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ENSXXI Nº 53
ENERO - FEBRERO 2014

DANIEL LOSCERTALES FUERTES
Abogado

He leído en el último número de la Revista NOTARIO (septiembre-octubre) un magnífico trabajo del Notario Juan Pérez  Hereza sobre los “arrendamientos, hipotecas y registro de la propiedad” Pues bien, aunque luego haré algunas puntualizaciones de una tema que me preocupa y mucho, tomo como referencia una de las frases destacadas en negrita en dicho artículo. Dice así: “esperemos que la jurisprudencia module los efectos de estas normas con una interpretación de las mismas que vaya más allá de su tenor literal y quede esta Ley como un intento fallido más de atribuir a la inscripción unos efectos que por la propiedad naturaleza de las cosas no puede tener”. Más claro imposible, con lo único que no estoy de acuerdo es que haya que esperar a la jurisprudencia, toda vez que el tema tiene que quedar solventado antes, precisamente por vía legislativa, pues tanto el hoy Ministerio de Fomento (Dirección General de la Vivienda) y Ministerio de Justicia (Dirección General de Registros y Notariado) son conscientes de que se han equivocado. La verdad es que como miembro de la Comisión de “expertos” que nos reunimos en el primero de los Ministerios citados no tuvimos la oportunidad de discutir nada del Registro, porque nos trajeron las normas específicas a última hora y no dispusimos de tiempo para esa necesaria confrontación jurídica, aunque yo personalmente les hiciera constar en el momento y posteriormente de forma reiterada a responsables de Justicia que eran unas disposiciones carentes de sentido social y, además, muy endebles jurídicamente. Lo cierto es que nadie de ese Ministerio tuvo la valentía de discutir los temas, aunque, eso sí, recibían mis críticas con educación y buena cara. Vamos a tener nuevas reuniones en la Dirección General de la Vivienda al respecto al próximo año, con participación de Justicia, seguramente por las críticas recibidas al respecto de varios juristas, entre los que me encuentro, pues lo hago constar de forma reiterada en conferencias y en medios de comunicación..

"La ley 8/2013 que reforma el régimen de propiedad horizontal ha incluido unas disposiciones sobre el registro de la propiedad totalmente inadecuadas desde el punto de vista social y jurídico"

Bien y para concretar, se puede preguntar el lector ¿cuáles son mis propuestas?
Pues retirar y anular todo lo legislado en la Ley 4/2013 sobre el Registro de la Propiedad, teniendo en cuenta que desde la LAU 29/94, conforme la Disposición Adicional Segunda, se dicto el Real Decreto 297/1996, que instrumentó la inscripción registral de los arrendamientos urbanos, lo que ha permitido a quienes lo han querido inscribir a su contrato, naturalmente sin las consecuencias nefastas para unos y otros de lo que se dispone en la citada Ley 4/2013 y se supone que el futuro Reglamento, previsto en la Disposición Final Segunda..
Desde luego no voy a repetir todos los reparos a esta Ley que, con buen conocimiento de causa, hace el Notario Juan Pérez Hereza, que, como he dicho, estoy casi totalmente de acuerdo. Solo quiero señalar y profundizar especialmente en tres puntos esenciales:

La resolución del contrato de arrendamiento cumpliendo todas sus obligaciones, art. 13. LAU 4/2013
La actual legislación arrendaticia, afortunadamente solo para los contratos que se hayan hecho a partir del 6 de junio 2013, determina la resolución del arrendamiento por “retracto convencional”, sustitución fidecomisaria”, “enajenación forzosa por ejecución hipotecaria” o “sentencia judicial” y el ejercicio del derecho de “opción de compra”. La cuestión es que, sobre todo hablando de hipotecas, pocos pisos son los que se pueden alquilar con seguridad, pues tienen este crédito privilegiado. ¿Qué hay que aconsejar al arrendatario? Pues que compruebe el Registro y cuando vea la existencia de cualquiera de esos derechos no arriende. ¡Vaya solución! esa no es la manera de incrementar la seguridad y el número de arrendamientos. ¿Qué culpa tiene el arrendatario, que paga la renta debidamente y cuida la casa de forma plena que el arrendador no cumpla con sus obligaciones? Por lo menos en los contratos anteriores a la fatídica fecha del 6 de junio 2013, el nuevo propietario tiene la obligación de aceptar el plazo legal, antes de cinco años y ahora de tres. ¿Es que eso realmente es un grave problema? En todo caso ¿para quién? Se está anteponiendo los intereses, sobre todo de las Entidades financieras, a la seguridad de quien seguramente es la parte más débil.
Esa no es la forma de responder socialmente, ni legalmente, al problema del arrendamiento de vivienda, pues si hay alguien que siempre ha estado pidiendo más seguridad para el arrendador y sobre todo de rapidez procesal, es el autor de esta líneas, pero no es impedimento para pedir también un mínimo de seguridad para el arrendatario que cumple con sus obligaciones y que no puede ser el perjudicado por problemas del arrendador, cuando menos en el plazo mínimo legal, que repetimos es ahora de tres años.            

"Las inscripciones precedentes en el registro de la propiedad no puede ser un entorpecimiento para la normalidad en los arrendamientos urbanos"

La resolución por el Registrador. Art. 27.4
Este precepto ya es realmente lastimoso, porque casi nada de lo que se dice se puede realizar. Por ejemplo,
¿Sabe alguien como se hace un requerimiento judicial? Desde luego en la actual Ley de Enjuiciamiento civil no se contempla esta posibilidad.
¿Qué hará el Registrador si el arrendatario contesta y dice que no debe nada? Desde luego no creo que se convierta en Juez y estudie las razones de unos y otros en un expediente contradictorio.
¿Y si el requerimiento notarial no se recibe? Cuando esto ocurre en la vía judicial se aplican las normas de edictos. Pero ¿qué se hace en el Registro? Otro misterio.
Y en el supuesto caso de que el Registrador decida la cancelación de la inscripción en el Registro, el precepto indica también que el contrato quedará “resuelto”. Pues bien, ¿quién y cómo se lanza al arrendatario? Misterio, porque este expediente registral no figura entre los documentos que pueden dar a la ejecución y que figuran en el art. 517 de la Ley de Enjuiciamiento civil.
Para terminar este punto, dos consejos. Al arrendador, que se olvide de este precepto y cuando haya falta de pago que acuda directamente al juicio de desahucio. Y al arrendatario, que no inscriba, porque de esta manera no tendrá problemas con la posible resolución por parte del Registrador.

"El arrendatario que cumple con todas las obligaciones tiene derecho a que se le respeten y se le aseguren, como ha sido hasta la reforma, los plazos minimos de duracion, con independencia de las actuaciones y cumplimiento del arrendador en relacion a las inscripciones registrales anteriores"

Las pocas ventajas de la inscripción para el arrendador si la finca está sin carga alguna
Como hemos dicho antes, pocas casas estarán absolutamente libre de cargas, en este caso al arrendador le da igual que el arrendamiento se inscriba sin derecho preferente alguno, pero ¿y si está libre de cargas? Entonces no se puede aconsejar esta inscripción para la propiedad, pues es evidente que si luego necesita un préstamo, hipotecario o de cualquier otro tipo, así como vender el piso, no lo podrá hacer, sencillamente porque nadie y menos las Entidades Financieras le darán un solo euro existiendo esa anotación preferente.

En definitiva
La Ley tiene que cambiar, estamos ante un grave error que debe ser subsanado por el legislador, en bien de las dos partes, pero sobre en seguridad para quien alquilar (máximo tres años) una vivienda. No podemos esperar a que, como se dice al principio, venga la jurisprudencia, que, además, será distinta según los Juzgados y Audiencias...

"La resolución del arrendamiento por el registrador de la propiedad es inadecuado y procesalmente inaplicable"

La reforma en este sentido de la Ley 4/21013 es una necesidad jurídica y social absolutamente imprescindible para que los arrendamientos tenga su cauce personal y social directo y por ello hay que insistir una y otra vez (yo lo hago por todos mis medios) en pedir a los responsables políticos que lo hagan, aunque sea aprovechando de alguna disposición Adicional o Transitoria de cualquier Ley, pues no será la primera vez que esto ocurre. De hecho, en la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana, que ha reformado la Ley de Propiedad Horizontal, también con algunos cambios muy discutibles jurídicamente y con escaso conocimiento efectivo del funcionamiento de las Comunidades de Propietarios. Pero eso no toca hoy, lo único que puedo decir es que al reformar también la Ley del Suelo, la actuación notarial y registral necesitará de muchos más requisitos que hasta la fecha..Pero esa crítica no me corresponde hacerla a mi.
En definitiva, que en general, salvo casos especiales, no conviene Registrar los arrendamientos urbanos de viviendas al arrendador ni arrendatario. Estoy seguro que si las Entidades financieras sacan al mercado de alquiler muchas viviendas, no permitirán la inscripción del arrendamiento, pues eso les impediré vender en un momento determinado y mucho menos si los compradores son Fondos de Inversión o similares.

Resumen

La realidad es que ningún jurista y menos todavía los que tienen que intervenir (Notarios y Registradores), verdaderamente cualificados, entienden la Reforma que contiene la Ley 4/2013, sobre el régimen de propiedad horizontal. Así se expone con claridad en el trabajo publicado en esta misma Revista por un cualificado Notario, citado al principio y  que ha dado origen a los presentes comentarios.  
Se pretende por el legislador que salgan al mercado muchos pisos en alquiler y seguramente así ocurrirá, pero es triste tener que recomendar a unos y otros (arrendador y arrendatario) que no inscriban el contrato en el Registro, sin perjuicio de casos concretos como ocurre ahora, que ya cabe la inscripción en virtud del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, toda vez que, como se explica en el texto, casi todas las viviendas tienen alguna carga preferente, con lo cual el arrendatario está absolutamente indefenso a la vista del contenido del art. 13 de la LPH reformada. Y en el supuesto, muy improbable, que la casa estuviera libre de cargas es al arrendador a quien no le interesa para evitar una negativa de concesión de créditos o préstamos en el futuro.
Y, por último, la incomprensible redacción y contenido del art. 27.4, el cual tiene absolutamente perplejos a todos y, lo que es peor, a los Registradores, que no saben como actuar y cual será las consecuencias de su intervención, pues desde luego es evidente que carecen de potestad para conseguir el lanzamiento del arrendatario, supuestamente deudor.
Solo hay una buena cosa y es que esta nueva normativa solo es aplicable a los contratos posteriores al 6 de junio del año 2013. Menos mal.   

Abstract

The truth is that no jurist, let alone those who, being highly qualified, have to take part in it (Notaries Public and Registrars), understands the Amendment included in Act 4/2013 on units of ownership in apartment blocks.  This is clearly introduced in the piece of work that has sparked off the present comments, an article published by this Journal and written by a qualified Notary Public whose name is mentioned at the beginning of this, my own work.
The aim of the lawmaker is to introduce a large amount of rented apartments in the market, and this will certainly happen. However, it is very sad to have to advise both parties (lessor and lessee) not to enter the contract in the Registry, without prejudice to specific cases, as it happens right now, that the entry pursuant to Royal Decree 297/1996 of February 23rd is already possible. Considering that, following the article, as most dwellings have preferential encumbrances, contents of Section 12 of the amended Act on units of ownership in apartment blocks leave the lessee completely unprotected. On the other hand, in the unlikely event that the property is unencumbered, it is the lessor who should not take the advice: it might mean credit and loan’s applications rejected in the future.
Lastly, the ambiguous wording and content of Section 27.4 baffles us all, even Registrars, who do not know how to act or what consequences their participation will have; for what is clear is that they lack the authority to evict the lessee and alleged debtor.
There is only one good side to it: this new regulation applies solely to contracts signed after June 6th, 2013; thank goodness.