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ENSXXI Nº 49
MAYO - JUNIO 2013

RICARDO CABANAS TREJO
Doctor en derecho, Notario

La necesidad de salvar el sistema GEOBASE se impone al problema real, de una usuaria del servicio público registral

Tomo prestado el título de esta conocida película bélica para un breve comentario de la reciente resolución de la DGRN de 4 de abril de 2013. En aquella película el objetivo de salvar la vida de un solo soldado se sobrepone a la de los otros soldados caídos en la empresa. En la resolución que me ocupa ocurre algo semejante, pues la necesidad  de salvar el sistema GEOBASE se impone al problema real, con nombre y apellidos, de una usuaria del servicio público registral, absolutamente defraudada en sus expectativas, por no decir burlada. Si el lector de la resolución se limita a los Fundamentos de Derecho será difícil que tenga una idea de lo ocurrido. Aunque los Hechos de la resolución son plúmbeos, resulta necesaria su lectura. Los resumo ahora en pocas palabras. La propietaria de dos fincas tiene interés en inscribir un exceso de cabida y para ello solicita antes del registrador de la propiedad un informe sobre la manera de llevarlo a cabo. El registrador, en un informe que él mismo califica como vinculante, indica que será necesario acudir a uno de los mecanismos inmatriculadores de la legislación hipotecaria, por ser insuficientes otros medios previstos reglamentariamente para meras rectificaciones de superficie, como la simple certificación catastral. En concreto aconseja el acta de notoriedad notarial. En el informe ningún problema se plantea por razón de la superficie de las fincas colindantes. Antes al contrario el mismo registrador tiene clara la existencia de un enlace de correspondencia geográfica entre los límites personales de una de las  fincas informadas y alguna de sus limítrofes. Como notario competente se me requiere para la tramitación de ambas actas de notoriedad, en las que conseguimos algo verdaderamente insólito: reconstruir la cadena de transmisiones para identificar a los vecinos actuales de ambas fincas según catastro  en términos coincidentes con los del registro, al objeto de que comparecieran esos colindantes a declarar en el acta que la mayor cabida era correcta. Sinceramente, la interesada, su letrado, y yo mismo como notario autorizante, estábamos convencidos de haber satisfecho con creces las demandas del registrador en su informe vinculante. Pero no contábamos con GEOBASE.

"La sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 12 de diciembre de 2012 ha causado honda preocupación en el colectivo registral, pues son grandes los intereses económicos alrededor de este sistema. Aunque no era la cuestión planteada en el recurso, todo el interés de la resolución se vuelca en el reconocimiento tajante de la posibilidad de utilizar aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases graficas en el registro de la propiedad, y con este fundamento confirmar las dudas del registrador"

A la hora de calificar las actas el registrador identifica por ese medio a casi todas las fincas del perímetro, sirviéndose de algunas referencias catastrales, y como entiende que todo el espacio viene delimitado por un camino, llega a la conclusión de que los metros de más en estas fincas han de ser metros de menos en las fincas colindantes, ya que en otro caso podría darse una situación de doble inmatriculación. Para solucionarlo  y así poder inscribir, ofrece una doble solución: se ponen de manifiesto y formalizan unos negocios encubiertos de segregación, transmisión y agrupación; o simplemente se inscriben los simétricos  defectos de cabida en algunas de las fincas vecinas. Para esto último es necesario un nuevo consentimiento que nada tiene que ver con el prestado en las actas, pues los vecinos han reconocido la mayor superficie de esas fincas, pero no han dicho que en el registro les quiten a ellos esos metros cuadrados. Es importante destacar que en su nota el registrador vuelve a referirse a su informe previo como vinculante.

"Es probable que nos hallemos entonces ante la desaparición en la práctica de estos procedimientos"

Como ya tengo bastante experiencia en recursos gubernativos, probablemente habría dejado correr el tema, pues me consta la proclividad de la DGRN a amparar las dudas del registrador en estas cuestiones de mayor cabida, pero concurre en el caso una circunstancia excepcional. En su calificación el registrador da a entender que hemos sido los demás quienes no han sabido interpretar la exigencia de intervención de los colindantes propuesta en su informe previo vinculante. En otras palabras, que ya daba a entender en ese informe que sería necesario el consentimiento de los colindantes en escritura pública para la regularización de la superficie de  sus propias fincas de acuerdo  con la alternativa antes indicada. Aquí la cosa ya se complica, pues, ante la enorme dificultad  práctica de conseguir el consentimiento ahora  demandado, muy probablemente la interesada se  encontrará con unos cuantos cientos de euros gastados inútilmente en letrado, topógrafo, publicaciones y notario. Que esto ya se hubiera advertido por el registrador en su informe previo, o constituya por el contrario una novedosa exigencia de la calificación, resulta nada insignificante en términos de responsabilidad civil, sobre todo para el notario, pues la interesada puede acusarme de no haber interpretado bien el informe del registrador, dando la falsa seguridad de que habíamos cumplido con sus exigencias, cuando en realidad no era así, pues de haberlo sabido no las habría instado, ni yo cobrado por ellas.

"Al autor (de la resolución) la cuestión de fondo le importa bastante poco, pues sólo siente una necesidad, la de salvar el sistema GEOBASE"

Creo que en el recurso queda bastante claro que esto no fue así, y que el registrador pudo haber formulado estas dudas en su previo informe vinculante, pero el recurso no se interpone para que la DGRN así lo declare, sino para desmontar las mismas dudas del registrador por una doble razón. Primera, porque la inscripción de un exceso de cabida se solicita individualmente para una finca y sobre la base de una notoriedad declarada sólo para ella. Si otras fincas colindantes también están mal descritas, aunque por la razón inversa de figurar en el registro con metros cuadrados de más, el problema estará en la descripción de las mismas, que habrá de ser objeto -en su caso- del correspondiente procedimiento de rectificación a la baja a instancia del interesado,  pero ahora sólo se trata de constatar respecto de la finca  objeto del acta que sus datos registrales son erróneos. Segunda, que en nuestro caso las fincas colindantes no disponían de bases gráficas validadas, a pesar de lo cual el registrador ya vincula cada finca registral con una determinada y única finca catastral. En este sentido que una finca catastral sea colindante con la finca objeto del acta, no impide que la finca registral vecina también incluya otra catastral que explique esa menor cabida en relación con la del registro. En ausencia de esa validación se opera sobre simples hipótesis no suficientemente contrastadas. A los pocos días de haber interpuesto el recurso, y antes de que el registrador remitiera el expediente a la DGRN, presento un escrito complementario, no mencionado en los Hechos de la resolución, donde pongo de manifiesto que muy probablemente una de las fincas vecinas tenga dos referencias catastrales, por incluir una porción situada al otro lado del camino, y por tanto una superficie superior a la que el registrador le imputa, sólo sobre la base de una de esas referencias.  El recurso no pretende la revocación de la nota por el hecho de que el registrador se haya servido de bases gráficas, sino justo al contrario por no haberlo hecho de manera coherente, pues  las fincas vecinas carecen de bases gráficas previamente validadas. Del mismo modo, tampoco busca la revocación porque el registrador ya se hubiera autovinculado en su informe previo, sin perjuicio de que constituya un indicio bastante relevante de la falta de consistencia de sus sobrevendidas dudas.
Con estos antecedentes se comprende mejor la sorpresa que causa esta resolución. A su autor la  cuestión de fondo le importa bastante poco, pues sólo siente una necesidad, la  de salvar el sistema GEOBASE, cosa  fácilmente explicable. La sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 12 de diciembre de 2012 ha causado honda preocupación en el colectivo registral, pues son grandes los intereses económicos alrededor de este sistema. Aunque no era la cuestión planteada en el recurso, todo el interés de la resolución se vuelca en el reconocimiento tajante de la posibilidad de utilizar aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases graficas en el registro de la propiedad, y con este fundamento confirmar las dudas del registrador. Se lanza como un toro bravo contra el señuelo del GEOBASE  desentendiéndose de todo lo demás. Tanto es así, que ni se percata de que esas bases gráficas realmente no estaban incorporadas en los asientos de las fincas vecinas inscritas. La realidad es un detalle irrelevante cuando están en juego los principios. Importante sólo era llevar al BOE la justificación legal que, según esta DGRN, tiene el sistema GEOBASE, aunque guardara muy poca relación con el objeto real del recurso. Pero el autor de la resolución debió pensar que algo sí debía de decir en congruencia con el mismo, y lo hace justo para revocar todas las exigencias del registrador relativas a la necesidad de consentimiento de los titulares de las fincas colindantes, reanudación del tracto y expresión de la causa de la transmisión. El problema es que al hacerlo incurre en una pavorosa incoherencia, pues el registrador exige todo esto no por capricho, sino por razón de sus previas dudas. Precisamente porque barrunta un riesgo de doble inmatriculación, conjetura confirmada por la DGRN, sólo se muestra dispuesto a inscribir si los vecinos regularizan sus fincas mediante un defecto de cabida, y está claro que esta regularización demanda un consentimiento específico y muy singular. En otras palabras, la DGRN admite las simples dudas del registrador, pero después le impide ofrecer una solución, pues echa por tierra su propuesta. El absurdo llega al extremo de revocar un defecto inexistente, pues el registrador nunca pretendió que se completara el tracto sucesivo por parte de los colindantes, sino sólo que ese consentimiento especial en el caso de una finca con dos titulares se prestara por ambos. Quizá no acertó al hablar de tracto, pero en ningún caso dijo lo que la DGRN le  atribuye y revoca.

"Como notario esta resolución me resulta doblemente decepcionante. Porque el interés de la DGRN circunscrito a la salvación del GEOBASE nos deja a los notarios con la duda de si en el futuro será necesario comprobar antes la superficie de todas las fincas colindantes"

A la vista del severo varapalo que recibe el registrador, al que tiene que corregir incluso en su afirmación de que el informe previo era vinculante, tengo la sensación de que el primer impulso del autor de la resolución fue revocar sin más la nota, pero al entrometerse el sistema GEOBASE ya  no  pudo ser. Las dudas del registrador fundadas en este sistema tenían que ser confirmadas a cualquier precio, y aprovechar esta excusa argumentar en favor de su legalidad. Pero al mismo tiempo era preciso frenar el exceso del registrador en su calificación,  revocando unas exigencias claramente exageradas. Demasiado cegado estaba su autor con el supuesto tema principal para preocuparse por las minucias del caso concreto. Al final para la interesada casi estamos peor que antes del recurso, pues al menos entonces sabíamos qué hacer para inscribir, ahora ni eso.
Como notario esta resolución me resulta doblemente decepcionante. Primero, porque el interés de la DGRN circunscrito a la salvación del sistema GEOBASE nos deja a todos los notarios con la preocupante duda de si en el futuro, a la hora de tramitar este tipo de actas, será necesario comprobar antes la superficie de todas las fincas colindantes, y cuando existan diferencias relevantes en relación con la superficie catastral de las mismas, proceder a una regularización conjunta de todas las fincas afectadas, regularización que entonces habría de  hacerse extensiva a las colindantes de las colindantes, y así sucesivamente, pues el problema se plantea en los mismos términos para todas ellas, con idéntico riesgo de doble inmatriculación.   Es probable que nos hallemos entonces ante la desaparición en la práctica de estos procedimientos. Pero, en segundo lugar, como notario que autorizó estas actas, la resolución me deja con la triste imagen del poco interés que suscitan los problemas reales de una usuaria del servicio registral, a la que no se puede pedir más sumisión y obediencia, cuando su pequeño tema se cruza con otros grandes temas, o con grandes intereses, por cuya salvación todo debe ser sacrificado, incluida la congruencia de una resolución administrativa. Quizá  hayan salvado al soldado GEOBASE, pero la confianza de esta persona en la institución ha quedado irremisiblemente dañada.