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PORTADA N51-portada

ENSXXI Nº 51
SEPTIEMBRE - OCTUBRE 2013

Efrén Díaz Díaz
Abogado. Especialista en Derecho Geoespacial. Bufete Mas y Calvet

El Caso
Una Fundación adquirió la totalidad de un inmueble en zona rústica, pero el Registro de la Propiedad denegó la inscripción registral de los títulos por los cuales devenía propietaria de la finca. Por esta razón, se nos solicitó asesoramiento como abogados con experiencia en cuestiones de Derecho Geoespacial.
Aunque la descripción del inmueble coincidía con la realidad y, en parte, con los títulos, no se correspondía en cambio con la descripción catastral. Por ello, a pesar de la obligación legal, no se incluyó la referencia catastral en las escrituras. Además, los propietarios anteriores no habían efectuado la comunicación catastral de cambio de titularidad, ni actualizado la descripción gráfica ni obtenido una medición reciente de la superficie correcta, que seguía desactualizada en el Catastro Inmobiliario.

"Una vía extrajudicial, eficiente y barata para resolver con precisión y agilidad el complicado problema de la concordancia catastral y registral"

Presentados a inscribir los títulos de propiedad, la calificación del Registro de la Propiedad competente concluyó que no resultaba acreditada la descripción ni la referencia catastral del inmueble y, en consecuencia, no quedaba incorporada al archivo de bases gráficas registrales del Registro de la Propiedad.
En esta situación la propietaria carecía de inscripción registral de su derecho de propiedad, con las consecuencias jurídicas de desprotección que ello representaba por las discordancias existentes entre la información registral y la descripción catastral, en especial respecto de linderos y superficie efectiva.

La cuestión a resolver
El objetivo de la consulta, al igual que sucede en muchos casos, estriba en dilucidar la superficie real de la finca de propiedad del Cliente, bien para determinar su auténtica superficie, o bien para concordar la realidad física, la descripción geométrica catastral y la información registral para su puesta en valor y en condiciones de seguridad jurídica.

Planteamiento jurídico y técnico
La alternativa en un primer momento no se presentaba clara. Otros abogados propusieron como soluciones desde la disminución de cabida registral hasta la tramitación judicial de un expediente de dominio.

"Hemos querido innovar jurídicamente al plantear un procedimiento catastral de subsanación de discrepancias sin la ocasión de un negocio jurídico en curso"

Ambas opciones suponían una importante pérdida de superficie (más del 40% de la cabida total) y el resultado no coincidía con la realidad física de la finca, aparte de que tampoco permitía concretar los linderos reales y la finca seguiría manteniendo imprecisas lindes. Asimismo, la escasa eficacia del expediente de dominio en el supuesto de inscripciones contradictorias suele desaconsejar su tramitación. El posible auto judicial que concluyera el expediente de dominio, incluso si resultara favorable, no sería inscribible en el Registro si aparecieran, como era previsible, inscripciones contradictorias.
Por estas razones nos planteamos llevar a cabo un procedimiento catastral de subsanación de discrepancias regulado en el art. 18 de la Ley del Catastro Inmobiliario, con las mejoras introducidas por la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible. La nueva configuración ha simplificado el procedimiento cuando no existen terceros afectados, pero no era nuestro caso. La verdadera novedad del precepto reside en que el notario pueda describir el inmueble en el documento público de acuerdo con la descripción resultante en la certificación catastral cuando se le acredite la realidad física. La norma está diseñada para describir la realidad física según la información catastral con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público.
Sin embargo, hemos querido innovar jurídicamente al plantear un procedimiento catastral de subsanación de discrepancias sin la ocasión de un negocio jurídico en curso, comenzándolo desde la nada, pero procurando desde el inicio la intervención notarial. De este modo, se posibilita una solución solvente tanto por acreditar técnica y jurídicamente la discrepancia como por obtener el consentimiento fehaciente de colindantes para la subsanación catastral de discrepancias.

"La vía de solución más realista es la previa alteración catastral del inmueble y la posterior anotación registral de su referencia catastral y descripción actualizada"

Como novedad, la descripción física del inmueble se plasmar en un informe topográfico y, fruto de un acta notarial completada con información geoespacial oficial, se logra subsanar la discrepancia y obtener nueva certificación catastral, la cual ha de ser incorporada en el Registro de la Propiedad sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador de la propiedad. En palabras de la DGRN, se pretende con ello coordinar la configuración o superficie de la parcela catastral con la realidad física existente en el momento del otorgamiento del documento.
A efectos de rectificación del contenido de los asientos registrales en lo relativo a la descripción de las fincas, este novedoso proceder permite cumplir mejor el requisito de “deducción de la identidad de la finca de la descripción en la certificación y en el Registro”, exigencia paralela a la impuesta por el artículo 298 del Reglamento Hipotecario relativa a que resulte una “perfecta identificación de la finca y su exceso de cabida” (cfr. Resoluciones DGRN de 2 de febrero de 2000, 5 de noviembre de 2002, 17 de mayo 2003 y 29 de septiembre de 2011, entre otras).
Actualmente, el Catastro es un poderoso inventario de toda la riqueza inmobiliaria de España, adaptado a las nuevas funciones requeridas desde Europa, que ha dejado de ser un registro con exclusiva finalidad fiscal para pasar a ser un registro multipropósito. Por su parte, el Registro de la Propiedad sigue siendo la institución que salvaguarda la seguridad jurídica de los derechos que están incorporados sobre los inmuebles que han accedido al Registro. Así, entendemos que la piedra angular de la coordinación del Catastro con el Registro reside en ser dos instituciones con funciones propias que pueden coincidir plenamente en los derechos identificados en el Catastro e inscritos en el Registro.

Eficiencia jurídica, ahorro de costes
Con base en los referidos antecedentes, consideramos que la vía de solución más realista es la previa alteración catastral del inmueble y la posterior anotación registral de su referencia catastral y descripción actualizada para hacerlo con garantías y eficacia, evitando costes y ahorrando tiempo de modo eficiente.
En particular, la línea de trabajo no judicializada de carácter topográfico, catastral y registral evita en la práctica un procedimiento judicial incierto que, aun siendo de jurisdicción voluntaria y no conflictivo, podría ser desfavorable por desconocer y no basarse en la certeza de la realidad de la finca, discrepante registral y catastralmente. Este modo de proceder centrado en una solución sistemática y clara logra ahorro de tiempo y costes al cliente y, en especial, sortea un procedimiento judicial lento con práctica de pruebas periciales más complejas.

La alteración catastral telemática
Las partes interesadas tanto como propietarias del inmueble como titulares colindantes registrales y catastrales de sus correspondientes dominios pueden ponerse de acuerdo, a través de los procedimientos catastrales, para definir sus fincas con especial precisión geográfica.
Así es posible y realista pretender alcanzar el pleno reconocimiento registral, tanto literario como gráfico, de una superficie real y efectiva, y finalmente resolver las discordancias advertidas por el Registro de la Propiedad cuando cuestionan el alcance concreto de la titularidad de la propiedad.

"El acta notarial de subsanación de discrepancias se fundamenta en el art. 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario y queda estructurada sobre la descripción física de las fincas de la propiedad y de los colindantes"

Como es sabido, estos procedimientos están previstos para dos situaciones (art. 18 y siguientes de la Ley del Catastro Inmobiliario): 1) la falta de concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria, y 2) la realización de operaciones de carácter general, legalmente previstas, que tengan por finalidad mantener la adecuada concordancia entre el Catastro y la realidad inmobiliaria.
Además de la vigente normativa catastral (Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo) y registral (Decreto de 14 de febrero de 1947, Reglamento Hipotecario), en nuestra tarea jurídica ha de tenerse en cuenta la Directiva INSPIRE 2007/2/CE (Infrastructure for Spatial Information in Europe), que establece las reglas generales para el establecimiento de una Infraestructura de Información Espacial en la Comunidad Europea. Y en el ámbito nacional, la Ley 7/1986, de 24 de enero, de Ordenación de la Cartografía, el Real Decreto 1545/2007, de 23 de noviembre, de Sistema Cartográfico Nacional, y particularmente la Ley 14/2010, de 5 de julio, sobre las infraestructuras y los servicios de información geográfica en España (LISIGE).

Procedimientos y trámites
Una vez estudiados y documentados los antecedentes jurídicos (títulos de propiedad, inscripción registral y la calificación negativa del Registro de la Propiedad por discrepancias de superficie y linderos y certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de la finca objeto de alteración y de las fincas colindantes), así como los técnicos (comprobación jurídica y técnica in situ, con mediciones y geoposicionamiento a través de instrumentos geodésicos y cartográficos de alta precisión y legalmente homologados), cabe articular la solución viable a las diferencias de superficie y definición de linderos.
Por rigor legal, la previa subsanación de discrepancias catastrales posibilita la posterior inscripción registral de la referencia catastral y de la nueva descripción actualizada (art. 171 RN). Por ello tramitamos con especial orden, y siguiendo una secuencia particularmente diseñada, el procedimiento de alteración catastral con intervención del Notario que otorgó la pertinente acta notarial, para luego efectuar la comunicación al Catastro. Éste último expedirá la certificación descriptiva y gráfica que finalmente habilita para solicitar la inscripción registral que, con plena solidez jurídica y técnica, concuerda la realidad física, la información descriptiva del catastro inmobiliario y la representación gráfica registral.
El acta notarial de subsanación de discrepancias se fundamenta en el art. 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario y queda estructurada sobre la descripción de las fincas de la propiedad y de los colindantes (descripción física de la finca rústica según títulos y Registro de la Propiedad; linderos, no sólo mediante titulares subjetivos sino también con fijación de la referencia catastral de los inmuebles colindantes en los cuatro puntos cardinales; títulos de propiedad, inscripción registral y referencia y descripción catastrales con identificación visual de la realidad física del inmueble catastral por los comparecientes).
Además refuerza su claridad jurídica y técnica la obtención de la Certificación catastral descriptiva y gráfica, que obtenida por el Notario queda unida a la matriz, con identificación por sendos comparecientes; y las Ortofotografías obtenidas mediante impresión a color desde la Sede Electrónica del Catastro, con cartografía catastral y ortofotografía del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea (PNOA), que los comparecientes aportan a color en ejemplar duplicado, para dejar unidos a la matriz del acta y a la copia que de ella se expidiera posteriormente.
La rectificación del fichero gráfico descargado de la base gráfica catastral, referente al citado inmueble catastral por el Ingeniero Técnico Topógrafo, y su incorporación para la comunicación catastral, previa aprobación por nuestra parte como Abogados actuantes, se efectúa a través de la aplicación del Proyecto Ramón Llull (Instituto Universitario de Geografía y Departamento de Derecho Civil ambos de la Universidad de Alicante, bajo el patronazgo del Colegio Notarial de Valencia).
Para mayor rigor jurídico y técnico, conviene destacar que esta herramienta está diseñada para trabajar sobre la base de dos utilidades principales: 1) la actualización de los datos físicos de los bienes inmuebles, la denominada subsanación de discrepancias, y 2) la realización de alteraciones de su configuración física resultantes de operaciones de agregación, agrupación, segregación, división, obras nuevas y divisiones horizontales.
Otorgada el acta notarial de subsanación de discrepancias catastrales y ratificada incluso electrónicamente por los intervinientes, la novedosa aplicación notarial permite generar los ficheros digitales para la comunicación telemática a través de la Agencia Notarial de Certificación en la Sede Electrónica del Catastro y comprimidos en un fichero único.

"La interoperabilidad jurídica de la geoinformación resulta transversal al trabajo jurídico realizado, y facilita herramientas digitales y recursos cartográficos que permiten concluir las operaciones jurídicas con rigor, precisión y agilidad"

Efectuada la comunicación telemática desde la Notaría al Catastro, la Gerencia Territorial competente procede a la verificación y efectiva alteración catastral de la operación jurídica. Contrastados los datos descriptivos y gráficos, y comunicados de forma electrónica, incluida la descripción topográfica y geográfica, la alteración en la base de datos catastral puede tener lugar en menos de 24 horas desde la comunicación.
Satisfactoriamente expedida la nueva certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, desde entonces es pública y universalmente accesible y visible sobre la cartografía catastral oficial en la Sede Electrónica del Catastro (alegra lograr en un día lo que hasta ahora venía tardando meses).
Tras la solicitud registral y su adecuada tramitación, se practica no sólo la correspondiente inscripción registral de la referencia catastral de la finca y de su nueva descripción, sino que también se efectúa la pertinente incorporación al archivo de bases gráficas registrales del Registro de la Propiedad de la finca con su superficie correctamente representada en cuanto a situación, linderos y superficie.

Innovaciones jurídicas
La alteración catastral practicada de forma telemática a través de la aplicación notarial del Proyecto Ramón Llull ha supuesto notables innovaciones jurídicas, además de aplicar de forma nueva el procedimiento del art. 18 de la Ley del Catastro Inmobiliario.
a. Informe topográfico con plano en soporte electrónico.
Hasta este expediente, los informes topográficos manejados si bien se basaban en herramientas digitales y diversas capas de geoinformación, no se concebían desde su origen para ser incorporados a otras herramientas jurídicas también digitales.
Por esta razón, en la tramitación hemos querido y asegurado la generación de planos y cartografía en soporte digital, con el fin de incorporarlos al procedimiento y las aplicaciones igualmente digitales y telemáticas con una clara finalidad jurídica, catastral y registral.
La interoperabilidad jurídica de la geoinformación resulta transversal a todo el trabajo jurídico realizado, puesto que sin esas herramientas y recursos técnicos y topográficos difícilmente hubiéramos podido concluir las operaciones jurídicas con tanto rigor, precisión y agilidad, además de con un considerable ahorro de costes.
b. Plazos considerablemente breves.
La tramitación de las actuaciones de esta alteración catastral puede tener una duración neta de menos de cuatro meses, incluidas las incidencias técnicas y de instalación de aplicaciones. La breve duración de los trámites realizados resulta muy satisfactoria, especialmente si se compara con los plazos ordinarios de cualquier procedimiento judicial.
c. Creciente efectividad de las alteraciones catastrales.
La precisión técnica y jurídica de las subsanaciones realizadas ha mejorado sustancialmente la efectividad de las posteriores alteraciones catastrales, practicadas en menos de 24 horas. La utilización de herramientas, recursos y cartografía digitales de forma transversal en todas las fases del procedimiento ha posibilitado la alteración de la realidad catastral en la forma que quedó recogida desde el primer levantamiento topográfico de la realidad física.
d. Mejora de la interoperabilidad jurídica de la geoinformación.
La interoperabilidad jurídica1 es la dimensión de la interoperabilidad relativa a la relación e interacción entre los agentes jurídicos y operadores técnicos implicados en actuaciones, procesos y procedimientos administrativos, judiciales o extrajudiciales que, con soporte en sistemas de información interpretable de forma automática y reutilizable por aplicaciones, comparten datos y servicios integrados, accesibles, fiables y sostenibles en el tiempo, e intercambian conocimientos para el objeto específico requerido por su actividad.
En este proyecto se confirma con satisfacción que la “interoperabilidad jurídica” de la geoinformación permite a técnicos y juristas actuar conjuntamente y de forma armónica utilizando herramientas técnicas que claramente contribuyen a facilitar e incluso posibilitar el trabajo jurídico.
Estamos convencidos, en definitiva, de que esta interoperabilidad es un puente tendido entre la transformación de los datos espaciales y la armonización de los datos entre los sistemas técnicos y jurídicos que los contienen, haciendo posible su uso con múltiples finalidades. Representa una ventaja en calidad, eficiencia y buen fin del trabajo jurídico.

Bibliografía.
Además de la bibliografía general o ya citada, se ha tenido en cuenta de manera particular La coordinación catastro-registro desde una perspectiva internacional2 y La información territorial: ¿es posible la unificación del Catastro y del Registro?3.

1 Cfr. Claves de la interoperabilidad jurídica de la información geográfica, 15/06/2012, Díaz Díaz, E., en http://blog-idee.blogspot.com.es/2012/06/claves-de-la-interoperabilidad-juridica.html. Y Interoperabilidad jurídica de la geoinformación, 2012, Díaz Díaz, E., en http://www.ign.es/resources/jiide2012/miercoles/manana/Colombia/5.JIIDE_2012_InteroperabilidadJur%C3%ADdicaDeLaGeoinformaci%C3%B3n-A4.pdf.
2 Cfr. JIMÉNEZ CLAR, A. J., La coordinación catastro-registro desde una perspectiva internacional, El Notario Del Siglo XXI, Número: 39, Madrid 2010 (http://www.elnotario.org/egest/noticia.php?id=2765&seccion_ver=0).
3 Cfr. JIMÉNEZ CLAR, A. J., La información territorial: ¿es posible la unificación del Catastro y del Registro?, El Notario Del Siglo XXI, Número: 32, Madrid 2010 (http://www.elnotario.org/egest/noticia.php?id=2318&seccion_ver=0).

Resumen

“Una vía extrajudicial, eficiente y barata para resolver con precisión y agilidad el complicado problema de la concordancia catastral y registral” (nuestro Cliente). La alteración catastral telemática con intervención notarial nos ha permitido resolver en menor tiempo y con mayor reducción de costes la concordancia entre la realidad física, la descripción catastral y la información registral de una finca rústica. De este modo se ha puesto en condiciones de seguridad jurídica y se ha incrementado considerablemente el valor añadido del inmueble. Entre las principales innovaciones jurídicas y técnicas que este proyecto ha representado se encuentra el empleo de herramientas digitales y de diversas capas de geoinformación para un uso estrictamente jurídico y el logro de una interoperabilidad jurídica de la geoinformación que ha resultado transversal a todo el trabajo realizado, cuyas herramientas y recursos técnicos y topográficos han permitido concluir las operaciones jurídicas con rigor, precisión, agilidad y un importante ahorro de costes. Hemos comprobado que la “interoperabilidad jurídica” de la geoinformación, además de haber evitar un proceso judicial quizá sin sentido, ya permite a juristas y técnicos trabajar conjuntamente con herramientas digitales que claramente contribuyen a facilitar e incluso posibilitar y mejorar el trabajo jurídico que habitualmente nos ocupa a juristas y abogados.

Abstract

“An efficient and cheap out-of-court system to solve the difficult problem of the correspondence between property value and the title recorded at the Registry” (our client). Electronic variation of the Property Registry with the intervention of a notary public, allows us to solve in less time and with less cost the lack of concurrence between physical reality, the description of the property as stated in the Cadaster and the information recorded at the Registry in the case of rural housing. Legal security has been therefore reinforced and the added value of the real estate has been notably increased. One of the main legal and technical innovations of this project is the use of digital tools and diverse layers of geo-information meant for a strictly legal use, as well as the legal inter-functioning of this geo-information, transversal in a work, that has used tools and technical and topographical resources enough to conclude legal operations with rigor, precision, agility and an important cost saving. We have verified that this “legal inter-functioning” of geo-information, besides preventing a perhaps senseless judicial action, has helped lawyers and technicians to work together using digital tools that clearly ease and even enable to improve the legal tasks we lawyers and attorneys usually do for a living.