Menú móvil

El Notario - Cerrar Movil
PORTADAN53-540x380L

ENSXXI Nº 53
ENERO - FEBRERO 2014

REGISTRAL

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD SOLO PROTEGE LA ADQUISICIÓN DE QUIEN ACTÚA DE BUENA FE
STS de 12 de Noviembre de 2013. Ponente: Don Antonio Salas Carceller. Desestimatoria. Descargar Sentencia.

Adquirido un inmueble en documento privado en 1983, se tramitó en 1992 juicio ejecutivo a instancia de Banesto contra la sociedad vendedora (y todavía titular registral), acordándose el embargo. El procedimiento quedó en suspenso hasta que en 2005 Banesto cede su crédito, se celebra la subasta sin postor y la cesionaria del crédito solicita la adjudicación para ceder el remate a otra sociedad mercantil (de la que su cuñado era representante legal). La adjudicación fue aprobada y quedó inscrita en el Registro de la Propiedad en 2007. Los adquirentes en el documento privado de 1983 ejercitan la acción declarativa de propiedad, así como de nulidad de la ejecución y cancelación de la inscripción a favor de la adjudicataria. Por su parte, los demandados defienden su buena fe y su adquisición en base a los principios informadores del derecho registral.
El TS tiene declarado (SSTS de 25 de mayo de 2006 y 7 de diciembre 2004), que no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido. Tanto la cesionaria del crédito como el representante legal de la sociedad adjudicataria comprobaron que existía una edificación en la parcela y sin embargo no actuaron de manera diligente, comprobando o instando del juzgado la comprobación del título por el que el ocupante de la edificación la venía disfrutando, antes de sacarla a subasta, lo que pone de manifiesto la ausencia de buena fe. Quien pretende amparar su derecho en la publicidad registral ha de haber conducido su actuación con la necesaria buena fe, que se presume “iuris tantum”, pero que puede ser desvirtuada mediante la adecuada prueba en contrario, como ha sucedido en el presente caso.

SE RESUELVE EL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO CONSISTENTE EN APARECER EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD LA TITULARIDAD DEL INMUEBLE INSCRITA A NOMBRE DE PERSONA DISTINTA DEL VENDEDOR
STS de 13 de Noviembre de 2013. Ponente: Don Antonio Salas Carceller. Desestimatoria. Descargar Sentencia.

Bastaría con acudir al art. 1258 CC para comprobar que quien vende un bien inmueble ha de ser titular registral del mismo, sin necesidad de que lo especifique el contrato; y es en el caso contrario, cuando la titularidad aparezca a nombre de otro, cuando los contratantes habrán de hacerlo constar y pactar lo que consideren oportuno.
Este incumplimiento es esencial, pues afecta a la obligación de entrega de la posesión legal y pacífica (art. 1474 CC), lo que no se consigue cuando el comprador queda sujeto a las posibles acciones de reclamación por parte del titular registral.
La obligación de entrega, esencial en la compraventa, presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión, y que en los inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura; y jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica, siendo este último aspecto el que exige que, salvo previsión expresa del contrato, el inmueble ha de estar registrado a favor del vendedor, lo cual hace posible que el comprador inscriba su adquisición y quede protegido por la fe pública registral y pueda, a su vez, transmitir a terceros con la misma protección.

CONTRATOS

INTERPRETACIÓN CONTRATOS AJUSTADA A HECHOS PROBADOS: SÓLO ES REVISABLE SI ES ILÓGICA O ARBITRARIA
STS de 6 de Noviembre de 2013. Ponente: Don Francisco Javier Arroyo Fiestas. Desestimatoria. Descargar Sentencia.

En un contrato de arrendamiento destinado a la explotación de un local por una gran cadena, la entidad comercial desiste unilateralmente del contrato antes de su recepción, sin justificación. Amparándose en las cláusulas del contrato, el arrendador lo da por resuelto y reclama la indemnización de daños y perjuicios, en la cuantía prevista para el caso de resolución unilateral y anticipada del contrato que es concedida por los tribunales de instancia, en una interpretación conjunta de las cláusulas contractuales.
Recurrida la sentencia fundándose en la inadecuada interpretación del contrato, el TS insiste en su doctrina de que la interpretación de los contratos realizada por el tribunal de instancia, no puede ser revisada en casación, en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquélla en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario y, con ello, la infracción de la ley aplicada por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva.

NO ERA NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DEL NUEVO ACREEDOR, PUES CUANDO SE PACTÓ LA PRÓRROGA SOLO TENÍA UNA EXPECTATIVA. EL NUEVO ACREEDOR QUEDA VINCULADO POR LA PRÓRROGA PACTADA POR EL PRIMITIVO ACREEDOR Y EL DEUDOR ANTES DE LA NOVACIÓN
STS de 14 de Noviembre de 2013. Ponente: Don Rafael Saraza Jimena. Estimatoria. Descargar Sentencia.

ARKANO debe entregar unos inmuebles a MOLDIS, celebrándose en 2004 un contrato de promesa de compraventa a favor de Don Braulio (hoy sus herederos), que quedaría subrogado en la posición de MOLDIS. La subrogación exigiría la previa autorización de MOLDIS, autorización que no se dio hasta 2009.
Cuando en 2006 ARKANO y MOLDIS pactan una prórroga del plazo de entrega “hasta el 13 de mayo de 2013 o una vez ARKANO haya obtenido por parte del ayuntamiento los permisos necesarios para este fin”, Don Braulio sólo tiene una expectativa de subrogación futura y son acreedor y deudor (Arkano y Moldis) los legitimados para pactar la prórroga.
La prórroga es válida y, cuando en 2009 tiene lugar la subrogación de los demandantes, el plazo de cumplimiento había sido prorrogado. Esta prórroga era válida y eficaz, pues había sido otorgada por quienes en ese momento eran las partes en el contrato de compraventa y por tanto podían modificarlo de común acuerdo.
La novación subjetiva parcial que supuso la subrogación de Don Braulio (hoy sus herederos) en el derecho a exigir la entrega de determinados inmuebles, no alteró los términos en que dicho derecho estaba configurado, en el momento de la subrogación. Tales términos eran, en cuanto al plazo de entrega, los que resultaban del acuerdo de prórroga de 2006.
La consecuencia de lo expuesto es que, cuando en diciembre de 2009 los demandantes interpusieron la demanda exigiendo el cumplimiento sustitutorio de la prestación por haber sido incumplida, el plazo de entrega de los inmuebles no había vencido, pues había sido prorrogado, y por tanto el incumplimiento no se había producido.

LA ENTREGA DE LA PRESTACIÓN FUERA DE PLAZO, CUANDO ÉSTE ES ESENCIAL NO PRODUCE MORA SINO INCUMPLIMIENTO
STS de 12 de Noviembre de 2013. Ponente: Don Xavier O'Callaghan Muñoz. Desestimatoria. Descargar Sentencia.

En el supuesto de hecho, concedida una opción de compra sobre una finca, se pacta que parte del precio consistirá en la entrega de una vivienda en un plazo. No se cumple y se pretende la indemnización de daños y perjuicios que afecta a los avalistas.
El TS es especialmente crítico con el error en que incurre el presente recurso de casación, al mezclar preceptos heterogéneos, como si esta Sala hubiera de buscar, entre todo el cúmulo, cuál es la norma concreta que ha infringido el Tribunal a quo. Es reiteradísima la jurisprudencia que ha insistido que no cabe como motivo de casación la cita de preceptos heterogéneos. También insiste en que en casación (sentencias de 2 julio 2009, 4 abril 2012, 19 abril 2013, 11 julio 2013), se ha de partir de los hechos declarados probados en la sentencia de instancia, sin pretender la negación de las mismas o la existencia de otros.
En cualquier caso se desestima el recurso porque en el presente caso esto no existe mora, pues no se trata de un retraso culpable en el cumplimiento de la obligación -que es el concepto de mora- sino que se ha acreditado un incumplimiento de la misma por no respetar el plazo pactado, como así se ha probado y así se ha declarado por la sentencia de instancia. Tampoco puede hablarse de novación del contrato por cuanto que la novación, en su concepto jurídico, es la extinción de la obligación por el nacimiento de otra. Se habla impropiamente de "novación modificativa" cuando se introducen cambios en un contrato, pero la novación, como tal, exige el concurso de voluntades de los contratantes y no consta ni se ha probado que las demandantes compradoras aceptaran una modificación, que se refería exclusivamente a una rectificación en el objeto del contrato (una vivienda de menor tamaño que la pactada) "modificación forzada" dice la sentencia de instancia, que nunca fue aceptada por las compradoras demandantes.

DISPOSICIÓN ADICIONAL 7ª DE LA LEY DE LA EDIFICACIÓN: LA LLAMADA A TERCEROS (ARQUITECTOS) PUEDE DERIVAR EN SER DEMANDADOS
STS de 25 de Noviembre de 2013. Ponente: Don Antonio Salas Carceller. Desestimatoria. Descargar Sentencia.

Demandada una constructora por una Comunidad de Propietarios por defectos constructivos, la promotora solicita la intervención de terceros –los arquitectos superiores- al amparo de lo dispuesto por el artículo 14.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y Disposición Adicional 7ª de la Ley de la Edificación, siendo condenada al pago de las costas causadas por esta intervención.
Sin embargo, lo más interesante no es la cuestión de las costas, sino la reflexión del TS sobre el tenor de la Ley 13/2009, de 3 noviembre, y la regla 5ª del ap.2 del artículo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de forma que:
«caso de que en la sentencia resultase absuelto el tercero, las costas se podrán imponer a quien solicitó su intervención con arreglo a los criterios generales del artículo 394 de esta Ley ». Pero claramente se refiere ahora dicha norma a la "absolución" del tercero, dando por supuesto que en los casos de intervención provocada por el demandado -como es el presente- el tercero llamado lo es también como demandado y, en consecuencia, puede ser condenado o absuelto según proceda, salvo que el demandante se manifestara en contra de dicha posibilidad; situación que es distinta a la intervención que provoca el propio demandante que lógicamente llama "a un tercero para que intervenga en el proceso sin la cualidad de demandado", pues si deseara llamarlo como demandado lo incluiría como tal en la demanda.
Lo mismo se desprende de lo establecido en la Disposición Adicional Séptima de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación , en cuanto habilita al demandado para traer al proceso a otros agentes de los que hayan intervenido en la edificación, siendo así que la notificación a estos de la demanda "incluirá la advertencia expresa (...) de que, en el supuesto de que no comparecieren, la sentencia que se dicte será oponible y ejecutable frente a ellos", lo que les confiere sin duda una situación asimilable a la de demandados.

NO CABE USUCAPIÓN SOBRE BIENES DOMINIO PÚBLICO, SIENDO TITULAR DE MERA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA
STS de 21 de Noviembre de 2013. Ponente: Don Antonio Salas Carceller. Desestimatoria. Descargar Sentencia.

Pretendida una acción declarativa de dominio sobre unos terrenos de dominio público, el TS desestima la demanda por cuanto que lo que había sobre ellos era una mera concesión administrativa, que es lo adquirido por el recurrente como consta en la escritura, sin que quepa usucapión de bienes de dominio público (art.1936 CC). No cabe alegar el artículo 34 LH, pues no existe buena fe.

FAMILIA

FECHAS INICIAL Y FINAL DE CÓMPUTO DE INTERESES EN ACTIVO Y PASIVO DE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES
STS de 6 de Noviembre de 2013. Ponente: Don José Antonio Seijas Quintana. Estimatoria. Descargar Sentencia.

En relación con los intereses que se deben aplicar al activo y al pasivo en la liquidación de sociedad de gananciales se plantea discrepancia respecto al día a partir del cual deben devengarse y extinguirse. El TS resuelve que el momento inicial para el cálculo de intereses es el de la firmeza de la sentencia que disuelve la sociedad de gananciales, y el de la finalización debe situarse en el momento de efectiva liquidación, pues si la sentencia que ahora se recurre lo hace coincidir con el día en que se confecciona el cuaderno particional, y este, a resultas de la misma, se corrige para que tenga en cuenta estos intereses, será cuando este se concrete definitivamente con estas partidas cuando finalizara su devengo.

LA DECISIÓN DEL HIJO MAYOR DE CONVIVIR CON EL PADRE NO DEBIÓ CONSIDERARSE FACTOR DETERMINANTE A LA HORA DE PRIVAR A LA ESPOSA DE SU DERECHO A USAR EL DOMICILIO FAMILIAR, COMO VENÍA HACIÉNDOLO HASTA ESE MOMENTO
STS de 11 de Noviembre de 2013. Ponente: Don José Antonio Seijas Quintana. Estimatoria. Descargar Sentencia.

El Juzgado de 1ª Instancia dictó sentencia de divorcio de los litigantes en cuya virtud fue atribuida a la esposa la guarda y custodia del hijo común, menor de edad, asignándose a este el uso del domicilio familiar, de naturaleza ganancial, en aplicación del artículo 96 del Código Civil, y fijándose a su favor, y a cargo del progenitor no custodio, una pensión de alimentos de 600 euros mensuales.
En el momento en que se dicta la sentencia de apelación, el hijo había alcanzado la mayoría de edad, y había establecido de manera voluntaria su domicilio con el padre, con el que pasó a convivir desde el día 5 de marzo de 2.011. Conforme a ésta se mantiene a favor del hijo común la atribución del uso del domicilio familiar y enseres de empleo ordinario existentes en el mismo, si bien ahora beneficiándose de meritado uso el padre con el que convive en lugar de la madre.
El TS establece como doctrina jurisprudencial que la atribución del uso de la vivienda familiar, en el caso de existir hijos mayores de edad, ha de hacerse a tenor del párrafo 3º del artículo 96 CC, que permite adjudicarlo por el tiempo que prudencialmente se fije a favor del cónyuge, cuando las circunstancias lo hicieren aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección. La mayoría de edad alcanzada por los hijos a quienes se atribuyó el uso deja en situación de igualdad a marido y mujer ante este derecho, enfrentándose uno y otro a una nueva situación que tiene necesariamente en cuenta, no el derecho preferente que resulta de la medida complementaria de guarda y custodia, sino el interés de superior protección, que a partir de entonces justifiquen, y por un tiempo determinado.
La aplicación de esta doctrina determina la estimación del motivo, pues la decisión del hijo mayor de convivir con el padre no debió considerarse factor determinante a la hora de privar a la esposa de su derecho a usar el domicilio familiar, como venía haciéndolo hasta ese momento una vez acreditado que las circunstancias en ella concurrentes lo hacían aconsejable por ser su interés el más necesitado de protección, no solo porque ya estaba en la casa sino porque carece de sentido que quien salió de la misma vuelva para ocuparla en un tiempo tasado, y que quien estaba salga por la decisión del hijo de trasladarse a vivir con su padre, cuando no está enfrentado a su madre con la que de hecho ha venido conviviendo hasta que decidió residir en la vivienda de su padre. Este uso se mantendrá hasta el momento de la liquidación del régimen matrimonial, si antes no se produce su venta.

ART.96 CC: CABE LIMITAR EL USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR HASTA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES SI REALMENTE NO ES VIVIENDA FAMILIAR
STS de 19 de Noviembre de 2013. Ponente: Don José Antonio Seijas Quintana. Desestimatoria. Descargar Sentencia.

En el supuesto de hecho, la Audiencia Provincial asigna el uso de la vivienda familiar a la hija, menor y a la madre, hasta la liquidación de la sociedad ganancial, teniendo en cuenta la doctrina del TS en la interpretación que hace del artículo 96 del Código Civil, conforme a la cual "la atribución del uso de la vivienda que constituyó domicilio familiar a los hijos menores es una manifestación del principio de interés del menor, que no puede ser temporalmente limitada por el Juez mientras aquellos sigan siéndolo". Ahora bien -dice-, "la asignación del uso exclusivo de la vivienda familiar es un remedio subsidiario encaminado a garantizar el derecho de los hijos a habitar una vivienda, que puede ser limitado hasta la liquidación de la disuelta sociedad ganancial cuando, en atención a las especiales circunstancias personales y laborales de los progenitores, constituya una solución razonada que no perjudique el interés del menor por contar uno y otro progenitor con capacidad suficiente para satisfacer las necesidades de habitación del menor". Es cierto que el art 96 CC establece que, en defecto de acuerdo, el uso de la vivienda familiar corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden y que esta es una regla taxativa, que no permite interpretaciones temporales limitadoras. Esta misma Sala ha reiterado (SSTS citadas de 17 de junio y 17 de Octubre de 2013 de 2013), que uno de los factores que eliminan el rigor de la norma cuando no existe acuerdo previo entre los cónyuges es el carácter no familiar de la vivienda sobre la que se establece la medida. La sentencia de 9 de mayo de 2012 ha sentado la siguiente doctrina: "en los procedimientos matrimoniales seguidos sin consenso de los cónyuges, no pueden atribuirse viviendas o locales distintos de aquel que constituye la vivienda familiar", y ésta no es otra que aquella en que la familia haya convivido como tal, con una voluntad de permanencia. Es la forma en que se ha venido interpretando la noción de vivienda familiar, que es un concepto no definido en el Código civil, pero que debe integrarse con lo establecido en el artículo 70 CC, en relación al domicilio de los cónyuges.

SUCESIONES

LOS CESIONARIOS DEL DERECHO HEREDITARIO DE UNO DE LOS COHEREDEROS DEL PROPIETARIO ESTÁN LEGITIMADOS PARA REPERCUTIR AL ARRENDATARIO, EN SU CONDICIÓN DE ARRENDADORES, LOS IBI CORRESPONDIENTES AL PERÍODO ANTERIOR A LA PARTICIÓN
STS de 7 de Noviembre de 2013. Ponente: Don Francisco Javier Arroyo Fiestas. Desestimatoria. Descargar Sentencia.

Fallecida en 1995 la causante, propietaria del local arrendado, cuando se giran los recibos de IBI de los años 2003 a 2008, los recurrentes habían adquirido por cesión (en el año 2001) los derechos hereditarios de uno de los coherederos, por lo que, si bien no eran herederos, pues dicha cualidad es personalísima e intransferible, sí integraban una comunidad de bienes con el resto de coherederos y, en cuanto tal, ostentaban una cuota abstracta sobre la totalidad de la masa que les confería legitimación suficiente, en su condición de titulares del contenido económico de la posición sucesoria de su cedente.
Cuando se efectúa la partición de herencia en 2008, adjudicando a los cesionarios la propiedad exclusiva del bien arrendado, se consolidan los derechos que sobre los bienes de la masa hereditaria tenían, pero a dicha integración dominical no obsta que con anterioridad ostentasen un derecho cierto, en condominio, sobre la totalidad del patrimonio hereditario. Como refiere la doctrina, en la partición intervinieron los cesionarios de derechos hereditarios en su condición de titulares del contenido económico de la posición sucesoria de su cedente.
En definitiva, los cesionarios del derecho hereditario de uno de los coherederos estaban legitimados para repercutir, en su condición de arrendadores, al arrendatario unas anualidades de IBI de un período, anterior a la partición, en el que integraban una comunidad de bienes con los coherederos en virtud de la cesión del derecho hereditario, y en base a la subrogación en los derechos y obligaciones del causante (art. 659 CC) y del heredero cedente (art. 1212 CC).

MERCANTIL

LA JUNTA CELEBRADA SIN PRESENCIA DE NOTARIO CUANDO UN SOCIO HA REQUERIDO A LA ADMINISTRACIÓN SOCIAL QUE ASÍ SEA ES NULA
STS de 13 de Noviembre de 2013. Ponente: Don José Ramón Ferrándiz Gabriel. Desestimatoria. Descargar Sentencia.

El órgano de administración de una Sociedad Limitada convoca Junta General, por lo que un socio amparado en el derecho de la minoría  solicita la presencia de Notario en ésta. La Junta se celebra con presencia de la totalidad del capital social, pero no se celebra ante Notario porque no fue requerido por el órgano de administración.
El TS declara que la Junta se constituyó en contra de lo mandado por la ley y por ende, los acuerdos sociales deben ser considerados nulos y por ello, ineficaces. Y ello en la junta estuviese presente (y/o representado) la totalidad del capital social. Tampoco porque pueda constituirse válidamente una junta universal en el caso de que hubiera sido convocada defectuosamente. Pero para que dicha junta universal quede válidamente constituida se precisa, además del quorum, que se acepte por unanimidad la celebración de la Junta y su orden del día. El que un socio tenga algo que objetar en cuanto incumplimiento de los administradores del requisito de la previa convocatoria, elimina esa unanimidad, aun cuando esté representado debidamente en la Junta.

LOS ACUERDOS DE JUNTA GENERAL DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, SALVO VAYAN CONTRA NORMAS DE IUS COGENS, SE PRESUMEN VÁLIDOS, SON EFICACES Y EJECUTABLES, POR LO QUE CONVIENE OPONERSE A ELLOS EN TIEMPO Y FORMA, SI SE ESTÁN EN DISCONFORMIDAD
STS de 6 de Noviembre de 2013. Ponente: Don Francisco Marín Castán. Estimatoria. Descargar Sentencia.

Se pretende por propietarios de local comercial la colocación de un toldo sobre un elemento común, de uso privativo, en la terraza. Para ello se solicita autorización a la Comunidad. Ésta la deniega, pero se ejecuta la instalación y al persistir en ella, se aprueban acciones legales en otra junta.
El TS considera que los acuerdos contrarios a la L.P.H. o los Estatutos, no son radicalmente nulos, sino sanables por caducidad de la acción, ergo si no son impugnados, gozan de validez y eficacia plena y son ejecutables (según jurisprudencia que se cita), frente a la nulidad plena si ataca a norma imperativa o prohibitiva, lo cual es contrario a las sentencias precedentes del caso, al darse dos acuerdos no impugnados por los demandados, siendo además una extralimitación de la autorización estatutaria, modificando la terraza y alterando la configuración exterior del edificio.