora; 2º) Falta de autorización judicial para la transmisión, dada la situación concursal de una de las partícipes en UTE, si bien bastaría consentimiento de los administradores concursales si el acto pertenece al giro o tráfico de la empresa.
El recurrente aduce la existencia de una causa solvendi, la cual, a juicio del Centro Directivo sólo justificaría la transmisión de la constructora a las empresas que integran la UTE, partes pactantes, pero no en cuanto al tercero designado por las primeras.
El segundo defecto también es confirmado, toda vez que, señala, los efectos de la declaración de concurso su inscripción o anotación en el Registro, al derivar los mismos con carácter inmediato del auto de declaración de concurso (cfr. artículo 21.2 de la Ley Concursal), no pueden subordinarse su efectividad a su constancia registral, pues son una consecuencia del régimen sustantivo previsto en la Ley Concursal que determina el carácter anulable de los actos del deudor que no se sujeten al régimen del artículo 40 de la Ley Concursal y la nulidad de pleno derecho de las actuaciones de órganos judiciales o administrativos distintos del juez del concurso, en los términos señalados en el artículo 55.3 de la Ley Concursal.
Además, el Centro Directivo, alejándose de la doctrina otras resoluciones, da luz verde a la consulta telématica del Registro Mercantil, en el marco de la calificación del Registrador de la Propiedad, interpretando muy ampliamente el artículo 18 de la Ley Hipotecaria.

LA CALIFICACIÓN DE LA CAPACIDAD PERMITE AL REGISTRADOR CONSULTAR EL REGISTRO MERCANTIL PARA VER SI UNO DE LOS OTORGANTES ESTÁ EN CONCURSO.
Resolución de 27 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 29 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de dación en pago de "deudas concursales", sin que en la escritura de diga que la sociedad adjudicante-deudora se encuentre en concurso. El Registrador consulta el Registro Mercantil descubriendo tal situación, y exige que se inscriba el convenio del concurso para ver si hay limitaciones o prohibiciones de disponer que pudiesen afectar a los bienes transmitidos. La Dirección General confirma el criterio del Registrador al entender que la calificación registral le permite consultar el Registro Mercantil para ver esa situación de concurso, y que ello no se contradice el juicio de suficiencia del Notario, si bien niega que se deba inscribir el convenio como una medida necesaria para cumplir con el principio de tracto sucesivo. Lo necesario es hacer constar las medidas prohibitivas o limitativas del poder de disposición que puedan afectar a los bienes inmuebles.

HIPOTECANTE NO DEUDOR CONCURSADO PRECISA INTERVENCIÓN JUDICIAL. NO CIERRA EL REGISTRO LA OMISIÓN DE LA RESEÑA DE LA TITULARIDAD REAL EX ARTÍCULO 2.n) DE LA LEY 10/2.010.
Resolución de 26 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 12 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución
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El orden de presentación registral es el siguiente:
1º)- Escritura de constitución de hipoteca sobre bienes privativos en garantía de deuda reconocida por el otro cónyuge a favor de una Sociedad;
2º)- Mandamiento judicial de declaración en concurso voluntario de ambos cónyuges mediante auto de fecha anterior a la escritura mencionada.
Se resuelve por la Dirección General que el declarado en concurso, antes de la aceptación de los administradores concursales, precisa intervención judicial para constituir obligaciones patrimoniales que incrementen la masa pasiva y constituir hipoteca. No cabe desconocer, al amparo del principio de prioridad las limitaciones de la facultad de disposición de la hipotecante, según el artículo 40 de la Ley Concursal. No cabe excepcionar la intervención judicial al amparo del artículo 44 de la mencionada Ley, toda vez que una persona física no empresaria carece de ese tráfico o giro ordinario
Además, el acreedor hipotecario que contrata con los concursados no es tercero respecto de la hipoteca que la concursada constituye a su favor y, por su condición de acreedor, tampoco se puede considerar tercero respecto de la situación concursal, dada la necesaria integración en la masa pasiva de todos los créditos contra el deudor e incluso, de los contraídos por su cónyuge si de ellos deben responder los bienes gananciales o comunes (artículo 49 de la Ley Concursal).

PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL Y CONCURSO DEL HIPOTECANTE.
Resolución de 20 de Febrero de 2012. (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

La cuestión que se debate en este recurso plantea la posibilidad de expedición, dentro de un expediente de ejecución extrajudicial hipotecaria, de la certificación de titularidad y cargas, así como la práctica de la nota marginal prevista en el artículo 236 b) 2.º del Reglamento Hipotecario, cuando en el Registro consta anotada preventivamente la declaración de concurso del hipotecante. Hay que destacar que el procedimiento de ejecución extrajudicial se inicia transcurrido más de un año de la declaración de concurso y en el Registro no hay constancia alguna relativa a la afección del bien hipotecado a la actividad profesional o empresarial del concursado o a una unidad productiva de su titularidad.
La D.G.R.N. confirma la calificación del Registrador. Señala que uno de los objetivos de la Ley Concursal, fue el de acabar con la dispersión procesal hasta entonces existente derivada del reconocimiento legal del derecho de separación a los acreedores con privilegio especial, singularmente los acreedores con garantía de hipoteca sobre bienes inmuebles, para hacer posible la continuidad de la actividad empresarial. No obstante, este principio tiene excepciones en los casos en los que el bien hipotecado no forme parte del negocio o no sea imprescindible para la continuidad de él, y que la competencia para apreciar esas excepciones corresponde exclusivamente al Juez del Concurso y en ningún caso al Registrador, tal y como se recoge tras la reciente reforma legal (por la Ley 38/2011) del artículo 56 de la Ley Concursal, reforma que entrará en vigor el 1 de Enero de 2.013. Por ello, concluye que el Registrador deberá de abstenerse de expedir el certificado de dominio y cargas y de practicar la consiguiente nota marginal, informativa del procedimiento de ejecución extrajudicial, en tanto no conste el pronunciamiento del juez competente sobre que los bienes hipotecados no están afectos a la actividad empresarial o profesional del concursado, o que, aun estando afectos, ha transcurrido más de un año desde la declaración del concurso sin abrirse el periodo de liquidación, o que se ha firmado un convenio cuyo contenido no se ve afectado por la ejecución individual de dichos bienes.

DERECHO DE SUPERFICIE

DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE PARTE DE UNA FINCA: NO SE PRECISA LA PREVIA SEGREGACIÓN O INDIVIDUALIZACIÓN JURÍDICA ANÁLOGA DE LA MISMA.
Resolución de 15 de Febrero de 2012. (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Tal asertación es lógica, se respeta cumplidamente el principio de especialidad registral por constar definida la superficie concreta por ocupar (la cubierta de determinada nave industrial descrita íntegramente), la duración del derecho, el canon, la forma de pago, y además los términos en que se pacta el ejercicio del derecho; pero no es indispensable la apertura de un nuevo folio para la parte de finca afectada por tal derecho de superficie.

DERECHO DE SUCESIONES

LA NOTIFICACIÓN A LOS HEREDEROS EN EL EXTRANJERO, SEGÚN LA LEY GALLEGA, NO PUEDE HACERSE POR CORREO.
Resolución de 27 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 29 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Se discute si conforme a los efectos de lo dispuesto en los artículos 296 y 307 de la Ley 2/2006, de 14 de junio de Derecho Civil de Galicia, basta respecto a la notificación realizada por el Notario, la remisión, por correo certificado sin acuse de recibo, de la cédula de notificación a los herederos domiciliados en el Reino Unido, concluyendo la Dirección General que no, ya que tras distinguir entre actas de remisión de documentos por correo y actas de notificación y requerimiento, exige que cuando hayan de realizarse en el extranjero se utilice el exhorto notarial, el exhorto consular, si el país de destino lo autoriza a las autoridades consulares españolas, en la forma prevista en los tratados internacionales, y tratándose de países de la Unión Europea, mediante el procedimiento previsto en el Reglamento número 1393/2007 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 13 de noviembre de 2007, relativo a la notificación y al traslado en los Estados miembros de documentos judiciales y extrajudiciales en materia civil y mercantil, admitido por todos los países de la Unión Europea.

LA DECLARACIÓN DE UN BIEN COMO PRIVATIVO EN UN TESTAMENTO NO DESVIRTÚA LA PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD RESULTANTE DE LA ESCRITURA DE COMPRA.
Resolución de 29 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 4 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Se pretende adjudicar a los legatarios de un bien declarado en el testamento como privativo, cuando consta en el Registro que es presuntivamente ganancial, lo que no permite la Dirección General, mientras que los herederos del cónyuge perjudicado por tal aseveración no presten su consentimiento a la misma.

RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS PROCEDENTES DE UNA HERENCIA: REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS OTORGANTES DEL DOCUMENTO QUE MOTIVÓ LA INSCRIPCIÓN, SALVO QUE DEL PROPIO DOCUMENTO RESULTE EL ERROR.
Resolución de 29 de Febrero de 2.012 (B.O.E. de 4 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

En el supuesto al que se refiere el presente recurso, se presenta a inscripción una escritura de aclaración y subsanación, por las que se pretende rectificar determinados errores que, según se expresa, han determinado que los asientos del Registro no se ajusten a la realidad respecto de las fincas que se describen y fueron objeto de adjudicación por determinada herencia mediante auto judicial, por el que se aprobó el acuerdo transaccional al que llegaron todos los herederos, dando fin al procedimiento para la división judicial de la herencia. Se da la circunstancia de que dichos documentos notariales subsanatorios son otorgados no por todos los firmantes del referido acuerdo transaccional sino únicamente por los titulares registrales y únicos adjudicatarios de las dos fincas cuya descripción es objeto de la rectificación pretendida.
El Registrador considera necesario aportar nuevo documento otorgado por todos los interesados en la rectificación, teniendo en cuenta que como interesados hay que incluir no sólo a los titulares registrales, sino también a todos aquellos que otorgaron el documento defectuoso.
La D.G.R.N. señala que si lo que realmente se rectifica no es un error del Registro sino de la formalización de negocios que hayan accedido al mismo, será necesario para su reflejo tabular el consentimiento del titular registral pero también que tales rectificaciones sean eficaces por sí mismas y esa eficacia no puede admitirse si no es consentida por todos los que fueron parte en aquéllos.
En el presente caso, se trata de rectificar errores padecidos en los documentos primitivos presentados a inscripción, de suerte que es necesario en este caso el consentimiento de los interesados, y no habiéndose acreditado fehacientemente el error, debe exigirse el consentimiento de todos los interesados en la partición aprobada judicialmente o, en su defecto, la correspondiente resolución judicial.
Ahora bien, si del cotejo del auto judicial que aprueba la partición con los asientos registrales resultara que la descripción de las fincas en el citado auto no se corresponde con la que consta en el folio de las fincas registrales reseñadas en el mismo auto, los únicos interesados, al reunir la condición de titulares registrales de las dos fincas descritas podrían realizar la rectificación del asiento, al no existir otros titulares de derechos inscritos que puedan ser perjudicados. Se trataría de una aclaración realizada por quienes, según los términos en los que se realiza, únicamente pueden ver menoscabada su posición contractual, ya que lo que se hace es despejar las dudas existentes sobre la descripción de las fincas a ellos adjudicadas. No sería necesario, por tanto, exigir que también constara nuevamente el consentimiento de los adjudicatarios de otras fincas cuyos asientos registrales no son objeto de rectificación alguna.

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

LA BAJA PROVISIONAL DE LA SOCIEDAD EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES DE LA AGENCIA ESTATAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA IMPIDE LA INSCRIPCIÓN DEL CESE Y EL NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES.
Resolución de 27 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 29 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Constando en los asientos registrales la baja provisional de la sociedad en el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, así como la falta de depósito de las cuentas, no es posible la inscripción del cese de dos administradores solidarios y su sustitución por uno único, aplicando el art. 131.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA Y DERECHO DE OPOSICIÓN DEL SOCIO NO ASISTENTE A LA JUNTA: NO ES NECESARIA LA NOTIFICACIÓN AL SOCIO NO ASISTENTE DEL ACUERDO DE APROBACIÓN DEL BALANCE DE DISOLUCIÓN.
Resolución de 3 de Marzo de 2.012 (B.O.E. de 4 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

El problema que se plantea en el presente supuesto se centra en dilucidar si es inscribible en el Registro Mercantil una escritura de liquidación y extinción de sociedad limitada en la que el liquidador manifiesta que «aprobado el balance por unanimidad, no ha lugar a posibles impugnaciones por parte de los socios», dándose la circunstancia de que la junta no ha sido universal. La Registradora exige para la inscripción la notificación al socio no asistente del acuerdo de aprobación del balance de disolución necesario para poder ejercer el derecho de impugnación a que se refiere el artículo 390.2 de la Ley de Sociedades de Capital, por analogía con el artículo 348 de la misma Ley, y entiende que no es procedente la manifestación antes consignada sobre improcedencia de posibles impugnaciones por los socios.
Por su parte el recurrente (al igual que el Notario autorizante en su escrito de alegaciones) estima que es innecesaria dicha notificación dado que la misma no está legal ni reglamentariamente exigida.
La D.G.R.N. admite el recurso, rechazando la calificación, señalando que la vigente Ley de Sociedades de Capital regula de forma detallada todo el proceso de liquidación de Sociedades mercantiles estableciendo con detalle todas las operaciones que deben realizar los liquidadores nombrados hasta llegar a la total extinción de la sociedad y consiguiente cancelación de asientos registrales, previo pago a los acreedores y adjudicación del haber social. Y uno de los puntos esenciales de ese proceso liquidatorio es la aprobación por la Junta General del balance final de liquidación, o cuenta de cierre, del informe sobre las operaciones de liquidación y del proyecto de división entre los socios del activo resultante, concediéndose a los socios que no hayan votado a favor del acuerdo, entre los que se incluyen lógicamente los no asistentes a la junta general, el derecho de impugnar el acuerdo de la junta general de aprobación del balance final en el plazo de dos meses a contar desde la adopción del acuerdo. En este precepto se apoya la Registradora para exigir, a los efectos de posibilitar ese derecho de impugnación, la notificación a los socios no asistentes a la junta, pues, a su juicio, de otra forma no tendrían conocimiento del acuerdo y, por tanto, su derecho de impugnación sería ilusorio.
Sin embargo, señala el Centro Directivo, es lo cierto que ningún precepto de la Ley de Sociedades de Capital, ni tampoco del Reglamento del Registro Mercantil vigente, exigen para la inscripción de la escritura que documente la liquidación y extinción de la sociedad, que se haga manifestación alguna por parte del, o de los liquidadores, acerca de que han notificado a los socios no asistentes a la junta la aprobación del balance final de liquidación, por lo que una exigencia en dicho sentido, para conseguir la inscripción de la escritura que documente la liquidación y extinción de la sociedad, no puede prosperar.
No procede imponer más obligaciones publicitarias a las sociedades de capital que las legalmente previstas que, aunque en la nota de calificación, se limita a una mera notificación al único socio no asistente, si se estimara que para el cierre de la hoja de la sociedad es precisa dicha notificación, el requisito sería aplicable a todo tipo de sociedades de capital, contara con pocos o muchos socios, fuera limitada o anónima y en este último caso tuviera sus acciones representadas por anotaciones en cuenta o por títulos nominativos o al portador, lo que obligaría en este último caso, y también en el de múltiples socios no asistentes, a volver a publicaciones en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil» y en diarios, hoy suprimidas legalmente, contrariando al mismo legislador y a la línea general de simplificación y reducción de costes en el funcionamiento de las empresas, seguida por la legislación comunitaria y secundada por el derecho de sociedades aplicable en España.
Lo anterior, además se señala, no supone que los socios no asistentes a la Junta General que aprueba el balance final de liquidación queden desprotegidos. Son muchas las normas que tienden a proteger sus intereses y que le posibilitan, sin necesidad de una notificación «ad hoc» no prevista legalmente, llegar a tener conocimiento del acuerdo aprobatorio del balance final. Así, la primera noticia recibida por el socio le vendrá de la mano del necesario anuncio o comunicación convocando la Junta General de la sociedad. Por su parte, el artículo 388 de la Ley regulando el deber de información a los socios durante el período de liquidación viene a establecer que «los liquidadores harán llegar periódicamente a conocimiento de los socios ... el estado de la liquidación por los medios que en cada caso se reputen más eficaces». No cabe duda alguna que ese estado de liquidación comprenderá, en su caso, la propuesta del balance final de liquidación y el mismo balance debidamente aprobado por la junta general.
Y, como fundamental garantía de los socios, la escritura pública de extinción de la sociedad, que debe ser otorgada por los liquidadores, exige que los mismos manifiesten que «ha transcurrido el plazo para la impugnación del acuerdo de aprobación del balance final sin que se hayan formulado impugnaciones o que ha alcanzado firmeza la sentencia que las hubiera resuelto» (cfr. artículo 395.1.a) de la Ley de Sociedades de Capital).
Es en este ámbito donde debe situarse la verdadera garantía del socio, ausente o disidente, de sus derechos en orden a un balance final que suponga un perjuicio a su participación en la sociedad, por incumplimiento de las normas sobre liquidación, o por una irreal valoración de los activos de la sociedad, una fijación errónea del valor de su cuota de liquidación o por no respetar el principio de proporcionalidad en el reparto del haber social.
Por todo ello debe concluirse que lo único exigible a los liquidadores, a los efectos de la constatación de la extinción de la sociedad en el Registro Mercantil, es la manifestación de que ha transcurrido el plazo para la impugnación del acuerdo aprobatorio del balance final de liquidación sin que se hayan formulado impugnaciones (manifestación que no podrá figurar en la escritura cuando ésta se otorgue antes del transcurso de dos meses desde la celebración de la Junta) o que ha alcanzado firmeza la sentencia que las hubiere resuelto, lo que unido a la no constancia en la hoja de la sociedad de la anotación preventiva de la demanda de impugnación que debe ser acordada de oficio por el juez de forma simultánea a su admisión (cfr. artículo 390.2 de la Ley de Sociedades de Capital), debe ser garantía más que suficiente para los socios a los efectos de la protección de su cuota en el haber social.

SOCIEDADES "EXPRESS"

ES NECESARIO ACREDITAR LA EXENCIÓN DEL ACTO DE CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA POR VÍA TELEMÁTICA.
Resolución de 26 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 12 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Lo cual ha de coordinarse con el contenido de la instrucción de 18 de Mayo de 2011. Se compatibiliza una vez más, como ya se ha puesto de relieve en pasadas resoluciones de 14 y 17 de Septiembre de 2.011 entre otras, la compatibilidad de las competencias autonómicas de gestión y liquidación del impuesto de sociedades, con las competencias estatales de determinación de los requisitos de acceso al Registro Mercantil.

OBJETO SOCIAL

HA DE DETERMINARSE A QUÉ ESPECÍFICA ACTIVIDAD MEDIADORA DE SEGUROS SE VA A DEDICAR LA SOCIEDAD LIMITADA: AGENCIA O CORREDURÍA.
Resolución de 25 de Enero de 2012. (B.O.E. de 12 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Al ser ambas actividades incompatibles, tal precisión resulta imprescindible, sin que pueda inferirse inexcusablemente que se dedicará a actividad de agencia.
Como apunta el recurrente, el artículo 27.1.a) de la Ley 6/2.006, de 17 de Julio, de mediación de seguros y reaseguros privados, sólo para las actividades de correduría de seguros se exige previsión estatutaria expresa. Además, el artículo 23.b) de la Ley de Sociedades de Capital, el 178 del Reglamento del Registro Mercantil abogan por la necesidad de determinar las actividades integrantes del objeto social sin que basten a tal fin genéricas cláusulas de estilo.

AUMENTO Y REDUCCIÓN DE CAPITAL

SOCIEDAD LIMITADA NUEVA EMPRESA: NO ES INSCRIBIBLE UN AUMENTO DE CAPITAL POR COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS. SÓLO ES POSIBLE APORTACIÓN DINERARIA.
Resolución de 15 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Se subraya que la compensación de créditos participa de la naturaleza de las aportaciones no dinerarias, como vía de conversión de deuda social en capital.
Así, tal modalidad de aumento en sede de SLNE, conculca lo establecido en el artículo 443.2 de la Ley de Sociedades de Capital que extiende la exigencia de estar totalmente desembolsado mediante aportaciones dinerarias al capital total, y no sólo al capital inicial de la SLNE como preveía el artículo 135.2 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada 2/1995.
Cuando la Sociedad debe una determinada cantidad de dinero, sea a un socio o a un tercero, dicha cantidad quedará reflejada en el pasivo del balance. Como contrapartida de esa cantidad en el activo del balance pueden figurar, bienes, derechos de crédito y también efectivo, bajo el concepto de tesorería, pero el hecho de que se produzca una compensación de un crédito que aparezca en el pasivo del balance por su traspaso a la cuenta de capital, no quiere decir que una partida del activo pase a integrarse en el capital de la sociedad, sino que un pasivo exigible, como es el crédito que el socio o el tercero tiene frente a la sociedad, se convierte en pasivo no exigible al quedar integrado, dentro del mismo pasivo, en el capital de la sociedad. Por tanto en ningún caso la compensación de créditos existentes en el pasivo del balance supone un ingreso de metálico o dinero en la sociedad, sino una mera operación contable.
Por todo ello y por la simplicidad que el legislador pretendía introducir con la regulación de estas sociedades, su evidente tamaño de pequeña empresa, la necesaria protección de la integridad del capital social y de su realidad como medio de potenciar su estructura económica por la limitación del capital máximo, parece más que justificada la exigencia del legislador de que todo desembolso de capital en la sociedad nueva empresa, no sólo el mínimo inicial, sino el total capital social con que puede contar, sea hecho efectivo mediante aportaciones dinerarias.

EL INFORME DEL AUDITOR ES NECESARIO EN EL AUMENTO DE CAPITAL CON CARGO A RESERVAS DE UNA SOCIEDAD LIMITADA.
Resolución de 28 de Febrero de 2012. (B.O.E. de 4 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución. Otra igual de 29 de Febrero de 2012. (B.O.E. de 4 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Se plantea si es o no inscribible un acuerdo de aumento del capital social de una Sociedad de Responsabilidad Limitada, con cargo a reservas, sobre la base de un balance aprobado por unanimidad de todos los socios, suspendiendo la Registradora la inscripción porque, a su juicio, es imprescindible que dicho balance esté verificado por un auditor de cuentas.
La Dirección General desestima el recurso y reitera su doctrina expuesta en esta revista en el anterior número (Resolución de 4 de octubre 2011). En aras del principio de realidad del capital social, el legislador establece determinadas cautelas, como la imposibilidad de crear participaciones sociales que no respondan a una efectiva aportación patrimonial a la sociedad y la exigencia de acreditación suficiente y objetivamente contrastada de la realidad de esas aportaciones, como requisito previo a la inscripción (artículos 62 y 63 de la Ley de Sociedades de Capital). Esta exigencia, en la hipótesis de ampliación del capital con cargo a reservas, se traduce en la necesidad de adecuada justificación de la efectiva existencia de esos fondos en el patrimonio social y su disponibilidad para transformarse en capital, justificación que según el legislador deberá consistir en un balance debidamente aprobado por la junta general con una determinada antelación máxima y verificado por un auditor de cuentas en los términos previstos en el artículo 303.2 de la Ley de Sociedades de Capital. Resulta por tanto necesario acreditar que el valor del patrimonio neto contable excederá de la cifra de capital social y de la reserva legal hasta entonces constituida en una cantidad al menos igual al importe de la ampliación, es decir, la existencia de un efectivo contravalor patrimonial no desvirtuado por otras partidas del activo o del pasivo del balance.

La operación acordeón en una sociedad limitada requiere informe de auditoría en la reducción de capital si éste, tras el aumento, no es igual o superior al capital inicial

LA OPERACIÓN ACORDEÓN EN UNA SOCIEDAD LIMITADA REQUIERE INFORME DE AUDITORÍA EN LA REDUCCIÓN DE CAPITAL SI ÉSTE, TRAS EL AUMENTO, NO ES IGUAL O SUPERIOR AL CAPITAL INICIAL.
Resolución de 25 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 29 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Se debate sobre si en una escritura que documenta una reducción de capital social por pérdidas, con aumento simultáneo por una cifra inferior a la inicial del capital social, es o no exigible el informe de auditoría.
El Registrador así lo requiere, señalando que no resulta aplicable la doctrina de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de marzo de 2.011, que se refiere a un supuesto distinto en el que la cifra de capital social es objeto de reducción y posterior aumento, quedando con una cantidad superior a la inicial, no inferior como es el del presente supuesto.
Se recurre sobre la base de los artículos 343 y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital, donde no se exige el informe de auditor cuando la reducción y el aumento son simultáneos.
La Dirección General confirma la nota de calificación, ya que la sociedad tiene un capital social inicial que, tras sufrir la operación de reducción por pérdidas, se aumenta hasta una cifra inferior a la inicial. De este modo la cifra de retención que implica el capital social sufre una disminución en perjuicio de los acreedores sociales, lo que exige de forma inexcusable el informe de auditoría.
Así, las medidas protectoras de los acreedores y socios contempladas por el ordenamiento, señaladamente la necesidad de verificación del balance, sólo tienen sentido en la medida en que los intereses de socios y acreedores se encuentren en situación de sufrir un perjuicio. Por ello, resulta admisible tanto la posibilidad de excluir la verificación de cuentas cuando concurre el consentimiento unánime de todos los socios que conforman el capital social, como cuando los intereses de los acreedores sociales están salvaguardados por mantenerse o incluso fortalecerse la situación económica de la sociedad a consecuencia de un subsiguiente aumento de capital.
Por ello, para que pueda acceder al Registro la reducción de capital por pérdidas sin que el balance aprobado haya sido objeto de verificación es imprescindible que, al menos, la situación resultante del conjunto de las operaciones cuya inscripción se solicita sea neutra para los intereses de los acreedores, algo que sólo se produce si la reducción por pérdidas viene acompañada de un sucesivo e inmediato aumento de capital a cargo de nuevas aportaciones o por compensación de créditos que iguale o supere la cifra de capital inicial.
Y, en el presente caso, no estamos ante una situación típica de las denominadas acordeón por no reunirse los requisitos establecidos en el ordenamiento para que así sea (artículos 343 y 344 de la Ley de Sociedades de Capital), al quedar el nuevo capital social, tras la ampliación, con una cifra inferior a la inicialmente existentes antes de la reducción.

SISTEMA NOTARIAL

QUEJA POR DENEGACIÓN DE COPIA DE LA ESCRITURA DE AGRUPACIÓN Y PERMUTA DE SUELO POR VUELO AL DUEÑO DE UN EDIFICIO COLINDANTE, QUE LO PRECISA PARA INCOAR UN PROCEDIMIENTO DE RECTIFICACIÓN CATASTRAL. NO PROCEDE
Resolución de 21 de diciembre de 2011

-Por lo que respecta a la denegación de copia de la escritura, este Centro Directivo estima correcta tanto la actuación del Notario como el criterio del Ilustre Colegio Notarial de Castilla y León por las razones siguientes:
En el plano sustantivo hay que valorar si a la vista del artículo 224 del Reglamento Notarial el solicitante se encuentra en alguno de los supuestos que otorgan derecho a obtener copia.
Pues bien, en primer lugar, el solicitante no se encuentra comprendido dentro de los otorgantes de la escritura. Asimismo, del contenido de la misma, no se deriva ningún derecho para el mismo, ni directamente ni adquirido por acto distinto de ella.
Por último, sólo quedaría la valoración del interés legítimo como supuesto para poder obtener la copia.
QUINTO.- Igualmente, esta Dirección General estima que no existe el interés legítimo que se deduce del escrito del recurrente.
En primer lugar, respecto de la alegación de la condición de colindante de la finca debe advertirse, siguiendo lo señalado por el Ilustre Colegio Notarial de Castilla y León, que el solicitante en ningún momento ha acreditado dicha condición. Es más, en su recurso manifiesta que el inmueble es propiedad de su esposa por lo que, en todo caso, debería ser ella la que solicitara la copia o, en su defecto, la que otorgase poder especial a don ..... facultándole para solicitar dicha copia en su nombre.
En cualquier caso, este Centro Directivo, mediante su Resolución de 25 de enero de 2005, ya se ha pronunciado en un caso similar en el que se alega como interés legítimo para la obtención de copia la colindancia. En dicha Resolución se establece que:
-En cuanto a la colindancia, tratándose de una finca urbana (sobre la que por tanto está excluido el retracto legal que sí podría plantearse de ser rustica- artículo 1523 del Código Civil- y a pesar de estimarse probada, no es por sí sola razón suficiente para la obtención de copia, sino que ha de ir acompañada de otros requisitos, que en el caso que nos ocupa sería una evidencia al menos de vulneración de su derecho de propiedad, ya que los datos requeridos por el peticionario de la copia, aún siendo colindante, pueden ser sobradamente conocidos mediante la publicidad registral, siendo éste, y no la obtención de copia en base a interés legítimo, - que en todo caso tiene un cierto carácter de excepción- el instrumento adecuado para las pretensiones de conocimiento del solicitante
Respecto de la lesión del derecho de propiedad a que hace referencia la anterior Resolución, este Centro Directivo estima que el recurrente tampoco ha acreditado de ninguna manera la existencia ostensible de dicha lesión, ni tampoco se desprende ninguna presunción razonable de ella -que en todo caso ha de ser apreciada por el Notario atendidas las circunstancias objetivas y subjetivas del caso y los medios de que disponga para apreciarlo-, pues lo único que aparece en su escrito es una mera manifestación del recurrente de que existe un contencioso catastral sobre las "discrepancias entre la realidad física del inmueble que habito y su representación gráfica en la planimetría catastral legal".
Por tanto, deberá ser en última instancia, en sede Judicial, con intervención de todas las partes legítimas, donde deberá decidirse si efectivamente con la agrupación realizada se lesionan los derechos del recurrente, y será en el ámbito del correspondiente proceso judicial donde el Juez, previa ponderación del secreto del protocolo (y los legítimos derechos que con él tratan de protegerse) y su cohonestación con los intereses en litigio, ordene, en su caso, en interés objetivo del pleito, la expedición de la copia solicitada.
SEXTO.- Respecto de la alegación del recurrente sobre el derecho elemental "de acceso de los ciudadanos a la información pública" en defensa del cual solicita amparo ante este Centro Directivo, no cabe más que recordar, en la línea señalada por el Fundamento de Derecho Segundo de la presente Resolución, que los actos contenidos en las escrituras públicas no tienen la consideración de "información pública", sino que se encuentran sometidos al principio de secreto del protocolo notarial.

RECURSO DE ALZADA INTERPUESTO POR EL NOTARIO DENUNCIADO CONTRA EL ACUERDO DE LA JUNTA DIRECTIVA EN MATERIA DE ACTUACIÓN PROFESIONAL. ACERCA DE SI ES PROCEDENTE LA VISITA Y FIRMA PERIÓDICA DE UN NOTARIO UN MISMO DÍA A LA SEMANA- A UN TÉRMINO MUNICIPAL DONDE NO HAY DEMARCADA NOTARÍA, Y EN LA SEDE DE UNA ENTIDAD DE CRÉDITO, A PESAR DE LA PROHIBICIÓN ESTABLECIDA EN EL REGLAMENTO DE RÉGIMEN INTERIOR DEL COLEGIO NOTARIAL. INEXISTENCIA DE ZONAS NOTARIALES Y "PACTO DE CABALLEROS". NO PROCEDE
Resolución de 20 de diciembre de 2011

SEGUNDO. El recurrente considera que "Claramente hace referencia a aquellos casos de entidades bancarias donde existían unidades hipotecarias y uno o varios Notarios de la plaza, eran los únicos que acudían a firmar a dichas oficinas con exclusión del resto, y donde el cliente no podía elegir Notario", sin embargo el precepto no hace en absoluto la distinción que pretende el recurrente ni parece deducirse de su contenido.
La Junta, por su parte, entiende que la autorización de documentos públicos en poblaciones donde no haya demarcada notaría podrá realizarse a requerimiento expreso y especial para cada caso, de manera puntual. En este supuesto, no se precisa autorización o habilitación previa y debe admitirse que el lugar de otorgamiento pueda ser el domicilio o sede de cualquiera de los otorgantes, incluso en el caso de que se trate de la sucursal de una entidad financiera. No obstante la prohibición que el artículo 42 del Reglamento de Régimen Interior del Ilustre Colegio Notarial de Andalucía impone a los notarios de desplazarse a oficinas de Bancos, Cajas de Ahorros y demás entidades financieras, una correcta interpretación del mismo, a la luz de la finalidad que pretende, expresamente consignada en su inciso inicial ("mantenimiento de la imparcialidad e independencia del Notario, mejor protección de los derechos de los consumidores, en especial la libre elección de Notario, y la correcta prestación del servicio"), nos lleva a concluir que la autorización de documentos de forma puntual en tales oficinas es lícita, pues la prestación del servicio notarial en poblaciones que carezcan de Notaría demarcada exige un lugar físico para su desarrollo, preferentemente que sea acorde con la dignidad de la función. Siendo de manera aislada y excepcional, y a requerimiento de parte interesada, consideramos que tal actuación no contradice al citado artículo 42 del Reglamento.
Por el contrario, considera que la autorización de documentos en oficinas bancarias de manera habitual y, sobre todo, periódica, constituye una práctica contraria al indicado precepto, incluso cuando se trate de poblaciones en las que no haya demarcada notaría.
Esta Dirección General comparte el parecer de la Junta, por lo que hace suyos los argumentos expuestos.
TERCERO. El recurrente se plantea qué significa periodicidad, si una vez a la semana, al mes o al año, lo que en un ejercicio puramente teórico no es trascendente para este expediente. Pero lo que no cabe duda es que una vez a la semana implica claramente periodicidad.
Por otra parte, el recurrente argumenta que "la prohibición no puede devenir por la habitualidad y periodicidad, sino antes bien, por el hecho de que se imponga a los clientes a la asistencia de un determinado Notario." Sin embargo, si bien es cierto que hay que respetar en todo caso el derecho de libre elección de Notario, también lo es que su obligatoriedad deriva del Reglamento Notarial (artículo 126). El derecho de libre elección del Notario está íntimamente relacionado y es asimismo presupuesto básico del deber de imparcialidad del Notario. En este sentido el Notario no sólo debe ser imparcial sino que también debe existir una apariencia de imparcialidad, lo que también trata de preservar el precepto del Reglamento de Régimen Interior, de ahí que puedan y deban arbitrarse cuantas medidas sean necesarias para que su posición de imparcialidad, su independencia y la separación de sus actividades con relación a la de los otorgante, queden garantizadas real y efectivamente.
A mayor abundamiento y sin que se trate de prejuzgar, hay que reconocer que resulta poco probable que todos los clientes de los miércoles de una entidad bancaria, elijan siempre al mismo Notario.
CUARTO. Por último y respecto a la alegación de la denunciante de que "aunque indudablemente, después de la Reforma del Reglamento Notarial y del de Régimen interno no hay zonas, existe un "pacto entre caballeros", que aunque la mayoría respetamos, parece que otros no", hay que recordarle lo dispuesto en el artículo 137 del Reglamento Notarial : "Se prohíbe a los Notarios estipular entre sí convenios de ninguna especie que tengan por objeto el reparto de documentos, sin perjuicio de lo establecido en los artículos anteriores".
A la vista de lo anterior, esta Dirección General acuerda desestimar el recurso interpuesto.

DENEGACIÓN DE COPIA DE ESCRITURAS OTORGADAS POR EL RECLAMANTE. PRETENDIDAS RISAS Y DILACIONES. NO PROCEDE
Resolución de 14 de diciembre de 2011

TERCERO.- En el supuesto que nos ocupa, se solicita la expedición de copia autorizada de unas escrituras de compraventa que otorgó en la Notaría de don .. en el año 1989 (cuyo protocolo actualmente se halla a cargo del Notario requerido).
La recurrente alega que el Notario "se niega a buscar" dichas escrituras y fundamenta su interés en obtener las citadas copias en que fue otorgante de las mismas y en que las necesita por una demanda que le han interpuesto.
En su informe, el Notario interesado alega que no expidió las copias solicitadas debido a que la solicitante no concretó fecha de su otorgamiento en una visita dijo que la escritura era de 1989 y en otra de 2006- ni aportó documentación alguna ni siquiera su documento identificativo-. Asimismo, el Notario afirma que consultó sus archivos físicos e informáticos sin resultado alguno, indicándole que "solicitara nota registral con objeto de averiguar la fecha de la escritura, pero respondió que no la había inscrito, facilitando sólo el término municipal de la finca y el Registro al que pertenece, sin que ello fuera suficiente para que la búsqueda diera resultado".
Por su parte, el Ilustre Colegio Notarial de Andalucía en su informe estima correcta la actuación del Notario pues, pese a que la solicitante, de conformidad con el artículo 224 del Reglamento Notarial, tiene derecho a obtener copia de todas aquellas escrituras en las que haya intervenido como otorgante, la petición de la copia debe ser "concreta e ilustrada de los datos precisos para su busca", no estando el Notario obligado a investigar todo o parte de los protocolos a su cargo.
CUARTO.- Por lo que respecta a la solicitud de copia, este Centro Directivo estima correcta tanto la actuación del Notario como el criterio del Ilustre Colegio Notarial de Andalucía, por las siguientes razones.
El artículo 224 del Reglamento Notarial establece con carácter general que tienen derecho a la obtención de copia de una escritura "cada uno de los otorgantes".
Sin embargo, como reiteradamente viene señalando la doctrina de este Centro Directivo, es presupuesto necesario para el ejercicio de dicho derecho que la solicitud de copia se formule al Notario con concreción, señalando "sin ambigüedad, o al menos con la delimitación suficiente, la fecha de la escritura o los datos que permitan su localización" (Resolución de 25 de mayo de 2006). Del presente expediente resulta que dicha concreción o delimitación no se ha producido pues, por una parte, el propio Notario manifiesta en su informe que la solicitante en una de sus visitas dijo que la escritura era de 1989 y en otra dijo que era de 2006. En cualquier caso, la solicitante en su escrito de queja tampoco concreta la fecha de dicha escritura, limitándose a reseñar que "las otorgué en la Notaría de don. xx en el año 1989", sin concretar el día y el mes de dicho otorgamiento.
Como bien señala el Ilustre Colegio Notarial de Andalucía en su informe, no existe precepto alguno que imponga al Notario la obligación de investigar todo o parte de los protocolos a su cargo, en busca de un documento indeterminado. En este sentido, "la petición de copia debe designar sin ambigüedad los datos de autorización de la escritura de la que se solicita, por lo que no procede la petición de copias de documentos autorizados durante cierto periodo de tiempo, ya que dicha pretensión supone inconcreción de la solicitud que puede motivar dificultad, rayana a veces en la imposibilidad material de llevarla a cabo" (Resolución de 15 de octubre de 2002).
QUINTO.- Por último, debe resolverse sobre la queja formula contra la actuación profesional del notario, en la que pide se le sancione por su negativa a buscarle las escrituras cuya copia solicitó, acusándole de haberlas extraviado.
A este respecto este Centro Directivo, a la vista de lo expuesto en el anterior Fundamento de Derecho, entiende que el Notario actuó correctamente pues, como ya se ha dicho, no está obligado a buscar en su protocolo una determinada escritura si previamente el solicitante no cumple con la mínima diligencia exigible de identificarla por su fecha. Por tanto, la grave acusación de extravío de escrituras carece de fundamento alguno, y menos aún cuando previamente no se ha identificado con precisión la escritura que se busca.
Respecto de las acusaciones que la recurrente formula en su escrito de queja respecto de las "risas" y dilaciones con las que fue tratada en la Notaría, su versión que no aparece acompañada de prueba alguna- resulta radicalmente opuesta a la ofrecida por el Notario en su informe, siendo la comprobación de su veracidad cuestión que excede del ámbito y de los márgenes en que debe desarrollarse este expediente administrativo, correspondiendo su examen a los Tribunales de Justicia.
En conclusión, sobre la base de las precedentes consideraciones ha de concluirse que del expediente no resulta circunstancia ninguna que justifique la apertura de expediente disciplinario al Notario.
Por tanto, y considerando cuanto antecede, esta Dirección General acuerda confirmar la decisión del Notario, estimándola ajustada a Derecho, y desestimar el recurso interpuesto.