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ENSXXI Nº 46
NOVIEMBRE - DICIEMBRE 2012

SANTOS GONZÁLEZ
Presidente de la Asociación Hipotecaria Española

Posiblemente, estamos viviendo uno de los momentos más controvertidos del Mercado Hipotecario en sus treinta años de existencia. En apenas unas semanas, la problemática actual sobre el número creciente de desahucios de vivienda ha monopolizado, prácticamente, los titulares de todos los medios de comunicación, concitando a un gran debate en el que están participando amplios sectores de la sociedad, y en el que estamos mezclando diferentes cuestiones de muy distinta naturaleza, apuntando a "importantes modificaciones" para un sector como el hipotecario que desde el año 2000 ha permitido la financiación de una vivienda en propiedad a más de 8 millones de hogares y que, en el momento más difícil de la peor crisis económica vivida en nuestro país, está transitando con indicadores de solvencia reconocidos internacionalmente en el contexto de un reputado marco jurídico.

"En apenas unas semanas, la problemática actual sobre el número creciente de desahucios de vivienda ha monopolizado, prácticamente, los titulares de todos los medios de comunicación, concitando a un gran debate en el que están participando amplios sectores de la sociedad"

No obstante estas cifras, ¿qué es lo que ha fallado?
No hay duda de que a las entidades financieras nos queda una reflexión sobre la asignación eficiente de los riesgos, una valoración más adecuada sobre las expectativas macroeconómicas futuras y una necesidad desmedida de crecimiento en un periodo de tiempo corto, en un negocio que no presentaba barreras de entrada y cuyo principal elemento, la liquidez, circulaba abundantemente en los circuitos mayoristas de refinanciación.
En efecto, esta mezcla de espectaculares crecimientos en la concesión crediticia a lo largo de la última década, junto con la más feroz crisis económica de la historia moderna, han llevado al Mercado Hipotecario a un supuesto punto de inflexión.
Una tasa de paro superior al 25%, el cierre de cientos de miles de pequeños y medianos negocios, en un mercado que venía creciendo a tasas anuales acumulativas de dos dígitos, han sido razones poderosas para poner "la hipoteca" en el punto de mira de políticos, ciudadanos, bancos, jueces, inversores, medios de comunicación, etc.
Sin embargo, estas mismas razones y la necesaria intervención en el sistema financiero han generado una situación cuasi plebiscitaria donde tenemos al Mercado Hipotecario en el centro de la crítica y nos está impidiendo, probablemente, hacer un buen diagnóstico de la situación y, de esta manera, desenfocar la naturaleza de las medidas, bien sean paliativas de los efectos de la crisis o correctoras de las causas que la han producido.
Desde nuestra Asociación, venimos sosteniendo a lo largo de estos últimos años que la manifestación de la crisis en el escenario crediticio hipotecario presenta dos situaciones distintas, que aparecen en el mismo momento y que requieren de medidas diferenciadas con un difícil y complejo equilibrio.
Uno, que tiene que ver con las consecuencias sociales de la crisis y para las cuales se deben arbitrar medidas que, aunque de carácter económico, más tienen que ver con la solidaridad colectiva que otro escenario más global, financiero, jurídico y también, cómo no, económico, que tiene que ver más con la naturaleza estructural del Mercado.
En este contexto, el Gobierno ha publicado un Real Decreto-Ley cargado de prudencia en el sentido en que ha sabido compaginar la intervención a corto plazo con medidas de gran impacto social, ampliando el colectivo donde la "vulnerabilidad" es más latente y sobre el que se deben aplicar las medidas de aplazamiento de desahucios y la participación en un futuro fondo social de viviendas para aquellos a los que la publicidad legal les llegó tarde, con el ofrecimiento de la tramitación del Decreto Ley como Proyecto de Ley, para que el conjunto de las fuerzas políticas o instituciones concernientes puedan presentar propuestas, enmiendas o alegaciones, según proceda, en otro tipo de medidas que por su carácter más estructural deben ser abordadas en un entorno de mayor reflexión.
En relación con estas últimas, estamos asistiendo a la apertura de la "caja de Pandora" del Mercado Hipotecario y, desde muy diversas instancias de nuestra sociedad, se hace el llamamiento a la transformación en profundidad de todo aquello que conforma la estabilidad del mercado.
Así, se reclama modificar la Ley Hipotecaria, la Ley de Enjuiciamiento Civil, los procedimientos de ejecución, las tasaciones, los contratos por contener "cláusulas abusivas", mecanismos de dación en pago, intereses moratorios, etc., etc., etc.; cuestiones todas ellas muy gruesas que, unas más que otras, afectan a la estructura jurídica de nuestro Mercado y a la necesaria solvencia requerida para nuestros títulos como vehículo de provisión de recursos.
Sin duda, todos los mercados son mejorables y requieren adaptaciones según se van desarrollando, así lo ha estado haciendo nuestro Mercado Hipotecario desde aquella ya lejana Ley 2/1981 de creación del Mercado Hipotecario. Pero antes de movimientos convulsos, deberíamos tener en cuenta que, en el actual entorno jurídico, y tras varios años de crisis, ciudadanos y entidades financieras han sabido adaptarse a las difíciles situaciones familiares que ha ido definiendo el deterioro macroeconómico, sin lo cual no hubiera sido posible tener unos niveles de morosidad (3,16%) realmente extraordinarios en relación con la dureza de la crisis.

"La necesaria intervención en el sistema financiero ha generado una situación cuasi plebiscitaria donde tenemos al Mercado Hipotecario en el centro de la crítica y nos está impidiendo, probablemente, hacer un buen diagnóstico de la situación"

Mención aparte me merece el análisis de distintas opciones vertidas desde distintos ámbitos de nuestras Instituciones, alegando ilegalidades, abusos o falta de legitimidad en los procesos hipotecarios, sean estos los de valoración de las garantías, los de ejecución hipotecaria o de las subastas judiciales.
No deberíamos olvidar que es tarea de todos apelar a mercados y procesos más seguros, transparentes y, posiblemente, más justos, pero debemos tener mucho cuidado de no verter sombras de ilegalidad sobre nuestro Mercado Hipotecario cuando todos sus actos se hacen en presencia de jueces, notarios y registradores con la tutela del Banco de España.
Esperemos que en este caso, la "Caja de Pandora" haya creado un mal que sí pueda ser deshecho.

Resumen

En apenas unas semanas, la problemática actual sobre el número creciente de desahucios de vivienda ha monopolizado, prácticamente, los titulares de todos los medios de comunicación, concitando a un gran debate en el que están participando amplios sectores de la sociedad, y en el que estamos mezclando diferentes cuestiones de muy distinta naturaleza, apuntando a "importantes modificaciones" para un sector como el hipotecario que desde el año 2000 ha permitido la financiación de una vivienda en propiedad a más de 8 millones de hogares y que, en el momento más difícil de la peor crisis económica vivida en nuestro país, está transitando con indicadores de solvencia reconocidos internacionalmente en el contexto de un reputado marco jurídico.
Sin embargo, estas mismas razones y la necesaria intervención en el sistema financiero han generado una situación cuasi plebiscitaria donde tenemos al Mercado Hipotecario en el centro de la crítica y nos está impidiendo, probablemente, hacer un buen diagnóstico de la situación y, de esta manera, desenfocar la naturaleza de las medidas, bien sean paliativas de los efectos de la crisis o correctoras de las causas que la han producido.

Abstract

In a few weeks, the current issue of the increasing number of house evictions has virtually monopolized all media headlines and given rise to a debate in which large sections of society are taking part (and in which diverse questions of different nature get mixed up).  This debate is pointing out the need of "significant changes" in the mortgage sector that, since the year 2000, has financed the house purchase of more than 8 million families and, during the most difficult period of the worst economic crisis ever in Spain, is displaying internationally recognized solvency indicators within a respected legal framework.
However, these same reasons and the necessary intervention of the financial system have left a quasi-plebiscitary situation behind. The fact that the critique is focused on the Mortgage Market is probably hindering us from making a sound diagnosis of the situation and, therefore, leading us to blur out the nature of the measures taken to relief and mitigate the effects of the crisis or correct the causes that generated it.