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ENSXXI Nº 53
ENERO - FEBRERO 2014

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

NO ES ANOTABLE UNA SENTENCIA SI NO HAN SIDO PARTE EN EL PROCEDIMIENTO LOS TITULARES REGISTRALES
Resolución de 25 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. de 20 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución.

Ante la solicitud de inscripción de una sentencia firme recaída en la Jurisdicción Contencioso-Administrativa por la que se declara la nulidad de un acto inscrito cuando resulta que algunos o todos los titulares registrales afectados no han intervenido en el procedimiento judicial, el Registrador niega la anotación por dicha razón, lo que es confirmado por la Dirección General, al desestimar el recurso, y reiterando su doctrina sobre estos supuestos. 

DEBE CONSTAR EL NIF-NIE DE LA ENTIDAD ACREEDORA EXTRANJERA AUNQUE SEA UNA ENTIDAD SIN ESTABLECIMIENTO PERMANENTE EN ESPAÑA
Resolución de 11 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. 16 de  Diciembre de 2013). Descargar Resolución.

Se discute, como única cuestión en el presente recurso, si debe constar en una escritura en la que se constituye una hipoteca de máximo el NIF-NIE de la entidad bancaria acreedora, habida cuenta que ésta carece de establecimiento permanente en España, siendo de nacionalidad y domicilio luxemburgués.
Alega el recurrente que ni afecta dicha exigencia del Registrador al asiento a practicar, ni a la identificación de las partes, ni es fiscalmente relevante, siendo de aplicación el Real Decreto 1.245/1:995, de 14 de julio, que no contempla esa exigencia, que por lo demás considera una traba administrativa contraria al libre establecimiento en el territorio de la Unión Europea, pues la legislación específica bancaria nada exige.
La D.G.R.N. confirma el defecto, citando para ello el artículo 254.2 LH. Respecto de la legislación europea señala que las empresas prestadoras de servicios se han de acomodar a la ley nacional. Y finalmente que dicha norma surge para dar cumplimiento a varias Directivas europeas en materia de blanqueo de capitales. Añade que el control de esta materia no sólo le corresponde al Notario, sino también al Registrador

RECURSO GUBERNATIVO CONTRA LA NEGATIVA A PRESENTAR UNA INSTANCIA
Resolución de 20 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. 19 de  Diciembre de 2013). Descargar Resolución.

La Dirección General recuerda que no cabe practicar, mediante la solicitud privada, asiento alguno que impida la práctica de la inscripción de títulos previos o que comporte la suspensión de los efectos de las inscripciones practicadas, debiendo dirigirse la recurrente al órgano jurisdiccional competente respecto de la adopción de la medida cautelar pretendida.

SEGÚN LA ACTUAL DIRECCIÓN GENERAL NO BASTA CON LA MERA MANIFESTACIÓN RESPECTO DEL ESTADO CIVIL Y EL CAMBIO DE VECINDAD CIVIL: HAY QUE ACREDITARLO SI NO CONSTA LA MANIFESTACIÓN DE QUE LA VIVIENDA TRANSMITIDA CARECE DE LA CONDICIÓN DE HABITUAL FAMILIAR.
Resolución de 30 de Noviembre de 2.013. (B.O.E. de 20 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución.

Sorprendente, aunque cada vez menos después de dos años, resolución de la Dirección General, en la que en una escritura de venta el vendedor, que compró en régimen legal catalán de separación de bienes, vende en estado de divorciado y con vecindad civil aragonesa adquirida. La Registradora solicita acreditación tanto de la condición de divorciado, como de la adquisición de aragonés, y, en caso contrario, manifieste que es o no vivienda habitual, como exige la Ley catalana.
La Dirección General, quién sabe si preparando el terreno para la declarada voluntad de la dirección política de la Dirección General  de perseguir el desembarco de los Registradores en los Registros Civiles y en contra de la dicción del artículo 159 del Reglamento Notarial, utilizando, entre otros argumentos, la sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Sexta) de 20 de mayo de 2.008, dictada en un proceso iniciado por el Colegio de Registradores contra la reforma del Reglamento Notarial, hace una defensa numantina de la calificación registral, empleando expresiones tales como “que el principio de legalidad, al que está sometido el Registrador en su calificación, no soporta el que puedan acceder al Registro actos dudosos, con las graves consecuencias que para la seguridad del tráfico y los derechos conllevaría”, concluye que en el presente caso que, constando en el Registro que el vendedor es casado y sometido al Derecho civil especial catalán, y no acreditándose de forma fehaciente la manifestación del citado vendedor en la escritura calificada en el sentido de ser divorciado y sometido al Derecho civil foral aragonés, es necesaria la manifestación sobre la falta de carácter de vivienda habitual familiar de la finca transmitida (cfr. artículos 231-9.1.º y 234.2 de la Ley 25/2010, de 29 de julio, por la que se aprueba el libro segundo del Código Civil de Cataluña, 190 del Código del Derecho Foral de Aragón, aprobado por Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, y 1320 del Código Civil), todo ello sin perjuicio de las consecuencias que pudieran derivarse de una manifestación errónea o falsa sobre tales circunstancias.

DIVISIÓN Y EXTINCIÓN DE COMUNIDAD QUE ELIMINAN EL PODER DE DISPOSICIÓN DE LA VENDEDORA (ANTERIOR COMUNERA) SOBRE LA MITAD INDIVISA DE FINCA VENDIDA.
Resolución de 19 de Octubre 2013 (B.O.E. de 21 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.

No es admisible la alegación de que al no haberse inscrito la escritura de división horizontal previa sólo hay una finca registral indivisa, y por ello que no ha operado la extinción del condominio. Al Registro sólo pueden acceder actos válidos, lo cuales presuponen la suficiente legitimación para verificarlos, teniendo además en cuenta que para la calificación el     Registrador no sólo atenderá al contenido del Registro sino también al del título presentado y si de éste resulta una inexactitud registral no puede ignorarla.

LIQUIDACIÓN DE IMPUESTOS: PREMISA INEXCUSABLE PARA INSCRIBIR, INCLUSO SI EL DOCUMENTO PRESENTADO NO ESTÁ SUJETO A IMPUESTO.
Resolución de  de 28 Octubre 2013 (B.O.E. de 22 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.

Se trata de una escritura de elevación a público de un documento particional seguida de un Acta complementaria para inmatriculación de documento público. También hay que liquidar esta última. En caso de falta de acreditación del pago del impuesto, el Registrador debe suspender siempre la calificación (tanto la positiva como la negativa), y por tanto la inscripción (permitiéndose sólo el asiento de presentación). El Centro Directivo reitera  una vez más su nueva doctrina sobre interpretación del artículo 255 LH (sentada a raíz de la Resolución de 3 Marzo 2.012).

LA SIMPLE INDICACIÓN DEL DERECHO A LA ERA, CONSTITUYE MÁS BIEN UNA SIMPLE MENCIÓN EN SENTIDO TÉCNICO HIPOTECARIO, QUE NO SE REFIERE SÓLO A CARGAS O GRAVÁMENES, SINO TAMBIÉN AL DOMINIO.
Resolución de  de 28 Octubre 2013. (B.O.E. de 22 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.

En la inscripción de una finca rústica consta que tiene derecho a una “era de pan trillar”. No es inscribible una escritura por la cual la propietaria vende el reseñado derecho, que es vinculado por el comprador a otra finca suya distinta.
El derecho transmitido carece de los requisitos establecidos por el principio de especialidad, al no delimitarse su extensión y contenido. El derecho podría encubrir una servidumbre predial, una vinculación “ob rem” entre el derecho a la era y la finca en que consta inscrito (lo que obligaría a que los actos dispositivos deberían recaer sobre ambas fincas y no sólo sobre una de ellas), un derecho de aprovechamiento atípico (admisible según los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), pero siempre que se respetasen las características de inmediatividad y absolutividad de los derechos reales.

NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS.
Resolución de 11 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. 16 de  Diciembre de 2013). Descargar Resolución.

Presentada a inscripción una escritura por la que los herederos se adjudican determinada finca de su causante, el Registrador resuelve practicar la inscripción de la herencia sobre la finca resultante de la aportación de la inventariada a un proyecto de compensación inscrito en el ínterin. Los interesados recurren ante esta Dirección General alegando que se ha cometido un error en la inscripción de herencia practicada, pues no coinciden la situación, localización, superficie y cargas de la finca descrita en la escritura con la que fue objeto de reparcelación, solicitando la subsanación.    
La Dirección General rechaza el recurso. Como ya ha señalado, entre otras, la Resolución de esta Dirección General de 24 de mayo de 2013, con independencia de la causa por la que se haya practicado un asiento en el folio abierto a determinada finca y no en otro, lo cierto es que practicada la inscripción en la fecha que resulta del Registro, su contenido se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, sin perjuicio del ejercicio de las acciones reconocidas por el ordenamiento jurídico por aquellas personas a quienes reconoce legitimación en caso de que, por haber accedido otros derechos al Registro, se entiendan perjudicados en sus intereses.    

HIPOTECA Y CONDICIÓN RESOLUTORIA

LA FALTA DE REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR NO HIPOTECANTE PODRÍA ACARREAR LA NULIDAD DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA.
Resolución de 16 de Octubre 2013 (B.O.E. de 21 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.

Se infringe un trámite esencial del procedimiento. Asimismo existen importantes conexiones entre el deudor y el titular registral hipotecante: así, cabe la posibilidad de que el deudor demandado pague y pueda participar en la subasta elevando las pujas de la misma; además dentro del mismo procedimiento de ejecución, se prevé que si la enajenación de la finca fuera insuficiente para el pago, puede continuarse el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor para la satisfacción de la parte que ha quedado sin pagar.

EN LA VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA EL REQUERIMIENTO DE PAGO DEBE HACERSE AL DEUDOR.
Resolución de 16 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. 16 de  Diciembre de 2013). Descargar Resolución.

Se plantea si es inscribible una escritura de venta extrajudicial de finca hipotecada cuando el requerimiento de pago realizado por el Notario autorizante del acta tramitada al efecto, ha sido verificado entregando en el domicilio señalado al efecto en la escritura de constitución de hipoteca la correspondiente cédula a quien, sin ser personalmente ninguno de los requeridos o su pariente próximo, familiar o dependiente mayor de catorce de años, dice ser amigo de ambos.
La Dirección confirma la nota señalando que en la transmisión derivada de la venta extrajudicial el ordenamiento toma precauciones para que la transmisión obedezca a una justa causa que salvaguarde los derechos de los interesados exigiendo un conjunto de formalidades cuya cumplimentación se exige al Notario. Y, como resulta del artículo 236.I.2 del Reglamento Hipotecario, el requerimiento de pago al deudor tiene la consideración de trámite esencial y el 236.c.2 del mismo texto legal establece la forma en que el requerimiento se practicará por el Notario.
La cuestión, por tanto, se centra en si la previsión reglamentaria debe de modo literal o si cabe realizar una interpretación flexible de la misma, y la Dirección General opta por la interpretación estricta dadas las graves consecuencias que se pueden producir en el patrimonio del deudor y la necesidad de asegurar al máximo que llegue a tener cabal conocimiento del requerimiento, ya que como ha reiterado el Tribunal Constitucional (STC de 20 de septiembre de 1993, 28 de octubre de 2002, 17 de marzo de 2010 y 7 de mayo de 2012, entre otras muchas) no se puede presumir, sin lesionar el derecho consagrado en el artículo 24.1 de la Constitución Española,  que las notificaciones realizadas a través de terceras personas hayan llegado al conocimiento de la parte interesada fuera de los supuestos estrictamente previstos. Y así, se interpreta el precepto en el sentido de que a falta del deudor, la diligencia puede practicarse en el domicilio tan sólo con el familiar o pariente más próximo o con dependiente, siempre que sean mayores de catorce años. En consecuencia la diligencia llevada a cabo con cualquier persona mayor de catorce años que se encuentre en el domicilio no es válida.

EL CERTIFICADO DE TASACIÓN ES EXIGIBLE TAMBIÉN EN CASOS DE  MODIFICACIONES ULTERIORES QUE ALTEREN EL VALOR DE TASACIÓN DE LA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN, O CUANDO EL PACTO DE EJECUCIÓN NO FIGURASE EN LA MISMA.
Resolución de 29 Octubre 2013. (B.O.E. de 22 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.

El tenor de los artículos 682-2-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, en su redacción actual tras la Ley 1/2013 es extensible a tales casos en aras de proteger a todo deudor hipotecario del riesgo de infravaloración del bien al fijar el precio de subasta, ya que, si quedase desierta, el acreedor podría adjudicarse el bien por el 70% o el 50% del valor de tasación, según se tratase de vivienda habitual o no.

DEMANDANTE Y ADJUDICATARIO DISTINTO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO TITULAR REGISTRAL: EL DECRETO DE ADJUDICACIÓN NO PODRÁ INSCRIBIRSE.
Resolución de 17 de Octubre 2013 (B.O.E. de 21 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.

Se precisa la previa inscripción a favor del causahabiente del titular registral de la hipoteca que se subroga en la posición de demandante por exigencia inexcusable del principio de tracto sucesivo.

IMPRESCINDIBLE DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR DE LA FINCA EJECUTADA QUE INSCRIBIÓ SU DERECHO ANTES DE LA NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS.
Resolución de 17 de Octubre 2013 (B.O.E. de 21 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.

La falta de cumplimiento de estos presupuestos impide la inscripción a favor del ejecutante de la finca hipotecada así como la cancelación de cargas posteriores. La calificación registral de actuaciones judiciales debe alcanzar al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado de forma legal en el procedimiento.

CONTRATO DE PRÉSTAMO ENTRE ENTIDAD BANCARIA EXTRANJERA Y  PRESTATARIOS TAMBIÉN EXTRANJEROS CON GARANTÍA HIPOTECARIA SOBRE FINCA SITA EN ESPAÑA: APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE EQUIVALENCIA DE FORMA DE LOS DOCUMENTOS EXTRANJEROS. ASIMISMO, LA LEY ESPAÑOLA REGULA LA EFICACIA JURÍDICO REAL HIPOTECARIA Y LOS REQUISITOS DE ACCESO REGISTRAL. DETERMINABILIDAD DEL INTERÉS VARIABLE ESTIPULADO.
Resolución de  de 31 Octubre 2013. (B.O.E. de 22 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.

El contrato de préstamo se rige por la Ley holandesa, por sumisión expresa de las partes, conforme con el artículo 4-3 del Reglamento Comunitario Roma I, el cual se refiere sólo a la ley aplicable a las obligaciones contractuales, pero no a la representación, en este caso de la entidad acreedora. Tal representación, no se considera acreditada mediante una simple autorización aportada con firma legitimada, sin haberse constatado que sea equivalente a una escritura de poder notarial española: sí que ha sido autorizada por Notario holandés, pero no se acredita que contenga autorización la identificación suficiente y el juicio de capacidad del otorgante.
Además, el tipo de interés variable, aplicable después del interés fijo inicial, se señala por mera remisión a las Estipulaciones Generales de esa entidad de crédito, lo que deja el contrato al arbitrio de la entidad acreedora, contraviniendo el artículo 1.256 del Código Civil. Al no determinarse un tipo de interés máximo (ordinario y de demora), se contraviene el principio de especialidad hipotecaria, no pudiéndose saber si se sobrepasa o no el límite máximo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria.

EL PRECIO MÁXIMO DE VENTA DE UNA VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL VALE COMO CERTIFICADO DE TASACIÓN EN UNA HIPOTECA.
Resolución de 21 de Noviembre de 2.013. (B.O.E. de 19 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución.

El Registrador suspende la inscripción porque no consta el certificado vigente de tasación del bien objeto de hipoteca por entidad de tasación homologada, sino la orden resolutoria de concesión de préstamo convenido emitida por la Dirección General de Territorio y Vivienda de la Consejería de Obras Públicas y Ordenación del Territorio de la Región de Murcia, ya que se trata de vivienda de protección oficial y se incorpora un documento oficial, en la que consta el precio máximo de venta que es el mismo que figura en la escritura como valor de tasación.
La Dirección General considera que el precio legal y tasado o normado cumple los caracteres que la legislación del mercado hipotecario establece para la fijación de las valoraciones, ya que lo determina un órgano administrativo que por su propia función está homologado legalmente, con los requisitos de independencia y secreto, propios de los órganos públicos, y tanto  el cliente como la propia entidad de crédito han acordado fijar el valor de tasación atendiendo al precio máximo que figura en la calificación definitiva de vivienda de Protección Oficial concedida a dicho cliente por el organismo público competente, por lo que con mucha mayor razón debe tener la misma aplicación que cuando éste presenta una certificación de valoración por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y en el que la entidad no puede, en ningún caso repercutir su coste al cliente que aporte la certificación, a la que en este caso, dada la naturaleza de los bienes, es equivalente el precio máximo tasado por el organismo oficial.

La limitación de los intereses de demora del artículo 114.3 de la ley hipotecaria se aplica exclusivamente a los préstamos o créditos destinados a la adquisición de la vivienda habitual

Resolución de 18 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. 19 de  Diciembre de 2013). Descargar Resolución. En el mismo sentido, Resolución de 26 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. de 20 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución.

Se trata de un préstamo por 6 meses con hipoteca sobre vivienda habitual constituido más de 4 años desde su adquisición, en el que se pactan unos intereses de demora del 25%, y, en cuanto a los intereses ordinarios, la cobertura hipotecaria se extiende a cinco años al tipo pactado.
Dos son, por tanto, las cuestiones que aquí se plantean:
1º).- Si un préstamo pactado por un plazo de duración de seis meses a cuyo vencimiento ha de producirse la devolución del principal junto al importe de los intereses devengados en dicho periodo al tipo del 12% anual puede garantizarse con garantía hipotecaria cuya cobertura, en cuanto a los intereses ordinarios, se extiende a cinco años al tipo pactado.
2º).- En segundo lugar, si la cobertura hipotecaria, en cuanto a los intereses de demora, puede cubrir el período de cinco años al tipo del 25% pactado tratándose el objeto de hipoteca de la vivienda habitual del deudor hipotecante.
Confirma la Dirección General la nota de calificación en cuanto a la primera de las cuestiones planteadas, revocándola en cuanto a la segunda, sobre la base de los siguientes argumentos:
1º).- Los intereses ordinarios en cuanto retributivos de la concesión del préstamo o crédito tienen un origen contractual en la medida que sólo se devengan si las partes así lo establecen debiéndose estar al contenido pactado para determinar su cuantía determinada o determinable así como su vencimiento que puede coincidir o no con el de la obligación principal. Las partes no tienen más límite que el derivado de la aplicación de los principios generales en materia de obligaciones (artículo 1255 del Código Civil), o aquellos derivados de normas que puedan incidir en la validez de lo pactado (usura, condiciones generales).
Pues bien, pactados los intereses remuneratorios de una obligación la posibilidad de cobertura hipotecaria está expresamente regulada en el ordenamiento jurídico (artículo 12 de la Ley Hipotecaria) pero con la importante matización de que la eficacia erga omnes derivada de la inscripción en el Registro de la Propiedad impone unas limitaciones que trascienden las propias del Derecho Civil, de modo que los planos, civil e hipotecario, no se superponen sino que se complementan cada uno en su respectivo ámbito de eficacia. De este modo, la cobertura de garantía de los intereses ordinarios o remuneratorios pactados viene determinada, desde el punto de vista hipotecario, por dos aspectos que no pueden soslayarse. Por un lado, la cobertura sólo puede alcanzar a las obligaciones garantizadas en la medida que hayan sido pactadas y con el alcance que hayan sido pactadas.  Y, por otro lado, especial importancia tiene la limitación temporal de cobertura establecida en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria que impone que, cualquiera que sea la duración de la obligación garantizada y de los intereses remuneratorios pactados, la hipoteca no garantice intereses por plazo superior a cinco años.
Pues bien, esta limitación, por definición, sólo es de aplicación a aquellos supuestos en que los intereses devengados y no pagados puedan superar dicho límite temporal ya que sólo puede operar en dicho supuesto. Consecuentemente cuando la obligación por intereses no exceda del límite temporal máximo establecido por la Ley su cobertura no puede ir más allá que el de la propia obligación garantizada. De lo contrario se estaría dando cobertura a una obligación inexistente con clara violación del principio de accesoriedad de la garantía (vid. artículo 1.876 del Código Civil), que limita su extensión a la de la obligación garantizada.
2º).- La segunda cuestión versa sobre el sentido que haya de tener el tercer párrafo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria introducido por la reciente reforma que ha llevado a cabo la Ley 1/2013, de 14 de Mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que señala que «Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil». Pues bien, a juicio del Registrador, la limitación introducida es predicable de cualquier hipoteca constituida sobre vivienda habitual, mientras que la postura del Notario recurrente es que ha de limitarse exclusivamente a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos otorgados para la adquisición de la vivienda.
Confirma la D.G.R.N. el criterio del recurrente señalando que la introducción de un párrafo final en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria que el precepto acota con precisión a los préstamos y créditos de adquisición de la propia vivienda habitual con garantía hipotecaria y que, como tal limitación, no puede ser extrapolada a supuestos no contemplados en la norma ni ser objeto de una interpretación que desborde los términos en que está formulada.
Y, en el presente caso, no hay indicio alguno en el título que permita sostener que la finalidad del préstamo recibido es la financiación de la vivienda habitual hipotecada y la limitación de tres veces el interés legal del dinero es aplicable, por tanto, sólo a los préstamos o créditos concedidos para la adquisición de la misma y garantizados con hipotecas constituidas sobre ella.

EN LA CESIÓN DE CRÉDITOS DE UNA HIPOTECA CAMBIARIA HAY QUE ACREDITAR QUE SE ENDOSARON LAS LETRAS, SIN QUE BASTE LA MANIFESTACIÓN.
Resolución de 26 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. de 20 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución.

La Dirección General, confirmando la calificación señala que cuando se trata de créditos garantizados con hipotecas cambiarias, debe acreditarse al Notario autorizante de la escritura de cesión la transmisión de todas las letras de cambio sin que sea suficiente que las partes manifiesten haber sido éstas entregadas al cesionario, por que la hipoteca cambiaria sigue las vicisitudes de la cambial y las garantías establecidas legalmente para evitar el perjuicio de los posteriores tenedores de los títulos cambiarios no quedan cumplidas cuando en la escritura de transmisión del derecho de hipoteca cambiaria las partes se limitan a afirmar que las letras de cambio han sido entregadas al cesionario.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

NO CABE ALEGAR DUDAS FUNDADAS CUANDO HAY UN EXPEDIENTE DE DOMINIO.
Resolución de 25 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. de 20 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución.

La cuestión objeto del recurso es si es inscribible el testimonio de un auto judicial firme por el que se resuelve un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo de una finca, en el que se declara justificada la titularidad dominical de una finca por la instante del mismo, así como el exceso de cabida respecto de la previamente inscrita, pese a las dudas del Registrador sobre si la identidad de dicha, si bien se ha adquirido del titular registral por documento privado.
El primer defecto lo resuelve la Dirección General señalando que no cabe alegar por el Registrador dudas fundadas cuando la inscripción está ordenada por un expediente de dominio, ya que mayores medios de prueba ha tenido la autoridad judicial que el propio Registrador. Pero entiende el mismo Centro Directivo que el procedimiento utilizado no es el adecuado, ya que el promotor del expediente adquirió del titular registral, y, por lo tanto, no se debe acudir a la reanudación del tracto, que no ha sido interrumpido.

PARA NEGAR UN EXCESO DE CABIDA POR DUDAS EN LA FINCA HAY QUE JUSTIFICARLO.
Resolución de 2 de Diciembre de 2.013. (B.O.E. de 24 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución.

Al negar el Registrador un exceso de cabida simplemente por tener dudas fundadas sobre la finca, sin fundamentarlo, la Dirección General  señala que es necesaria que tales dudas fundadas se motiven suficiente y objetivamente, en este caso, por ejemplo, desvirtuando el contenido de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada por el recurrente.

URBANISMO

VENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA EN ANDALUCÍA: IMPLICA PARCELACIÓN SOMETIDA A LICENCIA PREVIA O DECLARACIÓN MUNICIPAL DE SU INNECESARIEDAD.
Resolución de  5 de Noviembre 2013 (B.O.E. de 12 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución.

El concepto de parcelación urbanística ha trascendido la estricta división material de fincas. La ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística.

VENTA DE FINCAS AFECTADAS POR UN PROYECTO DE REPARCELACIÓN URBANÍSTICA. LAS FINCAS DE ORIGEN APORTADAS OBJETO DE LA VENTA, UNA VEZ APROBADO EL EXPEDIENTE DE REPARCELACIÓN NO HAN DE CONSIDERARSE COMO EXTINGUIDAS JURÍDICAMENTE. PUEDE EFECTUARSE SU TRADICIÓN.
Resolución de 4 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. de 12 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución.

El Centro Directivo, dando la espalda al criterio registral, da luz verde a su inscripción. Reconoce que se ha originado situación de carácter transitorio o de titularidades interinas. Hasta tanto no se produzca el cierre registral de las fincas de origen al tiempo de la inscripción del conjunto del proyecto de reparcelación, debe aceptarse la susceptibilidad de los derechos reflejados en dicho folio para ser objeto de tráfico jurídico en cuanto expresión del aprovechamiento urbanístico correspondiente a su propietario por razón de la aportación de dichas fincas. En este sentido, es esencial reparar en la naturaleza jurídica de la subrogación real como modificación objetiva de un derecho subjetivo.

LA DISCORDANCIA CON LA LICENCIA EN CUANTO A LA SUPERFICIE DE UNA FINCA SEGREGADA HA DE SER SUBSANADA.
Resolución de 12 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. 16 de  Diciembre de 2013. Descargar Resolución.

El objeto exclusivo del presente recurso consiste en determinar si es posible la inscripción de una escritura de rectificación y segregación, presentada con el título rectificado consistente en escritura de aceptación de herencia, adjudicación y segregación, teniendo en cuenta que la rectificación, debida a calificación anterior denegatoria de un exceso de cabida, modifica la extensión de una finca con el resultado de impedir la coincidencia de la licencia municipal originariamente obtenida, en cuanto a la superficie, con la segregación posteriormente realizada. Alega el Notario recurrente que es irrelevante la no coincidencia dado que en todo caso se respeta la parcela mínima contemplada en el planeamiento, por lo que no procedería en ningún caso solicitud de nueva licencia.
La Dirección General desestima el recurso. Se precisa adaptar, señala, la descripción autorizada, a la variación posterior por las partes de la superficie a segregar junto con la correspondiente al resto de finca matriz, a fin de lograr la plena coincidencia entre escritura pública, inscripción y licencia recabada.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

OBRA NUEVA ANTIGUA: BASTA CON  ACREDITAR QUE HA TRANSCURRIDO EL PLAZO PREVISTO EN LA LEGISLACIÓN (AUTONÓMICA) PARA LA PRESCRIPCIÓN DE LA INFRACCIÓN, NORMALMENTE CUATRO AÑOS, Y QUE NO CONSTA ANOTADO EXPEDIENTE DE INFRACCIÓN URBANÍSTICA SOBRE LA FINCA, SIN NINGUNA ACREDITACIÓN MÁS RELATIVA AL SUELO O A LA CONSTRUCCIÓN.
Resolución de  5 de Noviembre 2013. (B.O.E. de 12 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución.

No es exigible, por tanto, la acreditación de si ha prescrito o no la facultad de ejercitar medidas para el restablecimiento de la legalidad urbanística, o si estas medidas son imprescriptibles, o han caducado. Tampoco hay que acreditar que el suelo sea no demanial o que no esté afecto a una servidumbre de uso público, o que su uso sea compatible con el planeamiento; finalmente, no hay que acreditar tampoco que la construcción esté fuera de ordenación o asimilada a ésta.

CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. ES POSIBLE SUSTITUIR LA LICENCIA POR CERTIFICADO DEL ARQUITECTO.  
Resolución de 13 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. 16 de  Diciembre de 2013). Descargar Resolución.

Las cuestiones que se discuten en este expediente son dos: 1º).- Por un lado si es posible inscribir en el Registro de la Propiedad el cambio de uso de local a vivienda acordado exclusivamente por los titulares registrales de una finca integrada en un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal. 2º).- Y por otro, si es aplicable a este supuesto el mecanismo de inscripción previsto en la legislación sobre ordenación urbana y territorio para la inscripción de obras nuevas respecto a las que no proceda el ejercicio de acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición.
La Dirección General estima el recurso. Es doctrina jurisprudencial, señala, que en el ámbito de la Propiedad Horizontal la mera descripción del uso atribuido a un elemento privativo no constituye por sí restricción de uso alguna. Para que así ocurra es preciso que la limitación se haya hecho constar de modo expreso en los estatutos y que conste en la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad con el fin de ser eficaz frente a terceros. Respecto al segundo defecto, ni Registrador ni el recurrente discuten el hecho de que la inscripción del cambio de uso de vivienda a local es uno de los supuestos sujetos a licencia en la legislación territorialmente aplicable. La discrepancia se centra en que el Registrador exige que se aporte Licencia de la Administración competente negando la posibilidad de que la inscripción se lleve a cabo mediante certificado de técnico competente. Dicha conclusión no puede mantenerse porque si la inscripción de una obra nueva puede hacerse sin necesidad de aportar licencia en los supuestos previstos por la Ley (artículo 20.4 de la Ley de Suelo), del mismo modo puede llevarse su modificación de concurrir las circunstancias legalmente exigibles.
Si hemos concluido que el cambio de uso de la edificación es un acto de modificación de la obra nueva inscrita y que dicha situación reconduce a los requisitos para la inscripción de obras nuevas, es forzoso admitir que es posible practicar la inscripción sin licencia en los supuestos en que la Ley así lo permite y que vienen contemplados en el artículo 20.4 de la Ley de Suelo y en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1.997, de 4 de Julio. Resultando de la documentación aportada que el local inscrito está destinado a un uso de vivienda desde que se llevó a cabo la edificación hace cuarenta años y que dicha información está respaldada por certificado de técnico competente en los términos del artículo 20.4 de la Ley de Suelo, ningún reproche cabe realizar a la inscripción de la modificación solicitada sin perjuicio de que el Registrador, precisamente en aplicación de la norma, notifique al Ayuntamiento en los términos de la letra c) del artículo y deje constancia en la inscripción de la práctica de la notificación.

ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO UNÁNIME DE TODOS LOS INTERESADOS EN UN EDIFICIO PARA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN DE LOS ELEMENTOS COMUNES, AUNQUE RESULTE DE UN ERROR DEL REGISTRO.
Resolución de 27 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. de 20 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución.

En una obra nueva se adjudica a un piso el servicio de una terraza. Posteriormente, se divide el piso en dos y se adjudican dos terrazas en propiedad, abriéndose dos folios en el Registro con la descripción errónea. Ante el intento de rectificar la descripción, la Registradora considera que es necesario el consentimiento de todos los titulares del edificio, lo que es confirmado por la Dirección General, al señalar que es un error de concepto y que no se puede realizar de oficio por el Registro.

ES POSIBLE LA AGREGACIÓN DE DOS LOCALES DE EDIFICIOS COLINDANTES.
Resolución de 2 de Diciembre de 2.013 (B.O.E. de 24 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución.

El propietario de un edificio de planta baja, destinado a local comercial, segrega una porción de once metros cuadrados que, según se expresa en dicha escritura es un pequeño local sin uso específico y que, por error en la declaración de obra nueva, se incluyó en aquella finca registral cuando en realidad se tendría que haber incluido en la descripción de la finca colindante. Este pequeño local se vende al propietario del edificio colindante, integrado por la planta baja, destinada a local, además de la planta primera, destinada a vivienda, y, finalmente, el único propietario de este último edificio agrega el local comprado al local comercial colindante.
La Dirección General, en contra de la calificación, señala que la multiplicidad de situaciones fácticas posible materia de división horizontal determina que no se impongan construcciones jurídicas específicas, sino, al contrario, que “se reconozca a los particulares la facultad de elección del instrumento jurídico que, entre los varios que proporciona el ordenamiento, resulte más adecuado al caso concreto según sus características peculiares y los fines o intereses perseguidos, siempre que esta libertad de configuración se mueva dentro del respeto a las exigencias estructurales del sistema y a los límites derivados de la transcendencia «erga omnes» del estatuto jurídico de los bienes.”

CONTRATOS

EN UNA DACIÓN EN PAGO NO HAY QUE DETERMINAR LOS MEDIOS DE PAGO CUANDO NO DERIVA DE UN PRÉSTAMO.
Resolución de 22 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. de 19 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución.

Se pretende inscribir una escritura de reconocimiento de deuda derivada del finiquito por unos trabajos efectuados, que no se incorpora al título pero que quedó reseñada en un pagaré que sí se incorpora a la escritura, en cuyo pago se transmite la finca de la que es titular registral el deudor, poniendo en duda el Registrador que quede acreditada la existencia de dicha deuda a efectos de la aplicación de la legislación sobre fraude fiscal e identificación de medios de pago.
La calificación es revocada por la Dirección General, al considerar que en el reconocimiento de deuda no opera por sí una novación extintiva o una alteración de la naturaleza de la obligación reconocida, de forma que su existencia no constituye argumento obstativo a la exigencia de la acreditación de los medios de pago que se hubieran producido en la obligación generadora de la deuda reconocida. Pero, dado que los servicios que se prestaron y generaron el débito no fueron satisfechos, es evidente que no ha habido entrega de dinero o signo que lo represente, presupuesto de aplicación de la legislación alegada por el Registrador en su calificación, ello no obstante la naturaleza onerosa del contrato. Y ello es así porque el pago se produce justamente mediante la dación. Exigir la justificación del pago cuando éste no ha existido llevaría en la práctica a inadmitir la inscripción de la dación en pago de deudas diferentes a las originadas por un contrato de préstamo.

CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES AL DERECHO DE OPCIÓN EJERCITADO: SE EXIGE LA CONSIGNACIÓN DEL PRECIO EX ARTICULO 175.6 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO PARA LA PROTECCIÓN DE LOS TITULARES DE LAS MISMAS.
Resolución de  6 de Noviembre 2013 (B.O.E. de 12 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución.

Cabe matizar que, por una parte, deben impedirse los pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante; pero por otra parte, ello no puede llevarse al extremo de perjudicar al propio titular de la opción, que goza de preferencia registral, so pretexto de proteger a los titulares de los derechos posteriores a la opción.
Por tanto, con carácter excepcional, podría excluirse el requisito de consignación, si el optante se ha visto obligado a deducir del precio determinadas cantidades siempre que sean indubitadas y consten debidamente acreditadas, lo cual no sucede en el caso examinado, en el cual además concurren una serie de circunstancias un tanto sospechosas: a) el derecho de opción de compra que se ejercita se constituye a favor de la misma sociedad titular del derecho de hipoteca cuyo importe se descuenta; b) quien ejerce el derecho de opción de compra lo adquiere de dicha sociedad y lo ejecuta en el mismo día en base a un certificado de deuda que emite el propio cedente de la opción como acreedor hipotecario; c) La cesión del derecho de opción y su ejercicio simultáneo se lleva a cabo estando ya anotados los embargos sobre la finca; y, d) con carácter previo, el titular de la hipoteca ya había adquirido un derecho real de opción sobre la misma y lo había cedido a otra persona quien lo ejercitó en el mismo día con descuento del total importe de la venta produciendo la cancelación de las cargas posteriores entonces existentes, dándose igualmente la circunstancia de que las diligencias de embargo eran todas anteriores a la fecha de las escrituras de cesión de opción y de ejercicio de opción.

SOCIEDADES CIVILES

LA SUBSANACIÓN DE UNA ESCRITURA DE 1.987 EXIGE UNA CAUSA SUFICIENTE.
Resolución de 28 de Noviembre de 2.013. (B.O.E. de 20 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución. En el mismo sentido, Resolución de 29 de Noviembre de 2.013. (B.O.E. de 20 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución.

En 1.987 se adquirieron dos fincas por una Sociedad Civil, que en 2.012, sus dos únicos socios actuando en su condición de tales, extinguen el condominio, acompañando una escritura en la que subsanan el título de adquisición, señalando que la misma se produjo por ellos como personas físicas. La Dirección General  confirma la calificación, negando la posibilidad de inscribir la extinción de condominio y la subsanación señalada, dado el transcurso del tiempo para la subsanación, del hecho de que la sociedad se comportara como tal titular, realizando actos de riguroso dominio como la venta de una tercera parte indivisa y una obra nueva, careciendo la subsanación de una causa objetiva y real que responde a un error efectivamente causado.

CONCURSO DE ACREEDORES

EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y CONCURSO TRAMITADO ANTE EL MISMO JUZGADO MERCANTIL: COMPETENCIA UNIVERSAL DEL  MISMO.
Resolución de  de 30 Octubre 2013 (B.O.E. de 22 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.

Se admite la expedición de una certificación de dominio y cargas ordenada en procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que pueda oponerse a tal pretensión que el hipotecante esté declarado en concurso, según lo dispuesto en el artículo 55 de la Ley Concursal. No se plantea problema de competencia alguno, pues el mismo Juzgado que conoce de ambos procedimientos.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE NULIDAD DE UNA TRANSMISIÓN. CONCURSO DE ACREEDORES.
Resolución de 8 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. 12 de  Diciembre de 2013). Descargar Resolución.

En el presente recurso, se plantean tres cuestiones: 1º).- La primera es la posibilidad de anotar preventivamente una demanda de nulidad de una transmisión, instada por la sociedad vendedora en concurso; 2ª).- La segunda, si puede anotarse tal medida cautelar sobre una finca inscrita a favor del comprador también concursado, cuando ha sido ordenada por Juez distinto al del concurso seguido contra dicho titular registral; 3º).- Y, la tercera, si del mandamiento debe resultar que la demanda, en la que se acuerda la medida cautelar, se ha dirigido contra el titular registral.
La Dirección General estima el recurso en base a los siguientes argumentos:
1º).- En cuanto a la primera cuestión, señala que la demanda es susceptible de anotación preventiva en el Registro de la Propiedad por su trascendencia real (cfr. artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria).
2º) En cuanto a la segunda cuestión, se plantea  cuál es el Juzgado de lo Mercantil competente para adoptar las medidas cautelares cuando tanto la sociedad vendedora como la compradora se encuentran en situación concursal. Y la conclusión es que deberá prevalecer en principio la competencia del Juez de lo Mercantil conocedor del concurso de la sociedad vendedora, que es quien en primer lugar ha conocido de una acción de tal carácter, máxime cuando ha comunicado la medida cautelar al otro Juzgado de lo Mercantil de la sociedad compradora, tal como resulta del propio mandamiento. Todo ello sin perjuicio de que se pueda invocar excepción de litispendencia, en cuyo caso la cuestión deberá resolverse en su caso por las normas generales.
3º).- La tercera cuestión queda resuelta al amparo de lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA ANTERIOR AL CONCURSO.
Resolución de 18 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. 19 de  Diciembre de 2013). Descargar Resolución.

Se plantea si se han cumplido los requisitos del artículo 155.4 de la Ley Concursal para poder cancelar la hipoteca como consecuencia de la enajenación del inmueble hipotecado dentro de la liquidación –en el ámbito del concurso– de la sociedad titular del bien hipotecado.
La Dirección General rechaza el recurso, señalando, tras un exhaustivo repaso normativo, que se deduce que, aprobado el plan de liquidación, el artículo 155.4 de la Ley Concursal exige, respecto de bienes hipotecados, que la enajenación se realice por regla general mediante subasta; si bien, admite que el Juez autorice otros procedimientos de enajenación, a solicitud de la administración concursal o del acreedor con privilegio especial, como la venta directa o la cesión en pago o para el pago al acreedor privilegiado, siempre que con ello quede completamente satisfecho el privilegio especial, o, en su caso, quede el resto del crédito reconocido dentro del concurso con la calificación que corresponda. En el caso debatido, no se cumple la normativa expuesta.

DERECHO DE SUCESIONES

En defecto de partición hecha por el testador o por contador-partidor, la partición hereditaria exige consentimiento unánime de los herederos

Resolución de 18 de Octubre 2013. (B.O.E. de 21 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.

No es inscribible escritura otorgada aisladamente por una sola heredera aceptando la herencia y adjudicándose su porcentaje indiviso en los bienes de la herencia, aduciendo que se adjudica su cuota conforme al testamento.
Una cosa es la aceptación de la herencia, que pueden hacerla unos herederos con independencia de los otros, y otra cosa es la partición con adjudicaciones de bienes, en la que es necesaria unanimidad.
Según interpreta el Centro Directivo, el testamento aludido no contiene partición alguna, pues no hay inventario ni adjudicaciones que plasmen la adjudicación y liquidación de todo o parte del caudal relicto.
En defecto de partición por el testador y de nombramiento de contador-partidor, la partición exige el concurso de todos los llamados a la herencia, para que cada derecho hereditario en abstracto se convierta en titularidades singulares y concretas sobre los bienes de la herencia y en el presente caso, la escritura contiene un acto de partición por lo que es necesaria la unanimidad y consentimiento de todos los herederos

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

AUMENTO DE CAPITAL MEDIANTE APORTACIÓN DINERARIA: LOS DOS MESES CUENTAN DESDE LA FECHA DEL CERTIFICADO BANCARIO, Y NO DESDE EL INGRESO.
Resolución de 7 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. 12 de  Diciembre de 2013).  Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de una escritura de aumento del capital social de una Sociedad de Responsabilidad Limitada con aportaciones dinerarias que se justifican mediante certificación bancaria expedida tres días antes del otorgamiento de dicha escritura y diez días después de la celebración de la Junta general en la que se adoptó tal acuerdo.
La Registradora suspende la inscripción solicitada porque en dicha certificación consta que los ingresos bancarios de tales aportaciones dinerarias se realizaron el día 24 de septiembre de 2012, fecha anterior en más de dos meses a la fecha de otorgamiento de la escritura (14 de marzo de 2013) y del acuerdo de aumento del capital social (1 de marzo de 2013).
La Dirección General estima el recurso, señalando que lo importante del depósito es que realmente se efectúe y que esté a disposición de la sociedad, cuando menos dos meses anteriores a la fecha de la constitución o ampliación de capital. Será por tanto la fecha de la certificación la que de modo efectivo acredite la aportación dineraria siempre y cuando pueda deducirse de manera inequívoca el ingreso efectivo en la entidad de crédito y la finalidad de la imposición. Ello evita que por un posible retraso en la formalización de la escritura de constitución el aportante que efectuó su aportación tenga que volver a realizar el depósito con idéntica finalidad. Dicho de otro modo, la entidad bancaria, al certificar, renueva el depósito que fue efectuado en su día, computándose desde esta fecha el plazo de 2 meses previsto para la vigencia de la certificación. En el presente caso, para el Centro Directivo, «la fecha del depósito» a la que se refiere el artículo 189.1 del Reglamento del Registro Mercantil no es la fecha del ingreso de las cantidades depositadas sino la fecha en que se acredita la permanencia del depósito, que no es otra que la fecha de expedición de dicha certificación.

EL OBJETO SOCIAL RELATIVO A  LA PROMOCIÓN, CREACIÓN Y PARTICIPACIONES EN EMPRESAS ES ADMISIBLE.
Resolución de 11 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. 16 de  Diciembre de 2013). Descargar Resolución.

La única cuestión objeto de este expediente consiste en determinar si puede formar parte del objeto social de una sociedad lo siguiente: «la promoción, creación y participación en empresas y sociedades industriales, comerciales, inmobiliarias, de servicios y de cualquier otro tipo». El Registrador Mercantil afirma en su acuerdo negativo que dicha frase implica el ejercicio indirecto de cualquier actividad, por lo que existe falta de determinación del objeto social, tratándose de una cuestión de capacidad y no de objeto. El recurrente por su parte entiende que la actividad de crear empresas y participar en ellas es una actividad directa y perfectamente determinada, por lo que puede formar parte del objeto social.
La Dirección General estima el recurso, señalando que no puede afirmarse que la cláusula debatida implique una extensión indirecta del objeto social a actividades no previstas en el mismo pues de la previsión «de promoción, creación y participación en empresas y sociedades industriales, comerciales, inmobiliarias, de servicios y de cualquier otro tipo» no puede inferirse sin más que mediante esta actividad se pretenda desvirtuar el contenido del resto de actividades que constituyen el objeto social. Tampoco puede afirmarse que exista una indeterminación del objeto social que deba ser excluida de los libros del Registro pues la actividad de promoción, creación y participación de empresas constituye una determinación suficiente sin que sea preciso especificar las actividades concretas que a su vez dichas empresas deban realizar.

En la operación acordeón ha de respetarse siempre el derecho de suscripción preferente

Resolución de 20 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. 19 de  Diciembre de 2013). Descargar Resolución.

Se presenta para su inscripción una operación acordeón, es decir,  escritura de reducción de capital a cero y simultáneo acuerdo de aumento de su capital social, con la particularidad de que el aumento se hace por compensación de créditos y la Junta donde se acordó no fue universal. El Registrador rechaza la inscripción pues al no ser la Junta Universal, en cuanto al aumento de capital, no se ha tenido en cuenta el derecho de suscripción preferente del socio no asistente a la junta, de conformidad con los artículos 343.2, 304 y 305 de la Ley de Sociedades de Capital.
La Dirección General desestima el recurso. Señala que la Resolución de 4 de febrero de 2.012, tras realizar un análisis evolutivo del derecho de asunción, estimó aplicable adicionalmente a la Sociedad Limitada el artículo 304 de la Ley de Sociedades de Capital, por lo que salvo que se trate de aportaciones dinerarias, se ha de entender suprimido legalmente el derecho de asunción preferente de los socios en aquellos aumentos de capital social con aportaciones «in natura».
Pero, en la resolución de la cuestión planteada se hace necesario acudir a los principios esenciales de la sociedad limitada de capital. Incluso por encima de la inequívoca literalidad de la Ley, integrada por el artículo 345 que constituye una norma especial dictada en singular para la denominada operación acordeón.
Conforme a aquellos principios configuradores, tanto desde la perspectiva contractual como institucional, el socio posee el derecho fundamental de ser tratado igual que los demás, aunque esa igualdad implique diversidad; a que su parte del capital social, no sea objeto de aguamiento o supresión, y a que su posición social, no mediando su consentimiento, sea mantenida –derecho de no decrecer en su parte social–. De ahí que los artículos 350 y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital prevean un especial procedimiento para la exclusión de socios que, en este supuesto concreto, pese a producirse la salida de un socio sin su consentimiento expreso, no ha sido respetado. En el presente caso la sociedad podría haber utilizado otros procedimientos para conseguir la finalidad perseguida sin excluir de hecho al socio disconforme de su participación en la sociedad. Así podría haber previsto “un aumento de capital por tramos o mixto, en el que los socios que no pudieran acudir, por la naturaleza de la aportación, a la compensación de los créditos preexistentes, pudieran, en proporción a su participación preexistente en el capital social, contribuir al procedimiento de saneamiento social y asumir mediante aportaciones dinerarias la parte correspondiente a su cuota inicial en el mismo”.   
Pero dado que eso no se ha realizado, en la realidad se ha forzado al socio a salir de la sociedad, no siendo adecuada la operación acordeón para conseguir dicha finalidad pues en el derecho de sociedades existen otros “mecanismos de salida del socio disidente”

INADMISIBLE SISTEMA ALTERNATIVO DE CONVOCATORIA DE JUNTA  SOMETIDO A LA LIBRE VOLUNTAD DEL ADMINISTRADOR.
Resolución de 23 de Octubre 2013. (B.O.E. de 21 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.

Los estatutos se limitan a afirmar que, en sustitución del sistema de convocatoria por página web, cabe cualquier procedimiento de comunicación individual y escrito, pero sin recoger las causas en virtud de las cuales operaría la sustitución.

RESPETO AL DERECHO DE INFORMACIÓN DE LOS SOCIOS Y EQUIDAD. LOS DEFECTOS MERAMENTE FORMALES PUEDEN ORILLARSE SIEMPRE QUE POR SU ESCASA RELEVANCIA NO COMPROMETAN LOS DERECHOS INDIVIDUALES DEL SOCIO.
Resolución de 24 de Octubre 2013. (B.O.E. de 21 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.

En los anuncios de convocatoria de Junta se plasmó el derecho de los socios a obtener gratuita e inmediatamente los documentos referidos en el artículo 272 de la Ley de Sociedades de Capital y a examinar en el domicilio social los documentos a que se refiere el artículo 287 del mismo texto legal, pero omitiendo derecho de los socios a solicitar la entrega o en envío gratuito de dichos documentos, tal y como recoge el último artículo citado; sin embargo, se considera suficientemente salvaguardado así el derecho de información de los socios, derecho éste también extensible a las Sociedades Limitadas, según doctrina generalizada. Expone la Dirección General que es preciso mantener los actos jurídicos que no sean patentemente nulos; debe evitarse la reiteración de trámites que, sin aportar mayores garantías, dificultan y gravan el normal funcionamiento de las empresas.

NO ES VÁLIDA LA CONVOCATORIA DE JUNTA POR DOS DE LOS TRES ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS. EL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN NO HA QUEDADO VÁLIDAMENTE CONSTITUIDO.
Resolución de  de 28 Octubre 2013 (B.O.E. de 22 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.

Los defectos de la convocatoria no se pueden remediar en la medida de que tal Junta no puede considerarse universal, toda vez que ésta exige no sólo la asistencia de todo el capital, sino también la aceptación unánime de la celebración de la junta y del orden del día. En el caso resuelto, existe un acta notarial de junta de la que resulta que el asesor de un socio se opone a la constitución de la junta dado que no ha sido legalmente convocada. Como último defecto, hay acuerdos que implican modificación estatutaria (cambio de domicilio), lo que obliga a hacer constar en el anuncio de convocatoria el derecho de todos los socios a examinar en el domicilio social el texto íntegro de la modificación y la entrega o el envío gratuito (artículo 287 de la Ley de Sociedades de Capital).

SUPRESIÓN DE PRESTACIONES ACCESORIAS RETRIBUIDAS Y VINCULADAS A LA TITULARIDAD DE PARTICIPACIONES: NO BASTA EL PRINCIPIO DE MAYORÍA SOCIETARIA.
Resolución de 22 de Octubre 2013 (B.O.E. de 21 de Noviembre de 2.013).  Descargar Resolución.

Son obligaciones de naturaleza societaria y carácter estatutario, cuya modificación o extinción anticipada exige un acuerdo social adoptado con los requisitos de la modificación de estatutos, si bien requerirá además el consentimiento individual de los obligados (artículo 89-2 de la Ley de Sociedades de Capital).

ADMINISTRADORES

NO ES POSIBLE INSCRIBIR EL CESE DE ADMINISTRADOR CUANDO SE HA DADO LA BAJA EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES  DE LA AGENCIA ESTATAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA.
Resolución de 14 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. 16 de  Diciembre de 2013). Descargar Resolución.

Se plantea si es posible la inscripción del cese de administrador de una sociedad pese a la baja de la misma en el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria del Ministerio de Hacienda practicada de conformidad con el artículo 131.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo.
La Dirección General vuelve a reiterar, también una vez más, que el cierre registral por baja en el Índice de Entidades de la A.E.A.T. es total y absoluto, como resulta claramente del artículo citado, quedando solamente exceptuados, conforme al art. 96 del Reglamento de l Registro Mercantil, los asientos ordenados por la autoridad judicial.

PÓLIZAS

PÓLIZA DESDOBLADA: TODOS LOS EJEMPLARES DE ESE DESDOBLAMIENTO HAN DE SER IGUALES, AUNQUE VARÍE LA IDENTIDAD DEL REPRESENTANTE DE LA ENTIDAD PRESTAMISTA.
Resolución de  4 de Noviembre 2013. (B.O.E. de 12 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución.

Señala la Dirección general que la póliza desdoblada es una excepción al sistema de único ejemplar, puesto que existirán tantos ejemplares como notarios intervinientes siendo uno de los requisitos de este sistema que todos los ejemplares resultantes de ese desdoblamiento sean iguales. El artículo 197.3 del Reglamento Notarial viene a exigirlo cuando establece que cada uno de los ejemplares sea una «póliza completa». Y, por póliza completa ha de entenderse, pues, que cada ejemplar de la misma recoja todos y cada uno de los elementos del negocio de manera exactamente igual y sin variación alguna.
Por tanto, en el caso presente, este requisito se cumple suficientemente, dado que cada uno de los ejemplares desdoblados reproduce igual que todos los demás tanto los elementos generales esenciales del contrato –consentimiento, objeto y causa–, como los particulares –quienes son los otorgantes y los pactos negociales íntegros. Y, el hecho de que en uno de esos ejemplares se haya variado la identidad de la persona física que representa a la entidad financiera y el poder con el que actúa, no altera en nada el negocio otorgado y por tanto, la identidad de la concreta persona física que representa a la entidad financiera es un dato irrelevante a estos efectos.

CUENTAS ANUALES

CUENTAS ANUALES: DIVERSOS PROCEDIMIENTOS DE PRESENTACIÓN. IMPORTA LA GARANTÍA DE IDENTIDAD DE LAS CUENTAS APROBADAS EN JUNTA CON LAS PRESENTADAS EN EL REGISTRO.
Resolución de 17 de Octubre 2013 (B.O.E. de 21 de Noviembre de 2.013). Descargar Resolución.

Cabe el depósito de cuentas mediante la comunicación telemática de dos archivos electrónicos conteniendo respectivamente las cuentas y el certificado del acuerdo que las aprueba. Al generarse automáticamente una huella digital por el sistema, no cabe exigirla de nuevo. Tal procedimiento no es el previsto artículo 2 de la Instrucción de 30 Diciembre 1.999 (presentación en soporte informático), sino el del artículo 7 (presentación mediante comunicación telemática), que prevé un sistema de correspondencia entre las cuentas y el certificado, consistente en la creación automática de una huella digital.

SI EXISTE NOMBRAMIENTO DE AUDITOR A INSTANCIA DE LA MINORÍA Y NO SE ACOMPAÑA EL PRECEPTIVO INFORME, NO ES POSIBLE EL DEPÓSITO DE LAS CUENTAS DE LA SOCIEDAD.
Resolución de  6 de Noviembre 2013 (B.O.E. de 12 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución. En el mismo sentido, Resolución de 3 de Diciembre de 2.013. (B.O.E. de 24 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución.

Si existe nombramiento de auditor a instancia de la minoría y no se acompaña el preceptivo informe, no es posible el depósito de las cuentas de la sociedad.
El procedimiento de nombramiento de auditor a instancia de la minoría constituye un procedimiento distinto al posterior de depósito de las cuentas anuales sin que quepa discutir en éste lo que pudo ser objeto de recurso en aquél.

EL AUDITOR HA DE EXPRESAR SU OPINIÓN EN EL DEPOSITO DE CUENTAS.
Resolución de 12 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. 16 de  Diciembre de 2013). Descargar Resolución. En el mismo sentido, Resolución de 13 de noviembre de 2013 (B.O.E. 12 de Diciembre de 2.013).

Se debate en este recurso el depósito de cuentas de una Sociedad mercantil. En concreto, la cuestión hace referencia a la consideración que ha de darse al documento de auditoría presentado en el Registro Mercantil, con ocasión del depósito de las cuentas anuales de la sociedad recurrente correspondientes al ejercicio 2.011, en el cual el auditor manifiesta que «debido al efecto muy significativo conjunto de las limitaciones al alcance de nuestra auditoría descritas en los párrafos 2 y 3, no podemos expresar una opinión sobre las cuentas anuales del ejercicio 2.011 adjuntas».
La Dirección General reitera su doctrina afirmando de que existen cuatro tipos de opiniones del auditor: la favorable, con salvedades, desfavorable y denegada. Y también con imposibilidad del auditor de expresar una opinión, debido al efecto muy significativo de las limitaciones al alcance de la misma. Pues bien, esta última acredita la correcta actuación del auditor y puede servir para el cierre del expediente de nombramiento de auditor a petición del socio minoritario, pero no servirá, recuerda el Centro Directivo, para otros supuestos como un acuerdo de ampliación de capital con cargo a reservas o de reducción de capital por pérdidas.

LA SOCIEDAD EN LIQUIDACIÓN ESTA OBLIGADA A APROBAR LAS CUENTAS ANUALES Y A PRESENTARLAS A DEPÓSITO.
Resolución de 11 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. 16 de  Diciembre de 2013). Descargar Resolución.

Se debate en este expediente si una Sociedad en liquidación puede proceder al depósito de las cuentas correspondientes al último ejercicio cerrado dándose la circunstancia de que, si bien el liquidador ha llevado a cabo un informe sobre el estado de cuentas de liquidación, no se acompaña el certificado de la junta del que resulte la aprobación de las cuentas correspondientes al último ejercicio. Concurre la circunstancia de que no se hallan depositadas cuentas correspondientes a ejercicios anteriores. A juicio del recurrente la Ley de Sociedades de Capital no exige para el depósito de las cuentas de sociedades en liquidación que se aprueben por la junta general.
La Dirección General rechaza el recurso, señalando que los órganos sociales se rigen por las reglas anteriores a la disolución de la sociedad a salvo las especialidades contempladas para el periodo de liquidación. Es, por tanto, regla general en sede de sociedad en liquidación y por cuanto se refiere a sus órganos de decisión, gestión y representación, la aplicación de las normas aplicables al período anterior a la disolución y apertura de la liquidación sin perjuicio de la aplicación preferente de las normas especiales que la propia Ley contiene para dicho período. Por ello, en las sociedades en liquidación, el órgano de administración, los liquidadores, están obligados a formular las cuentas anuales (artículo 253 en relación al 386), a convocar junta para su aprobación (artículo 164 en relación al 166 del Texto Refundido), así como a presentarlas en el Registro Mercantil para su depósito.

SI LA MINORÍA PIDE UN AUDITOR SÓLO SE PUEDEN DEPOSITAR LAS CUENTAS CON EL INFORME DEL NOMBRADO E INSCRITO Y NO POR OTRO DIFERENTE.
Resolución de 21 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. de 19 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución.

Cuando un socio minoritario ha ejercido su derecho a que el Registrador Mercantil designe auditor para la verificación de las cuentas anuales no cabe llevar a cabo el depósito de las cuentas si la solicitud no se acompaña precisamente del preceptivo informe de auditoría realizado por el auditor nombrado e inscrito en el Registro Mercantil, a pesar de que se pretenda aportar otro realizado por auditor nombrado por la propia sociedad.

CUENTAS ANUALES DE SOCIEDAD EN CONCURSO.
Resolución de 29 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. de 20 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución.

El supuesto versa sobre una Sociedad cuyo ejercicio coincide con el año natural y que entra en concurso en el año 2.011 (Auto de 29 de abril), y si está obligada o no a verificar sus cuentas anuales correspondientes a dicho ejercicio habida cuenta de que tiene nombrado e inscrito profesional auditor, y, más concretamente, si le es aplicable el artículo 46 en su redacción anterior a la reforma de la Ley Concursal que llevó a cabo la Ley 38/2.011, de 10 de Octubre (que eximía de la auditoría al primer ejercicio en estado de concurso), o si por el contrario le es aplicable la redacción posterior (que no contiene dicha exención) y que entró en vigor el día 1 de Enero de 2.012 (disposición final tercera de la Ley 38/2.011).
Pues bien, la Dirección General entiende que se le exime, y se le aplica el artículo 46 en su redacción anterior a la hoy vigente, tras analizar el contenido de las disposiciones transitorias de la Ley Concursal y de la Ley 38/2.011.

SI HAY DIVERGENCIA ENTRE EL CD Y EL SOPORTE PAPEL, DEBE ESTARSE AL CONTENIDO DE AQUÉL, SI FUE EL MODO ESCOGIDO POR LA SOCIEDAD PARA PRESENTAR CUENTAS.
Resoluciones de 4 y 5 de Diciembre de 2.013 (B.O.E. de 24 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

En el CD presentado para el depósito de cuentas anuales se dice que sí existen partidas de naturaleza medioambiental, pero en la memoria no consta incluida ninguna partida relativa a dicho extremo, y en papel se declara que hubo un error, pero no se identifica debidamente, por lo que el Registrador no puede solucionarlo, lo que es confirmado por la Dirección General.