Menú móvil

El Notario - Cerrar Movil

ENSXXI Nº 46
NOVIEMBRE - DICIEMBRE 2012

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

ES NECESARIO QUE EL TITULAR REGISTRAL SEA PARTE PARA LA INSCRIPCIÓN DE UNA SENTENCIA JUDICIAL, NO BASTA CON QUE HAYA SIDO TESTIGO.
Resolución de 1 de Agosto de 2.012. (B.O.E. de 5 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de una sentencia firme en que se declara la nulidad de un contrato de disolución de comunidad por delito de alzamiento de bienes, en un juicio en que la esposa del deudor, no fue acusada, pero si compareció como testigo.
La Dirección General, de nuevo, invoca el principio constitucional de la tutela judicial efectiva consagrado por la Constitución Española y el artículo 40, apartado d), de la Ley Hipotecaria, para exigir que el titular registral tiene que ser parte en el proceso para rectificar el contenido del Registro.

NO DEBE EXTENDERSE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE LOS DOCUMENTOS PRIVADOS SIN EFICACIA REAL
Resolución de 14 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución.

Ni de los demás documentos que no pueden provocar operación registral alguna.

NOTIFICACIONES RECIBIDAS A TRAVÉS DEL SISTEMA LEXNET NO SON DOCUMENTOS AUTÉNTICOS
Resolución de 16 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 3 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

No están dotados de un código de verificación que permita contrastar su autenticidad. No constituyen títulos inscribibles.

NO PROCEDE CANCELAR ASIENTOS POSTERIORES SIN HABER INTERVENIDO EN EL PROCESO.
Resolución de 17 de Julio de 2.012. (B.O.E. 3 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro un auto de homologación de transacción judicial acompañado de mandamiento en que se declara resuelto un contrato de compraventa, ordenando la reinscripción de la finca, así como la cancelación de las inscripciones de derechos reales y anotaciones de embargos practicadas con posterioridad sobre el dominio resuelto. El Registrador practica la reinscripción pero no cancela las cargas posteriores pues no han intervenido los titulares de las mismas.
La Dirección General desestima el recurso. Se insiste en el principio de calificación de los documentos judiciales relacionándolo con la limitación de los efectos de la cosa juzgada a quienes han sido parte en el proceso, todo ello a los solos efectos de proceder o no a su inscripción, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento.

DEBE HABER INTERES LEGÍTIMO PARA SOLICITAR NOTAS
Resolución de 19 de Julio de 2.012. (B.O.E. 3 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

Se solicita nota informativa sobre tres fincas por quien tiene una disputa personal con la titular de las mismas. La Dirección General rechaza el recurso pues no hay un interés patrimonial ni legítimo en el presente caso, es decir, que el que solicita la información tiene o espera tener una relación patrimonial para la cual el conocimiento que solicita resulta relevante.

NECESIDAD DE LEGITIMACION DE FIRMAS PARA SU ACCESO AL REGISTRO
Resolución de 27 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 5 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

Presentado en el Registro de la Propiedad una resolución judicial extranjera, de origen comunitario, relativa a la declaración de divorcio de dos ciudadanos comunitarios y que contiene medidas sobre el destino de su patrimonio en España, es objeto de calificación negativa.
La única cuestión suscitada es si la instancia que complementa la documentación presentada, debe llevar la firma legitimada o no. La Dirección General después de analizar, sin que haya sido objeto de calificación, el reconocimiento incidental y registral del Reglamento de Bruselas II de 27 de Noviembre de 2.003, relativo a la competencia, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia matrimonial y de responsabilidad parental, afirma que el principio de seguridad jurídica exige que la instancia privada en la cual se solicita la modificación del Registro permita identificar con plena certeza al solicitante y por tanto será requisito imprescindible la legitimación notarial de su firma o bien, la instancia debe firmarse y ratificarse ante el Registrador (artículo 103 de la Ley Hipotecaria).

DOMINIO PÚBLICO / MARÍTIMO TERRESTRE

NO SE NECESITA CERTIFICADO DE COSTAS EN SEGUNDAS Y POSTERIORES TRANSMISIONES SI CONSTA EN EL REGISTRO QUE LA FINCA NO INVADE EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO-TERRESTRE
Resolución de 5 de Septiembre de 2.012. (B.O.E. de 12 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

La Dirección General da la razón al Notario recurrente que considera innecesario exigir el certificado de Costas si ya consta en el Registro que no invade la finca el dominio público marítimo-terrestre, razonado en argumentos finalistas, lógicos y sistemáticos, descartando la interpretación literalista del artículo 35 del artículo 35 del Reglamento de Costas, ya que la situación jurídica está bien delimitada, que permite que Demarcación de Costas ejercite sus derechos en defensa del dominio público, y exigir el certificado en cada inscripción sería antieconómico, aplicando el artículo 31.6 del Reglamento de Costas.

HIPOTECA

NO CABE HIPOTECA EN GARANTÍA DE AFIANZAMIENTO A FAVOR DE UNA SOCIEDAD DE GARANTÍA RECÍPROCA
Resolución de 18 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 3 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

La cuestión que se plantea en el presente expediente es determinar si las Sociedades de Garantía Recíproca se encuentran incluidas entre de las entidades financieras a las que se refiere el artículo 153 bis a) de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 41/2.007, en relación con el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario, pudiendo, en consecuencia, ser titulares de las hipotecas reguladas en dicho precepto
La Dirección General rechaza el recurso, señalando que a hipoteca global y flotante del artículo 153 bis sólo puede constituirse a favor de las administraciones públicas titulares de créditos tributarios o de la Seguridad Social, sin necesidad de pacto novatorio, y a favor de las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas. La resolución plantea si pueden englobarse las sociedades de garantía recíproca dentro del concepto de establecimiento financiero de crédito, rechazando tal posibilidad pues no es suficiente el ejercicio de una actividad que pudiera considerarse similar a la de los establecimientos de esa clase, sino que es necesario que cumplan los requisitos establecidos en la citada Ley que los regula y en su Reglamento.

LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA DEBE SER DE LA QUE SE EJECUTA, NO DE OTRA HIPOTECA SOBRE LA MISMA FINCA
Resolución de 7 de Septiembre de 2.012. (B.O.E. de 12 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de un auto de adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria en cuyo procedimiento se expidió, por error en la solicitud, certificación registral de la inscripción 9ª, cuando la hipoteca que se ejecutaba era la de la inscripción 10ª, ambas a favor del mismo acreedor, pero por distintas cantidades, y con distintos deudores (pues una de ellas es hipoteca por deuda ajena).
La Dirección General lo considera defecto insubsanable, tanto desde la aplicación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como de la propia Ley Hipotecaria, porque la información recibida por los terceros afecta esencialmente a la ejecución de la hipoteca, sin que se entienda que la notificación de los acreedores de la otra hipoteca permita entender cubierto este requisito legal fundamental, y tras expresar las diferencias evidentes con la anotación preventiva de embargo y la ejecución derivada de la deuda anotada.

Es posible la suborgación de préstamo hipotecario habiendo transcurrido el plazo de vencimiento

Resolución de 19 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 3 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

Se debate en el presente expediente si, transcurrido según Registro, el plazo de vencimiento de un préstamo hipotecario, puede inscribirse la subrogación de acreedor a favor de tercero en virtud de pago efectuado por éste al acreedor, consentido por el deudor conforme a lo dispuesto en el artículo 1.158 del Código Civil. El Registrador, en su nota, considera que, dado que la novación se formaliza con posterioridad al vencimiento del plazo de duración del préstamo, sin que se hubiese pactado prórroga alguna, y que existen titulares de cargas inscritos con anterioridad a la novación por cambio de acreedor, resulta necesario el consentimiento de los titulares de dichas cargas para poder acceder a la inscripción pretendida.
La Dirección General recuerda su criterio en relación al tratamiento registral de las novaciones, según afecten o no a la esencia del derecho inscrito, pues en el primer caso sí se necesita el consentimiento de los titulares de cargas posteriores y en el segundo no. El pago por un tercero y la subrogación de acreedor es una novación modificativa que no exige el consentimiento de los titulares de cargas posteriores. Por otro lado, en cuanto a los efectos del vencimiento de una obligación, señala que marca el inicio de su exigibilidad pero que no limita los derechos que la ley concede al acreedor, al deudor, incluso a terceros en relación con la obligación vencida, como son, entre otros, los de la subrogación del acreedor por pago.

LA NOTA MARGINAL DE PAGO EN UNA HIPOTECA NECESITA EL CONSENTIMIENTO DEL ACREEDOR O QUE HAYA SIDO PARTE U OFICIADO EN EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Resolución de 10 de Octubre de 2.012. (B.O.E. de 2 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta un mandamiento del Juzgado ordenando nota marginal a la inscripción de unas hipotecas, en la que conste que la deuda garantizada por dichas hipotecas ha sido íntegramente satisfecha o contablemente cancelada, si bien la entidad acreedora no ha sido parte del procedimiento ni tan siquiera que se le ha oficiado.
Se desestima el recurso al considerar la Dirección General que es necesaria la intervención del titular registral, por la trascendencia de hacer constar el pago de la deuda garantizada con las hipotecas.

EN EJECUCIÓN DE HIPOTECA ES NECESARIO DEMANDAR AL TITULAR REGISTRAL NO DEUDOR QUE INSCRIBIÓ ANTES DE EXPEDIRSE LA CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS: NO BASTA LA MERA NOTIFICACIÓN
Resolución de 13 de Septiembre de 2.012 (B.O.E. de 22 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

Se debate sobre si, para la inscripción de una adjudicación por ejecución hipotecaria y la consecuente cancelación de la hipoteca y las cargas y derechos posteriores, en el caso de que exista un adquirente de la finca hipotecada que inscribió su derecho antes de practicarse la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, es necesario que dicho adquirente sea demandado y requerido de pago en el procedimiento. El recurrente entiende que basta la notificación que, sobre la existencia de dicho procedimiento, le haya realizado el Registrador al tiempo de expedir la ordenada certificación.
Señala, a estos efectos, la Dirección General que es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.

EN LA CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA DEBE FIJARSE CON CLARIDAD EL PLAZO Y SUS POSIBLES PRÓRROGAS
Resolución de 18 de Septiembre de 2.012 (B.O.E. de 25 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

Señala el Centro Directivo que el principio de especialidad o claridad del Registro -de general observancia en la inscripción de toda clase de derechos reales, pero con especial rigor en materia de hipotecas y todavía más cuando hay un precepto específico para una determinada clase de hipoteca - exige que no exista atisbo de duda sobre los elementos esenciales del derecho real; uno de cuales es la duración y la prorrogabilidad o no del plazo fijado. El principio de legalidad no soporta el acceso al Registro de actos dudosos con las graves consecuencias que para la seguridad del tráfico y de los derechos conllevaría.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

IMPOSIBILIDAD DE REINSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA RESUELTA A FAVOR DEL VENDEDOR CONCURSADO, SIN CONSIGNACIÓN ALGUNA Y SIN CITACIÓN A ANOTANTES POSTERIORES
Resolución de 6 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 20 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución.

Así, los terceros adquirentes, más aún con derecho anotado, están afectados por el asiento que se solicita mediante la resolución; y lógicamente, por las vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar la contraprestación dirigida al adquirente según la compraventa con condición resolutoria; pudiendo ellos también, si así les interesa, pagar lo que falte (cfr. artículo 1.158 del Código Civil), de ahí la necesidad de la citación. Además, por efecto del principio de subrogación real, es a la cantidad consignada y no a la finca cuya compraventa se ha resuelto a la que se trasladan los derechos preexistentes y contra la que se podrá dirigir las acciones de exigencia de responsabilidades.

NO ES ANOTABLE EMBARGO POSTERIOR A DECLARACIÓN DE CONCURSO
Resolución de 7 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 20 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución.

Según artículos 8, 9, 84 y 154 de la Ley Concursal, el que un determinado crédito sea considerado crédito contra la masa al efecto de obtener la anotación preventiva del embargo, no puede realizarla el propio titular del crédito por sí, ni menos aún puede entenderse apreciable de oficio por el Registrador dado lo limitado de los medios de que dispone a este efecto. Deberá ser el Juez del concurso el que deba llevar a cabo esta calificación.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA: ES PRACTICABLE SOBRE LA INSCRIPCIÓN GENERAL DEL EDIFICIO DONDE SE DESCRIBEN SUS ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS
Resolución de 13 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución.

No es preciso que la acción se haya dirigido contra todos los titulares de elementos privativos, pues tales acciones penales se dirigen sólo frente a los infractores. La transcendencia real de esta anotación estriba en que la falsedad documental que la motiva puede provocar una alteración registral. No se precisa anotar todos y cada uno de los elementos privativos.

CANCELACIÓN DE EMBARGO Y CARGAS POSTERIORES: CADUCIDAD
Resolución de 20 de Julio de 2.012. (B.O.E. 3 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro mandamiento judicial, adicionado por otro, ordenando la cancelación de la anotación preventiva de embargo, derivada de un procedimiento de ejecución, y de todas las cargas posteriores a dicha anotación, dándose la circunstancia de que en el momento de presentarse dicho mandamiento ya se había cancelado la misma por caducidad.
La Registradora deniega la cancelación de todas las cargas posteriores alegando que la caducidad de la anotación ha producido su pérdida de la prioridad con la consiguiente mejora de rango de las posteriores.
La Dirección General desestima el recurso, reiterando, en cuanto a la cancelación de los asientos posteriores, que la caducidad de las anotaciones preventivas opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175-2º del Reglamento Hipotecario dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de aquella anotación, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad.

AMPLIACION DE EMBARGO A FAVOR DE LA TESORERÍA GENERAL DE LA SEGURIDAD SOCIAL
Resolución de 28 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 5 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

Practicada una anotación preventiva de embargo por débitos a la Seguridad Social mediante diversas providencias de apremio por impago de las cuotas mensuales de autónomos, se presentan nuevas providencias de apremio y en una de ellas se "acuerda ampliar el embargo sobre la finca indicada solicitándose que tal anotación ?tenga el mismo rango o prioridad que la Anotación Preventiva de Embargo Inicial".
El Registrador considera que no es posible la ampliación pretendida por la especialidad del procedimiento de ejecución seguido (cada actuación de embargo se formaliza en una diligencia de embargo), porque la deuda ahora ejecutada es distinta de la que provocó la primera traba y por su carácter excepcional (basado en el principio de autotutela ejecutiva de la administración) regulado en la legislación especial ya referida y no por la Ley de Enjuiciamiento Civil. La Dirección General confirma su criterio.

INMATRICULACIÓN / REANUDACIÓN DE TRACTO

INMATRICULACION: NO ES POSIBLE LA FABRICACION DE TITULOS INSTRUMENTALES
Resolución de 25 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 5 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

Se plantea si son suficientes a los efectos de proceder a la inmatriculación en el Registro de la Propiedad de sendas fincas una única escritura pública en cuya virtud los otorgantes, previa aceptación pura y simple de la herencia causada por su esposo y padre respectivamente, liquidan parcialmente la sociedad de gananciales formada por la viuda y su fallecido esposo, y adjudican a la primera, en pleno dominio, una mitad indivisa de dos fincas, y a la herencia del causante la restante mitad indivisa. A continuación, adjudican la mitad indivisa de las fincas adjudicadas a la herencia del causante a su hijo y heredero en plena propiedad. Finalmente, la viuda adjudica la mitad indivisa de las referidas fincas, previamente adjudicadas en pago de su haber en la sociedad de gananciales, a título de pacto de mejora, conforme al Derecho civil foral de Galicia - con carácter irrevocable y facultad de libre disposición - a su referido hijo, quien acepta dicha adjudicación.
La Dirección General desestima el recurso entendiendo que se trata de una fabricación de títulos instrumentales para lograr el acceso al Registro argumentando que las dos transmisiones se producen en un único documento y en unidad de acto, su escaso coste fiscal y que se dé una participación de personas ligadas por estrechos vínculos de parentesco, la gratuidad e incluso su circularidad.

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO
Resolución de 24 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 5 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de un auto aprobatorio de expediente de dominio por el que se declara justificada la adquisición del dominio de una finca a favor de dos determinadas personas, para sus correspondientes sociedades de gananciales, por sendas compras de sus respectivas participaciones a una Sociedad mercantil, constando que la finca se encuentra inscrita a favor de persona distinta de dicha sociedad. La Registradora suspende la inscripción porque entiende que no existe verdadera interrupción del tracto sucesivo sobre la finca, puesto que de los antecedentes del Registro resulta que se extendió un asiento de presentación relativo a una escritura por la que se cedían derechos hereditarios sobre la finca objeto del expediente a favor de la sociedad mercantil que luego vendió a los promotores del expediente, escritura respecto de la que no se practicó operación alguna por no contener acto o contrato relativo al dominio o derechos reales sobre inmuebles sino sólo una cesión de derechos hereditarios a los efectos de una posterior formalización de la partición de herencia.
La Dirección General estima el recurso. Considera que sí ha habido efectiva interrupción del tracto, dicho asiento no ofrece el contenido suficiente para afirmar que la mercantil que vendió a los promotores adquirió todos los derechos hereditarios del titular registral sobre la finca cuyo tracto se reanuda, insuficiencia que queda confirmada al aportar el recurrente el contenido de la escritura referida, de la que resulta que no intervenían todos los herederos del titular registral.

PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO ES NECESARIO NOTIFICAR AL CAUSAHABIENTE DEL TITULAR REGISTRAL, SIN QUE PUEDA ALEGARSE DESCONOCIMIENTO
Resolución de 1 de Agosto de 2.012. (B.O.E. de 5 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

En un expediente para la reanudación del tracto sucesivo no es obstáculo el hecho de que el promotor del expediente desconozca el actual paradero del titular registral y del vendedor, así como la existencia de herederos, pero sí es necesario que el causahabiente del titular registral, cuya inscripción tiene menos de treinta años, sea notificado en los términos previstos en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, esto es, citado tres veces, una al menos personalmente.

LA REANUDACIÓN DEL TRACTO ES POSIBLE AUNQUE EL PROMOTOR HAYA ADQUIRIDO DE LOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL.
Resolución de 4 de Agosto de 2.012. (B.O.E. de 11 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

Se solicita la inscripción de un auto firme dictado en un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo de una finca si bien la Registradora entiende que no hay interrupción del tracto que reanudar, ya que los promotores del expediente de dominio adquirieron por compraventa a los herederos de la titular registral.
La Dirección General revoca la calificación al señalar que, conforme al artículo 285 del Reglamento Hipotecario, no se podrá exigir al promotor del expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho.

NO ES NECESARIO QUE ESTÉ INSCRITO UN AUMENTO DE CAPITAL EN EL REGISTRO MERCANTIL, PARA QUE SIRVA COMO PRIMER TÍTULO EN UNA INMATRICULACIÓN
Resolución de 2 de Agosto de 2.012. (B.O.E. de 11 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

La falta de inscripción en el Registro Mercantil de una ampliación de capital que fue causa de la aportación a la sociedad de la finca, no es causa para negar la inmatriculación de una finca por doble título, ya que la transmisión se ha realizado aunque no se haya inscrito, si bien no se materializó la inmatriculación porque había dudas fundadas en la identidad de la finca.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

EN GALICIA ES NECESARIA LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN, EXIGIBLE EN EL MOMENTO DEL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA. EL CERTIFICADO DEL TÉCNICO TIENE PRESUNCIÓN DE VERACIDAD
Resolución de 2 de Agosto de 2.012. (B.O.E. de 11 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta escritura de terminación de obra en Galicia sin licencia de primera ocupación y con un certificado de un técnico director de obras diferente del que certificó la obra en construcción haciendo constar que se han modificado los términos del proyecto. Estas circunstancias son consideradas por el Registrador como defectos, lo cual es confirmado por la Dirección General respecto de la licencia de primera ocupación, pero no en los restantes, ya que entiende que la facultad certificante del técnico se extiende a la responsabilidad del contenido de lo que certifican

LA ATRIBUCIÓN DE USO EXCLUSIVO DE UNA PARTE DE UNA PARCELA EN UNA DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA ES UNA PARCELACIÓN ILEGAL
Resolución de 15 de Octubre de 2.012. (B.O.E. de 2 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.

Se constituye una propiedad horizontal «tumbada» en una finca en la que existen dos construcciones, con dos elementos independientes, con atribución del uso exclusivo y excluyente de una porción de terreno que rodea a cada una de las construcciones en las Islas Baleares. Ante la falta de norma especial autonómica sobre la materia, la Dirección General, aplica la Ley del Suelo estatal y concluye que existe parcelación ilegal y que es necesaria la licencia correspondiente (artículo 17.3 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, apoyado también en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio).

NO ES INSCRIBIBLE LA COMPRAVENTA DE UN PISO NO INMATRICULADO, AUNQUE SÍ LO ESTÉ EL EDIFICIO EN EL QUE SE INTEGRA EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 11 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución.

El departamento habrá de inscribirse como lo que es, es decir, como parte del edificio en el que se incorpora. El artículo 8.5º de la Ley Hipotecaria exige, para inscribir como finca un piso o local de una Propiedad Horizontal, que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen; y en esta constancia previa, el número 4.º del mismo artículo dispone que se describirán, con las circunstancias previstas en la Ley, no sólo el inmueble en su conjunto, sino también sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno le corresponda en relación con el inmueble. En términos concordantes se pronuncia, el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

ES INSCRIBIBLE EL DERECHO AL USO EXCLUSIVO DE UN ELEMENTO COMÚN DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 17 de Octubre de 2.012 (B.O.E. de 8 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.

Se plantea el problema de determinar si, para inscribir en una propiedad horizontal el derecho al uso exclusivo de un elemento común deber estar previamente inscrito de manera expresa tal elemento común. Y ello partiendo en este caso de un edificio que se encuentra en una situación fáctica de división horizontal, sin que haya mediado, sin embargo, el otorgamiento de título constitutivo de dicho régimen, lo que no ha de suponer obstáculo para la aplicación de la normativa propia del mismo, conforme a lo previsto en el artículo 1 y disposición transitoria primera de la ley de Propiedad Horizontal.
Pues bien, rechaza la Dirección General la nota de calificación, señalando que los elementos comunes no necesitan una descripción separada y especial, requisito que es esencial en los elementos privativos, que se inscriben como fincas independientes. Pero los elementos comunes son todo aquello que existe dentro del edificio y que no se configura como elemento privativo, y ello aunque haya ciertos elementos comunes no agotan toda su potencialidad en la finalidad que desempeñan, sino que, sin perjudicar la misma, pueden ser de uso exclusivo de algún elemento privativo.

DERECHO DE VUELO

EL DERECHO DE VUELO NO NECESITA MATERIALIZARSE FÍSICAMENTE, BASTA CON LA ESCRITURA EN QUE SE DECLARE LA OBRA NUEVA
Resolución de 3 de Septiembre de 2.012. (B.O.E. de 11 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

En ejercicio de un derecho de vuelo una Sociedad declara una obra nueva y una división horizontal de 30 viviendas, si bien nunca se construyeron, por lo que otra Sociedad que le vendió el derecho de vuelo con un plazo de diez años, quiere que se cancele la obra nueva y la división horizontal, al entender caducado el plazo para el ejercicio efectivo del derecho de vuelo, con el agravante de que dichas 30 entidades están hipotecadas.
La Dirección General niega tal pretensión, ya que razona que una vez inscritas la división horizontal y la hipoteca, están bajo la salvaguarda de los Tribunales y se necesita que consientan sus titulares para la cancelación, y que la cuestión de si el derecho de vuelo ha sido o no ejercitado debe ser resuelta por decisión judicial, pero no determinada por el Registrador.

DIVISIÓN MATERIAL

NO ES DEFECTO QUE IMPIDA LA INSCRIPCIÓN DE UNA DIVISIÓN MATERIAL LA FALTA DE APORTACIÓN DE CERTIFICACIÓN CATASTRAL CONCORDANTE
Resolución de 14 de Septiembre de 2.012 (B.O.E. de 22 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

En el presente recurso se discute si es necesario incorporar a una escritura que solemniza una modificación inmobiliaria la certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas objeto de la misma, como presupuesto de su acceso registral. En la referida escritura se parcelaba una finca, contando con la correspondiente licencia municipal de segregación.
Señala el Centro Directivo que la inobservancia de la obligación de incorporar la referencia y la certificación registral no parece suficiente, por sí sola, para impedir el acceso tabular de las fincas segregadas, sin perjuicio de que la notificación al Catastro, que debe ser efectuada, tanto por el Notario como por el Registrador, permitan instruir el procedimiento catastral que corresponda, atendida la información recibida.

COMPRAVENTA / MEDIOS DE PAGO / PACTO COMISORIO

DECLARACIONES EN ESCRITURA DE LAS QUE SE DEDUCE RATIFICACIÓN
Resolución de 11 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta a inscripción escritura de elevación a público de compraventa de finca legada, interviniendo como compradores la legataria del mismo y uno de los herederos del comprador causante, pero falta otro. Después se presenta escritura de manifestación y adjudicación hereditaria otorgada por la otra heredera, quien declara que el legado ha quedado sin efecto por ser el bien "donado" propiedad de la legataria. De tal manifestación se deduce la ratificación de la primera escritura, cuya esencia era que el bien legado estuviera en posesión de la interviniente legataria en la elevación a público de dicho contrato.

LA INEFICACIA DE UNA TRANSMISIÓN ANTERIOR REQUIERE UNA CAUSA CONVINCENTE QUE EXPLIQUE DEBIDAMENTE SU INVALIDEZ
Resolución de 4 de Agosto de 2.012. (B.O.E. de 11 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

Se trata de un supuesto en que por una escritura se declara la ineficacia de otra anterior, en la que se adjudicaban en pago de deudas dos parcelas, por dos razones: el reconocimiento por parte del representante de la mercantil transmitente de haberse excedido en el uso del poder invocado en la escritura de adjudicación; y por el reconocimiento por parte del adjudicatario de no tener a su favor crédito alguno.
La Dirección General no autoriza la reinscripción a favor del transmitente, ya que entiende que cuando se solicita una rectificación del Registro el principio de rogación y el de consentimiento causal, exigen que se solicite el asiento adecuado y sobre todo cumpliendo los requisitos de la cancelación, que son el consentimiento cancelatorio expreso y la causa expresa y coherente de la cancelación.
En el supuesto que acaece no se explica debidamente porque hubo un exceso de facultades, aduciendo, además, el Centro Directivo que donde hay un problema de facultades es, precisamente, en la segunda escritura, y que tampoco se explica bien la inexistencia del crédito, cuando en la primera escritura se había incorporado el documento privado de reconocimiento del mismo.

LA CONSTANCIA DE LOS MEDIOS DE PAGO EN ESCRITURA, NUNCA SE REFIERE AL PRECIO APLAZADO
Resolución de 10 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución.

Las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas tanto por los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como por los artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento se refieren a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se asocian en ningún caso a los pagos se hayan de realizar en un momento ya posterior a aquél otorgamiento, con independencia de que en la inscripción se haga constar, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado.

SEGUNDA TRANSMISIÓN DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL EN CASTILLA-LA MANCHA: SE EXIGE VISADO PREVIO
Resolución de 13 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución.

La falta de este visado administrativo provoca su cierre registral. El régimen de protección pública a que queda sujeta la vivienda puede no resultar del Registro o no ser su identificación suficientemente precisa, es por lo que la generalidad de las normas de carácter autonómico reguladoras del régimen de viviendas protegidas, requiere previamente para la autorización de la escritura pública en que se formalice su transmisión el visado administrativo, es decir, la existencia del acto a través del cual la administración competente controla el cumplimiento de las limitaciones resultantes del régimen de protección pública.

PROHIBICIÓN DEL PACTO COMISORIO SI LA FINALIDAD ES DE GARANTÍA
Resoluciones de 20 de Julio y 20 de Septiembre de 2.012. (B.O.E. de 3 y 25 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se presenta una escritura en la que una sociedad reconoce adeudar a otra una cantidad de dinero, manifestando que la deuda es vencida, líquida y exigible, si bien, se pacta un período adicional de un mes para el pago. En la misma escritura se pacta una dación en pago de dicha deuda, en virtud de la cual la sociedad A cede a la sociedad B una finca en pago de dicha deuda, si bien se condiciona suspensivamente la dación a que no se pague la deuda transcurrido dicho mes.
La Registradora deniega la inscripción porque considera que estamos antes un pacto comisorio, prohibido por nuestra legislación.
La Dirección General desestima el recurso, confirmando que estamos ante un auténtico pacto comisorio prohibido por el Código Civil, es decir a la apropiación por el acreedor por su voluntad del bien del deudor dado en garantía y que la jurisprudencia ha extendido la prohibición a todos aquellos negocios indirectos que persiguen el mismo fin, como los negocios fiduciarios (venta de la finca en garantía) o simulados (compraventas ficticias).
Recuerda que el Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de su crédito, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor (vid. artículos 6, 1.859 y 1.884 del Código Civil), y, aquí, el efecto consustancial a toda dación en pago de deuda que es la extinción de un crédito preexistente a cambio de la entrega de un bien, no se produce más que de modo indirecto y sólo para el supuesto de incumplimiento de la obligación garantizada. Aquí se ve claro el uso instrumental e indirecto de la figura de la dación en pago, ya que ni hay tal transmisión, ni puede haber pago de una obligación que en el momento en que se otorga la escritura no es una deuda vencida, líquida y exigible.
En definitiva, no basta la común voluntad de transmitir y adquirir para provocar el efecto traslativo perseguido, pues, la verdadera voluntad de las partes no es provocar una transmisión dominical actual y definitiva sino una transmisión provisional y cautelar, en funciones de garantía, a consolidar en caso de incumplimiento de la obligación, y ello es contrario a la prohibición del pacto comisorio que imponen los artículos citados del Código Civil, y en consecuencia, conforme a reiterada jurisprudencia, provoca la nulidad plena y radical del negocio que incurre en su infracción y no susceptible sanación ulterior, vía convalidación, ratificación o confirmación.

ES VÁLIDA UNA COMPRAVENTA EN LA QUE COMO MEDIO DE PAGO DEL PRECIO SE PRODUZCA UNA COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS
Resolución de 17 de Octubre de 2.012 (B.O.E. de 8 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.

Se plantea si es inscribible una escritura de compraventa en la que concurren las circunstancias siguientes: como resulta de los hechos, el pago del precio se realiza con la compensación de los respectivos créditos y deudas que entre el vendedor y comprador existen, créditos que se exponen en la escritura y cuya procedencia se explica por referencia a los documentos de donde resultan, uno de ellos en escritura pública y el otro en documento privado que se ratifica por todos los que lo otorgaron en su día, que son comparecientes en la escritura del expediente.
La Registradora califica en su nota que el contrato realizado es una dación en pago, a diferencia de la compraventa que las partes otorgan y manifiestan se realiza en la escritura, por lo que cuestiona la existencia y licitud de la causa del contrato, como elemento esencial que es del negocio traslativo, y exige que ésta sea expresada en el título inscribible.
La D.G.R.N. admite el recurso, rechazando los argumentos de la nota de calificación, señalando que la causa es determinante no sólo de la validez del negocio jurídico sino también de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para posteriormente reflejarse en la inscripción; por lo que no juega la presunción que establece el artículo 1.277 del Código Civil, porque aunque se presumiese su existencia, así como su licitud, del Registro no resultarían los efectos del negocio para determinar de qué forma estaría protegido el titular registral.
Y, en la escritura objeto del expediente, se califica el negocio de compraventa, por lo que su causa es la de tal contrato, esto es, la que de conformidad con el 1.274 en relación con el 1.445 del Código Civil se desprende: prestación o promesa de cosas o servicios, en un caso entrega de la cosa y en el otro pago del precio.
Nos encontramos ante una compraventa en la que los medios de pago del precio son mediante compensación de créditos entre las partes y un tercero, distintos de los habituales que se dan en la compraventa ordinaria. Afectan a la forma de pago y extinción de los créditos por compensación, pero no al título traslativo ni a la validez de la compraventa, que resultan de la escritura.

ARRENDAMIENTOS

ININSCRIBIBILIDAD DE ARRENDAMIENTO CONCEDIDO POR UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SOBRE UN CLUB DE PLAYA, CONFIGURADO COMO ELEMENTO COMÚN Y VINCULADO OB REM A LAS VEINTIDÓS VIVIENDAS QUE INTEGRAN LA URBANIZACIÓN
Resolución de 5 de Octubre de 2.012. (B.O.E. de 2 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.

Este arrendamiento, de catorce años de duración, se concierta sobre parte de elementos calificados, en virtud de su relación de servicio con las fincas privativas, y de su destino para el uso común de las mismas. Sólo los actos de gravamen y disposición de estos elementos, así como su desvinculación, requieren el consentimiento individualizado de la totalidad de los propietarios de las fincas afectadas, además del acuerdo unánime o quasi unánime de la comunidad, cuyo libro de actas no figura legalizado y, además, de los datos obrantes en el título y en el Registro no puede deducirse la correspondencia de los titulares registrales con los asistentes a la junta cuyos acuerdos no se dice que fueran adoptados por unanimidad, ni el texto acordado se corresponde con el contrato elevado. Si bien no se precisa llevar a cabo una segregación para la inscripción del arrendamiento, si se exigen determinar los datos precisos para la identificación y descripción del inmueble en cuanto a su ubicación, linderos, superficie, limitándose a una aportación de un documento catastral no coincidente, sin correcta descripción en la escritura.

CONCURSO DE ACREEDORES

INSCRICIÓN DE COMPRAVENTA OTORGADA POR SOCIEDAD CONCURSADA CON SUBROGACIÓN DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO, SIN AUTORIZACIÓN JUDICIAL: PARTICULARIDADES
Resolución de 4 de Octubre de 2.012. (B.O.E. de 2 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.

En el otorgamiento de tal escritura comparecen asimismo los administradores concursales, quienes consienten la operación en atención a que es inherente a la continuación de la actividad de la empresa y propia de su giro o tráfico, por lo que manifiestan que no está sujeta a previa autorización judicial de acuerdo con los artículos 43 y 44 de la Ley Concursal. Ahora bien, ¿y con arreglo al artículo 155.3, se precisa autorización judicial al tratarse de un bien afecto al pago de un crédito con privilegio especial? Se propugna una interpretación lógica y sistemática de tal precepto, armonizándose con el sentir del artículo 43 y concorde con el espíritu de la reforma de 2011 consistente en propiciar la continuidad del tráfico de la empresa, removiendo todo obstáculo que lo paralice sin justificación suficiente.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL
Resolución de 8 de Octubre de 2.012. (B.O.E. de 2 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.

La única cuestión objeto de recurso es si puede tener acceso al Registro de la Propiedad, sin intervención del Juez de lo Mercantil, un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación de cargas derivado de un procedimiento de ejecución hipotecaria cuando se produce la circunstancia de que el deudor se encuentra en situación de concurso y el decreto de adjudicación es posterior a la fecha de declaración del concurso si bien la subasta se celebró con anterioridad.
El recurrente basa su oposición a la decisión del Registrador en que la fecha de celebración de la subasta es anterior a la fecha de declaración del concurso por lo que no existe causa de suspensión del procedimiento de ejecución ni, por tanto, posibilidad de reanudación lo que hace irrelevante la justificación de que el bien ejecutado no está afecto a la actividad del concursado.
La Dirección General confirma la nota. El argumento no puede prosperar porque si bien es cierto que el artículo 56, en su párrafo tercero, (y aquí sí es trascendente el derecho transitorio, dada la redacción anterior a la reforma llevada a cabo por la Ley 38/2011, de 10 de Octubre, de reforma de la Ley 22/2003, aplicable al supuesto a tenor de lo dispuesto en su disposición transitoria novena) exceptuaba de la suspensión del procedimiento el supuesto de que «al tiempo de la declaración de concurso ya estuvieran publicados los anuncios de subasta del bien o derecho afecto» añadía un segundo requisito: «y la ejecución no recaiga sobre bienes o derechos necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor» sin que esta segunda circunstancia haya concurrido.

EL EMBARGO PREVENTIVO NO PUEDE CONVERTIRSE EN DEFINITIVO SI MEDIA LA DECLARACIÓN DE CONCURSO DE ACREEDORES
Resolución de 8 de Septiembre de 2.012. (B.O.E. de 12 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

Después de practicada una anotación de embargo preventivo a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social, se declara el concurso del deudor, y tras esta declaración, se solicita la conversión del embargo preventivo a definitivo, con la consiguiente retroacción de efectos.
La Registradora lo niega, en aplicación de la Ley Concursal, con su reforma por la Ley 38/2011, de 10 de Octubre, exigiendo que se acredite judicialmente que la finca no están afecta ni es necesaria para la actividad del deudor concursado.
La Dirección General confirma la calificación.

DERECHO DE FAMILIA

ES INDISPENSABLE QUE CONSTE LA PREVIA DISOLUCIÓN PARA PODER LIQUIDAR, TOTAL O PARCIALMENTE, LA SOCIEDAD DE GANANCIALES
Resolución de 9 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 20 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución.

No puede entenderse disuelta la sociedad de gananciales tácitamente. Ello va en contra del régimen de publicidad de las alteraciones del régimen económico matrimonial, de las garantías de terceros y de la presunción de ganancialidad establecida legalmente.

IMPOSIBILIDAD DE REDUCCIÓN DE EMBARGO SOBRE BIEN GANANCIAL, SUBSISTENTE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES Y SIN RESOLUCIÓN FIRME
Resolución de 4 de Octubre de 2.012. (B.O.E. de 2 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.

La pretensión de reducción de embargo a la cuota de la esposa debe ser rechazada por ser contraria a la naturaleza propia de la sociedad de gananciales, caracterizada por la inexistencia de cuotas ideales pertenecientes a cada uno de los cónyuges sobre cada concreto bien ganancial.

ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA FAMILIAR EN CONVENIO REGULADOR
Resolución de 7 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 20 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución.

Obedece este negocio a una causa típica de protección del interés familiar sobre todo de los hijos. Su admisibilidad lo corrobora el tenor del artículo 90 c) del Código Civil y la Resolución 8 mayo 2.012.

LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. HAY QUE DETERMINAR LAS CUOTAS
Resolución de 9 de Octubre de 2.012. (B.O.E. de 2 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta una sentencia dictada en un procedimiento de liquidación de gananciales que declara que un bien pertenece «proindiviso a don M. P. y a la sociedad de gananciales en proporción al valor de las aportaciones respectivas». El bien consta inscrito en el Registro a favor de uno sólo de los cónyuges, habiéndolo adquirido en estado de soltero. El Registrador sostiene que es preciso determinar las cuotas de las respectivas titularidades.
La Dirección General confirma la nota y se remite a la aplicación de lo dispuesto en el artículo 54 del Reglamento Hipotecario en aras a la necesaria claridad que impone las exigencias derivadas del principio de especialidad registral.

SI SE CONDENA A UNO DE LOS CÓNYUGES A LA VENTA DE UNA VIVIENDA PRIVATIVA AL OTRO, LA MUERTE DE UNO DE ELLOS DEBE SER SUPLIDA POR EL JUEZ
Resolución de 5 de Septiembre de 2.012. (B.O.E. de 11 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

En sentencia judicial se ordenaba la venta de la mitad indivisa de una vivienda privativa de un cónyuge a otro, habiendo fallecido uno de ellos. Se pretende por el sobreviviente que se inscriba directamente el auto ordenando la venta, lo que es negado por la Dirección General, que exige que la rebeldía de los herederos sea suplida por el Juez.

DERECHO DE SUCESIONES

NO ES SUFICIENTE EL TESTIMONIO EN RELACIÓN DEL ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO PARA INSCRIBIR UNA ESCRITURA DE PARTICIÓN HEREDITARIA
Resolución de 2 de Octubre de 2.012. (B.O.E. de 2 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.

Se debe aportar copia íntegra de la misma, como título sucesorio que es, y no basta con que el notario relacione los particulares del documento. Tal asertación se funda en la interpretación concordada del artículo 14 de la Ley Hipotecaria, 321 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, así como en consideraciones diversas sobre la relevancia del asiento registral y su elaboración registral. El Centro Directivo se aparta de la doctrina mantenida en Resolución de 8 de Julio de 2005, considerándola de carácter aislado.

EN UN FIDEICOMISO NO ES NECESARIO DETERMINAR DE LA PROPORCIÓN EN QUE SUCEDEN LOS FIDEICOMISARIOS
Resolución de 18 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 3 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

En una escritura de aceptación de herencia comparecen la heredera fiduciaria y todos los herederos fideicomisarios llamados; la heredera fiduciaria acepta la herencia y se adjudica todos los bienes del inventario con el gravamen de quedar afectos a la sustitución fideicomisaria establecida en el testamento, por lo que se solicita se haga constar en la inscripción de los mismos. El Registrador rechaza la inscripción por falta de la determinación en la escritura de la proporción en que distribuyen la herencia los que son nombrados sustitutos fideicomisarios, al ser una pluralidad de sujetos.
La Dirección General estima el recurso. Del artículo 82 del Reglamento Hipotecario se deduce que cuando los bienes pasen a los fideicomisarios, se practicará la inscripción a favor de éstos en virtud del mismo título sucesorio y de otros que acrediten que la transmisión ha tenido lugar, y esos, pueden ser una escritura de partición entre los fideicomisarios, ahora o en un tiempo posterior, incluso una vez se haya producido el fallecimiento o renuncia de la fiduciaria. Hasta entonces los fideicomisarios permanecen con la titularidad que resulte de la cláusula del testamento y en la proporción que señale éste respecto a la herencia, sin necesidad de anticipar la inscripción de su derecho sobre bienes concretos o cuotas indivisas de los mismos.

NO CABE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO MEDIANTE DECRETO DE SECRETARIO JUDICIAL
Resolución de 25 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 5 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

Se debate en el presente expediente sobre si puede inscribirse una partición y adjudicación hereditaria en la que los intervinientes en la misma han sido declarados herederos abintestato mediante decreto de Secretario Judicial.
La Dirección General confirma la nota registral. Manteniéndose vigente la regulación de la declaración de herederos abintestato prevista en los artículos 977 a 1.000 de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 en tanto no se apruebe la nueva Ley de Jurisdicción Voluntaria, y atribuyendo el artículo 981 de ese Cuerpo Legal expresamente la competencia para hacer la declaración de herederos abintestato al Juez a propuesta del Secretario, falta en el supuesto concreto una atribución expresa por ley de esta competencia de declaración de herederos con la consiguiente atribución de derechos hereditarios al secretario judicial.

LA PARTICIÓN HECHA EN UN TESTAMENTO DEBE SER COMPLETA
Resolución de 1 de Agosto y 12 de Septiembre de 2.012. (B.O.E. de 5 y 22 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución
. Descargar Resolución.

En un testamento, el testador instituye a ocho herederos y en pago de sus cuotas hereditarias les adjudica determinados bienes, señalando que si resultara diferente valor en dichas adjudicaciones se consideren mejoras. Ahora, varios herederos, sustitutos de uno de los ocho herederos, sin intervención de los restantes herederos se adjudican una finca en la forma ordenada por el testador.
La Registradora deniega la inscripción, porque entiende que tienen que intervenir los restantes herederos y realizar la partición, considera que no estamos ante una partición del testador porque faltan determinadas operaciones típicas de la partición, sino ante meras disposiciones particionales.
La Dirección General confirma la nota parcialmente, Del análisis del testamento se desprende que la voluntad del testador es la de hacer el mismo la partición, y dice que lo hace conforme al artículo 1.056 del Código Civil, que es el precepto típico que regula la partición del testador. Sin embargo, no estamos ante una partición completa ya que no hay liquidación de las deudas. Se basa para ello en una Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de Julio de 1.986.

NO EXISTE CONFLICTO DE INTERESES ENTRE MENOR Y SU MADRE SI LA HERENCIA SE ADJUDICA CONFORME A LEY
Resolución de 2 de Agosto de 2.012. (B.O.E. de 11 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta escritura de liquidación de gananciales y de herencia de vivienda cuya determinación como bien ganancial se hizo en el acto adquisitivo y las adjudicaciones verificadas suponen mera transformación en romana de las cuotas que ostentaban en las comunidades gananciales y hereditarias preexistentes. Por estos motivos entiende el Centro Directivo que no hay conflicto de intereses y la madre puede actuar por sí y en representación de su hija menor de edad.

FAMILIA

SÍ EXISTE CONFLICTO DE INTERESES ENTRE MENOR Y SU MADRE SI HAY CAUTELA SOCINI, YA QUE LA MADRE ESTÁ OPTANDO EN NOMBRE DE LOS HIJOS.
Resolución de 2 de Agosto de 2.012. (B.O.E. de 11 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

A diferencia del caso anterior, en la escritura de partición de herencia se hacen adjudicaciones siguiendo las disposiciones del testamento del causante, pero al establecer éste la Cautela Socini, la madre, aunque respeta las disposiciones, está optando por una de las dos alternativas que ofrece, por lo que hay un conflicto de intereses que requiere la intervención de un defensor judicial (art. 163 del Código Civil).

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

REGISTRO MERCANTIL CENTRAL: IDENTIDAD DE DENOMINACIÓN
Resolución de 6 de Octubre de 2.012. (B.O.E. de 2 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.

Es objeto del presente recurso la negativa del Registrador Mercantil Central a expedir certificación acreditativa del hecho de no estar registrada en la Sección de denominaciones la de «AYG Asesores, S.A.», por considerarse que existe identidad entre la denominación solicitada y la denominación ya existente ?entre otras? «AGE Asesores, S.L.».
La Dirección General estima el recurso, al considerar que entre las denominaciones «AYG» y la preexistente «AGE» se aprecian suficientes elementos diferenciadores gráficos y fonéticos como para considerar que no concurre la identidad vedada legalmente.

LA BAJA FISCAL IMPIDE LA INSCRIPCIÓN DEL CESE DE LOS ADMINISTRADORES
Resolución de 22 de Agosto de 2.012. (B.O.E. de 11 de Octubre de 2.012) y Resolución de 4 de Septiembre de 2.012. (B.O.E. de 11 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Igual doctrina que en recientes resoluciones, entre otras, la resolución de 20 de Junio de 2.011. (B.O.E. de 26 de Julio de 2.012), objeto de comentario en el número 46 de esta Revista.

LA TRANSFORMACIÓN DE UNA SOCIEDAD ANÓNIMA EN LIMITADA EXIGE EQUILIBRIO PATRIMONIAL CON EL CAPITAL SOCIAL
Resolución de 9 de Octubre de 2.012. (B.O.E. de 2 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.

Se transforma una Sociedad Anónima en Limitada realizando un aumento de capital por compensación de un crédito que tenía la sociedad transformada con el socio y al mismo tiempo administrador, y además, declarando en la propia escritura que los fondos propios son negativos por una cantidad superior al capital social, por lo que la Registradora niega la inscripción entendiendo que se están adjudicando a los socios participaciones con un valor nominal que carece de contrapartida patrimonial, lo cual es confirmado por la Dirección General, que, además, confirma el otro defecto, que era la acumulación de varias deudas en un crédito global que es el que se compensa para hacer el aumento de capital, al no estar suficientemente identificadas las aportaciones no dinerarias.

LA PUBLICACIÓN DE LA CONVOCATORIA DEBE SER EN LA PÁGINA WEB INSCRITA EN EL REGISTRO MERCANTIL, NO EN OTRA DIFERENTE
Resolución de 10 de Octubre de 2.012. (B.O.E. de 2 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.

La Dirección General después de hacer un exhaustivo repaso a la nueva regulación que permite la convocatoria de Junta General por medio de la página web de la sociedad, concluye que debe ser en la válidamente inscrita en el Registro Mercantil, en defensa de los propios socios y de los terceros interesados.

TRANSFORMACIÓN DE S.A. EN S.L.: INDISPENSABLE PUBLICIDAD PROTECTORA DE TERCEROS
Resolución de 6 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 20 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución.

A menos que se le acredite al Registrador la comunicación individual a todos y a cada uno de los acreedores (y a los titulares de derechos especiales) del acuerdo de transformación, será necesario acreditar la publicación del correspondiente anuncio de trasformación en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil» y en uno de los diarios de gran circulación de la provincia en que la sociedad tenga su domicilio (artículo 14 de la Ley de Modificaciones Estructurales.

OPERACIÓN ACORDEÓN: SI EL RESULTADO NO ES NEUTRO PARA LOS ACREEDORES SE EXIGE VERIFICACIÓN DEL BALANCE POR UN AUDITOR; NO LO EXCLUYE EL QUE HAYA SIDO APROBADO POR UNANIMIDAD EN LA JUNTA
Resolución de 17 de Octubre de 2.012 (B.O.E. de 8 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.

Se debate si es posible la inscripción de una escritura por la que se instrumentaliza una operación acordeón "reducción de capital a cero por pérdidas y consiguiente aumento de capital, mixto, consistente en aportación no dineraria y compensación de créditos" en la que no se incorpora la verificación del balance por auditor. 
Se señala por la Dirección General que el requisito de la verificación contable es una exigencia legal y que la única posibilidad de omitir el requisito de la verificación por auditor, preciso para la reducción a causa de pérdidas "pues cada acuerdo, aun simultáneo mantiene su individualidad", es que el resultado de la operación de reducción y aumento simultáneo, sea neutro, al menos para los acreedores. Ello exige que la cifra de retención del pasivo no sea inferior a la inicial, aun con aportación de activos no dinerarios y no sólo de efectivo metálico. Y en el caso concreto de la Resolución, aún adoptado el acuerdo en junta universal por unanimidad, no se produce la neutralidad requerida pues el capital final resultante es cuatro veces inferior al inicial, por lo que se confirma el defecto.

EL BALANCE EN UN AUMENTO DE CAPITAL SOCIAL CON CARGO A RESERVAS TIENE QUE ESTAR AUDITADO: NO LO EXCLUYE EL QUE HAYA SIDO APROBADO POR UNANIMIDAD EN LA JUNTA
Resolución de 17 de Octubre de 2.012 (B.O.E. de 8 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.

Se plantea si es posible la inscripción de un aumento de capital con cargo a reservas de una sociedad limitada, sobre la base de un acuerdo unánime por el que se aprueba un balance de situación que no consta verificado por auditor, en los términos del artículo 303 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
Rechaza la D.G.R.N. tal pretensión señalando que la verificación contable se generaliza y cubre la función de garantizar que el patrimonio neto contable de todas las sociedades de capital permita la capitalización de las reservas que tengan el carácter de disponibles, y con ello, acredite la realidad jurídica y material del incremento de la cifra de retención, en interés no solo de los socios, sino también de terceros acreedores y de ahí la necesidad de informe del auditor frente al que no cabe alegar la unanimidad de los socios en su adopción.

EL PAGO A LOS ACREEDORES ES REQUISITO PREVIO A LA LIQUIDACIÓN Y EXTINCIÓN DE LA SOCIEDAD
Resolución de 4 de Octubre de 2.012. (B.O.E. de 2 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.

El procedimiento legal previsto para la extinción de la sociedad, cuando no hay haber social con el que satisfacer a los acreedores, es el concurso de acreedores. Debe rechazarse la extinción y cancelación de una sociedad en el Registro Mercantil, cuando tanto la existencia de un solo acreedor (sin que consten más), como la inexistencia de bienes, sólo resultan de las meras manifestaciones de un liquidador nombrado dentro de los acuerdos de una junta general de una sociedad, sin intervención pública o jurisdiccional ninguna y sin ninguna prueba que garantice la veracidad de lo acordado y manifestado y, sobre todo, sin el conocimiento ni la intervención de la persona que va a resultar perjudicada por las manifestaciones realizadas en la escritura y por la extinción de la sociedad como consecuencia de la cancelación de sus asientos en el Registro Mercantil.

ADMINISTRADORES

ES VÁLIDO EL PODER OTORGADO POR UNO DE LOS ADMINISTRADORES SOLIDARIOS DE LA SOCIEDAD A FAVOR DEL OTRO
Resolución de 18 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 3 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

La única cuestión debatida en este expediente consiste en si puede acceder a los libros del Registro Mercantil un poder general otorgado por uno de los dos administradores solidarios de una sociedad limitada a favor de la persona física que ejerce el otro cargo de administrador solidario.
El Registrador estima que no es inscribible por la confusión que se produce entre representación orgánica y voluntaria, por su inutilidad, por lo dudoso de su revocabilidad y por el distinto régimen responsabilidad del administrador y del apoderado.
La Dirección General estima el recurso pues no hay ninguna norma lega que lo impida. El hecho de que uno de ellos en ejercicio de su poder individual (artículo 233.2.b del Texto Refundido de Sociedades de Capital) apodere al otro no impide que posteriormente revoque o modifique su decisión con plenos efectos jurídicos o que, en ejercicio de las competencias inherentes a su cargo, ejercite acciones por cuenta de la sociedad a fin de exigir responsabilidad al otro administrador por las actuaciones que haya llevado a cabo como tal o como apoderado de la sociedad.

TAMBIÉN EN EL ÁMBITO DE SOCIEDADES DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, SE RECONOCE A LOS ADMINISTRADORES QUE CONSTITUYAN AL MENOS UN TERCIO DE LOS MIEMBROS DEL CONSEJO LA COMPETENCIA PARA CONVOCARLO
Resolución de 11 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución.

La forma de convocatoria, ex artículo 246 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital tiene un contenido de derecho necesario, de suerte que no puede alterarse su contenido por norma estatutaria atribuyéndole al presidente facultades para la convocatoria del mismo.

IDENTIFICACIÓN DE LOS ADMINISTRADORES SOCIALES
Resolución de 16 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución.

Los consejeros, incluidos los de nacionalidad no española, han de dotados del correspondiente número de identificación fiscal para el caso de tener que responder de forma subsidiaria, que no directa, por los actos antijurídicos del Consejo de Administración que causen un daño a la Hacienda Pública en los términos examinados.

ADMINISTRADOR NO INSCRITO: HA DE PROBARSE LA VALIDEZ DEL ACUERDO
Resolución de 5 de Octubre de 2.012. (B.O.E. de 2 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.

El hecho de que el nombramiento del administrador de la sociedad surta efectos desde su aceptación sin necesidad de su inscripción en el Registro Mercantil, a pesar de ser ésta obligatoria, no excusa de la comprobación de la concurrencia de los requisitos legales exigibles en cada caso para apreciar la válida designación del mismo. 
En los casos de falta de inscripción del nombramiento de administrador en el Registro Mercantil, la reseña identificativa del documento o documentos fehacientes de los que resulte la representación acreditada al notario autorizante de la escritura deba contener todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador por constar el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral; todo ello para que pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil y que, en el presente caso, se hallan en contradicción con la representación alegada en la escritura calificada.

NO ES INSCRIBIBLE EL CESE DE UN ADMINISTRADOR ÚNICO DE SOCIEDAD CON BAJA PROVISIONAL EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES DE LA AGENCIA ESTATAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA
Resolución de 17 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 3 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

Según el artículo 131.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, se produce el cierre de la hoja abierta a la entidad en el Registro Mercantil.

EL ADMINISTRADOR ÚNICO PUEDE RENUNCIAR SIEMPRE QUE CONVOQUE JUNTA GENERAL PARA SUPLIR SU FALTA
Resolución de 2 de Agosto de 2.012. (B.O.E. de 11 de Octubre de 2.012). Descargar Resolución.

La Dirección General reitera su doctrina sobre la posibilidad de renuncia del administrador y convocatoria de junta que tiene como único punto del orden del día referido al cese y nombramiento de administrador. El defecto alegado por la Registradora de que el correo certificado con acuse de recibo no prueba el orden del día, es rechazado por el Centro Directivo ya que los Estatutos establecían ese modo de convocatoria.

NO ES POSIBLE SUPEDITAR EL QUORUM DE UN CONSEJO A LOS MIEMBROS QUE EN CADA MOMENTO EJERZAN DE TALES
Resolución de 15 de Octubre de 2.012. (B.O.E. de 2 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.

Se pretende en unos Estatutos de una sociedad limitada incluir una cláusula por la que el quórum de constitución del consejo de administración se determine en función del número de vocales con cargo vigente. 
La Dirección General opta por entender que no es posible, interpretando el artículo 247 de la Ley de Sociedades de Capital, señalando que la protección del interés de mantener el funcionamiento del consejo no puede llegar al extremo de desnaturalizar su finalidad y estructura. Nos recuerda que si se producen vacantes en el consejo que amenacen su válida constitución los consejeros subsistentes deben tomar las medidas para evitarlo en ejercicio de su deber de diligente administración. El hecho de que incumplan no puede amparar una regulación que "violenta los requisitos estructurales de válida constitución del consejo como no puede quedar amparado por el hecho de que los socios pueden impulsar la convocatoria de junta ya que el ejercicio de un derecho no justifica el incumplimiento de una obligación".

Notificación del artículo 111 del reglamento del registro mercantil: no es personalísima y por tanto, cabe hacerla al apoderado del administrador saliente

Resolución de 16 de Octubre de 2.012 (B.O.E. de 8 de Noviembre de 2.012). Descargar Resolución.

Se plantea en este recurso la posibilidad de inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos de junta general relativos a un cambio de forma de administración de una sociedad limitada, con cese del anterior consejo de administración y nombramiento de administradores mancomunados, en la que el cumplimiento de la notificación al anterior cargo con facultad certificante "secretaria del consejo" se da por cumplimentado con la comparecencia en la escritura de un apoderado de la secretaria del consejo, que a la vez es uno de los nuevos administradores mancomunados de la sociedad. 
A juicio del registrador ello no es suficiente pues la facultad certificante es personalísima y por tanto la notificación no es posible recibirla a través de un apoderado, sino que debe ser fehaciente y en su domicilio, y además existe un posible conflicto de intereses pues el beneficiado con el nuevo cargo y que certifica es el mismo que se da por notificado. 
Resuelve la Dirección General rechazando los argumentos de la calificación señalando:
1º).- Por un lado, que si bien la regulación del artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil trata en definitiva de reforzar las medidas de legalidad ordinarias para proceder a la inscripción de modo que quede debidamente acreditada la necesaria conexión entre la autoría de la certificación de la que resulta el acuerdo y la titularidad vigente e inscrita en el Registro Mercantil a fin de que ésta no se modifique sin justa causa, no se alcanza a comprender el inconveniente de que dicha notificación la reciba un apoderado del notificado con facultades suficientes a estos efectos. Dada la relación de confianza existente entre poderdante y apoderada, más garantías tendrá la persona que deba ser notificada en caso de que la notificación la reciba la persona a la que ha conferido un apoderamiento. En este sentido, es indudable que mayor garantía tendrá el poderdante de que la notificación llegará a su conocimiento por medio del apoderado debido a que éste está obligado, por el artículo 260 del Código de Comercio, a hacer llegar al comitente las noticias relacionadas con el encargo el mismo día o el siguiente
2º).- En lo relativo a la posible existencia de un conflicto de intereses entre el administrador mancomunado que, en representación de la anterior secretaria del consejo, se da por notificado y la propia notificada, debemos examinar detenidamente la actuación del administrador mancomunado en la escritura en la que comparece en su propio nombre y en representación de la anterior secretaria del consejo. En su propio nombre el administrador mancomunado, en unión del otro nombrado "lo que es trascendente a estos efectos como después veremos" se limita a elevar a público determinados acuerdos de la junta general. De otra parte, como representante del anterior cargo con facultad certificante, se limita a recibir, en nombre de su representada, la notificación del acuerdo adoptado por la junta general de la sociedad relativo al cese y nombramiento del nuevo órgano de administración. Por tanto, en uno y otro concepto, el apoderado no actúa en su propio beneficio, aunque él sea el nombrado, y en perjuicio del poderdante, aunque él sea el cesado, sino que actúa dando forma legal e inscribible a un acuerdo de la junta general de la sociedad. No puede decirse por tanto que existan intereses contrapuestos con posible perjuicio de una de las partes, sino más bien intereses coincidentes por ambas partes para ejecutar y dar publicidad frente a todos a un acuerdo de la junta general de la sociedad.