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ENSXXI Nº 50
JULIO - AGOSTO 2013

RODRIGO TENA ARREGUI
Notario de Madrid

Hace once años la Unión Europea aprobó una Directiva (2009/91/CE del Parlamento y del Consejo de 16 de diciembre de 2002) en la que se indicaba (art. 7) que “los Estados miembros velarán por que, cuando los edificios sean construidos, vendidos o alquilados, se ponga a disposición del propietario o, por parte del propietario, a disposición del posible comprador o inquilino, según corresponda, un certificado de eficiencia energética. La validez del certificado no excederá de 10 años.” Modificada posteriormente, fue objeto de refundición por la Directiva 2010/31/UE de 19 de mayo, que consagra este requisito de expedición del certificado en su artículo 12.
Con estas Directivas se buscaba la promoción de la eficiencia energética a través de la obligación de proporcionar una información objetiva a compradores y usuarios en relación con las características energéticas de los edificios. Y ello tanto por razones medioambientales (como se indica expresamente en la Exposición de Motivos del Texto Refundido) como de ahorro energético; ahorro del que nuestro continente –y especialmente España- está tan necesitado.
Como no resulta del todo infrecuente, hemos sido de los últimos de la clase en implantar estas medidas (primero por el RD 47/2007 y por el art. 20 del Texto Refundido de la Ley del Suelo para la construcción de edificaciones nuevas, y luego por el reciente RD 235/2013 para la transmisión y alquiler de edificaciones nuevas y existentes) pero el tiempo de reflexión que nos hemos tomado tampoco nos ha servido para que la entrada en vigor de esta exigencia sea pacífica y ordenada. El caos y la confusión son absolutos. Tanto en la interpretación de los textos como en la ejecución administrativa, especialmente en relación al registro de certificaciones y a su diferente funcionamiento en las distintas CCAA. Qué raro.

"Lo primero sobre lo que habría que reflexionar es si este certificado es obligatorio en compraventas y alquileres y, en su caso, qué tipo de certificado hay que aportar y si cabe eximir de esta obligación."

Hasta para aplicar una norma europea de más de diez años reproducimos nuestro secular vicio de pensar que basta con poner las cosas negro sobre blanco para que la realidad se transforme automáticamente, sin propedéutica ni organización previa de ningún tipo. Pero como al fin y al cabo lo que está en juego es el interés superior del país, tendremos (técnicos, funcionarios, notarios y ciudadanos) que asumir nuestra responsabilidad e intentar que este esquema funcione lo mejor posible, por el bien de todos.
Lo primero sobre lo que habría que reflexionar es si este certificado es obligatorio en compraventas y alquileres y, en su caso, qué tipo de certificado hay que aportar y si cabe eximir de esta obligación.
Entregar el certificado al comprador (o exhibirlo al arrendatario) es obligatorio, por supuesto, pero su incumplimiento no es defecto que impida la autorización de la escritura. A diferencia de las declaraciones de obra nueva, en las que la Ley exige claramente este requisito para la correspondiente autorización (en el art. 20 del TRLS citado), el RD 235/2013 no exige nada al respecto (ni tampoco podría hacerlo por falta de rango normativo suficiente para ello). Es decir, si las partes demandan el otorgamiento de la escritura pese a no tener el certificado, el notario no puede negarse a ello. No obstante, el vendedor estaría incumpliendo una obligación, incumplimiento que puede generar una sanción administrativa (art. 18 RD 235/2013).
La siguiente cuestión, entonces, es si el comprador puede eximir al vendedor de esa obligación. Es decir, no sólo se otorga la escritura, sino que además se exime al vendedor de cualquier obligación ulterior de entrega y, en consecuencia, de la sanción administrativa. El tema es dudoso, pero sinceramente creo que no es posible. Debemos recordar cuáles son los intereses en juego (la protección del medioambiente y el ahorro energético). No estamos (al menos principalmente) ante una norma dirigida a proteger al adquirente, ni su interés es el único a tener en cuenta. Es cierto que el certificado tiene un valor informativo, pero detrás de ello hay un interés general de promoción de la eficiencia energética que quedaría frustrado si las exoneraciones constituyeran la regla general. En este sentido es interesante citar una resolución de la DGRN de 2 de abril de 2013 que, aunque referida a una obra nueva realizada por un autopromotor, reitera en ese caso la exigencia del certificado por las mismas razones comentadas.
Creo, en consecuencia, que los notarios no deberíamos recoger esas renuncias en las escrituras (aunque estemos obligados a autorizarlas sin el certificado si así lo exigen los otorgantes). Si tratándose de ventas realizadas por el promotor se entiende generalmente que la exoneración vulneraría la legislación de consumidores y usuarios (sin perjuicio de que el caso sea de laboratorio porque el promotor siempre dispone de ella) cuánto más si entendemos que los intereses en juego en todo tipo de ventas trascienden de ese ámbito, como hemos comentado. Otra cosa es que esa exoneración se articule por la vía de la renuncia al saneamiento por vicios ocultos en materia energética, pero aún así pienso que subsistiría la obligación de entrega y la posible sanción administrativa.
Si queremos que esta iniciativa tan importante prospere pienso que los notarios tienen un papel importante que jugar, exigiendo ese certificado como regla general y negándonos a recoger las renuncias al respecto en el caso de que no sea aportado.

"El contenido de ese certificado es variable, pues no resulta idéntico en una obra nueva que en un edificio existente (art. 6, f del RD 235/2013)."

Ahora bien, ¿de qué tipo de certificado estamos hablando? ¿Basta el certificado emitido por el técnico competente? ¿O es preciso además registrarlo en la Comunidad Autónoma con la finalidad de obtener la correspondiente etiqueta?  Sin duda sería conveniente obtener la etiqueta y de hecho existe para el propietario una obligación de inscripción, pero a efectos de cumplir la obligación legal en el momento de la venta o el alquiler habría que entender que basta con entregar al comprador o exhibir al inquilino el certificado del técnico.
El contenido de ese certificado es variable, pues no resulta idéntico en una obra nueva que en un edificio existente (art. 6, f del RD 235/2013), lo que implica que el certificado que obtiene el comprador en una primera transmisión (en realidad una copia si ese certificado era único para todo el edificio), es diferente del que obtiene el comprador en el caso de un edifico existente. En este caso elaborarlo es mucho más complicado para el técnico, obviamente, pues sin hacer catas ni perforaciones de ningún tipo (qué propietario lo permitiría) tiene que certificar un determinado estado energético y hacer una serie de recomendaciones para la mejora de los niveles de eficiencia.
Esta información y esas recomendaciones, pese a su dificultad, son fundamentales si queremos que esta medida sea positiva para el país y no se convierta en un mero “sacaperras” para solucionar (bueno, para paliar muy moderadamente) la difícil situación por la que atraviesan nuestros técnicos como consecuencia del parón inmobiliario que padecemos. Paradójicamente, un certificado de 50 euros realizado sin previa visita es un completo sacaperras porque no aporta absolutamente nada. Un certificado hecho con seriedad, lógicamente, costará mucho más, pero sólo este añadirá valor y cumplirá los importantes fines de la Directiva y de su transposición.
Reconozco que mucho de lo que aquí se ha expuesto puede ser objeto de discusión, dada la deficiente técnica legislativa de la norma. Pero aunque nos quejemos de nuestro legislador, y lo hagamos con razón, ahora toca hacer buenos certificados, valorarlos, pagarlos y exigirlos, y eso nos corresponde a nosotros (técnicos, compradores y notarios). Es nuestra responsabilidad.

Resumen

El autor defiende que no debe admitirse en las escrituras una renuncia a la obligación de aportar el certificado, sin perjuicio de que los notarios estén obligados a autorizarlas sin el certificado si así lo exigen los otorgantes. No estamos (al menos principalmente) ante una norma dirigida a proteger al adquirente, ni su interés es el único a tener en cuenta. Es cierto que el certificado tiene un valor informativo, pero detrás de ello hay un interés general de promoción de la eficiencia energética que quedaría frustrado si las exoneraciones constituyeran la regla general.

Abstract

The author upholds that waiving the obligation of producing the energy performance certificate in public deeds must not be admitted; notwithstanding, notaries public are required to certify deeds without certificate when demanded by the contracting parties. This rule is not meant to protect the buyer (at least mainly), nor is his/her interest the only one to be considered. It is true that the certificate has an informative value, but the ulterior goal is to promote energy efficiency, and we will never reach it if exonerations are the rule rather than the exception.